Formalności budowlane, czyli jak uzyskać zgodę na budowę domu jednorodzinnego w 2018 roku Kiedy wystarczy samo zgłoszenie budowy? Jakie dokumenty należy złożyć, by uzyskać zgodę na budowę? Co zawiera kompletny projekt budowlany? W tym artykule przypominamy o formalnościach związanych z budową domu w 2018 roku. Pozwolenie czy zgłoszenie budowy? Budowa domu jednorodzinnego wymaga uzyskania zgody starosty bądź z jego upoważnienia wójta, burmistrza czy prezydenta miasta. Zgodnie z obowiązującą od połowy 2015 roku nowelizacją prawa budowlanego, zgoda może być uzyskana w formie pisemnej decyzji o pozwoleniu na budowę, wydanej na wniosek inwestora lub w formie milczącej, czyli braku sprzeciwu do zgłoszenia budowy. Obie procedury wymagają podobnych formalności, związanych ze skompletowaniem niezbędnych dokumentów. Bez względu na to, czy planujemy budowę domu na podstawie pozwolenia czy zgłaszamy chęć budowy, obowiązkowy jest profesjonalny i kompletny projekt budowlany, który po zatwierdzeniu przez urząd stanowi podstawę wydania pozytywnej (milczącej bądź na piśmie) decyzji. Procedura związana z zgłoszeniem budowy ułatwia i przyspiesza formalności, należy jednak pamiętać, że nie każdy projekt domu będzie zwolniony z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Decyduje o tym przeznaczenie budynku i wpływ jaki ma na sąsiednie nieruchomości, co ustawodawca określił jako obszar oddziaływania. Na podstawie zgłoszenia możemy budować tylko te domy, które nie wpływają na sąsiednie nieruchomości, czyli ich obszar oddziaływania mieści się na działce, na której są zaprojektowane. W przypadku, gdy obszar wkroczy na sąsiednie działki, konieczne będzie wystąpienie z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Jak rozumieć obszar oddziaływania? Budynek oddziałuje na sąsiednie nieruchomości np. poprzez ograniczenie światła dziennego, zwiększenie zanieczyszczenia powietrza, generowanie zapachów czy hałasu. Określenie obszaru oddziaływania jest obowiązkiem projektanta, opracowującego projekt budowlany. Zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę mogą być jednak wyłącznie domy jednorodzinne. Jeżeli planowana budowa dotyczy bliźniaków czy domów w zabudowie szeregowej lub domów wielorodzinnych, zgłoszenie nie jest wystarczające konieczna będzie procedura związana z uzyskaniem decyzji o pozwoleniu. page 1 / 11
Dom jednorodzinny można budować na podstawie zgłoszenia lub uzyskanego pozwolenia na budowę. fot. mat. pras. DOM.pl Osoby planujące budowę czasem proszą naszych doradców o wskazanie projektów domów, które są zwolnione z pozwolenia na budowę. Teoretycznie wszystkie gotowe projekty domów jednorodzinnych z naszej pracowni można budować na podstawie zgłoszenia. To, czy nie będą wpływać na sąsiednie nieruchomości zależy od indywidualnych warunków działki inwestora. Obszar oddziaływania określany jest więc dopiero podczas obowiązkowej adaptacji projektu, polegającej na przystosowaniu projektu do warunków zabudowy wydanych przez gminę i do warunków lokalnych działki. Zgłoszenie budowy, które wystarcza w przypadku niektórych domów, skraca czas oczekiwania na rozpoczęcie budowy. Można ją zacząć po 30 dniach od daty złożenia zgłoszenia, jeżeli w tym czasie urząd nie wniesie sprzeciwu. Dotychczas oczekiwanie na pozwolenie na budowę wydłużało możliwość jej rozpoczęcia nawet o kilka miesięcy. Nawet jeśli budowa domu może odbywać się na podstawie zgłoszenia, to od inwestora zależy, którą procedurę wybierze. page 2 / 11
e e go-w-2018-roku.html Decyzja o pozwoleniu na budowę, choć oczekiwanie na nią trwa dłużej, może jednak okazać się pomocna przy finansowaniu budowy kredytem. Warto jednak pamiętać, że i milczącą zgodę możemy uzyskać na piśmie wystarczy złożyć stosowny wniosek. Nie jest to jednak obowiązkowe. Jakie dokumenty należy złożyć w urzędzie? Obie procedury wymagają skompletowania niezbędnych dokumentów, które złożyć należy wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę lub formularzem zgłoszenia. Najważniejszym dokumentem jest kompletny projekt budowlany, po zatwierdzeniu którego wydawana jest zgoda. Na projekt budowlany składa się: - projekt zagospodarowania działki, składający się z części rysunkowej i opisowej. Na części rysunkowej, wykonanej na kopii zaktualizowanej mapy zasadniczej, zamieszcza się granice działki i jej usytuowanie względem stron świata oraz działek sąsiednich. Naniesiony zostaje również układ istniejących i planowanych obiektów budowlanych, układ zieleni i układ komunikacyjny, dzięki czemu nowy projekt domu wpisuje się w istniejącą infrastrukturę terenu. Uprawniony architekt zaznacza również sposób odprowadzania ścieków z nieruchomości. Część projektowa zawiera zestawienie powierzchni, informacje o planowanym domu, a także informacje o ewentualnym wpisie działki do rejestru zabytków czy ochronie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. - projekt architektoniczno-budowlany, czyli opis przeznaczenia i sposobu wykonania oraz formy obiektu budowlanego. Powinien on także zawierać wymogi energetyczne i ekologiczne, a także rozwiązania materiałowe oraz techniczne związane z wymogami w kwestii dostosowania do otoczenia (chodzi między innymi o dostępność dla osób niepełnosprawnych). Do projektu należy także dołączyć wymagane przez gminę dodatkowe uzgodnienia czy opinie, związane najczęściej z budową na terenie objętym ochroną konserwatora zabytków czy ochroną przyrody, wymaganiami sanepidu czy przepisów przeciwpożarowych. Konieczne będzie także oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zaświadczenie projektanta o przynależności o przynależności do Izby Architektów RP i jego oświadczenie o sporządzeniu projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Dołączyć należy również potwierdzenie zapłaty, jeśli dom lub jego część przeznaczona będzie na inne cele niż mieszkalne (sklep, gabinet lekarski, warsztat samochodowy bądź inne usługi). Nowelizacja zniosła obowiązek dołączania do projektu oświadczeń o zapewnieniu energii, wody, ciepła i gazu oraz o warunkach przyłączenia do sieci oraz oświadczenia właściwego zarządcy drogi o możliwości dostępu do drogi publicznej. Warto jednak od razu skompletować i te dokumenty, bo będą nam one potrzebne na etapie oddawania budynku do użytkowania. page 3 / 11
Gotowe projekty domów muszą być poddane adaptacji do lokalnych warunków. fot. projekt domu SD BALOS A CE (DOM SD1-90) Decyzja o warunkach zabudowy Projekt budowlany musi być zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania. Gdy gmina nie ma uchwalonego planu, należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzję tę również dołączamy do dokumentów składanych w urzędzie. Decyzję o warunkach zabudowy należy uzyskać zanim wybierzemy projekt domu. Jest to bardzo ważne, bowiem warunki gminy w dużej mierze determinują charakter projektu: mogą narzucać kąt nachylenia dachu, maksymalną wysokość budynku czy odległość od granicy działki. Dostosowanie projektu do warunków zabudowy jest niezwykle istotne, bowiem jeśli projekt będzie od nich odbiegał nie otrzymamy zgody na budowę. W naszej pracowni architekci dokonują bezpłatnej analizy warunków zabudowy oraz działki i pomagają dobrać projekt, który spełnia oczekiwania zarówno rodziny, jak i urzędu. Obowiązkowa adaptacja jest wtedy nie tylko prostsza, ale i znacznie tańsza. page 4 / 11
e e go-w-2018-roku.html Projekt budowlany składa się we właściwym urzędzie, w wydziale architektury bądź urbanistyki, w 4 jednakowych egzemplarzach, załączając wszystkie wymienione wyżej dokumenty. Jeżeli okaże się, że złożony projekt budowlany jest niekompletny, właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Złożenie niekompletnych dokumentów powoduje wydłużenie oczekiwania na decyzję. Dlatego też zanim dostarczymy wniosek bądź zgłosimy budowę, dowiedzmy się, czy urząd w przypadku naszej działki nie wymaga dodatkowych dokumentów. Zobacz także: Mniejszy garaż, wyższa ścianka kolankowa. Jak Polacy zmieniają gotowe projekty domów? Na etapie adaptacji można wprowadzić zmiany do projektów domów, które jeszcze bardziej dopasują je do potrzeb inwestora. Na jakie modyfikacje najczęściej decydują się Polacy? Jak przygotować projekt zagospodarowania terenu? Projekt zagospodarowania terenu stanowi integralną część projektu budowlanego. Bez niego projekt jest niekompletny i na jego budowę nie zostanie wydana zgoda. Powinien go wykonać uprawniony architekt, najlepiej ten, który wykona adaptację projektu, znający teren i wymagania urzędu. page 5 / 11
page 6 / 11
Adaptacja gotowego projektu. Jakie zmiany można wprowadzić w projekcie katalogowym? Aby złożyć wniosek o pozwolenie na budowę bądź page 7 / 11
zgłosić zamiar budowy domu potrzebny nam jest profesjonalny i kompletny projekt budowlany. Jeżeli zdecydujemy się na jeden z tysięcy gotowych projektów, potrzebna będzie jego adaptacja do warunków zabudowy. Na jej etapie możemy również wprowadzić zmiany, które dostosują projekt do naszych oczekiwań. page 8 / 11
page 9 / 11
Czego możesz oczekiwać od projektanta przed budową i w czasie robót budowlanych? Według prawa budowlanego projektant jest uczestnikiem procesu budowlanego, który przed budową domu i w czasie prowadzenia robót budowlanych ma swoje prawa i obowiązki. Sprawdź, czego możesz oczekiwać od projektanta, który przede wszystkim odpowiada za projekt budowlany Twojego domu. page 10 / 11