O P I N I A o wartości rolnej. Adres : Rudnik 24 powiat Krasnystaw. Cel opracowania : Postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora sygn. akt 1134/12 z dnia 17.01.2013 r. Data opracowania : 27.03.2013 r. 1
Tabela nr 1 Opinia zawiera strona I Wyciąg z opinii. 3 II Określenie przedmiotu i zakresu wyceny. 4 III Określenie celu wyceny. 4 IV Podstawa opracowania opinii. 4 V Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości. 5 VI Opis stanu. 5 VII Wskazanie przeznaczenia. 8 VIII Analiza rynku. 8 IX Wskazanie rodzaju określonej wartości, wyboru podejścia, 10 metody i techniki. X Przedstawienie obliczeń wartości oraz wyniku 11 wyceny wraz z uzasadnieniem. XI Klauzule i ustalenia dodatkowe. 13 2
I. Wyciąg z opinii. 1.1.Nieruchomość posiada w Sądzie Rejonowym w Zamościu księgę wieczystą nr ZA1Z/00107097/2. 1.2.Własność: Szewczuk Paweł. PESEL 83032812777. 1.3.Celem szacowania jest określenie wartości zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora sygn. akt KM 1134/12 z dnia 17.01.2013r. 1.4. Działka numer 199/5 o powierzchni 0,08 ha zabudowana jest domem murowanym piętrowym o powierzchni użytkowej 164,83 m 2. 1.5.Wartość rynkowa na dzień 27.03.2013 r wynosi 89.154 zł. 3
II. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny. ( 56 ust.1 pkt. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 2.1.Przedmiotem szacowania jest grunt zabudowany domem murowanym w Rudniku 24 w powiat Krasnystaw. Obręb 0014 Rudnik. Działka nr 199/5 o powierzchni 0,08 ha. Dla Sąd Rejonowy w Zamościu prowadzi księgę wieczystą nr ZA1Z/00107097/2. 2.2.Zakresem wyceny jest wartość rynkowa prawa własności rolnej i wartość odtworzeniowa. III. Określenie celu wyceny. ( 56 ust.1 pkt. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). Celem szacowania jest określenie jej wartości na potrzeby Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu. Opinia może być wykorzystywana wyłącznie do celu w jakim została wykonana (art.156 ust. 3 ustawy o gospodarce ami) IV. Podstawa opracowania opinii. ( 56 ust.1 pkt. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 4.1. Podstawa prawna. - Kodeks postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 r (Dz. U. nr 43 wraz z późniejszymi zmianami). -Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968. Nr 10.poz. 52 wraz z późniejszymi zmianami ). - Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce ami (Dz. U. z 1997 r nr 115 poz. 741 wraz z późniejszymi zmianami). - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207 poz. 2109 wraz z późniejszymi zmianami). 4.2.Podstawa formalna wyceny. Opinia wykonana została zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora sygn. akt KM 1134/12 z dnia 17.01.2013 r. 4.3.Źródła danych merytorycznych. -ewidencja gruntów, -miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, -księga wieczysta numer ZA1Z/00107097/2. -oględziny. 4
4.4.Materiały pomocnicze. -Powszechne Krajowe Zasady Wyceny KSWP i KSWS przyjęte przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w dniu 13.12.2007 r obowiązujące od 01.03.2008 r wraz ze zmianami obowiązującymi od 01.06.2009 r. -Nota interpretacyjna nr 1 (NI 1) zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie, - Zużycie - poradnik - wydanie IDM r.str.32 orientacyjne trwałości różnych typów budynków. tabela nr 10. Poz.10. - Ile jest warta nieruchomość - E. Mączyńska, M. Prystupa, K. Rygielwydawnictwo Poltext Warszawa 2009 r. V. Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości. ( 56 ust.1 pkt. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 5.1.data sporządzenia wyceny: 27.03.2013 r. 5.2.data określenia wartości: 27.03.2013 r. 5.3.data określenia stanu który uwzględniono przy wycenie: 27.03.2013 r. 5.4.oględzin dokonano w dniu 18 lutego 2013 r. VI. Opis stanu. ( 56 ust.1 pkt. 5 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 6.1. Stan. Działka położona jest przy drodze powiatowej Rudnik-Mościska. Najbliższe sąsiedztwo to grunty rolne. Działka zabudowana jest domem murowanym. Na działce znajduje się sieć wodociągu gminnego i przyłącze energii elektrycznej. 6.2. Stan prawny. (Wypis z księgi wieczystej na podstawie art.155 ust.1 i 2 ustawy o gospodarce ami ). Stan księgi wieczystej numer ZA1Z/00107097/2. Dział I-położenie- województwo lubelskie. powiat krasnostawski. gmina Rudnik. miejscowość Rudnik. działka numer 199/5 o powierzchni 0,08 ha. grunty rolne zabudowane. Dział II- własność- Paweł Szewczuk syn Jerzego i Haliny. PESEL 83032812777 Dział III- zawiera wpis: ostrzegający o wszczęciu przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora postępowania egzekucyjnego z w sprawie KM 1134/12. Dział IV - zawiera następujący wpis: -hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 204.692,52 CHF na rzecz EURO Bank SA Wrocław. 5
6.3. Stan według rejestru gruntów prowadzonego przez Starostwo Powiatowe w Krasnymstawie. (Wypis z księgi wieczystej na podstawie art.155 ust.1 i 2 ustawy o gospodarce ami ). Województwo: lubelskie. Powiat: krasnostawski. Podmiot ewidencyjny: Szewczuk Paweł. Jednostka ewidencyjna: 060609_2 Rudnik. Obręb: 0014 Rudnik. Tabela nr 2 Numer działki Pow. działki w ha Oznaczenie użytku 199/5 0,08 B-RIIIa Razem 0,08 x Kopia wypisu z rejestru gruntów załącznik nr 1. Położenie działki, usytuowanie budynku oraz przebieg infrastruktury technicznej przedstawiają załączone kopia mapy ewidencyjnej i kopia mapy sytuacyjno wysokościowej załączniki 2-3. 6.4. Stan zabudowy. Dom murowany wybudowany w roku 1988 w technologii tradycyjnej. Piętrowy, podpiwniczony na powierzchni 9 m 2. Fundamenty betonowe. Ściany murowane warstwowe z betonu komórkowego i cegły silikatowej. Stropy typu Kleina. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty eternitem. Stolarka okienna i drzwiowa drewniana. Tynki wewnętrzne cementowowapienne. Posadzki cementowe. W sanitariatach posadzki z tere akty, ściany obłożone w części płytkami glazurowanymi. Wyposażenie w instalację wodnokanalizacyjną, centralnego ogrzewania z własnej kotłowni opalanej węglem i elektryczną. Ścieki odprowadzane są do własnego osadnika w dwóch kręgów betonowych. Powierzchnia użytkowa domu mierzona w świetle wykończonych ścian wynosi: 164,83 m 2. Tabela nr 3 Nazwa pomieszczenia Pow. użytkowa w m 2 spiżarka 9,15 korytarz 11,51 kuchnia 14,15 łazienka 6,78 pokój 35,62 kotłowni 9,00 Razem parteru 86,21 6
Nazwa pomieszczenia Tabela nr 4 Pow. użytkowa w m 2 korytarz 10,66 pokój 10,51 pokój 17,82 pokój 18,66 kuchnia 15,02 łazienka 4,95 ubikacja 1,00 Razem piętra 78,62 Widok domu od strony szosy. Widok domu od strony zachodniej. 7
Średnioważony stopień zużycia technicznego domu przedstawia tabela nr 5. Tabela nr 5 Lp. Element budynku udział elementu w koszcie budowy Stopień zużycia dla elementów budynku w Stopień zużycia elementu w całości budynku w 1 fundamenty 1,95 10 0,19 2 Ściany nadziemia i 43,00 25 10,75 działowe 3 Konstrukcja dachu i 21,72 60 13,03 pokrycie 4 Posadzki 4,00 40 1,60 5 Stolarka 10,33 80 8,26 6 Inne 19,00 60 11,40 Razem 45,23 Stopień zużycia technicznego domu wynosi 45 %. 6.5. Sposób użytkowania. W domu zamieszkuje Pan Zbigniew Małysz wraz żoną i dwojgiem dzieci. Nieruchomość nie posiada ubezpieczenia. VII. Wskazanie przeznaczenia wycenianej. ( 56 ust.1 pkt. 6 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonego Uchwałą nr XXI/73/2004 Rady Gminy Rudnik z dnia 30 listopada 2004 r nieruchomość położona jest w strefie produkcji rolnej. VIII. Analiza i charakterystyka rynku. ( 56 ust.1 pkt. 7 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 8.1.Do określenia wartości rynkowej. Z uwagi na słabo rozwinięty rynek lokalny sprzedaży badano transakcje działkami siedliskowymi w strefach wiejskich i w powiatach krasnostawskim i zamojskim. Transakcje odbyły się w formie aktów notarialnych. Przedmiotem transakcji było prawo własności. Okres badania 2011-2013 r. Ceny transakcyjne o znacznym zróżnicowaniu.ceny w badanym okresie nie zmieniały się. Średnia cena sprzedaży podobnych do wycenianej wyniosła 121.000 zł. Odchylenie standardowe dla badanej próbki wyniosło 47.000 zł. (odchylenie standardowe jest miarą tego, jak szeroko wartości są rozproszone od wartości przeciętnej (średniej). W Rudniku stwierdzono jedną transakcje gruntem o przeznaczeniu pod budownictwo zagrodowe, cena sprzedaży 1 m 2 wyniosła 1,95 zł. Badania rynku przeprowadzone w formie ankietowej wśród nabywców działek siedliskowych wskazują, że następujące cechy miały wpływ procentowy na ich cenę: 8
Tabela nr 6 Nazwa cechy rynkowej % wpływ cechy cenę transakcyjną -lokalizacja 26 -powierzchnia użytkowa 22 domu w m 2 -powierzchnia gruntu w ha 20 -stan techniczny domu 17 -powierzchnia zabudowy 8 budynków gospodarczych w m 2 -wyposażenie domu w 7 urządzenia techniczne Do wyceny wybrano transakcje przedstawione w tabeli L. P. Data transakcji Lokalizacja Tabela nr 7 Na podstawie transakcji wykazanych w tabeli nr 7 brak jest możliwości skorygowania cen na dzień wyceny metodą klasyczną, dlatego też ceny skorygowano na podstawie Komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 13 stycznia 2012 r. w sprawie średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w roku 2011, wzrost o 4,3 %. Charakterystyka cechy rynkowej stan techniczny budynków przedstawiona jest w tabeli nr 8. Tabela nr 8 Lp Cecha rynkowa Ocena Opis dobry stopień zużycia technicznego 0-15 % 1 zadawalający stopień zużycia technicznego 16-30 % Stan techniczny budynków Rodzaj zabudowy średni stopień zużycia technicznego 31-55 % do remontu Pow. gruntu w ha Cena sprzedaży w zł. Zaktualizowa na cena sprzedaży w zł. 1 25.05.2011 Tarzymiechy dom+bud. gosp 0,37 170000 183260 2 08.09.2011 Orchowiec dom+bud. gosp. 0,79 120000 127680 3 11.09.2011 Maszów dom+bud. gosp. 0,1802 80000 85120 4 19.09.2011 Chomęciska dom+bud. gosp. 0,13 60000 63840 Małe 5 10.11.2011 Olesin dom+bud. gosp. 1,36 150000 159120 6 14.12.2011 Nawóz dom+bud. gosp 0,3253 96000 101491 7 27.01.2012 Krupe dom+bud. gosp. 0,25 140000 147014 8 14.02.2012 Niewirków dom+bud. gosp 0,311 101000 105696 9 05.04.2012 Mchy dom+bud. gosp 0,57 210000 218274 10 14.05.2012 Bzite dom 0,77 154000 159513 11 05.10.2012 Topola dom+bud. gosp 0,25 110000 111969 12 17.10.2012 Izbica dom 0,44 90000 91611 13 30.10.2012 Suszeń dom+bud. gosp 0,29 60000 61074 14 12.12.2012 Gorajec Zastawie dom 0,49 80000 81144 stopień zużycia technicznego powyżej 56 % 9
Zestawienie cech rynkowych jakościowych i ilościowych wycenianej i podobnych przedstawia tabela nr 9. Tabela nr 9 Cecha rynkowa Nieruchomość Transakcja Transakcja Transakcja wyceniana nr 1 nr 2 nr 3 tab.nr 7 poz. 2 tab.nr 7 poz. 3 tab.nr 7 poz.12 -lokalizacja w pobliżu osady wiejska wiejska w osadzie -powierzchnia użytkowa 100 budynku w m 2 164,83 100 96 -powierzchnia gruntu w ha 0,08 0,79 0,1802 0,44 -stan techniczny domu średni dobry do remontu średni -powierzchnia zabudowy budynków gospodarczych w m 2 x 100 252 90 -wyposażenie domu w urządzenia techniczne wod-kan, co i en.elektr. wod-kan, co i en.elektr. wod.co i en.el. wod-kan, co i en.el. IX. Wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia metody i techniki. ( 56 ust.1 pkt. 8 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 9.1.Stosownie do art.136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r w sprawie czynności komorników sumę oszacowania ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu w dniu dokonania oszacowania. 9.2. Wartością rynkową (W r ) w rozumieniu art.151 ust.1 ustawy o gospodarce ami jest najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1.strony umowy były od siebie nie zależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2.upłynął czas niezbędny do wyeksponowania na rynku i do wynegocjowania umowy. Do określenia wartości rynkowej wykorzystano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z ami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych. 9.3. Do określenia wartości odtworzeniowej. Wartość odtworzeniową określono podejściem kosztowym, metodą kosztów odtworzenia techniką wskaźnikową. Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się, ile wyniosłyby koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, których użyto do wzniesienia lub powstania tych części składowych pomniejszonych o wartość zużycia. Do określenia wartości odtworzeniowej wykorzystano następujący wzór: W bx = W bo x 0,88 x (1- S z /100) + K dn gdzie : W bx - wartość budynku w obecnym stanie technicznym, W bo - wartość budynku w nowym stanie. 10
S z - średnioważony stopień zużycia technicznego budynku w %. K dn - koszt dokumentacji i nadzoru cena rynkowa. 0,88 - mnożnik przeliczeniowy. Koszt budowy domu przyjęto z Katalogu Cen Jednostkowych Robót i Obiektów Inwestycyjnych - wydanie Bistyp Warszawa ul. Płocka 5a. Poziom cen I kwartał 2013 r. Wartość odtworzeniowa jest wartością netto. X. Przedstawienie obliczeń wartości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. ( 56 ust.1 pkt. 9 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 10.1. Określenie wartości rynkowej. Dla analizowanego rynku lokalnego określono: Cena minimalna 61.074 zł. Cena maksymalna 218.274 zł. C = C max - C min = 157.200 zł. Wagi cech rynkowych oraz ich zakresy kwotowe wynoszą: Tabela nr 10 Nazwa cechy rynkowej % wpływ cechy cenę transakcyjną wpływ cechy cenę transakcyjną (% z C) w zł. -lokalizacja 26 40872 -powierzchnia użytkowa 22 34584 domu w m 2 -powierzchnia gruntu w ha 20 31440 -stan techniczny domu 17 26724 -powierzchnia zabudowy budynków gospodarczych w m 2 -wyposażenie domu w urządzenia techniczne 8 12576 7 11004 Porównanie wycenianej z transakcją nr 1 z tabeli nr 9. Tabela numer 11 Cechy rynkowe % wpływ cechy cenę transakcyjną wpływ cechy cenę trans. (% z C) w zł. Opis cechy wycenianej Opis cechy podobnej Poprawki w zł -lokalizacja 26 40872 w pobliżu osady wiejska 20436 -powierzchnia użytkowa 22 34584 domu w m 2 164,83 100 6916 -powierzchnia gruntu w ha 20 31440 0,08 0,79-31440 -stan techniczny domu 17 26724 średni dobry -13362 -powierzchnia zabudowy budynków gospodarczych w 8 12576 x 100-6288 m 2 -wyposażenie domu w 7 11004 wod-kan, co i wod-kan, co i 0 urządzenia techniczne en.elektr. en.elektr. Razem x x x x -23738 11
Porównanie wycenianej z transakcją nr 1 z tabeli nr 9. Tabela numer 12 Cechy rynkowe % wpływ cechy cenę transakcyjną wpływ cechy cenę trans. (% z C) w zł. Opis cechy wycenianej Opis cechy podobnej Poprawki w zł -lokalizacja 26 40872 w pobliżu osady wiejska 20436 -powierzchnia użytkowa 22 34584 domu w m 2 164,83 96 6916 -powierzchnia gruntu w ha 20 31440 0,08 0,1802-7860 -stan techniczny domu 17 26724 średni do remontu 13362 -powierzchnia zabudowy budynków gospodarczych w 8 12576 x 252-12576 m 2 -wyposażenie domu w 7 11004 wod-kan, co i wod.co i en.el. 2751 urządzenia techniczne en.elektr. Razem x x x x 23029 Porównanie wycenianej z transakcją nr 1 z tabeli nr 9. Tabela numer 13 Cechy rynkowe % wpływ cechy cenę transakcyjną wpływ cechy cenę trans. (% z C) w zł. Opis cechy wycenianej Opis cechy podobnej Poprawki w zł -lokalizacja 26 40872 w pobliżu w osadzie osady -20436 -powierzchnia użytkowa 22 34584 100 domu w m 2 164,83 6916 -powierzchnia gruntu w ha 20 31440 0,08 0,44-15720 -stan techniczny domu 17 26724 średni średni 0 -powierzchnia zabudowy budynków gospodarczych w 8 12576 x 90-7000 m 2 -wyposażenie domu w 7 11004 wod-kan, co i wod-kan, co i 0 urządzenia techniczne en.elektr. en.el. Razem x x x x -36240 W r = (127.680-23.738 + 85.120 + 23.029 + 91.611-36.240)/3 = 89.154 zł. Wartość rynkowa wynosi 89.154 zł. (w tym wartość gruntu wynosi 1.560 zł.) 10.2. Określenie wartości odtworzeniowej. Do określenia wartości odtworzeniowej domu przyjęto obiekt nr BCOI.2.026 o nazwie Budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący. Koszt wykonanych robót budowlanych w przeliczeniu na 1 m 2 powierzchni użytkowej domu wynosi 1.863 zł. W bx = 164,83 x 1.863 x 0,88 (1-45/100) + 5.000 = 153.626 zł. Wartość odtworzeniowa domu wynosi 153.626 zł. Do określenia wartości odtworzeniowej osadnika na ścieki przyjęto na podstawie kalkulacji własnej koszt budowy kompletu wynosi 1300 zł. W bx = 1300 (1-50/100) = 650 zł. Wartość odtworzeniowa osadnika wynosi 650 zł. Wartość odtworzeniowa wynosi 153.626 + 650 +1.560 = 155.836 zł. 12
10.3. Uzasadnienie dokonanej wyceny. Określona wartość rynkowa wycenianej znajduje się w przedziale cen transakcyjnych uzyskiwanych za podobne w obrocie rynkowym. Wartość tą można uznać za wartość rynkową w rozumieniu art.151 ust.1 ustawy o gospodarce ami. XI. Klauzule i ustalenia dodatkowe. 11.1.Opinia może być wykorzystywana wyłącznie dla celu w jakim została opracowana (art.156 ust. 3 ustawy o gospodarce ami.) 11.2.Określona wartość rynkowa nie uwzględnia kosztów kupna - sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 11.3.Niniejsza opinia nie może być opublikowana w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody jej autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści publikacji. Załączniki 4. 13