21.05.2018 REGULAMIN GOSPODARKI ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI określający zasady rozliczania kosztów gospodarki zasobami lokalowymi oraz ustalania opłat za używanie lokali w Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej Dziennikarz w Warszawie I. Postanowienia ogólne 1 1. Podstawy prawne określające zasady Regulaminu: 1) Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Dz.U. 2001, Nr 4, poz. 27. Tekst jednolity: Dz.U. 2013 poz.1222,(z późn. Zmianami z 2015 poz. 201, z 2017 poz.1442 i poz. 1596, i z 2018r. poz 582. 2) Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo Spółdzielcze. Dz. U. 1982, nr 30, poz. 210 (z późn. zmianami) tekst jednolity: Dz.U. 2017, poz. 1560, 3) Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego Dz.U. z 2001, Nr 71 poz. 733 (z późn. zmianami) - tekst jednolity: Dz.U. 2016, poz. 1610. 4) Kodeks Cywilny. Dz.U. 1964, Nr 16, poz. 93 (z późn. zmianami) tekst jednolity: Dz.U. 2016, poz. 380. 5) Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków Dz.U. z 2001, Nr 72, poz.747 (z późn. zmianami) - tekst jednolity: Dz.U. 2017, poz.328. 6) Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych Dz.U. z 1992, Nr 21, poz. 86 (z późn. zmianami) tekst jednolity: Dz.U. 2016, poz. 1888. 7) Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych Dz. U. z 2018 r, Nr 2, poz. 650 (z późń. zmianami) 8) Statut SBM Dziennikarz. 2 Niniejszy Regulamin określa zasady rozliczania kosztów utrzymania zasobów mieszkaniowych i niemieszkalnych oraz ustalania opłat za używanie lokali w SBM Dziennikarz dla następujących użytkowników lokali: a) członków Spółdzielni posiadających własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, b) osób posiadających odrębną własność lokalu, c) najemców użytkujących lokale mieszkalne, lokale użytkowe i inne pomieszczenia przeznaczone na działalność gospodarczą 3 1. Członkowie Spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, członkowie i nie członkowie posiadający odrębną własność lokalu oraz osoby użytkujące 1
lokale bez tytułu prawnego są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem: - nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, - nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni, 2. Najemcy lokali mieszkalnych i użytkowych ponoszą opłaty na podstawie zawartych umów najmu, które w szczególności uwzględniają koszty eksploatacji lokalu i nieruchomości wspólnej. 3. Podstawę do ustalania wysokości opłat za używanie lokali stanowi kalkulacja oparta na rocznym planie finansowo-gospodarczym oraz remontowym uchwalonym przez Walne Zgromadzenie w danym roku. 4. Zmiana wysokości opłat, które nie zależą od Spółdzielni, dokonywana jest na bieżąco przez Zarząd Spółdzielni, na podstawie otrzymanych informacji od dostawców mediów oraz podpisanych umów i nie wymaga decyzji Walnego Zgromadzenia. II. Ogólne zasady ustalania elementów rozliczeniowych kosztów gospodarki zasobami lokalowymi 4 1. Powierzchnią użytkową lokalu mieszkalnego jest powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, bez względu na ich przeznaczenie i sposób użytkowania tj.: pokoje, kuchnia, przedpokój, łazienka z w.c. 2. Do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego nie wlicza się balkonów. 5 Do powierzchni lokalu użytkowego zalicza się powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, w tym również powierzchnię zajętą przez meble wbudowane lub obudowane oraz powierzchnię zajętą przez urządzenia techniczne związane z funkcją tego lokalu. 6 Udział właściciela lokalu mieszkalnego w nieruchomości wspólnej, do której wlicza się także piwnice, ustalany jest w taki sam sposób jak na potrzeby przekształcania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność. 7 Fizyczną jednostką rozliczeniową kosztów gospodarki zasobami jest: - 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu, - udział w nieruchomości wspólnej, - liczba osób zamieszkałych, - rzeczywiste wskazania urządzeń pomiarowych doprowadzających poszczególne media do lokalu. 2
III. Koszty eksploatacji i utrzymania lokalu 8 Koszty utrzymania zasobów mieszkaniowych w Spółdzielni, które obejmują koszty c.o., c.w., zimnej wody wodociągowej oraz odprowadzania ścieków są ewidencjonowane i rozliczane proporcjonalnie w stosunku do powierzchni każdego lokalu mieszkalnego. 9 Rozróżnia się koszty zależne i niezależne od Spółdzielni. I. Koszty zależne od Spółdzielni to : 1) podstawowa eksploatacja lokali 2) fundusz remontowy II. Koszty niezależne od Spółdzielni to : 1) opłata za wieczyste użytkowanie gruntu 2) podatek od nieruchomości 3) centralne ogrzewanie 4) dostawa wody i odprowadzanie ścieków 5) podgrzanie wody 6) energia elektryczna dostarczana do budynku 7) wywóz odpadów komunalnych 8) koszty eksploatacji dźwigów 9) pozostałe dotyczące części wspólnej nieruchomości (woda na cele ogólne itp.) I. Opis kosztów zależnych od Spółdzielni: 10 A. Koszty podstawowej eksploatacji lokali w nieruchomości: 1) ubezpieczenia majątkowe i OC, 2) koszty utrzymania czystości, w tym: sprzętu i środków czystości, itp. 3) koszty wynagrodzenia gospodarza domu lub koszty usług sprzątania budynku i terenu na zewnątrz budynku 4) energia elektryczna poza lokalem (oświetlenie pomieszczeń ogólnego użytku, piwnic i biura Spółdzielni, oświetlenie wynajmowanych pomieszczeń należących do Spółdzielni, oświetlenie przed wejściami do budynku oraz zasilanie urządzeń pracujących na rzecz eksploatacji: hydrofornia, węzeł cieplny, windy) 5) koszty konserwacji stałych wraz z materiałami oraz koszty drobnych napraw (np. domofon, konserwacja wodno-kanalizacyjna i c.o., konserwacja elektryczna, konserwacja dźwigów) 6) koszty ogólne zarządzania i administracji, w tym: - wynagrodzenie dla Administratora - diety za posiedzenia Zarządu, zgodnie z Regulaminem pracy Zarządu - materiały biurowe i wyposażenie biura - usługi bankowe, pocztowe, sądowe i prawne 3
- usługi informatyczne (w tym naprawy i konserwacje sprzętu) - usługi telekomunikacyjne i internetowe - koszty lustracji i badania przez biegłych rewidentów - koszty Walnego Zgromadzenia - koszty przeglądów okresowych w budynku - składki na rzecz Krajowej Rady Spółdzielczej - koszty składania dokumentów w Krajowym Rejestrze Sądowym B. Odpis na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych: Na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych odpisów na fundusz remontowy dokonuje się w wysokości wynikającej z planu finansowo-gospodarczego na dany rok. Obciążenia poszczególnych lokali odpisami na fundusz remontowy są ustalane wg stawek za 1m 2 powierzchni lokalu. Zasady tworzenia i gospodarowania funduszem remontowym w nieruchomości określa Regulamin funduszu remontowego uchwalony przez Walne Zgromadzenie. II. Opis kosztów niezależnych od Spółdzielni dla całego budynku: 1). Koszty energii cieplnej, w tym : - zakup energii cieplnej dla celów: centralnego ogrzewania i podgrzania wody (opłaty stałe i zmienne). Koszty energii cieplnej rozliczane są na podstawie odczytu zużycia energii cieplnej dostarczonej do budynku, dokonanego przez dostawcę, a następnie dzielone proporcjonalnie do powierzchni zajmowanej przez poszczególne lokale w budynku rozliczane globalnie w wyniku finansowym za dany rok. 2). Koszty dostawy wody wodociągowej do budynku i odprowadzania ścieków, w tym : - koszt dostawy zimnej wody, - koszt odprowadzania ścieków, Koszty dostawy zimnej wody i odprowadzania ścieków są rozliczane na podstawie wskazań wodomierza głównego budynku wykazanych przez dostawcę wody tj. Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji. 3). Wieczyste użytkowanie gruntu i podatek od nieruchomości: Koszty z tytułu opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu oraz podatku od nieruchomości ustala się na podstawie obciążenia przekazanego przez Gminę. Koszty wieczystego użytkowania gruntu i podatku od nieruchomości rozliczane są od metra kwadratowego (m 2 ) powierzchni użytkowej lokalu. Ww. koszty nie dotyczą lokali stanowiących odrębną własność, których właściciele samodzielnie wnoszą opłatę za wieczyste użytkowanie gruntu i podatek od nieruchomości bezpośrednio do Gminy, co jest uwzględnione w rozliczeniach ze Spółdzielnią. 4). Koszty energii elektrycznej budynku: Koszty energii elektrycznej obliczane są na podstawie wskazań zużycia energii elektrycznej licznika głównego budynku. 4
5). Koszty wywozu odpadów komunalnych : - koszty usług stałego wywozu odpadów zgodnie są z Uchwałą Rady m. st. Warszawy. Koszty wywozu odpadów zależne są od liczby osób zamieszkałych w nieruchomości. 6). Koszty eksploatacji dźwigów, w tym : - energia elektryczna urządzeń dźwigowych (w kosztach energii elektrycznej), - koszty nadzoru Urzędu Dozoru Technicznego, - konserwacja stała i drobne naprawy bieżące nie sfinansowane funduszem remontowym, Koszty eksploatacji dźwigów wymienione powyżej rozliczane są proporcjonalnie do liczby osób zamieszkałych w nieruchomości. IV. Zasady ustalania opłat za użytkowanie lokali 11 Opłaty z tytułu eksploatacji lokali Członkowie i nie członkowie Spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, członkowie i nie członkowie posiadający odrębną własność lokalu ponoszą koszty eksploatacji za lokal zgodnie z zasadami rozliczania określonymi w niniejszym regulaminie. 12 Najemcy lokali użytkowych (przeznaczonych na cele działalności gospodarczej, usługowej itp.) oraz najemcy innych pomieszczeń Spółdzielni płacą czynsz najmu ustalony w drodze negocjacji na podstawie spisanej umowy najmu. 13 Wysokość opłat za nośniki reklamowe umieszczone na gruncie Spółdzielni ustala Zarząd w drodze negocjacji. Opłata winna uwzględniać koszt zużytej energii w przypadku zasilania nośnika z instalacji elektrycznej w budynku Spółdzielni. 14 Opłaty za dostawę zimnej wody i odprowadzanie ścieków Zasady rozliczania kosztów zużycia wody i odprowadzania ścieków, dla użytkowników lokali określa Regulamin rozliczania zużycia wody wodociągowej w lokalach i budynku Spółdzielni oraz zasad użytkowania indywidualnych wodomierzy i ustalania opłat za wodę w SBM Dziennikarz. 5
15 Opłaty za dźwigi Opłaty za eksploatację dźwigów osobowych ustala się proporcjonalnie do liczby osób zamieszkujących w danym lokalu, zgodnie z pisemnym oświadczeniem członka Spółdzielni, właściciela lokalu lub najemcy. 16 Opłaty za wywóz odpadów Opłaty za wywóz odpadów komunalnych dla lokali mieszkalnych ustala się proporcjonalnie do liczby osób zamieszkałych w lokalu zgodnie z pisemnym oświadczeniem członka Spółdzielni, właściciela lokalu lub najemcy. 17 Opłaty na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych Opłaty na fundusz remontowy wnoszone są w tym samym terminie co opłaty eksploatacyjne za lokal, w wysokości uchwalonej przez Walne Zgromadzenie na podstawie zatwierdzonego planu gospodarczo-finansowego na dany rok. Opłaty na fundusz remontowy ustalane są wg stawek za 1 m 2 powierzchni lokalu. V. Rozliczenie przychodów i kosztów Spółdzielni i prezentacja wyników w sprawozdaniu finansowym 18 1. Okresem rozliczeniowym przychodów i kosztów Spółdzielni jest rok kalendarzowy. 2. Rozliczenia wyniku rocznych kosztów i przychodów z tytułu mediów w budynku dokonuje się wg stanu na 31 grudnia danego roku w terminie do 31 marca roku następnego. 3. Po zakończeniu roku kalendarzowego w oparciu o ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawę o podatku dochodowym od osób prawnych ustala się wynik Spółdzielni. 19 1. Pożytki i inne przychody z nieruchomości służą pokrywaniu wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem tych nieruchomości. Do pożytków i przychodów z nieruchomości wspólnej w szczególności należą: - przychody z tytułu opłat za wynajmowane pomieszczenia i lokale - pożytki z reklam 2. Pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej przeznacza się na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości albo na zasilenie funduszu remontowego po zatwierdzeniu sprawozdania finansowego przez Walne Zgromadzenie i podjęciu stosownej uchwały. 3. Do przychodów i pożytków z własnej działalności Spółdzielni należą: 6
- przychody finansowe, w tym odsetki uzyskane z lokat terminowych i rachunku bieżącego oraz odsetki uzyskane przez Spółdzielnię za nieterminowe płacenie należności, pozostałe przychody finansowe, - zyski nadzwyczajne, - pozostałe przychody dotyczące mienia Spółdzielni. VI. Zakres obowiązków Spółdzielni 20 1. Spółdzielnia w ramach pobieranych opłat eksploatacyjnych i remontowych zobowiązana jest do zapewnienia sprawnego działania istniejących urządzeń technicznych budynku umożliwiających członkom Spółdzielni, osobom posiadającym odrębną własność lokalu i najemcom lokali korzystanie z oświetlenia i ogrzewania lokalu, ciepłej i zimnej wody, dźwigów i innych urządzeń należących do wyposażenia budynku. 2. Spółdzielnia zobowiązana jest do dokonywania okresowych kontroli stanu technicznego budynku, przez osoby uprawnione przy udziale Administratora lub Zarządu, zgodnie z obowiązującymi przepisami wynikającymi z Prawa Budowlanego, jak również do prowadzenia księgi obiektu budowlanego. 21 Spółdzielnia zobowiązana jest również do: 1) naprawy i wymiany urządzeń techniczno-sanitarnych i elektrycznych w pomieszczeniach ogólnego użytku, 2) naprawy lub wymiany instalacji centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami i zaworami w pomieszczeniach ogólnego użytku, 3) naprawy i wymiany instalacji wodociągowej (z.w., c.w.) wraz z wodomierzami i z zaworami odcinającymi w lokalu oraz roboty poinstalacyjne. 4) naprawy lub wymiany instalacji kanalizacyjnej do trójnika pionu, 5) naprawy lub wymiany instalacji gazowej wraz z zaworami odcinającymi do urządzeń (zaworu przy kuchence gazowej), 6) naprawy lub wymiany urządzeń pomiarowych (wodomierze) oraz ich legalizacji zgodnie z obowiązującymi przepisami, 7) naprawy i konserwacji otworów okiennych i drzwiowych w częściach wspólnych budynku, 8) zapewnienia oświetlenia klatek schodowych, korytarzy, pomieszczeń przeznaczonych do wspólnego użytku, 9) natychmiastowego likwidowania zagrożenia życia lub zdrowia mieszkańców powstałego w wyniku odpadania tynków zewnętrznych, gzymsów, rynien, sopli lodowych, awarii instalacji gazowych, wodnych, c.o. (z wyjątkiem instalacji wewnętrznej lokalu, której naprawa należy do właściciela lokalu) itp. 7
VII. Zakres obowiązków użytkowników lokali 22 1. Członkowie Spółdzielni, posiadający spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, osoby posiadające wyodrębnioną własność, oraz osoby wspólnie z nimi zamieszkałe, jak również najemcy lokali są zobowiązani dbać o należyty stan techniczny i sanitarny zajmowanych lokali mieszkalnych, balkonów, pomieszczenia śmietnika, klatki schodowej, dźwigów i innych użytkowanych pomieszczeń (piwnica), konserwować je oraz dokonywać bieżących napraw. 2. Po uprzednim wyznaczeniu terminu osoba korzystająca z lokalu ma obowiązek udostępnić Spółdzielni lokal w celu : a) dokonania okresowego oraz doraźnego przeglądu stanu wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania; b) zastępczego wykonania przez Spółdzielnię prac obciążających członka Spółdzielni albo właściciela lokalu nie będącego członkiem Spółdzielni ( na koszt właściciela); c) w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody, osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia awarii. Jeżeli osoba jest nieobecna lub odmawia udostępnienia lokalu, Spółdzielnia ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji, a jeśli sytuacja tego wymaga, także przy pomocy Straży Pożarnej. d) Jeżeli lokal wymaga remontu obciążającego Spółdzielnię, przebudowy lub przeprowadzenia modernizacji, Spółdzielnia może żądać od osób korzystających z tego lokalu jego udostępnienia w celu wykonania koniecznych robót po wcześniejszym uzgodnieniu terminu. 23 Niniejszy regulamin wchodzi w życie z dniem. r. na podstawie Uchwały Walnego Zgromadzenia Nr... 8