REPORT Q3 2014 / RAPORT III KW. 2014 OFFICE MARKET IN WARSAW RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE
Office Market In Q3 2014 in the Warsaw office market the trends observed in the first half of the year continued. A further increase in the volume of modern office stock and the introduction of new buildings which were not 100% pre-leased at the time of completion have sustained the upward trend in vacancy rates, which was not mitigated by demand even higher than noted in the previous quarter. At the end of September 2014, the rentable office stock in Warsaw did not change significantly when compared to Q2 2014 and is estimated to be over 3.6 million sq m. This is due to the fact that from July to September 2014 only 57,000 sq m of offices were completed. After a dynamic first half of 2014, the third quarter brought a result nearly 50% lower than recorded in the period between April and June. The volume of newly completed schemes being lower than previously anticipated is also a result of some developers decisions, who verified construction schedules and postponed completion dates until the following quarters of 2014 or 2015. Others decided to suspend construction works until they were able to conclude a pre-let agreement. Knight Frank forecasts that over 280,000 sq m of office space should be delivered in 2014, a result comparable to 2013. Horizon Plaza, Union Investment CHART 1 Office pipeline in Warsaw by location Q3 2014 sq m 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 CBD Służewiec Jerozolimskie Żoliborz Wola East Others 2014 2015 2016 The volume of office space under Source: Knight Frank construction at the end of the third quarter 2014 remained substantial. Developers are building approximately 570,000 sq m of CHART 2 Take-up in Warsaw by location 2011-2014 offices, of which nearly 240,000 sq m should be delivered in 2015 with a further 290,000 sq m scheduled for 2016. Around Q1-Q3 2014 27% 28% 14% 26% 225,000 sq m is located in the CBD (almost 60% of the space under construction is within two schemes: Ghelamco s Warsaw 2013 21% 34% 13% 11% 21% Spire and Echo Investment s Q22) and a further 120,000 sq m in Służewiec Przemysłowy. 2012 28% 39% 10% 18% In the first three quarters of 2014, the volume of leased office space in Warsaw amounted to approximately 420,000 sq m. This result was almost 20% lower than the scale of the agreements concluded in the 2011 39% 30% 16% 4% 11% 0% 20% 40% 60% 80% 100% corresponding period of 2013. It should be CBD Służewiec Jerozolimskie Wola East Others Source: Knight Frank 2
OFFICE MARKET IN WARSAW RESEARCH noted however, that Q3 2014 closed with the volume of transactions 2 higher than in the second quarter of 2014, which may signify a slight recovery of office demand. The reduction in the amount of completed office buildings failed to stop the increase in vacancy rates. Buildings not fully pre-leased at the time of their completion contributed to a rise in the vacancy rate by 1.2 percentage points up to 16.3% at the end of Q3 2014. A particularly high vacancy rate was recorded in the CBD - 18%, while the vacant space in non-central areas accounted for over 1 of the stock. sq m Nimbus, Immofinanz CHART 3 New office supply, net absorption and vacancy rates in Warsaw 2008-2015f 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 f - forecast Source: Knight Frank Net absorption New supply Vacancy rate Given the low level of pre-let buildings which are currently under construction, a fall in the vacancy rate should not be expected by the end of 2014. According to Knight Frank forecasts, taking into account the average net absorption over the past two years and the annual supply delivered to the market, the growth of vacancy rate in Warsaw should slow down at the end of 2014. In the past three months stabilization of the asking rents for office space was observed. In the buildings located in the CBD they ranged from EUR 16 to 25/sq m/month while in non-central locations they varied between EUR 11 and 18/sq m/month. The 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014f 2015f 2 20% 1 10% 0% incentives offered by landlords (rent-free periods and contributions to the costs of finishing are standard in the office market) make effective rents lower by about 15-30% of the asking rents. Investment Market In the third quarter of 2014, the volume of investment transactions in the Warsaw office market approached EUR 213.8 million and more than doubled the value of purchases concluded in the previous quarter. The largest transaction in Warsaw (almost EUR 160 million) included a purchase of T-Mobile Office Park and Łopuszańska Business Park, both projects delivered by Ghelamco in May 2013. Their buyer was an American fund, SOF-IX International Holdings, which belongs to Starwood Capital Group. As well as the schemes in Warsaw, the transaction included the purchase of Katowice Business Point (in Katowice). In Q3 2014 Hines Poland Sustainable Income Fund (HPSIF) purchased the Ambassador office building located in the second largest business district in Warsaw Służewiec, from Kronos Real Estate for EUR 41 million. It was the first investment transaction carried out by HPSIF whose strategy is to actively manage the acquired properties in order to increase their value. In the analysed period, two smaller office buildings (Żoliborz Plaza and Rakowiecka City) also changed hands. Żoliborz Plaza, a former headquarters of Skanska Poland, was sold to a private investor for EUR 10 million. The Embassy of the Republic of Turkey were the buyer of the Rakowiecka City office building, which was previously a part of Polish Real Estate Holding s portfolio. Demand for office properties in Warsaw has remained at a high level. The most desirable assets include both prime schemes (German investment funds dominant among purchasers) and buildings with a potential for increase in value. This latter products are typically preferred by US funds, which until recently had been absent from the Polish investment market. 3
OFFICE BUILDINGS COMPLETED WITHIN Q1-Q3 2014/ BUDYNKI BIUROWE UKOŃCZONE W I-III KW. 2014 Source / Źródło: Knight Frank 4
OFFICE MARKET IN WARSAW RESEARCH Office buildings completed within Q1-Q3 2014/ Budynki biurowe ukończone w I-III kw. 2014 Project / Projekt Office space (sq m) / Powierzchnia biurowa (m 2 ) Owner / Właściciel 1. Atrium 1 15 700 Deka Immobilien 2. Bolero Office Point 11 300 Real Management 3. Corner House 3 700 Erbud 4. Domaniewska 45 9 900 ASD Real Estate 5. Eurocentrum Office Complex I 38 700 Capital Park 6. Foksal City 2 800 PHN 7. Gdański Business Center I (A,B) 47 200 HB Reavis 8. Green Wings 10 800 Okre Development 9. Grzybowski Square 4 000 Kronotex 10. Jasna 26 5 000 Mermaid Properties 11. Mazowiecka 2/4 2 100 Kulczyk Silverstein Properties 12. Moniuszki Tower 9 200 Catalyst Capital 13. Park Rozwoju I 16 000 Echo Investment 14. Powiśle Park 6 800 Mazowiecka Spółka Gazownictwa 15. Rakowiecka City 1 800 Turkish Embassy 16. The Park Warsaw B 10 100 AIG/Lincoln 17. Garden Plaza 8 500 SGB Fortune MA 18. Małachowski Square 12 500 Kulczyk Silverstein Properties 19. Nimbus 15 400 Immofinanz 20. Warsaw Spire (B) 20 500 Ghelamco Poland Source / Źródło: Knight Frank Key figures / Podstawowe dane New supply (sq m) / Nowa podaż (m 2 ) Under construction (sq m) / Podaż w budowie (m 2 ) Vacancy rate (%) / Współczynnik powierzchni niewynajętej (%) Net absorption* (sq m) / Absorpcja netto* (m 2 ) Gross take-up** (sq m) / Popyt brutto** (m 2 ) Asking rents (EUR/sq m) / Czynsze wywoławcze (EUR/m 2 ) Prime yield (%) / Stopa kapitalizacji (%) Source / Źródło: Knight Frank Q3 2014 / III kw. 2014 Change Q-o-Q / Zmiana kw-d-kw 57 000-43% -41% 570 000-7% - 16,3% +1,2pp +3,4pp 14 000-24 000-54 000 163 000 +2-12% CBD / COB: 16-25 Non CBD / poza COB: 11-18 Change Y-o-Y / Zmiana r-d-r 0 EUR -1-2 EUR 6,00-6,25 0 0 Outlook 12 month / Prognoza 12 m-cy * Net absorption is the change in vacant space between the last measurement period and the current measurement period taking into consideration newly constructed office space during the same period / Absorpcja netto jest to różnica pomiędzy wolną powierzchnią w okresie poprzednim, a tą w okresie bieżącym powiększona o ilość powierzchni najmu brutto oddaną w danym okresie. ** Gross take-up includes new agreements (including pre-lets), renewals and expansions / Popyt brutto obejmuje nowe umowy (łącznie z umowami typu pre-let), renegocjacje oraz ekspansje najemców. 5
Rynek biurowy III kwartał 2014 roku to na warszawskim rynku biurowym okres kontynuacji trendów zaobserwowanych w I połowie roku. Dalszy wzrost wolumenu nowoczesnych zasobów, przy niepełnym wynajęciu nowych budynków w momencie oddania do użytku, przyczynił się do podtrzymania wzrostowego trendu wskaźnika pustostanów, który nie został złagodzony nawet przez wyższy niż w minionym kwartale popyt na biura. Na koniec września 2014 roku skala zasobów nowoczesnej, wynajmowalnej powierzchni biurowej w Warszawie nie zmieniła się znacząco w porównaniu z II kw. tego roku i jest szacowana na ponad 3,6 mln m 2. Wynika to z faktu, iż w okresie od lipca do września zakończono budowę tylko 57.000 m 2 biur. Tak więc po dynamicznym I półroczu, w III kwartale osiągnięto rezultat prawie o 50% niższy od zarejestrowanego w okresie kwiecień-czerwiec. Niższy niż wcześniej zakładany wolumen nowo oddanej powierzchni jest również rezultatem działań niektórych deweloperów, którzy zweryfikowali harmonogramy budów i przesunęli zakończenie realizacji na kolejne kwartały 2014 i 2015 roku. Inni natomiast zdecydowali się wstrzymać realizacje inwestycji do czasu znalezienia najemcy. Knight Frank prognozuje, że w całym 2014 roku zostanie zrealizowane ponad 280.000 m 2 biur, co będzie rezultatem porównywalnym z osiągniętym w 2013 roku. Wolumen biur w budowie pod koniec III kw. 2014 pozostał imponujący. Deweloperzy realizują około 570.000 m 2 powierzchni, z czego niemal 240.000 m 2 powinno zostać oddane do użytku w 2015 roku, a kolejne 290.000 m 2 w 2016 roku. Około 225.000 m 2 realizowanych biur zlokalizowane jest w COB (prawie 60% tej powierzchni powstaje w dwóch inwestycjach: Warsaw Spire Ghelamco oraz Q22 Echo Investment), a kolejne ponad 120.000 m 2 na Służewcu Przemysłowym. Po trzech kwartałach 2014 roku, wolumen transakcji najmu powierzchni biurowej w Warszawie wyniósł około 420.000 m 2. Był to wynik prawie o 20% niższy niż skala umów zawartych w analogicznym okresie 2013 roku. Należy jednak podkreślić, iż III kw. 2014 roku Grójecka 5, SEB Investment GmbH WYKRES 1 Powierzchnia biurowa w budowie w Warszawie według lokalizacji III kw. 2014 m 2 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 WYKRES 2 Wolumen transakcji najmu w Warszawie według lokalizacji 2011-2014 I-III kw. 2014 2013 2012 2011 21% 27% 28% 39% 34% 28% 39% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Źródło: Knight Frank 30% 14% 13% 11% 10% 16% COB Służewiec Jerozolimskie Bliska Wola Pozostałe 26% 21% 4% 18% 2014 2015 2016 0 COB Służewiec Jerozolimskie Żoliborz Bliska Wola Pozostałe Źródło: Knight Frank 11% 6
RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE RESEARCH zamknął się z wolumenem transakcji o 2 wyższym niż w II kw. tego roku, co może wskazywać na nieznaczne ożywienie wśród najemców. Pomimo zmniejszenia skali zrealizowanej powierzchni biurowej nie udało się zatrzymać wzrostu wskaźnika pustostanów. Niewynajęte w pełni budynki oddane do użytku w III kw. 2014 roku przyczyniły się do wzrostu współczynnika pustostanów o 1,2 punktu procentowego, czyli do poziomu 16,3%. Szczególnie wysoki wskaźnik pustostanów został odnotowany w COB 18%, natomiast w obszarach pozacentralnych udział pustostanów przekroczył 1 zasobów. Mając na uwadze niski poziom przednajmu w budynkach znajdujących się aktualnie w budowie, nie należy oczekiwać spadku WYKRES 3 Wywoławcze stawki czynszu w Warszawie 2008-2015p m 2 Nimbus, Immofinanz 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 Absorpcja netto Nowa podaż Współczynnik pustostanów 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014p 2015p p - prognoza Źródło: Knight Frank wskaźnika niewynajętej powierzchni przynajmniej do końca 2014 roku. Zgodnie z przeprowadzoną przez Knight Frank prognozą, uwzględniającą średnią absorpcję netto z minionych dwóch lat oraz nową podaż przyjętą według harmonogramów deweloperów, na koniec 2014 roku tempo wzrostu wskaźnika pustostanów w Warszawie powinno zdecydowanie zwolnić. W ciągu minionych trzech miesięcy obserwowano stabilizację wywoławczych stawek czynszów za powierzchnię biurową, które w budynkach zlokalizowanych w COB wahały się od 16 do 25 EUR/m 2 /miesiąc, a w lokalizacjach poza centrum mieściły się w przedziale 11-18 EUR/m 2 /miesiąc. Zachęty oferowane najemcom przez właścicieli budynków (okresy bezczynszowe oraz udział 2 20% 1 10% 0% w kosztach wykończenia powierzchni są standardem na rynku biurowym) powodują, że efektywne stawki czynszów są niższe o około 15-30% od stawek wywoławczych. Rynek inwestycyjny W III kwartale 2014 roku wolumen transakcji biurowych na warszawskim rynku inwestycyjnym wyniósł około 213,8 mln EUR i tym samym ponad dwukrotnie przewyższył wartość zakupów sfinalizowanych w poprzednim kwartale. Największą transakcją na stołecznym rynku biurowym, opiewającą na niemal 160 mln EUR było nabycie budynków T-Mobile Office Park oraz Łopuszańska Business Park. Oba projekty, zrealizowane przez firmę Ghelamco, zostały oddane do użytkowania w maju 2013 roku. Kupujący to amerykański fundusz SOF-IX International Holdings, należący do Starwood Capital Group. Poza nieruchomościami w Warszawie, transakcja obejmowała także zakup budynku Katowice Business Point. W III kwartale 2014 fundusz Hines Poland Sustainable Income Fund (HPSIF) nabył od Kronos Real Estate, za kwotę 41 mln EUR, biurowiec Ambassador Office Building zlokalizowany w drugiej największej dzielnicy biznesowej w Warszawie - Służewcu. Była to pierwsza transakcja zakupu nieruchomości zrealizowana przez fundusz HPSIF, którego strategia polega na aktywnym zarządzaniu nabywanymi nieruchomościami w celu podnoszenia ich wartości. W analizowanym okresie właściciela zmieniły także dwa mniejsze budynki biurowe: Żoliborz Plaza oraz Rakowiecka City. Żoliborz Plaza, była siedziba firmy Skanska w Polsce, został sprzedany prywatnemu inwestorowi za kwotę 10 mln EUR. Nowym nabywcą biurowca Rakowiecka City, który dotychczas wchodził w skład portfela Polskiego Holdingu Nieruchomości, została Ambasada Republiki Turcji. Popyt na warszawskie nieruchomości biurowe utrzymuje się na wysokim poziomie. Pożądane są zarówno aktywa najwyższej jakości (tutaj wśród kupujących nadal dominują niemieckie fundusze inwestycyjne), jak i budynki, które dzięki odpowiedniemu zarządzaniu mogą zwiększyć swoją wartość. Tego typu produkty są preferowane między innymi przez amerykańskie fundusze, do niedawna jeszcze nieobecne na polskim rynku inwestycyjnym. 7
COMMERCIAL MARKET As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial and corporate institutions as well as private individuals. We offer: strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients specific requirements, market reports and analysis available to the public, tailored presentations and market reports for clients. Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office, retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia, Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in Poland. Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości. Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy: doradztwo strategiczne, niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów, prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie. Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów. OUR RECENT PUBLICATIONS / NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE: Contacts in Poland / Kontakty w Polsce: +48 22 596 50 50 www.knightfrank.com.pl RESEARCH Elżbieta Czerpak elzbieta.czerpak@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT Monika A. Dębska - Pastakia monika.debska@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT - OFFICES AND LOGISTICS Bartłomiej Łepkowski bartlomiej.lepkowski@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT - RETAIL Agnieszka Mielcarz agnieszka.mielcarz@pl.knightfrank.com CAPITAL MARKETS Jakub Jonkisz jakub.jonkisz@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - LANDLORD REPRESENTATION Izabela Potrykus-Czachowicz izabela.potrykus@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - TENANT REPRESENTATION Marek Ciunowicz marek.ciunowicz@pl.knightfrank.com PROPERTY MANAGEMENT Magdalena Oksańska magdalena.oksanska@pl.knightfrank.com VALUATIONS Grzegorz Chmielak grzegorz.chmielak@pl.knightfrank.com 2014 Poland in a European context / 2014 Polska na tle Europy Office market in Wrocław: Q2 2014 Rynek biurowy we Wrocławiu: II kw. 2014 Office Market in Warsaw: Q2 2014 / Rynek Biurowy w Warszawie: II kw. 2014 Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/ Commercial Market in Poland: Q2 2014 Rynek Komercyjny w Polsce: II kw. 2014 Contact in London Kontakt w Londynie: INTERNATIONAL RESEARCH Matthew Colbourne matthew.colbourne@knightfrank.com Knight Frank Sp. z o.o. 2014 This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight Frank to the form and content within which it appears. Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank 8