Raport Lion s Banku, 27.05.2014 r. Zakup lokalu pod własny biznes korzystniejszy od wynajmu Kupić czy wynająć? Takie pytania zadają sobie nie tylko potencjalni nabywcy mieszkań, ale też przedsiębiorcy szukający lokalu do prowadzenia działalności gospodarczej. Jak wynika z analizy przeprowadzonej przez Lion s Bank, zakup jest co prawda rozwiązaniem bardziej wymagającym, ale w dłuższym terminie optymalnym z punktu widzenia finansowego. Wielu przedsiębiorców poszukujących nieruchomości na siedzibę firmy ma bardzo konkretne wymagania odnośnie lokalu. Notariusze i księgowi przykładają dużą wagę do dobrej komunikacji i jeśli w danej okolicy nie ma przystępnych powierzchni biurowych często decydują się urządzić kancelarię czy biuro np. w zaadaptowanym na ten cel mieszkaniu. Bardziej skomplikowanym wymaganiom muszą sprostać aptekarze. Poszukiwać oni powinni lokali o powierzchni ponad 100 m kw. z dwoma wejściami, przy czym warto, aby główne było dostępne dla osób niepełnosprawnych. Czemu niezbędna jest tak duża powierzchnia? Wszystko wynika z wymogów prawnych (np. Ustawa Prawo Farmaceutyczne i Rozporządzenie w Sprawie Warunków Technicznych Jakim Powinny Odpowiadać Budynki i Ich Usytuowanie). Wynika z nich, że apteka powinna składać się z powierzchni podstawowej i pomocniczej. Ta pierwsza ma mieć w dużych miejscowościach minimum 80 m kw., a w mniejszych 60 m kw. Do tego dodać należy powierzchnię pomocniczą, na którą składa się zaplecze socjalne (np. szatnia, łazienka, kuchnia). Bardzo ważna jest też wysokość pomieszczeń. Jeśli jest ona mniejsza niż 3 metry, prawo nie pozwoli na urządzenie więcej niż 2 stanowisk sprzedaży. Jeszcze bardziej skomplikowanym wymaganiom musiałby sprostać przedsiębiorca, który chciałby otworzyć prywatną klinikę.
Popularne biznesy z mniejszymi wymaganiami Takimi wymaganiami prawnymi lub technologicznymi raczej nie będą musieli sobie zaprzątać właściciele osiedlowego salonu kosmetycznego, niewielkiego sklepu czy kawiarni. Na tego typu działalność poszukiwane są przeważnie co najwyżej kilkudziesięciometrowe nieruchomości z zapleczem sanitarnym. Korzystnie na obroty wpływa jednak lokalizacja w uczęszczanym miejscu, a sam lokal powinien mieć eksponowaną witrynę. Kredyt tańszy niż wynajem Znalezienie odpowiedniego dla danego biznesu lokalu jest więc wyzwaniem. Spełnienie wszystkich wymagań prawnych i technicznych nie zamyka ponadto pytania czy lepiej taki lokal kupić, czy raczej optymalnym rozwiązaniem byłby jego wynajem? Odpowiedzi na to pytanie nie sposób sprowadzić do prostej kalkulacji kosztów. Należy bowiem pamiętać, że każda firma ma inne potrzeby i możliwości, a jednocześnie nie każda posiada kapitał niezbędny, aby kupić nieruchomość. Nie każda ma także zdolność kredytową, aby na taką inwestycję pozyskać środki z banku. Rozważmy jednak konkretny przykład przedsiębiorcy poszukującego nieruchomości, w której chciałby prowadzić niewielki osiedlowy sklepik, salon fryzjerski czy kameralną kawiarnię. Na potrzeby tej analizy przyjmijmy, że przedsiębiorca zastanawia się nad dwoma rozwiązaniami: najmem lub zakupem lokalu w nowej inwestycji, w której docelowo ma zamieszkać 6 tys. osób, na pograniczu Mokotowa i Ursynowa. Lokal ze sporą witryną ma powierzchnię 52 m kw., a jego cena to 416 tys. zł (netto). Przedsiębiorca zastanawia się które rozwiązanie będzie dla niego optymalne - zakup nieruchomości na 25- letni kredyt (30-proc. wkład własny) lub jego wynajem (stawka 60 zł za m kw.). W rozważanym przypadku przedsiębiorca dysponujący 30-proc. wkładem własnym (124,8 tys. zł), musi się liczyć z wydatkiem na ratę kredytu w kwocie 1,7 tys. zł miesięcznie (kredyt z marżą 2,5%) oraz faktem, że przy nabyciu nieruchomości będzie musiał też zapłacić cenę nieruchomości brutto (z VAT-em), a dopiero potem będzie mógł otrzymać jego zwrot od fiskusa.
Dla porównania, wynajem takiej nieruchomości kosztowałby 3120 zł miesięcznie znacznie więcej niż w przypadku kredytu. Najem nie wymaga jednak posiadania zdolności kredytowej i 30-proc. wkładu własnego. W obu przypadkach koszty utrzymania nieruchomości i opłaty za media pomijamy, gdyż zarówno w przypadku zakupu na własność jak i w przypadku najmu pod działalność koszty te przeważnie ponosi przedsiębiorca. Z czasem stawka czynszu najprawdopodobniej będzie rosła. Gdyby działo się to z tempem zakładanej przez RPP inflacji (2,5%), to za 10 lat koszt najmu przykładowego lokalu zbliżyłby się do kwoty 3,9 tys. zł. Przy zakupie nieruchomości na kredyt niebezpieczeństwo wzrostu miesięcznej raty istnieje w przypadku wzrostu stóp procentowych. Rosnąć powinna natomiast wartość nieruchomości. Badania rynków rozwiniętych pokazują, że skala takiego wzrostu przekracza o 1 2 pkt. proc. poziom inflacji. Gdyby więc przyjąć wzrost wartości nieruchomości na poziomie 3,5% rocznie, to po 10 latach przedmiotowy lokal zyskałoby na wartości ponad 170 tys. złotych. Po sprzedaży lokalu i spłacie pozostałego salda kredytu, właścicielowi zostałoby na koncie ponad 370 tys. złotych (w tym 125 tys. zł pierwotnie wniesionego przy zakupie wkładu własnego). Spójrzmy na rachunek ekonomiczny opłacalności najmu w tym samym okresie. Plusem najmu jest to, że przedsiębiorca nie musi wnosić kwoty 125 tys. zł tytułem wkładu własnego. Z drugiej jednak strony wydatki na najem byłyby znacznie większe niż wydatki związane z opłacaniem raty kredytu. W sumie przez 10 lat czynsze przewyższyłyby raty aż o 211 tys. zł. Gdyby więc wszystkie te kwoty zsumować, to pomimo braku konieczności wniesienia wkładu własnego w przypadku zakupu, wydatki na wynajem siedziby na mały biznes przez 10 lat byłyby wyższe aż o 86 tys. zł, niż te związane z zakupem na kredyt. Wyliczenia wskazują więc, że w przypadku opisywanego biznesu teoretycznie bardziej opłaca się kupić lokal na kredyt, niż go wynająć.
Porównanie kosztu zakupu i najmu lokalu użytkowego, w którym prowadzić można niewielki biznes Wyszczególnienie Zakup Najem Wartość lokalu użytkowego o pow. 80 m kw. na nowym osiedlu na pograniczu Ursynowa i Mokotowa 416 000 zł Kwota kredytu (LtV 70%) 291 200 zł 0 Wysokość miesięcznej raty kredytu w PLN zaciągniętego na 25 lat* Wysokość miesięcznego czynszu najmu Miesięczne wydatki na ratę / czynsz w pierwszym roku Miesięczne wydatki na ratę / czynsz w 10. roku** Kwota pozostała po sprzedaży nieruchomości po 10 latach i spłacie kredytu zaciągniętego na jej zakup *** Nadwyżka kwoty pozostałej po sprzedaży nad wniesionym wkładem własnym Nominalna oszczędność w postaci mniejszych wydatków przy wyborze umowy najmu, a nie nabycia na kredyt w perspektywie 10 lat**** * marża na poziomie 2,5%, raty równe 1 736 zł 0 0 3 120 zł 1 736 zł 3 120 zł 1 736 zł 3 896 zł 370 094 zł 0 zł 245 294 zł 0 zł -86 283 zł ** Nominalnie przy założeniu wzrostu kosztów o poziom inflacji (2,5% rocznie) z wyłączeniem rat kredytu *** Nominalnie przy założeniu wzrostu wartości nieruchomości o 1 pp. ponad inflację (3,5% rocznie) **** Uwzględniając całą ratę kredytu (z częścią kapitałową) oraz fakt, że zaciągając kredyt trzeba dysponować wkładem własnym Przy wyższych kosztach niższy podatek
Pozostają jeszcze do rozważenia kwestie podatkowe. Zarówno bowiem zakup, jak i wynajem generują odmienne koszty, które mogą ograniczyć wysokość danin płaconych fiskusowi. Oprócz kosztów związanych z mediami i utrzymaniem nieruchomości, w przypadku zakupu na kredyt w koszty uzyskania przychodu zaliczyć można: - odsetki od kredytu: 1115,72 zł miesięcznie (średnia kwota odsetek płaconych w okresie pierwszych 10 lat kredytowania) - amortyzację (1,5% od ceny nabycia): 520 zł miesięcznie Razem miesięczne koszty wyniosłyby więc średnio 1635,72 zł. Dzięki zaliczeniu tej kwoty w koszty przedsiębiorca rozliczający się z wykorzystaniem stawki liniowej (19%) mógłby obniżyć co miesiąc podatek o 310,79 zł. W przypadku wynajmu, do kosztów - oprócz mediów i wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości - składa się czynsz płacony właścicielowi. W założonym przypadku ma to być kwota 3120 zł (w pierwszym roku). Z dużym prawdopodobieństwem stawka ta z czasem będzie rosła. Gdyby działo się to zgodnie z tempem inflacji, to w ciągu 10 lat do kosztów można by kwalifikować średnio kwotę 3495,46 zł miesięcznie, to pozwoliłoby to przedsiębiorcy rozliczającemu się z wykorzystaniem stawki liniowej (19%) obniżyć co miesiąc podatek o 664,14 zł. Koszty podatkowe związane z zakupem i najmem lokalu użytkowego (średnia miesięczna z okresu 10 lat) Wyszczególnienie Zakup Najem Odsetki od kredytu 1 115,72 zł - Amortyzacja 520,00 zł - Czynsz - 3 495,46 zł Suma 1 635,72 zł 3 495,46 zł Tarcza podatkowa* 310,79 zł 664,14 zł * o ile podatnik będzie mógł obniżyć swój podatek dochodowy przy założeniu opodatkowania stawką 19%
Wyższe koszty związane z wynajmem, a nie zakupem lokalu, obniżają więc płacony przez przedsiębiorcę podatek dochodowy. Korzyści podatkowe z tego tytułu tylko w niewielkim stopniu skracają dystans między znacznie bardziej opłacalnym rozwiązaniem jakim jest zakup nieruchomości a wynajmem. Uwaga! Wybrany do analizy przykład nie jest uniwersalny. Odpowiednie kalkulacje należy przygotować dla każdego biznesu oddzielnie uwzględniając w szczególności ceny zakupu, stawki najmu i warunki finansowania. Nie bez znaczenia jest bowiem fakt czy banki na zakup konkretnej nieruchomości skłonne będą udzielić kredyt hipoteczny czy droższy inwestycyjny. Bartosz Turek, Lion s Bank