Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych

Transkrypt

1 ul. Marszałkowska 78/80, Warszawa tel , fax ED INVEST S.A. Raport analityczny Październik 2010 Niniejszy raport analityczny został sporządzony w Wydziale Doradztwa i Analiz Rynkowych Domu Maklerskiego Banku Ochrony Środowiska S.A. z siedzibą w Warszawie. Informacje, o których mowa w par Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia r. (Dz. U. Nr 206, poz. 1715) w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców znajdują się na str. 34 niniejszego raportu. DM BOŚ SA dołoŝył naleŝytej staranności w celu zapewnienia, iŝ zawarte informacje nie są błędne lub nieprawdziwe w dniu ich publikacji, jednak DM BOŚ SA i jego pracownicy nie ponoszą odpowiedzialności za ich prawdziwość i kompletność, jak równieŝ za wszelkie szkody powstałe w wyniku wykorzystania niniejszej publikacji lub zawartych w niej informacji. Regulaminy doradztwa inwestycyjnego i sporządzania analiz inwestycyjnych, analiz finansowych oraz innych rekomendacji o charakterze ogólnym dotyczących transakcji w zakresie instrumentów finansowych oraz instrumentów bazowych instrumentów pochodnych znajdują się na stronie internetowej bossa.pl w dziale Dokumenty. DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA SA

2 ED INVEST S.A. Sektor: deweloperzy ul. Bora Komorowskiego 35 lok. 218; Warszawa tel. (022) , fax. (022) Prezes Zarządu: Zofia Egierska Biegły rewident: HLB SARNOWSKI & WIŚNIEWSKI Sp. z o.o., Poznań Parametry finansowe Spółki Lata 14 października 2010 r. NS OP DEPR NP EPS DPS BVPS ROE DM CR QR DFL P/E P/OP P/BV MC/S (w mln PLN) (PLN) (%) x ,84 22,51 0,03 19,26 1,93 0,00 1,16 166,40 7,64 1,54 1,51 1,00 3,89 3,33 6,48 0, ,89 7,79 0,09 9,49 0,95 0,80 2,05 46,22 31,68 1,48 1,47 0,88 7,90 9,62 3,65 0, ,49 7,37 0,10 9,32 0,93 0,00 2,58 36,10 19,56 1,48 1,47 1,00 8,05 10,17 2,90 1, P 66,68 15,40 0,10 11,60 0,89 0,35 4,70 19,00 7,77 1,50 1,49 0,91 8,41 6,33 1,60 1, P 164,86 18,50 0,10 15,50 1,19 0,18 5,75 20,72 14,50 1,52 1,50 0,99 6,29 5,27 1,30 0,59 P - prognoza Zarządu Spółki; NS wariant kalkulacyjny; EUR/PLN = 3,9813; do obliczeń przyjęto cenę emisyjną Akcji Serii B 7,50 PLN. Akcjonariat (przed emisją akcji serii B) Liczba akcji (szt.) Udział w kapitale zakładowym (%) Udział głosów na WZA (%) Zofia Egierska ,00% 25,00% Jerzy Dyrcz ,00% 25,00% Marek Uzdowski ,00% 25,00% Zbigniew Wasilewski ,00% 25,00% Razem ,00% 100,00% Akcjonariat (po zarejestrowaniu emisji akcji serii B) Liczba akcji (szt.) Udział w kapitale zakładowym (%) Udział głosów na WZA (%) Zofia Egierska ,23% 19,23% Jerzy Dyrcz ,23% 19,23% Marek Uzdowski ,23% 19,23% Zbigniew Wasilewski ,23% 19,23% Nowi Akcjonariusze ,08% 23,08% Razem ,00% 100,00% Dane podstawowe Spółki mln PLN mln EUR Suma bilansowa ( r.) 73,47 18,45 Kapitał własny ( r.) 33,76 8,48 Wartość nominalna akcji (PLN) 0,05 Podstawowe dane o ofercie mln PLN mln EUR Szacunkowa wartość oferty brutto 22,50 5,65 Transza DuŜych Inwestorów (tys. szt. akcji serii B) 2 000,00 Transza Małych Inwestorów (tys. szt. akcji serii B) 1 000,00 Cena emisyjna (PLN) 7,50 Kalendarium Publicznej Oferty Akcji Serii B Podanie przedziału cenowego do 24 września 2010 r. Budowa Księgi Popytu dla inwestorów w Transzy DuŜych Inwestorów 1-4 października 2010r.- (4 października 2010 do godz Ustalenie ceny emisyjnej 4 października 2010 r. Zapisy w Transzy Małych Inwestorów Zapisy w Transzy DuŜych Inwestorów Wycena metodą mieszaną: 10,13 PLN Wycena metodą porównawczą: 9,42 PLN Wycena metodą dochodową: 10,83 PLN 5-18 października 2010 r października 2010 r. Przydział akcji serii B do 20 października 2010 r. PODSUMOWANIE Spółka ED INVEST S.A. jest krajowym przedsiębiorstwem inwestycyjno-budowlanym, oferującym kompleksowe usługi w zakresie przygotowania inwestycji, wykonawstwa, marketingu oraz sprzedaŝy mieszkań i domów. W latach głównym źródłem przychodów ze sprzedaŝy Spółki było budownictwo wielorodzinne realizowane na powierzonych gruntach spółdzielni mieszkaniowej. W 2009 r. udział z tego rodzaju usług w strukturze sprzedaŝy Spółki wyniósł 86,7%. Pozostałą część przychodów stanowiło budownictwo jednorodzinne realizowane na gruntach własnych. W ciągu 5 lat spółka ED INVEST S.A. wybudowała i sprzedała ponad 430 mieszkań i 28 lokali usługowych, a takŝe 73 domy jednorodzinne. Działalność Spółki koncentruje się tylko na terenie Warszawy i jej aglomeracji. Budownictwo wielorodzinne Spółka realizuje głównie na terenie dzielnicy Praga Południe, a dokładnie na obszarze Gocławia, a budownictwo domów jednorodzinnych w bezpośrednim sąsiedztwie Warszawy. Nie wykluczamy, Ŝe w przyszłości Spółka rozszerzy swoją działalność pod względem geograficznym, a takŝe wejdzie w segment budownictwa komercyjnego tj. rozpocznie budowę obiektów medycznych. Z emisji akcji serii B spółka ED INVEST S.A. planuje pozyskać ok. 28 mln zł brutto, które w latach zamierza przeznaczyć na budowę osiedli mieszkaniowych (osiedla "Wilga VII" (I i II etap) i Iskra ) wykonywanych wspólnie ze Spółdzielnią Mieszkaniową "Gocław-Lotnisko". Za cenę docelową akcji spółki Ed INVEST S.A. na potrzeby IPO uznajemy wycenę opartą na średniej waŝonej wyceny porównawczej oraz wyceny dochodowej. Dokonane przez nas pomiary pozwalają oszacować wartość jednej akcji Spółki na poziomie 10,13 zł. Sporządził: Mariusz Solecki Analityk 2

3 BRANśA Produkcja budowlano-montaŝowa w Polsce W okresie styczeń sierpień 2010 r. poziom krajowej produkcji budowlano montaŝowej był o 5,7% niŝszy niŝ w analogicznym okresie 2009 r. Do jej spadku niewątpliwie przyczyniła się mroźna zima, która przełoŝyła się na niŝszą aktywność przedsiębiorstw z branŝy budowlanej. Jednak spodziewamy się, iŝ kolejne miesiące przyniosą nieznaczną poprawę koniunktury w budownictwie, a w związku z tym tempo wzrostu całej branŝy w br. moŝe być zbliŝone do tempa ubiegłorocznego. Szacujemy, Ŝe dynamika produkcji budowlano montaŝowej na koniec 2010 r. moŝe osiągnąć poziom ok. 4% r/r. Oczekujemy poprawy koniunktury w branŝy budowlanej w II połowie 2010 r. Szacujemy, Ŝe dynamika produkcji budowlano-montazowej na koniec br. osiągnie poziom ok. 4% r/r. Wykres 1. Dynamika produkcji budowlano-montaŝowej oraz zmiany cen produkcji budowlano-montaŝowej r/r 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% Ceny produkcji budowlano-montażowej Źródło: Opracowanie DM BOŚ S.A. na podstawie danych GUS Produkcja budowlano-montażowa UwaŜamy, Ŝe w najbliŝszych latach wzrost polskiego sektora budowlanego będzie napędzany przez budownictwo inŝynieryjne, którego udział w produkcji budowlano-montaŝowej wynosi obecnie ok. 59%. Natomiast naszym zdaniem słabiej moŝe zachowywać się budownictwo zarówno mieszkaniowe, jak i niemieszkaniowe, w związku ze wstrzymywaniem lub notowanymi opóźnieniami wielu projektów inwestycyjnych. Prognozujemy, Ŝe oŝywienie w tych segmentach rynku budowlanego powinno nastąpić w 2012 r., wskutek zwiększonej liczby rozpoczynanych w bieŝącym roku projektów, szczególnie w segmencie budownictwa mieszkaniowego. Tabela 1. Dynamika zmian produkcji w segmentach budownictwa w latach Budownictwo mieszkaniowe 11,5% 37,9% 46,3% -13,0% Budownictwo niemieszkaniowe 20,9% 20,4% 24,1% -23,0% Budownictwo inŝynieryjne 22,0% 22,0% 10,7% 27,0% Źródło: GUS, PMR Publicatons UwaŜamy, Ŝe w br. do wzrostu branŝy budowlanej przyczyni się przede wszystkim budownictwo infrastrukturalne, którego udział wynosi ok. 59%. W 2012 r. oczekujemy oŝywienia zarówno na rynku mieszkaniowym, jak i niemieszkaniowym. 3

4 W lipcu ogólny klimat koniunktury w budownictwie oceniany był nieco bardziej optymistycznie niŝ w czerwcu. Odnotowano równieŝ lepsze niŝ przed miesiącem oceny bieŝącego portfela zamówień, produkcji budowlanomontaŝowej oraz sytuacji finansowej, przy ostroŝniejszej od zgłaszanej w czerwcu prognozie portfela zamówień. Przedsiębiorcy przewidują, Ŝe w najbliŝszych trzech miesiącach produkcja budowlano - montaŝowa będzie nadal rosła, podobnie jak portfel zamówień. Oczekuje się takŝe poprawy ich sytuacji finansowej. W podziale na klasy wielkości najbardziej optymistyczne przewidywania formułują przedsiębiorstwa średnie oraz duŝe. Spodziewany jest równieŝ nieznaczny spadek cen robót budowlano - montaŝowych. Przedsiębiorcy (z wyjątkiem przedsiębiorstw małych) planują teŝ niewielki wzrost zatrudnienia. Obecnie przedsiębiorstwa działające w branŝy budowlanej za największe bariery rozwoju występujące na rynku wskazują konkurencję, koszty zatrudnienia oraz niedostateczny popyt. Obecnie głównymi barierami rozwoju sektora budowlanego w Polsce są konkurencja, koszty zatrudnienia oraz niedostateczny popyt. Wykres 2. Wskaźnik klimatu koniunktury w budownictwie w latach ,0 30,0 20,0 10,0 0,0-10,0 I.00 V.00 IX.00 I.01 V.01 IX.01 I.02 V.02 IX.02 I.03 V.03 IX.03 I.04 V.04 IX.04 I.05 V.05 IX.05 I.06 V.06 IX.06 I.07 V.07 IX.07 I.08 V.08 IX.08 I.09 V.09 IX.09 I.10 V.10-20,0-30,0-40,0-50,0 Źródło: GUS Krajowy rynek mieszkaniowy Według wstępnych danych GUS w pierwszych siedmiu miesiącach br. do uŝytkowania w Polsce oddano mieszkań, czyli o 19,0% mniej niŝ w analogicznym okresie 2009 roku. Warto jednak odnotować, Ŝe po ograniczonej w latach aktywności inwestorów w zakresie rozpoczynania nowych projektów mieszkaniowych, od początku 2010 r. liczba budowanych mieszkań systematycznie wzrasta. W analizowanym okresie rozpoczęto budowę mieszkań, tj. o 20,6% więcej niŝ w tym samym czasie ubiegłego roku. Z kolei nadal obserwuje się spadkową tendencję liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań. W okresie styczeń - lipiec 2010 r. wydano ich tj. o 7,6% mniej niŝ przed rokiem. Wg danych GUS w okresie styczeń lipiec 2010 r. do uŝytkowania oddano o 11,6% mniej mieszkań, niŝ w analogicznym okresie ubiegłego roku. 4

5 Tabela 2. Ruch budowlany w zakresie budowy mieszkań w Polsce w okresie I VII 2009 i 2010 r. Formy budownictwa oddane do uŝytkowania Mieszkania w okresie I - VII 2009 r. w okresie I - VII 2010 r. w trakcie budowy wydano pozwolenie oddane do uŝytkowania w trakcie budowy wydano pozwolenie Dynamika w okresie I-VII 2010 r./i-vii 2009 r. oddane do uŝytkowania w trakcie budowy wydano pozwolenie Inwestorzy indywidualni ,1% -0,9% -3,6% Deweloperzy ,2% 77,2% -8,4% Spółdzielnie ,2% 9,2% -34,8% Zakładowe, komunalne, społeczne czynszowe ,2% 46,5% -48,5% Ogółem ,4% 20,6% -7,8% Źródło: GUS, opracowanie DM BOŚ S.A. W okresie styczeń lipiec br. deweloperzy oddali do uŝytkowania mieszkań, co stanowiło 39,2% ogólnej liczby oddanych mieszkań, ale wybudowali ich o 32,2% mniej niŝ przed rokiem. Spadła równieŝ liczba mieszkań, na których budowę uzyskali pozwolenie o 8,4%. Z kolei w ciągu siedmiu miesięcy 2010 r. deweloperzy rozpoczęli budowę mieszkań, czyli o 77,2% więcej niŝ w analogicznym okresie 2010 r. i na tle pozostałych form budownictwa była to najwyŝsza odnotowana dodatnia zmiana r/r. W tym samym czasie spółdzielnie mieszkaniowe oddały do uŝytkowania mieszkania, tj. o 23,2% mniej niŝ w 2009 r. Odnotowano równieŝ mniejszą liczbę pozwoleń na budowę tj mieszkań, wobec 2707 przed rokiem. Natomiast o 9,2% wzrosła liczba rozpoczętych mieszkań. Z kolei największy udział, bo wynoszący 52,0% w ogólnej liczbie oddanych mieszkań w analizowanym okresie, mieli inwestorzy indywidualni, mimo Ŝe wybudowali ich o 3,1% mniej niŝ w 2009 r. tj Pozostali inwestorzy (budownictwo społeczne czynszowe, komunalne i zakładowe) oddali do uŝytkowania w ciągu pierwszych siedmiu miesięcy br. łącznie mieszkań, tj. o 6,2% więcej niŝ przed rokiem. W pierwszych siedmiu miesiącach br. rozpoczęto budowę o 20,6% więcej mieszkań niŝ w tym samym czasie 2009 r. Z kolei w tym samym okresie odnotowano o 7,8% mniej wydanych pozwoleń na budowę mieszkań niŝ przed rokiem. Wykres 4. Dynamika (w %) oddanych mieszkań do uŝytkowania w poszczególnych województwach w Polsce w okresie I VII 2009 i 2010 r. (-31,9) W okresie styczeń lipiec 2010 r. w województwie mazowieckim odnotowano o 31,9 mniej liczby oddanych mieszkań do uŝytkowania w stosunku do analogicznego okresu 2009 r. Województwa Źródło: GUS 5

6 W okresie styczeń - lipiec 2010 r. wzrost liczby mieszkań oddanych do uŝytkowania odnotowano w pięciu województwach (największy w opolskim o 78,9%, świętokrzyskim o 41,0% i podlaskim o 26,8%). W województwie mazowieckim, na którym prowadzi swoją działalność spółka ED INVEST, oddano mieszkań, tj. o 31,9% mniej niŝ przed rokiem. Z pozostałych województw największy spadek odnotowano w małopolskim o 38,8%, lubuskim o 26,7% i zachodniopomorskim o 24,5 %. Rynek mieszkaniowy w województwie mazowieckim Największym rynkiem mieszkaniowym w województwie mazowieckim jest niewątpliwie rynek warszawski. To w tym regionie koncentrują się największe inwestycje mieszkaniowe oraz generowany jest największy popyt na nowe mieszkania. Na tym rynku swoją działalność prowadzi równieŝ spółka ED INVEST S.A., która skupia się przede wszystkim na dzielnicy Praga Południe, a dokładnie na obszarze Gocławia. Pod względem oferty cenowej warszawski pierwotny rynek nieruchomości jest bardzo zróŝnicowany. NajniŜsze ceny deweloperzy oferują tradycyjnie w dzielnicach peryferyjnych takich jak Białołęka, Wesoła czy Wawer. Natomiast najwyŝsze w dzielnicach Mokotów, Ochota, Śródmieście i śoliborz. RóŜnice w cenie w wynikają nie tylko z lokalizacji inwestycji, ale równieŝ z powodu standardu lokali, bowiem najdroŝsze dzielnice oferują lokale mieszkalne o podwyŝszonym standardzie zaliczane do kategorii apartamentowców. Szacuje się, Ŝe ceny transakcyjne są niŝsze od cen ofertowych średnio o 6,9%. Praga Południe na tle pozostałych dzielnic Warszawy pod względem średnich cen oferowanych mieszkań plasuje się na rynku pierwotnym w środkowym przedziale cenowy. Średnia cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym w dzielnicy Praga Południe w I kw r. wyniosła zł/m 2. Wykres 5. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w I kw. br. w Warszawie (w zł/m 2 ) Źródło: Katalog Targowy Wiosna 2010, raport z serwisu me-mieszkania.pl Podobnie jak rynek pierwotny, równieŝ warszawski rynek wtórny cechuje się znacznym zróŝnicowaniem cen mieszkań. Wg badań agencji nieruchomości Ober-Haus w ostatnim czasie największym zainteresowaniem wśród klientów cieszyły się mieszkania 1, 2 pokojowe, nie przekraczające powierzchni 45 m 2, zlokalizowane najczęściej w takich dzielnicach jak Wola, Wilanów, Ursynów, Białołęka czy Ząbki. Natomiast w segmencie domów jednorodzinnych klienci bardziej byli zainteresowani ich zakupem w podwarszawskich miejscowościach niŝ w centrum Warszawy. Na rynku warszawskim największym zainteresowaniem wśród klientów cieszą się mieszkania 1 i 2 pokojowe oraz domy zlokalizowane w podwarszawskich miejscowościach. 6

7 Tabela 2. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie (w zł/m 2 ) Mieszkania (zł/m2) 1 pokój 2 pokoje 3 pokoje 4 pokoje + Warszawa Centrum od do od do od do od do Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Warszawa poza Centrum od do od do od do od do Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Domy jednorodzinne (zł/m2) nowe po remoncie do remontu od do od do od do Warszawa Źródło: Agencja nieruchomości Ober-Haus Raport z rynku mieszkaniowego Lipiec 2010 r. Z kolei przeprowadzone przez firmę Emmerson S.A badania wskazują, Ŝe średnia cena 1 m 2 mieszkań, które były oferowane w II kw r. na warszawskim rynku wtórnym, pozostała niezmieniona w stosunku do I kw. br., co moŝe świadczyć o powolnej stabilizacji cen występujących na analizowanym rynku. W podziale na poszczególne dzielnice Warszawy, większe wahania cen pojawiły się w przypadku Rembertowa i Pradze Południe (w tym na Saskiej Kępie), gdzie odnotowano spadek cen kwartał do kwartału odpowiednio o 2,2% i 1,0% (na Saskiej Kępie spadek wyniósł aŝ 2,8%), a takŝe w przypadku dzielnic Ochoty i Wilanowa, w których zaobserwowano wzrost cen o ok. 1% kw./kw. Na warszawskim rynku wtórnym mamy do czynienia z powolną stabilizacją cen mieszkań. W II kw. br. największy spadek cen mieszkań odnotowano w dzielnicach Rembertów oraz Praga Południe, natomiast największy ich wzrost w dzielnicy Ochota i Wilanów. Wykres 6. Średnie ceny ofertowe mieszkań na warszawskim rynku wtórnym w I poł r. (w zł/m 2 ) I kw r. II kw r. * ze względu na specyfikę Saskiej Kępy została ona wyodrębniona z oferty Pragi Południe Źródło: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. Polski rynek mieszkaniowy. Raport. II kwartał 2010 r.. 7

8 Podobnie w II kw r. w stosunku do wcześniejszego kwartału odnotowano stosunkowo stabilny poziom cen mieszkań w większości miejscowościach wchodzących w skład aglomeracji warszawskiej. Jedynie w przypadku Otwocka wystąpiła widoczna zmiana. W miejscowości tej wystąpił spadek cen o 1,5% wskutek czego średni poziom cen nie przekracza obecnie 6 tys. zł za m 2, podobnie jak w miejscowościach Grodzisk Mazowiecki, Legionowo czy Wołomin. Wykres 7. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w wybranych miejscowościach aglomeracji warszawskiej w I poł r. (w zł/m 2 ) I kw r. II kw r. Źródło: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. Polski rynek mieszkaniowy. Raport. II kwartał 2010 r.. W przypadku domów zlokalizowanych na terenie Warszawy oraz aglomeracji warszawskiej najwyŝsze ceny w minionym kwartale tradycyjnie odnotowano w lewobrzeŝnej części miasta. W porównaniu do I kw r. największy spadek cen oferowanych domów, bo ponad 10% wystąpił w przypadku największych domów w zabudowie szeregowej o powierzchni od 220 do 300 m 2, za wyjątkiem prawobrzeŝnych dzielnic Warszawy, w których spadek średniej ceny tego typu domów okazał się znacznie mniejszy i ukształtował się poniŝej 2%. Wysoki spadek cen domów o zabudowie szeregowej w analizowanym okresie miał równieŝ miejsce w przypadku średniej wielkości budynków. Spadki, chociaŝ juŝ na zdecydowanie mniejszą skalę, wystąpiły równieŝ w segmencie najmniejszych domów w zabudowie szeregowej do 150 m 2, ale tutaj wyjątkiem okazała się lewobrzeŝna część Warszawy, w której w II kw. br. w stosunku do wcześniejszego kwartału odnotowano wzrost cen o ponad 6%. Na terenie Warszawy i jej aglomeracji tradycyjnie najwyŝsze ceny domów występują w lewobrzeŝnej części miasta. Tabela 3. Średnie ceny ofertowe domów w zabudowie szeregowej na warszawskim rynku wtórnym (w zł) I kw r. do 150 m 2 II kw r. zmiana (w %) zabudowa szeregowa m 2 zmiana I kw. II kw. (w %) 2010 r r m 2 zmiana I kw. II kw. (w %) 2010 r r. prawobrzeŝna Warszawa , , ,8 lewobrzeŝna Warszawa , , ,0 prawobrzeŝna aglomeracja warszawska , , ,7 lewobrzeŝna aglomeracja warszawska , , ,7 Źródło: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. Polski rynek mieszkaniowy. Raport. II kwartał 2010 r.. 8

9 Analiza ofert domów o zabudowie bliźniaczej wskazuje na spadek ich cen w lewobrzeŝnej aglomeracji warszawskiej w porównaniu do I kw r. od -3,1% w przypadku największych domów do -8,1% domów najmniejszych. Natomiast wyraźny wzrost cen tego rodzaju domów po II kw. br. był zauwaŝalny w prawobrzeŝnej części Warszawy, gdzie dynamika cen zawierała się w przedziale od +6,2% do +8,8%. Tabela 4. Średnie ceny ofertowe domów typu bliźniak na warszawskim rynku wtórnym (w zł) I kw r. do 150 m 2 II kw r. zmiana (w %) bliźniak m 2 zmiana I kw. II kw. (w %) 2010 r r m 2 zmiana I kw. II kw. (w %) 2010 r r. prawobrzeŝna Warszawa , , ,2 lewobrzeŝna Warszawa , , ,5 prawobrzeŝna aglomeracja warszawska , , ,5 lewobrzeŝna aglomeracja warszawska , , ,1 Źródło: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. Polski rynek mieszkaniowy. Raport. II kwartał 2010 r.. W grupie domów wolnostojących w badanym okresie najwięcej podroŝały ceny domów o powierzchni od 150 do 220 m 2 znajdujące się w lewobrzeŝnych dzielnicach Warszawy (+12,0%), a takŝe domy o powierzchni powyŝej 220 m 2, które zlokalizowane są w prawobrzeŝnej części miasta (+7,3%). Z kolei najwyŝszą ujemną dynamikę cen w tej grupie domów (-4,1%) odnotowano w przypadku największych domów połoŝonych w lewobrzeŝnej Warszawie. Tabela 5. Średnie ceny ofertowe domów wolnostojących na warszawskim rynku wtórnym (w zł) I kw r. do 150 m 2 II kw r. zmiana (w %) dom wolnostojący m 2 zmiana I kw. II kw. (w %) 2010 r r m 2 zmiana I kw. II kw. (w %) 2010 r r. prawobrzeŝna Warszawa , , ,3 lewobrzeŝna Warszawa , , ,1 prawobrzeŝna aglomeracja warszawska , , ,0 lewobrzeŝna aglomeracja warszawska , , ,1 Źródło: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. Polski rynek mieszkaniowy. Raport. II kwartał 2010 r.. Perspektywa rynku deweloperskiego w Polsce Perspektywa krajowego rynku deweloperskiego w decydującej mierze jest uwarunkowana czynnikami makroekonomicznymi tj. wielkością PKB, stopniem zamoŝności społeczeństwa, stopą bezrobocia, polityką państwa w zakresie rynku budowlanego, w tym budownictwa mieszkaniowego oraz stopą procentową kredytów. W latach obserwowany był spadek popytu na mieszkania, zaostrzony m.in. ograniczoną akcją kredytową banków. Wprawdzie obecnie banki coraz częściej zachęcają klientów do korzystania z oferty kredytów hipotecznych, poprzez obniŝanie poziomu marŝy oraz prowiz 9

10 prowizji, to jednak ilość udzielanych kredytów moŝe być ograniczana wprowadzaną przez KNF tzw. Rekomendacją T, której celem jest zapobieganie powstawaniu niespłacanych kredytów. Zgodnie z jedną z jej regulacji, która zaczęła obowiązywać od 23 sierpnia br., w przypadku kredytów walutowych wkład własny klienta powinien wynosić co najmniej 10 proc. gdy kredyt jest udzielany na okres do 5 lat, i co najmniej 20 proc. w przypadku kredytów udzielanych na ponad 5 lat. Natomiast gdy klient nie będzie w stanie zapewnić wkładu w przedstawionej wysokości, bank będzie wymagał od niego wykupienia ubezpieczenia spłaty kredytu lub wskazanie dodatkowego zabezpieczenia, np. innej nieruchomości. Z kolei pod konie roku zacznie obowiązywać przepis według którego łączna suma spłacanych co miesiąc rat kredytów nie powinna przekraczać 50 proc. dochodów netto w przypadku osób zarabiających nie więcej niŝ wynosi średni poziom wynagrodzenia w gospodarce i maksymalnie 65 proc. dochodów w przypadku osób o dochodach powyŝej średniej krajowej. Według opublikowanego przez Związek Banków Polski raportu AMRON-SARFiN, w II kw r. banki udzieliły kredyty mieszkaniowe na łączną kwotę 13,523 mld zł, co oznacza wzrost odpowiednio o 32,4% i 37% w porównaniu do poprzedniego kwartału. Na koniec czerwca br. całkowite zadłuŝenie gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych w ujęciu kwartalnym wzrosło o 32,3 mld zł osiągając poziom 245,9 mld zł (wzrost o 13% względem I kw r. i o 18% w stosunku do stanu zadłuŝenia z czerwca 2009 r.). Obecnie ilość udzielanych kredytów mieszkaniowych moŝe być ograniczana wprowadzaną przez KNF tzw. Rekomendacją T. Na koniec II kw. br. całkowite zadłuŝenie gospodarstw domowych z tytułu zaciągniętych kredytów mieszkaniowych wyniosło 245,9 mld i było o 18% wyŝsze w stosunku do analogicznego okresu poprzedniego roku. Tabela 6. Całkowity stan zadłuŝenia gospodarstw domowych z tytułu udzielonych kredytów mieszkaniowych Rok I-VI 2010 mld zł 20,03 29,58 35,81 50,43 77,71 116,84 192,61 214,89 245,90 Źródło: ZBP, NBP Na obecny wzrost wyników zarówno w zakresie liczby nowo podpisanych umów o kredyt hipoteczny, jak i wartości udzielonych kredytów miały wpływ takie czynniki jak: dalsze obniŝenie oprocentowania kredytów w PLN i EUR, poprawa na rynku mieszkaniowym tj. zarysowująca się stabilizacja cen mieszkań i wzrost popytu, rosnąca konkurencja między bankami w zakresie zwiększania dostępności oferty kredytowej, a takŝe stale rosnący udział kredytów ze wsparciem rządowego programu Rodzina na Swoim. W II kw r. juŝ co piąty kredyt mieszkaniowy udzielany był na warunkach preferencyjnych. W 2010 r. w zarządzanym przez Bank Gospodarstwa Krajowego Funduszu Dopłat zaplanowano kwotę 309,96 mln zł na dopłaty w ramach programu Rodzina na Swoim. Od początku br. do końca czerwca wypłacono z niego 88,15 mln zł. Przy czym począwszy od 2011 r. w programie tym mają nastąpić zmiany, które mogą przyczynić się do zawęŝenia grupy potencjalnych wnioskodawców. Spośród najwaŝniejszych zmian moŝna wymienić: obniŝenie limitów cenowych, wprowadzenie ograniczenia wiekowego beneficjentów do 35 lat oraz poszerzenie grona osób mogących skorzystać z dopłat o osoby samotne. Ponadto negatywnym czynnikiem, który moŝe wpłynąć na obniŝenie dynamiki udzielanych kredytów mieszkaniowych od początku 2011 r. jest planowana podwyŝka podatku VAT na nowe mieszkania z 7% do 8%. Rząd nie Do wzrostu wartości udzielonych kredytów hipotecznych w br. przyczyniło się m.in. obniŝenie oprocentowanie kredytów w PLN i EUR, poprawa na rynku mieszkaniowym, rosnąca konkurencja między bankami, a takŝe wzrost popularności rządowego programu Rodzina na Swoim. Od 2011 r. negatywny wpływ na rozwój pierwotnego rynku mieszkaniowego moŝe mieć wpływ planowana podwyŝka podatku VAT na nowe mieszkania. 10

11 nie wyklucza równieŝ podwyŝki tego podatku w lipcu przyszłego roku o następny punkt procentowy oraz ponownie w 2012 r. Jednak moŝna oczekiwać, Ŝe za nim proponowane niekorzystne zmiany zostaną wprowadzone w Ŝycie, to do końca 2010 r. nastąpi wzrost liczby składanych wniosków o kredyty mieszkaniowe. HISTORIA SPÓŁKI Spółka ED INVEST S.A. powstała w wyniku przekształcenia jej ze spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (dawniej EDBUD Nieruchomości Sp. z o.o.), zawiązanej aktem notarialnym 10 września 1997 r. Zarejestrowanie spółki ED INVEST jako spółki akcyjnej nastąpiło 20 stycznia 2009 r. Od początku swojego istnienia Spółka realizowała zarówno inwestycje wielorodzinne, jak i jednorodzinne, przy czym swoją główną uwagę koncentrowała na budownictwie wielorodzinnym. W latach we współpracy ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko przeprowadziła po raz pierwszy inwestycję wielomieszkaniową pod nazwą Jantar. Natomiast swoją pierwszą inwestycję domów jednorodzinnych Spółka zrealizowała w latach na warszawskim Ursynowie. W 2005 r. spółka ED INVEST S.A. nabyła trzy nieruchomości gruntowe z przeznaczeniem na budowę osiedli domów jednorodzinnych tj. jedną w Bielawie koło Konstancina Jeziornej oraz dwie zlokalizowane w miejscowości Zamienie na terenie gminy Lesznowola. W 2006 r. we współpracy ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko Spółka rozpoczęła w Warszawie realizacje inwestycji pod nazwą Jantar Bis, która była kontynuacją wcześniej juŝ wybudowanego osiedla Jantar, a w latach na nieruchomości w Bielawie zostało wybudowane osiedle 39 domów jednorodzinnych. W tym samym okresie na części jednej z nieruchomości w Zamieniu powstało osiedle pod nazwą Przy Parku, składające się z 15 domów. W 2007 r. Spółka zakupiła kolejną nieruchomość gruntową w miejscowości Nowa Wola na terenie gminy Lesznowola przeznaczoną pod budowę osiedla domów jednorodzinnych. Natomiast w 2008 r. rozpoczęła realizację kolejnej inwestycji tj. budynku mieszkaniowo-usługowego pod nazwą Wilga VII, której zakończenie zaplanowano na II kw r. Z kolei pod koniec 2009 r. została rozpoczęta budowa osiedla w miejscowości Zamienie składającego się z 4 domów, który stanowi drugi etap zrealizowanego juŝ osiedla Przy Parku. 22 kwietnia 2010 r. Walne Zgromadzenie ED INVEST S.A. wyraziło zgodę na ubieganie się przez Spółkę o dopuszczenie jej akcji do obrotu na rynku regulowanym. Początki spółki ED INVEST sięgają 1997 r., kiedy to powstało przedsiębiorstwo EDBUD Nieruchomości Sp. z o.o. Pierwszą inwestycję wielomieszkaniową Spółka przeprowadziła w latach we współpracy ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko. W latach na warszawskim Ursynowie Spółka po raz pierwszy zrealizowała inwestycje domów jednorodzinnych. DZIAŁALNOŚĆ SPÓŁKI ED INVEST zajmuje się kompleksową działalnością usługową związaną z przygotowaniem inwestycji, wykonawstwem, marketingiem i sprzedaŝą mieszkań oraz domów. Działalność Spółki moŝna podzielić na dwa rodzaje: budowanie na gruntach powierzonych, oraz budowanie na gruntach własnych i sprzedaŝ zrealizowanych budynków. Spółka ED INVEST oferuje kompleksowe usługi w zakresie przygotowania inwestycji, wykonawstwa, marketingu i sprzedaŝy mieszkań oraz domów. 11

12 Tabela 7. Dynamika i struktura przychodów ze sprzedaŝy spółki ED INVEST według rodzaju świadczonych usług w latach Wyszczególnienie Budownictwo wielorodzinne realizowane na gruntach spółdzielni Budownictwo jednorodzinne realizowane na gruntach własnych Przychody [w tys. zł] Struktura Dynamika / / ,7% 93,4% 86,7% -18,1% 13,1% ,3% 6,6% 13,3% -82,0% 145,0% Przychody ze sprzedaŝy razem ,0% 100,0% 100,0% -33,6% 21,7% Źródło: Prospekt emisyjny, obliczenia DM BOŚ SA, W latach głównym źródłem przychodów ze sprzedaŝy Spółki było budownictwo wielorodzinne realizowane na gruntach spółdzielni mieszkaniowej. Udział przychodów ze sprzedaŝy z tego rodzaju usług w analizowanych latach zawierał się w przedziale od 75,7% w 2007 r. do 93,4% w 2008 r. W ubiegłym roku udział ten wyniósł 86,7%. Pozostałą część przychodów stanowiło budownictwo jednorodzinne realizowane na gruntach własnych. Oczekujemy, Ŝe w kolejnych latach spółka ED INVEST nadal będzie koncentrowała się przede wszystkim na segmencie budownictwa wielorodzinnego i jej struktura sprzedaŝy nie powinna ulec istotnej zmianie. Przyjęty przez spółkę ED INVEST model biznesowy deweloper plus oparty jest na realizacji projektów inwestycyjnych na gruntach powierzonych naleŝących do spółdzielni mieszkaniowych. Spółka w ramach zawartych długoterminowych umów o wspólnym przedsięwzięciu, realizuje kompleksy mieszkalno-usługowe z miejscami postojowymi wydzielonymi w halach garaŝowych na gruntach będących we władaniu uŝytkownika wieczystego gruntu (spółdzielni). Udział Spółki w realizacji tego typu inwestycji polega m.in. na: przygotowaniu dokumentacji i uzyskaniu pozwolenia na budowę wraz z wszelkimi uzgodnieniami, planami, umowami z dostawcami mediów, koordynowaniu robót budowlanych, zapewnieniu niezbędnego nadzoru, oraz wykonywaniu niezbędnej dokumentacji projektowej, wykonawstwie obiektu pod klucz, uzyskiwaniu pozwoleń na uŝytkowanie, działaniach marketingowych zmierzających do pozyskania klientów na wybudowanie lokali, zawieraniu z nimi umów o budowę lokali mieszkalnych, usługowych oraz miejsc postojowych w garaŝach podziemnych; realizacji tych umów. Wybudowane mieszkania i lokale usługowe są sprzedawane przez spółkę ED INVEST klientom indywidualnym na podstawie pełnomocnictwa udzielonego Spółce przez spółdzielnie mieszkaniową. Specyfika przyjętego modelu biznesowego sprawia, Ŝe wykorzystywana jest efektywnie istniejąca infrastruktura, a takŝe optymalizowane są koszty budowy. Natomiast w ramach realizacji budownictwa jednorodzinnego na gruntach własnych, działania Spółki sprowadzają się do: przygotowania dokumentacji i uzyskania pozwolenia na budowę wraz z wszelkimi uzgodnieniami, planami, umowami z dostawcami mediów, Głównym źródłem przychodów ze sprzedaŝy Spółki jest budownictwo wielorodzinne realizowane na gruntach spółdzielni mieszkaniowej. W 2009 r. udział budownictwa wielorodzinnego w strukturze sprzedaŝy wyniósł 86,7%. Spółka ED INVEST realizuje model biznesowy deweloper plus, który oparty jest na gruntach powierzonych. Budownictwo jednorodzinne Spółka wykonuje na gruntach własnych. 12

13 koordynowania robót budowlanych, zapewnieniu niezbędnego nadzoru, wykonywaniu niezbędnej dokumentacji projektowej oraz kontroli realizacji i nadzorze bezpośrednim, działań marketingowych, zmierzających do pozyskania klientów, zawierania z nimi umów o budowę lokali mieszkalnych jednorodzinnych i przeniesienia własności wybudowanych lokali, realizacji tych umów, przeniesienia na nabywców prawa własności nieruchomości. W ciągu pięciu lat spółka ED INVEST wybudowała i sprzedała łącznie 430 mieszkań oraz 28 lokali usługowych w czterech budynkach na Gocławiu przy ul. Bora Komorowskiego oraz 73 domy jednorodzinne w trzech osiedlach znajdujących się przy ulicach: Krasnowolskiej, Ogrody Bielawy oraz Cynamonowej. Spółka ED INVEST wykonuje swoje projekty deweloperskie za pośrednictwem określonych firm budowlanych. Do największych dostawców Spółki w zakresie świadczenia usług budowlanych naleŝą: PPU REDOX Sp. z o.o., POL-AQUA S.A. i EDBUD S.A. Zwracamy uwagę, Ŝe PPU REDOX Sp. z o.o., jako największy dostawca budowlany ED INVEST jest równieŝ pośrednio powiązany ze Spółką z racji tego, Ŝe część akcjonariuszy Spółki jest równocześnie udziałowcami PPU REDOX Sp. z o.o., a dzięki efektom synergii obie spółki są w stanie efektywnie konkurować z innymi podmiotami z branŝy budowlanej. Do tej pory spółka ED INVEST wybudowała i sprzedała 430 mieszkań, 28 lokali usługowych oraz 73 domy jednorodzinne. Największymi dostawcami usług budowlanych są PPU REDOX Sp. z o.o., POL-AQUA S.A. oraz EDBUD S.A. Ponadto podkreślamy, Ŝe specyfika Spółki w zakresie realizacji wielorodzinnych projektów budowlanych wykonywanych ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko, która zapewnia grunty pod budowę mieszkań, czyni ze Spółdzielni Gocław Lotnisko równieŝ jednego z bardziej znaczących dostawców Spółki, bowiem ED INVEST nie inwestuje jak typowy deweloper w bank ziemi pod budownictwo wielorodzinne. RYNKI ZBYTU Spółka ED INVEST realizuje swoje przychody ze sprzedaŝy tylko na rynku krajowym. Działalność Spółki koncentruje się na terenie Warszawy i jej aglomeracji. Budownictwo wielorodzinne Spółka prowadzi głównie na terenie dzielnicy Praga Południe, a dokładnie na obszarze Gocławia. Dzielnica ta zlokalizowana jest w odległości ok. 5 km od ścisłego centrum Warszawy i jest z nim bardzo dobrze skomunikowana. Działalność Spółki koncentruje się na terenie Warszawy i jej aglomeracji. 13

14 14 października 2010 r. Tabela 8. Inwestycje spółki ED INVEST zrealizowane lub planowane w obszarze budownictwa wielorodzinnego Lp. Nazwa inwestycji Adres Powierzchnia uŝytkowa mieszkań i usług (w m 2 ) Realizacja budowy Przychód netto kontraktu (w tys. zł) 1 Osiedle Jantar Warszawa, ul. Bora Komorowskiego ,80 lata ,20 2 Jantar Bis Budynek A Warszawa, ul. Bora Komorowskiego ,38 lata ,00 3 Jantar Bis Budynek B Warszawa, ul. Bora Komorowskiego ,10 lata ,50 4 Wilga VII - I etap Warszawa, ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego i Rechniewskiego ,00 III kw II kw ,55 5 Wilga VII - II etap Warszawa, ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego i Rechniewskiego 7 000,00 IV kw IV kw ,00 6 Osiedle Iskra - I etap Warszawa, ul. Jugosłowiańska ,00 I kw I kw ,00 Źródło: Prospekt emisyjny Obecnie na Gocławiu jest realizowany budynek mieszkalno-usługowy pt. Wilga VII (I etap) oraz planowane są kolejne inwestycje Wilga VII (II etap) oraz Osiedle Iskra (I etap). Natomiast w ramach budownictwa jednorodzinnego Spółka zrealizowała lub realizuje inwestycje w Warszawie na terenach dobrze skomunikowanych miejscowości, które połoŝone są w bezpośrednim sąsiedztwie Warszawy. Aktualnie w miejscowości Nowa Wola przygotowywana jest budowa osiedla Słoneczne, a takŝe osiedla Przy Parku II w miejscowości Zamienie. Przy Parku II. Tabela 9. Inwestycje spółki ED INVEST zrealizowane lub planowane w obszarze budownictwa jednorodzinnego Lp. Nazwa inwestycji Adres 1 Osiedle Krasnowolska Ursynów ul. Krasnowolska 2 Osiedle Ogrody Bielawa ul. Ogrody Bielawy, Gmina Bielawy Konstancin Jeziorna 3 Osiedle Przy Parku I Zamienie ul. Cynamonowa, Gmina Lesznowola 4 Osiedle Słoneczne Nowa Wola ul. Orna, Gmina Lesznowola 5 Osiedle Przy Parku II Zamienie ul. Cynamonowa, Gmina Lesznowola Źródło: Prospekt emisyjny Ilość domów jednorodzinnych (metraŝ) 19 domów (od 150 do 180 m 2 ) 39 domów (od 143 do 207 m 2 ) 15 domów (od 152 do 182m 2 ) 17 domów (od 168 do 235 m 2 ) Realizacja budowy Przychód netto kontraktu (w tys. zł) lata ,90 lata ,30 lata ,20 IV kw IV kw ,00 4 domy (112 m 2 ) IV kw III kw ,00 Końcowymi odbiorcami Spółki, zarówno w zakresie domów jednorodzinnych jak i mieszkań, są klienci indywidualni. Domy jednorodzinne sprzedawane są bezpośrednio, natomiast w obiektach wielorodzinnych podpisywane są umowy o wybudowanie lokalu na podstawie pełnomocnictwa udzielonego ED INVEST przez Spółdzielnię Mieszkaniową Gocław Lotnisko. Zwracamy jednak uwagę, Ŝe w przypadku pogorszenia współpracy ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko, spółka ED INVEST moŝe równieŝ negatywnie odczuć skutki takiej sytuacji, poprzez osiągnięcie niŝszych przychodów ze sprzedaŝy, a tym samym wypracować niŝszą rentowność. Dodatkowo moŝe pojawić się potencjalne ryzyko związane z brakiem pokrycia części kosztów stałych Spółki. W celu zminimalizowania takiego ryzyka Spółka podpisała list intencyjny z inwestorem prywatnym i zamierza realizować następne inwestycje na podobnych zasadach z innymi podmiotami nie tylko ze spółdzielniami. W ramach budownictwa wielorodzinnego w najbliŝszym czasie Spółka będzie realizowała inwestycje budowlane pt. Wilga VII oraz Osiedle Iskra. Natomiast w obszarze domów obecnie przygotowywana jest budowa osiedla Słoneczne oraz trwają prace nad budową osiedla Przy Parku II. Odbiorcami Spółki są klienci indywidualni. Domy jednorodzinne są sprzedawane bezpośrednio, natomiast obiekty wielorodzinne na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez spółdzielnię 14

15 KONKURENCJA Rynek budowlany, na którym funkcjonuje spółka ED INVEST podlega silnej konkurencji. Potencjalnymi konkurentami Spółki są wszystkie firmy deweloperskie prowadzące swoją działalność na warszawskim rynku budowlanym. Do najwaŝniejszych konkurentów Spółki moŝna zaliczyć zatem następujące przedsiębiorstwa: w segmencie mieszkań popularnych: Dom Development, J.W. Construction Holding, Polnord, Budimex Nieruchomości, Acciona Nieruchomości, Gant, Dolcan, w segmencie apartamentów o podwyŝszonym standardzie: Dom Development, Echo Investment, Pirelli Pekao Real Estate, Atlas Estates, LC Corp, Acciona Nieruchomości, WAN, Marvipol, Triton Development, Robyg, Fadesa Prokom, Ronson oraz kilka małych firm zagranicznych realizujących pojedyncze, projekty o atrakcyjnej architekturze oraz wysokiej jakości w dobrze zlokalizowanych miejscach. Pozycję konkurencyjną Spółki naleŝy rozpatrywać odrębnie dla rynku mieszkań wielorodzinnych połoŝonych na terenie Pragi Południe (Gocławia) oraz odrębnie dla rynku domów jednorodzinnych zlokalizowanych na obszarze gminy Lesznowola. Na terenie Gocławia oprócz spółki ED INVEST obecnie swoje inwestycje prowadzą równieŝ trzy spółki: spółka Acciona Nieruchomości Sp. z o.o., spółka Przy Promenadzie Sp. z o.o. Sp. K oraz Dom Development S.A. Potencjalnymi konkurentami spółki ED INVEST są firmy deweloperskie działające na rynku warszawskim. Spółka konkuruje zarówno z firmami na rynku mieszkań wielorodzinnych (na terenie Pragi Południe) oraz na rynku domów jednorodzinnych (głównie na obszarze gminy Lesznowola). Acciona Nieruchomości Sp. z o.o. oferuje inwestycję zlokalizowaną przy ulicach Fieldorfa, Kwiatkowskiego i Jugosłowiańskiej. W ofercie pozostało juŝ tylko kilkanaście mieszkań o duŝych metraŝach od 80,75 do 128,0 m 2 w cenach od do zł/m 2. Oprócz Gocławia spółka realizuje swoje inwestycje w dzielnicach Bemowo, Mokotów, Śródmieście, Wilanów, a w przyszłości takŝe w innych dzielnicach. Przy Promenadzie Sp. z o.o. Sp.k, spółka celowa naleŝąca do Grupy LCC Corp S.A., wykonuje inwestycję w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji spółki ED INVEST (WILGI VII) przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego. Oferta tej spółki obejmuje mieszkania w metraŝach od 49,9 m 2 do 115,5 m 2 w cenach od do zł/m 2. Oprócz dzielnicy Gocław, Grupa LCC Corp w Warszawie wybudowała budynek mieszkalno-usługowy równieŝ w dzielnicy Ochota. Dom Development S.A. realizuje budowę Osiedla Saska Kępa, na terenie którego powstanie łącznie mieszkań w 11 budynkach. Budowa będzie wykonywana łącznie w III etapach. Oferta tej spółki, w ramach Osiedla Saska Kępa, obejmuje obecnie mieszkania w metraŝach od 38,2 m 2 do 131,5 m 2 w cenach od zł/m 2. Dom Development realizuje Obecnie głównymi konkurentami na terenie Gocławia są trzy spółki: Acciona Nieruchomości Sp. z o.o., spółka Przy Promenadzie Sp. z o.o. Sp. K oraz Dom Development S.A. 15

16 takŝe budowę Osiedla Adria, na którym powstanie 656 mieszkań zlokalizowanych w 5 budynkach. W ramach Osiedla Adria sprzedawane są obecnie mieszkania w metraŝach od 38,2 m 2 do 106,3 m 2 w cenach od zł/m 2 do zł/m 2 (średnia cena w I etapie realizacji wynosi zł/m 2 ). Poza Gocławiem Spółka prowadzi swoją działalność równieŝ na terenie dzielnic Białołęka, Mokotów, Śródmieście, Targówek, Ursynów i Wola. W ofercie ED INVEST na terenie Gocławia znajdują się mieszkania o powierzchni od 35 do 101 m 2 (1,2,3, oraz 4 pokojowe) w cenach od do zł/m 2. Na terenie gminy Lesznowola rynek sprzedaŝy domów jednorodzinnych jest bardziej zróŝnicowany. Ofertę sprzedaŝy domów na tym obszarze posiada kilka firm. ED INVEST na terenie Gocławia oferuje mieszkania o powierzchni od 35 do 101 m2 w cenach od do zł/m2. Tabela 10. Zestawienie ofert firm konkurencyjnych w stosunku do ED INVEST na terenie gminy Lesznowola Lp. Nazwa Dewelopera MetraŜ domu MetraŜ działki Cena całości UNIDEVELOPMENT Osiedle Polnych Maków, Zamienie Nasze Miasteczko, Nasze Miasteczko II, Lesznowola m m 2 od zł do zł 131,8 m m 2 od zł do zł 3. Osiedle Wśród Pól, Zamienie m m 2 od zł do zł 4. Siedlisko Konwalie, Lesznowola m m 2 od zł do zł Źródło: Prospekt emisyjny Unidevelopment Sp. z o.o. jest firmą deweloperską działająca głównie na rynku warszawskim, naleŝącą w 100% do Grupy UNIBEP S.A. W swojej ofercie posiada zarówno budynki wielorodzinne (mieszkania popularne oraz apartamenty), jak i osiedla domów jednorodzinnych. Poza rynkiem Warszawy i okolic spółka zrealizowała inwestycję z zakresu budownictwa wielorodzinnego Dom Pod Gruszą w Bielsku Podlaskim. Nasze Miasteczko Development Sp. z o.o. S.K.A. z siedzibą w Warszawie jest krajowym deweloperem specjalizującym się w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym. Spółka działa od 2001 r. i na rynku aglomeracji warszawskiej zrealizowała kilkanaście inwestycji o łącznej powierzchni ponad 60 tys. m 2 m.in. w gminach Piaseczno, Józefosław, Mysiadło, Zgorzała. Osiedle Wśród Pól jest realizowane przez dewelopera Osiedle śabia WOLA s.c., działającego na terenie aglomeracji warszawskiej i specjalizującego się w budownictwie mieszkaniowym od 1993 r. Siedlisko Konwalie jest osiedlem budowanym przez dewelopera Dom J.M. Woźnica Sp. j. z siedzibą w Warszawie. Spółka od 2003 r. buduje zespoły domów jednorodzinnych, wielorodzinnych oraz obiekty o funkcji hotelowo-rekreacyjnej. 16

17 Tabela 11. Oferta sprzedaŝy domów spółki ED INVEST na terenie gminy Lesznowola Lp. Lokalizacja MetraŜ domu MetraŜ działki Cena całości 1. PRZY PARKU II, Zamienie 112 m m 2 od zł do zł 2. Nasze Miasteczko, Nasze Miasteczko II, Lesznowola Źródło: Prospekt emisyjny m m 2 od zł do zł Zwracamy uwagę, Ŝe cechą charakterystyczną, która odróŝnia ofertę spółki ED INVEST od konkurencji na rynku domów jednorodzinnych, jest to iŝ obejmuje ona relatywnie większe domy zlokalizowane na większych działkach w porównywalnych cenach. Ponadto domy połoŝone są w osiedlach dobrze skomunikowanych z Warszawą. W stosunku do konkurencji Spółka na terenie gminy Lesznowola oferuje domy jednorodzinne na większych działkach w porównywalnych cenach. STRATEGIA ROZWOJU Celem strategicznym ED INVEST jest budowa silnej spółki z branŝy deweloperskiej, która będzie świadczyć kompleksowe usługi inwestycyjne oraz działać zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i w przyszłości komercyjnym. W ciągu najbliŝszych dwóch lat Spółka planuje rozpocząć budowę obiektów komercyjnych, w tym hoteli oraz lekarskich obiektów usługowych przeznaczonych na cele medyczne połoŝone na terenie Warszawy. ED INVEST zamierza realizować załoŝoną strategię rozwoju w oparciu o następujące cele operacyjne: Strategia rozwoju ED INVEST zakłada budowanie silnej spółki deweloperskiej, świadczącej kompleksowe usługi inwestycyjne zarówno w sektorze mieszkaniowym jak i komercyjnym. skoncentrować się na projektach zapewniających wysoką stopę zwrotu, dostarczyć szeroki zakres produktów i usług w całym procesie inwestycyjnym począwszy od projektowania, poprzez wykonawstwo, a kończąc na marketingu i sprzedaŝy, zapewnić wysoką jakość realizowanych projektów w celu uzyskania wyŝszej rentowności (poprzez zaoferowanie konkurencyjnej ceny w dogodnej lokalizacji na terenie Warszawy, a takŝe poprzez staranne wykończenie obiektów), aktywnie zarządzać jakością oraz kontrolą nad wykonywanymi projektami budowlanymi, wprowadzić dywersyfikację produktową (wejście w segment budownictwa komercyjnego, w szczególności budowa obiektów związanych z usługami medycznymi) oraz ewentualnie geograficzną. Nie wykluczamy, Ŝe w przyszłości Spółka rozszerzy swoją działalność m.in. na miejscowości turystyczne, w tym nadmorskie, głównie w zakresie budowy apartamentów. W sektorze mieszkaniowym spółka ED INVEST zamierza oferować przede wszystkim stosunkowo niewielkie mieszkania, które w znacznej części będą klasyfikowały się do państwowego programu Rodzina na swoim. Jako uzupełnienie do budownictwa wielorodzinnego, Spółka planuje dalszy zakup gruntów pod budowę domów jednorodzinnych zlokalizowanych wokół Warszawy. Zakupy te mają zostać sfinansowane ze środków własnych (z wypracowanych zysków) i ewentualnie z kredytów bankowych. Spółka zamierza oferować niewielkie mieszkania, które w większości będą klasyfikowały się do państwowego programu Rodzina na swoim. 17

18 Podkreślamy, Ŝe najwaŝniejszym rynkiem dla spółki ED INVEST w dalszym ciągu ma pozostać teren aglomeracji warszawskiej, a najwaŝniejszym segmentem - budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne o wysokim standardzie, w zakresie średnich cen. Działania rozwojowe w obszarze technologii Jednym z kierunków rozwoju spółki ED INVEST jest wdroŝenie w inwestycjach budowlanych nowoczesnych, proekologicznych, energooszczędnych technologii, które przyczynią się do znacznego zmniejszenia strat energii oraz efektywniejszego jej wytwarzania oraz wykorzystania. Zgodnie z załoŝeniami inwestycyjnymi kaŝdy dom mieszkalny posiadałby swój indywidualny projekt wskazujący, jaki powinien być udział poszczególnych urządzeń w zasilaniu obiektu takich jak pompy ciepła, kolektory słoneczne, ogniwa fotowoltaniczne oraz systemy wentylacji mechanicznej z rekuperacją ciepła, czyli z powtórnym wykorzystaniem zuŝytego ciepłego powietrza. Projekty te umoŝliwią stworzyć w pełni kompatybilny, funkcjonalny oraz zintegrowany system inteligentnego sterowania wszelkimi instalacjami w mieszkaniu mającymi wpływ na obniŝenie zuŝycia energii oparty na centrali komputerowej. Kolejnym krokiem obniŝającym straty energii będzie dąŝenie Spółki do wprowadzenia we wznoszonych obiektach technologii wykorzystującej połączenie certyfikowanego tworzywa high-tech RAU-FIBRO z nowoczesną, energooszczędną konstrukcją profili okiennych, eliminujących konieczność stosowania dodatkowych zbrojeń stalowych. Przy czym zastosowanie poszczególnych technologii będzie poprzedzone szczegółową analizą kosztów inwestycyjnych oraz przyszłych kosztów związanych z eksploatacją. W inwestycjach budowlanych spółka ED INVEST zamierza wdroŝyć nowoczesne, proekologiczne i energooszczędne technologie. UwaŜamy, Ŝe z jednej strony wdroŝenie powyŝszych technologii powinno przyczynić się do podniesienia jakości i atrakcyjności świadczonych przez spółkę ED INVEST usług na tle konkurencji, spowodować wzrost jej prestiŝu, a takŝe rozszerzyć zakres oferowanych usług i produktów na rynku budowlanym. Z drugiej jednak strony działania rozwojowe Spółki w obszarze nowoczesnych technologii mogą przełoŝyć się na wzrost cen mieszkań w stosunku do ceny mieszkania budowanego tradycyjnym sposobem. CELE EMISJI Spółka wpływy z emisji Akcji Serii B, które wstępnie szacowane są na około 28 mln zł brutto, zamierza przeznaczyć na inwestycje zgodne z realizowaną strategią rozwoju. W szczególności pozyskane środki w latach zostaną przez Spółkę wykorzystane na budowę osiedli mieszkaniowych realizowanych wspólnie ze Spółdzielnią Mieszkaniową "Gocław-Lotnisko" tj.: Z emisji Akcji Serii B Spółka planuje pozyskać około 28 mln zł brutto. 18

19 osiedla "WILGA VII" (etap I) zlokalizowanego w Warszawie u zbiegu ulic Rechniewskiego i Nowaka-Jeziorańskiego na Gocławiu. Projekt obejmuje 211 mieszkań o łącznej powierzchni uŝytkowej m 2 oraz lokale usługowe o całkowitej powierzchni uŝytkowej 600 m 2. Na realizację tego projektu Spółka zamierza przeznaczyć ok. 4 mln zł. Budowa jest w toku, a planowany termin jej zakończenia to II kw r., osiedla "ISKRA" zlokalizowanego w Warszawie przy ulicy Jugosłowiańskiej na Gocławiu. Projekt obejmuje budowę dwóch budynków mieszkalnych o łącznej powierzchni uŝytkowej m 2 oraz lokale usługowe o całkowitej powierzchni uŝytkowej 1000 m 2. Na realizację tego projektu Spółka zamierza przeznaczyć kwotę 16 mln zł. Planowany termin rozpoczęcia budowy to I kw. 2011, a planowany termin zakończenia projektu został wyznaczony na I kw r. osiedla "WILGA VII" (etap II) zlokalizowanego w Warszawie u zbiegu ulic Rechniewskiego i Nowaka-Jeziorańskiego na Gocławiu. Projekt obejmuje budowę obiektu ze 190 mieszkaniami o łącznej powierzchni uŝytkowej m 2 oraz lokale usługowe na parterze o łącznej powierzchni uŝytkowej 500 m 2. Na realizację tego projektu Spółka zamierza przeznaczyć 7 mln zł. Planowany termin rozpoczęcia budowy to IV kw. 2010, a jej zakończenie ma nastąpić w IV kw Środki pozyskane z emisji ED INVEST zamierza przeznaczyć na budowę osiedli mieszkaniowych realizowanych wspólnie ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko. W przypadku, gdy środki pozyskane z emisji Akcji Serii B okaŝą się niewystarczające dla realizacji wymienionych celów emisji, Spółka zamierza zrealizować wskazane inwestycje ze środków pochodzących z wypracowanych zysków, poŝyczek lub kredytów bankowych. Ponadto ED INVEST nie przewiduje przesunięć środków na inne cele, a takŝe deklaruje, Ŝe środki pozyskane z przeprowadzonej emisji nie zostaną przeznaczone na spłatę zadłuŝenia. Przy czym podkreślamy, Ŝe do tej pory Spółka nie korzystała w swojej działalności z kredytów i poŝyczek bankowych. Jednak dnia 24 sierpnia 2010 r. Spółka zawarła z bankiem umowę kredytu obrotowego nieodnawialnego w kwocie 3,5 mln zł na okres jednego roku z przeznaczeniem na finansowanie kosztów budowy realizowanej przez ED INVEST inwestycji WILGA VII. UwaŜamy, Ŝe otrzymane środki finansowe w sposób istotny przyspieszą budowę osiedla mieszkaniowego WILGA VII, a dzięki temu Spółka będzie mogła szybciej rozpocząć realizację kolejnych projektów inwestycyjnych. CZYNNIKI RYZYKA Podczas analizy spółki ED INVEST zidentyfikowaliśmy istotne czynniki ryzyka mogące mieć wpływ na jej działalność: Ryzyko związane z koncentracją działalności Spółki na terenie Warszawy i jej aglomeracji Spółka ED INVEST wszystkie swoje projekty budowlane realizuje na terenie Warszawy i jej okolicach. W związku z tym przychody ze sprzedaŝy oraz wypracowane przez Spółkę zyski są ściśle uzaleŝnione od sytuacji na warszawskim rynku mieszkaniowym. Istnieje więc ryzyko, Ŝe pogorszenie koniunktury na tym rynku, a tym samym spadek popytu na nowe mieszkania w dłuŝszym horyzoncie czasowym moŝe negatywnie wpłynąć na działalność oraz 19

20 oraz na sytuację finansową Spółki. Zarząd spółki ED INVEST na bieŝąco analizuje rynek budowlany i deweloperski w innych polskich miastach, jednakŝe na obecną chwilę korzyści płynące z ekspansji na inne rynki wydają się jemu niewspółmierne w stosunku do korzyści, które oferuje rynek warszawski. Podkreślamy takŝe, Ŝe bardzo duŝy udział małych mieszkań (najbardziej poszukiwanych na rynku) budowanych przez Spółkę, w sposób istotny niweluje wskazane ryzyko. Ponadto zwracamy uwagę, Ŝe Spółka w celu zdywersyfikowania swojej działalności i zmniejszenia ryzyka związanego z rynkiem mieszkaniowym rozwaŝa rozpoczęcie działalności w nowym segmencie działalności budowlanej tj. budowy obiektów komercyjnych w tym obiektów związanych z usługami medycznymi, a takŝe hoteli. Ryzyko związane ze współpracą spółki ED INVEST ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko W latach spółka ED INVEST swoje największe przychody ze sprzedaŝy odnotowała ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko, która jest równocześnie istotnym dostawcą Spółki w zakresie gruntów pod budownictwo wielorodzinne. W przypadku pojawienia się nieoczekiwanych problemów finansowych Spółdzielni, istnieje ryzyko, Ŝe skutki takiej sytuacji w sposób negatywny moŝe równieŝ odczuć spółka ED INVEST. W celu zminimalizowania powyŝszego zagroŝenia, Zarząd Spółki aktualnie dąŝy do dywersyfikacji swoich źródeł przychodów i w tym celu negocjuje kontrakty z inną duŝą spółdzielnią mieszkaniową zlokalizowaną na terenie Warszawy, a takŝe i inwestorami prywatnymi na takich samych warunkach jak ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko. Zwracamy uwagę, Ŝe juŝ 25 sierpnia br. pomiędzy spółką ED INVEST S.A. i SADIE INVESTMENTS S.A. został podpisany list intencyjny dotyczący realizacji wspólnego przedsięwzięcia budowlano-mieszkaniowego. Zgodnie z zawartymi wstępnie warunkami na 2 gruntach będących własnością SADIE INVESTMENTS, o powierzchniach odpowiednio m 2 i m2 połoŝonych w Warszawie, spółka ED INVEST wybuduje obiekty mieszkalno-usługowe o łącznych powierzchniach m 2 i m 2. Strony ustaliły, Ŝe sposób realizacji projektów oraz ich finansowanie odbędzie się zaraz po przeprowadzeniu przez ED INVEST emisji akcji serii B. Przy czym podkreślamy, Ŝe projekty te nie będą wykonywane ze środków uzyskanych z emisji akcji serii B. Naszym zdaniem podpisany list intencyjny moŝe pozytywnie wpłynąć na wyniki finansowe spółki ED INVEST w 2011 r. oraz przyczynić się do wzrostu opublikowanej prognozy finansowej. Ryzyko związane z istotną zmianą kosztów budowy Spółka przygotowując swój projekt inwestycyjny przeprowadza kalkulacje na podstawie bieŝących cen materiałów budowlanych, towarów oraz usług podwykonawców, z uwzględnieniem prognozy ich wzrostu w okresie realizacji kontraktu. Jednak koszty takich projektów mogą ulegać istotnej zmianie na skutek wielu czynników m.in. z uwagi na: zmianę zakresu projektu oraz zmiany w projekcie architektonicznym, wzrost cen materiałów budowlanych (wskutek zmiany cen podstawowych surowców na rynkach światowych), niedobór wykwalifikowanych pracowników lub wzrost kosztów ich zatrudnienia czy niewykonanie prac przez wykonawców w uzgodnionych 20