PORADNIK DLA CZŁONKA WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ SZCZECIN 2013r.
1. WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA a) Charakter prawny Wspólnoty Wspólnota Mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, może jednak nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Członkami Wspólnoty są właściciele lokali mieszkalnych i niemieszkalnych (garaże, miejsca postojowe, komórki lokatorskie) b) Co to jest Wspólnota Mieszkaniowa Wspólnotę Mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których nieruchomości wchodzą w skład określonej nieruchomości. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych nie jest większa niż siedem to powstaje mała Wspólnota, w której nie powołuje się zarządu ponieważ jest zarządzana przez wszystkich właścicieli. Decyzje musza być podejmowane jednomyślnie. W przypadku, gdy liczba lokali jest większa niż siedem powstaje duża Wspólnota, którą reprezentuje zarząd. c) Co składa się na nieruchomość wspólną Grunt a także te części budynku i urządzenia, które służą do użytku właścicieli składają się na nieruchomość wspólną. Udziały właścicieli w nieruchomości wspólnej podane są w akcie notarialnym oraz wpisane w księgach wieczystych. W skład nieruchomości wspólnej mogą wchodzić różne elementy, ale zazwyczaj są to: ściany konstrukcyjne, ściany zewnętrzne (elewacje), dach, klatki schodowe, windy, instalacje (wody, energii, domofonu, gazowe itp.), czy niewyodrębnione pomieszczenia techniczne. d) Zarząd Wspólnoty, Zarządca nieruchomości Zarząd nieruchomością wspólną wymaga współdziałania wszystkich członków Wspólnoty. Zgodnie z Ustawa o własności lokali (Dz.U. 1994 Nr 85 poz.388) członkowie Wspólnoty zobowiązani do wyboru jednoosobowego lub wieloosobowego zarządu spośród właścicieli. Zarząd kieruje sprawami Wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz. Zarząd Wspólnoty na podstawie umowy może zlecić zarządzanie lub administrowanie licencjonowanemu zarządcy. Zakres zwykłego zarządu przekracza ustalenie stawki dla zarządcy decyzje w tej sprawie muszą w formie uchwały podjąć właściciele. Zawieranie umów na 2
administrowanie nieruchomością wspólna nie przekracza zakresu zwykłego zarządu. e) Prawa i obowiązki właścicieli Wszystkim współwłaścicielom nieruchomości wspólnej przysługują takie same prawa oraz takie same obowiązki. Do praw należą w szczególności: - korzystanie z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem i w takim zakresie, w jakim nie narusza to praw innych właścicieli, - wynajmowanie lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem bez ograniczeń, - współdziałanie w zarządzaniu nieruchomością wspólną poprzez: * głosowanie nad uchwałami, *kontrolowanie działalności zarządu i zarządcy oraz dokumentacji dotyczącej nieruchomości wspólnej, Do obowiązków współwłaścicieli nieruchomości należą: - dokonywanie comiesięcznych wpłat na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, - przestrzeganie przepisów ustalone w podjętych uchwałami Regulaminach (np. porządku domowego, rozliczania mediów) - zezwolenie na wstęp do lokalu na żądanie zarządu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia remontu, konserwacji lub usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej 2. ZEBRANIA WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ, UCHWAŁY, ZALICZKA, FUNDUSZ REMON- TOWY a) Zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej Zebranie właścicieli jest zwoływane minimum raz w roku przez Zarząd Wspólnoty, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Na zebraniu musza zostać omówione a następnie poddane pod glosowanie uchwały dotyczące: - przyjęcia sprawozdania finansowego z rocznej działalności Zarządu, - udzielenia absolutorium Zarządowi, 3
- uchwalenia rocznego planu gospodarczego, - uchwalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (zaliczka). Jeżeli Zarząd nie zwoła corocznego zebrania, zebranie może zwołać każdy z właścicieli. O zwołaniu zebrania zarząd ma obowiązek powiadomić każdego właściciela na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem. Zebrania mogą być zwoływane (poza zebraniem rocznym) także w razie potrzeby przez zarząd (z jego inicjatywy) lub na wniosek właścicieli posiadających co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. b) Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej Uchwały podejmowane są przez członków Wspólnoty we wszystkich sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu. Mogą być podejmowane na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów (zarząd dociera do poszczególnych właścicieli) lub częściowo na zebraniu i częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. c) Zaskarżanie uchwał Każdy z właścicieli może zaskarżyć podjęta przez Wspólnotę Mieszkaniową (właścicieli posiadających więcej niż 50% udziałów) uchwałę do sądu z powodu jej nieważności, jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo musi zostać wytoczone w terminie sześciu tygodniu od dnia podjęcia uchwały na zebraniu lub od dnia otrzymania powiadomienia o podjęciu konkretnej uchwały. d) Absolutorium dla zarządu Na rocznym zebraniu sprawozdawczym właściciele lokali, po dokonanej ocenie pracy Zarządu Wspólnoty podejmują uchwałę o udzieleniu absolutorium. Ocena powinna być poprzedzona omówieniem przez Zarząd sprawozdania z działalności za rok poprzedni oraz sprawozdania finansowego. e) Fundusz Remontowy Celem utworzenia funduszu remontowego jest gromadzenie środków, rozłożone w czasie, na remonty przeprowadzane w budynku Wspólnoty Mieszkaniowej. O utworzeniu funduszu remontowego oraz jego wysokości decydują sami 4
współwłaściciele (fundusz remontowy nie jest obowiązkowy). Decyzje podejmują w formie uchwały. Dobrze jest aby fundusz został wyodrębniony na osobnym rachunku bankowym lub subkoncie. 3. RACHUNKOWOŚĆ WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ Ustawa o własności lokali nakłada na Zarząd (lub zarządcę) Wspólnoty Mieszkaniowej obowiązek prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Wspólnoty mieszkaniowej nie podlegają Ustawie o rachunkowości. Księgi rachunkowe muszą być prowadzone odrębnie dla każdej Wspólnoty Mieszkaniowej w sposób zapewniający sporządzenie na koniec roku rozliczeniowego rocznego sprawozdania finansowego. Każda Wspólnota Mieszkaniowa musi posiadać własny rachunek bankowy, przez który wykonywane są wszystkie rozliczenia. PODSUMOWANIE Mamy nadzieje, że nasz poradnik choć trochę przybliżył Państwu złożoną problematykę zarządzania nieruchomościami. Naszym celem było przygotowanie kompendium wiedzy, które w klarowny sposób przedstawi zasady funkcjonowania Wspólnot Mieszkaniowych. Znajomość poruszonej w poradniku problematyki powinna pomóc Państwu do zaangażowania się w prace Wspólnoty, do czego serdecznie zachęcamy. Opracowała: Magdalena Tyjewska 5