WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA ORAZ PODSTAWY PRAWNE JEJ FUNKCJONOWANIA Spis treści Wstęp... 1 I. Podstawowe zagadnienia i definicje.... 1 II. Podstawowe przepisy prawne regulujące funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej.... 6 III. Status prawny wspólnoty mieszkaniowej.... 9 IV. Powstanie wspólnoty mieszkaniowej i problemy z tym związane.... 12 Wstęp Wspólnotę mieszkaniową stanowi ogół właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości. Członkowstwo we wspólnocie powstaje samoistnie w momencie nabycia określonej własności lokalowej wchodzącej w skład danej wspólnoty mieszkaniowej. Nadrzędnym celem wspólnoty mieszkaniowej jest utrzymanie jej części wspólnej (dach, elewacja, klatka schodowa, winda itp.) oraz dokonywanie rozliczeń mediów dla lokali stanowiących indywidualną własność poszczególnych członków wspólnoty mieszkaniowej. Ponieważ wspólnota mieszkaniowa jest stosunkowo nowym tworem (w nomenklaturze prawnej pojawiła się dopiero w 1994 r.), zatem nie wszystkie kwestie związane z jej działalnością są całkowicie wyjaśnione. I. Podstawowe zagadnienia i definicje. Wspólnota mieszkaniowa - ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości ( ) Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. 1 Na podstawie powyższej definicji można zauważyć, iż do wspólnoty mogą należeć tylko te podmioty (osoby fizyczne, prawne oraz jednostki nieposiadające osobowości prawnej), które posiadają prawo własności do lokalu (bądź lokali) w danej nieruchomości. O powstaniu wspólnoty decyduje moment wyodrębnienia pierwszego lokalu i powstaniu własności lokalowej. Formalne powstanie wspólnoty mieszkaniowej nie oznacza, że wspólnota funkcjonuje, ponieważ faktyczne zawiązanie wspólnoty następuje z chwilą wyboru zarządu wspólnoty uchwałą w oparciu o art. 20 ustawy o własności lokali bądź powierzenia zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej bądź prawnej w oparciu o art. 18 ustawy o własności lokali. W okresie pomiędzy wyodrębnieniem pierwszego lokalu, 1 Ustawa o własności lokali, art. 6 (Dz. U. z 2000 Nr 80 poz. 903 wraz z późń. zm.) 2010 Matuła Marcin str. 1
a faktycznym zawiązaniem wspólnoty, zarząd nad nieruchomością sprawuje dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nad nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu (może to być w przypadku nowo powstałych nieruchomości np.: osoba, która prowadziła zarządzanie nieruchomością na zlecenie dewelopera). Jeżeli po upływie dwóch lat od dnia wyodrębnienia pierwszego lokalu właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu, ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, to dotychczasowy zarządca może żądać ustanowienia przez sąd przymusowego zarządcy. 2 Funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej reguluje przede wszystkim ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, oraz szereg uchwał, które tworzą wewnętrzne przepisy wspólnoty mieszkaniowej. Uchwały te podejmowane są przez właścicieli na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być również wynikiem głosów częściowo oddanych na zebraniu i w drodze indywidualnego zbierania głosów. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczonych wg wielkości udziałów (chyba, że w umowie bądź w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono inaczej tzn. jeden właściciel = jeden głos). Oprócz ponoszenia przez właściciela wydatków na utrzymanie jego lokalu, musi on również w oparciu o art. 13, 14 i 15 ustawy o własności lokali uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, uiszczając zaliczki płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Właściciele zobowiązani są również do pokrywania innych zobowiązań takich jak np.: kredyt, który zaciągnęła wspólnota mieszkaniowa w celu dokonania remontu; za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. 3 Mała wspólnota mieszkaniowa tak w praktyce przyjęło się nazywać wspólnoty mieszkaniowe, w których ilość lokali nie przekracza siedmiu. Kryterium tego podziału wynika z odmiennego traktowania przez przepisy wspólnot do siedmiu lokali oraz wspólnot powyżej siedmiu lokali. W oparciu o art. 19 ustawy o własności lokali do małych wspólnot stosuje się przepisy kodeksu cywilnego oraz kodeksu postępowania cywilnego. Zasady te jednak mogą być zmienione w drodze umowy pomiędzy właścicielami lokali tworzących wspólnotę. Natomiast do pozostałych wspólnot stosuje się przepisy ustawy o własności lokali. 4 Zarząd we wspólnocie mieszkaniowej może być wybrany na podstawie uchwały bądź aktem notarialnym. Może on być jednoosobowy oraz kilkuosobowy. Gdy zarząd jest kilku osobowy, oświadczenie woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Zarząd jest organem wykonawczym, 2 S. Chwałek, ABC wspólnot mieszkaniowej, Wydawnictwo Municiupium S.A., Warszawa 2007 3 Ustawa o własności lokali, art. 17 (Dz. U. z 2000 Nr 80 poz. 903 wraz z późń. zm.) 4 M. Stefańczyk, M. Węglowski, Wspólnoty Mieszkaniowe, Wyd. Instytut Rozwoju Miast, Kraków 2004 2010 Matuła Marcin str. 2
do którego przede wszystkim należy wykonywanie uchwał podjętych przez właścicieli, kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowania jej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza grona. 5 Zarządca to osoba, której został powierzony zarząd nieruchomością wspólną. W oparciu o ustawę z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, zarządca to osoba odpowiedzialna razem z właścicielami za właściwe użytkowanie i utrzymanie budynku. Według ustawy o własności lokali zarząd może być powierzony podczas ustanowienia w odrębnej własności bądź później w formie aktu notarialnego, tak powołany zarządca może być odwołany tylko w formie uchwały zaprojektowanej przez notariusza (art. 18 ustawy o własności lokali). Innym sposobem powierzenia zarządu zarządcy jest podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową zwykłej uchwały. Aby odwołać zarządcę wybranego w ten sposób wystarczy również zwykła uchwała (art. 20 ustawy o własności lokali). Kolejnym sposobem powołania zarządcy jest zarządca przymusowy ustanowiony przez sąd (art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali). 5 Zatem we wspólnocie w praktyce mamy do czynienia z dwiema możliwościami: 1) występuje zarząd (złożony z członków wspólnoty) i administrator, 2) zarządca (który pełni rolę jednoosobowego zarządu i prowadzi czynności administracyjne). Administrator wyznaczona przez właścicieli osoba prawna lub fizyczna pełniąca tylko zlecone funkcje. W praktyce czynności te sprowadzają się do bieżącego utrzymania i zarządzania budynkiem (przestrzeganiem terminów przeglądów, dostarczeniem pełnej informacji księgowej dotyczącej rozrachunków wspólnoty mieszkaniowej zarządowi). 5 Własność to podstawowe prawo rzeczowe, które przyznaje właścicielowi pewne prawa takie jak: prawo do posiadania, korzystania oraz rozporządzania. Prawo własności jest pod szczególną ochroną prawną, którą reguluje kodeks cywilny. 5 Lokal wyodrębniony to inaczej nieruchomość lokalowa, która stanowi odrębną własność. Tą własnością może być samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu (np.: lokal użytkowy, który jest przeznaczony pod działalność gospodarczą). Lokal taki powstaje w skutek wyodrębnienia z budynku jego części, z której można samodzielnie korzystać. Lokal taki może zostać wyodrębniony wraz z pomieszczeniami przynależnymi (pomieszczenie piwniczne, strych, garaż itp.). Obecnie wyodrębnienie lokali odbywa się w oparciu o ustawę o własności lokali i na jej mocy ustanawia się odrębną własność lokali. 6 Lokal mieszkalny Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz 5 M. Stefańczyk, M. Węglowski, Wspólnoty Mieszkaniowe, Wyd. Instytut Rozwoju Miast, Kraków 2004 6 W. J. Brzeski Vademecum zarządcy nieruchomości Wyd. Krakowski Instytut Nieruchomości, Kraków 2001 2010 Matuła Marcin str. 3
z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne 7. W oparciu o powyższą definicję z ustawy o własności lokali można wyróżnić następujące elementy, które decydują o tym czy dany przedmiot będzie uznany za odrębny przedmiot własności.: a) wydzielenie trwałymi ścianami (zatem wykluczone są tutaj pomieszczenia wydzielone przy pomocy prowizorycznych ścianek (meblościanki), a także niezamurowane przejścia do innych pomieszczeń), b) przeznaczenie na stały pobyt ludzi (spełnienie odpowiednich kryteriów technicznych), c) lokal ma służyć zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowym (spełnienie odpowiednich kryteriów technicznych). Kryteria techniczne zawarte w ppkt. b i c muszą być zgodne z następującymi przepisami: Rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. 8 Lokal niemieszkalny (użytkowy) definicja lokalu niemieszkalnego znajduje się w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Jest ona zawarta w definicji lokalu mieszkalnego (patrz definicja lokalu mieszkalnego), w której napisane jest, że przepisy dotyczące lokali mieszkalnych stosuje się w takim samym zakresie do lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalnym. Z uwagi na fakt iż są to lokale niemieszkalne (czyli o przeznaczeniu innym niż mieszkalne) przed nimi są stawiane inne wymagania, np.: jeżeli lokalem użytkowym będzie garaż lub magazyn to wymagania te będą zdecydowanie mniejsze, natomiast jeżeli lokalem użytkowym będzie sklep lub jakiś obiekt produkcyjny to wymagania będą zdecydowanie większe, choćby nawet z uwagi na przepisy przeciwpożarowe. 8 Nieruchomość (część) wspólna - nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą do użytku właścicieli lokali 9. Czyli część wspólną tworzy przede wszystkim cała działka, na której stoi budynek, konstrukcje ścian i stropów, fundamenty, większość instalacji (elektryczne, gazowe itp.), a także korytarze, windy, fragmenty budynku (elewacja), oraz otoczenie budynku itd. 7 Ustawa o własności lokali, art. 2 ust.2 (Dz. U. z 2000 Nr 80 poz. 903 wraz z późń. zm.) 8 W. J. Brzeski Vademecum zarządcy nieruchomości Wyd. Krakowski Instytut Nieruchomości, Kraków 2001 9 Ustawa o własności lokali, art. 3 ust.2 (Dz. U. z 2000 Nr 80 poz. 903 wraz z późń. zm.) 2010 Matuła Marcin str. 4
Nieruchomość wspólna jest konsekwencją powstania wspólnoty mieszkaniowej i zarządzanie tym wspólnym majątkiem właścicieli lokali wchodzących w skład danej wspólnoty to główne zadanie wspólnoty mieszkaniowej. 10 Udział udział lokalu w nieruchomości wspólnej jest bardzo istotnym zagadnieniem z punktu widzenia zarządzania nieruchomością. Udział danego właściciela lokalu określa wagę głosu przy podejmowaniu uchwał (art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali) oraz stanowi podstawę do naliczenia zaliczek z tytułu partycypacji kosztów w nieruchomości wspólnej (art. 12 ust.2 ustawy o własności lokali). 10 Obliczanie udziału w nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej odbywa w oparciu o art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali, który ma następujące brzmienie: Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Zatem wzory będą wyglądać następująco: ł ę = h ż ż h ż h h ń ż h ł ę = h ż. ę h ż h ż. h ń ż h Powierzchnia użytkowa podawana jest w akcie notarialnym ustanowienia odrębnej własności lokalu (lub w zaświadczeniu samodzielności lokalu, wystawionym przez starostę powiatu). W przypadku wystąpienia wątpliwości lub niezgodności co do powierzchni lokali, pomieszczeń przynależnych, udziałów bądź innych spraw związanych z własnością lokali, na mocy art. 29 ust. 1b ustawy o własności lokali zarząd wspólnoty lub zarządca jest uprawniony do zaktualizowania danych (zweryfikowania). Może również zaistnieć taka sytuacja, w której przy wyliczaniu udziałów będą pominięte pomieszczenia przynależne (zarówno w liczniku jak i w mianowniku powyższych wzorów). Powodem takiej sytuacji jest fakt, iż ustawa o własności lokali, która opisuje w jaki sposób wyliczać udziały weszła w życie w 1994 roku. Wcześniej udziały były wyliczane na podstawie kodeksu cywilnego, w którym nie było jednoznacznie 10 M. Stefańczyk, M. Węglowski, Wspólnoty Mieszkaniowe, Wyd. Instytut Rozwoju Miast, Kraków 2004 2010 Matuła Marcin str. 5
opisane w jaki sposób należy obliczać udziały właścicieli lokali. Wówczas część notariuszy skłaniała się do pomijania pomieszczeń przynależnych przy obliczaniu udziałów. Ustawa przewidując taką sytuację w art. 3 ust. 7 nakazuje stosowanie zasady obliczania udziałów w nieruchomości wspólnej do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu w taki sam sposób jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Natomiast w momencie, kiedy wszystkie lokale będą już wyodrębnione należy zweryfikować wysokość posiadanych udziałów we wspólnocie. Zaliczka comiesięczna opłata płacona do 10 każdego miesiąca przez właścicieli lokali należących do danej wspólnoty na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Wysokość tej opłaty uzależniona jest od przyszłych (planowanych na podstawie planu gospodarczego) wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Każdy właściciel pokrywa te wydatki stosownie do posiadanych udziałów. Jeżeli ponoszone wydatki przez wspólnotę mieszkaniową znajdą swoje odzwierciedlenie (a nawet przekroczą) w przychodach z innych źródeł bądź pożytków, to wówczas właściciele nie muszą uiszczać opłat zaliczkowych z tego tytułu, albo uiszczać odpowiednio mniejsze tylko w części nie znajdującej pokrycia w osiągniętych pożytkach i przychodach z innych źródeł. 11 Bardzo często zdarza się, że zaliczka składa się z trzech elementów: a) opłaty eksploatacyjnej (dotyczą wydatków związanych z nieruchomością wspólną), b) opłaty za media (związane są z pokrywaniem przez właścicieli wydatków dotyczących korzystania z mediów w ich lokalach; powodem takiej sytuacji może być np.: faktura wystawiana przez wodociągi nie na każdego właściciela stosownie do zużycia na jego liczniku, lecz całościowo na wspólnotę mieszkaniową na podstawie odczytów z głównego licznika wody), c) opłaty remontowej (to opłaty, których celem powinno być pokrywanie wszelkich remontów i modernizacji na wspólnocie, czasami aby przeprowadzić jakiś remont właściciele wspólnoty muszą zbierać pieniądze na ten cel na przykład 5 lub nawet więcej lat). II. Podstawowe przepisy prawne regulujące funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej. Zasadniczym i podstawowym aktem prawnym, który reguluje funkcjonowanie i powstanie wspólnoty mieszkaniowej jest ustawa z dnia 24 czerwca z 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 Nr 80 poz. 903 wraz z późń. zm.). Ustawa ta określa m. in. w jaki sposób następuje ustanowienie własności lokali, opisuje prawa i obowiązki właścicieli lokali oraz określa w jakiej formie ma być prowadzony zarząd nieruchomością 11 M. Stefańczyk, M. Węglowski, Wspólnoty Mieszkaniowe, Wyd. Instytut Rozwoju Miast, Kraków 2004 2010 Matuła Marcin str. 6
wspólną. Ponadto ustawa ta daje właścicielą lokali należących do wspólnoty mieszkaniowej narzędzie do tworzenia wewnętrznych zasad przy pomocy uchwał. Również sama ustawa o własności lokali w wielu miejscach dopuszcza możliwość innego postępowania niż wskazanego w ustawie pod warunkiem, że zostanie podjęta taka uchwała. 12 Kolejnym aktem prawnym, który reguluje sprawy dotyczące własności lokali jest Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z późń. zm.). Jest to podstawowy akt prawny, który dotyczy całokształtu stosunków cywilnoprawnych. We wspólnocie ma on zastosowanie do zagadnień dotyczących spraw własności lokali w zakresie nieuregulowanym powyższą ustawą (art. 1 ust. 2 w zakresie nieregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy kodeksu cywilnego ) 13 oraz do tzw. małych wspólnot (art. 19 jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności ). 12 Następnym już przywołanym w poprzednim akapicie aktem prawnym jest Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964 nr 43 poz. 296). Reguluje on wraz z kodeksem cywilnym sposób zarządu nieruchomością wspólną w sytuacji, gdy ilość wszystkich lokali we wspólnocie nie jest większa niż siedem. 12 Z kolei zasady prowadzenia ksiąg rachunkowych oraz zasady sporządzania sprawozdań finansowych wraz z ich wzorami ujęte zostały w Rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 18 sierpnia 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek nie prowadzących działalności gospodarczej (Dz. U. Nr 115, poz. 748 wraz z późń. zm.). Rozporządzenie to wyjaśnia również na czym polega uproszczony sposób prowadzenia ksiąg rachunkowych we wspólnocie mieszkaniowej: prowadzenie ewidencji, w ramach której rejestruje się wszystkie przychody, koszty i środki pieniężne oraz związane z tym rozrachunki 14 Dotykając tematu wspólnot mieszkaniowych nie można pominąć Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115 poz. 741, tekst jednolity Dz. U. z 2000, Nr 46 poz. 543 z późń. zm.), którą w swojej treści w art. 5 ust. 2 przywołuje ustawa o własności lokali. Ustawa ta zawiera m. in. zasady dotyczące: gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność gminy lub Skarbu Państwa, scalania i podziału nieruchomości, działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami, do których zaliczają się rzeczoznawcy majątkowi, pośrednicy w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy nieruchomościami, którzy z punktu widzenia zarządzania 12 M. Stefańczyk, M. Węglowski, Wspólnoty Mieszkaniowe, Wyd. Instytut Rozwoju Miast, Kraków 2004 13 14 Ustawa o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie szczególnych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek nie prowadzących działalności gospodarczej (Dz. U. Nr 115, poz. 748) 2010 Matuła Marcin str. 7
wspólnotą mieszkaniową stanowią bardzo istotną grupę zawodową. W oparciu o ustawę o gospodarce nieruchomościami są to osoby, które w sposób profesjonalny zarządzają nieruchomościami. Posiadają one państwową licencje nadaną przez właściwego ministra do spraw budownictwa po spełnieniu określonych wymogów, które zawarte są w art. 187 niniejszej ustawy oraz posiadają obowiązek stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych 15 (co wiąże się z obowiązkiem uczestnictwa przez zarządców w szkoleniach oraz seminariach). 16 Kolejnym istotnym aktem prawnym dla wspólnoty mieszkaniowej jest Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. 1992 Nr 21 poz. 86). Ustawa ta w art. 17 ust.1 pkt. 44 zwalnia dochody wspólnot mieszkaniowych od naliczania podatku dochodowego od osób prawnych, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi 17.W oparciu o przytoczony fragment ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych można wyróżnić dwa kryteria jakie musi spełniać dochód wspólnoty, aby mógł być zwolniony od podatku dochodowego od osób prawnych: musi on pochodzić z gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz musi być przeznaczony na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. Nr 9, poz. 31 z późń. zm.) to ustawa, która nakłada obowiązek podatkowy dla właścicieli nieruchomości. Istotnym zagadnieniem w tej ustawie jest możliwość podziału podatku od nieruchomości, w sytuacji gdy w budynku są lokale stanowiące odrębne nieruchomości (podział podatku według udziału procentowego powierzchni użytkowej poszczególnych lokali w powierzchni użytkowej całego budynku). 18 Istnieje również szereg innych przepisów, które stosuje się do wspólnoty mieszkaniowej w takim samym zakresie jak i do innych podmiotów. Przykładami takich aktów prawnych są: Ustawa z dnia 8 stycznia 1993 o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym wraz z późń. zm., w sytuacji, kiedy przychody ze sprzedaży towarów i usług przekroczą ustaloną wartość limitu określoną w niniejszej ustawie (chodzi tutaj o przychody wspólnot mieszkaniowych, które pozyskiwane są z innego źródła niż zaliczki płacone przez właścicieli na poczet przyszłych zobowiązań; np. przychody osiągane z tytułu: wynajęcia pomieszczenia należącego do części wspólnej, dzierżawa terenu pod śmietnik bądź wynajęcie części elewacji pod bilbordy.) Ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach wraz z późń. zm. Ustawa ta zawiera przepisy dotyczące gospodarowania odpadami oraz obowiązki właścicieli nieruchomości w tym zakresie. 18 15 Ustawa o gospodarce nieruchomościami (art. 186 ust. 2) 16 M. Stefańczyk, M. Węglowski, Wspólnoty Mieszkaniowe, Wyd. Instytut Rozwoju Miast, Kraków 2004 17 Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych, art. 17 ust.1 pkt 44 (Dz. U. Nr 9, poz. 31 z późń. zm.) 18 M. Stefańczyk, M. Węglowski, Wspólnoty Mieszkaniowe, Wyd. Instytut Rozwoju Miast, Kraków 2004 2010 Matuła Marcin str. 8
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane wraz z późń. zm. Ustawa ta definiuje m. in. podstawowe pojęcia związane z budownictwem, wymagania jakie musi spełniać działka budowlana ( w tym również ta pod budynkami wspólnot) oraz nakazuje przeprowadzanie przeglądów okresowych budynków, w tym także wspólnot mieszkaniowych. 18 Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne wraz z późniejszymi zmianami reguluje m. in. ewidencję gruntów i budynków oraz postępowanie w spornych sprawach związanych z rozgraniczeniem nieruchomości. 18 Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece wraz z późń. zm. ma na celu ujawnienie stanu prawnego nieruchomości za pomocą ksiąg wieczystych, które są urzędowymi rejestrami nieruchomości. Ustawa ta reguluje także funkcjonowanie hipoteki, czyli takiej instytucji prawnej, która zabezpiecza udzieloną właścicielom pożyczkę. 18 III. Status prawny wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (art. 6 ustawa o własności lokali). Tak skonstruowane stwierdzenie pozwala, aby właścicielami lokali mogły być osoby prawne, fizyczne oraz jednostki nie posiadające osobowości prawnej. Zatem jest to pewnego rodzaju zrzeszenie właścicieli lokali, które nie jest osobą fizyczną oraz nie jest osobą prawną, ponieważ ustawodawca nie przyznał wspólnocie osobowości prawnej. Jednak w art. 6 ustawy o własności lokali przyznaje wspólnocie zdolność do czynności prawnych: wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Zatem najtrafniej będzie nazwać wspólnotę mieszkaniową jako tzw. ułomną osobę prawną, którą kodeks cywilny precyzuje jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, której ustawa nadaje zdolność prawną: 1. Do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawodawca przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych. 2. Jeżeli przepis odrębny nie stanowi inaczej, za zobowiązania jednostki, o której mowa w 1, odpowiedzialność subsydialną ponoszą jej członkowie; odpowiedzialność ta powstaje z chwilą, gdy jednostka organizacyjna stała się niewypłacalna 19. Jednak w opinii prawników powstał pewien problem czy wspólnota mieszkaniowa posiada zdolność prawną, tzn. czy może być samodzielnie podmiotem praw i obowiązków w stosunkach cywilnoprawnych, a zwłaszcza czy może nabywać majątek w swoim własnym imieniu i na swój rachunek, czy w imieniu właścicieli, a majątek wówczas staje się własnością właścicieli w przypadającym im stosownie posiadanym udziale. W kwestii tej wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 grudnia 2004 r. : 19 Ustawa kodeks cywilny, art. 33 (Dz. U. z 1964 r. nr 16 poz. 93 wraz z późń zm.) 2010 Matuła Marcin str. 9
Charakter prawny wspólnoty mieszkaniowej budził wątpliwości na gruncie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. (...) Według jednego poglądu wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną oraz zdolność sądową i w konsekwencji może posiadać majątek i to majątek odrębny od majątku właścicieli poszczególnych lokali. Według innego poglądu wspólnota nie ma zdolności prawnej i nabywając majątek czyni to na rzecz swych członków w stosunku odpowiadającym ich udziałom w nieruchomości wspólnej. W ocenie Sadu Najwyższego należy podzielić pogląd pierwszy, z art. 6 zdanie drugie uwl wynika bowiem jasno, ze wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Zatem wbrew stanowisku Sadu Okręgowego, Wspólnota mieszkaniowa ma nie tylko zdolność sądową, ale też przyznaną przez ustawę zdolność prawną, skoro może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, co trafnie zarzuca skarżący. Możliwość nabywania przez wspólnotę majątku wynika z uwl, a o tym, ze wspólnota może posiadać majątek, niezależnie od majątku posiadanego przez właścicieli poszczególnych lokali, świadczy uwl, zgodnie z którą wspólnota odpowiada bez ograniczeń, a wiec całym majątkiem, za zobowiązania dotyczące nieruchomości, podczas gdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości. To rozróżnienie wskazuje, że nie tylko członkowie wspólnoty, ale także sama wspólnota może nabywać majątek. Już zatem tylko z przepisów ustawy o własności lokali można wyciągnąć wniosek, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać majątek i to na swoją rzecz, a nie tylko na rzecz właścicieli lokali, będących jej członkami. 20 Ponieważ wyroki sądu Najwyższego nie mają w Polsce charakteru powszechnego obowiązującej zasady prawnej, dlatego w roku 2006 Sąd Okręgowy w Bielsku-Białej wystosował zapytanie do Sądu Najwyższego, które brzmiało: Czy wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną oraz zdolność sądową i w konsekwencji może posiadać majątek i to majątek odrębny od majątku właścicieli poszczególnych lokali, czy też wspólnota mieszkaniowa nie ma zdolności prawnej i nabywając majątek czyni to na rzecz swych członków w stosunku opowiadającym ich udziałom w nieruchomości wspólnej? Na tak postawione pytanie Sąd Najwyższy podjął uchwałę: Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa majątkowe tylko do majątku wspólnego właścicieli lokali W uzasadnieniu podanym do publicznej wiadomości napisał iż: Wspólnota mieszkaniowa może zatem nabywać prawa i obowiązki, ale nie we własnym imieniu, a więc nie dla siebie, ale dla ogółu właścicieli lokali. Oznacza to, że ustawa przyznaje zdolność do czynności prawnych wspólnocie mieszkaniowej rozumianej jako ogół właścicieli. ( ) zakres zdolności prawnej, która przysługuje wspólnocie mieszkaniowej, został w ustawie o własności lokali ograniczony i sprowadza się do nabywania praw i obowiązków związanych wyłącznie z zarządem nieruchomością wspólną 21. 20 LexPolonica nr 371402 (www.sn.pl) 21 LexPolonica nr 1009810 (www.sn.pl) 2010 Matuła Marcin str. 10
Pomimo, iż oba powyższe rozstrzygnięcia są odmienne można zauważyć wspólny mianownik, iż wspólnota mieszkaniowa posiada zdolność prawną; w pierwszym przypadku jest jej przyznana całkowita zdolność prawna, natomiast w drugim zdolność prawna ograniczona przedmiotowo. Gdyby odmówić wspólnocie mieszkaniowej zdolności prawnej nie można by było uznać wspólnoty nawet jako jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej (która posiada zdolność prawną). Mogłoby to uniemożliwić funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ nie byłaby samodzielnym podmiotem prawa cywilnego. Można byłoby się również zastanawiać, po co wspólnota ma kupować majątek, skoro powołana jest przede wszystkim w celu rozwiązania problemów wynikających z zarządem nieruchomością wspólną. Obowiązek kupowania gruntów przez wspólnotę jest zawarty w art. 32a ustawy o własności lokali i dotyczy zakupu nieruchomości gruntowych w przypadku, gdy korzystanie z budynków i urządzeń uniemożliwia prawidłowe korzystanie (nie spełnienie warunków działki budowlanej), problem taki występuje najczęściej w starych zabudowaniach, gdzie okazuje się, po latach, że np.: droga dojazdowa, z której zawsze korzystali mieszkańcy danej wspólnoty okazuje się własnością kogoś innego niż wspólnoty mieszkaniowej. Wówczas należy albo wystąpić o służebność, o odpłatne korzystanie z działki przyległej bądź jej zakup. W związku z zakupem nieruchomości gruntowej, w art. 32a ust. 2 ustawy o własności lokali, pojawia się kolejny fragment, który można niejednoznacznie rozumieć. Odnosi się on do obowiązku podjęcia czynności zmierzających do nabycia przyległych, nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Sformułowanie na rzecz wspólnoty mieszkaniowej może być rozumiane jako odrębna własność wspólnoty mieszkaniowej. Taki zapis może świadczyć, o tym, iż wspólnota mieszkaniowa w swoim imieniu może zakupić nieruchomość gruntową. Jednakże należy pamiętać, że wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele poszczególnych lokali i wspólnota mieszkaniowa jest utożsamiana właśnie z tymi właścicielami. Wyraz takiemu podejściu dał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu jednego z wyroków (III CZP 97/06) uznając, że: pojęcia wspólnoty mieszkaniowej i ogółu właścicieli lokali są synonimami. Wspólnota mieszkaniowa jest jedynie określeniem techniczno-prawnym, oznaczającym wszystkich właścicieli lokali w budynku lub budynkach znajdujących się na określonej nieruchomości. 22 Dlatego też uważam, iż trafniejszą interpretacją jest ta, która mówi, iż wspólnota posiada zdolność prawną ograniczoną przedmiotowo. Uważam tak, ponieważ podstawowym celem powstania wspólnoty mieszkaniowej (jak już wcześniej wspomniałem) jest problem związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Ponadto wspólnota mieszkaniowa w momencie powstania nie posiada żadnego kapitału podstawowego, ani żadnego majątku. Natomiast wszelkie środki pieniężne zgromadzone na rachunku bankowym wspólnoty mieszkaniowej pochodzą albo z comiesięcznych wpłat właścicieli lokali (na utrzymanie nieruchomości wspólnej, opłaty remontowe, dodatkowe dopłaty z innych tytułów, które zostały uchwalone na podstawie odrębnych uchwał wspólnoty mieszkaniowej) lub są to przychody pochodzące z gospodarczego wykorzystania części wspólnej, która jest własnością wszystkich właścicieli lokali danej wspólnoty mieszkaniowej (np.: wynajem elewacji pod reklamę, dzierżawa pomieszczenia 22 S. Chwałek, ABC wspólnot mieszkaniowej, Wydawnictwo Municiupium S.A., Warszawa 2007 2010 Matuła Marcin str. 11
należącego do części wspólnej). Zatem zgromadzone pieniądze na rachunku bankowym wspólnoty nadal należą do poszczególnych właścicieli i to właściciele decydują w jaki sposób wykorzystuje się zgromadzone środki pieniężne w formie nadwyżki po opłaceniu bieżących potrzeb wspólnoty mieszkaniowej. Dlatego według mnie zasadne jest stwierdzenie Sądu Najwyższego, iż: Wspólnota mieszkaniowa może zatem nabywać prawa i obowiązki, ale nie we własnym imieniu. Ponadto pojawia się kolejny problem: skoro wspólnota mieszkaniowa mogłaby kupić nieruchomość gruntową we własnym imieniu i być jej właścicielem, co powodowałoby, że właścicielami zakupionej nieruchomości nie byliby właściciele lokali wchodzący w skład danej wspólnoty mieszkaniowej. Zatem zakupioną nieruchomość gruntową można by było nie zaliczyć do nieruchomości wspólnej (wspólnego majątku właścicieli) tylko potraktować jako nieruchomość wspólnoty mieszkaniowej (czyli jako składnik majątku wspólnoty). Wówczas mógłby pojawić się formalno-prawny problem z utrzymaniem tej nieruchomości, ponieważ właściciele lokali mają obowiązek płacić tylko za utrzymanie swojego lokalu i utrzymanie nieruchomości wspólnej (art. 13 ust.1), a zakup dodatkowej nieruchomości gruntowej wiąże się później z dodatkowym kosztami utrzymania takimi jak np.: utrzymanie czystości na tym terenie, odgarnianie śniegu w zimie lub podatek od nieruchomości, który musiałaby pokryć wspólnota z tytułu posiadania nieruchomości gruntowej. Zatem uważam, iż wszelkie zakupione grunty przez wspólnotę powinny być własnością wszystkich właścicieli, a nie odrębną własnością wspólnoty. Nabycie dodatkowej ilości gruntu nie powinno spowodować zwiększenia się udziałów poszczególnych właścicieli, natomiast grunt ten powinien wejść w skład dotychczasowej nieruchomości wspólnej, za czym może iść zwiększenie dotychczasowych opłat z tytułu zarządu nieruchomością wspólną wynikającą choćby z większej ilości powierzchni do sprzątania. Dlatego też dopóki ustawa o własności lokali nie zostanie znowelizowana i nie zostaną jasno określone zasady w ramach których ma funkcjonować wspólnota, dotąd będą pojawiać się doktrynalne spory nie tylko odnośnie statusu prawnego wspólnoty mieszkaniowej i jej zdolności prawnej, ale również dotyczące zagadnień księgowych i podatkowych (które zostaną omówione w późniejszych ). IV. Powstanie wspólnoty mieszkaniowej i problemy z tym związane. Można rozróżnić dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych: nowo powstałe deweloperskie oraz te, które powstały z nieruchomości już istniejącej. Bez względu jaka jest to wspólnota, w każdym wypadku należy dopełnić określonych formalności wymaganych prawnie. Zgodnie z ustawą o własności lokali wspólnota mieszkaniowa powstaje w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu z nieruchomości. Jednak jak już wcześniej zostało, zaznaczone faktyczne funkcjonowanie wspólnoty (zawiązanie) następuje w momencie kiedy zostanie ustalona reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej, którą jest zarząd. Ustawa daje okres 2 lat na wybranie zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Przez okres pierwszych 2 lat po wyodrębnieniu pierwszego lokalu obowiązek zarządzania nieruchomością wspólną spoczywa na dotychczasowym zarządcy (może nim być firma deweloperska, jednostki samorządu 2010 Matuła Marcin str. 12
terytorialnego, Skarb Państwa, państwowe osoby prawne (np.: PKP) lub zewnętrzna firma zajmująca się zarządzaniem nieruchomościami, działająca na zlecenie wcześniej wymienionych podmiotów). Po upływie 2 lat dotychczasowy zarządca lub każdy właściciel może zażądać narzucenia przez sąd zarządcy przymusowego. Ustawa jednak nie precyzuje kto ma zwołać pierwsze zebranie właścicieli; zebranie z reguły zwołują najaktywniejsi właściciele lokali, którym zależy na prawidłowym funkcjonowaniu wspólnot mieszkaniowej. Właśnie na pierwszym zebraniu ma zostać podjęta stosowna uchwała, która wyłoni członków zarządu spośród wszystkich właścicieli lokali w danej wspólnocie mieszkaniowej, oraz muszą zostać ustalone inne sprawy związane z funkcjonowaniem wspólnoty mieszkaniowej (np.: odwołanie dotychczasowego zarządcy nieruchomością i powołanie nowego). W przypadku, gdy wspólnota nie posiada REGONU ani NIP-u, musi złożyć wnioski w stosownych urzędach, aby je uzyskać. Właściciele lokali muszą również na pierwszym zebraniu określić nazwę wspólnoty mieszkaniowej pod jaką będzie występowała w obrocie cywilnym. Kolejnym krokiem jest otwarcie rachunku w banku ponieważ zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w oparciu o ustawę o własności lokali musi prowadzić rozliczenia przez rachunek bankowy. Można wyróżnić również drugi sposób powstawania wspólnoty mieszkaniowej. Ten sposób odnosi się do nowo powstałych nieruchomości, czyli tzw. wspólnot deweloperskich. W trakcie sprzedaży lokali w akcie notarialnym zostaje zawarty zapis o ustaleniu zarządcy (np.: jakaś firma zewnętrzna). Wówczas zarządca ten pełni rolę zarządu i do niego należy obowiązek uzyskania REGONU, NIP-u i otworzenia rachunku w banku. Do niego również będzie należał obowiązek zwołania pierwszego zebrania we wspólnocie mieszkaniowej. Wspólnota mieszkaniowa, która dopełniła wszystkich formalności (tak jak jest to przedstawione na rys.1) może samodzielnie występować w obrocie gospodarczym. Jednak w praktyce można znaleźć wiele wspólnot mieszkaniowych, które nie mogą prawidłowo funkcjonować. Brak rejestracji w urzędzie skarbowy i statystycznym oraz brak wybranej reprezentacji wspólnoty może rodzić poważne pytania o legalność reprezentacji i działania dotychczasowej administracji. Wspólnota mieszkaniowa, która nie posiada żadnego śladu zarejestrowania swojej działalności, oraz wskazania w formie pełnomocnictwa osoby uprawnionej do korzystania z rachunku wspólnotowego, nie może założyć własnego rachunku bankowego, a co za tym idzie wszelkie rozliczenia musi prowadzić kasowo (co jest sprzeczne z art. 30 ust. 1 ustawy o własności lokali, który nakazuje zarządowi lub zarządcy prowadzenia rozliczeń przez rachunek bankowy), bądź przez rachunek należący do innego podmiotu, co również rodzi pytanie o legalność takich działań. Brak wyodrębnionego rachunku może prowadzić do problemów polegających na braku informacji dotyczącej sfery finansowej wspólnoty oraz zagrożenia związane z roszczeniami odszkodowawczymi (zwłaszcza przy rozliczeniach kasowych). 2010 Matuła Marcin str. 13
Wyodrębnienie pierwszego lokalu Maksymalnie okres 2 lat Zwołanie pierwszego zebrania - ustanowienie zarządu - określenie nazwy wspólnoty - inne organizacyjne sprawy (np.: powołanie nowego zarządcy) Uzyskanie NIP-u Uzyskanie REGON-u Otworzenie rachunku bankowego Rysunek 1. Etapy tworzenia wspólnoty mieszkaniowej. (Opracowanie własne) Kolejny dość istotny problem pojawia się w nieruchomościach, których właścicielem pierwotnym były jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub państwowe osoby prawne (PKP, Wojskowa Agencja Mieszkaniowa itp.). We wspólnotach tych występuje problem ze świadomością zarówno właścicieli jak i dotychczasowej administracji, dotyczącą obowiązków jakie nakłada ustawa o własności lokali. Częstym zjawiskiem jest brak organizacji obowiązkowych corocznych zebrań, pobieranie czynszów zamiast zaliczek oraz brak rozliczania kosztów. Problem w tej sytuacji tkwi w tym, iż jak już wcześniej wspomniałem nie ma jasno określonej zasady kto ma zwołać pierwsze zebranie. Mogą to zrobić właściciele, ale z powodu braku świadomości mogą tego nie robić. Z kolei w ustawie jest stwierdzenie, że podmiot, który prowadził dotychczas zarząd nad nieruchomością wspólną i kontynuował nadal minimum 2 lata od momentu wyodrębnienia pierwszego lokalu, może żądać ustalenia przymusowego zarządcy ustalonego przez sąd. Jednak podmiotą, które prowadzą taką działalność z reguły nie zależy na ustanawianiu sądowego zarządcy, ponieważ za zarządzanie nieruchomością wspólną pobierają wynagrodzenie. Często poruszanym problemem w nowych wspólnotach deweloperskich jest narzucanie przez dewelopera zarządcy w umowach kupna sprzedaży lokalu. Deweloperzy, którzy z reguły występują z silniejszej strony oprócz tego, iż narzucają zarządcę, to również czasami określa termin, w którym tego zarządcy nie można odwołać. Okres ten z reguły wynosi minimum 3 lata. Jest to okres na jaki jest udzielona rękojmia i gwarancja. Osobą, która powinna domagać się napraw gwarancyjnych części wspólnej wspólnoty jest zarządca. Skoro będzie to osoba w jakiś sposób związana z deweloperem (bądź nawet czasami sam deweloper) to może rodzić pewne obawy o etyczność postępowania. Ponadto znanych jest wiele 2010 Matuła Marcin str. 14
przypadków, gdzie deweloperzy spisując umowę kupna sprzedaży wyłączają czynności zarządzania i zobowiązują się tylko do administracji. Takim przykładem może być umowa z wzorca firmy J.W. Construction Holding SA o następującej treści: Sprzedający zobowiązuje się prowadzić odpłatnie, na koszt mieszkańców i z ich upoważnienia, administrację budynku przez 36 miesięcy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupujący podpisując niniejszą Umowę upoważnia Sprzedającego do powyższych czynności. Po upływie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez Właścicieli mieszkań w trybie wynikającym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (została ona wpisana przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów do Rejestru klauzul niedozwolonych pod numerem 893). 23 Osobiście uważam, iż zlecenie (narzucenie) przez dewelopera zarządcy nie jest czymś złym, a tym bardziej nieetycznym. Zarządca to osoba profesjonalnie zajmująca się zarządzaniem nieruchomościami, posiadająca stosowne uprawnienia państwowe oraz obowiązkowe ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej. Kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa i następuje wyodrębnienie pierwszego lokalu dotychczasowi właściciele nie są jeszcze na tyle zorganizowani, aby sami mogli zarządzać nieruchomością wspólną. Potrzebny jest czas na zorganizowanie pierwszego zebrania i wybrania nowego zarządcy. W momencie, kiedy nieruchomością zarządza licencjonowany zarządca, to wówczas on ma obowiązek złożenia niezbędnych wniosków o uzyskanie REGON-u i NIP-u oraz założenia rachunku bankowego, posiada on do tego niezbędne uprawnienia, ponieważ to on jest jednoosobowym zarządem. Ponadto takiego zarządcę zawsze można odwołać, co prawda nie wystarczy zwykła uchwała, lecz uchwała sporządzona przez notariusza (art. 18 ustawy o własności lokali). Może to powodować pewne niedogodności, ale będzie to świadczyć o tym, iż mieszkańcy danej wspólnoty mieszkaniowej są w pełni świadomi odnośnie swoich praw oraz obowiązków. Powodem odwołania zarządcy może być niezwołanie corocznego zebrania, działanie na szkodę wspólnoty, nieprowadzenia ewidencji przychodów i kosztów, a co za tym idzie brak możliwości kontroli przez właścicieli, co jest niezgodne z art. 30 ust. 2 ustawy o własności lokali. 23 S. Chwałek, ABC wspólnot mieszkaniowej, Wydawnictwo Municiupium S.A., Warszawa 2007 2010 Matuła Marcin str. 15