Podstawa opodatkowania i stawki podatkowe w podatku od nieruchomości w krajach UE

Transkrypt

1 Podstawa opodatkowania i stawki podatkowe w podatku od nieruchomości w krajach UE Kraj Podstawa opodatkowania Stawki podatkowe Nieruchomości zabudowane Nieruchomości niezabudowane Austria Wartość jednostkowa nieruchomości (wycena w oparciu o przepisy ustawy o ustaleniu wartości) Belgia Dochód katastralny średni roczny dochód netto [rzeczywisty dochód z nieruchomości (brutto) pomniejszy o ryczałtowe koszty konserwacji, napraw i (40%)] wg cen roku służącego jako baza obliczeniowa Dania Wartość nieruchomości (oszacowana publicznie przez polityczne, trzyosobowe komisje Tereny rolnicze i leśne wycenione są wg zdolności do generowania przychodów Finlandia Wartość nieruchomości (wycena w oparciu o wytyczne Ministerstwa Finansów nie ma relacji do cen rynkowych) Ustawowe stawki od 0,05% do 0,2%. Maksymalna stawka ustalona przez gminy może być 4,2 razy wyższa. Dla niezabudowanych gruntów, łącznie z niezabudowanymi gruntami zakładów produkcyjnych podatek jest pobierany wg stawek, ale od wartości przekraczającej 200t s. ATS (62,44 tys. PLN). Tereny rolne i leśne Ustawowe stawki od 0,16 do 0,2, maksymalna stawka ustalona przez gminy może być 5 razy wyższa. Stawki podatkowe ustalane są przez regiony: od 1,25% do 2,5% (stawka podstawowa) od 0,8 do 1,6 dla mieszkań socjalnych Dodatkowe podatki gruntowe nakładane przez władze prowincji i gmin zwiększają obciążenia do 58% dochodu katastralnego (średnio 30-40%) budynki mieszkalne 0,1% do wartości. 1, PLN i 0,3% nadwyżki nie płaci się podatku od gruntu, na którym stoi budynek budynki 1% grunty użytkowane od gospodarczo od 0,6 do 2,4% na rzecz gminy, 1% na rzecz województwa Stawka podstawowa od 0,2% do 1%: dla budynków mieszkalnych od 0,1 do 0,5% (stałe miejsce zamieszkania). Samorząd może określać odrębne stawki specjalne np.: drugie miejsce zamieszkania stawka wyższa maksymalnie o 0,6% stawki dla stałego zamieszkania. Max stawka dla elektrowni 1,4%, elektrowni jądrowych 2,2%. Dla budynków od 0,6% do 2,4% na rzecz gminy 1% na rzecz województ wa Zwolnione 1

2 Francja Ustalenie podstawy opodatkowania. Opodatkowanie nieruchomości polega głównie na wyliczeniu wartości czynszowej nieruchomości (jaki dochód mogłaby przynieść dana nieruchomość wynajęta w normalnych warunkach). Aby uzyskać taki wynik możemy zastosować szereg metod. porównawcza, ksiąg rachunkowych, czynszu rzeczywistego, oszacowania bezpośredniego. Metoda porównawcza Jest ona stosowana głównie do lokali użytkowych i mieszkalnych. Polega na zakwalifikowaniu konkretnej nieruchomości do jakiejś kategorii i porównaniu jej do nieruchomości wzorcowej ustalonej dla każdej kategorii w danej, konkretnej gminie. Dla konkretnego wyliczenia wartości czynszowej nieruchomości korzysta się z działania. taryfa powierzchnia wyliczona = wartość czynszowa Powierzchnia nie odpowiada rzeczywistej wielkości nieruchomości, po prostu na metry kwadratowe zostają przeliczone różne elementy wchodzące w jej skład, które uwzględniają jej położenie, komfort oraz takich jak : garaż, parking, piwnica, strych. Osobno organizacji nie przynoszących dochodu gminy mogą zdecydować o zastosowaniu najniższej stawki 0,2% aż do 0%. 20% dochodu w podatku od nieruchomości zabudowanych 15-16% dochodu w podatku od zamieszkania 20% dochodu w podatku od nieruchomości niezabudowanych (dotyczy również gruntów) Brak danych 2

3 wycenia się np. basen czy szklarnię. Metoda oszacowania bezpośredniego Jest stosowana głównie przy nieruchomościach, dla których ciężko znaleźć punkt odniesienia, nie istnieje możliwość do porównania jej z inną nieruchomością, ponieważ nie ma żadnego odpowiadającego jej rynku. Aby wyliczyć wartość nieruchomości trzeba ustalić czynsz reprezentatywny dla lokali będących składowymi tego obiektu a następnie odnieść go procentowo do wartości tego obiektu. Metoda czynszu rzeczywistego Przy tej metodzie za wartość czynszową uznaję się wysokość czynszu płaconego rzeczywiście przez danego podatnika w warunkach normalnych (jeżeli wysokość nie odbiega od normy). Stosuje się ją indywidualnie do lokali handlowych, rzemieślniczych i przemysłowych. Metoda ksiąg rachunkowych Jest stosowana przy obiektach przemysłowych. Podstawą wyliczenia wartości czynszowej jest w tym przypadku bilans przedsiębiorstwa, dla którego stosuje się daną stopę procentową. Wartość katastralna (czynszowa) stanowiąca równowartość hipotetycznego dochodu z nieruchomości wynajętej w normalnych 3

4 warunkach. (nie odbiegających od przeciętnych). Wartość ta stanowi dla podatków lokalnych bazę do określenia podstawy do opodatkowania, i podlega następnie aktualizacji lub rewaloryzacji. Katastralna wartość czynszowa wyliczona jest w wyniku zastosowania następujących metod: - porównawcza, - oszacowania bezpośredniego, - czynszu rzeczywistego, - ksiąg rachunkowych Związane to jest z koniecznością jej urealnienia z uwagi na to, że ustalenie wartości czynszowej następuje według systemu klasyfikacyjnego z roku 1970 dla nieruchomości zabudowanych oraz z roku 1961 dla nieruchomości niezabudowanych. Inaczej mówiąc nowy budynek wycenia się metodą porównawczą, tak jak by istniał w 1970r., szukając odpowiedniego mu budynku wzorcowego, aby ostatecznie zakwalifikować go do odpowiedniej kategorii. Aktualizacja polega na pomnożeniu ustalonej wcześniej wartości czynszowej danej nieruchomości przez współczynnik aktualizacji, ustalony odrębnie dla każdego departamentu. Rewaloryzacja, to kolejny etap obliczeń, w 4

5 którym zaktualizowana wartość czynszową mnoży się przez współczynnik waloryzacji, który ustalany jest na poziomie całego kraju w stosunku do średniego wzrostu czynszu w danym roku. Ostatnim etapem ustalenia podstawy opodatkowania jest wyliczenie tzw. dochodu netto, który stanowi odpowiedni procent czynszowej wartości katastralnej, w zależności od rodzaju podatku: Podatek od nieruchomości niemieszkaniowych: - od niezabudowanych 80% - od zabudowanych - 50 % podatek od lokali mieszkalnych -100% od lokali użytkowych: - 100% wartości katastralnej i 18% zysku lub 10% globalnego dochodu Przewidziane są wakacje podatkowe dla nieruchomości przebudowanych i nowo wybudowanych pod wynajem Grecja Obiektywna wartość nieruchomości 0,025 % do 0,035 % Hiszpania Wartość nieruchomości (ustalana przez władze lokalne na podstawie tabel cen i weryfikowana co 10 lat, a co rocznie korygowana wskaźnikami wynikającymi z przepisów około budżetowych Podstawowe stawki: 0,4 % dla nieruchomości miejskich 0,3 % dla nieruchomości wiejskich Władze lokalne mogą podwyższać stawki maksymalnie do 1,1 %. W przypadku występowania określonych okoliczności gminy mogą podwyższyć stawki jeszcze o 0,15 % 5

6 Holandia Wartość nieruchomości ustalana jest przy tzw. od 0,2 % do 0,5 % masowej taksacji co 4 lata Irlandia Powierzchnia nieruchomości 1 stopa 2 ( w Dublinie i w większych miastach), na pozostałych terenach 1m 2 od 0,5 do 1 GBP Luksemburg Wartość jednostkowa nieruchomości Stawka od 0,7-1 % X współczynnik od 1 do 8 Dla posiadłości rolnych współczynnik wynosi od 1 do 5 Niemcy wartość nieruchomości w starych landach Współczynniki: ustalona wg wartości na rok 1964 w nowych Dla nieruchomości w starych landach id 0,26% do 0,35% landach na rok 1935: dla nieruchomości w nowych landach powstałych po 1991 r. tzw. Dla nieruchomości w nowych landach od 0,5% do 1%. wartość zastępcza ustalona w oparciu o ustawę o szacowaniu Portugalia Wartość hipoteczna nieruchomości ustalona zgodnie z tzw. Kodeksem Szacunkowym. Gminy ustalają ostateczne stawki będące 3,4 6 krotnością w/w współczynników. Nie ma podatku rolnego i leśnego 0,6% od 0,8% do 1%. 0,8% 6

7 Szwecja ok. 75% wartości rynkowej danej nieruchomości Stawki podstawowe: 1,7% - domy jednorodzinne z przynależną działką, niezabudowane działki budowlane, przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną lub wielorodzinną, mieszkania własnościowe w budynkach wielorodzinnych 1% - inne niż powyższe lokale własnościowe w budynkach wielorodzinnych Stawki ulgowe: 0% - przez 5 lat, jeżeli dom jednorodzinny ukończony został w 1991 r. lub później: 0,85% przez 5 kolejnych lat Jeżeli dom jednorodzinny ukończony został w 1990r. lub wcześniej możliwe jest uzyskanie ulgi w 0,5% dla budynków prze- Nie podlegają: Grunty rolne Grunty leśne Budynki gospodarcze 7

8 Szwecja c.d. w latach , obniżka wynosi odpowiednio 80%, 60%, 40% i 20% ulgi uzyskanej w 1997r. 0,85% - jeżeli w domu jednorodzinnym na terenie rolniczym znajduje się od 3 do 10 mieszkań i rok ukończenia przypada na lata % - przez 5 lat jeżeli dom wielorodzinny ukończony został w 1991r. lub później; 0.85% - przez kolejne 5 lat. 8

9 Wielka Brytania Rynkowa wartość nieruchomości przeznaczonych do zamieszkania (Council Tax) Wartość referencyjna (wartość rocznego dochodu z wynajęcia nieruchomości na wolnym rynku) dla nieruchomości o przeznaczeniu handlowym (niemieszkalne) Non Domestic rate podatek od nieruchomości niemieszkalnych. Opodatkowanie nieruchomości niemieszkalnych następuje na innych zasadach niż ma to miejsce z nieruchomościami mieszkalnymi. Są one obciążone podatkiem non domestic rate. Każdy, kto wykorzystuje swoją nieruchomość w celach działalności gospodarczej jest podmiotem tego podatku. Podatek ten różni się od podatku council tax Przede wszystkim podstawa opodatkowania jest czynsz netto za grunty lub budynki wartość współczynnika, ustalanego co roku po uwzględnieniu wskaźnika wzrostu cen detalicznych. W rezultacie stawki tego podatku są o wyższe niż podatku council tax i ma na nie wpływ roczna wartość czynszu za daną nieruchomość. Podobnie jak w przypadku council tax stawki te są odrębne dla Anglii i Walii. Wysokość stawek na 2000 rok przedstawia poniższa tabela 8 klas zaszeregowania nieruchomości (przedziałów wartości bazujących na rynkowej cenie nieruchomości z r. różnych dla poszczególnych regionów Wielkiej Brytanii) tzw. wskaźniki proporcjonalności dla poszczególnych klas od 6 do 18 (ustalone przez władze centralne) Przedział wartości Zakres kwotowy przedziału Anglia Szkocja Walia A Do B C D E F G H Powyżej Do Do Powyżej Powyżej władze gminy ustalają stawki podatku wykorzystując w/w klasy zaszeregowania i wskaźniki proporcjonalności, ustalając stawkę dla 1 klasy zaszeregowania określają w ten sposób strukturę stawek dla wszystkich przedziałów nieruchomości Współczynniki przeliczeniowe ustalane co roku (ich wzrost do roku poprzedniego nie może być wyższy niż wskaźnik inflacji), np. w roku 1997/1998 współczynniki (po przeliczeniu na procenty) wynosiły 47,4% w Anglii, 46,5% w Szwecji, 42,9% w Walii wartości referencyjnej nieruchomości. 9

10 Wielka Brytania c.d. Anglia Roczna wartość czynszu Do ( Anglia bez Londynu ) Do ( Londyn ) Powyżej ( Anglia ) i ( Londyn ) Walia Roczna wartość czynszu Do Powyżej Średnia stawka tego podatku w ostatnich kilku latach wynosiła około 46 pensów od każdego funta wartości czynszu. Maksymalny roczny wzrost stawek nie może być wyższy niż 10% plus inflacja. Niektóre nieruchomości jak np. te, w których roczna wartość czynszu nie przekracza ( w Londynie ) bądź małe sklepy będące jednocześnie miejscem zamieszkania właścicieli, są wyłączone spod wszelkich podwyżek. Część nieruchomości może także korzystać z przejściowych obniżek wynoszących odpowiednio: 20% dla małych ANGLIA Stawka podatku 48% 48% 48,9% WALIA Stawka podatku 43,4 % 44,3% 10

11 posiadłości oraz 15% plus inflacja dla nieruchomości dużych. Jeżeli nieruchomość zmieni właściciela, nowy właściciel automatycznie wchodzi w uprawnienia dotychczasowe dotyczące przejściowej obniżki. 11