Raport z rynku nieruchomości listopad 2013 Średnio 9360 zł za m2 żądali w październiku właściciele oferujący swoje mieszkania na rynku wtórnym w Sopocie. To o 13% drożej niż w Warszawie i ponad trzykrotnie więcej niż wynosi średnia cena m2 mieszkania w stolicy woj. lubuskiego Gorzowie Wielkopolskim. W ciągu minionych 12 miesięcy ceny mieszkań w największych miastach Polski spadły o 2,9%, co przekłada się na spadek stawki za m2 średnio o ok. 150 zł wynika z najnowszego raportu przygotowanego przez ekspertów portalu nieruchomości Domy.pl i firmy doradztwa finansowego Open Finance. Dynamika spadków średnich cen ofertowych mieszkań w największych miastach Polski w ostatnim czasie wyraźnie wyhamowała. Choć w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego stawki są średnio o 2,9% niższe, to jednak w porównaniu z wrześniem br. średnie w niektórych miastach nieznacznie wzrosły. Wg danych portalu Domy.pl w Gdyni, Olsztynie i Opolu wzrost sięgnął 0,9%, a w 6 innych miastach przekroczył 0,5% w skali miesiąca. W przeliczeniu na złote podwyżki są jednak znikome najwięcej, o 59 zł wzrosła cena m2 w Sopocie, o 50 zł w Gdyni i o 47 zł w Krakowie. W pozostałych 15 badanych miastach miesięczne spadki lub wzrosty ceny za m2 były minimalne - nie przekroczyły 40 zł. Na największym w kraju warszawskim rynku wtórnym sprzedaży mieszkań średnia cena ofertowa w październiku pozostała taka sama jak we wrześniu i wyniosła 8252 zł/m2. W porównaniu z październikiem ub. roku ceny mieszkań używanych w stolicy spadły o 3,4%. Z analizy portalu Domy.pl wynika, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy najbardziej spadły ceny ofertowe mieszkań w Katowicach o 6,1%, w Gdańsku o 6% i w Olsztynie o 4,2%. Najmniejsze różnice w porównaniu z cenami sprzed roku można zaobserwować w Krakowie i Gorzowie Wielkopolskim; w tych miastach spadki średnich wyniosły odpowiednio 0,6% i 0,4%. miasto ceny ofertowe mieszkań w październiku 2013 r. średnia mediana* najtańsze* najdroższe* zmiana średniej mdm (%) zmiana średniej rdr (%) Białystok 4348 4241 3095 5981 0,6-2,3 Bydgoszcz 3786 3727 2346 5513-0,4-3,6 Gdańsk 5614 5363 3662 9930 0,6-6,0 Gdynia 5914 5559 3807 11296 0,9-2,5
Gorzów Wlkp. 2938 2829 1966 4204 0,4-0,4 Katowice 3724 3634 2143 5974 0,7-6,1 Kielce 4327 4210 3247 5972-0,1-1,0 Kraków 6920 6510 4156 12566 0,7-0,6 Lublin 4820 4800 3304 6465 0,6-3,2 Łódź 3821 3679 2485 5363-0,5-1,9 Olsztyn 4311 4216 3121 5858 0,9-4,2 Opole 4029 4108 2830 5799 0,9-3,9 Poznań 5384 5200 3407 8238-0,7-1,9 Rzeszów 4852 4725 3556 6373-0,1-1,2 Sopot 9360 8869 5440 16839 0,6-1,1 Szczecin 4150 4164 2608 6176-0,2-4,0 Warszawa 8252 7770 5565 13519 0,0-3,4 Wrocław 5725 5617 3854 8922-0,3-4,0 *mediana środkowa cena, która dzieli oferty uporządkowane od najtańszych do najdroższych na dwie równe części *najtańsze średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z pierwszych 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2 *najdroższe średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z ostatnich 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2 Na rynku wtórnym sprzedaży mieszkań jeszcze widać wzmożoną aktywność klientów, którzy przystąpili do poszukiwań po wakacjach. Część z nich sfinalizuje zakupy jeszcze w tym roku. Ci, którzy nie znajdą optymalnej oferty w najbliższych dniach, przerwą poszukiwania i poświęcą czas na przygotowania do świąt Bożego Narodzenia. Jak co roku z początkiem grudnia ruch na rynku sprzedaży mieszkań zacznie zapadać w zimowy sen, by po świątecznonoworocznej przerwie znów obudzić się do życia ze zdwojoną siłą. Tym razem nastąpi to już w nowej rzeczywistości z działającym programem Mieszkanie dla Młodych, z obowiązkiem posiadania wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego i z rozpoczynającymi działalność nowymi, tzw. zderegulowanymi pośrednikami nieruchomości. Kredyty nowe: rosną marże i znika 100 proc. LtV, ale czeka MDM Jeszcze przez wiele miesięcy biorąc kredyt, można będzie rozpocząć spłatę z niską ratą. Wszystko dzięki stopom procentowym. Są rekordowo niskie. I takie pozostaną do połowy przyszłego roku wynika z komunikatu Rady Polityki Pieniężnej po listopadowym posiedzeniu. Od lipca główna stopa wynosi 2,5 proc. Na polskie warunki to wyjątkowo niewiele. Po zsumowaniu 3-miesięcznej stawki WIBOR (2,65 proc.) i marży można dziś uzyskać kredyt z oprocentowaniem nieznacznie przewyższającym 4 proc. A to sprawia, że na każde 100 tys. zł 30 letniego kredytu przeciętnie przypada dziś 498 zł raty. Przy 25-letnim okresie spłaty rata od 100 tys. zł wynosi 548 zł. Pierwszej podwyżki stóp, na początek o 0,25 p.p., rynek spodziewa się najwcześniej pod koniec przyszłego roku. Można więc liczyć na co najmniej rok rekordowo niskich rat, ale nie można jednocześnie zapominać o ryzyku stopy procentowej. Osoby, które wahają się, co robić, czy brać kredyt teraz, czy jeszcze poczekać, muszą też wziąć pod uwagę ryzyko wzrostu
marż, bo te nieznacznie, ale konsekwentnie idą w górę. Rok temu przeciętna marża kredytu złotowego na 90 proc. wartości nieruchomości wynosiła ok. 1,5 proc. obecnie zbliża się do 1,7 proc. Coraz mniej czasu pozostaje na zaciągnięcie kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości. Zgodnie ze znowelizowaną Rekomendacją S od przyszłego roku banki pożyczą maksymalnie na 95 proc. wartości mieszkania, resztę kupujący powinien opłacić oszczędnościami. Pieniądze na 5-proc. wkład własny nie będą mogły pochodzić z kredytu. Klient będzie zobowiązany podpisać oświadczenie, w którym zapewnia, że sumy tej nie pożyczył. Ubywa również czasu na sfinansowanie nieruchomości kredytem w walutach obcych. Zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego stanowią, że od połowy przyszłego roku banki nie będą mogły już pożyczać na nieruchomości w innej walucie niż ta, w której klient zarabia. Ale już obecnie kredyty walutowe, głównie w euro, to margines rynku. Proponuje je tylko kilka banków. Stawiają przy tym zainteresowanym na tyle wysokie wymagania i proponują tak wysokie marże, że w efekcie udział w wartości sprzedaży spadł do 1 proc. Nie bez znaczenia jest także fakt, że sami klienci podchodzą dziś do ryzyka kursowego z większą ostrożnością niż jeszcze kilka lat temu. Poczekać z zaciąganiem kredytu warto jednak, jeśli klienci, jak i upatrzona nieruchomość, spełniają kryteria rządowego programu pomocy w zakupie pierwszego mieszkania Mieszkanie dla Młodych. W zależności od liczby dzieci państwo dopłaci do nowej nieruchomości od 10 do 20 proc. jej ceny. Kredyty spłacane: WIBOR jeszcze niższy, spadają też stopy w strefie euro Choć wydawało się to niemożliwe, to osoby, które miały ostatnio aktualizowany WIBOR 3M pod koniec września, wkrótce będą miały jeszcze niższą stawkę 2,65 proc. zamiast 2,70 proc. Choć spadek jest symboliczny, bo daje ok. 3 zł oszczędności na każde 100 tys. zł 25- letniego kredytu, to zawsze lepiej w tę stronę niż w drugą. WIBOR 3M najczęściej doliczany do marży kredytów mieszkaniowych już prawie 6 miesięcy utrzymuje się w granicach 2,7 proc., pozwalając tym samym na każde 100 tys. zł kredytu, płacić ratę o niemal 80 zł niższą niż na początku roku. Co z pewnością nie pozostaje obojętne zarówno na sytuację kredytobiorców, ich wydatki konsumpcyjne, jak i jakość obsługi kredytów. Bez zmian pozostaje sytuacja spłacających kredyty w euro i we franku szwajcarskim. Stawki EURIBOR i LIBOR od miesięcy stoją w miejscu. Choć obsługujący kredyty w euro dziś mają jeszcze większą pewność, że oprocentowanie ich kredytów nie wzrośnie. W listopadzie podstawowa stopa procentowa w strefie euro spadła z 0,5 pkt. proc. do 0,25 proc. Nie wpłynęło to szczególnie na EURIBOR 3M, który już od ponad roku utrzymuje się na poziomie zbliżonym do 0,2 proc., ale decyzja Rady Prezesów EBC daje gwarancje kolejnych wielu
miesięcy spokoju. Inwestorzy zaangażowani w instrumenty prognozujące EUROIBOR 3M zakładają, że jesienią przyszłego roku jego stawka wyniesie ok. 0,28 proc. Jeśli chodzi o LIBOR CHF 3M, jego poziom oscyluje wokół 0,02 proc. (główna stopa procentowa w Szwajcarii mieści się w przedziale 0-0,2 proc.). Wysokość rat kredytów w euro i franku szwajcarskim zależy przede wszystkim od wahań kursów walutowych, a te w ostatnim miesiącu zachowują się stabilnie. Minimum notowań franka na przestrzeni ostatnich 30 dni wyniosło 3,38 zł, a maksimum 3,415 zł, w przypadku euro był to przedział między 4,17 zł a 4,20 zł. Stać nas na coraz więcej Powolny, ale systematyczny wzrost wynagrodzeń, któremu towarzyszą ciągnące się już od lat spadki cen mieszkań, przynoszą efekt w postaci ciągłego wzrostu zdolności nabywczej Polaków. Porównując to, na zakup jakiej powierzchni mieszkania wystarczyłoby średnie październikowe wynagrodzenie opublikowane przez Główny Urząd Statystyczny z tym, na co wystarczało średnie wynagrodzenie przed rokiem widać wyraźny postęp. O ile statystyczny Kowalski zarabia dziś o 3% więcej niż przed rokiem, to za miesięczną pensję wynoszącą 2737 zł netto może kupić średnio o 6,1% większy kawałek mieszkania niż rok temu. W przygotowanym przez portal Domy.pl porównaniu najlepiej wypada Gdańsk i Katowice w tych miastach stosunek średniej pensji do średniej ceny m2 mieszkania poprawił się w ciągu roku o ponad 9%. Znaczna, ponad 7-procentowa poprawa nastąpiła także w Olsztynie, Opolu, Szczecinie i Wrocławiu. Najmniejszy postęp stał się udziałem Gorzowa Wielkopolskiego i Krakowa; te miasta choć także zanotowały progres, to jest on znacznie mniejszy od średniej wg danych portalu Domy.pl wyniósł odpowiednio 3,5% i 3,7%. Na zakup jakiej powierzchni mieszkania wystarczy jedna pensja netto miasto 10'2012 m2 (2656 zł netto/mies.) 10'2013 m2 (2737 zł netto/mies.) zmiana rdr (%) Białystok 0,60 0,63 5,5 Bydgoszcz 0,68 0,72 6,9 Gdańsk 0,44 0,49 9,6 Gdynia 0,44 0,46 5,7 Gorzów Wlkp. 0,90 0,93 3,5 Katowice 0,67 0,73 9,8 Kielce 0,61 0,63 4,1 Kraków 0,38 0,40 3,7 Lublin 0,53 0,57 6,4 Łódź 0,68 0,72 5,1
Olsztyn 0,59 0,63 7,6 Opole 0,63 0,68 7,2 Poznań 0,48 0,51 5,1 Rzeszów 0,54 0,56 4,3 Sopot 0,28 0,29 4,2 Szczecin 0,61 0,66 7,3 Warszawa 0,31 0,33 6,7 Wrocław 0,45 0,48 7,3 źródło:domy.pl AUTORZY RAPORTU: Marcin Drogomirecki Domy.pl - część nieruchomościowa m.drogomirecki@melog.com, kom. 602 649 550 Halina Kochalska Open Finance - część kredytowa analizy@open.pl, kom. 602 601 010 Raport został przygotowany na podstawie danych z 21250 ofert sprzedaży mieszkań wystawionych w portalu nieruchomości Domy.pl w październiku 2013 roku oraz danych Open Finance. Więcej aktualnych danych statystycznych można znaleźć na stronie: www.domy.pl/statystyki W przypadku wykorzystania informacji zawartych w niniejszym raporcie, prosimy o podanie źródła: "Raport z rynku nieruchomości Domy.pl i Open Finance".