PERSPEKTYWY ROZWOJU DLA HOTELI W ZABYTKOWYCH KAMIENICACH - NA TLE BRANŻY HOTELOWEJ W KRAKOWIE. Maria Bogdani

Transkrypt

1 PERSPEKTYWY ROZWOJU DLA HOTELI W ZABYTKOWYCH KAMIENICACH - NA TLE BRANŻY HOTELOWEJ W KRAKOWIE Maria Bogdani Kraków, czerwiec 2009

2 PERSPEKTYWY ROZWOJU DLA HOTELI W ZABYTKOWYCH KAMIENICACH NA TLE BRANŻY HOTELOWEJ W KRAKOWIE Perspektywy rozwoju branży hotelowej w Polsce Według danych opublikowanych przez Instytut Turystyki liczba przyjazdów turystów do Polski wyniesie w 2009 r. 13,1 mln, a więc osiągnie niewielki wzrost w porównaniu z 12,9 mln rok wcześniej. Jednak jest to wyraźny spadek w stosunku do roku 2007 r., w którym liczba przyjazdów wyniosła 15 mln. "W 2008 r. zbiegły się dwa niekorzystne czynniki: obowiązek wizowy dla sąsiadów ze wschodu będących poza strefą Schengen, oraz - począwszy od drugiego kwartału - pierwsze symptomy, a potem już pełny rozwój globalnego kryzysu finansowego" - podał Instytut na swojej stronie. Skorygowane w dół prognozy uwzględniające kryzys finansowy wskazują, iż liczba przyjazdów turystów wzrośnie z 12,9 mln w 2008 r. do ok. 16 mln w latach Jak poinformowano, oznacza to średnioroczną dynamikę wzrostu liczby przyjazdów turystów do Polski w latach na minimalnym poziomie 1 proc. Przyglądając się notowaniom dotyczącym IV kwartału 2008 gdy kryzys był już w pełni ujawniony i widoczny w sferze zarówno gospodarczej, jak i psychologicznej i porównując je z analogicznym okresem w roku 2007 można zauważyd, że: z obiektów noclegowych skorzystało 746,2 tys. turystów zagranicznych (aż o 15,2% mniej niż w czwartym kwartale 2007 roku) oraz 3307,7 tys. mieszkaoców Polski (o 2,4% więcej); liczba noclegów cudzoziemców wyniosła 1871,2 tys. (spadek o 13,1%), a liczba noclegów mieszkaoców Polski 8159,6 tys (wzrost o 3,5%). Pamiętad także należy, iż wykorzystanie miejsc w hotelach w większości krajów Unii Europejskiej spadło średnio o 3,7 % (źródło: RZECZPOSPOLITA z dn ). Liczba cudzoziemców korzystających z obiektów zakwaterowania zbiorowego w ciągu czterech kwartałów 2008 roku (tys.) Zmiany liczby cudzoziemców w poszczególnych kwartałach 2008 Kwartały 2008 I kw. 08 II kw. 08 III kw. 08 IV kw. 08 rok 2008 Liczba cudzoziemców 716, , ,3 746, ,0 Zmiany w % -2% -4% -10% -15% -8% Źródło: Instytut Turystyki wyniki za IV kwartał stanowią wstępne oszacowanie Pomimo wyraźnego spadku liczby gości zagranicznych w porównaniu z latami poprzednimi pozytywna niespodziankę dla branży hotelarskiej stanowi 4,7 % wzrost liczby udzielonych noclegów. Lepszym wynikiem w UE może pochwalid się tylko Słowacja.

3 Słowacja Bułgaria Polska Słowenia Czechy Belgia Austria Rumunia Szwecja Niemcy Finlandia Portugalia Węgry Francja Malta Litwa Średnia UE Holandia Estonia Łotwa Wlk. Brytania Włochy Hiszpania Dania Grecja Irlandia Cypr -8,7-1,4-1,5-1,5-1,5-1,6-3 -3,3-3,4-4,1 1 0,4 0,2 0,2 0 4,2 2,6 2,6 2,4 1,9 1,6 1,5 8,1 7,3 11,3 9,9 14,7 Słowacja Polska Łotwa Czechy Austria Litwa Belgia Szwecja Niemcy Finlandia Słowenia Bułgaria Estonia Rumunia Portugalia Francja Węgry Irlandia Hiszpania Malta Wlk. Brytania Włochy Dania Holandia Grecja Cypr -4,1-4,6-4,8-2,9-3 -0,2-0,2-0,3-0,5-1,1-1,4-1,6 2,1 2 1,9 1,9 1,9 1,7 1,1 1 2,8 3,8 3,7 4,7 4,6 7, Zmiana liczby noclegów w hotelach i innych obiektach hotelarskich w 2008/2007 r. (proc.) Źródło : EUROSTAT Jak wynika z danych Eurostatu za 2008, liczba noclegów w hotelach i innych obiektach hotelarskich (motele, pensjonaty itp.) wykupionych przez Polaków w Polsce wzrosła o 9,9 %. Na ubiegły rok narzekad mogą właściciele obiektów obsługujących głównie cudzoziemców, czyli głównie hoteli wyższych kategorii, w których obcokrajowcy stanowią zazwyczaj ponad 70 proc. wszystkich gości. Zmiana liczby noclegów gości krajowych w hotelach i innych obiektach hotelarskich w 2008/2007 r. (proc.) Źródło : EUROSTAT

4 Łotwa Litwa Austria Finlandia Estonia Niemcy Czechy Słowacja Belgia Irlandia Szwecja Hiszpania Portugalia Średnia UE Słowenia Francja Węgry Malta Wlk. Brytania Węgry Bułgaria Dania Cypr Włochy Polska Grecja Rumunia Holandia -4,4-4,5-4,9-5,1-6,2-7,1-0,2-1,1-1,1-1,2-1,4-1,5-1,8-1,4-2,3-2,2 4,6 4,1 2,8 2,2 2,2 2 1,9 1,2 1,2 0,6 0,2 8 Liczba noclegów wykupionych w Polsce przez cudzoziemców spadła o 4,9 %. (większy spadek odnotowały tylko Holandia, Rumunia i Grecja). Ponieważ jednak ponad dwie trzecie ruchu w polskich obiektach hotelarskich generują sami Polacy, więc to zjawisko nie stało się aż takim dramatem jak dla krajów, w których obcokrajowcy stanowią przeważającą liczbę klientów kupujących noclegi. Zmiana liczby noclegów cudzoziemców w hotelach i innych obiektach hotelarskich w 2008/2007 (proc) Jak powyższa sytuacja przekłada się na dwa najważniejsze rynki hotelowe w kraju: na Warszawę i Kraków? Według danych GUS (źródło: Rzeczpospolita ) - w Warszawie średnie obłożenie liczone łącznie dla hoteli 2*, 3*, 4* i 5* wyniosło w 2008 roku 67,9%. Obłożenie liczone wyłącznie w hotelach 5* 64,7%. Średnia cena za jeden pokój ADR 109 EUR, RevPar 1 - wzrost o 2,8% w stosunku do Z powołanego powyżej źródła wiadomo, iż w Krakowie spadł poziom obłożenia oraz średniego dochodu z jednego pokoju. Obłożenie w hotelach wszystkich kategorii kształtowało się średnio na poziomie 73%, a stawka za pokój ADR wyniosła 82 EUR. Segment hoteli pięciogwiazdkowych miał jednak lepsze wyniki, odpowiednio obłożenie 75% i 107 EUR. Rynek hotelowy w Krakowie na tle innych miast Polski dynamika rozwoju Źródło : EUROSTAT Dlaczego Kraków uznano za najważniejszy obok Warszawy rynek hotelowy? Odpowiedź na to pytanie zawiera się w porównaniu ilości skategoryzowanych obiektów hotelowych w poszczególnych miastach oraz liczby miejsc noclegowych w tych obiektach. 1 Podstawowym wskaźnikiem w hotelarstwie są zrealizowane, dzienne obroty każdego wybudowanego pokoju. RevPAR (Revenue per available room) jest otrzymywany z iloczynu współczynnika wynajmu pokoi (frekwencja = liczba sprzedanych pokojonocy / liczba pokoi x 100 %) i średniej ceny za pokój ADR (Average Daily Rate). Zwraca się uwagę, że RevPAR nie uwzględnia dochodów z innych usług hotelu, takich jak restauracje, spa, kasyna etc.

5 Hotele w Krakowie i innych miastach regionalnych Hotele Kraków Poznao Wrocław Gdaosk Łódź Katowice Hotel ***** Hotel **** Hotel *** Hotel ** Hotel * Suma: Źródło: Colliers International na podstawie Ewidencji hoteli w Polsce Kraków dysponuje ponad dwukrotnie większą liczbą miejsc noclegowych niż Poznao lub Wrocław, ponad pięciokrotnie większą od Gdaoska lub Łodzi i sześciokrotnie większą niż Katowice. W ciągu ostatnich 4 lat obserwowano wyjątkowo dynamiczny rozwój rynku krakowskich hoteli. Na koniec 2008 roku baza hotelowa w Krakowie liczyła 120 skategoryzowanych obiektów hotelowych o różnym standardzie, które oferowały w sumie miejsc noclegowych, tak więc stolica Małopolski dysponuje największą liczbą skategoryzowanych hoteli w Polsce. Wysoką klasę i różnorodnośd rynku hotelowego docenili także obserwatorzy UEFA, którzy uznali, że Kraków dysponuje najbogatszą ofertą hotelową dla turystów i kibiców EURO W liczbie 120 skategoryzowanych obiektów hotelowych było 6 hoteli 5*, 13 4*, 71 3*, 24 2* i 6 1*. Hotele stanowiły 88% skategoryzowanych obiektów. Oprócz nich oficjalnie sklasyfikowane zostały także 2 domy wycieczkowe, 3 kempingi, 1 motel, 7 pensjonatów i 3 schroniska młodzieżowe. Z analizy krakowskiego rynku hotelowego wynika, że w latach nastąpił największy przyrost hoteli 3-gwiazdkowych. Obecnie 71 hoteli tego segmentu stanowi prawie 60% skategoryzowanych obiektów i mają najwyższy udział w liczbie miejsc noclegowych (5 702). Trzeba jednak odnotowad, iż właśnie w tej klasie hoteli istnieje największe zróżnicowanie pod względem standardu obiektu i świadczonych w nim usług. W ostatnich latach dynamiczny rozwój nastąpił również w sektorze hoteli o najwyższym standardzie czyli 5- i 4-gwiazdkowych, których oferta adresowana jest w szczególności do klientów biznesowokonferencyjnych i do zamożniejszych turystów. Od 2003 roku status 5-gwiazdek posiada 6 skategoryzowanych hoteli w Krakowie. Wśród nich są zarówno hotele sieciowe: Sheraton, Radisson SAS, Holiday Inn; jak i hotele nieco bardziej zindywidualizowane: Grand, Sympozjum i Crown Piast. Liczba hoteli i miejsc noclegowych w Krakowie na koniec 2008 Standard Liczba hoteli Promesy L. miejsc nocleg. Liczba pokoi Hotel ***** Hotel **** Hotel *** Hotel ** Hotel * Ogółem Źródło: Urząd Marszałkowski Województwa Małopolskiego i Ewidencja hoteli w Polsce

6 Hotele w Krakowie w latach Hotel Hotel ***** Hotel **** Hotel *** Hotel ** Hotel * Źródło: Urząd Marszałkowski Województwa Małopolskiego i Ewidencja hoteli w Polsce Hotele w Krakowie otwarte w 2008 Hotel Kategoria Liczba pokoi Best Western Premier 4* 174 Kościuszko promesa 4* 24 B.A.S. 3* 12 Benefis 3* 20 Columbus 3* 24 Fero Express 3* 95 Old Time 3* 23 Grand Felix 2* 51 Lorenzo 2* 18 Etap 1* 120 Źródło: Urząd Marszałkowski Województwa Małopolskiego Rozwój krakowskiego rynku hotelowego nadal nie jest procesem zakooczonym. W 2008 roku wydano 17 pozwoleo na budowę obiektów hotelowych i 24 decyzje o warunkach zabudowy. Planowane przedsięwzięcia dotyczą głównie rozwoju bazy hoteli 5- i 4-gwiazdkowych, cieszących się największym zainteresowaniem wśród turystów zagranicznych i zamożnych klientów krajowych. Dalszy rozwój tego sektora doskonale wpisuje się w nową strategię miasta Kraków ma byd nie tylko celem masowej turystyki, lecz przede wszystkim bazując na lokalnym potencjale zamierza promowad się jako ośrodek nowych technologii, kultury wysokiej i miejsce organizacji wielkich kongresów, ważnych konferencji oraz znaczących imprez kulturalnych i sportowych. Elementem realizacji tej strategii rozwoju jest budowa Centrum Kongresowego przy rondzie Grunwaldzkim. Hotele butikowe W Krakowie działają największe międzynarodowe grupy hotelowe, takie jak: Starwood (Sheraton), InterContinental Hotels Group (Holiday Inn, Express by Holiday Inn), Accor (Novotel, Ibis, Etap), Best Western International (Best Western Premier), Louvre Hotels (Campanile), Rezidor Hotel Group (Radisson SAS, Park Inn planowane otwarcie w 2009 roku), Qubus, Vienna International Hotels (Andel s, Chopin). Sieci wielkich korporacji hotelowych charakteryzuje podobieostwo obiektów hotelowych nie tylko w kraju, ale i na całym

7 świecie. Poza drobnymi szczegółami hotele takich sieci jak Hilton, Holiday Inn, Hyatt, Marriott, Radisson czy Sheraton nie różnią się szczególnie między sobą - niezależnie od tego, czy znajdujemy się w Warszawie, Krakowie czy Nowym Jorku - i wszystko w nich jest przewidywalne, od bufetu śniadaniowego poczynając, na kolorze tapet, stylistyce łazienki i liberii portiera koocząc. A przecież podróżujący często oczekują czegoś więcej niż tylko kolejnego noclegu w wygodnym pokoju. Dla takich turystów krakowski rynek hotelowy ma do zaproponowania coś szczególnego kameralne hotele zlokalizowane w samym sercu miasta, w obrębie Plant lub w ich najbliższej okolicy oraz w dawnej żydowskiej dzielnicy Kazimierz w pięknych zabytkowych kamienicach, będących własnością osób prywatnych lub małych firm. Adaptowane na funkcje hotelową, łączą w sobie niepowtarzalny klimat historycznej bryły, atrakcyjnego detalu i zindywidualizowanych wnętrz - z pełnym komfortem dla użytkownika i najnowocześniejszym wyposażeniem infrastrukturalnym. Nazywane przez niektórych boutique hotels hotele butikowe wypełniają niszę na rynku, nastawiając się na wybrednych klientów szukających alternatywnych, mniejszych, ekskluzywnych, wyjątkowych i nowoczesnych hoteli oferujących przytulny, a jednocześnie luksusowy pobyt. Podobnie jak butiki są unikalne, niepowtarzalne i z założenia zapewniają wysoki standard równy często obiektom 5-gwiazdkowym. Słowo boutique zakłada wyrafinowane wyczucie smaku i stylu - od wystroju i wyposażenia pokoi hotelowych, po jedzenie, wino i sposób ich podania w hotelowej restauracji. Interesującym wydaje się prześledzenie czy hotele te osiągają - oprócz towarzyskiego również sukces finansowy? Czy ich ceny i obłożenie oscylują wokół wielkości średnich charakterystycznych dla innych hoteli w Krakowie za rok 2008, czy też odbiegają, czy też odbiegają od statystyk, a jeśli tak to w jakim kierunku? Pełnym badaniem w okresie objęto siedem hoteli spełniających kryteria hotelu butikowego i dających możliwie pełny obraz specyfiki tego rynku trzy hotele 3* - zlokalizowane: dwa w obrębie Plant i jeden na Kazimierzu trzy hotele 4* - zlokalizowane: dwa w obrębie Plant i jeden w bezpośrednim ich sąsiedztwie jeden hotel 5* - zlokalizowany: w obrębie Plant

8 oraz skonfrontowano wyniki związane z ich obłożeniem z wynikami typowego hotelu 3* o charakterze niebutikowym położonego poza obszarem Plant, którego rezerwacja prowadzona jest wspólnie z hotelami butikowymi. Hotele 3* - obszar Plant cena pokoju 2-os. w wysokim sezonie 120 Średnioroczne obłożenie w %, spadek w stosunku do 2007 o 7% W koocu roku 2008 spadek obłożenia do poziomu notowanego w % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Hotel 3* - Kazimierz cena pokoju 2-os. w wysokim sezonie 72 Średnioroczne obłożenie w %, spadek w stosunku do 2007 o 9%, W IV kwartale spadek obłożenia poniżej wielkości notowanej w % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

9 Hotele 4* - obszar Plant cena pokoju 2-os. w wysokim sezonie Średnioroczne obłożenie w %, spadek w stosunku do 2007 o 9% Od III kwartału 2008 spadek obłożenia poniżej poziomu notowanego w % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Hotel 4* - w pobliżu Plant cena pokoju 2-os. w wysokim sezonie 111 Średnioroczne obłożenie w %, spadek w stosunku do 2007 o 11% W koocu roku 2008 spadek obłożenia do poziomu notowanego w % 100% 80% 60% 40% 20% 0% Hotel 5* - obszar Plant cena pokoju 2-os. w wysokim sezonie ok. 200 Średnioroczne obłożenie w %, spadek w stosunku do 2007 o 7% W koocu roku 2008 spadek obłożenia poniżej poziomu notowanego w 2006.

10 Typowy przeciętny hotel 3* (nowoczesny, dobry standard) - poza centrum Pokój 2-os. w wysokim sezonie 35 Średnioroczne obłożenie w %, spadek w stosunku do 2007 o 9% Od IV kwartału 2008 spadek obłożenia do poziomu notowanego w % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Wnioski Konfrontacja rzeczywistych wyników hoteli z wynikami podawanymi przez GUS wskazuje, iż w stosunku do hoteli butikowych zazwyczaj obłożenie występuje na niższym poziomie, niż podają statystyki ogólne. Dane dla badanych hoteli potwierdzają, że druga połowa roku 2008 była dla branży hotelowej trudnym okresem wskaźniki obłożenia oscylowały wokół lub nawet poniżej wielkości notowanych w 2004 roku. Trzeba pamiętad, że rok pomimo najniższych wyników frekwencji w porównaniu z okresem ostatnich 5 lat - był jednak pierwszym rokiem zapowiadającym poprawę i stabilizację sytuacji na rynku usług turystycznych od czasu zapaści branży turystycznej wywołanej zamachem 11 września 2001 na World Trade Center i Pentagon. Dla przypomnienia wg danych GUS dla Krakowa hotele 5* za rok 2008 osiągnęły obłożenie 75% przy średniej cenie 107, w badanym butikowym hotelu 5* obłożenie wyniosło 55%, natomiast ceny w wysokim sezonie oscylowały wokół 200. Średnie obłożenie dla wszystkich hoteli 2*-5* osiągnęło wg ogólnych statystyk 73% przy średniej cenie pokoju 83, analizy dla hoteli butikowych wykonane powyżej pokazują, iż w zależności od kategorii i lokalizacji obiektu ich obłożenie w 2008 roku oscylowało wokół 60%-73% i cenach w wysokim sezonie W tym samym 2008 roku 3* niebutikowy hotel pod wspólnym zarządem z hotelami butikowymi, będący obiektem o dobrym standardzie, zlokalizowany poza centrum osiągnął poziom obłożenia 54% przy cenie pokoju 2-osobowego w wysokim sezonie 35, co wskazuje na umiarkowany optymizm w stosunku do przyszłości takich typowych i powtarzalnych (ale nie-sieciowych) obiektów hotelowych. Jakie wnioski płyną z porównania wielkości obłożenia i ceny pokoju w hotelu butikowym rezerwowanego poprzez platformę internetową? Powyższe dane potwierdzają, iż hotele butikowe stanowią na rynku usług hotelowych inną jakośd oraz mają zupełnie innego odbiorcę, niż duże hotele sieciowe, których celem jest zapewnienie jak największego obrotu, a więc i najwyższego możliwego obłożenia. Istotą hoteli butikowych jest ich kameralnośd, spokój, urok i charakter głównym celem zarządzających nie jest więc zapewnianie maksymalnego obłożenia hotelu.

11 Sukces finansowy taki hotel osiąga w inny sposób wysoką ceną pokoju, a więc wysokim wskaźnikiem ADR (Average Daily Rate). I nawet jeśli inne hotele prześcigają go wyższą frekwencją gości w ostatecznym rachunku wysoki wynik na działalności operacyjnej z pokoju RevPAR (Revenue per available room) należy do hoteli butikowych. A kilkuprocentowy spadek frekwencji w trudnym roku 2008 został zrekompensowany również kilkuprocentowym wzrostem cen. Tak więc, ten segment branży hotelowej, bazujący na uroku miasta, jego architektury i atmosfery skazany jest na sukces - nie tylko towarzyski, lecz również finansowy jak długo tylko będzie istniała grupa ludzi gotowych zapłacid za atmosferę i niepowtarzalne piękno samego hotelu, za uprzejmośd i delikatnośd obsługi, za intymnośd i wyjątkowy klimat pobytu. Maria Bogdani Prezes Zarządu BPJ Partners sp. z o.o. Nieruchomości Inwestycje Przedsiębiorstwa Wyceny Konsulting - Pośrednictwo Kraków ul. Cedrowa 4a tel. / fax: tel. kom.: mbogdani@gmail.com mbogdani@bpjpartners.pl