BĄKOWSKI KANCELARIA RADCOWSKA BIULETYN PRAWNY Październik 2011 Szanowni Państwo, Serdecznie zapraszamy do zapoznania się z aktualnym biuletynem prawnym naszej kancelarii. Znajdziecie w nim Państwo wybrane aktualności prawne z zakresu prawa nieruchomości, prawa cywilnego oraz prawa handlowego. Mam nadzieję, że zawarte w biuletynie informacje okażą się dla Państwa pomocne. Z wyrazami szacunku, Igor Bąkowski - radca prawny
NIERUCHOMOŚCI ZMIANY W EGZEKUCJI 16 września 2011 r. Sejm uchwalił nowelizację Kodeksu postępowania cywilnego w zakresie egzekucji z nieruchomości. Znaczącą zmianą, wpływającą na korzyść egzekucji jest ułatwienie nabywcy danej nieruchomości możliwości wypowiedzenia umów najmu, które zostały zawarte na czas określony. Wydłużono termin do zaskarżenia dokonanego opisu i oszacowania danej nieruchomości do 2 tygodni, a okres, po którym będzie można ponownie wszcząć egzekucję, jeżeli wcześniej została umorzona został skrócony do 6 miesięcy. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności będzie od tej pory tytułem wykonawczym skutkującym wprowadzeniem danego nabywcy w posiadanie danej nieruchomości, a następnie uprawniającym do opróżnienia pomieszczeń tejże nieruchomości. Jest to naszym zdaniem jedna z najważniejszych zmian w nowelizacji. Zmianie uległ również termin do wniesienia skargi na czynności komornika. Zgodnie nowelizacją wynosi tydzień od dnia czynności, jeżeli strona lub osoba, której prawo zostało przez czynność komornika naruszone bądź zagrożone, była przy czynności obecna lub była o jej terminie zawiadomiona, a w innych wypadkach od dnia zawiadomienia o dokonaniu czynności strony lub osoby, której prawo zostało przez czynności komornika naruszone bądź zagrożone, a w braku zawiadomienia od dnia dowiedzenia się przez skarżącego o dokonanej czynności. Skargę na zaniechanie przez komornika czynności również wnosi się w terminie tygodniowym od dnia, w którym czynność powinna być dokonana. Ponadto od chwili wejścia w życie powyższej nowelizacji planem podziału przy przeprowadzaniu egzekucji będzie można objąć również odsetki od sum złożonych na rachunek depozytowy sądu tytułem nabycia przedmiotu egzekucji. Będą one wchodziły w skład sumy uzyskanej z egzekucji.
Dodatkowo wprowadzone zostały ułatwienia dotyczące sprzedaży ruchomości z wolnej reki oraz doprecyzowano zasady licytacji ruchomości. Nowelizacja wejdzie w życie po upływie pół roku od dnia ogłoszenia. NOWELIZACJA USTAWY O OCHRONIE PRAW NABYWCY LOKALU MIESZKALNEGO LUB DOMU JEDNORODZINNEGO 11 października 2011 r. Prezydent podpisał od dawna zapowiadaną nowelizację ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ratio legis omawianej ustawy jest ustanowienie przepisów chroniących przede wszystkich klientów w razie ogłoszenia upadłości przez firmy deweloperskie. Zgodnie z nowelizacją deweloper będzie zobowiązany do zapewnienia nabywcom mieszkania lub domu jednorodzinnego jednego z następujących środków ochronnych: zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego z gwarancją ubezpieczeniową lub bankową, bądź otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Powyższy obowiązek ma na celu stworzenie możliwości odzyskania zaliczki bądź całej wpłaconej kwoty w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera. Ważnym novum wprowadzanym przez ustawę jest wprowadzenie definicji umowy deweloperskiej, na mocy której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę, po zakończeniu inwestycji budowlanej, prawa odrębnej własności lokalu lub domu jednorodzinnego, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia na rzecz dewelopera świadczenia pieniężnego na poczet ceny nabycia tego prawa. Umowa przedwstępna ma być zawierana w formie aktu notarialnego, a roszczenie nabywcy danego lokalu bądź domu jednorodzinnego będą wpisywane do księgi wieczystej. Nowelizacja określa również zasady postępowania upadłościowego dewelopera: w przypadku
upadłości dewelopera, priorytetem nadal będzie zakończenie inwestycji i przekazanie lokali lub domów jednorodzinnych nabywcom. Ustawa wejdzie w życie po sześciu miesiącach od momentu ogłoszenia jej w Dzienniku Ustaw. Swoim reżimem będzie obejmowała tylko inwestycje rozpoczęte po dacie jej wejścia w życie. NOWELIZACJA USTAWY O OCHRONIE PRAW LOKATORÓW, MIESZKANIOWYM ZASOBIE GMINY 16listopadawejdziewżycienowelizacjaustawyzdnia21czerwca2001r.oochroniepraw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Powyższa nowelizacja jest skutkiem wydania przez Trybunał Konstytucyjny orzeczenia o uchyleniu z dniem 17 listopada art. 1046 ust. 4 kodeksu postępowania cywilnego, który nie pozwalał na dokonanie eksmisji na bruk a tylko do pomieszczeń tymczasowych. Powstanie po 17 listopada luki prawnej na skutek uchylenia tego zapisu przyczyniłoby się do cichej legalizacji eksmisji na bruk. W celu zapobieżenia tak drastycznym skutkom ustawodawca z dniem 31 sierpnia 2011 r. uchwalił nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego(dalej u.o.l. ). Nowe regulacje do treści dotychczasowej ustawy wprowadzają definicję pomieszczenia tymczasowego- jest to pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m 2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane (art.2ust.1pkt5au.o.l.).
W myśl wprowadzonych zmian, w przypadku gdy komornik będzie zobowiązany do dokonania opróżnienia lokalu, gmina powinna wskazać tymczasowe pomieszczenie albo noclegownie, schronisko lub placówkę zapewniającą miejsca noclegowe, o ile pomieszczenia odpowiadającego wymienionym powyżej warunkom nie wskazał wierzyciel, dłużnik albo osoba trzecia. Warto również wskazać, iż przepisy dotyczące pomieszczenia tymczasowego będą dotyczyły tylko i wyłącznie osób, które z różnych powodów nie radzą sobie z utrzymaniem lokalu i nie przysługuje im jednocześnie prawo do lokalu socjalnego lub zamiennego. Powyższe regulacje nie będą dotyczyły osób zobowiązanych orzeczeniem sądu do opróżnienia lokalu wskutek stosowania przez nich przemocy w rodzinie, w przypadku rażącego lub uporczywego działania przeciwko porządkowi domowemu lub niewłaściwego zachowania skutkującego uciążliwym korzystaniem z innych lokali w budynku, a także grupy osób, które zajęły lokal bez tytułu prawnego. Z prawa do pomieszczenia tymczasowego nie będą mogli skorzystać również dłużnicy, którzy zostali zobowiązani do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, zgłoszonej do właściwego urzędu skarbowego. Zgodnie z nowymi przepisami gmina zobowiązana jest do stworzenia zasobu tymczasowych pomieszczeń, które następnie przeznaczy na wynajem wskazanej wyżej grupie osób. Umowy najmu tymczasowego pomieszczenia będą zawierane na czas oznaczony, nie krótszy niż miesiąc
i nie dłuższy niż sześć miesięcy. Warto również zauważyć, iż nowelizacja nie zakłada tzw. okresu ochronnego w sytuacji eksmisji do noclegowni czy schroniska, co oznacza, że eksmisja niechcianych lokatorów będzie mogła być przeprowadzona także w okresie zimowym. Powyższa nowelizacja krytykowana jest przez władze gminne, ponieważ zwiększy się liczba oczekujących na tymczasowe pomieszczenia, a większość gmin ma problemy z realizacją wyroków eksmisyjnych lokatorów z prawem do lokalu socjalnego. WYKUP LOKALI W TOWARZYSTWACH BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO 11 października 2011 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, która ma na celu wprowadzenie możliwości wykupu lokali w towarzystwach budownictwa społecznego po cenie rynkowej. Dotychczasowe przepisy zabraniały powyższego sposobu nabycia mieszkania. Zgodnie z nowelizacją wykup lokalu w towarzystwach budownictwa społecznego wybudowanych ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego lub Banku Gospodarstwa Krajowego będzie możliwy tylko po wyrażeniu zgody przez właściciela danego lokalu, czyli udziałowców lub akcjonariuszy danego towarzystwa. Ustawa zezwala na wykup lokali znajdujących się w budynkach wybudowanych nie wcześniej niż 5 lat wstecz. Warunkiem koniecznym jest partycypacja najemcy w kosztach budowy danego budynku. Obecnie projekt nie przewiduje żadnych bonifikat w stosunku do tego rodzaju wykupu. Jedynym upustem będzie zwaloryzowana kwota powyższej partycypacji. Ponadto cena danego lokalu nie będzie mogła być niższa od ceny rynkowej, klasowanej na datę wykupu oraz będzie musiała pokryć wszystkie zobowiązania w stosunku do danego lokalu. Wówczas uzyskane środki ze sprzedaży mieszkań przez towarzystwa budownictwa społecznego w pierwszej kolejności powinny być przeznaczone na spłatę przypadającej na ten lokal części kredytu,
wraz z odsetkami, udzielonym przez Bank Gospodarstwa Krajowego. PRAWO CYWILNE NOTARIALNY REJESTR TESTAMENTÓW Z dniem 5 października 2011 r. został uruchomiony Notarialny Rejestr Testamentów w postaci elektronicznej bazy, w której będzie można dobrowolnie i bezpłatnie zarejestrować każdy testament sporządzony własnoręcznie lub w obecności notariusza. Powyższy rejestr nie będzie jawny, a jedyny dostęp będą posiadali notariusze. Zgodnie z wcześniejszymi zapowiedziami Ministerstwa Sprawiedliwości z rejestru za pośrednictwem notariusza(każdej kancelarii notarialnej) będzie można uzyskać informacje dotyczące istnienia bądź niezarejestrowania danego testamentu. Koszt powyższej informacji będzie opiewał na kwotę 100-150 zł. Wprowadzenie rejestru ma na celu zabezpieczenia przyszłych spadkobierców przed sytuacjami ujawnienia danego testamentu z opóźnieniem czy też w przypadku, gdy uprawnione do spadkobrania osoby nie będą posiadały jakiejkolwiek wiedzy o istnieniu testamentu. PRAWO HANDLOWE UPROSZCZENIE REJESTRACJI SP. Z O.O. 1stycznia2012r.wejdąwżyciekolejneprzepisyzwiązanezustawązdnia1kwietnia2011r. o zmianie ustawy Kodeks spółek handlowych oraz niektórych innych ustaw(dz. U. Nr 92, poz. 531). Ratio legis wprowadzonych zmian polega na uproszczeniu
i przyspieszeniu procedury rejestracji spółki z o.o. w postaci pominięcia etapu spółki w organizacji. Zgodnie z powyższą nowelizacją od 1 stycznia 2012 r. spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (sp. z o. o.) będzie można zarejestrować przy użyciu specjalnego formularza w systemie teleinformatycznym, a następnie przesłać go drogą elektroniczną, przy czym niezbędne będzie opatrzenie powyższego wniosku podpisem elektronicznym uprawnionej osoby. Nie jest jednakże wymagane posiadanie bezpiecznego podpisu elektronicznego za pomocą ważnego kwalifikowanego certyfikatu. Drogą elektroniczną w formie formularzy powinny być przesłane następujące dokumenty: wniosek rejestrowy wraz z umową spółki, lista wspólników wraz z liczbą i nominalną wartością udziałów każdego ze wspólników opatrzoną podpisem elektronicznym przez wszystkich członków zarządu oraz oświadczenie wszystkich członków zarządu, również opatrzone podpisem elektronicznym, dotyczące wniesienia w całości przez wszystkich wspólników wkładów pieniężnych na pokrycie kapitału zakładowego (nowy art. 167 4 k.s.h.). Powyższy wniosek rejestrowy wraz z kompletem dokumentów zostanie rozpatrzony przez sąd rejestrowy w terminie jednego dnia od daty wpływu.
Należy również zaznaczyć, iż zgodnie z art. 167 5 k.s.h. zarząd spółki jest obowiązany, w terminie 7 dni od daty wpisu do rejestru, do złożenia wobec sądu rejestrowego albo notarialnie poświadczonych wzorów podpisów członków zarządu, a także jeżeli wcześniej nie zostało przedłożone, powinni wnieść oświadczenie wszystkich członków zarządu, że wkłady pieniężne na pokrycie kapitału zakładowego zostały przez wszystkich wspólników wniesione w całości. Niewątpliwie istotnym aspektem wprowadzonych zmian, będzie zniesienie od 1 stycznia 2012 r. obowiązku przedkładania w trakcie rejestracji w trybie on-line umowy spółki z o.o. w formie aktu notarialnego. Jednakże każda następna zmiana w tej umowie będzie wymagała formy aktu notarialnego. Powyższe zmiany stanowią duże ułatwienie dla przedsiębiorców, w szczególności dla tej grupy osób, które po 1 lipca 2011 r. zostały uprawnione jako osoby fizyczne wykonujące we własnym imieniu działalność gospodarczą do przekształcenia formy prowadzonej działalności w jednoosobową spółkę kapitałową(art. 551 5 Kodeksu spółek handlowych), czyli w spółkę akcyjną bądź spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. Niniejsza wiadomość nie stanowi informacji handlowej w rozumieniu ustawy o świadczeniu usług drogą elektroniczną - ma ona wyłącznie charakter informacyjno-edukacyjny, zaś adresy e-mail, na które została wysłana należą do klientów Kancelarii lub pochodzą z ogólnie dostępnych źródeł. Treść niniejszego biuletynu ma charakter wyłącznie informacyjny i jest przedmiotem praw autorskich Bąkowski Kancelaria Radcowska.