Jakimi produktami MS mogą się zainteresować deweloperzy i co potrzeba, żeby ruszyli? Kazimierz Kirejczyk REAS
Główne tematy Obecne doświadczenia i perspektywa dewelopera Możliwe rozwiązania formalno- prawne inwestycji deweloperskiej z mieszkaniami dla seniorów Możliwe rozwiązania funkcjonalne
Co już dziś robią seniorzy? Ogromna większość Polaków mieszkających w aglomeracjach podejmuje w wieku 50-65 lat istotną decyzję dotyczącą zmiany dotychczasowych warunków mieszkaniowych Główne działania: Remont kapitalny dotychczas zajmowanego mieszkania Zamiana /zakup innego mieszkania na rynku wtórnym lub pierwotnym Wyprowadzka z miasta na wieś Powrót z domu pod miastem do mieszkania w mieście Częścią tego popytu jest kupowanie nowych mieszkań od deweloperów
Doświadczenia deweloperów Firmy rozważające wejście w sektor mieszkań dla seniorów to przede wszystkim deweloperzy mieszkaniowi Podstawową formą ich dotychczasowej działalności była budowa budynków wielorodzinnych z mieszkaniami na sprzedaż Mają także doświadczenie w budowie powierzchni usługowych i np. gastronomicznych w parterach budynków mieszkalnych Nie mają doświadczeń związanych z domami opieki, ani budową budynków na wynajem
Jakie problemy mają deweloperzy Trudności z oszacowaniem popytu, okresu realizacji i opłacalności inwestycji Brak doświadczenia Brak jasnych regulacji Problemy z pozyskaniem finansowania
Gdzie popyt na mieszkania dla seniorów będzie największy? Kongresówka i Śląsk są najstarsze Największe liczby seniorów występują w wielkich aglomeracjach Udział procentowy osób starszych jest wyższy w miastach niż na wsi 6 Źródło: REAS
Popyt: liczba seniorów i przeciętna emerytura 7 Źródło: REAS, 2013
Koncentracja potrzeb i popytu Więźniowie z czwartego piętra - w miastach największe skupiska seniorów znajdują się w osiedlach zasiedlanych w latach 1965-1975
Produkty Mieszkania dostosowane do potrzeb seniorów w nowych zespołach mieszkaniowych Wydzielone budynki z mieszkaniami w nowych zespołach (na sprzedaż lub na wynajem), z dodatkowymi funkcjami lub bez Mieszkania serwisowane (Assisted living ) Osiedla miejskie/podmiejskie ze zróżnicowaną ofertą (mieszkania z asystą/dom opieki/mieszkania rodzinne) Wioski emeryckie Samodzielne domy opieki ze zróżnicowanym poziomem opieki dostosowanym do poziomu samodzielności Specjalistyczne domy opieki, np. dla osób z demencją 9
Możliwe rozwiązania formalno- prawne inwestycji deweloperskiej z mieszkaniami dla seniorów Mieszkania na sprzedaż powstaje wspólnota mieszkaniowa Sprzedaż w formule aparthotelu: nabywca kupuje udział w nieruchomości z prawem do udziału w zysku Mieszkania na wynajem konieczny nabywca instytucjonalny Deweloper jako partner samorządu w przedsięwzięciu typu PPP
Rekomendacje: lokalizacje Optymalne lokalizacje dla pierwszych inwestycji typu assisted living powinny znajdować się wewnątrz lub w bezpośrednim sąsiedztwie dużych osiedli mieszkaniowych, o strukturze wiekowej mieszkańców zdominowanych przez seniorów W przypadku inwestycji wspieranych przez samorząd funkcja mieszkaniowa powinna być uzupełniana o centra dziennego pobytu seniora, najlepiej w ramach tej samej lokalizacji (inwestycji),
Rekomendacje: charakterystyka funkcjonalna Koncepcje funkcjonalne i lokalizacje domów opieki powinny uwzględniać świadczenie usług dla seniorów zamieszkujących samodzielne mieszkania w bezpośrednim sąsiedztwie Formuła osiedla wielopokoleniowego: dom opieki jako jeden z elementów osiedla, dalej mieszkania samodzielne dla seniorów w formule na sprzedaż lub wynajem, lokale dla rodzin, wspólne tereny rekreacyjne, powierzchnie usługowe i służące społeczności mieszkańców
Przykład: Warszawa - Mieszkania serwisowane (1) - Budynek 3-4 kondygnacyjny, z podziemnym garażem Oddzielne wejście, oddzielny wjazd Ok. 60 samodzielnych mieszkań dla seniorów 3 typy lokali Podstawowy lokal 2 Pm ok. 38 m2 Kilka mieszkań 2Pd ok. 48 m2 Na każdej kondygnacji 2 mieszkania co- housingowe (po 2 lub 3 niezależne sypialnie
Przykład: Warszawa - Mieszkania serwisowane (2) Wszystkie mieszkania z dużymi tarasami, łazienki przystosowane gabarytami do potrzeb osób na wózkach Na parterze Recepcja mikro- poradnia (gabinet lekarski, gabinet zabiegowy, rejestracja/poczekalnia) Bistro + sala wielofunkcyjna W podziemiu pralnia, magazyn oraz salka gimnastyczna Obok w tym samym osiedlu: 3 budynki wielorodzinne, dla rodzin z dziećmi, tereny rekreacyjne
Przykład: Warszawa - Mieszkania serwisowane (3) Nowoczesna, otwarta na zieleń architektura
Przykład: Warszawa - Mieszkania serwisowane (4) Elastyczna oferta, elementy integracji seniorów z pozostałymi mieszkańcami osiedla Planowana formuła organizacyjna: najem, jeden właściciel całego budynku Za prowadzenie opieki/rehabilitacji odpowiada doświadczona firma opieka domowa Wszystkie lokale z możliwością monitoringu/alarmowania Możliwość elastycznego poszerzania zakresu wspomagania/ opieki rehabilitacji z dofinansowaniami ze środków unijnych Programy z zakresu aktywizacji / Mieszkania oferowane na zasadzie najmu za czynsze porównywalne z domem opieki koszty wyżywienia
Przykład nr 2: Osiedle wielopokoleniowe Lokalizacja: Otwock, satelita Warszawy, z mikroklimatem i rozwiniętym kompleksem obiektów służby zdrowia W promieniu kilku minut dojścia: stacja SKM, szkoła podstawowa, przedszkole, przychodnia lekarska W odległości 1,5 km nowoczesny szpital ze specjalizacją w leczeniu schorzeń narządów ruchu Działka: dostępna z dwóch ulic, na części działki las, na granicy strefy zabudowanej i lasu
Osiedle wielopokoleniowe koncepcja Trzy rodzaje obiektów Dom opieki na 80-120 miejsc, z rozbudowaną częścią gastronomiczno- rehabilitacyjną, Samodzielne mieszkania dla seniorów o zróżnicowanej wielkości (1-, 2- i wielopokojowe) z możliwością zapewnienia opieki domowej w miarę potrzeby (ok. 50-60 lokali) Budynki wielorodzinne z mieszkaniami rodzinnymi na sprzedaż (głównie 3- i 4- pokojowe), rozważane uzupełnienie o budynek z mniejszymi mieszkaniami na wynajem, łącznie ok. 100-120 lokali
Osiedle wielopokoleniowe koncepcja N iska, 3-4 kondygnacyjna zabudowa Charakter zabudowy willowej Duży, wspólny teren rekreacyjny pomiędzy domami dla seniorów a domami dla rodzin Parking wielopoziomowy Lokale handlowo- usługowe o podstawowym charakterze Sens osiedla: Connnuing Care Community, integrowanie pokoleń
Wioski dla seniorów Z zasady obejmują wiele typów jednostek mieszkalnych: samodzielne mieszkania lub domki, mieszkania serwisowane, pokoje w domu opieki lub kilku specjalistycznych domach opieki Zwykle lokalizowane w pobliżu istniejących szpitali, w celu podpisania umowy o współpracy Budowane przez wyspecjalizowanych operatorów, z doświadczeniami w zarządzaniu, operator jest zatem także deweloperem Rozwiązanie znane od lat, zwłaszcza w USA, Kanadzie
Wioska dla seniorów: Kalifornia
Ośrodki dla osób z demencją: De Hogeweyk, Holandia De Hogeweyk to otwarty w 2009 r. ośrodek dla 150 osób z silną demencją Daje mieszkańcom iluzję niezależnego życia Personel prowadzi restaurację, sklep spożywczy, salon fryzjerski i teatr Pensjonariusze nie zdają sobie sprawy z tego, że są w ośrodku, choć nie jest to ukrywane Są pod opieką 24/7 także w swoich mieszkaniach, które dzielą z 5-7 innymi pensjonariuszami
De Hogeweyk Nawet w przypadku osób chorych na demencję aktywność pomaga w utrzymaniu zdrowia Nieco niższe koszty zaangażowania personelu wyższa samodzielność pensjonariuszy
Pierwsze wnioski W dłuższej perspektywie seniorzy lub ich rodziny staną się znaczącą grupą nabywców (lub najemców) mieszkań Budynki z mieszkaniami dla aktywnych, samodzielnych seniorów są także optymalnym produktem dla inwestorów poszukujących nieruchomości na wynajem Popyt będzie się koncentrował w największych miastach Nowa generacja seniorów z powojennego wyżu demograficznego będzie miała inne oczekiwania, preferencje i możliwości
Wnioski Wiele zależy od inicjatywy rządu i samorządów Lokalizacje pod nowe inwestycje, ich charakterystyka i terminy realizacji powinny być wynikiem opracowania lokalnej senioralnej strategii mieszkaniowej na poziomie miasta lub gminy. Dla oceny skali popytu na poszczególne produkty mieszkaniowe kluczowe znaczenie mają proporcje pomiędzy środkami kierowanymi na kompleksowe modernizacje i nowe budownictwo. Dopiero przyszła polityka rządu w tym zakresie pozwoli na doprecyzowanie szacunków. 25
Dziękuję za uwagę kazimierz.kirejczyk@reas.pl 26