468 xxxxxxxx xxxxxxxxx atrakcyjność inwestycyjna Polski xxxxxxxx raport xxxx 469 opracowanie raportu King Sturge report development King Sturge Rynek powierzchni magazynowych Spowolnienie gospodarcze w strefie Euro w 2008 i 2009 roku oraz sytuacja na światowych rynkach finansowych wpłynie zapewne na polską ekonomię. Prognozy wskaźników makroekonomicznych na kolejne lata pokazują, że Produkt Krajowy Brutto w 2008 i 2009 wyniesie odpowiednio 5,4% i 3,5%. Długoterminowe prognozy pokazują, że do 2012 roku średni wzrost PKB wyniesie 3,8%. Dla porównania wzrost PKB w 2007 roku wyniósł 6,6%. Prognozy wzrostu produkcji przemysłowej na lata 2008 i 2009 to odpowiednio 8,5% i 5,6%, natomiast średni wzrost do 2012 roku wyniesie 5,5%. Industrial market Economic slowdown in the Euro-Zone in 2008 and 2009, as well as the situation in the financial markets, will most probably have an impact on the Polish economy. Forecasts of macroeconomic indicators for the next few years show that Gross Domestic Product growth in 2008 and 2009 will amount to 5,4% and 3,5%, respectively. Furthermore, according to longterm forecasts Polish GDP until 2012 will grow on average by 3,8% pa. Industrial production will increase by 8,5% and 5,6% in 2008 and 2009, respectively, and it will grow on average by 5,5% annually until 2012. W ostatnim czasie obserwuje się również zwiększone zainteresowanie centrami logistycznymi zlokalizowanymi w takich miastach jak Szczecin, Bydgoszcz, Toruń i Kraków oraz w miastach, w których jest łatwy dostęp do rynków wschodnich. Branże, które kształtują popyt na powierzchnie magazynowe, to głównie operatorzy logistyczni, producenci elektroniki i sprzętu AGD, firmy kurierskie, lekka produkcja oraz sieci handlowe (szybki wzrost ze względu na rozwijające się sieci sklepów w całym kraju). Recently, a growing interest in intermediate or secondary hubs such as Szczecin, Bydgoszcz, Toruń and Kraków, as well as locations offering access to eastern markets, has been observed. Business sectors accounting for the majority of demand have been 3PL companies, white and electrical goods manufacturers, courier services, light industrial and retailers. The latter has experienced rapid growth as retailers enlarge their store networks countrywide. Wskaźniki makroekonomiczne Macroeconomic indicators 14% Rynek powierzchni magazynowych wg regionów Modern warehouse stock by market 12% 12,5% 11% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009* 2010* 2011* 2012* * Prognoza / Forecast Źródło: Business Monitor International, listopad 2008 Source: Business Monitor International, November 2008 Roczny wzrost PKB Annual GDP growth Roczny wzrost produkcji przemysłowej Annual industrial production growth 15,8% 1,7% 0,4% 9,2% 19,8% Górny Śląsk / Upper Silesia Wielkopolska Warszawa Strefa 1 / Warsaw Zone 1 Warszawa Strefa 2 / Warsaw Zone 2 Warszawa Strefa 3 / Warsaw Zone 3 Polska Centralna / Central Poland Dolny Śląsk / Lower Silesia Małopolska Pomorze / Pommerania Trwający na rynkach światowych kryzys spowodował korektę prognoz wskaźników makroekonomicznych. Nowe wartości wskaźników makroekonomicznych, uwzględniające aktualny stan gospodarki światowej, przyniosły niższe wartości wzrostu PKB oraz produkcji przemysłowej. Ze względu na centralne położenie w Europie, dofinansowanie unijne w latach 2007 2013 na poziomie 67,3 miliarda, (z czego znaczna część zostanie przeznaczona na programy związane z infrastrukturą drogową), trwający wzrost gospodarczy oraz rozwijające się Specjalne Strefy Ekonomiczne, prognozy dla rynku magazynowego w Polsce są nadal obiecujace. Dostępność działek i jedne z najniższych czynszów w Europie wpływają na atrakcyjność Polski zarówno dla najemców, jak i deweloperów. Dynamiczny rozwój sektora magazynowego w Polsce sprawił, że zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej wzrosły z prawie 2 milionów w 2005 roku do ponad 4,8 miliona w trzecim kwartale 2008. Największy udział w rynku ma nadal region warszawski, jednak jego udział spadł z 67% w 2005 roku do 49,5% na koniec III kwartału 2008. W tym czasie nastapił zdecydowany rozwój rynków w rejonie Łodzi, Poznania, Wrocławia oraz Katowic. Due to the ongoing financial crisis the main macroeconomic indicators have been modified. New forecasts based on the current market situation show lower values, both for the GDP and the industrial production growth. The prognosis for the warehouse and logistics sector remains positive owing to the country s strategic location in the centre of Europe, a 67,3 billion allocation of EU funding from 2007 to 2013 of which a large part will go towards improving road infrastructure, continuing economic growth and, expanding Special Economic Zones. A good level of land availability and some of the lowest rents in Europe enhances the attraction for occupiers and developers. The industrial market has experienced dynamic development. Its stock increased from 2 million sqm to 4,8 million sqm in the 3rd quarter of 2008. The Warsaw region remains the biggest market in Poland but its share has decreased from 67,0% in 2005 to 49,5% in Q3 2008. Other markets: Łódź, Poznań, Wrocław and Katowice have developed rapidly over the last three years. 14,5% 15,1% Ostatnie dziewięć miesięcy to okres, w którym zanotowano popyt na ponad 1,25 miliona mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Największy udział miał region warszawski (ponad 419 700 mkw. wynajętej powierzchni), drugie miejsce należy do Polski Centralnej (ponad 240 000 mkw.), a tuż za nią uplasował się Górny Śląsk (blisko 228 300 mkw.). Wskaźnik pustostanów wzrósł do 10,5% na koniec III kw. tego roku. Warto jednak zauważyć, że ma to związek z dużą ilością nowej powierzchni magazynowej, która została oddana do użytku w tym kwartale. Within the last nine months demand in the Polish warehouse and logistic market has reached a level of over 1,25 million sqm of modern warehouse space. The Warsaw region has had the biggest share in the total demand (over 419 700 sqm of warehouse space leased), followed by Central Poland (over 240 000 sqm) and Upper Silesia (228 300 sqm). The vacancy rate has increased to 10,5% at the end of 3rd quarter of 2008. However, it is worth noticing that the reason behind is the large amount of new warehouse space delivered to the market in the last quarter.
470 471 Popyt na powierzchnie magazynowe Take-up for warehouse space mkw./ sqm 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 2005 2006 2007 2008 Q1 Q3 Region warszawski / Regions Warsaw Tradycyjnie najwyższe stawki czynszów obowiązują w regionie Warszawy, ze szczególnym uwzględnieniem Strefy 1 (do 10 km od centrum miasta). Obecnie wynoszą one 4 6 /mkw./miesiąc. Czynsze w Strefie 2, definiowanej jako tereny w odległości 10 30 km od centrum, zawierają się w przedziale 3,3 4 /mkw./miesiąc. Poziom czynszów w parkach logistycznych Strefy 3, położonej 30 50 km od centrum Warszawy, wynosi 2,90 3,30 /mkw./miesiąc. Cena powierzchni magazynowej w centrach logistycznych, w okolicach głównych miast regionalnych zależy od lokalizacji i waha się w granicach 2,90 5 /mkw./miesiąc. Czynsze w Polsce Centralnej zawierają się w przedziale 2,90 3,5 /mkw./miesiąc, natomiast na Górnym Śląsku 3 3,60 /mkw./miesiąc. Czynsze na Dolnym Śląsku i w Wielkopolsce są na podobnym poziomie, sięgającym odpowiednio 3 3,50 /mkw./miesiąc i 3 3,60 /mkw./ miesiąc. Najwyższe czynsze spośrod rynków regionalnych są w Trójmieście (województwo pomorskie) i Małopolsce, gdzie za metr kwadratowy magazynu należy zapłacić odpowiednio 3,10 3,90 /mkw./miesiąc i 3,8 50 /mkw./miesiąc. W ostatnich kilku tygodniach daje się zaobserwować niewielki wzrost czynszów we wszystkich regionach. Dotyczy on głównie budynków, których realizacja niedawno się rozpoczęła lub zacznie się w ciągu najbliższych tygodni. Obiekty te budowane są spekulacyjnie, co oznacza, że żaden klient nie wynajął w nich powierzchni przed rozpoczęciem budowy. Kryzys światowej gospodarki doprowadził do sytuacji, w której banki są mniej chętne do finansowania budowy nowych projektów logistycznych. Jednym z zastrzeżeń udzielenia pożyczki może stać się wynajęcie części powierzchni przed rozpoczęciem budowy po określonej cenie za metr kwadratowy. Zasoby i wskaźnik pustostanów Stock & vacancy rate mkw./ sqm 5 000 000 4 000 000 3 000 000 2 000 000 1 000 000 0 2005 2006 2007 2008 Q1 Q3 Wskaźnik pustostanów w regionach razem / Vacancy rate in regions Wskaźnik pustostanów w regionie warszawskim / Vacancy rate in Warsaw Region Regiony razem / Regions subtotal Traditionally, the highest rents are to be found in the Warsaw region and especially Zone 1 (up to 10 km from the City Centre). Currently, rents in this area are at the level of 4 6/sqm/ month. Rents in Zone 2, defined as a location within 10 30 km from the City Centre, range from 3,30 to 4/sqm/month. The level of rents in logistic parks in Zone 3 situated 30 to 50 km from Warsaw s city centre is 2,90 to 3,3/sqm/month. Rents in logistic hubs located just outside of major Polish cities vary according to the location, and range from 2,90 to 5 /sqm/month. The level of rents in Central Poland is between 2,90 and 3,5 sqm/month and between 2,90 and 3,60 sqm/month in Upper Silesia. Rents in Lower Silesia and Wielkopolska are at a similar level ranging from 3 to 3,50 /sqm/month and 3 3,60/sqm/month respectively. The highest rents in the regional markets are to be found in Tricity (Pomerania voivodeship) and Małopolska; they vary from 3,10 to 3,90/sqm/month and 3,80 50/sqm/ month respectively. In the last few weeks a small increase in rent levels has been observed in all markets. The increase concerns new buildings under construction or new buildings where construction is about to begin within the next few weeks. The buildings are being built for the purpose of speculation which means there is no client pre-letting space in the building. The credit crunch has created a situation where banks are more hesitant to provide financing for new logistic centres. One of the conditions that needs to be fulfilled before a loan can be granted may be the pre-letting of certain parts of the space before the commencement of construction works at a certain price per square metre. 15% 12% 9% 6% 3% 0% Rynki rozwijające się Rynek powierzchni magazynowych początkowo skoncentrowany był w Warszawie, gdzie jeszcze do 2005 roku zasoby były dwukrotnie większe niż w pozostałych rejonach kraju. Wówczas dynamicznie zaczęły rozwijać się inne regiony w okolicach dużych miast. Na mapie parków logistycznych zaczęły pojawiać się nowe punkty: Katowice, Wrocław, Poznań i Łódź, a od 2006 coraz więcej projektów realizowano także w Trójmieście i Krakowie. Obecnie rynki regionalne mają równie mocną pozycję jak Warszawa, a deweloperzy inwestują w rozbudowę już istniejących parków lub planują budowę kolejnych. W ostatnich czasach daje się jednak zauważyć jeszcze jeden trend. Uwagę deweloperów przyciągają kolejne miasta. Na wschodzie Polski głównie Rzeszów, Lublin i Białystok, na północy okolice Bydgoszczy i Torunia, na zachodzie Szczecin i Zielona Góra. Rynkiem rozwijającym się jest również Kraków, gdzie na razie zasoby powierzchni magazynowej wynoszą 21 000 mkw., ale w budowie pozostaje kilka kolejnych projektów logistycznych. Obecnie wszyscy obserwują sytuację na rynkach finansowych i to ona będzie decydowała zarówno o nastrojach w biznesie, jak i o faktycznych trendach na rynku magazynowym. Potencjał rynku polskiego pozwala na zachowanie optymizmu. W kraju nadal istnieje niedobór nowoczesnej powierzchni magazynowej. Z drugiej jednak strony istnieje obawa zachowawczej postawy inwestorów być może będą chcieli przeczekać ten czas i wstrzymają inwestycje, co zahamuje popyt na nowe powierzchnie magazynowe. Polska wciąż ma najlepsze perspektywy rozwoju rynku powierzchni logistycznych w Europie. Atutami Polski są m.in. strategiczna, centralna lokalizacja, widoczny rozwój infrastruktury drogowej, stały wzrost gospodarczy i duży potencjał siły roboczej. Obecnie daje się zauważyć ostrożniejsze inwestowanie w grunty oraz większą ich selektywność. W tym przypadku powodem są nie tylko kwestie finansowania, ale także wysokie ceny gruntów. W tej kwestii uważamy, że nastąpi normalizacja rynku. Na rynku będzie mniej powierzchni spekulacyjnej, deweloperzy skupią się na projektach dla konkretnych klientów. W 2009 roku nasza firma planuje dalszą rozbudowę istniejących parków logistycznych i inwestycje w nowe lokalizacje oraz projekty biurowe i realizacje typu small business units. Rozważając kwestię, który z regionów Polski ma największe perspektywy rozwoju jeśli chodzi o inwestycje na rynku powierzchni magazynowych, trzeba pamiętać, że tego typu projekty będą realizowane przede wszystkim w okolicach skrzyżowań planowanych i budowanych autostrad. Perspektywicznymi lokalizacjami są m.in. Trójmiasto, Stryków w Polsce Centralnej oraz Gliwice na Górnym Śląsku. Mocną pozycję utrzymywać będzie nadal Warszawa, głównie ze względu na istniejącą liczbę centrów logistycznych oraz ciągły popyt na nowoczesne magazyny w tym regionie. Developing markets Initially modern warehouse buildings were concentrated in the Warsaw region where in 2005 total stock was twice as big as in the other markets in the country. Since than a dynamic development of other hubs located near the biggest regional cities was observed. On the map with logistic parks in Poland more and more new points appeared: Katowice, Wrocław, Poznań, Łódź and since 2006 more projects occurred in Tricity and Kraków. As for today all of these locations are as important as the Warsaw region and developers are investing in the extension of existing logistic parks or planning new ones. In the last few months the Polish warehouse and logistic market witnessed a new trend. New regional cities are now more often attracting developer s attention. Rzeszów, Lublin along with Białystok in the East, Bydgoszcz with Toruń in the North and Szczecin and Zielona Góra in western part of Poland. Kraków is also classified as an emerging market. At the end of Q3 2008 modern warehouse stock in Małopolska was only Magdalena Szulc SEGRO Country Manager Currently, everybody is watching the situation on the financial markets and it is this situation that will determine both business feeling and the existing trends on warehouse space market. The potential of the Polish market allows for optimistic forecasts, and there is still deficiency of modern warehouse space in Poland. Nevertheless, there is a concern that investors will be conservative, i.e. that they will want to wait until the end of this period and will not implement any investment projects, and this will reduce the demand for new warehouse space. Poland has still the best prospects for the development of logistics space market in Europe. Poland s merits include: a strategic central location, noticeable development of the road infrastructure, sustainable economic growth and a large work force potential. Currently, we can see increasingly careful investment operations regarding land, and a greater selection of land. This is a result not only of the financial issues but also the high prices for land. We believe that market normalisation will take place in this respect. There will be less speculative area, and the developers will focus on the projects for specific clients. We believe that market normalisation will take place in this respect; certainly, the choice in purchasing land will increase. Our company s plans for 2009 provide for further extension of the existing logistics parks and investments in new locations as well as office projects and implementation of projects concerning small business units. When taking into account the issue which of region in Poland has the best development prospects in terms of investments on the warehouse space market, one should remember that projects of this type will be implemented primarily in the vicinity of planned junctions and highways under construction. In the long-term perspective, the following locations are worth considering: the Tri-City, Stryków in central Poland and Gliwice in Upper Silesia. Warsaw will maintain its strong position, mainly due to the existing number of logistics centres and constant demand for modern warehouses in the region.
472 473 Jest kilka przyczyn rosnącej popularności i ważności nowych rynków. Wśród nich należy wymienić rozwijającą się infrastrukturę drogową, większą dostępność gruntów pod inwestycje, wyższy stopień bezrobocia, czyli większą dostępność siły roboczej, rozwijające się Specjalne Strefy Ekonomiczne, stopniowe nasycanie się rynków o ugruntowanej pozycji, a także wzrost konkurencji na istniejących rynkach. Według King Sturge, dużą popularnością mogą pochwalić się przede wszystkim regionalne miasta ściany wschodniej. Największym zainteresowaniem cieszy się Rzeszów, który leży na trasie planowanej autostrady A4, łączącej Polskę z Ukrainą. Planowana trasa via Baltica, drogi ekspresowe S17 i S12 w znacznym stopniu usprawnią obsługę firm spedycyjnych i logistycznych oraz handel ze Wschodem. Inwestycje te zwiększają zainteresowanie Białymstokiem oraz Lublinem. Wschód kraju, postrzegany przez lata jako biedniejsza część Polski, charakteryzuje się wyższymi stopami bezrobocia (województwo podkarpackie 12,6%, lubelskie 10,8%, podlaskie 9,1% (źrodło GUS, wg stanu na koniec sierpnia 2008) oraz niższymi średnimi miesięcznymi wynagrodzeniami (ok. 2700 złotych). Kolejnymi miastami, w których mają szansę rozwinąć się nowoczesne powierzchnie magazynowe są Bydgoszcz i Toruń. Na razie w budowie są obiekty typu BTS (built to suit), a zatem projektowane zgodnie w wymaganiami klienta. Tego typu obiekt buduje koło Torunia firma Goodman dla firm NYK i Nissin, a IIG dla APV w Bydgoszczy. Województwo kujawsko-pomorskie to teren zamieszkały przez ponad 2 miliony osób, a najbliższe centra logistyczne to Poznań i Trójmiasto, które oddalone są od Bydgoszczy o ponad 130 km. Zarówno Bydgoszcz, jak i Toruń leżą w pobliżu ważnych szlaków komunikacyjnych, Toruń przy autostradzie A1, a Bydgoszcz przy budowanej drodze ekspresowej S5. Ważne jest również lotnisko, które oferuje szereg połączeń międzynarodowych. W zachodniej Polsce na uwagę zasługuje Szczecin i Zielona Góra. Szczecin to przede wszystkim interesująca lokalizacja dla firm, które zajmują się dystrybucją swoich towarów na rynek niemiecki. Miasto położone jest 150 km od Berlina i jest z nim dobrze połączone pod względem komunikacyjnym. W województwie zachodniopomorskim rozwój zapoczątkowała firma ProLogis, która buduje w Goleniowie (ok. 40 km od Szczecina) magazyn o powierzchni prawie 43 000 mkw., a potencjał działki to ponad 140 000 mkw. dodatkowej powierzchni magazynowej. Kolejny projekt przygotowała firma Brabant, która w Szczecinie ma zamiar zbudować trzy budynki o powierzchni ok. 64 000 mkw. O atrakcyjności województwa zachodniopomorskiego decydują porty w Świnoujściu i Szczecinie. Szczecin może dzięki temu stanowić znakomitą lokalizację dla firm skandynawskich w drodze na rynki Europy Środkowo-Wschodniej. Potencjał Zielonej Góry sprawia, że miasto może stać się małym centrum logistycznym. Wynika to z jego lokalizacji. Położone jest ono na skrzyżowaniu międzynarodowej trasy 65 i 29, zapewnia dobry dojazd do autostrad i A4, a także bliskość przejść granicznych z Niemcami i Czechami. 21 000 sqm but new projects are now being developed there. There are several reasons why new markets are gaining in popularity and importance. Among the most important are: developing road infrastructure, land availability, higher unemployment rates which means more workforce availability, expanding Special Economic Zones, growing saturation of warehouse space and growing competition in existing hubs. According King Sturge Site Finding & Consultancy Department, cities located in the Eastern parts of the country are the most popular among developers and investors. A city with strong interest from developers is Rzeszów. The city is located near the planned A4 motorway linking Poland with Ukraine, which is expected to be ready by 2012. Planned via Baltica road, express roads S12 and S17 will make logistic companies service and trade with Eastern markets of Europe more efficient. These investments increase interest in Białystok and Lublin. In Eastern Poland, for years perceived as a poorer part of Poland, unemployment rates are higher than in Western and Central voivodeships (Podakarpackie 12,6%, Lubelskie 10,8%, Podlaskie 9,1% source: CSO, as at the end of August 2008) with lower level of average salary (ca PLN 2700). Other cities which may develop into logistic hubs are Bydgoszcz and Toruń. For now most of the projects that are being constructed there are BTS (built to suit) buildings built with client s requirements. BTS projects are: Goodman projects: one for NYK and one for Nissin near Toruń or IIG project for APV in Bydgoszcz. Kujawsko-pomorskie voivodeship is a home to over 2 million people and the nearest hubs are located in Poznań and Tricity which are more than 130 km away from Bydgoszcz. Bydgoszcz together with Toruń are located near important communication routes: Toruń near A1 motorway and Bydgoszcz near planned express road S5. An important factor is also airport in Bydgoszcz offering a number of international routes. In Western Poland it is worth monitoring Szczecin and Zielona Góra. Szczecin is an interesting location for all companies that distribute their goods to Germany. The city is located only 150 km from Berlin and well linked with it. ProLogis was the first developer investing in Zachodniopomorskie voivodeship. ProLogis Park Szczecin is a project for about 43 000 sqm of modern warehouse space located in Goleniów (ca 40 km from Szczecin). This project has potential for another 140 000 sqm of warehouse space. Brabant is planning to build another project totaling 64 000 sqm in three warehouses. Additionally, by the existence of the harbors in Świnoujście and in Szczecin, Zachodniopomorskie Voivodeship may be an excellent place for the Scandinavian companies on their way to the markets of Central and Eastern Europe. Zielona Góra s potential to be a small distribution hub is driven by its location. The city is situated close to the intersection of two international roads no 29 and 65 and close to A1 and A4 motorways. It also benefits from the proximity of the border crossing with Germany and Czech Republic. Inwestycje typu built to suit (BTS) to projekty realizowane na indywidualne zamówienie klienta. Są odpowiedzią na zapotrzebowanie firm na konkretne rozwiązania i dostosowywanie obiektów przemysłowych do ich specyficznych wymogów. Zainteresowanie tym rodzajem powierzchni magazynowych stale rośnie. W porównaniu do poprzedniego roku szacowany wzrost wynosi 30%. Kierując się rosnącym popytem na BTS i zdobytym doświadczeniem w budowie magazynów zgodnie z indywidualnymi wymaganiami, Panattoni Europe powołał w lipcu tego roku specjalny dział zajmujący się realizacją projektów built to suit. Głównym zadaniem ekspertów z tej grupy jest zdefiniowanie potrzeb, a następnie zaproponowanie rozwiązań, które zoptymalizują procesy produkcyjne i logistyczne oraz zredukują koszty funkcjonowania firmy. Realizacja tego typu inwestycji rozpoczyna się już na etapie planowania lub jeszcze wcześniej podczas zakupu gruntu pod budowę. Opracowanie projektu to w głównej mierze proces analizy potrzeb, lokalizacji i standardów stosowanych przez klienta. Współpraca z najemcą ma charakter doradczy. Projekt powstaje w ścisłej współpracy ze wskazanymi przez klienta fachowcami, którzy znają specyfikę działalności swojej branży. Naszym celem jest zrealizowanie inwestycji uwzględniającej szereg konkretnych potrzeb najemcy, np. maksymalne wykorzystanie przestrzeni składowania, optymalizacja procesu produkcyjnego lub dopasowania przestrzeni do technicznych uwarunkowań prowadzonej działalności (np. specjalistyczne powierzchnie techniczne, taśmociągi, urządzenia do sortowania, niestandardowe zapotrzebowanie na energię elektryczną, preferowany standard powierzchni biurowych, nietypowe wymiary ciężarówek, zatrudnianie osób niepełnosprawnych). W ciągu ostatnich kilku miesięcy nastąpiła bardzo istotna zmiana w strukturze popytu na powierzchnie przemysłowe na korzyść projektów typu built to suit. Potwierdza to rosnąca w tym roku liczba zapytań dotyczących obiektów BTS, z których większa część znajduje się w fazie intensywnych negocjacji i ustaleń. Coraz więcej naszych klientów szuka partnerów, którzy służą specjalistyczną wiedzą na temat dostępnych na rynku rozwiązań. Inwestycje BTS cieszą się największym zainteresowaniem wśród dużych najemców lub mających bardzo konkretne wymagania. Dominują firmy produkcyjne, handlowe i logistyczne. Wśród klientów, którzy zdecydowali się na projekty BTS, są: Leroy Merlin i H&M (z którymi zawarliśmy największe transakcje najmu w Polsce) oraz Orsay, Flexronics, DPD, DSV, Recticel. Marek Foryński Dyrektor Zarządzający działu BTS w Panattoni Europe BTS Department Managing Director in Panattoni Europe Built-to-suit (BTS) investments are projects implemented to individual customer order. They are a response to the demand by companies for specific solutions and adjustment of industrial facilities to their specific requirements. The interest in this type of warehouse space is continuously increasing. The estimated growth is 30% compared with the previous year. Taking into account the increasing demand for BTS and experience acquired by us in the construction of warehouses according to individual requirements, Panattoni Europe has this year established a special department to deal with implementation of built-to-suit projects. The primary task of the experts from this group is identification of needs, and then offering solutions which will optimize manufacturing and logistics processes and reduce costs of the company s operations. Implementation of investment projects of this type starts during the planning phase or even earlier, i.e. during the purchase of land for construction site. Development of a design is mainly a process of analyzing needs, location and standards applied by the customer. Cooperation with the lessee has an advisory nature. The design is developed in close cooperation with experts indicated by the customer, i.e. those who have knowledge about the specificity of the business sector they specialize in. Our objective is implementation of an investment project which fulfils a wide range of specific needs of the lessee, such as the maximum use of the storage space, optimization of the manufacturing process or adjustment of the space to the technical determinants of the pursued business (for example, specialist mechanical spaces, conveyors, sorting equipment, non-standard demand for electric power, preferred standard of office spaces, untypical size of lorries, employment of the disabled). A significant change took place during the last several months concerning the demand for industrial space a change in favour of built-to-suit projects. This is proven by the increasing number of enquiries concerning BTS facilities, most of which is in the phase of intensive negotiations and arrangements. More and more our customers are looking for partners who provide specialist knowledge about solutions available on the market. BTS investments are the most popular among the large lessees or those with very specific requirements. Production, commercial and logistics companies dominate here. Customers who decided to choose BTS projects include: Leroy Merlin and H&M (with which we have concluded the biggest lease transactions in Poland) as well as Orsay, Flexronics, DPD, DSV, and Recticel. Kolejny rynek, z którym wiązane są duże nadzieje, to Kraków. Na koniec III kw. w Krakowie było 21 000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej zlokalizowanej w dwóch projektach Biura Inwestycji Kapitałowych, w których od kilku kwartałów nie ma dostępnej powierzchni. Kolejne projekty, które czekają na realizację to Cracow Airport Logistic Center firmy Goodman (docelowo ok. 150 000 mkw.), Panattoni Park Kraków (16 000 mkw.) i MK Logistic (25 000 mkw.). Brak nowoczesnej powierzchni magazynowej w Krakowie można tłumaczyć trudnościami z wykupieniem działek pod centra logistyczne. And finally last but not least, Kraków is another developing small distribution hub. At the end of Q3 2008 there was only 21 000 sqm of modern warehouse space. The stock is located in two existing projects and from the beginning both projects are 100% let. Projects were realized by Biuro Inwestycji Kapitalowych. Other projects now being constructed are Cracow Airport Logistic Center by Goodman (ca 150 000 sqm), Panattoni Park Kraków (16 000 sqm) and MK Logistic (25 000 sqm). Lack of modern warehouse space in Kraków can be explained by problems with buying sites designated for logistic centres.
474 xxxxxxxx xxxxxxxxx atrakcyjność inwestycyjna Polski xxxxxxxx raport xxxx 475 Szczecin Zielona Góra A18 Gorzów Wielkopolski istniejące autostrady i drogi ekspresowe / Existing highways and express routes planowane autostrady i drogi ekspresowe do 2012 / Planned highways and express routes by 2012 pozostałe planowane drogi ekspresowe / Other planned express routes Poznań Istniejące rynki magazynowe Region warszawski został podzielony na trzy strefy w zależności od odległości od centrum miasta. Znajdujące się w nim magazyny zapewniają obsługę logistyczną około 5 milionom mieszkańców regionu. Strefa 1 to tereny do 10 km od centrum Warszawy skoncentrowane głównie na Okęciu oraz Żeraniu. Na koniec III kw. zasoby wynosiły ok. 535 000 mkw. Współczynnik pustostanów na koniec kwartału wyniósł 6,4% i jest to wzrost o ok. 3% w porównaniu do końca 2007 roku. W 2008 wynajęto ponad 43 000 mkw. Największą umowę w 2008 zawarł Stalgast w ProLogis Park Warszawa II (9 800 mkw.), ale Strefa 1 jest najpopularniejsza wśród najemców chcących wynająć małe powierzchnie (do 1000 mkw.). Strefa 2 to magazyny zlokalizowane w promieniu 10 30 km od centrum Warszawy. Zasoby powierzchni magazynowej wynosiły 960 000 mkw. Wskaźnik pustostanów na koniec III kw. wyniósł 7,5%. Wśród umów zawartych w Strefie 2 na ponad 10 000 mkw. można wymienić: Ceva Logistics w Panattoni Park Pruszków (17 500 mkw.) i ACP Pharma w Panattoni Park Ożarów (13 700 mkw.). Ze względu na niższe stawki czynszów oraz łatwy dostęp do Warszawy Strefa 2 jest dogodną alternatywą dla Strefy 1. Strefa 3 obejmuje lokalizacje, które położone są w promieniu 30 50 km od centrum Warszawy. 733 000 mkw. A4 S3 Bydgoszcz Wrocław A4 Gdańsk S5 Toruń A1 A1 Łódź Katowice S7 Piotrków Trybunalski Kraków S7 Warszawa S19 S17 Rzeszów Białystok Lublin S12 Industrial market summary Warsaw Region, depending on the distance from the City Centre, has been divided into three zones. Logistic parks located in the region serve a population of ca 5 million people. Zone 1 is defined as an area up to 10 km from Warsaw City Centre. Ca 535 000 sqm of modern warehouse space is mostly located in Okęcie and Żerań. At the end of Q3 2008 the vacancy rate increased by 3% to 6,4%. The total 2008 take-up was 43 000 sqm. The biggest transaction was made by Stalgast in ProLogis Park Warszawa II (9800 sqm) but Zone 1 is the most popular for occupiers with smaller requirements (up to 1000 sqm). Zone 2 encompasses areas 10 30 km from the City Centre. Total stock at the end of Q3 amounted to 960 000 sqm. The vacancy rate in Zone 2 reached 7,5%. There were a few transactions exceeding 10 000 sqm. For example, Ceva Logistics leased 17 500 sqm in Panattoni Park Pruszków and ACP Pharma leased 13 700 sqm in Panattoni Park Ożarów. With lower rents and easy access to the city, Zone 2 is a good alternative to Zone 1. Zone 3 is locations within a radius of 30 50 km from Warsaw s centre. 733 000 sqm of modern warehouse space is located mostly in Blonie and along national road no 2 leading to Poznań and Berlin. Vacancy rate in the Zone increased to 21,3% due to large amount of new supply delivered to the powierzchni magazynowej zlokalizowane jest głównie w Błoniu i przy drodze krajowej nr 2 prowadzącej do Poznania i dalej do Berlina. Duży wzrost podaży (175 000 mkw.) sprawił, że wskaźnik pustostanów w tej strefie na koniec III kw. wyniósł 21,3%. Popyt generowany jest przez firmy logistyczne, które wynajmują moduły o powierzchni ponad 10 000 mkw. Przykładem transakcji może być umowa firmy Trans-Południe w Europolis Park Błonie (22 000 mkw.) i Rhenus Fastrack, który wynajął 12 600 mkw. w ProLogis Park Teresin. W Polsce Centralnej zlokalizowane jest 704 000 mkw. powierzchni magazynowej. Duży wzrost podaży (260 000 mkw.) w ostatnich dziewięciu miesiącach sprawił, że współczynnik niewynajętej powierzchni wzrósł do 17,4% od początku roku, jednak większość pustostanów (ponad 82%) znajduje się w magazynach oddanych do użytku w III kwartale. Całkowita powierzchnia wynajęta w 2008 roku w tym regionie wynosi 240 000 mkw., a największe powierzchnie wynajęte zostały przez Leroy Merlin w Panattoni Park Stryków (56 000 mkw.), Jysk w Logistic City Piotrków Distribution Centre (24 000 mkw.) i Spedimex w Diamond Business Park Łódź (20 000 mkw.). Większość powierzchni magazynowej w województwie dolnośląskim zlokalizowana jest wzdłuż autostrady A4 koło Wrocławia (Kąty Wrocławskie i Bielany Wrocławskie). Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej wynoszą 450 000 mkw., a wskaźnik powierzchni niewynajętej spadł do 8,2% na koniec trzeciego kwartału. Całkowita powierzchnia wynajęta w 2008 w tym regionie wynosi 157 000 mkw., a największe powierzchnie wynajęte zostały przez Sauer Danfoss w Panattoni Park Wrocław (18 700 mkw.), Emperia Holding w ProLogis Park Wrocław III (13 600 mkw.) oraz NYK Polska w ProLogis Park Wrocław IV (11 000 mkw.). Powierzchnie magazynowe na Górnym Śląsku skoncentrowane są w pobliżu autostrad A1 i A4 łączących region z innymi rynkami Europy Środkowo-Wschodniej. Całkowite zasoby wynoszą prawie 770 000 mkw., a wskaźnik pustostanów to 4,5%. Popyt kształtowany jest przez operatorów logistycznych i dystrybutorów sieci handlowych obsługujących ponad 4,6 milionów mieszkańców regionu. Całkowita powierzchnia wynajęta w 2008 r. to 228 100 mkw. Inwestycje logistyczne w Wielkopolsce zlokalizowane są wzdłuż drogi krajowej 92 oraz w sąsiedztwie autostrady w pobliżu Gądek i Komornik. Zasoby powierzchni magazynowej wynoszą ponad 606 000 mkw., a współczynnik pustostanów na koniec III kw. spadł do 9%. Całkowita powierzchnia wynajęta w 2008 to 167 300 mkw., w tym trzy transakcje na ok. 16 000 mkw.: Żabka w Tulipan Park Poznań, Kurier w Panattoni Park Poznań Żerniki oraz Grupa WAN w ProLogis Park Poznań II. Centra logistyczne w województwie pomorskim zajmują powierzchnię 81 000 mkw. i na koniec trzeciego kwartału nie oferowały powierzchni do wynajęcia. Najbliższe istniejące alternatywne centrum dystrybucyjne to Poznań i Warszawa oddalalone odpowiednio o 310 km i 350 km. Położenie geograficzne umożliwia wykorzystywanie transportu morskiego, kolejowego i drogowego. market in Q3. Demand for large units from 10 000 sqm upwards is driven by logistic companies. For example, Trans- -Południe leased 22 000 sqm in Europolis Park Błonie and Rhenus Fastrack leased 12 600 sqm in ProLogis Park Teresin. Central Poland hosts ca 704 000 sqm of modern warehouse space. Due to the large amount of new warehouse space delivered to the market in 2008 (260 000 sqm) the vacancy rate increased to 17,4%. Most of the available space (ca. 80%) is concentrated in warehouses completed in Q3 2008.The last nine month s take-up in the region reached 240 000 sqm and the biggest transaction was signed by Leroy Merlin in Panattoni Park Stryków (56 000 sqm), Jysk w Logistic City Piotrków Distribution Centre (24 000 sqm.) and Spedimex in Diamond Business Park Łodź (20 000 sqm). The majority of modern warehouse space in the Lower Silesia voivodeship is located along the A4 motorway close to Wrocław (Kąty Wrocławskie and Bielany Wrocławskie). The total stock amounts to 450 000 sqm and the vacancy rate decreased to 8,2% in Q3 2008. Total Q1 Q3 2008 take-up reached 157 000 sqm and the biggest deals were signed by Sauer Danfoss in Panattoni Park Wrocław (18 700 sqm), Emperia Holding in ProLogis Park Wroclaw III (13 600 sqm) and NYK Polska in ProLogis Park Wroclaw IV (11 000 sqm). Logistic parks in Upper Silesia are concentrated close to A1 and A4 motorways connecting the region with other CEE markets. The total built stock amounts to 770 000 sqm while vacancy rate is only 4,5%. Demand is driven by 3PLs and retail distribution companies serving a population of 4,6 million. 228 100 sqm of modern warehouse space was leased in Upper Silesia up to the end of September. The Wielkopolska distribution hub is concentrated along national road 92 and close to the motorway in Gądki and Komorniki. Total stock reached 606 000 sqm at the end of Q3 and vacancy rate decreased to 9%. Total take-up in the first three quarters was 162 200 sqm with three deals for ca 16 000 sqm: Żabka in Tulipan Park Poznań, Kurier in Panattoni Park Poznań Żerniki and Grupa WAN in ProLogis Park Poznań II. Logistic centres in the Pomerania voivodeship occupy an area of 81 000 sqm and at the end of Q3 there was no free space left. The nearest existing alternative logistic hubs are Poznań and Warsaw at 310 km and 350 km from Tricity respectively. Logistic parks located in Tricity and Pomeranian offer a possibility of combined sea, rail and road transport.
476 477 Artur Dziubak Kierownik ds. Rozwoju, Bovis Lend Lease Business Development Manager, Bovis Lend Lease Bez względu na funkcję: produkcja, dystrybucja czy badania i rozwój w procesie budowlanym każda z dziedzin sektora przemysłowego wymaga specjalistycznego doświadczenia i wiedzy poczynając od fundamentowania po zaawansowane instalacje, np. mechaniczne czy elektryczne. Same budynki, w przypadku inwestycji przemysłowych, odgrywają drugorzędną rolę w stosunku do procesu technologicznego. Dlatego też działania Construction Management (Pakietowego Zarządzania Inwestycjami Budowlanymi) koncentrują się na zapewnieniu płynnego przebiegu procesu budowlanego, aby w jak najszybszym czasie umożliwić inwestorowi osiąganie zysków w pełni funkcjonalnym obiekcie. Często wyposażenie budynków przemysłowych jest bardziej kosztowne niż sam obiekt, dlatego też Construction Management kładzie duży nacisk na dokładne planowanie we wczesnej fazie realizacji projektu, aby precyzyjnie koordynować prowadzenie prac budowlanych z instalacją sprzętu oraz wymaganych systemów, zamawianych przez Klienta. Dzięki skutecznemu planowaniu i zarządzaniu czasem wdrażanymi przez Construction Management, proces budowlany można elastycznie dopasować do czynności związanych z instalacją technologii. W procesie realizacji inwestycji przemysłowych ważne jest przygotowanie projektu, który miałby minimalny negatywny wpływ na środowisko, a jednocześnie pozwalałby zoptymalizować koszty produkcji. Trzeba pamiętać, że istotnymi elementami na tym etapie jest znajomość samej technologii i sposobów jej udoskonalania. Wymaga to elastyczności wprowadzania zmian projektu, kiedy nowa technologia, oferująca lepsze parametry, pojawi się na rynku. Organizacja procesu budowlanego powinna również zapewniać najbardziej efektywne rozwiązania w trakcie realizacji inwestycji. Poza wyzwaniami specyficznymi dla sektora przemysłowego, inwestor nie powinien zapominać o kwestiach wspólnych dla całej branży budowlanej, takich jak niedobór wykwalifikowanej kadry inżynieryjnej czy wzrastające koszty produkcji. Z raportów wynika, że w sektorze budowlanym brakuje ponad 300 000 osób. Podczas gdy co roku zostaje wydanych ponad 200 000 pozwoleń budowlanych, rynek polski oferuje zaledwie około 60 000 inżynierów, wykwalifikowanych do kierowania budowami. W związku z tym obserwuje się obniżenie jakości wykonywanych prac oraz niższy poziom bezpieczeństwa na budowie. Dla przedstawicieli przemysłu ciężkiego dodatkowym wyzwaniem stają się emisja dwutlenku węgla oraz dwutlenku siarki do atmosfery, a także zawiłe regulacje prawne dotyczące tej kwestii. Trudno jest przewidzieć przyszłość. Można jednak znacząco zabezpieczyć się przed niespodziewanymi sytuacjami, które mogą utrudnić realizację projektu. Inwestycje przemysłowe są bardzo wymagającymi w związku z kompleksowym charakterem integracji linii produkcyjnych z elementami budowlanymi. Dlatego ważne jest wyszukanie wykwalifikowanej kadry, która pomoże uniknąć kosztownych pomyłek. Warto rozważyć możliwości, które oferuje Construction Management. Region / Market Zasoby (mkw.) / Stock (sqm) Wskaźnik pustostanów (%) / Vacancy rate (%) Nowa podaż (mkw.)/ New supply (sqm) I 2008 Q1 Q3 W budowie (mkw.) / Under construction (sqm) Popyt (mkw.) / Take-up (sqm) 2008 Q1 Q3 Warszawa, Strefa 1 / Warsaw, Zone 1 535 000 6,3 0 38 000 43 300 Warszawa, Strefa 2 / Warsaw, Zone 2 963 700 7,5 203 300 215 000 198 600 Warszawa Strefa 3 / Warsaw, Zone 3 733 000 21,3 179 200 39 000 177 800 Warszawa region / Warsaw subtotal 2 231 700 11,8 382 500 292 000 419 700 Centralna Polska / Central Poland 704 000 17,3 251 800 133 000 240 100 Dolny Śląsk / Lower Silesia 447 700 8,2 137 800 108 000 158 500 Małopolska 21 000 0 0 42 500 11 200 Pomorze / Pomerania 81 000 0 0 42 000 32 000 Górny Śląsk / Upper Silesia 769 800 4 206 700 355 000 228 300 Wielkopolska 606 000 9 116 900 57 900 167 300 Regiony razem / Regions subtotal 2 629 500 9,4 713 200 738 400 837 400 Polska razem / Poland total 4 861 200 10,5 1 095 700 1 030 400 1 257 100 11Manufacturing, distribution, R&D, whatever the end use is, all industrial sectors demand a diverse range of expertise- from machine foundation layout and placement, special floorings and automated material handling to highly sophisticated mechanical and electrical systems. Industrial buildings are generally secondary to the process or function. Accordingly, the philosophy of Construction Management is that the construction process itself be as swift and uneventful as possible to accommodate early and effective revenue streams from a fully functional facility. The equipment inside is often of greater value than the building itself, therefore Construction Management places a heavy emphasis on early, detailed planning to carefully coordinate with client-furnished systems and equipment. Construction Management s particular programming, phasing and scheduling procedures, evolved over many years, easily adapt the construction process to suit the introduction of plant and equipment at any stage in the building program. It also becomes crucial to understand the need to develop design with the lowest possible impact on the environment, but also to reduce the costs of production. The organization of process must be capable of providing the most efficient outcome available at the time of executing work. Moreover, thoughtful understanding of technology and continuous research on ways to improve it becomes a key factor in the planning phase. It requires flexibility to change the design, when new technology, offering an increase in capability, is developed. In addition to specific challenges related to the industrial sector, general challenges in the construction market must be taken into the consideration, such as a shortage of skilled workforce or increasing costs of production. Professional reports claim that the shortage of employees in the industry sector amounts to over 300 000 people. Over 200 000 construction permits are issued annually, while the Polish market offers only around 60 000 engineers qualified to manage construction sites. As a result, a decrease in quality and a lower level of safety at work can be observed more and more often. There is also the unsatisfactory and confusing legislation system and European Union requirements with regards to CO 2 and SO 2 emission especially important for heavy industry investors While there is nothing one can do to predict the future, there is a lot that can be done to prevent the surprise element. Industrial projects are highly challenging due to their integrated character related to process installations, which is why it s essential to get sufficiently qualified staff to avoid failures and costly mistakes. That is why it is worth to consider capabilities of Construction Management. Tekst: firma Bovis Lend Lease Raport Rynek powierzchni magazynowych opracowała firma King Sturge Industrial market report compiled by King Sturge Firma King Sturge to jedna z największych europejskich firm doradczych działających na rynku nieruchomości. Liczy ponad 3800 pracowników w 165 własnych i zrzeszonych biurach na całym świecie. Jest obecna w największych miastach Europy, a w Wielkiej Brytanii ma biura w każdej większej aglomeracji. Do Ameryki Północnej dociera dzięki międzynarodowemu partnerowi firmie Corfac International, ma również partnerów w Australii, Indonezji, Malezji i Nowej Zelandii. Biuro King Sturge Warszawa powstało w 2000 roku w odpowiedzi na dynamiczny wzrost popytu na profesjonalne usługi doradcze na rynku nieruchomości. Dzięki zdobytemu doświadczeniu firma zapewnia szeroki zakres usług w takich obszarach jak: pośrednictwo w wynajmie i sprzedaży biur, magazynów i powierzchni handlowej, zarządzanie nieruchomościami oraz projektami budowlanymi, obsługa rynku inwestycyjnego, wyceny, doradztwo i badania rynkowe. King Sturge is one of the largest European independent property consultants, with over 3 800 staff working in 150 owned and associated offices throughout the world. Our network covers the major UK commercial centres, principal European cities and also the USA and Canada via our business partners at King Sturge Corfac International. In Asia Pacific, the firm has associations in Australia, Indonesia, Malaysia, and New Zealand. King Sturge Warsaw office opened in January 2000 in response to client demand for agency and professional advice in rapidly developing Polish real estate market. With our expertise we provide wide range of services in following areas: Industrial, Office, Residential and Retail Agency, Property and Asset Management, Project Management, Investment, Valuation and Consultancy, and Site Finding and Development.