O P I N I A o wartości. Adres : Łapiguz gmina Zamość. Księga wieczysta numer ZA1Z/00061831/5. Cel opracowania : Postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora sygn. akt KM 1493/10 z dnia 27.01.2012 r. Data opracowania: 29.03.2012 r. 1
Tabela nr 1 Opinia zawiera strona I Wyciąg z opinii 3 II Określenie przedmiotu i zakresu wyceny. 4 III Określenie celu wyceny. 4 IV Podstawa wyceny. 4 V Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości. 5 VI Opis stanu 5 VII Wskazanie przeznaczenia. 12 VII Analiza rynku. 12 VIII Wskazanie rodzaju określonej wartości, wyboru podejścia, 15 metody i techniki IX Przedstawienie obliczeń wartości oraz wyniku 17 wyceny wraz z uzasadnieniem. X Klauzule i ustalenia dodatkowe. 22 2
I. Wyciąg z opinii. 1.1.Położenie : Łapiguz gmina Zamość. 1.2.Właścicielem gruntu jest gmina Zamość. Wieczystym użytkownikiem gruntu do 29.08.2092 roku i właścicielem budynków i budowli jest Zamojska Spółdzielnia Ogrodniczo-Pszczelarska w Zamościu ul. Błonie 4. 1.3.Nieruchomość posiada w Sądzie Rejonowym w Zamościu księgę wieczystą nr ZA1Z/00061831/5. 1.4.Obręb 13 Łapiguz. Działki numer 270/2 i 270/3 o powierzchni 0,95 ha. 1.5.Celem szacowania jest określenie jej wartości zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora sygn. akt KM 1493/10 z dnia 27.01.2012 r. 1.6.Wartość rynkowa na dzień 29.03.2012 r wynosi 890.611 zł. Nazwa Powierzchnia Wartość rynkowa Tabela nr 2. Wartość odtworzeniowa Nieruchomość w tym wartość x 890.611 1.279.089 -działki nr 270/2 w tym x 201.589 450.970 -grunt 0,24 ha 55200 55200 -budynek hali produkcyjnej 365 m 2 120050 321077 -wiata o konstrukcji stalowej 250 m 2 17000 47186 -wiata o konstrukcji stalowej 84 m 2 1500 5278 -utwardzenie placu płytkami 1158 m 2 7319 21217 betonowymi -ogrodzenie 50 m 520 1012 -działki nr 270/3 w tym x 689.022 828.119 -grunt 0,71 ha 163300 163300 -magazyn 442 m 2 162000 208882 -wiata o konstrukcji murowanej 446 m 2 205486 255538 -budynek główny 628 m 2 131430 169449 -utwardzenie placu płytkami 1634 m 2 betonowymi 26286 29938 -ogrodzenie 50 m 520 1012 3
II. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny. ( 56 ust.1 pkt. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 2.1.Przedmiotem szacowania są działki gruntu numer 270/2 i 270/3 o powierzchni 0,95 ha zabudowane budynkami usługowymi. Położone są w Łapiguzie w gminie Zamość. Obręb 13 Łapiguz. Dla Sąd Rejonowy w Zamościu prowadzi księgę wieczystą numer ZA1Z/00061831/5. 2.2.Zakresem wyceny jest rynkowa wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu, rynkowa wartość prawa własności budynków i wartość odtworzeniowa. III. Określenie celu wyceny. ( 56 ust.1 pkt. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). Celem szacowania jest określenie jej wartości na potrzeby Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu. IV. Podstawa wyceny. ( 56 ust.1 pkt. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 4.1.Podstawa prawna wyceny. - Kodeks postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 r (Dz. U. nr 43 wraz z późniejszymi zmianami). - Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 w sprawie czynności komorników (Dz.U. z 1968. nr 10 poz. 52 ze zmianami). - Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce ami (Dz.U. z 1997 r nr 115 poz. 741 (wraz z późniejszymi zmianami). - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207 poz. 2109 wraz z późniejszymi zmianami) 4.2. Podstawa formalna wyceny. Opinia wykonana została zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora sygn. akt KM 1493/10 z dnia 27.01.2012 r. 4.3. Źródła danych merytorycznych. -ewidencja gruntów, -miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, -księga wieczysta numer ZA1Z/00061831/5. -oględziny. 4.4.Materiały pomocnicze. -Powszechne Krajowe Zasady Wyceny KSWP i KSWS przyjęte przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w dniu 13.12.2007 r obowiązujące od 01.03.2008 r wraz ze zmianami obowiązującymi od 01.06.2009 r. 4
-Noty interpretacyjne obowiązujące zgodnie z uchwałą Rady Krajowej PFRSM z dnia 09.12.2008 r. - Wycena budynków - poradnik - wydanie WACETOB 1993 r.str.42 i 66 - przykładowe okresy trwałości budownictwa ogólnego - Ile jest warta nieruchomość - E. Mączyńska, M.Prystupa, K. Rygielwydawnictwo Poltext Warszawa 2009 r. V. Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości. ( 56 ust.1 pkt. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 5.1.data sporządzenia wyceny: 29.03.2012 r. 5.2.data określenia wartości: 29.03. 2012 r. 5.3 data określenia stanu : 29.03.2012 r. 5.4.oględzin dokonano w dniu 20,22,28 marca 2012 r. 5.5.ceny transakcyjne ustalono na podstawie aktów notarialnych udostępnionych w Urzędzie Miejskim w Zamościu i w Starostwach Powiatowym w Zamościu, Krasnymstawie i Hrubieszowie. VI. Opis stanu. ( 56 ust.1 pkt. 5 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 6.1. Stan zagospodarowania. Łapiguz jest miejscowością wiejską położoną przy drodze utwardzonej asfaltem z Zamościa do Skierbieszowa. Wyceniana nieruchomość położona jest w odległości około 1 km. od granicy administracyjnej Zamościa mierząc po linii szosy. Kompleks budynków na potrzeby ówczesnej Spółdzielni - Ogrodniczo Pszczelarskiej rozbudowany został na początku lat siedemdziesiątych. Dla zespołu budynków wybudowana została wspólna infrastruktura techniczna. Nieruchomość uzbrojona jest w przyłącze energetyczne, sieć instalacji wodno-kanalizacyjnej i deszczowej. W pobliżu znajduje się sieć gazu. Szczegółowe usytuowanie budynków,przebieg infrastruktury technicznej i granice przedstawiają załączone kserokopie map zasadniczych i kserokopia mapy ewidencyjnej (załączniki nr 3-4). 6.2. Wypis z rejestru gruntów prowadzonego przez Starostwo Powiatowe w Zamościu. Województwo: lubelskie. Powiat: Zamość. Obręb: 13 Łapiguz. Podmiot ewidencyjny: Gmina Zamość-własność. Zamojska Spółdzielnia Ogrodniczo-Pszczelarska w Zamościu -użytkowanie wieczyste. Działka nr 270/2 o powierzchni 0,24 ha. Działka nr 270/3 o powierzchni 0,71 ha. Kserokopia wypisu z rejestru gruntów (załącznik nr 1). 5
6.3. Stan prawny. (Wypis z księgi wieczystej na podstawie art.155 ust.1 i 2 ustawy o gospodarce ami wraz z późniejszymi zmianami). Wyciąg z księgi wieczystej numer ZA1Z00061831/5. Dział I-położenie- gmina Zamość. Miejscowość Łapiguz. Działka nr 270. Obszar 1,05 ha. Okres użytkowania 29.08.2092 r. Dział II- własność- Gmina Zamość. Użytkownik wieczysty i właściciel budynków Zamojska Spółdzielnia Ogrodniczo-Pszczelarska w Zamościu. Dział III- zawiera następujący wpis: -ostrzeżenie o wszczęciu przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora postępowania egzekucyjnego z prawa wieczystego użytkowania i własności budynków i urządzeń w sprawie KM 1493/10. Dział IV - zawiera następujące wpisy: -hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 234.031,51 zł. na rzecz ZUS, -hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 18.749,62 zł. na rzecz ZUS, -hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 7.243,06 zł. na rzecz ZUS, -hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 30.578,01 zł. na rzecz ZUS, -hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 13.141,90 zł. na rzecz ZUS, -hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 9.016,60 zł. na rzecz ZUS, -hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 15.302,10 zł. na rzecz ZUS, -hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 15.418,00 zł. na rzecz ZUS, -hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 15.192,00 zł. na rzecz ZUS, -hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 19.477,10 zł. na rzecz gminy Zamość, -hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 78.773,30 zł. na rzecz gminy Zamość, -hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 14.382,10 zł. na rzecz gminy Zamość, -hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 19.477,20 zł. na rzecz gminy Zamość. Pomiędzy zapisem w księdze wieczystej a zapisem w rejestrze gruntów istnieje niezgodność co do numerów działek i powierzchni gruntu. 6.4. Stan zabudowy działki nr 270/2. 6.4.1.Budynek hali produkcyjnej parterowy z kominem murowanym. Budynek wybudowany w roku 1973. Fundamenty i stopy fundamentowe betonowe. Konstrukcja ścian żelbetowa obudowana pustakami belitowymi i otynkowana. Stropodach z płyt betonowych pokryty papą. Okna stalowe. Drzwi stalowe przesuwne. Posadzki z płytek i betonowe. 6
Widok budynku produkcyjnego z wiatami stalowymi. Widok wnętrza budynku produkcyjnego. Budynek wyposażony jest w instalację wodno-kanalizacyjną, centralnego ogrzewania z własnej kotłowni (piec co stalowy wodny rok produkcji 2005 o powierzchni grzewczej 12,5 m. producent zakład kotlarski Pleszew.) i elektryczną. Stopień zużycia technicznego budynku wynosi S z = 39/100 x 100% = 39 %. Powierzchnia użytkowa budynku w świetle wyprawionych ścian wynosi 365 m 2 6.4.2.Wiata o konstrukcji stalowej z dachem dwuspadowym pokrytym blachą trapezową. Stopy betonowe. Konstrukcja z kształtowników stalowych. Dach w części załamany. Ściany wypełnione płytą pilśniową w części murowane z cegły silikatowej. 7
Widok wiaty stalowej do wewnątrz. Stopień zużycia technicznego wynosi S z = 39/50 x 100 = 78%. Powierzchnia użytkowa wiaty wynosi 250 m 2. 6.4.3. Wiata o konstrukcji stalowej z dachem jednospadowym pokrytym eternitem. Stopy betonowe. Stopień zużycia technicznego wynosi S z = 39/50 x 100 = 78%. Powierzchnia zabudowy wynosi 84 m 2. 6.4.4.Utwardzenie placu płytkami betonowymi o wymr. 0,33 x 0,40 na powierzchni 1158 m 2. Stopień zużycia technicznego wynosi S z = 25/35 x 100 = 71 %. 6.4.5.Brama wjazdowa metalowa z furtką i ogrodzenie z siatki metalowej na słupkach metalowych o długości 50 m. Stopień zużycia technicznego wynosi S z = 25/30 x 100 = 83 %. 6.5. Stan zabudowy działki nr 270/3. 6.5.1. Magazyn. Fundamenty i stopy fundamentowe betowe. Słupy i dźwigary betonowe. Ściany z pustaków belitowych otynkowane. Dach z płyt betonowych pokryty papą. Okna i bramy stalowe. Naświetla drewniane. Posadzka betonowa i z lastryka. Budynek wyposażony jest w instalację elektryczną. 8
Widok hali magazynowej. Widok hali magazynowej. Stopień zużycia technicznego wynosi S z = 39/80 x 100 = 49 %. Powierzchnia użytkowa budynku wynosi 442 m 2. 6.5.2. Wiata o konstrukcji murowanej parterowa. Fundamenty betonowe. Ściany murowane z pustaków belitowych gr. 24 cm. otynkowane. Stropodach jednospadowy z kratownicy wypełniony płytami belitowymi. Pokrycie dachu papą. Posadzki betonowe z płytek lastrykowych i kwasoodpornych. Okna drewniane. Bramy stalowe. 9
Widok wiaty. Widok wnętrza wiaty. Budynek wyposażony jest w instalację elektryczną. Stopień zużycia technicznego wynosi S z =39/80 x 100 = 49 %. Powierzchnia użytkowa budynku wynosi 446 m 2. Przed budynkiem od strony frontowej wykonane jest zadaszenie o konstrukcji stalowej z pokryciem blachą trapezową na powierzchni zabudowy 202 m 2. 6.5.3. Budynek główny wybudowany w okresie przedwojennym. Parterowy. Fundamenty betonowe. Ściany murowane z cegły grubości 25 i 38 cm. Dach o konstrukcji stalowej z płytkami korytkowymi z pokryciem papą, eternitem i blachą falistą. Stolarka okienna drewniana, bramy stalowe. Posadzki betonowe i z płytek lastrykowych. W okresie powojennym dobudowano kotłownię, portiernię i laboratorium. Budynek nie posiada sprawnych urządzeń technicznych. 10
Widok budynku głównego. Widok budynku głównego od strony ulicy. Stopień zużycia technicznego wynosi 73/100 x 100 = 73 %. Powierzchnia użytkowa wynosi 628 m 2. 6.5.4. Utwardzenie placu. Płytami betonowymi wylewanymi 274 m 2. Płytkami betonowymi o wymiarach (0,33 x 0,33 m) 1269 m 2. Trylinką 91 m 2. Stopień zużycia technicznego wynosi S z = 25/35 x 100 = 71 %. 7.5. Stan otoczenia. Najbliższe otoczenie to budownictwo jednorodzinne i usługi. 11
7.6. Sposób użytkowania. Nieruchomość wynajmowana jest na podstawie umowy najmu z dnia 27.09.2001 r z 3- miesięcznym terminem wypowiedzenia. VII. Wskazanie przeznaczenia wycenianej. ( 56 ust.1 pkt. 6 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami. Na dzień wyceny gmina Zamość nie posiada obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Zamość zatwierdzonym Uchwałą nr XXVIII346/2008 Rady Gminy Zamość z dnia 29.12.2008 r. działki nr 270/2 i 270/3 położone są w terenie przeznaczonym pod rozwój gospodarczy (załącznik nr 2). VIII. Analiza i charakterystyka rynku. ( 56 ust.1 pkt. 7 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 8.1.Analiza do określenia wartości rynkowej. Z powodu braku transakcji ami podobnymi na rynku lokalnym badaniem objęto powiat zamojski, krasnostawski i hrubieszowski. Przedmiotem transakcji było prawo własności gruntu i prawo użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkami o funkcji komercyjnej z utwardzonym placem. Transakcje odbyły się w formie aktów notarialnych. Okres badania: 2009-2012 r. Rynek słabo rozwinięty. Transakcje występują sporadycznie. Średnia cena sprzedaży podobnych w przeliczeniu na 1 m 2 powierzchni użytkowej budynku wyniosła 564 zł. Odchylenie standardowe dla badanej próbki wyniosło 266 zł. (odchylenie standardowe jest miarą tego, jak szeroko wartości są rozproszone od wartości średniej Zapotrzebowanie na na rynku lokalnym które mogą być wykorzystane na cele komercyjne jest niskie. Transakcje wykorzystane przy wycenie przedstawia tabela nr 3. Tabela nr 3. L.P. Data transakcji Położenie przy ulicy Pow. gruntu w m 2 Pow. użytkowa bud w Na podstawie transakcji wykazanych w tabelach nr 3 i 8 brak jest możliwości skorygowania cen na dzień wyceny metodą klasyczną, dlatego też ceny skorygowano na podstawie Komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 13 stycznia 2012 r. w sprawie średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w roku 2011, wzrost o 4,3 %. m 2 Cena sprzedaży w przeliczeniu na 1 m 2 p.u. budynku Skorygowana cena sprzedaży na dzień wyceny 1 15.07.2009 Łapiguz 0,75 1237 923 1032 2 01.02.2010 Czerniczyn 5100 697 405 443 3 16.04.2010 Zamość ul. Lipska 1509 780 467 507 4 10.06.2010 Pniówek 23100 1515 660 712 5 29.09.2010 Horyszów Ruski 6000 540 324 346 6 10.11.2010 Rudnik 477 280 169 180 7 21.04.2011 Rudnik 454 150 732 763 8 22.12.2011 Wysokie 1264 480 520 527 12
Badania ankietowe przeprowadzone wśród nabywców wskazują, że następujące cechy wpływają na ich ceny. Tabela nr 4 -lokalizacja 28 % -przydatność do celów komercyjnych 22 % -powierzchnia gruntu 20 % -powierzchnia użytkowa budynków 16 % -stan techniczny budynków 8 % -wyposażenie budynków w instalacje techniczne 6 % Zestawienie cech rynkowych jakościowych i ilościowych wycenianej działki nr 270/2 i podobnych przedstawia tabela nr 5. Tabela nr 5 Cecha rynkowa Nieruchomość wyceniana Transakcja nr 1 (tab. nr 3 poz.1) Transakcja nr 2 (tab.nr3 poz.5) Transakcja nr 3 (tab. nr 3poz.8) -lokalizacja peryferyjna peryferyjna wiejska peryferyjna -przydatność do celów dobra bardzo dobra dobra dobra komercyjnych -powierzchnia gruntu w ha 0,24 (uw) 0,75 (u.w.) 0,60 własność 0,1264(własnoś ć) -powierzchnia użytkowa 365 1237 540 480 budynków w m -stan techniczny budynków średni dobry do remontu dobry -wyposażenie budynków w instalacje techniczne wodociąg, wod-kan (sieć wspólna) wod-kan, (własne) wod-kan, własne Zestawienie cech rynkowych jakościowych i ilościowych wycenianej działki nr 270/3 i podobnych przedstawia tabela nr 6. Tabela nr 6 Cecha rynkowa Nieruchomość wyceniana Transakcja nr 1 (tab. nr 3 poz.1) Transakcja nr 2 (tab.nr3 poz.5) Transakcja nr 3 (tab. nr 3poz.8) -lokalizacja peryferyjna peryferyjna wiejska peryferyjna -przydatność do celów przeciętna dobra dobra dobra komercyjnych -powierzchnia gruntu w ha 0,71 (uw) 0,75 (u.w.) 0,60 własność 0,1264(własnoś ć) -powierzchnia użytkowa 1516 1237 540 480 budynków w m -stan techniczny budynków do remontu dobry do remontu dobry -wyposażenie budynków w instalacje techniczne wodociąg, wod-kan (sieć wspólna) wod-kan, (własne) wod-kan, własne 13
Charakterystyka rynku w ramach wybranych jakościowych cech rynkowych przedstawiona jest w tabeli nr 7. Tabela nr 7 Lp Cecha rynkowa Ocena Opis dobry stopień zużycia technicznego 0-15 % 1 zadawalający stopień zużycia technicznego 16-30 % Stan techniczny budynków 3 2 Przydatność do celów komercyjnych średni stopień zużycia technicznego 31-55 % do remontu stopień zużycia technicznego powyżej 56 % bardzo dobra na można prowadzić działalność gospodarczą w kilku profilach dobra na można prowadzić działalność gospodarczą w ograniczony zakresie niska na można prowadzić działalność gospodarczą w jednej dziedzinie 8.2.Analiza do określenia wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu. Na rynku lokalnym brak jest niezbędnej ilości transakcji prawem użytkowania wieczystego gruntu, dlatego też badaniem objęto rynek sprzedaży prawa własności gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod działalność gospodarczą. Okres badania 2011-2012 r. Obszar badania: Zamość. Transakcje obyły się formie aktów notarialnych. Rynek słabo rozwinięty z równowagą pomiędzy podażą a popytem. Transakcje gruntami niezabudowanymi przeznaczonymi pod działalność gospodarczą wykorzystanymi przy wycenie przedstawia tabela nr 8. Tabela nr 8 L.P. Data transakcji Położenie przy ulicy Pow. gruntu w m 2 Cena sprzedaży w przeliczeniu na 1 m 2 Skorygowana cena sprzedaży na dzień wyceny 1 13.01.2011 przy PKP 1756 44 46 2 18.03.2011 Szczebrzeska 1201 71 74 3 30.03.2011 Legionów 1694 89 93 4 01.04.2011 Legionów 3610 86 90 5 17.05.2011 Legionów 5967 86 89 6 31.05.2011 Legionów 4092 69 71 7 04.07.2011 Aleje 1-Maja 20484 28 29 8 12.07.2011 Legionów 1999 77 79 9 29.07.2011 Kilińskiego 3511 42 43 10 14.11.2011 Braterstwa Broni 1135 26 27 Średnia cena sprzedaży 1 m 2 gruntu dla badanej próbki wynosi 64 zł. Odchylenie standardowe dla badanej próbki wynosi 26 zł. (Odchylenie standardowe jest miarą tego, jak szeroko wartości są rozproszone od wartości (średniej). 14
Na potrzeby niniejszej wyceny przyjęto, że następujące cechy wpływają procentowo na ceny gruntów: Tabela nr 9 -lokalizacja 35 -powierzchnia gruntu 27 -przydatność do zabudowy 20 -uzbrojenie w infrastrukturę techniczną 18 Zestawienie cech rynkowych jakościowych i ilościowych gruntu wycenianego i podobnych przedstawia tabela nr 10. Tabela nr 10 Cecha rynkowa Nieruchomość wyceniana Transakcja nr 1 (tab. nr 8 poz.7) Transakcja nr 2 (tab. nr 8 poz.9) Transakcja nr 3 (tab. nr 8 poz.10) -lokalizacja wiejska miejska miejska podmiejska -powierzchnia gruntu w m 2 9500 20484 3511 1135 -przydatność do zabudowy bardzo dobra bardzo dobra dobra przeciętna -uzbrojenie w infrastrukturę techniczną wod-kan,(własne) wod-kan, (komunalne) wod-kan,c.o. (komunalne) IX. Wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia metody i techniki. ( 56 ust.1 pkt. 8 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 9.1.Do określenia wartości rynkowej. Stosownie do art.136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r w sprawie czynności komorników sumę oszacowania ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu w dniu dokonania oszacowania. Wartością rynkową (W r ) w rozumieniu art.151 ust.1 ustawy o gospodarce ami jest najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1.strony umowy były od siebie nie zależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2.upłynął czas niezbędny do wyeksponowania na rynku i do wynegocjowania umowy. Do określenia wartości rynkowej wykorzystano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z ami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych ( 5 pkt.3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207 poz. 2109 wraz z późniejszymi zmianami). Jednostka porównawczą jest 1 m 2 powierzchni użytkowej budynku i 1 m 2 powierzchni gruntu. brak 15
9.2. Do określenia wartości odtworzeniowej. Wartość odtworzeniową określono podejściem kosztowym, metodą kosztów odtworzenia techniką wskaźnikową. Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się, ile wyniosłyby koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, których użyto do wzniesienia lub powstania tych części składowych pomniejszonych o wartość zużycia. Do określenia wartości odtworzeniowej wykorzystano następujący wzór: W o = W bo x 0,81 x (1- S z /100) + K dn gdzie : W o - wartość odtworzeniowa, W bo - wartość obiektu w nowym stanie. S z - stopień zużycia technicznego w %. 0,81 -współczynnik korekcyjny. K dn - 4 % od W bo. Wartość odtworzeniowa jest wartością netto. Koszt budowy budynków przyjęto z Katalogu cen jednostkowych robót i obiektów inwestycyjnych - wydanie BISTYP-CONSULTING Warszawa ul. Hoża 27a/3- poziom cen I kwartał 2012 r. Koszt utwardzenia placu przyjęto z Katalogu cen jednostkowych robót i obiektów drogowych - wydanie BISTYP-CONSULTING Warszawa ul. Hoża 27a/3- poziom cen I kwartał 2012 r. 9.3. Do określenia wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu. Wartość rynkową prawa użytkowa wieczystego gruntu określono według 29 ust.3 Rady Ministrów z dnia 21 września w sprawie wyceny i sporządzania operatu (z późniejszymi zmianami), jeżeli przy określaniu wartości rynkowej gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2, wartość tę określa się jako iloczyn wartości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru: W k = (1-S r /R) x t/t + 0,25 x T- t/t gdzie: Wk - współczynnik korygujący; S r - stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niż 3 %; t - liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego; T - liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste; R - przeciętna stopa kapitalizacji ustalana na podstawie badania rynku przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejsza jednak niż 0,09 i nie większa niż 0,12. 16
X. Przedstawienie obliczeń wartości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. ( 56 ust.1 pkt. 9 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 10.1. Określenie wartości rynkowej działki nr 270/2. Dla analizowanego rynku lokalnego określono: Cena minimalna 180 zł./1 m 2 p.u. Cena maksymalna 1032 zł./1 m 2 p.u. C = C max - C min = 852 zł. Wagi cech rynkowych oraz ich zakresy kwotowe wynoszą: Tabela nr 11 -lokalizacja 28 % z C 240 -przydatność do celów komercyjnych 22 % z C 187 -powierzchnia gruntu w ha 20 % z C 170 -powierzchnia użytkowa budynków w m 2 16 % z C 136 -stan techniczny budynków 8 % z C 68 -wyposażenie budynku w instalacje techniczne 6 % z C 51 Porównanie z transakcją numer 1 (tab. nr 3 poz.1 ) Tabela numer 12 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy wycenianej podobnej Poprawki w zł -lokalizacja w 28 240 peryferyjna peryferyjna 0 -przydatność do celów komercyjnych 22 187 dobra bardzo dobra -93 -powierzchnia gruntu w ha 20 170 0,24 (uw) 0,75 (u.w.) -112 -powierzchnia użytkowa budynków w 136 365 1237 m 2 16-136 -stan techniczny budynków 8 68 średni dobry -24 -wyposażenie budynku w instalacje techniczne 6 51 wod-kan (sieć wspólna) wod-kan, (własne) 0 Razem -365 Porównanie z transakcją numer 2 (tab. nr 3 poz.5 ) Tabela numer 13 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy wycenianej podobnej Poprawki w zł -lokalizacja w 28 240 peryferyjna wiejska 120 -przydatność do celów komercyjnych 22 187 dobra dobra 0 -powierzchnia gruntu w ha 20 170 0,24 (uw) 0,60 własność -56 -powierzchnia użytkowa budynków w 136 365 540 m 2 16-91 -stan techniczny budynków 8 68 średni do remontu 34 -wyposażenie budynku w instalacje techniczne 6 51 wod-kan (sieć wspólna) wod-kan, własne 0 Razem 7 17
Porównanie z transakcją numer 3 (tab. nr 3 poz.8 ) Tabela numer 14 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy wycenianej podobnej Poprawki w zł -lokalizacja w 28 240 peryferyjna peryferyjna 0 -przydatność do celów komercyjnych 22 187 dobra dobra 0 -powierzchnia gruntu w ha 170 0,24 (uw) 0,1264 20 (własność) 38 -powierzchnia użytkowa budynków w 136 365 480 m 2 16-46 -stan techniczny budynków 8 68 średni dobry -24 -wyposażenie budynku w instalacje techniczne 6 51 wod-kan (sieć wspólna) wodociąg, 13 Razem -19 W r = (1032-365) x 0,75 + (346 + 7) x 0,60 + (527-19) x 0,1264/ 0,75 + 0,60 + 0,1264 = 526 zł./1m 2 p.u. Wartość rynkowa działki nr 270/2 wynosi 365 x 526 x 1,05 = 201.589 zł. (w tym wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu wynosi 2400 x 23 = 55.200 zł.) 10.2. Określenie wartości rynkowej działki nr 270/3. Dla analizowanego rynku lokalnego określono: Cena minimalna 180 zł./1 m 2 p.u. Cena maksymalna 1032 zł./1 m 2 p.u. C = C max - C min = 852 zł. Wagi cech rynkowych oraz ich zakresy kwotowe wynoszą: Tabela nr 15 -lokalizacja 28 % z C 240 -przydatność do celów komercyjnych 22 % z C 187 -powierzchnia gruntu w ha 20 % z C 170 -powierzchnia użytkowa budynków w m 2 16 % z C 136 -stan techniczny budynków 8 % z C 68 -wyposażenie budynku w instalacje techniczne 6 % z C 51 Porównanie z transakcją numer 1 (tab. nr 3 poz.1 ) Tabela numer 16 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy wycenianej podobnej Poprawki w zł -lokalizacja w 28 240 peryferyjna peryferyjna 0 -przydatność do celów komercyjnych 22 187 przeciętna dobra -187 -powierzchnia gruntu w ha 20 170 0,71 (uw) 0,75 (u.w.) 0 -powierzchnia użytkowa budynków w 136 1516 1237 m 2 16 0 -stan techniczny budynków 8 68 do remontu dobry -68 -wyposażenie budynku w instalacje techniczne 6 51 wod-kan (sieć wspólna) wod-kan, (własne) 0 Razem -255 18
Porównanie z transakcją numer 2 (tab. nr 3 poz.5 ) Tabela numer 17 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy wycenianej podobnej Poprawki w zł -lokalizacja w 28 240 peryferyjna wiejska 120 -przydatność do celów komercyjnych 22 187 przeciętna dobra -187 -powierzchnia gruntu w ha 20 170 0,71 (uw) 0,60 własność 36 -powierzchnia użytkowa budynków w 136 1516 540 m 2 16-90 -stan techniczny budynków 8 68 do remontu do remontu 0 -wyposażenie budynku w instalacje techniczne 6 51 wod-kan (sieć wspólna) wod-kan, własne 0 Razem -121 Porównanie z transakcją numer 3 (tab. nr 3 poz.8 ) Tabela numer 18 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy wycenianej podobnej Poprawki w zł -lokalizacja w 28 240 peryferyjna peryferyjna 0 -przydatność do celów komercyjnych 22 187 przeciętna dobra -187 -powierzchnia gruntu w ha 170 0,71 (uw) 0,1264 20 (własność) 73 -powierzchnia użytkowa budynków w 136 1516 480 m 2 16-136 -stan techniczny budynków 8 68 do remontu dobry -68 -wyposażenie budynku w instalacje techniczne 6 51 wod-kan (sieć wspólna) wodociąg, 13 Razem -305 W r = (1032-255) x 0,75 + (346-121) x 0,60 + (527-305 ) x 0,1264/ 0,75 + 0,60 + 0,1264 = 505 zł./1m 2 p.u. Wartość rynkowa działki nr 270/3 wynosi : 1516 x 505 x 0,90 = 689.022 zł. (w tym wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu wynosi 7100 x 23 = 163.300 zł.) 10.3. Określenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu. Dla analizowanego rynku lokalnego określono: Cena minimalna 27 zł./1 m 2. Cena maksymalna 93 zł./1 m 2. C = C max - C min = 66 zł. Wagi cech rynkowych oraz ich zakresy kwotowe wynoszą: Tabela nr 19 -lokalizacja 35 % z C 23 -powierzchnia gruntu 27 % z C 18 -przydatność do zabudowy 20 %z C 13 -uzbrojenie w infrastrukturę techniczną 18 % z C 12 19
Porównanie z transakcją numer 1 (tab. nr 8 poz.7 ) Tabela numer 20 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy wycenianej podobnej Poprawki w zł -lokalizacja 35 23 wiejska miejska 10 -powierzchnia gruntu 27 18 9500 20484-6 -przydatność do zabudowy 20 13 bardzo dobra bardzo dobra 0 -uzbrojenie w infrastrukturę techniczną 18 12 wod-kan, (własne) wod-kan, (komunalne) Razem 1 Porównanie z transakcją numer 2 (tab. nr 8 poz.9 ) Tabela numer 21 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy wycenianej podobnej -3 Poprawki w zł -lokalizacja 35 23 wiejska miejska 10 -powierzchnia gruntu 27 18 9500 3511 6 -przydatność do zabudowy 20 13 bardzo dobra dobra 4 -uzbrojenie w infrastrukturę techniczną 18 12 wod-kan, (własne) wod-kan,c.o. (komunalne) Razem 11 Porównanie z transakcją numer 3 (tab. nr 8 poz.10 ) Tabela numer 22 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy wycenianej podobnej -9 Poprawki w zł -lokalizacja 35 23 wiejska podmiejska 12 -powierzchnia gruntu 27 18 9500 1135 12 -przydatność do zabudowy 20 13 bardzo dobra przeciętna 9 -uzbrojenie w infrastrukturę techniczną 18 12 wod-kan, (własne) brak Razem 39 W r = (29 +1) x 20484 + (43 +11) x 3511 + (27 + 39) x 1135/ 20484 + 3511 + 1135 = 35,00 zł./1 m 2. W k = (1-0.0300/0.12) x 80/99 + 0.25 x (99-80)/99 W k = (1-0.25) x 0.8080 + 0.25 x 0.1919 = 0,654 Wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu wynosi 35,00 x 0,654 = 23 zł./1 m 2. 10.4. Określenie wartości odtworzeniowej działki nr. 270/2. Do określenie wartości odtworzeniowej hali produkcyjnej przyjęto obiekt nr BCOI. 3.080 o nazwie Warsztat spawalniczo malarski. Koszt robót budowlanych na 1 m 2 powierzchni użytkowej wynosi 1.647 zł. W bx = 365 x 1.647 x 0,81 x (1-39 /100) + 24.046 = 321.077 zł. Wartość odtworzeniowa budynku wynosi 321.077 zł. Do określenie wartości odtworzeniowej wiaty o konstrukcji stalowej przyjęto obiekt nr BCOI. 3.071 o nazwie Wiata o konstrukcji stalowej. Koszt robót budowlanych na 1 m 2 powierzchni użytkowej wynosi 865 zł. W bx = 250 x 865 x 0,81 x (1-78 /100) + 8.650 = 47.186 zł. Wartość odtworzeniowa wiaty wynosi 47.186 zł. 6 20
Do określenie wartości odtworzeniowej wiaty o konstrukcji stalowej przyjęto obiekt nr BCOI. 3.071 o nazwie Wiata o konstrukcji stalowej. Koszt robót budowlanych na 1 m 2 powierzchni użytkowej wynosi 865 zł. Do obliczeń przyjęto 1/3 wartości. W bx = 84 x 288 x 0,81 x (1-78 /100) + 967 = 5.278 zł. Wartość odtworzeniowa wiaty wynosi 5.278 zł. Do określenie wartości odtworzeniowej utwardzenia płytkami betonowymi przyjęto obiekt nr BCID. 9.12.001 o nazwie ogrodzenie z siatki na słupkach stalowych Koszt robót budowlanych na 1 m 2 powierzchni użytkowej wynosi 78 zł. W bx = 1158 x 78 x 0,81 x (1-71/100) = 21.217 zł. Wartość odtworzeniowa utwardzenia wynosi 21.217 zł. Do określenie wartości odtworzeniowej ogrodzenia przyjęto obiekt nr BCI. 2.23.2.006 o nazwie ogrodzenie z siatki na słupkach metalowych. Koszt wykonania na 1 m ogrodzenia wynosi 147 zł. W bx = 50 x 147 x 0,81 x (1-83/100) = 1.012 zł. Wartość odtworzeniowa ogrodzenia wynosi 1.012 zł. 10.5. Określenie wartości odtworzeniowej działki nr. 270/3. Do określenie wartości odtworzeniowej magazynu przyjęto obiekt nr BCOI. 3.089 o nazwie Magazyn części zamiennych. Koszt robót budowlanych na 1 m 2 powierzchni użytkowej wynosi 990+53=1.043 zł. W bx = 442 x 1.043 x 0,81 x (1-49/100) + 18.440 = 208.882 zł. Wartość odtworzeniowa budynku wynosi 208.882 zł. Do określenie wartości odtworzeniowej wiaty o konstrukcji murowanej przyjęto przez analogię obiekt nr BCOI. 3.089 o nazwie Magazyn części zamiennych. Koszt robót budowlanych na 1 m 2 powierzchni użytkowej wynosi 990+53=1.043 zł. Do określenia wartości zadaszenia przyjęto obiekt BCPI.3.074 o nazwie wiata magazynowa stalowa. Koszt budowy 1 m 2 wynosi 8,70 + 45,30 + 234,15= 288 zł. W bx = 446 x 1.043 x 0,81 x (1-49/100) + 18.607 = 210.772 zł. W bx = 202 x 288 x 0,81 x (1-5/100) = 44.766 zł. Wartość odtworzeniowa budynku wynosi 255.538 zł. Do określenie wartości odtworzeniowej budynku głównego przyjęto przez analogię obiekt nr BCOI. 3.089 o nazwie Magazyn części zamiennych. Koszt robót budowlanych na 1 m 2 powierzchni użytkowej wynosi 990+53=1.043 zł. W bx = 628 x 1.043 x 0,81 x (1-73/100) + 26.200 = 169.449 zł. Wartość odtworzeniowa budynku wynosi 169.449 zł. Do określenie wartości odtworzeniowej utwardzenia płytkami betonowymi przyjęto obiekt nr BCID. 9.12.001 o nazwie ogrodzenie z siatki na słupkach stalowych Koszt robót budowlanych na 1 m 2 powierzchni użytkowej wynosi 78 zł. W bx = 1634 x 78 x 0,81 x (1-71/100) = 29.938 zł. Wartość odtworzeniowa utwardzenia wynosi 29.938 zł. 21
Do określenie wartości odtworzeniowej ogrodzenia przyjęto obiekt nr BCI. 2.23.2.006 o nazwie ogrodzenie z siatki na słupkach metalowych. Koszt wykonania na 1 m ogrodzenia wynosi 147 zł. W bx = 50 x 147 x 0,81 x (1-83/100) = 1.012 zł. Wartość odtworzeniowa ogrodzenia wynosi 1.012 zł. 10.6. Uzasadnienie dokonanej wyceny. Określona wartość rynkowa wycenianej znajduje się w przedziale cen transakcyjnych uzyskiwanych na rynku lokalnym 540 zł. za 1 m 2 powierzchni użytkowej budynku i 12 zł. za 1 m 2 gruntu niezabudowanego. Wartości to może uznać za wartości rynkowe w rozumienie art.151 ustawy o gospodarce ami. XII. Klauzule i ustalenia dodatkowe. 12.1.Opinia może wykorzystywana wyłącznie do celu w jakim została wykonana (art.156 ust. 3 ustawy o gospodarce ami) 12.2. Przebieg infrastruktury technicznej w rzeczywistości może być inny od oznaczeń zawartych w załączonej mapie zasadniczej. 12.3. Załączona kserokopia mapy zasadniczej jest złożona z dwóch arkuszy. 12.4.Opis techniczny budynków nie jest ich opinią techniczną. 12.5. Za ukryte wady prawne i techniczne biegły nie ponosi odpowiedzialności. 12.6.Niniejsza opinia nie może być opublikowana w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody jej autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści publikacji. 12.7. Na podstawie Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) Noty Interpretacyjnej Nr 1 zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie, wartość rynkową działki nr 270/2 zwiększono o 5 % z uwagi na zabudowę wiatami o konstrukcji stalowej, wartość rynkową działki nr 270/3 zmniejszono o 10 % z uwagi na zły stan techniczny budynku głównego. 12.8. Zawarte umowy najmu z 3 - miesięcznym okresem wypowiedzenia nie wpływają na wartość rynkową. Załączniki 5. 22