Opinia. na temat projektu założeń projektu zmiany ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Transkrypt

1 22 maja 2012 r. Ewa Bończak-Kucharczyk Opinia na temat projektu założeń projektu zmiany ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw Założenia przygotowane zostały przez Ministerstwo Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej i noszą datę 24 kwietnia 2012 r. Przewidziano w nich zmiany przepisów dotyczących mieszkaniowego zasobu gminy oraz rozszerzenie możliwości stosowania najmu okazjonalnego, który ma obecnie zastosowanie wyłącznie do osób fizycznych, a który miałby być stosowany także przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą, przy czym po zmianie nadal najem okazjonalny stosowany ma być wyłącznie w lokalach stanowiących własność prywatną. Głównym celem proponowanych zmian jest jak napisano próba rozwiązania poważnego problemu społecznego, jakim jest niski stopień zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób realnie najuboższych wynikający z małej elastyczności w gospodarowaniu publicznym zasobem mieszkaniowym, deficytu lokali w zasobie oraz ograniczonych możliwości adekwatnego do potrzeb zaadresowania wsparcia. Założenia obejmują 16 propozycji różnych zmian, które jednak nie bardzo realizują tak zakreślony cel. Poniżej omówiono po kolei te propozycje. 1. Zmiana definicji mieszkaniowego zasobu gminy i publicznego zasobu mieszkaniowego Zaproponowano zmianę definicji zasobu mieszkaniowego gminy i objęcie nią wyłącznie lokali, w stosunku do których gminie przysługuje prawo własności oraz tych, które pozostają w jej posiadaniu samoistnym. Przestaną zatem wchodzić w skład tego zasobu lokale stanowiące własność gminnych osób prawnych oraz spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy oraz lokale pozostające w samoistnym posiadaniu tych osób prawnych i spółek. Proponuje się także zmianę definicji publicznego zasobu mieszkaniowego w taki sposób, by w skład publicznego zasobu mieszkaniowego wchodziły lokale stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego i Skarbu Państwa. Oznacza to, że w skład tego zasobu przestaną wchodzić lokale stanowiące własność osób prawnych Skarbu Państwa, powiatu i samorządowego województwa. Już w tej propozycji pierwszej zmiany pojawia się pewien błąd, gdyż dotychczas publiczny zasób mieszkaniowy składał się z mieszkaniowego zasobu gmin (zdefiniowanego odrębnie i inaczej niż pozostałe) oraz z mieszkaniowych zasobów pozostałych jednostek samorządu terytorialnego i Skarbu Państwa, składających się z lokali stanowiących własność tych podmiotów oraz z lokali stanowiących własność osób prawnych należących do tych podmiotów (nie wchodziły w skład tych zasobów lokale stanowiące własność spółek handlowych utworzonych z udziałem tych podmiotów, ani lokale pozostające w samoistnych posiadaniu tych podmiotów bądź ich osób prawnych).

2 W wyniku proponowanych zmian mieszkaniowy zasób gminy i pozostałe części publicznego zasobu mieszkaniowego upodobnią się do się pod względem składników, ale z proponowanych zmian definicji mieszkaniowego zasobu gminy wynika, że do tego zasobu wchodzić będą nadal lokale znajdujące się w samoistnym posiadaniu gminy, natomiast z proponowanej definicji publicznego zasobu mieszkaniowego wynika, że nie będą, gdyż w skład publicznego zasobu mieszkaniowego wejść mają tylko lokale stanowiące własność (wszystkich bez wyjątku) jednostek samorządy terytorialnego. Proponowane definicje są więc niespójne (a nawet sprzeczne). Chyba, że założy się, iż część mieszkaniowego zasobu gminy (w postaci lokali znajdujących się w samoistnym posiadaniu gminy) nie będzie wchodziła w skład publicznych zasobów mieszkaniowych. O tym jednak nie ma mowy w projekcie założeń i trudno powiedzieć, czemu miałoby to służyć. W projekcie założeń napisano, że w konsekwencji proponowanych zmian gminy będą realizować politykę mieszkaniową wykorzystując własny zasób oraz zasób, którym władają tak, jak właściciele. A także, że skutkiem takiej deregulacji będzie wejście gmin w relacje rynkowe w zakresie realizacji polityki mieszkaniowej, czego z kolei skutkiem ma być rozszerzenie instytucji podnajmu, w szczególności w odniesieniu do gmin, które posiadają niewielki zasób mieszkaniowy. Można jednak zauważyć, że na skutek proponowanych zmian zmniejszy się zarówno mieszkaniowy zasób gminy, jak i ulegną zmniejszeniu zasoby mieszkaniowe Skarbu Państwa, powiatu i województwa. A to raczej zmniejszy niż zwiększy możliwości realizacji polityki mieszkaniowej przez gminy i inne podmioty publicznoprawne. Zmiana nie powoduje też wprost żadnego skutku w postaci wejścia gmin w relacje rynkowe i rozszerzenia stosowania przez gminy instytucji podnajmu, gdyż pozycja gminy na rynku nie ulega zmianie, a jedyne relacje rynkowe jakie omawiane zmiany mogą wywołać, to zmiana relacji między gminą a jej spółkami i należącymi do niej osobami prawnymi, które są właścicielami lokali mieszkalnych. (Dotyczy to zresztą nie tylko gmin, ale także pozostałych jednostek samorządu terytorialnego i Skarbu Państwa, o czym w omawianych założeniach nie wspomniano.) Samo wyłączenie lokali stanowiących własność wymienionych wcześniej spółek handlowych i osób prawnych z publicznych zasobów mieszkaniowych powoduje za to, że lokale te (o ile poddane zostaną procesowi urynkowienia czynszu) nie będą wykorzystywane na potrzeby osób ubogich (co podobno jest celem projektowanych zmian). 2) Wprowadzenie dla gmin i innych jednostek samorządu terytorialnego obowiązku zawierania umów na czas oznaczony, nie krótszy niż rok i nie dłuższy niż 5 lat. Zgodnie z omawianymi założeniami, proponowana zmiana umożliwić ma weryfikację dochodów najemców i pozwolić na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób rzeczywiście niebędących w stanie samodzielnie zapewnić sobie mieszkania (osoby ubogie, osoby opuszczające dom dziecka, itp.). Niestety propozycja zmiany w ogóle nie rozwiązuje zasygnalizowanego problemu, jakim jest brak możliwości sprawdzenia dochodów najemców, za to generuje nowe problemy. Do weryfikacji dochodów nie jest bowiem potrzebna zmiana przepisów wprowadzająca obowiązek zawierania umów najmu lokali mieszkalnych na czas oznaczony i to przez wszystkie jednostki samorządu terytorialnego (nie podano dlaczego wyłączono z tego obowiązku Skarb Państwa).

3 Potrzebne jest natomiast wprowadzenie przepisu umożliwiającego raz na jakiś czas sprawdzenie dochodu gospodarstw domowych najemców (jak to ma obecnie miejsce w towarzystwach budownictwa społecznego). Najem na czas oznaczony służyć ma temu, żeby zbyt bogaci najemcy opróżnili lokal, który miałby zostać następnie wynajęty osobom uboższym. Zgodnie z założeniami możliwe będzie w niektórych przypadkach przedłużenie umowy najmu (faktycznie chodzi o nawiązanie nowej umowy najmu na następny okres) o ile byli najemcy spełnią warunki ustalone np. w stosownych uchwałach organów stanowiących jednostek samorządu terytorialnego. (Podając jako przykład stosowne uchwały organów stanowiących, nie podano w jaki jeszcze sposób owe warunki mogłyby być ustalane.) Takie rozwiązanie wydaje się generować podobny problem, jaki dotychczas występował w lokalach socjalnych, skąd w świetle przepisów należało eksmitować osoby, które przekroczyły choćby o 1 zł ustalony limit dochodów (bo nie można było z nimi podpisać kolejnej umowy najmu lokalu socjalnego więc po wygaśnięciu umowy najmu takiego lokalu stawały się one osobami bez tytułu prawnego). Chociaż wiadomo było, że takie osoby nie są w stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych na zasadach rynkowych. W podobnej sytuacji mogą się znaleźć osoby wynajmujące wszystkie lokale stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego po wygaśnięciu umów najmu zawartych na czas oznaczony. Burzy to także stabilność zamieszkiwania i może dotykać osób starszych, niesprawnych i z różnych innych powodów wymagających pomocy, których dochody nie plasują się jednak w grupie dochodów najniższych. Aby tego uniknąć należałoby zamiast opisanych zmian zaproponować, oprócz przepisów umożliwiających poznawanie dochodów gospodarstw domowych najemców, przepisu umożliwiającego (lecz nie nakazującego) wymówienie umowy najmu w przypadku gdy osiągane dochody wyraźnie przekraczają ustalony limit. A dodatkowo pozostaje alternatywa wprowadzenia przepisu umożliwiającego podniesienie czynszu osobom przekraczającym ustalony limit dochodów, którym nie wypowiedziano umowy najmu. Przewidziano ponadto, że zgodnie z zasadą ochrony praw nabytych, proponowana zmiana będzie się odnosić wyłącznie do umów najmu zawieranych po wejściu w życie ustawy, a do wcześniejszych umów będą miały zastosowanie przepisy dotychczas obowiązujące. Chociaż pod względem prawnym rozwiązanie to jest prawidłowe i nie należy stosować innego, to jednak można zauważyć, że większość aktualnych zasobów gmin wynajmowana jest na czas nieoznaczony (lokale socjalne wynajmowane na czas oznaczony stanowią tam mniejszość), a liczba opróżnianych mieszkań wynajmowanych na czas nieoznaczony jest relatywnie niewielka (i radykalnie mniejsza niż liczba mieszkań zbywanych na rzecz najemców mających umowy zawarte na czas nieoznaczony). A przy tym gminy nie budują zbyt wielu mieszkań przeznaczonych do wynajmowania na czas nieoznaczony. Zatem proponowane zmiany nie zapewniają w najbliższym czasie jakiejś znaczącej poprawy w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ubogich mieszkańców. Odrębnej uwagi wymaga proponowany okres, na jaki zawierane miałyby być umowy najmu. Wydaje się on zbyt krótki, a przy tym jeśli sprawdzenie wysokości dochodów gospodarstwa domowego

4 najemcy miałoby następować wyłącznie w związku z upływem okresu trwania umowy, to okres pięcioletni wydaje się za długi. Można też zauważyć, że omawiana propozycja w ogóle nie liczy się z kosztami ponoszonymi przez gminy i inne jednostki samorządu terytorialnego na obsługę najemców. Tymczasem trzeba będzie co i rusz ponawiać (często bez potrzeby) te same czynności, a także wykonywać nowe, związane z ustaleniem, czy zawrzeć kolejną umowę najmu, oraz związane z eksmitowaniem byłych najemców. Wyłączenie Skarbu Państwa z proponowanych regulacji powoduje dodatkowo, że starosta będzie musiał w tym samym czasie stosować inne zasady dla lokali mieszkalnych stanowiących własność powiatu, a inne dla lokali mieszkalnych stanowiących własność Skarbu Państwa, którymi w imieniu Skarbu Państwa gospodaruje. 3) Wprowadzenie zasady, że podstawowa stawka czynszu w publicznym zasobie mieszkaniowym powinna pokrywać co najmniej koszty związane z utrzymaniem nieruchomości W świetle omawianych założeń, w obowiązującym stanie prawnym zagadnienie to nie jest przedmiotem regulacji ustawowej. A proponowana zmiana polega na wprowadzeniu przepisów, zgodnie z którymi wysokość stawek czynszu najmu właściciel zasobu będzie mógł ustalać na dwa sposoby: 1) podstawowa stawka czynszu dla danej jednostki terytorialnej (np. dzielnicy lub całej gminy) nieuwzględniająca prognozowanych obniżek czynszu przysługujących najemcom, pozwala na pokrycie co najmniej kosztów związanych z utrzymaniem wszystkich lokali znajdujących się w tej jednostce. 2) podstawowa stawka czynszu dla nieruchomości zabudowanej budynkiem wielolokalowym nieuwzględniająca prognozowanych obniżek czynszu przysługujących najemcom, pozwala na pokrycie co najmniej kosztów związanych z utrzymaniem lokali znajdujących się w tej nieruchomości. Rzecz jednak w tym, że obowiązujące obecnie regulacje w ogóle nie posługują się terminem podstawowa stawka czynszu, więc nie wiadomo, o co dokładnie chodzi. Natomiast w świetle art. 2 ust. 1 pkt 8a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowych zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, wydatki związane z utrzymaniem lokalu stanowiące podstawę uzasadnienia podwyżki czynszu (gdy roczny czynsz po podwyżce przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu) ustalane są proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku. Za to w świetle art. 7 ust. 1 tej ustawy stawka czynszu w lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego liczona jest na 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu, przy czym ustala ją właściciel z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności: 1) położenia budynku; 2) położenia lokalu w budynku; 3) wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu; 4) ogólnego stanu technicznego budynku. Zatem, według tych przepisów nie ma żadnej stawki podstawowej. Są za to różne stawki czynszu (których wysokość zależy od ww. czynników). Co prawda gminy często posługują się pojęciem tzw. stawki bazowej (ewentualnym odpowiednikiem stawki podstawowej), w stosunku do której

5 pozostałe stawki czynszu zwiększa się lub zmniejsza w zależności od podanych w ustawie czynników, ale nie jest to termin ustawowy. Tymczasem proponując zmiany ustawy należy albo stosować terminy przyjęte w zmienianej ustawie, albo zaproponować wprowadzenie do ustawy definicji nowych terminów. Jednakże w omawianym przypadku niewiele to da, gdyż przepisy dotyczące zróżnicowania stawek czynszu dotyczą wyłącznie stawek służących do ustalenia, jaki czynsz ma obowiązywać w chwili podpisywania umowy najmu. Przepisy te nie są w żaden sposób powiązane z przepisami dotyczącymi podwyżek czynszu, które mogą, a nawet powinny być wprowadzane wtedy, gdy czynsz nie wystarcza na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, które z kolei liczy się proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali, a nie w zależności od cech lokalu lub budynku. Zatem czynsz po podwyżce może już mieć wysokość całkiem niezależną od cech lokali i budynków wymienionych w art. 7 ust. 1 ustawy. Nie jest też jasne, czy propozycja zmian w ustawie dotyczyć ma całego publicznego zasobu mieszkaniowego (jak napisano w tytule), czy tylko mieszkaniowego zasobu gminy (jak napisano w tekście). Zatem, niezależnie od intencji, jakie przyświecały propozycji zmiany przepisów zawartej w omawianych założeniach, zaproponowane rozwiązanie nie jest prawidłowe pod względem legislacyjnym i powinno być jakoś skorelowane z przepisami dotyczącymi podwyższania czynszu. W założeniach napisano, że celem projektowanych rozwiązań prawnych jest zapewnienie właścicielowi zasobu elastyczności w określaniu podstawowych stawek czynszu przy uwzględnieniu faktu, iż czynsze mają pokrywać faktyczne koszty związane z utrzymaniem lokali. Można zauważyć, że obecnie gminy (choć nie zawsze z tego korzystają) mogą w ramach własnych regulacji ustalić stawki czynszu w lokalach wynajmowanych na czas nieoznaczony w takiej wysokości, aby czynsz pokrywał wszystkie koszty utrzymania tej części zasobu i nawet jeszcze zapewniał zysk. Podobnie można ustalić stawki czynszu w pozostałych publicznych zasobach mieszkaniowych. Nie odniesiono się jednak do czynszu za lokale socjalne, a proponując (w jednym z dalszych punktów omawianych założeń) wprowadzenie najmu socjalnego (zamiast stosowanego obecnie wynajmowania lokali socjalnych), także nic nie wspomniano o czynszu. Zatem należy przyjąć, że propozycje zawarte w omawianym pkt 3 założeń dotyczą także czynszu za lokale socjalne, którego stawki ustalane byłby w taki sam sposób jak dla pozostałych lokali (przy czym ubodzy najemcy mieliby dostawać obniżki czynszu). Z jednej strony spowoduje to drastyczny wzrost czynszów za lokale wynajmowane dotychczas jako socjalne gdyż obecnie obowiązujące przepis art. 23 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów nakazuje ustalać stawki czynszu za lokale socjalne na poziomie nieprzekraczającym połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w lokalach wynajmowanych na czas nieoznaczony. A z drugiej powoduje, że w całym mieszkaniowym zasobie gminy, po zastosowaniu obniżek czynszów wpływy z czynszów zawsze będą niższe od kosztów utrzymania i remontów zasobu (nawet jeśli tzw. stawka podstawowa, czy też bazowa ustalona zostanie na poziomie przewyższającym koszty utrzymania lokali (obojętnie czy całego zasobu mieszkaniowego, czy lokali położonych w danej nieruchomości).

6 Jak napisano w założeniach, dostrzegając potrzeby najemców o niskich dochodach, utrzymany będzie system obniżek czynszu, o których mowa w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, stosowany w stosunku do podstawowych stawek czynszów, a dodatkowe wsparcie stanowić będzie system dodatków mieszkaniowych. Nie odniesiono się jednak do jednoczesnego stosowania obniżek czynszu i dodatków mieszkaniowego. Tymczasem oba te instrumenty adresowane są do prawie takich samych grup dochodowych najemców. Ponadto, jeśli przepisy dotyczące podwyższania czynszu nie ulegną zmianie, to po podwyżce nie będzie już mnożna mówić o obniżkach czynszu stosowanych w stosunku do podstawowych stawek czynszu. Jako że stawki te (lub inne) będą obowiązywały tylko przy nawiązywaniu najmu. Powołując się na konieczność przygotowań organizacyjnych zaproponowano długie vacatio legis dla omawianych przepisów. Wydaje się jednak, że istotniejszym, choć nie wymienionym powodem był tu zapewne przewidywany gwałtowny wzrost czynszów za lokale mieszkalne wchodzące w skład publicznych zasobów mieszkaniowych lub zasobów mieszkaniowych gmin (bo jak wspomniano wcześniej zakres proponowanego stosowania nowych przepisów nie jest w tym przypadku jasny). 4) Oddanie do wyłącznej właściwości sądu orzekania o uprawnieniach do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu Zamieszczona w tym punkcie założeń propozycja sprowadza się w istocie do wyeliminowania z ustawy o ochronie praw lokatorów przepisu art. 14 ust. 4 obligującego sąd do przyznawania prawa do lokalu socjalnego określonym kategoriom osób. Skutkiem takiej zmiany byłoby to, że sąd, nie będąc już związany nakazem zawartym w tym przepisie miałby możliwość każdorazowego badania sytuacji majątkowej i rodzinnej konkretnego eksmitowanego lokatora i podjęcia decyzji o przyznaniu prawa do najmu socjalnego lokalu na podstawie art. 14 ust. 3 ustawy. Zmiana ta wydaje się słuszna, zwłaszcza biorąc pod uwagę iż obecnie w stosunku do sporej grupy eksmitowanych osób nie stosuje się przepisu art. 14 ust. 4. Bowiem ustawą z dnia 17 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 281, poz. 2783, z późn. zm.), do art. 14 dodany został ust. 7, zgodnie z którym przepisu ust. 4 nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego. 5) Wprowadzenie w odniesieniu do lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego rozwiązań szczególnych w stosunku do przepisów ustawy Kodeks cywilny dotyczących wstąpienia w najem po śmierci najemcy Propozycja zawarta w założeniach przewiduje dodanie (zapewne w Kodeksie cywilnym, choć nie jest to całkiem jasne) przepisu, który wyłączy stosowanie art. 691 k.c. (regulującego wstępowanie w najem po śmierci najemcy) w przypadku śmierci najemcy lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. W tym przypadku zmianą mają być objęte nie tylko lokale stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego, ale też lokale stanowiące własność Skarbu Państwa.

7 Wstąpienie w najem z mocy art. 691 k.c. dotyczy obecnie tylko lokali wynajmowanych na czas nieoznaczony, lub ewentualnie na czas oznaczony ale niebędących lokalami socjalnymi. Zgodnie bowiem z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2010 r., III CZP 51/10: Na podstawie art k.c. nie można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego, o którym mowa w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)." W świetle omawianych założeń wstępowanie w najem ma w publicznych zasobach mieszkaniowych zostać częściowo zastąpione nawiązywaniem po wygaśnięciu umowy najmu (wraz ze śmiercią najemcy) nowej umowy najmu z małżonkiem niebędącym współnajemcą lokalu, dziećmi najemcy i jego współmałżonka, innymi osobami, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osobą, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci ale tylko wtedy gdy osoby te spełniają kryterium dochodowe określone przez publicznego właściciela mieszkań (w uchwale organu stanowiącego jednostki samorządu terytorialnego i nie wiadomo w jakiej formie, zapewne zarządzenia wojewody, w przypadku Skarbu Państwa). Wymienionym osobom, spełniającym to kryterium dochodowe ma zostać przyznane roszczenie o zawarcie umowy najmu wskazanego lokalu. Wskazany lokal to albo ten sam lokal, w którym osoby te mieszkały dotychczas, albo jakiś inny. Przewiduje się bowiem, że wynajmujący będzie mógł zaoferować zawarcie umowy najmu także innego lokalu spełniającego wymogi dla lokalu zamiennego, przy czym odmowa zawarcia zaoferowanej przez wynajmującego umowy będzie równoznaczna z koniecznością opróżnienia zajmowanego mieszkania w terminie 6 miesięcy od dnia otrzymania oferty. Wynajmujący będzie zobowiązany przedstawić propozycję umowy najmu w terminie 6 miesięcy od dnia otrzymania oświadczenia woli o zawarcie umowy najmu lokali. Nie napisano, jak omawiana propozycja ma się do przepisu art. 21 ust. 3 pkt 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, który umożliwia gminie i innym jednostkom samorządu terytorialnego ustalenie w ramach zasad wynajmowania ich lokali mieszkalnych także zasad postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy. Poza tym, propozycja ta wydaje się nieskorelowana z propozycją zawierania umów na czas oznaczony (zawartą w pkt 2 założeń), gdyż realizacja propozycji zawierania umów na czas oznaczony od 1 do 5 lat oraz wprowadzenie najmu socjalnego wyeliminują zapewne możliwość wstąpienia w najem jakiegokolwiek lokalu wynajmowanego na czas oznaczony, a wchodzącego w skład publicznych zasobów mieszkaniowych (lub zasobów mieszkaniowych gmin bądź zasobów także innych jednostek samorządy terytorialnego). Kompletnie nie koresponduje to z zawartą w założeniach propozycją, by gdy najemca zmarł przed dniem wejścia w życie projektowanej ustawy zastosowanie miały aktualnie obowiązujące przepisy, a nowe miały zastosowanie dopiero gdy prawo wstąpienia w najem powstało po dniu wejścia w życie projektowanych rozwiązań (bo wtedy obowiązywać maja także przepisy nakazujące zwieranie umów na czas oznaczony).

8 Osoby, z którymi nie zawarto umowy najmu obowiązane będą opróżnić lokal i będą traktowane jak osoby bez tytułu prawnego, bo pozostając w dotychczas zajmowanym lokalu mają uiszczać opłaty w wysokości czynszu, jaki byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. A po upływie terminu, w którym lokal mieszkalny powinien zostać opróżniony powinno zostać wytoczone powództwo o orzeczenie przymusowego opróżnienia lokalu przez te osoby. Niestety zmuszane do opróżnienia lokalu mogą w praktyce być także osoby, z którymi powinna zostać zawarta umowa najmu, ale z różnych przyczyn wynajmujący nie chce tego zrobić. Osobom takim przysługuje bowiem roszczenie o zawarcie umowy najmu, którego mogą dochodzić na drodze sądowej. To zaś zajmie więcej czasu niż okres w jakim powinny opróżnić mieszkanie osoby niemające takiego roszczenia. Podano, że projektowane rozwiązanie pozwoli na przeznaczenie dla osób potrzebujących lokali komunalnych zwalnianych przez zmarłych najemców, a ponadto umożliwi lepsze dopasowanie posiadanego zasobu mieszkaniowego do potrzeb lokalnej społeczności, np. w przypadku, gdy po śmierci najemcy w lokalu o powierzchni użytkowej 70 m 2 pozostaje jedna osoba uprawniona do zawarcia umowy najmu. Takie cele z powodzeniem mogłyby zostać osiągnięte bez uciekania się do projektowanych rozwiązań. Wystarczyłoby wprowadzenie przepisu umożliwiającego sprawdzenie dochodów i w zależności od wyboru właściciela umożliwiającego mu albo zastosowanie podwyżki czynszu, albo zaproponowanie wynajęcia innego lokalu (ze skutkiem rozwiązania umowy najmu na lokal dotychczasowy), albo też wypowiedzenie umowy najmu osobom o wysokich dochodach z zastosowaniem takiego okresu wypowiedzenia, by osoby te mogły sobie znaleźć inny lokal. Przedstawiona w założenia propozycja nie spełnia tego warunku gdyż w jej świetle umowa najmu ma wygasać z chwilą śmierci najemcy. 6) Dopuszczenie stosowania formuły najmu okazjonalnego lokali mieszkalnych również przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą (z wyłączeniem lokali z publicznego zasobu mieszkaniowego) Powyższa propozycja ma zapewne wychodzić naprzeciw potrzebom osób zajmujących się prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali i pomieszczeń, gdyż obecnie najem okazjonalny ma zastosowanie tylko do osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Propozycja została jednak sformułowana źle. Należy bowiem podkreślić, że aktualnie obowiązujące przepisy o najmie okazjonalnym są w całości wadliwe, gdyż uzależniają treść stosunku prawnego (najmu okazjonalnego) od późniejszego zachowania jednej ze stron tego stosunku (wynajmującego), a konkretnie od tego, czy zgłosi on fakt zawarcia umowy najmu okazjonalnego w urzędzie skarbowym. Zatem zawierając umowę najmu najemca nie wie, czy na pewno będzie to umowa najmu okazjonalnego, czy też zwykła umowa najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony. W dodatku najemca nie ma na to żadnego wpływu. Tych wad przedstawiona w założeniach propozycja nie eliminuje. Co więcej, w tytule napisano, że chodzi o możliwość stosowania najmu okazjonalnego przez podmioty gospodarcze. Tymczasem z przedstawionego opisu wynika, że naprawdę chodzi jedynie o to, by podmioty te mogły skorzystać z tych przepisów o najmie okazjonalnym, które przewidują załączanie przez najemcę do umowy najmu oświadczeń w formie aktu notarialnego, w których

9 najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu, jakie mu przedstawia wynajmujący po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu. 7) Wprowadzenie najmu socjalnego lokali mieszkalnych W tym punkcie założeń napisano najpierw, że: Obecnie w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego zawarte są przepisy określające zarówno definicję lokalu socjalnego, jak też zasady najmu takich lokali. Wymagania zawarte w ustawie powodują, że gminy do których należy ustawowy obowiązek zapewnienia lokali socjalnych mają problemy z wywiązywaniem się z tego obowiązku. W konsekwencji gminy wypłacają wysokie odszkodowania osobom uprawnionym tj. zwłaszcza prywatnym właścicielom i spółdzielniom mieszkaniowym. Jednakże, jak się wydaje, to nie wymagania zawarte w ustawie powodują, że gminy mają problemy z wywiązaniem się z obowiązku zapewniania lokali socjalnych, ale problemy te wynikają po prostu z braku dostatecznej liczby lokali socjalnych. Przedstawiona w założeniach propozycja rozwiązuje za to inne problemy, związane z adresowym wydzielaniem w mieszkaniowym zasobie gminy lokali socjalnych (powodującym konieczność zmiany uchwały za każdym razem, gdy trzeba do wydzielonych w ten sposób lokali socjalnych dodać nowy lokal, lub gdy chce się by jakiś lokal socjalny przestał takim być), a także problemy związane z koniecznością eksmitowania dotychczasowych najemców lokali socjalnych po wygaśnięciu umowy najmu zawieranej z zasady na czas oznaczony (w sytuacji, gdy względy praktyczne nakazywałyby tego nie robić, bo np. sąd zapewne przyzna im prawo do lokalu socjalnego, a byli najemcy nie są w stanie samodzielnie sfinansować pełnych kosztów zamieszkania). Proponuje się rezygnację ze stosowania pojęcia lokal socjalny (i usunięcie z ustawy definicji takiego lokalu) oraz zastąpienie przepisów dotyczących lokali socjalnych przepisami o najmie socjalnym. Chociaż propozycja tego rodzaju idzie, jak się wydaje, w dobrym kierunku (a przynajmniej rozwiązuje opisane wcześniej problemy), to jednak jej wadą jest brak jakichkolwiek informacji, na czym konkretnie ów najem socjalny miałby polegać. Ale za to z góry przesądzono, że prowadzi on do bardziej elastycznego zawierania przez gminę umów najmu socjalnego (na każdy lokal mieszkalny), co powinno pozwolić na zmniejszenie skali problemów związanych z niedoborem lokali socjalnych wg obecnie obowiązujących wymagań. To ostatnie stwierdzenie wydaje się dość gołosłowne, gdyż liczba lokali od tego nie przyrośnie, a obecnie gminy mogą wykorzystać jako lokal socjalny każdy opróżniony lokal wynajmowany wcześniej na czas nieoznaczony, a także mogą budować nowe lokale socjalne (choć najczęściej ze względu na niemożliwość obniżenia standardu budowanych obecnie lokali podkreślają, że budowa nowych lokali socjalnych nie ma sensu ekonomicznego). 8) Wprowadzenie definicji miejscowości pobliskiej W związku z tym, że ustawa z dnia 31 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy Kodeks postępowania cywilnego wprowadziła możliwość zapewnienia pomieszczeń tymczasowych w miejscowości pobliskiej, ale nie wprowadziła do ustawy o ochronie praw lokatorów definicji takie miejscowości, proponuje się uzupełnić przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i

10 o zmianie Kodeksu cywilnego o taką definicję. (Ma to też umożliwić realizację propozycji zawartej w pkt 9 założeń.) Zaproponowano, by (inaczej niż w dotychczasowej praktyce i inaczej niż w definicjach miejscowości pobliskiej zawartych w innych obowiązujących ustawach), uznać za miejscowość pobliską każdą miejscowość położoną w powiecie, w którym znajduje się lokal lub w powiecie graniczącym z tym powiatem. Chociaż samą propozycję umieszczenia w ustawie o ochronie praw lokatorów definicji miejscowości pobliskiej można uznać za ze wszech miar słuszną, to jednak zaproponowane terytorialne rozwiązanie wydaje się co najmniej dyskusyjne. A przy tym nie starano się uzasadnić, dlaczego proponuje się objęcie definicją tak dużego terytorium w kontekście wykonywania zadania własnego w zakresie dostarczania pomieszczeń tymczasowych przez pojedyncze gminy. 9) Możliwość rozwiązania umowy najmu w sytuacji, gdy najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w tej samej miejscowości, ale również i w miejscowości pobliskiej Zawarty w założeniach opis do podanej wyżej propozycji zawiera jedynie konstatację, że: Aktualnie właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. Natomiast w wielu przypadkach osoby zajmują mieszkania gminne, posiadając równocześnie tytuł prawny o innego lokalu, często nawet do domu jednorodzinnego w miejscowości położonej niedaleko od swojego miejsca zamieszkania. Nie wiadomo zatem, czy propozycja ma się odnosić tylko do lokali, w których czynsz jest w skali roku niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, czy także do innych. I nie wiadomo, jaki ma być związek tej propozycji z zawartą w tych samych założeniach propozycją by umową najmu lokali mieszkalnych stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego zawierana była na czas oznaczony od 1 do 5 lat. A trzeba zauważyć, że przytoczony wyżej przepis znalazł się w ustawie dlatego, że umożliwia ona wypowiedzenie przez właściciela umowy najmu lokalu mieszkalnego (zawieranej w myśl art. 5 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów w lokalach stanowiących własność jednostek terytorialnego z reguły na czas nieoznaczony) jedynie z przyczyn określonych w ustawie. Poza tym, napisano, że przyjęcie tej propozycji pozwoli gminom na odzyskanie dodatkowych lokali mieszkalnych i ich przeznaczenie dla najbardziej potrzebujących. Zatem celem nie była tu ingerencja w zasoby należące do innych właścicieli, a jedynie umożliwienie gminom opróżnienia części lokali wchodzących w skład mieszkaniowych gmin. Jest to zatem kolejna, zawarta w omawianych założeniach propozycja, w której zaproponowane rozwiązania nie realizują sygnalizowanych celów, bądź nie rozwiązują tych problemów, jakie niby mają rozwiązywać. Zwraca też uwagę użycie terminu odzyskanie mieszkań, wskazujące na to, że twórcy założeń uważają, iż każdy lokal mieszkalny wynajęty przez gminę (zwłaszcza na czas nieoznaczony), to lokal stracony, który trzeba odzyskiwać poprzez jego opróżnianie.

11 Generalnie, wskazane byłoby umożliwienie rozwiązywania umów najmu z tego powodu, że najemca ma tytuł prawny do innego lokalu, w którym może zamieszkać ale tylko w odniesieniu do lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy (bo tylko gmina ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe gospodarstw o niskich dochodach i tylko ona musi z tego względu stosować czynsze niepokrywające kosztów utrzymania i remontów lokali lub całego swojego zasobu mieszkaniowego) oraz tylko do lokali wynajmowanych na czas nieoznaczony (bo w przypadku wynajmowania lokali na czas oznaczony nie należałoby raczej z tego powodu nawiązywać umowy najmu na kolejny okres). 10) Określenie w ustawie minimalnych progów dochodowych uprawniających do ubiegania się o najem lokalu komunalnego. Chociaż wyżej napisano, że chodzi o najem lokalu komunalnego (a taki lokal nigdzie nie został zdefiniowany i termin ten może dotyczyć np. wszystkich lokali stanowiących własność wszystkich jednostek samorządu terytorialnego), to z opisu wynika, że chodzi o lokal wchodzący w skład mieszkaniowego zasobu gminy. W założeniach błędnie podano, że; Obecnie art. 21 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, pozostawia w kompetencji rady gminy wskazanie czynników branych pod uwagę przy określaniu wysokości dochodu gospodarstwa domowego, a także kwoty czy limitu kwoty dochodów, która uzasadnia rozpatrywanie wniosku o nawiązanie najmu lokalu z zasobu mieszkaniowego gminy. Bowiem art. 21 ust. 3 pkt 1 tej ustawy mówi jedynie o tym, że uchwalając zasady wynajmowania lokali mieszkalnych rada gminy ma ustalić m.in. wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu. Nie ma tam więc mowy o wskazywaniu żadnych czynników, jakie należy brać pod uwagę przy określaniu wysokości dochodu gospodarstwa domowego. (Prawdą jest natomiast, że wobec braku w ustawie definicji dochodu gospodarstwa domowego wskazane jest podanie takiej definicji w uchwale, po to, żeby wiadomo było do czego się ustalone limity dochodu odnoszą). Proponowana w założeniach zmiana polega na ustaleniu w ustawie minimalnego progu dochodowego przypadającego na członka gospodarstwa domowego najemcy (uprawniającego do ubiegania się o najem lokalu mieszkalnego) na poziomie 25 % przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w województwach, bez wypłat z zysku lub nadwyżki bilansowej w spółdzielniach, z uwzględnieniem sfery budżetowej bez dodatkowych wynagrodzeń rocznych, bez Poczty Polskiej Spółki Akcyjnej i Telekomunikacja Polska Spółka Akcyjna ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, na podstawie art. 30 ust. 2 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Jak się wydaje wyjaśnienia wymaga użyty tu termin minimalny próg dochodowy uprawniający do ubiegania się o najem lokalu mieszkalnego przypadającego na członka gospodarstwa domowego. Bo to, co się w założeniach nazywa się minimalnym progiem jest w świetle ustawy progiem maksymalnym. Zatem istota propozycji zawartej założeniach polega na tym żeby zakazać gminie ustalenia maksymalnego progu dochodów umożliwiającego ubieganie się o wynajęcie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy na poziomie niższym niż próg dochodowy ustalony w ustawie. Należy więc odpowiednio skorygować zamieszczone w założeniach opisy.

12 Jak napisano dalej, rada gminy będzie mogła określić w uchwale próg wyższy od wskazanego w ustawie, w szczególności w przypadkach dotyczących wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającej: - oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas oznaczony, - przedłużenie umowy na następny okres po upływie oznaczonego w niej czasu oraz - zawarcie umowy najmu w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego. Jak się wydaje, propozycje tego rodzaju są wyrazem nieufności, czy gminy potrafią formułować odpowiednio swoje polityki mieszkaniowe i przypadkiem nie zaniżają zbytnio progów dochodowych umożliwiających ubieganie się o wynajęcie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu danej gminy. Należy więc przyznać, że progi dochodowe są dla gmin instrumentem umożliwiającym udzielanie pomocy mieszkaniowej tylko części gospodarstw domowych, które tego potrzebują i zasadnicze skracanie kolejki osób oczekujących na wynajęcie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Jednakże prawidłowym działaniem gmin byłoby ustalanie najpierw, jakie są dochody mieszkańców gminy, ile należy wydać na pokrycie w danej gminie kosztów zamieszkania na zasadach rynkowych i jak wyglądają w tej gminie niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe, a następnie ustalenie odpowiednio do tego, jakie dochody na osobę (i to w zależności od liczby członków gospodarstwa domowego) uniemożliwiają zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w danej gminie. Na takim właśnie poziomie powinny zostać ustalone progi dochodowe umożliwiające ubieganie się o wynajęcie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu danej gminy. Ustalanie zatem w ustawie zaproponowanego progu dochodowego na podstawie wynagrodzeń w całym województwie (a nie na podstawie dochodów gospodarstw domowych w danej gminie), a przy tym ustalenie jednego progu (tzw. minimalnego) dla wszystkich gospodarstw domowych w danym województwie, niezależnie od liczebności tych gospodarstw, nie jest rozwiązaniem dobrym. 11) Wprowadzenie możliwości rozwiązania umowy najmu lokalu, z jednoczesnym zaoferowaniem lokalu zamiennego w sytuacji, gdy lokal zajmowany ma nieproporcjonalnie dużą powierzchnię w stosunku do liczby zamieszkujących. W tym punkcie założeń zaproponowano wprowadzenie przepisu umożliwiającego wypowiedzeniu umowy najmu lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład mieszkaniowego gminy z tego powodu, że lokal ma nieproporcjonalnie dużą powierzchnię w stosunku do liczby zamieszkujących. Wskazano przy tym, że: Określenie normy powierzchni użytkowej lokalu w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego będzie następowało w stosownej uchwale rady gminy, przy czym norma ta nie będzie mogła przekraczać wskazanej w ustawie górnej granicy, tj. 50 m 2 dla jednej osoby, a w razie zamieszkiwania w lokalu większej liczby osób dla każdej kolejnej osoby zwiększa się normę powierzchni tego lokalu o 25 m 2. A także, że termin wypowiedzenia określony w ustawie ma wynosić 12 miesięcy, jednak gmina będzie mogła określić w uchwale termin dłuższy. Napisano też, że: Wprowadzając kolejną przyczynę uzasadniającą wypowiedzenie, nie zmienia się zasad jego dokonywania (zastrzega się dla tej czynności prawnej formę pisemną oraz wymóg określenia przyczyny wypowiedzenia). Ponadto skuteczność wypowiedzenia umowy z tej przyczyny, uzależniona będzie od jednoczesnego z samym wypowiedzeniem zaoferowania lokatorowi najmu lokalu zamiennego, tj. minimalne wymogi lokalu objętego ofertą wyznaczał będzie art. 2 ust. 1 pkt 6 ustawy.

13 Propozycja ta wydaje się potrzebna, jednakże ma ona znaczenie przede wszystkim w odniesieniu do lokali wynajmowanych na czas nieoznaczony. W odniesieniu do zaproponowanego w założeniach najmu na czas od 1 do 5 lat jest w części zbędna. A poza tym, przewidując taką możliwość wypowiedzenia umowy należało jednocześnie uwzględnić podobne kryteria w zasadach umożliwiających zawarcie umowy najmu danego lokalu na okres następny po wygaśnięciu umowy zawartej na czas oznaczony. Tymczasem nie przewidziano oferowania wynajęcia innego lokalu (o bardziej odpowiedniej powierzchni) gospodarstwo domowym, z którymi zawarte mają być po wygaśnięciu umowy dotychczasowej nowe umowy najmu na czas oznaczony. Nie zaproponowano także by w zasadach najmu lokali mieszkalnych uwzględniana była powierzchnia lokali, która w chwili nawiązywania najmu ma być odpowiednia do liczby członków gospodarstwa domowego najemcy. 12) Jednoznaczne określenie rodzaju opłat, których zaległości mogą być podstawą wypowiedzenia stosunku prawnego. W tym punkcie założeń chodzi nie tyle o jednoznaczne określenie opłat, których zaległości mogą być podstawą wypowiedzenia stosunku prawnego uprawniającego lokatora do używania lokalu mieszkalnego, ale o to, by można było wypowiedzieć ten stosunek prawny z powodu zaległości w uiszczaniu opłat niezależnych od właściciela (zdefiniowanych w art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów ). Obejmują one opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, zatem stanowią one poważny udział w całości opłat za mieszkanie. A mogą być przez właściciela pobierane tylko wtedy, gdy lokator nie zawarł umowy bezpośrednio z dostawcą, więc koszt tych dostaw rozliczany jest z dostawcą za pośrednictwem właściciela. Propozycja ta, choć w pełni uzasadniona, wymagałaby jednak różnych rozwiązań dodatkowych, których w założeniach nie ma. A są one potrzebne z tego względu, że sposób podwyższania czynszu i innych opłat za używanie lokalu jest w świetle ustawy inny niż sposób podwyższania opłat niezależnych od właściciela. Inne obowiązują w obu przypadkach terminy i procedury. Nie zwrócono też uwagi na odrębność przepisów dotyczących podwyższania opłat niezależnych od właściciela, zawartych w ustawie o ochronie praw lokatorów i w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119. Poz z późn. zm.). Na marginesie można stwierdzić, że nie podjęto w omawianych w założeniach prób uporania się z kwestią zamawiania i rozliczania dostaw do lokali przez właścicieli (lub zarządców), która w świetle przepisów różnych ustaw (jak np. ustawy - Prawo energetyczne lub ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę oraz o zbiorowym odprowadzaniu ścieków) wygląda różnie. I nie powiązano postulatu wymawiania umowy najmu z powodu niepłacenia przez najemcę opłat niezależnych od właściciela ze stosowaniem różnych regulaminów rozliczeń (których obowiązek stosowania przewiduje np. ustawa Prawo energetyczne). 13) Wprowadzenie definicji kosztów utrzymania lokalu. W tym punkcie założeń napisano, że aktualnie obowiązujący art. 2 ust. 1 pkt 8a ustawy o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego używa pojęcia wydatki związane z utrzymaniem lokalu, ale nie jest to tożsame z określeniem kosztów utrzymania

14 lokalu. Określenie wydatki oznacza bowiem, że nakłady finansowe już zostały poniesione w przeciwieństwie do kosztów, przez które należy rozumieć należności do poniesienia. Wyjaśnienie to jest pozbawione sensu i wskazane byłoby aby używane w założeniach pojęcia koszty i wydatki generalnie odpowiadały rozumieniu tych pojęć w przepisach finansowych, podatkowych i o rachunkowości. Albo przynajmniej odpowiadało potocznemu znaczeniu tych słów. W każdym razie użyte terminy powinny pozwalać na zrozumienie przedstawianych intencji. Bo np., koszty mogły już zostać poniesione, a wydatki mogą być w całości lub w części zwrotne, zaś należności to termin oznaczający jeszcze coś innego niż termin koszty. Natomiast z przedstawionego wyjaśnienia nie da się zrozumieć, co właściwie ma zostać zaliczone do kosztów utrzymania lokalu. Niezależnie od tego definicja wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, zawarta w art. 2 ust. 1 pkt 8a ustawy o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, bezsprzecznie wymaga zmiany. A to z tego względu, że pomieszano tam wydatki z kosztami i zawarto postanowienia, które nie pozwalają jednoznacznie stwierdzić czy ma się ona odnosić do kosztów lub wydatków związanych tylko z tymi częściami nieruchomości, które są przeznaczone do wspólnego użytku mieszkańców (lub we wspólnotach mieszkaniowych do nieruchomości wspólnej w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali), czy też odnosić się ma także do kosztów lub wydatków związanych z lokalami. Poza tym, w definicji tej nie wymieniono różnych składników nieruchomości położonych poza budynkami, a mówiąc o remontach pominięto koszt remontu lokali. Koszt ten pominięto także w przepisach dotyczących podwyższania czynszu, więc z treści przepisów (w ich literalnym brzmieniu) wynika, że do podstawy uzasadniającej podwyżkę czynszu za dany lokal nie można zaliczyć kosztów remontu lokalu, ale za to można zaliczyć (w jednej podwyżce) cały koszt kapitalnego remontu budynku, a przy tym nie trzeba obniżać czynszu gdy podwyższony czynsz ten cały koszt kapitalnego remontu już zrekompensuje (por. art. 2 ust. 1 pkt 8a i art. 8a ust. 4, 4a oraz 4b ustawy o ochronie praw lokatorów.). Wprowadzenie nowej definicji jest zatem w pełni uzasadnione, tylko niekoniecznie ma być to akurat definicja kosztów utrzymania lokalu. Jak bowiem wynika z praktyki, właściciele ponoszą zarówno koszty utrzymania lokalu (lub nieruchomości), jak i wydatki, które kosztami nie są (np. związane z pełnieniem funkcji właścicielskich przez publicznoprawnych i innych właścicieli). Zatem formułując w ustawie definicję w celu ustalenia podstaw stwierdzenia, czy podwyżka czynszu lub innych opłat za używanie lokalu mieszkalnego jest uzasadniona, należałoby po prostu precyzyjnie albo wymienić rodzaje kosztów składające się na koszty utrzymania i remontów albo rodzaje wydatków, składające się na wydatki na utrzymanie i remonty, albo też i rodzaje kosztów i (osobno) rodzaje wydatków (które nie są kosztami). Uzasadniona jest także zmiana polegająca na użyciu zamiast zwrotu wydatki związane z utrzymaniem lokalu lub koszty związane z utrzymaniem lokalu zwrotu wydatki na utrzymanie lokalu lub koszty utrzymania lokalu. Taka zmiana usuwa bowiem wątpliwości w rodzaju, czy np. wydatki związane z utrzymaniem lokalu obejmują też wydatki na utrzymanie lokalu, czy tylko jakieś inne wydatki związane z jego utrzymaniem oprócz wydatków na jego utrzymanie. A także wątpliwości, jakie wydatki należy uznać za związane z utrzymaniem lokalu i dlaczego. 14) Zmiany w ustawie z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych (Dz. U. Nr 251, poz. 1844, z późn. zm.)

15 związane z wprowadzeniem do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego pojęcia najmu socjalnego lokalu. W projekcie założeń przewidziano także zmiany innych ustaw, związane z propozycjami zmian ustawy o ochronie praw lokatorów, m.in. w związku z rezygnacją z wyodrębniania lokali socjalnych, jako funkcjonalnie wydzielonej części mieszkaniowego zasobu gminy, przewidziano skorygowanie przepisów ustawy z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych (Dz. U. Nr 251, poz. 1844, z późn. zm.). Jest to związane z faktem, że ustawa ta umożliwia obecnie gminie ubieganie się o finansowe wsparcie z Funduszu Dopłat (a nie bezpośrednio z budżetu państwa, jak podano w założeniach) na pokrycie części kosztów przedsięwzięcia polegającego na budowie (w tym rozbudowie lub nadbudowie), remoncie lub przebudowie budynku oraz zmianie sposobu użytkowania budynku lub jego części, - w wyniku których powstaną noclegownie lub domy dla bezdomnych lub nastąpi zwiększenie powierzchni użytkowej pomieszczeń mieszkalnych, w tym sypialni, w istniejącej noclegowni lub domu dla bezdomnych., bądź powstaną lokale socjalne (przy czym te ostatnie mogą zostać pozyskane także drogą zakupu lokali lub budynków). Gminy i związki międzygminne mają także możliwość uzyskania finansowego wsparcia na przedsięwzięcia polegające na sfinansowaniu części kosztów inwestycji prowadzonej przez towarzystwo budownictwa społecznego, jeżeli w efekcie powstaną lokale stanowiące własność tych towarzystw, które towarzystwo wynajmie gminie lub związkowi międzygminnemu w celu ich podnajmowania osobom uprawnionym do zamieszkania w lokalu socjalnym lub którym w danej gminie mógłby zostać wynajęty lokal na czas nieoznaczony (lub w celu prowadzenia mieszkania chronionego). Jednak warunkiem uzyskania finansowego wsparcia jest wydzielenie w zasobie mieszkaniowym gminy odpowiedniej liczby i odpowiedniej powierzchni lokali socjalnych. Zatem likwidacja lokali socjalnych i wprowadzenie najmu socjalnego wymaga innego sformułowania zakresu przedmiotowego przedsięwzięć objętych wsparciem. W założeniach proponuje się by finansowym wsparciem objęte były przedsięwzięcia, w wyniku których powstaną jakiekolwiek lokale mieszkalne wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Tworzenie tych lokali przy wsparciu z budżetu państwa nie byłoby przy tym uwarunkowane, jak to ma miejsce dotychczas, równoległym wydzieleniem odpowiedniej liczby i powierzchni lokali objętych umowami najmu socjalnego. Proponuje się także dokonanie zmian w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741, z późn. zm.) polegających na wprowadzenie zakazu sprzedaży z bonifikatą w cenie w przypadku nowych mieszkań komunalnych oraz mieszkań wybudowanych przy udziale finansowego wsparcia z budżetu państwa. Nie wiadomo więc, czy zakaz ma dotyczyć tylko lokali, których budowę sfinansowano z wykorzystaniem finansowego wparcia z budżetu państwa, czy lokali, których budowę sfinansowano wsparciem uzyskanym z Funduszu Dopłat, czy wszystkich lokali mieszkalnych stanowiących własność gminy, wybudowanych po wejściu w życie projektowanej zmiany. Nie wiadomo też, czy zakaz dotyczyć ma także lokali wybudowanych przez towarzystwa budownictwa społecznego. Wiadomo za to, że proponuje się rozszerzenie grupy podmiotów, z którymi gmina będzie mogła podjąć współpracę w podobną jak z towarzystwami budownictwa społecznego o spółki utworzone z udziałem gminy, w których udział właścicielski gminy przekracza 50%. Napisano przy tym, bez większego związku z rzeczywistością, że zmiana taka stwarzająca gminie dodatkowe