Decyzja o warunkach zabudowy w pytaniach i odpowiedziach Według ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Jeżeli więc chcemy wybudować dom na terenie nieobjętym miejscowym planem, a większość gmin uchwalonego planu nie ma, wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest pierwszym krokiem do realizacji projektu. Kto może wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy? page 1 / 13
Nie musimy posiadać tytułu prawnego do nieruchomości, by uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Możemy więc złożyć wniosek nawet przed zakupem działki, sprawdzając czy i kiedy uda nam się wybudować na działce dom. Jeżeli jesteśmy już właścicielami działki, która nie jest objęta planem zagospodarowania, warunki zabudowy będą niezbędne, jeśli chcemy ją zabudować. Kiedy decyzja może być wydana? Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: - co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; - teren ma dostęp do drogi publicznej; - istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; - teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne; - decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi(np.działka nie jest objęta zakazem zabudowy, wydanym przez przepisy konserwatora zabytków lub urzędu ochrony środowiska). Uwaga! Możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy warto uzgodnić w gminie. Zdarzyć się bowiem może, że choć nasza działka nie ma dostępu do drogi publicznej lub nie ma "dobrego sąsiedztwa", możemy uzyskać warunki ze względu na trwające postępowania związane ze zmianą istniejącej infrastruktury czy zabudowania. Co powinien zawierać wniosek? Choć wniosek o wydanie warunków zabudowy powinniśmy złożyć zanim zlecimy wykonanie projektu domu czy kupimy gotowy projekt, to już wypełniając wniosek musimy określić szacunkowe parametry budynku, który planujemy. Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy powinien bowiem zawierać: - określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów. Należy podać informacje, czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, warunek ten uznaje się za spełniony jeżeli do wniosku zostaną dołączone umowy zawarte między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem, gwarantujące wykonanie uzbrojenia), page 2 / 13
- określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej. Tu warto podać szacunkowe gabaryty planowego domu "w widełkach". Na dwóch kopiach mapy zasadniczej, dołączonych do wniosku, należy określić granice terenu objętego wnioskiem i granice obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać. Mapa zasadnicza określa granice i media, znajdujące się na danym terenie. Jest dostępna w urzędach w wydziałach kartografii i geodezji, po uiszczeni opłaty ok. 50 zł za arkusz A5 (możemy posłużyć się jeszcze nieuaktualnioną mapą lub mapą z rejestru gruntu. Jej aktualizacja potrzebna będzie do wykonania już mapy do celów projektowych). - określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz, w przypadku braku obowiązku przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko, - wykazanie dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej (w przypadku, kiedy teren inwestycji nie przylega bezpośrednio do drogi publicznej), - określenie wielkości powierzchni sprzedażowej (jeżeli planujemy budowę obiektu handlowego), - wykazanie posiadania gospodarstwa rolnego o powierzchni przekraczającej średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie (jeżeli ubiegamy się o wydanie warunków zabudowy związanej z gospodarstwem rolnym). Pobierz: Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy Gdzie złożyć wniosek? Wniosek o wydanie warunków zabudowy składamy w Urzędzie Gminy (w Wydziale Architektury i Nadzoru Budowlanego Urzędu Miasta lub Gminy), bowiem to wójt, burmistrz lub prezydent miasta wydaje decyzję (ale decyzję na terenach zamkniętych wydaje wojewoda). Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierzane zostaje osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Ile czeka się na wydanie decyzji o warunkach zabudowy? Urząd ma dwa miesiące na wydanie decyzji, jednak termin może się przeciągnąć, jeżeli konieczne będą uzgodnienia z innymi organami (np. konserwatorem zabytków, zarządcą drogi). Każda instytucja ma dwa tygodnie na wydanie opinii. page 3 / 13
Kiedy postępowanie może zostać zawieszone? Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy może zostać zawieszone na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta podejmuje postępowanie i wydaje decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jeżeli: - w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo - w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany. Jeżeli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawiesza się do czasu uchwalenia planu. Kto otrzymuje decyzję o warunkach zabudowy? Decyzję o warunkach zabudowy otrzymuje nie tylko osoba, składająca wniosek, ale również właściciele sąsiednich nieruchomości. Każda ze stron ma dwa tygodnie na odwołanie się od decyzji. Co istotne, odwołując się nie trzeba podawać szczegółowego uzasadnienia. Uwaga! W odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Jakie informacje zawiera decyzja o warunkach zabudowy? W wydanej decyzji określone są wymagania dotyczące: - linii zabudowy; - wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; - szerokości elewacji frontowej; - wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; - geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych); page 4 / 13
- sposobu zaopatrywania domu w wodę i energię oraz sposobu odprowadzania ścieków. W decyzji znajdzie się również informacja o tym, czy teren objęty jest szczegółowymi wymaganiami wynikającymi z przepisów np. o ochronie środowiska czy przepisów przeciwpożarowych. Jak długo ważne są warunki zabudowy? Decyzja o warunkach zabudowy przestaje być ważna dla osoby, która złożyła wniosek w przypadku, gdy: - inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę - dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji. Uwaga! Organ, który wydał decyzję jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy - co dalej? Prawomocna decyzja o warunkach zabudowy jest wiążąca dla planowanej inwestycji. Po jej uzyskaniu powinniśmy przekazać ją architektowi, wykonującemu projekt domu lub dokonującemu adaptacji projektu gotowego, który dostosuje opracowanie do wymagań z decyzji. Decyzję dołącza się do wniosku o pozwolenie na budowę. Zobacz także: page 5 / 13
(W przypadku zmiany zagospodarowania terenu bez uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, albo przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania.) Pozwolenie na budowę 2013: jakie dokumenty, co we wniosku? Budowa domu jednorodzinnego wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Aby decyzja została wydana, inwestor musi złożyć stosowny wniosek wraz z wymaganymi dokumentami. Od września 2013 roku page 6 / 13
obowiązuje nowy wzór takiego wniosku. Sprawdź, jakie dokumenty musisz przedłożyć w urzędzie i pobierz wzór wniosku o pozwolenie na budowę. Jakie mapy potrzebne będą do budowy domu jednorodzinnego? page 7 / 13
Jakie mapy będą potrzebne nam w czasie przeprowadzania formalności związanych z budową domu? Gdzie i za ile możemy je zdobyć? page 8 / 13
page 9 / 13
Zawiadomienie o rozpoczęciu robót a pozwolenie na budowę Na co najmniej 7 dni przed rozpoczęciem robót budowlanych, o zamierzonych pracach należy poinformować właściwy organ nadzoru budowlanego. Należy jednak pamiętać, że roboty budowlane mogą być rozpoczęte tylko wtedy, gdy uprawomocni się pozwolenie na budowę. page 10 / 13
page 11 / 13
Prace przygotowawcze na placu budowy rozpoczynają proces budowlany Prace wstępne na placu budowy związane są z przygotowaniem i zagospodarowanie terenu pod przyszłą budowę. W świetle prawa, rozpoczynają one proces budowlany, mogą więc zostać przeprowadzone po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę. page 12 / 13