Pułapka na dewelopera Beata Kuczek Maruta radca prawny Kraków wrzesień 2010
Str. 2 Dlaczego konieczne jest wstępne badanie nieruchomości?
Str. 3 3 sfery ryzyk prawnych przy nabyciu nieruchomości Stan prawny nieruchomości Czy rozmawiam z prawdziwym właścicielem? Ograniczenia w swobodnym transferze Kto może ingerować w moją transakcję? Prawne uwarunkowania inwestycyjne Co tu można wybudować?
Str. 4 Ryzyka prawne mają wymierną wartość ekonomiczną dłuższe formalności i zamrożenie kapitału bardziej ryzykowana struktura transakcji wyższa cena nieruchomości mniej PUM
Str. 5 Najgorszy scenariusz: zapłata ceny i zawarcie umowy, która nie spowoduje nabycia praw do nieruchomości
Str. 6 Dlatego przed przystąpieniem do transakcji nieruchomość należy starannie zbadać od strony prawnej
Str. 7 Zaczniemy od końca... 3...2...1...0
Str. 8 3Prawne uwarunkowania inwestycyjne Miejscowy plan zagospodarowania Prawa osób trzecich Ochrona zabytków Ochrona środowiska tereny chronione
Str. 9 3. Prawne uwarunkowania inwestycyjne Miejscowy plan zagospodarowania / WZ Plan jest uwarunkowaniem dość łatwym do ustalenia i nie do przeskoczenia WZ duża niepewność, długie oczekiwanie, parametry inwestycji mogą być lepsze niż przy planie WZ a uchwalenie planu co ma pierwszeństwo?
Str. 10 3. Prawne uwarunkowania inwestycyjne Planowana inwestycja nie może naruszać prawa innych osób do korzystania z nieruchomości Prawa osób trzecich służebności Droga przejazdowa Rura / Kabel Oparcie sąsiedniego budynku
Str. 11 3. Prawne uwarunkowania inwestycyjne Planowana inwestycja nie może naruszać prawa innych osób do korzystania z nieruchomości Prawa osób trzecich uprawnienia osobiste Służebność mieszkania Prawo użytkowania Umowa dożywocia
Str. 12 3. Prawne uwarunkowania inwestycyjne Krakowski koszmar Nieruchomość zabytkowa Rejestr zabytków Ewidencja zabytków Chronione układy urbanistyczne
Str. 13 3. Prawne uwarunkowania inwestycyjne Krakowski koszmar Nieruchomość zabytkowa Uwaga na istotne uprawnienia konserwatora w zakresie wszelkich ingerencji w istniejący stan zabytkowych nieruchomości!!!
Str. 14 3. Prawne uwarunkowania inwestycyjne Uwaga na istotne uprawnienia konserwatora w zakresie wszelkich ingerencji w istniejący stan zabytkowych nieruchomości!!! Nieruchomość powinna być zbadana także pod kątem regulacji dotyczących ochrony środowiska (nie mówimy tu o oddziaływaniu inwestycji na środowisko, tylko o statusie nieruchomości)
Str. 15 3. Prawne uwarunkowania inwestycyjne Ochrona środowiska Kluczowe znaczenie mają terytorialne formy ochrony przyrody, ponieważ mogą na tych obszarach obowiązywać zakazy lub ograniczenia inwestycyjne
Str. 16 3. Prawne uwarunkowania inwestycyjne Ochrona środowiska terenu chronione park narodowy rezerwat przyrody park krajobrazowy obszar chronionego krajobrazu obszary Natura 2000
Str. 17 2 Ograniczenia w swobodnym transferze nieruchomości
Str. 18 2. Ograniczenia w swobodnym transferze Obowiązkowy przetarg? Umowne lub ustawowe prawo pierwokupu? Zgoda innej osoby lub zezwolenie administracyjne?
Str. 19 2. Ograniczenia w swobodnym transferze Ograniczenia te mogą wynikać ze statusu: zbywcy na przykład gmina/skarb Państwa lub osoba pozostająca w związku małżeńskim nieruchomości na przykład nieruchomość rolna lub niezabudowana nabywcy na przykład cudzoziemiec (= spółka z dominującym kapitałem zagranicznym)
Str. 20 2. Ograniczenia w swobodnym transferze Sankcja? najczęściej nieważność transakcji czasem tzw. bezskuteczność zawieszona (ważność transakcji zależy od potwierdzenia przez osobę uprawnioną)
Str. 21 2. Ograniczenia w swobodnym transferze przykłady: Nieruchomość nie zabudowana kupiona uprzednio od Gminy, wspólna własność małżeństwa sprzedawana przez jednego z małżonków: ustawowe prawo pierwokupu dla Gminy zgoda drugiego małżonka
Str. 22 2. Ograniczenia w swobodnym transferze przykłady: Nieruchomość rolna kupowana przez spółkę zagraniczną: zezwolenie MSWiA prawo pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych (od 5 ha w górę)
Str. 23 1 Stan prawny nieruchomości
Str. 24 1. Stan prawny nieruchomości Kto jest właścicielem / użytkownikiem wieczystym? Czy są obciążenia związane z zadłużeniem (hipoteki, zajęcia egzekucyjne)? Czy istnieją inne prawa osób trzecich do tej nieruchomości (umowy przedwstępne, najem, dzierżawa)?
Str. 25 1. Stan prawny nieruchomości Co sprawdzamy? badamy aktualną i pełną treść księgi wieczystej badamy zbiór dokumentów (w tym papierową wersję księgi wieczystej jeśli istnieje) w razie potrzeby wyprowadzamy stan właścicielski od czasów przedwojennych
Str. 26 1. Stan prawny nieruchomości Badanie aktualnego stanu własności jest badaniem poprawności łańcucha wcześniejszych transakcji wg kryteriów wskazanych w pkt 2 (z uwzględnieniem treści przepisów obowiązujących w dacie transakcji)
Str. 27 1. Stan prawny nieruchomości Główne ryzyka z czasów PRL: nacjonalizacja, reforma rolna, wywłaszczenie, inne formy odebrania przez Państwo własności prywatnej nie przestrzeganie formalnych wymogów obrotu nieruchomościami
Str. 28 1. Stan prawny nieruchomości Główne ryzyka z czasów przełomu: uwłaszczenie przedsiębiorstw komunalizacja nieruchomości roszczenia reprywatyzacyjne odzyskiwanie nieruchomości przez pseudo-właścicieli
Str. 29 1. Stan prawny nieruchomości Warto dokładnie sprawdzić wcześniejsze transakcje korporacyjne typu aport do spółki, sprzedaż pomiędzy spółką a jej członkiem zarządu itp. ponieważ często zdarzają się tu uchybienia dotyczące zasad reprezentacji
Str. 30 1. Stan prawny nieruchomości Jeśli nie chcemy odpowiadać za cudze długi trzeba dokładnie sprawdzić obciążenia nieruchomości (hipoteki, toczące się egzekucje)
Str. 31 1. Stan prawny nieruchomości Art. 5. Ustawy o księgach wieczystych i hipotece W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). DECYDUJE dobra wiara (wiedza + staranność w zdobyciu informacji) odpłatność czynności UWAGA: rękojmia nie obejmuje oznaczenia nieruchomości (dział I-O księgi wieczystej)
Str. 32? Pytania?