Zadatek czy zaliczka? Oto jest pytanie Tomasz Wachowski Prezentacja wygłoszona 9 kwietnia 2011 r.
Zadatek czy zaliczka? Oto jest pytanie
Zadatek i zaliczka czy jest jakaś różnica?
Zadatek i zaliczka czy jest jakaś różnica? Częste przekonanie ludzi: Przecież nie ma różnicy! To w końcu to samo!
Zadatek i zaliczka czy jest jakaś różnica? PRAWO: to dwie odrębne instytucje prawa powodują odmienne uprawnienia i skutki dla osób, które dokonały takiej przedpłaty
Cel szkolenia: wyczulić Państwa na istotne kwestie związane z dokonywaniem i przyjmowaniem przedpłat.
Regulacja instytucji zadatku i zaliczki: zaliczka to instytucja nieuregulowana wprost w przepisach prawa, ale jej zastrzeżenie wywołuje skutki uściślone w praktyce (orzecznictwo sądowe, literatura prawnicza). zadatek to instytucja uregulowana w przepisach prawa - art. 394 kodeksu cywilnego (ten przepis ma charakter dyspozytywny).
Zadatek i zaliczka podobieństwa i różnice ZALICZKA to kwota wpłacona na poczet przyszłych należności - jest częścią ceny lub wynagrodzenia. ZADATEK to kwota wpłacona przy umowie będąca formą zabezpieczenia wykonania umowy - po jej wykonaniu staje się częścią ceny lub wynagrodzenia.
Zadatek i zaliczka podobieństwa i różnice Jeśli umowa została prawidłowo wykonana tak ZALICZKA jak i ZADATEK zostają zaliczone na poczet ceny lub wynagrodzenia.
Zadatek i zaliczka podobieństwa i różnice Wyraźna różnica pojawia się, gdy umowa, przy której zadatek lub zaliczka zostały zastrzeżone, nie zostanie wykonana przez jedną ze stron.
Zaliczka niewykonanie umowy W razie niewykonania umowy, ZALICZKA powinna zostać zwrócona, nawet jeśli oznacza to zwrot zaliczki tej stronie, która umowy nie wykonała. Zatrzymana zaliczka zostałaby potraktowana jako tzw. nienależne świadczenie.
Zaliczka niewykonanie umowy Nienależne świadczenie świadczenie, które nie należy się danej stronie, gdyż zamierzony cel zaliczki nie został osiągnięty ze względu na niezawarcie umowy.
Zadatek niewykonanie umowy Jeśli inaczej nie umówiono się lub nie ma innego zwyczaju, zadatek ma ten skutek, że w razie niewykonania umowy, można bez wyznaczania dodatkowego terminu od umowy odstąpić, a osoba odstępująca: - jeśli otrzymała zadatek, może go zatrzymać - jeśli dała zadatek, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Przykład: Klient zawarł z Deweloperem umowę przedwstępną i wpłacił Deweloperowi 25.000 złotych. Następnie Klient nie zapłacił Deweloperowi pozostałej części ceny w terminie określonym w tej umowie i nie przystąpił do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli kwota 25.000 złotych to: ZALICZKA ZADATEK to Deweloper może odstąpić od umowy przedwstępnej bez wyznaczania dodatkowego terminu i zachować dla siebie 25.000 zł. to Deweloper może od umowy odstąpić tylko wówczas, gdy przewiduje to umowa przedwstępna wówczas Deweloper będzie musiał zwrócić Klientowi wpłaconą przez niego zaliczkę.
Niewykonanie umowy, uprawniające do odstąpienia od niej i zachowania zadatku lub żądania kwoty dwukrotnie wyższej może polegać na świadczeniu rzeczy niewłaściwej jakości (np. sprzedania przez Dewelopera mieszkania, które nie spełnia standardu oznaczonego w umowie). Sąd Najwyższy w wyroku z 17 czerwca 2003 r., III CKN 80/01: Niewykonanie umowy w rozumieniu art. 394 1 k.c. może także polegać na świadczeniu rzeczy niewłaściwej jakości.
Podstawowe funkcje zadatku: - Funkcja dyscyplinująca ma zwiększyć pewność, że strony wykonają umowę. - Funkcja odszkodowawcza zadatek może być traktowany jako surogat odszkodowania, choć jego zatrzymanie lub zwrot sumy dwukrotnie wyższej nie jest uzależniony od zaistnienia szkody.
ZADATEK Skuteczność zastrzeżenia zadatku uzależniona jest od jego wręczenia. Jest to tzw. czynność realna.
ZADATEK kiedy go wręczyć? Przepis brzmi: zadatek dany przy zawarciu umowy. I co do zasady zadatek należy wręczać przy zawarciu umowy.
ALE Zadatek może być dany także po zawarciu umowy, o ile strony postanowiły tak w umowie. Sąd Najwyższy w wyroku z 8 lutego 2008 roku, I CSK 328/07: Zadatek może być dany także po zawarciu umowy, w terminie uzgodnionym przez strony. [ ] Nie jest więc wykluczone, aby strony ustaliły w umowie, że kwota mająca stanowić zadatek zostanie przekazana kontrahentowi w uzgodnionym terminie, już po zawarciu umowy w ten sposób, iż zostanie wpłacona na jego konto.
UWAGA! Jednak co do zasady kwota wpłacona już po zawarciu umowy nie będzie stanowić zadatku, ale zaliczkę, i w razie niedojścia umowy do skutku, będzie podlegać zwrotowi. Sąd Najwyższy w wyroku z 7 marca 2007 roku, II CSK 479/06: Kwota zapłacona dopiero po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nie może być uznana za zadatek w rozumieniu art. 394 3 k.c., a jedynie za świadczenie na poczet ceny sprzedaży. Wobec niedojścia do skutku umowy sprzedaży, kwota ta staje się świadczeniem nienależnym, zamierzony cel świadczenia nie został bowiem osiągnięty (art. 410 2 k.c.). Wierzyciel uzyskuje tym samym roszczenie o zwrot nienależnego świadczenia.
Przykład: 6 kwietnia 2011 r. Deweloper zawarł z Klientem umowę przedwstępną, w której znalazł się obowiązek wpłaty przez Klienta 25.000 złotych do dnia 08 kwietnia 2011 roku, która to kwotę Klient wpłacił w terminie. Jeśli w umowie: NIE OKREŚLONO CHARAKTERU TEJ KWOTY to będzie ona traktowana tylko jak zaliczka. SPRECYZOWANO, ŻE JEST TO ZADATEK to mimo wpłacenia tej kwoty już po zawarciu umowy, będzie ona traktowana jak zadatek i wywoła skutki dla niego przewidziane.
Kiedy należy zwrócić zadatek? - Jeśli strony postanowiły rozwiązać umowę - Jeśli niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które obie strony ponoszą odpowiedzialność - Jeśli niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności Wtedy odpada też obowiązek zwrotu sumy dwukrotnie wyższej.
FORMA PŁATNOŚCI Zarówno zaliczka, ale także zadatek nie muszą być zapłacone gotówką, może odbyć się to także poprzez transfer bezgotówkowy. Wyrok Sądu Najwyższego z 30 stycznia 2004 r., ICK 129/03: Przez danie sumy pieniężnej w świetle art. 394 k.c. należy rozumieć nie tylko zapłatę za pomocą wręczenia znaków pieniężnych, ale i zapłatę za pomocą pieniądza bezgotówkowego, następującą z chwilą uznania rachunku bankowego drugiej strony.
Jaka wysokość zadatku? - Powinna być w stosownej relacji do wartości przedmiotu umowy - Nie może odpowiadać wartości przedmiotu umowy - Nadmierny zadatek jest nieważny, gdyż to obejście prawa Tak Sąd Najwyższy w wyroku z 15 maja 2003 r., I CKN 340/01.
Ale Jaka wysokość zadatku? W ramach swobody kontraktowania (art. 353 1 k.c.) dopuszczalne jest zastrzeżenie zadatku o wartości przekraczającej połowę całego świadczenia. Tak Sąd Najwyższy w wyroku z 21 maja 2005 r., V CK 577/04.
Jaka wysokość zaliczki? - W zasadzie dowolna - Zaliczka jest częścią ceny, zetem może wynosić nawet 90% ceny lub wynagrodzenia.
Odstąpienie z zadatku a odszkodowanie Czy zadatek zawsze się opłaca? Na co zwracać uwagę?
Jeśli strona odstąpiła od umowy, przy której zastrzeżono zadatek, i zadatek ten zatrzymała, to nie może ona już domagać się odszkodowania za niewykonanie umowy na zasadach ogólnych Sąd Najwyższy w wyroku z 15 października 2008 roku, I CSK 101/08: Jeżeli wierzyciel odstąpił od umowy na podstawie art. 394 1 k.c., to nie może domagać się naprawienia szkody w pełnej wysokości na podstawie art. 471 i n. k.c.
ale jeśli od umowy, przy której zastrzeżono zadatek, nie odstąpiono, pomimo jej niewykonania, wówczas możliwe jest dochodzenie odszkodowania w pełnej wysokości. Sąd Najwyższy w uchwale z 25 czerwca 2009 roku, III CZP 39/09: W razie niewykonania zobowiązania wierzyciel, który nie odstąpił od umowy, może dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych, a należne mu odszkodowanie nie jest ograniczone do wartości zadatku lub jego podwójnej wysokości.
W umowie można jednak zastrzec, że odpowiedzialność stron nie ogranicza się do wysokości zadatku lub jego dwukrotności i że strony mogą żądać naprawienia szkody na zasadach ogólnych (w pełnej wysokości).
Strony mają dużą swobodę w określeniu skutków zastrzeżenia zadatku i okoliczności, w których będą mogły go zachować lub żądać kwoty dwukrotnie wyższej. Muszą one jednak wynikać z umowy. Sąd Najwyższy w wyroku 11 stycznia 2006 r., III CK 357/05: Ze względu na dyspozytywny charakter tego przepisu strony umowy mogą przyjąć na siebie ryzyko jej niewykonania, niezależnie od okoliczności, i uregulować losy wręczonego zadatku inaczej, niż wynikałoby to z art. 394 3 k.c. Ochrona interesów stron wymaga jednak, aby odejście od reguły wyrażonej w art. 394 3 k.c. wynikało z wyraźnego sformułowania umowy.
Istnieją jednak pewne granice tej swobody w szczególności zadatek nie może zastąpić innych instytucji znanych w prawie umów (np. umownego prawa odstąpienia, czy kary umownej). Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 24 listopada 2005 r., III CK 18/05: Swoboda kontraktowania w zakresie dotyczącym określenia zadatku nie może iść tak daleko, aby wchłonąć i zastąpić inne zastrzeżenia umowne przewidziane w prawie zobowiązaniowym, takie jak prawo do odstąpienia od umowy (art. 395 k.c.) czy kara umowna (art. 483 k.c.).
Co lepsze - zadatek czy zaliczka? Nie ma idealnej rady! Taka ocena zależy od wielu czynników, jak: zamiar zdyscyplinowania stron umowy, zapewnienie sobie surogatu odszkodowania na wypadek niewykonania umowy, przewidzenie dodatkowej możliwości odstąpienia od umowy.
Dziękuję za uwagę! Kuczek-Maruta Kancelaria Radców Prawnych 31-525 Kraków, ul. Zaleskiego 1 tel: +48 12 418 41 65, fax: +48 12 444 72 35 office@kuczekmaruta.pl
Co lepsze: zadatek czy zaliczka?