SPRAWOZDANIE ZARZĄDU SM FAMEG W RADOMSKU Z DZIAŁALNOŚCI W 2015 R.

Transkrypt

1 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU SM FAMEG W RADOMSKU Z DZIAŁALNOŚCI W 2015 R. Działalność gospodarcza Spółdzielni w roku 2015 zakończona została wynikiem złotych z działalności eksploatacyjnej. Był on mniejszy złotych od roku Nie oznacza to, że Spółdzielnia znajduje się w złej kondycji finansowej. Na koniec roku 2015 posiadaliśmy złotych gotówki na koncie bankowym i w kasie Spółdzielni, które zabezpieczają zobowiązania finansowe Spółdzielni z terminami płatności Spółdzielni w roku Powyższy mniejszy wynik pokazany na wstępie sprawozdania oznacza, że większe w roku 2015 były kwoty wydane w obszarze gospodarki zasobami mieszkaniowymi (GZM), głównie na remonty wszystkich zasobów mieszkaniowych Spółdzielni. Bardziej szczegółowe informacje zostaną przedstawione w pkt.7 porządku obrad WZ przy prezentacji sprawozdania finansowego za 2015 r. Spółdzielnia znajduje się nadal w dobrej i bezpiecznej kondycji finansowej. Zadłużenia w opłatach mieszkaniowych. Wzrosło ono kwotowo w stosunku do roku 2014 o 9.55% przy jednoczesnym zmniejszeniu się w tym samym okresie ilości zadłużonych lokali do 68, to jest o 12 lokali (w roku 2014 ilość ta wynosiła 80 lokali, a w roku 2013 wynosiła 111 lokali); widać tu wyraźnie tendencję spadkową. Spośród obecnych zadłużonych lokali 32 lokale mają zadłużenia powyżej 3 m-cy (co stanowi kwotę złotych w ogólnej kwocie zł; w roku 2014 kwota ta wynosiła zł przy 30 lokalach). Tak więc cały przyrost kwoty zadłużenia przypada na grupę lokali z zadłużeniem ponad 3 miesięcznym, a w kilkunastu lokalach zadłużenie te obejmują okresy 5-18 miesięcy i obejmują 2-3 sądowych nakazów zapłaty. W 2015 roku Spółdzielnia skierowała do sądu 15 nowych pozwów o zapłatę a 8 nakazów zapłaty skierowano do postępowań komorniczych; w tym okresie: - 2 nakazy zostały w całości spłacone wraz z odsetkami i kosztami sądowymi), - spisano 2 ugody dobrowolnej spłaty zadłużeń, - za dwa lokale płaci Urząd Miasta z powodu braku lokali socjalnych, - w 2015 roku zapadł 1 sądowy nakaz eksmisji z lokalu. W roku osób otrzymało z MOPS dodatki mieszkaniowe, które bezpośrednio wpływają na konto Spółdzielni i pomniejszają wysokość miesięcznych opłat właścicieli i najemców lokali o niskich dochodach. Wzrastają również ilości i kwoty hipotek na księgach wieczystych części zadłużonych lokali. W roku 2015 ilość hipotek wzrosła o 2 (aktualnie wynosi 12) a wartość o ,92 zł (łączna wartość hipotek wynosi zł). Dla porównania: r. 10, kwota zł; r. -7, kwota zł. Kwoty hipotek zawsze stanowią niezagrożony majątek Spółdzielni. 1

2 Windykacja należności. Aktualnie Spółdzielnia współpracuje z firmą windykacyjną WEC w Łodzi. Zarząd został zmuszony do rozwiązania umowy z poprzednią firmą we Wrocławiu ze względu na dużą odległość od Radomska i zbyt dużą ilość błędów występujących w rejestrach tej firmy. Jeżeli wezwania dostarczane do dłużników o zapłatę w określonym terminie są nieskuteczne firma windykacyjna, która przejmuje bezpośrednie rozmowy z dłużnikami dotyczącymi spłaty długów; jeśli te rozmowy są nieskuteczne, firma windykacyjna przekazuje sprawy z kompletami odpowiednich dokumentów do jednego z radomszczańskich komorników, który wszczyna postępowanie egzekucji komorniczej, a komornik przekazuje ściągnięte kwoty długów do Spółdzielni. Jeżeli egzekucja komornicza jest mało skuteczna, Spółdzielnia zleca firmie windykacyjnej skierowanie pozwu eksmisyjnego do Sądu Rejonowego w Radomsku. Wszystkie koszty komornicze obciążają bezpośrednio dłużnika przez co jego zadłużenie znacznie wzrasta. Eksmisje z lokali. Po rozpatrzeniu wniosku eksmisyjnego Sąd wydaje postanowienie o eksmisji wskazując jednocześnie osoby w lokalu, którym przysługuje lokal socjalny z zasobów Gminy Miasta Radomska. Po uprawomocnieniu się postanowienia eksmisyjnego (3 m-ce) Sąd wydaje klauzulę wykonalności w określonym w prawie terminie; w praktyce procedura ta przekracza okres 6 miesięcy od daty wydania postanowienia egzekucyjnego. Dopiero po otrzymaniu sądowej klauzuli wykonalności Spółdzielnia może wystąpić do Gminy Miasta Radomska z wnioskiem o przyznanie eksmitowanemu lokalu socjalnego. Jeżeli taki lokal nie zostanie przez Gminę przyznany, wówczas Spółdzielnia może naliczać ustawowe odszkodowanie za nie przydzielenie lokalu socjalnego, które Spółdzielnia od kilku lat skutecznie egzekwuje. Powyższe dotyczy wyłącznie najemców lokali spółdzielczych. W roku 2015 Urząd Miasta przydzielił tylko jeden lokal socjalny i przeniósł najemcę lokalu spółdzielczego (z wcześniejszym wyrokiem eksmisyjnym) z lokalu przy ul. 11 Listopada 12. W przypadku lokali własnościowych (odrębne własności) istnieją tylko trzy możliwości długów pochodzących z braku opłat mieszkaniowych: - egzekucje w postępowaniu komorniczym; - komornicze licytacje zadłużonych nieruchomości (lokali); - zakładanie hipotek dłużnych w księgach wieczystych zadłużonych lokali (więcej informacji przedstawiono w części sprawozdania zadłużenia w opłatach mieszkaniowych ). W 2015 roku komornik sądowy przeprowadził w drugiej licytacji skuteczną sprzedaż lokalu przy ul. 11 Listopada 4; jednak dotąd nie wprowadził w księdze wieczystej tego lokalu wpisu dotyczącego nowego właściciela przedmiotowego lokalu, mimo że od kilku miesięcy br. jest odmowa Sądu Okręgowego w Piotrkowie Tryb. zaskarżenia przez współwłaściciela tego lokalu postanowienia 2

3 Sądu Rejonowego w Radomsku sygn.akt I Co 473/14/I Co 614/12. Zarządowi Spółdzielni nie jest znany nowy właściciel lokalu a byli właściciele (współwłasność) zamieszkują nadal w tym lokalu bez umowy najmu z nowym właścicielem, co wykazały rozprawy w maju br. w SR w Radomsku o sygn. akt. I C 816/15. Jak z powyższego widać sprawa ta jest złożona i wymaga jeszcze trochę czasu do jej definitywnego zakończenia. Termomodernizacja (kompleksowa) bloków przy ul. Armii Krajowej 3 i 1b. W roku 2015 zostało zakończone w całości to przedsięwzięcie przy wcześniejszym zaangażowaniu dwóch kredytów bankowych z premiami termomodernizacyjnymi z Banku Gospodarstwa Krajowego. To przedsięwzięcie inwestycyjne zostało rozpoczęte już w roku 2014 r. i było poprzedzone instalacją ciepłomierzy w tych blokach w pomieszczeniach rozdzielni energii cieplnej oraz instalacją termozaworów grzejnikowych we wszystkich lokalach mieszkalnych w tych blokach zgodnie z audytami energetycznymi przeprowadzonymi przez uprawnionego audytora. Bardziej szczegółowe omówienie tych zagadnień było zawarte w sprawozdaniu Zarządu z działalności za 2014 r. na Walnym Zgromadzeniu Członków w dniu r. Natomiast w bieżącym roku została przeprowadzona ustawowa lustracja Spółdzielni przez uprawnionego lustratora z Krajowej Rady Spółdzielczej obejmująca działalność gospodarczą w latach , która obejmowała również badanie poprawności prawno-finansowej ten obszar. Lustrator KRS nie stwierdził żadnych uchybień w tym obszarze pod względem prawnym, finansowym i merytorycznym. Więcej informacji na temat lustracji znajduje się w dalszej części niniejszego sprawozdania. Dalsze możliwości termomodernizacji w Spółdzielni. Oczywiście takie możliwości zawsze istnieją, lecz już nie na takich warunkach jakie były możliwe przy termomodernizacji bloków Armii Krajowej 3 i 1b. Obecnie wstępna symulacja banku kredytowego dla bliźniaczego bloku Tysiąclecia 12a (jak powyższe bloki) wskazuje, że wysokość opłaty termomodernizacyjnej (poza opłata na fundusz remontowy) nie wynosiła by 0,87 zł/1m 2 powierzchni użytkowej lokalu lecz 1,20 zł/1 m 2. Oczywiście na wysokość tej opłaty ma wpływ łączna kwota zadłużeń w opłatach mieszkaniowych w tym bloku, w którym tylko dla dwóch lokali hipotekami z tytułu zadłużeń wynosi ok złotych. Ponadto: bardzo niepewne jest uzyskanie bankowej premii termomodernizacyjnej, ponieważ jak to wynika z doniesień rzadowych i prasowych Bank Gospodarstwa Krajowego otrzymał nowe priorytety dofinansowań. W takiej sytuacji właściciele lokali w przedmiotowym bloku, póki co, zrezygnowali z tego przedsięwzięcia. 3

4 Ustawowe obowiązki SM Fameg poddawania się lustracjom Krajowej Rady Spółdzielczej wynikają z ustawy Prawo spółdzielcze - art.91, art.92, art.93. podstawowe obowiązki wynikające z tych przepisów: - Każda spółdzielnia obowiązana jest przynajmniej raz na trzy lata, poddać się lustracyjnemu badaniu legalności, gospodarności i rzetelności całości jej działania; - Jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa nie podda się badaniu lustracyjnemu i nie jest zrzeszona w związku rewizyjnym, Krajowa Rada Spółdzielcza przeprowadza z własnej inicjatywy badanie lustracyjne działalności spółdzielni na jej koszt; - Na podstawie protokółu lustracji Krajowa Rada Spółdzielcza opracowuje wnioski polustracyjne oraz przekazuje je zarządowi i radzie nadzorczej; - Wnioski z przeprowadzonej lustracji powinny być przedstawione przez radę nadzorczą najbliższemu walnemu zgromadzeniu; - Podmiot przeprowadzający lustrację (KRS) obowiązany jest przesłać protokół z czynności lustracyjnych właściwemu ministrowi do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa; - W przypadku niewykonania przez spółdzielnię mieszkaniową wniosków z przeprowadzonej lustracji minister nakazuje jej uwzględnienie tych wniosków w terminie 3 miesięcy. SM Fameg, z powodu swojej wielkości, nie jest zrzeszona w żadnym związku rewizyjnym; dlatego też ma obowiązek poddawania się lustracjom Krajowej Rady Spółdzielczej. Stosowany dotąd w Spółdzielni trym przeprowadzania lustracji jest znacznie tańszy od trybu spółdzielni zrzeszonych w związkach rewizyjnych. Fundusz remontowy. Konsekwentnie starzejące się blokowe zasoby mieszkaniowe powodują, że corocznie wzrastają w Spółdzielni potrzeby przeprowadzania prac z funduszu remontowego. W 2015 r. we wszystkich nieruchomościach Spółdzielni zostały przekroczone planowane kwoty funduszu remontowego. Zgodnie z częstymi zmianami ustawowych przepisów finansowoksięgowych w ostatnich kilku latach, kwoty przekraczające planowany fundusz remontowy w danej nieruchomości w roku rozliczeniowym zmniejszają fundusz remontowy tej nieruchomości w roku następnym. W 2015 r. planowane koszty funduszu remontowego w Spółdzielni zostały przekroczone o złotych; o tą kwotę zostają pomniejszone przychody z funduszu remontowego w 2016 r. Te przekroczenia zostały ujawnione w sprawozdaniach finansowych Spółdzielni za 2015 r. Potwierdziła to lustracja przeprowadzana w Spółdzielni w 2016 r. Sytuacja ta utwierdziła Zarząd w słuszności podjętych już wcześniej decyzji o konieczności poddawaniu się corocznym, obligatoryjnym, tematycznym szkoleniom również przez pracowników biura, a nie tylko przez członków zarządu Spółdzielni. Duża, znacząca część właścicieli i najemców lokali mieszkalnych w Spółdzielni 4

5 (właściciele lokali stanowią 96% mieszkańców) oczekują, że termomodernizacje bloków w latach następnych będą wykonywane wyłącznie z funduszu remontowego (bez dodatkowej opłaty termomodernizacyjnej). Jak wynika to z wcześniejszej części niniejszego sprawozdania dot. perspektywy dalszych prac termomodernizacyjnych nie jest to możliwe. Ustawowe zmiany w rozliczaniu zużycia energii cieplnej w nieruchomościach. Ze zmian w ustawie Prawo energetyczne oraz Dyrektywy UE jednoznacznie wynika, że w 2016 r. wszyscy zarządcy nieruchomości wielomieszkaniowych i wieloblokowych muszą wprowadzić od dnia r. rozliczenia zużycia ciepła oddzielnie dla każdej nieruchomości blokowej. W Spółdzielni w 5-ciu nieruchomościach (Armii Krajowej 1b, 3, 10; Tysiąclecia 12a, Fabianiego 12) takie rozliczenia już funkcjonują; w 6-ciu blokach w Osiedlu przy ul. 11 Listopada takie rozliczenia będą wprowadzone do końca 2016 r. w oparciu o opracowywany obecnie regulamin obejmujący ten obszar. Mogą one być wprowadzane w 2 etapach; zależeć to będzie od dostępnych środków funduszu remontowego w 2016 r. Dalsze, szczegółowe informacje dotyczące działalności Spółdzielni zostaną przedstawione w sprawozdaniu finansowym za 2015 r. zgodnie z porządkiem obrad Walnego Zgromadzenia. Prezes Zarządu Krzysztof Jasiorowski Członek Zarządu Zbigniew Danielski 5