Rynek Powierzchni Handlowych Polska

Transkrypt

1 Rynek Powierzchni Handlowych Polska 29 Wskaźniki ekonomiczne W 28 r. zaobserwowano kontynuację polepszenia sytuacji dochodowej gospodarstw domowych wynikającej z kilku zjawisk mających miejsce w skali całej gospodarki. Przede wszystkim stopa bezrobocia uległa dalszemu obniżeniu do poziomu 9,% w grudniu 28 r. (w porównaniu do 11,4% w 27 r.). Wzrosło przeciętne wynagrodzenie i zwiększyła się siła nabywcza płac szczególnie w odniesieniu do większości towarów żywnościowych. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w grudniu 28 wynosiło 3 419,82 PLN; natomiast średnie wynagrodzenie dla całego roku 28 jest szacowane na poziomie około 3 18 PLN. W stosunku do poprzedniego roku odnotowano 1-procentowy wzrost wynagrodzenia. Według szacunków Polskiej Konfederacji Pracodawców Prywatnych Lewiatan wzrost wynagrodzenia w 29 sięgnie 3 3,%, nie będzie więc już tak spektakularny jak w 28 roku, jednak będzie nadal czynnikiem wspierającym konsumpcję. Wzrost konsumpcji indywidualnej o 3,% w 29 roku bazować będzie na wzroście dochodów gospodarstw domowych w wyniku obniżenia stawek podatków PIT oraz waloryzacji rent i emerytur, która będzie relatywnie wysoka ze względu na wysoki poziom inflacji w 28 r. Sprzedaż detaliczna w Polsce w ciągu całego roku wzrosła o około 12,9% w porównaniu do 27 roku. Na tak wysoki wynik miały wpływ przede wszystkim wysokie wzrosty odnotowane w pierwszym i drugim kwartale. W drugiej połowie roku dynamika sprzedaży nie była tak wysoka, co spowodowane było zmniejszeniem się skłonności konsumentów do wydawania w skutek pogarszających się prognoz wskaźników ekonomicznych. Systematycznie rośnie także wartość towarów sprzedanych w Internecie za pośrednictwem sklepów i aukcji internetowych. W 28 roku poprzez ten kanał dystrybucji sprzedane zostały towary za 11, mld PLN, a w 29 spodziewany jest dalszy 13-procentowy wzrost. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw Miesięczny wzrost sprzedaży detalicznej rok do roku 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % PLN % 2 4 9% 2 7% 1 6 % 1 2 4% * 29* Przeciętne wynagrodzenie Zmiana roczna w % % I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII Źródło: Główny Urząd Statystyczny (GUS), *prognoza Sprzedaż detaliczna w punktach detalicznych i placówkach gastronomicznych, w mld PLN Sprzedaż w punktach detalicznych i w Internecie, w mld PLN mld PLN , 4,2 4,1 2,7 1, % , , , Wartość Roczny wzrost mld PLN 6 11, 7,1 1,9 3, placówki detaliczne i punkty gastronomiczne sklepy i aukcje internetowe

2 * Poznań Warszawa Wrocław Katowice Trójmiasto Bydgoszcz/ Bydg-toruński Kraków Łódź Szczecin Białystok Lublin POLSKA Podaż powierzchni handlowych Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce na koniec 28 roku wyniosła 8,4 miliona m kw. 7 całkowitej podaży stanowiły centra handlowe o łącznej powierzchni równej 6,2 miliona m kw., 18% magazyny handlowe, 7% parki handlowe oraz 1% centra wyprzedażowe. Około 4 nowoczesnej powierzchni handlowej dostarczonej w 28 zlokalizowane jest w miastach powyżej 2 tys. mieszkańców, w których średnie nasycenie osiągnęło poziom równy 616 m kw. na tysiąc mieszkańców. Spośród 17 największych polskich miast oraz aglomeracji największe nasycenie powierzchnią handlową zanotowano w Poznaniu 997 m kw. na tysiąc mieszkańców. Jednak w odniesieniu do populacji miast razem z ich obszarami metropolitalnymi wskaźniki te osiągają dużo niższe wartości. W Poznańskim Obszarze Metropolitalnym nasycenie osiągnęło wartość równą m kw. na tysiąc mieszkańców, a najwyższy wskaźnik odnotowano w Warszawskim Obszarze Metropolitalnym (14 m kw. na tysiąc mieszkańców). W wyniku zaistniałych obecnie ograniczeń finansowych oraz rynkowych, niektóre z planowanych inwestycji mogą zostać przesunięte na kolejne lata lub nawet zaniechane. Do największych przeszkód w realizacji nowych inwestycji należą: wzrost wymaganego udziału kapitału własnego do 3 3% (do września 28 wynosił on 2 2%), wzrost wymaganego współczynnika wynajęcia obiektu do 6 7 %, problemy z uzyskaniem gwarancji bankowych oraz rosnące dopłaty do aranżacji lokali dla najemców. Z drugiej jednak strony, w związku z rosnącą konkurencją przy zmniejszającej się liczbie projektów, obserwuje się spadek kosztów budowy. Nowe projekty są bardzo dokładnie oceniane pod względem opłacalności, a inwestycje wymagają bardziej profesjonalnego podejścia. DTZ przewiduje racjonalizację planowanej podaży, szczególnie w mniejszych miastach, gdzie często planowano kilka centrów handlowych. Realizacji doczekają się tylko najlepsze i najmocniejsze projekty. Kolejny duży przyrost podaży na polskim rynku handlowym spodziewany jest w latach 212 oraz 213. W 28 roku podaż powierzchni handlowej wzrosła o ponad 84 tys. m kw., z czego 1% przypadło na powierzchnię handlową zlokalizowaną w rozbudowywanych obiektach. W porównaniu do ubiegłego roku odnotowano 1,6% wzrost podaży. Ten stosunkowo niski przyrost był wynikiem restrykcyjnej ustawy o wielkopowierzchniowych obiektach handlowych, obowiązującej od września 27 do lipca 28, w skutek której uległ wydłużeniu proces uzyskiwania wymaganych pozwoleń i wiele inwestycji zostało przesuniętych na lata późniejsze. Do największych nowo otwartych centrów handlowych należą między innymi Forum w Koszalinie, Pestka w Poznaniu, centra Focus Mall w Bydgoszczy i Zielonej Górze, Karolinka w Opolu, Pogoria w Dąbrowie Górniczej oraz Alfa w Białymstoku. Pomimo wcześniejszych prognoz przewidujących wzrost zasobów o ponad 1 milion m kw. rocznie w latach , firma DTZ szacuje przyrost nowej podaży w tym okresie na poziomie 8 9 tys. m kw. rocznie. Typy nowoczesnych obiektów handlowych, koniec 28 Utrzymanie konkurencyjnej pozycji na rynku będzie wymagało od nowoczesnych centrów handlowych wprowadzenia wyróżniającej się oferty czy też nowatorskiej koncepcji. W rezultacie powstawać będą innowacyjne i rzadkie na lokalnych rynkach formaty oraz specjalistyczne centra handlowe. Nasycenie nowoczesną powierzchnią handlową w miastach i obszarach metropolitarnych, m kw. / tys. mieszkańców m kw. / tys. mieszkańców Obszar Metropolitarny Podaż nowoczesnej powierzchni handlowej * 18% 7% 1% 1% Centra handlowe Magazyny handlowe Parki handlowe w tys. m kw w mln m kw Centra wyprzedażowe Inne Podaż roczna Podaż skumulowana, *prognoza

3 Warszawa Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice Kraków Szczecin Łódź Popyt Czynsze Popyt na nowoczesną powierzchnię handlową w 28 roku był bardzo silny, co odzwierciedlały niskie stopy pustostanów w centrach handlowych ( ), a także wysoki stopień wynajęcia projektów będących w budowie oraz planowanych. Na polskim rynku pojawiły się nowe marki (m.in. Halfords, Hästens, Cache-Cache, Matinique, Top Shop, Planet Sushi), a sieci już działające utworzyły nowe koncepty np. Bodique i Cortefiel (nowy format grupy Empik Media & Fashion), Massimo Dutti (Inditex), Mohito (Artman) czy Geox (Gino Rossi). Także sieci luksusowe doceniły potencjał polskich klientów i w 28 roku zostały otwarte placówki Blueberry Kids, Caractere, Dyrberg & Kern, Hublot, Kenzo, Mariella Burani, Paul & Shark i Samsonite Blacklabel. Sieci luksusowe otwierają swoje placówki zarówno w centrach handlowych jak i w prestiżowych lokalizacjach przy ulicach handlowych. W 29 roku do Polski wejdą m.in. Moschino, Joop! oraz butik Valentino, natomiast zapowiadany debiut na polskim rynku sieci DKNY został odwołany z powodu kryzysu ekonomicznego. Niektóre sieci handlowe nadal zapowiadają rozwój, chociaż wyraźne jest spowolnienie tempa. Firma DTZ odnotowała ograniczenie liczby planowanych nowych sklepów w stosunku do planów ogłaszanych w połowie 28 roku. Maleje także zainteresowanie otwieraniem placówek w mniejszych miastach. Sieci handlowe chętniej negocjują wynajem lokali, których otwarcie jest przewidziane w dłuższym okresie tj. w latach Spowolnienie w otwarciu nowych placówek nie dotyczy sieci oferujących towary z dolnej półki cenowej, dla których obecna sytuacja ekonomiczna może okazać się bardzo korzystna. Mimo pogarszającej się koniunktury na rynkach handlowych Europy Zachodniej kilka międzynarodowych sieci handlowych planuje wejście na polski rynek w 29 roku. Należą do nich Primark czy TK Maxx. Debiutująca w 28 roku sieć Halfords, która otworzyła pierwszą placówkę we Wrocławiu, planuje także dalszą ekspansję. Sieci handlowe wybierają każdą nową lokalizację ze szczególną ostrożnością, a coraz więcej najemców oczekuje dopłat do aranżacji lokalu. Wolniejszy wzrost sprzedaży i umacniający się kurs Euro mogą spowodować spadek opłacalności niektórych sklepów, co może prowadzić do ich zamknięcia. Dotyczyć to będzie przede wszystkim lokalnych operatorów, ale także ogólnopolskich sieci. DTZ prognozuje stabilizację wskaźników powierzchni niewynajętej. W gorszych obiektach stopa pustostanów może wzrosnąć, wydłuży się także czas poszukiwania nowego najemcy. Należy zauważyć, że w niektórych centrach handlowych kończyć się będą pięcioletnie umowy najmu, a w najlepszych obiektach właściciel będzie mógł wymienić najemców, którzy nie osiągają zadowalających wyników. Czynsze za powierzchnię handlową zależą od wielu czynników, wśród których znajdują się m.in. pozycja centrum na lokalnym rynku, reputacja najemcy, lokalizacja sklepu w centrum handlowym czy wielkość lokalu. Czynsze za najlepsze, 1-metrowe lokale w najlepszych centrach handlowych w ośmiu największych polskich aglomeracjach pozostały stabilne w 28 roku. Najwyższe osiągalne czynsze odnotowano w warszawskich galeriach handlowych (8 9 za m kw. na miesiąc) jak również przy warszawskich ulicach handlowych (9 1 za m kw.) W przeciwieństwie do czynszów w centrach handlowych, stawki najmu za lokale przy głównych ulicach handlowych wzrosły aż w pięciu z ośmiu największych polskich miast i aglomeracji. Główną przyczyną zaobserwowanych wzrostów była ekspansja banków i instytucji finansowych poszukujących lokali na swoje placówki. DTZ prognozuje na 29 dalszą stabilizację stawek najmu zarówno w sektorze centrów handlowych jak i przy ulicach handlowych, do czego przyczynią się: ograniczenie tempa podaży nowych obiektów w dużych miastach, racjonalizacja podaży i popytu w mniejszych miastach oraz ograniczenie ekspansji banków z powodu obecnej sytuacji ekonomicznej. Czynsze za najlepsze lokale, koniec Centra handllowe Główne ulice handlowe Poziom czynszów w 28 w porównaniu z 27 Centra handlowe Ulice handlowe Warszawa stabilne wzrost Wrocław stabilne stabilne Trójmiasto stabilne stabilne Poznań stabilne wzrost Katowice stabilne wzrost Kraków stabilne wzrost Szczecin wzrost wzrost Łódź stabilne stabilne

4 Największe projekty handlowe oddane w 28 roku Największe projekty handlowe planowane na 29 Centrum Powierzchnia najmu Liczba sklepów Centrum Powierzchnia najmu Liczba sklepów Forum Koszalin Koszalin 4 1 Bonarka Kraków Pestka Poznań 42 7 Maximus II Warszawa 6 67 Focus Mall Bydgoszcz 39 1 Galeria Malta Poznań 2 Karolinka Opole Galeria Jurajska Częstochowa 114 Pogoria Dąbrowa Górnicza 3 1 Focus Mall Piotrków Trybunalski 3 12 Alfa Białystok 32 1 Cuprum Arena Lubin Ferio Konin Konin 3 62 Renoma Wrocław Focus Mall Zielona Góra Mega Olimp IV Lublin 31 7 Jantar Słupsk 23 7 Galeria Przymorze Gdańsk 29 6 Galeria Wisła Płock Sfera (rozbudowa) Bielsko-Biała Główne wskaźniki rynkowe, koniec 28 Populacja Podaż istniejąca Górny Śląsk 2 96 Warszawa Trójmiasto 7 8 Łódź 7 46 Kraków 76 47, Wrocław 63 1 Poznań 6 6, Szczecin 41 2 Polska Największe centra handlowe Nasycenie na tys. mieszkańców Podaż planowana Silesia City Center, M1 Czeladź, Forum Gliwice, Trzy Stawy Arkadia, Wola Park, Złote Tarasy, Galeria Mokotów Galeria Bałtycka, Auchan Port Rumia 77 8 Manufaktura, Galeria Łódzka Zakopianka, Galeria Krakowska, M Magnolia Park, Pasaż Grunwaldzki 83 3 Stary Browar, Auchan Swadzim, M Galaxy, Ster, Turzyn / 22 /

5 Definicje DTZ W celu usystematyzowania rynku powierzchni handlowych w Polsce DTZ stosuje następujące definicje: Centrum handlowe - nowoczesny obiekt handlowy o powierzchni wynajmu brutto powyżej m kw. powierzchni handlowej z ponad 1 sklepami, zarządzany przez jeden podmiot. Centra handlowe są klasyfikowane według trzech generacji. Centrum handlowe I generacji stanowi hipermarket (4 % powierzchni najmu) z małą galeria handlowa uzupełniająca jego ofertę. II generacja na rynku centrów to hipermarket z większą galerią handlową (zajmującą około 7% powierzchni najmu całego obiektu). III generację charakteryzuje się większą galerią handlową oraz elementami rozrywki, a także ograniczonym udziałem operatora spożywczego. Park handlowy - kompleks handlowy zlokalizowany na obrzeżach miasta z minimum dwoma średnio- i wielkopowierzchniowymi najemcami. Magazyn handlowy wolnostojący, wielkopowierzchniowy obiekt handlowy typowy dla sieci meblowych, RTV/AGD oraz artykułów budowlanych i wyposażenia wnętrz. Centrum wyprzedażowe - wyspecjalizowane centrum, gdzie producenci oraz sieci handlowe sprzedają po obniżonych cenach nadwyżki produkcyjne i końcówki serii swoich produktów. DTZ w Polsce świadczy pełną gamę usług związanych z rynkiem nieruchomości komercyjnych. Nasza wiedza i doświadczenie buduje przewagę dla klientów w dzisiejszym dynamicznym otoczeniu rynkowym. DTZ jest jedną z wiodących międzynarodowych firm doradczych z zakresu nieruchomości, zatrudniającą na całym świecie ponad 12 osób, w biurach zlokalizowanych w 1 miastach w 4 krajach. Firma działa na rzecz międzynarodowych firm, instytucji finansowych, deweloperów, inwestorów, rządów oraz klientów indywidualnych. DTZ jest obecnie jedną z największych w Polsce firm doradczych na rynku nieruchomości, zatrudniającą ponad 18 specjalistów świadczących usługi z zakresu: doradztwa inwestycyjnego wynajmu powierzchni biurowych, handlowych i magazynowych pozyskiwania gruntów wycen nieruchomości doradztwa i badań rynkowych doradztwa inwestycyjno-budowlanego zarządzania nieruchomościami jak biura, centra handlowe, magazyny oraz centra logistyczne. Główna ulica handlowa - ulica w centrum miasta o dużej koncentracji operatorów handlowych i dużym natężeniu ruchu pieszego. Czynsze za najlepsze lokale najwyższe czynsze płacone w danym okresie czasu przez najemców z sektora moda za atrakcyjny, około 1- metrowy lokal w najlepszych centrach handlowych. Kontakt: Ewa Derlatka - Chilewicz Starszy Analityk Rynku ewa.derlatka-chilewicz@dtz.com DTZ Polska Sp. z o.o. Ul. Złota 9, -12 Warsaw Tel Fax info@dtz.com Planowana galeria handlowa Alchemia w Lublinie