Wydział Doradztwa i Analiz Rynkowych

Transkrypt

1 ul. Marszałkowska 78/80, Warszawa tel , fax ED INVEST S.A. Raport analityczny Wrzesień 2010 Niniejszy raport analityczny został sporządzony w Wydziale Doradztwa i Analiz Rynkowych Domu Maklerskiego Banku Ochrony Środowiska S.A. z siedzibą w Warszawie. Informacje, o których mowa w par Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia r. (Dz. U. Nr 206, poz. 1715) w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców znajdują się na str. 34 niniejszego raportu. DM BOŚ SA dołożył należytej staranności w celu zapewnienia, iż zawarte informacje nie są błędne lub nieprawdziwe w dniu ich publikacji, jednak DM BOŚ SA i jego pracownicy nie ponoszą odpowiedzialności za ich prawdziwość i kompletność, jak również za wszelkie szkody powstałe w wyniku wykorzystania niniejszej publikacji lub zawartych w niej informacji. Regulaminy doradztwa inwestycyjnego i sporządzania analiz inwestycyjnych, analiz finansowych oraz innych rekomendacji o charakterze ogólnym dotyczących transakcji w zakresie instrumentów finansowych oraz instrumentów bazowych instrumentów pochodnych znajdują się na stronie internetowej bossa.pl w dziale Dokumenty. DOMU MAKLERSKIEGO BANKU OCHRONY ŚRODOWISKA SA

2 ED INVEST S.A. Sektor: deweloperzy ul. Bora Komorowskiego 35 lok. 218; Warszawa tel. (022) , fax. (022) Prezes Zarządu: Zofia Egierska Biegły rewident: HLB SARNOWSKI & WIŚNIEWSKI Sp. z o.o., Poznań Parametry finansowe Spółki Lata 24 września 2010 r. NS OP DEPR NP EPS DPS BVPS ROE DM CR QR DFL P/E P/OP P/BV MC/S (w mln PLN) (PLN) (%) x ,84 22,51 0,03 19,26 1,93 0,00 1,16 166,40 7,64 1,54 1,51 1,00 4,67 4,00 7,78 1, ,89 7,79 0,09 9,49 0,95 0,80 2,05 46,22 31,68 1,48 1,47 0,88 9,48 11,55 4,38 0, ,49 7,37 0,10 9,32 0,93 0,00 2,58 36,10 19,56 1,48 1,47 1,00 9,66 12,20 3,49 2, P 66,68 15,40 0,10 11,60 0,89 0,35 4,70 19,00 7,77 1,50 1,49 0,91 10,09 7,60 1,92 1, P 164,86 18,50 0,10 15,50 1,19 0,18 5,75 20,72 14,50 1,52 1,50 0,99 7,55 6,32 1,56 0,71 P - prognoza Zarządu ED INVEST S.A.; EUR/PLN = 3,9813; do obliczeń przyjęto szacunkową cenę emisyjną Akcji Serii B 9,30 PLN. Akcjonariat (przed emisją akcji serii B) Liczba akcji (szt.) Udział w kapitale zakładowym (%) Udział głosów na WZA (%) Zofia Egierska ,00% 25,00% Jerzy Dyrcz ,00% 25,00% Marek Uzdowski ,00% 25,00% Zbigniew Wasilewski ,00% 25,00% Razem ,00% 100,00% Akcjonariat (po zarejestrowaniu emisji akcji serii B) Liczba akcji (szt.) Udział w kapitale zakładowym (%) Udział głosów na WZA (%) Zofia Egierska ,23% 19,23% Jerzy Dyrcz ,23% 19,23% Marek Uzdowski ,23% 19,23% Zbigniew Wasilewski ,23% 19,23% Nowi Akcjonariusze ,08% 23,08% Razem ,00% 100,00% PODSUMOWANIE Dane podstawowe Spółki mln PLN mln EUR Suma bilansowa ( r.) 73,47 18,45 Kapitał własny ( r.) 33,76 8,48 Wartość nominalna akcji (PLN) 0,05 Podstawowe dane o ofercie mln PLN mln EUR Szacunkowa wartość oferty brutto Transza Dużych Inwestorów (tys. szt. akcji serii B) Transza Małych Inwestorów (tys. szt. akcji serii B) Szacunkowa cena emisyjna (PLN) 28,00 7, , ,00 9,30 Kalendarium Publicznej Oferty Akcji Serii B Podanie przedziału cenowego do 24 września 2010 r. Budowa Księgi Popytu dla inwestorów w Transzy Dużych Inwestorów 1-4 października 2010r.- (4 października 2010 do godz Ustalenie ceny emisyjnej 4 października 2010 r. Zapisy w Transzy Małych Inwestorów Zapisy w Transzy Dużych Inwestorów Wycena metodą mieszaną: 10,13 PLN Wycena metodą porównawczą: 9,42 PLN Wycena metodą dochodową: 10,83 PLN 5-8 października 2010 r. 5-8 października 2010 r. Przydział akcji serii B do 12 października 2010 r. Spółka ED INVEST S.A. jest krajowym przedsiębiorstwem inwestycyjno-budowlanym, oferującym kompleksowe usługi w zakresie przygotowania inwestycji, wykonawstwa, marketingu oraz sprzedaży mieszkań i domów. W latach głównym źródłem przychodów ze sprzedaży Spółki było budownictwo wielorodzinne realizowane na powierzonych gruntach spółdzielni mieszkaniowej. W 2009 r. udział z tego rodzaju usług w strukturze sprzedaży Spółki wyniósł 86,7%. Pozostałą część przychodów stanowiło budownictwo jednorodzinne realizowane na gruntach własnych. W ciągu 5 lat spółka ED INVEST S.A. wybudowała i sprzedała ponad 430 mieszkań i 28 lokali usługowych, a także 73 domy jednorodzinne. Działalność Spółki koncentruje się tylko na terenie Warszawy i jej aglomeracji. Budownictwo wielorodzinne Spółka realizuje głównie na terenie dzielnicy Praga Południe, a dokładnie na obszarze Gocławia, a budownictwo domów jednorodzinnych w bezpośrednim sąsiedztwie Warszawy. Nie wykluczamy, że w przyszłości Spółka rozszerzy swoją działalność pod względem geograficznym, a także wejdzie w segment budownictwa komercyjnego tj. rozpocznie budowę obiektów medycznych. Z emisji akcji serii B spółka ED INVEST S.A. planuje pozyskać ok. 28 mln zł brutto, które w latach zamierza przeznaczyć na budowę osiedli mieszkaniowych (osiedla "Wilga VII" (I i II etap) i Iskra ) wykonywanych wspólnie ze Spółdzielnią Mieszkaniową "Gocław-Lotnisko". Za cenę docelową akcji spółki Ed INVEST S.A. na potrzeby IPO uznajemy wycenę opartą na średniej ważonej wyceny porównawczej oraz wyceny dochodowej. Dokonane przez nas pomiary pozwalają oszacować wartość jednej akcji Spółki na poziomie 10,13 zł. Sporządził: Mariusz Solecki Analityk 2

3 BRANŻA Produkcja budowlano-montażowa w Polsce W okresie styczeń sierpień 2010 r. poziom krajowej produkcji budowlano montażowej był o 5,7% niższy niż w analogicznym okresie 2009 r. Do jej spadku niewątpliwie przyczyniła się mroźna zima, która przełożyła się na niższą aktywność przedsiębiorstw z branży budowlanej. Jednak spodziewamy się, iż kolejne miesiące przyniosą nieznaczną poprawę koniunktury w budownictwie, a w związku z tym tempo wzrostu całej branży w br. może być zbliżone do tempa ubiegłorocznego. Szacujemy, że dynamika produkcji budowlano montażowej na koniec 2010 r. może osiągnąć poziom ok. 4% r/r. Oczekujemy poprawy koniunktury w branży budowlanej w II połowie 2010 r. Szacujemy, że dynamika produkcji budowlano-montazowej na koniec br. osiągnie poziom ok. 4% r/r. Wykres 1. Dynamika produkcji budowlano-montażowej oraz zmiany cen produkcji budowlano-montażowej r/r 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% Ceny produkcji budowlano-montażowej Źródło: Opracowanie DM BOŚ S.A. na podstawie danych GUS Produkcja budowlano-montażowa Uważamy, że w najbliższych latach wzrost polskiego sektora budowlanego będzie napędzany przez budownictwo inżynieryjne, którego udział w produkcji budowlano-montażowej wynosi obecnie ok. 59%. Natomiast naszym zdaniem słabiej może zachowywać się budownictwo zarówno mieszkaniowe, jak i niemieszkaniowe, w związku ze wstrzymywaniem lub notowanymi opóźnieniami wielu projektów inwestycyjnych. Prognozujemy, że ożywienie w tych segmentach rynku budowlanego powinno nastąpić w 2012 r., wskutek zwiększonej liczby rozpoczynanych w bieżącym roku projektów, szczególnie w segmencie budownictwa mieszkaniowego. Tabela 1. Dynamika zmian produkcji w segmentach budownictwa w latach Budownictwo mieszkaniowe 11,5% 37,9% 46,3% -13,0% Budownictwo niemieszkaniowe 20,9% 20,4% 24,1% -23,0% Budownictwo inżynieryjne 22,0% 22,0% 10,7% 27,0% Źródło: GUS, PMR Publicatons Uważamy, że w br. do wzrostu branży budowlanej przyczyni się przede wszystkim budownictwo infrastrukturalne, którego udział wynosi ok. 59%. W 2012 r. oczekujemy ożywienia zarówno na rynku mieszkaniowym, jak i niemieszkaniowym. 3

4 W lipcu ogólny klimat koniunktury w budownictwie oceniany był nieco bardziej optymistycznie niż w czerwcu. Odnotowano również lepsze niż przed miesiącem oceny bieżącego portfela zamówień, produkcji budowlanomontażowej oraz sytuacji finansowej, przy ostrożniejszej od zgłaszanej w czerwcu prognozie portfela zamówień. Przedsiębiorcy przewidują, że w najbliższych trzech miesiącach produkcja budowlano - montażowa będzie nadal rosła, podobnie jak portfel zamówień. Oczekuje się także poprawy ich sytuacji finansowej. W podziale na klasy wielkości najbardziej optymistyczne przewidywania formułują przedsiębiorstwa średnie oraz duże. Spodziewany jest również nieznaczny spadek cen robót budowlano - montażowych. Przedsiębiorcy (z wyjątkiem przedsiębiorstw małych) planują też niewielki wzrost zatrudnienia. Obecnie przedsiębiorstwa działające w branży budowlanej za największe bariery rozwoju występujące na rynku wskazują konkurencję, koszty zatrudnienia oraz niedostateczny popyt. Obecnie głównymi barierami rozwoju sektora budowlanego w Polsce są konkurencja, koszty zatrudnienia oraz niedostateczny popyt. Wykres 2. Wskaźnik klimatu koniunktury w budownictwie w latach ,0 30,0 20,0 10,0 0,0-10,0 I.00 V.00 IX.00 I.01 V.01 IX.01 I.02 V.02 IX.02 I.03 V.03 IX.03 I.04 V.04 IX.04 I.05 V.05 IX.05 I.06 V.06 IX.06 I.07 V.07 IX.07 I.08 V.08 IX.08 I.09 V.09 IX.09 I.10 V.10-20,0-30,0-40,0-50,0 Źródło: GUS Krajowy rynek mieszkaniowy Według wstępnych danych GUS w pierwszych siedmiu miesiącach br. do użytkowania w Polsce oddano mieszkań, czyli o 19,0% mniej niż w analogicznym okresie 2009 roku. Warto jednak odnotować, że po ograniczonej w latach aktywności inwestorów w zakresie rozpoczynania nowych projektów mieszkaniowych, od początku 2010 r. liczba budowanych mieszkań systematycznie wzrasta. W analizowanym okresie rozpoczęto budowę mieszkań, tj. o 20,6% więcej niż w tym samym czasie ubiegłego roku. Z kolei nadal obserwuje się spadkową tendencję liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań. W okresie styczeń - lipiec 2010 r. wydano ich tj. o 7,6% mniej niż przed rokiem. Wg danych GUS w okresie styczeń lipiec 2010 r. do użytkowania oddano o 11,6% mniej mieszkań, niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. 4

5 Tabela 2. Ruch budowlany w zakresie budowy mieszkań w Polsce w okresie I VII 2009 i 2010 r. Formy budownictwa oddane do użytkowania Mieszkania w okresie I - VII 2009 r. w okresie I - VII 2010 r. w trakcie budowy wydano pozwolenie oddane do użytkowania w trakcie budowy wydano pozwolenie Dynamika w okresie I-VII 2010 r./i-vii 2009 r. oddane do użytkowania w trakcie budowy wydano pozwolenie Inwestorzy indywidualni ,1% -0,9% -3,6% Deweloperzy ,2% 77,2% -8,4% Spółdzielnie ,2% 9,2% -34,8% Zakładowe, komunalne, społeczne czynszowe ,2% 46,5% -48,5% Ogółem ,4% 20,6% -7,8% Źródło: GUS, opracowanie DM BOŚ S.A. W okresie styczeń lipiec br. deweloperzy oddali do użytkowania mieszkań, co stanowiło 39,2% ogólnej liczby oddanych mieszkań, ale wybudowali ich o 32,2% mniej niż przed rokiem. Spadła również liczba mieszkań, na których budowę uzyskali pozwolenie o 8,4%. Z kolei w ciągu siedmiu miesięcy 2010 r. deweloperzy rozpoczęli budowę mieszkań, czyli o 77,2% więcej niż w analogicznym okresie 2010 r. i na tle pozostałych form budownictwa była to najwyższa odnotowana dodatnia zmiana r/r. W tym samym czasie spółdzielnie mieszkaniowe oddały do użytkowania mieszkania, tj. o 23,2% mniej niż w 2009 r. Odnotowano również mniejszą liczbę pozwoleń na budowę tj mieszkań, wobec 2707 przed rokiem. Natomiast o 9,2% wzrosła liczba rozpoczętych mieszkań. Z kolei największy udział, bo wynoszący 52,0% w ogólnej liczbie oddanych mieszkań w analizowanym okresie, mieli inwestorzy indywidualni, mimo że wybudowali ich o 3,1% mniej niż w 2009 r. tj Pozostali inwestorzy (budownictwo społeczne czynszowe, komunalne i zakładowe) oddali do użytkowania w ciągu pierwszych siedmiu miesięcy br. łącznie mieszkań, tj. o 6,2% więcej niż przed rokiem. W pierwszych siedmiu miesiącach br. rozpoczęto budowę o 20,6% więcej mieszkań niż w tym samym czasie 2009 r. Z kolei w tym samym okresie odnotowano o 7,8% mniej wydanych pozwoleń na budowę mieszkań niż przed rokiem. Wykres 4. Dynamika (w %) oddanych mieszkań do użytkowania w poszczególnych województwach w Polsce w okresie I VII 2009 i 2010 r. (-31,9) W okresie styczeń lipiec 2010 r. w województwie mazowieckim odnotowano o 31,9 mniej liczby oddanych mieszkań do użytkowania w stosunku do analogicznego okresu 2009 r. Województwa Źródło: GUS 5

6 W okresie styczeń - lipiec 2010 r. wzrost liczby mieszkań oddanych do użytkowania odnotowano w pięciu województwach (największy w opolskim o 78,9%, świętokrzyskim o 41,0% i podlaskim o 26,8%). W województwie mazowieckim, na którym prowadzi swoją działalność spółka ED INVEST, oddano mieszkań, tj. o 31,9% mniej niż przed rokiem. Z pozostałych województw największy spadek odnotowano w małopolskim o 38,8%, lubuskim o 26,7% i zachodniopomorskim o 24,5 %. Rynek mieszkaniowy w województwie mazowieckim Największym rynkiem mieszkaniowym w województwie mazowieckim jest niewątpliwie rynek warszawski. To w tym regionie koncentrują się największe inwestycje mieszkaniowe oraz generowany jest największy popyt na nowe mieszkania. Na tym rynku swoją działalność prowadzi również spółka ED INVEST S.A., która skupia się przede wszystkim na dzielnicy Praga Południe, a dokładnie na obszarze Gocławia. Pod względem oferty cenowej warszawski pierwotny rynek nieruchomości jest bardzo zróżnicowany. Najniższe ceny deweloperzy oferują tradycyjnie w dzielnicach peryferyjnych takich jak Białołęka, Wesoła czy Wawer. Natomiast najwyższe w dzielnicach Mokotów, Ochota, Śródmieście i Żoliborz. Różnice w cenie w wynikają nie tylko z lokalizacji inwestycji, ale również z powodu standardu lokali, bowiem najdroższe dzielnice oferują lokale mieszkalne o podwyższonym standardzie zaliczane do kategorii apartamentowców. Szacuje się, że ceny transakcyjne są niższe od cen ofertowych średnio o 6,9%. Praga Południe na tle pozostałych dzielnic Warszawy pod względem średnich cen oferowanych mieszkań plasuje się na rynku pierwotnym w środkowym przedziale cenowy. Wykres 5. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w I kw. br. w Warszawie (w zł/m 2 ) Średnia cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym w dzielnicy Praga Południe w I kw r. wyniosła zł/m 2. Źródło: Katalog Targowy Wiosna 2010, raport z serwisu me-mieszkania.pl Podobnie jak rynek pierwotny, również warszawski rynek wtórny cechuje się znacznym zróżnicowaniem cen mieszkań. Wg badań agencji nieruchomości Ober-Haus w ostatnim czasie największym zainteresowaniem wśród klientów cieszyły się mieszkania 1, 2 pokojowe, nie przekraczające powierzchni 45 m 2, zlokalizowane najczęściej w takich dzielnicach jak Wola, Wilanów, Ursynów, Białołęka czy Ząbki. Natomiast w segmencie domów jednorodzinnych klienci bardziej byli zainteresowani ich zakupem w podwarszawskich miejscowościach niż w centrum Warszawy. Na rynku warszawskim największym zainteresowaniem wśród klientów cieszą się mieszkania 1 i 2 pokojowe oraz domy zlokalizowane w podwarszawskich miejscowościach. 6

7 Tabela 2. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie (w zł/m 2 ) Mieszkania (zł/m2) 1 pokój 2 pokoje 3 pokoje 4 pokoje + Warszawa Centrum od do od do od do od do Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Warszawa poza Centrum od do od do od do od do Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Domy jednorodzinne (zł/m2) nowe po remoncie do remontu od do od do od do Warszawa Źródło: Agencja nieruchomości Ober-Haus Raport z rynku mieszkaniowego Lipiec 2010 r. Z kolei przeprowadzone przez firmę Emmerson S.A badania wskazują, że średnia cena 1 m 2 mieszkań, które były oferowane w II kw r. na warszawskim rynku wtórnym, pozostała niezmieniona w stosunku do I kw. br., co może świadczyć o powolnej stabilizacji cen występujących na analizowanym rynku. W podziale na poszczególne dzielnice Warszawy, większe wahania cen pojawiły się w przypadku Rembertowa i Pradze Południe (w tym na Saskiej Kępie), gdzie odnotowano spadek cen kwartał do kwartału odpowiednio o 2,2% i 1,0% (na Saskiej Kępie spadek wyniósł aż 2,8%), a także w przypadku dzielnic Ochoty i Wilanowa, w których zaobserwowano wzrost cen o ok. 1% kw./kw. Na warszawskim rynku wtórnym mamy do czynienia z powolną stabilizacją cen mieszkań. W II kw. br. największy spadek cen mieszkań odnotowano w dzielnicach Rembertów oraz Praga Południe, natomiast największy ich wzrost w dzielnicy Ochota i Wilanów. Wykres 6. Średnie ceny ofertowe mieszkań na warszawskim rynku wtórnym w I poł r. (w zł/m 2 ) I kw r. II kw r. * ze względu na specyfikę Saskiej Kępy została ona wyodrębniona z oferty Pragi Południe Źródło: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. Polski rynek mieszkaniowy. Raport. II kwartał 2010 r.. 7

8 Podobnie w II kw r. w stosunku do wcześniejszego kwartału odnotowano stosunkowo stabilny poziom cen mieszkań w większości miejscowościach wchodzących w skład aglomeracji warszawskiej. Jedynie w przypadku Otwocka wystąpiła widoczna zmiana. W miejscowości tej wystąpił spadek cen o 1,5% wskutek czego średni poziom cen nie przekracza obecnie 6 tys. zł za m 2, podobnie jak w miejscowościach Grodzisk Mazowiecki, Legionowo czy Wołomin. Wykres 7. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w wybranych miejscowościach aglomeracji warszawskiej w I poł r. (w zł/m 2 ) I kw r. II kw r. Źródło: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. Polski rynek mieszkaniowy. Raport. II kwartał 2010 r.. W przypadku domów zlokalizowanych na terenie Warszawy oraz aglomeracji warszawskiej najwyższe ceny w minionym kwartale tradycyjnie odnotowano w lewobrzeżnej części miasta. W porównaniu do I kw r. największy spadek cen oferowanych domów, bo ponad 10% wystąpił w przypadku największych domów w zabudowie szeregowej o powierzchni od 220 do 300 m 2, za wyjątkiem prawobrzeżnych dzielnic Warszawy, w których spadek średniej ceny tego typu domów okazał się znacznie mniejszy i ukształtował się poniżej 2%. Wysoki spadek cen domów o zabudowie szeregowej w analizowanym okresie miał również miejsce w przypadku średniej wielkości budynków. Spadki, chociaż już na zdecydowanie mniejszą skalę, wystąpiły również w segmencie najmniejszych domów w zabudowie szeregowej do 150 m 2, ale tutaj wyjątkiem okazała się lewobrzeżna część Warszawy, w której w II kw. br. w stosunku do wcześniejszego kwartału odnotowano wzrost cen o ponad 6%. Na terenie Warszawy i jej aglomeracji tradycyjnie najwyższe ceny domów występują w lewobrzeżnej części miasta. Tabela 3. Średnie ceny ofertowe domów w zabudowie szeregowej na warszawskim rynku wtórnym (w zł) I kw r. do 150 m 2 II kw r. zmiana (w %) zabudowa szeregowa m 2 zmiana I kw. II kw. (w %) 2010 r r m 2 zmiana I kw. II kw. (w %) 2010 r r. prawobrzeżna Warszawa , , ,8 lewobrzeżna Warszawa , , ,0 prawobrzeżna aglomeracja warszawska , , ,7 lewobrzeżna aglomeracja warszawska , , ,7 Źródło: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. Polski rynek mieszkaniowy. Raport. II kwartał 2010 r.. 8

9 Analiza ofert domów o zabudowie bliźniaczej wskazuje na spadek ich cen w lewobrzeżnej aglomeracji warszawskiej w porównaniu do I kw r. od -3,1% w przypadku największych domów do -8,1% domów najmniejszych. Natomiast wyraźny wzrost cen tego rodzaju domów po II kw. br. był zauważalny w prawobrzeżnej części Warszawy, gdzie dynamika cen zawierała się w przedziale od +6,2% do +8,8%. Tabela 4. Średnie ceny ofertowe domów typu bliźniak na warszawskim rynku wtórnym (w zł) I kw r. do 150 m 2 II kw r. zmiana (w %) bliźniak m 2 zmiana I kw. II kw. (w %) 2010 r r m 2 zmiana I kw. II kw. (w %) 2010 r r. prawobrzeżna Warszawa , , ,2 lewobrzeżna Warszawa , , ,5 prawobrzeżna aglomeracja warszawska , , ,5 lewobrzeżna aglomeracja warszawska , , ,1 Źródło: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. Polski rynek mieszkaniowy. Raport. II kwartał 2010 r.. W grupie domów wolnostojących w badanym okresie najwięcej podrożały ceny domów o powierzchni od 150 do 220 m 2 znajdujące się w lewobrzeżnych dzielnicach Warszawy (+12,0%), a także domy o powierzchni powyżej 220 m 2, które zlokalizowane są w prawobrzeżnej części miasta (+7,3%). Z kolei najwyższą ujemną dynamikę cen w tej grupie domów (-4,1%) odnotowano w przypadku największych domów położonych w lewobrzeżnej Warszawie. Tabela 5. Średnie ceny ofertowe domów wolnostojących na warszawskim rynku wtórnym (w zł) I kw r. do 150 m 2 II kw r. zmiana (w %) dom wolnostojący m 2 zmiana I kw. II kw. (w %) 2010 r r m 2 zmiana I kw. II kw. (w %) 2010 r r. prawobrzeżna Warszawa , , ,3 lewobrzeżna Warszawa , , ,1 prawobrzeżna aglomeracja warszawska , , ,0 lewobrzeżna aglomeracja warszawska , , ,1 Źródło: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. Polski rynek mieszkaniowy. Raport. II kwartał 2010 r.. Perspektywa rynku deweloperskiego w Polsce Perspektywa krajowego rynku deweloperskiego w decydującej mierze jest uwarunkowana czynnikami makroekonomicznymi tj. wielkością PKB, stopniem zamożności społeczeństwa, stopą bezrobocia, polityką państwa w zakresie rynku budowlanego, w tym budownictwa mieszkaniowego oraz stopą procentową kredytów. W latach obserwowany był spadek popytu na mieszkania, zaostrzony m.in. ograniczoną akcją kredytową banków. Wprawdzie obecnie banki coraz częściej zachęcają klientów do korzystania z oferty kredytów hipotecznych, poprzez obniżanie poziomu marży oraz prowiz 9

10 prowizji, to jednak ilość udzielanych kredytów może być ograniczana wprowadzaną przez KNF tzw. Rekomendacją T, której celem jest zapobieganie powstawaniu niespłacanych kredytów. Zgodnie z jedną z jej regulacji, która zaczęła obowiązywać od 23 sierpnia br., w przypadku kredytów walutowych wkład własny klienta powinien wynosić co najmniej 10 proc. gdy kredyt jest udzielany na okres do 5 lat, i co najmniej 20 proc. w przypadku kredytów udzielanych na ponad 5 lat. Natomiast gdy klient nie będzie w stanie zapewnić wkładu w przedstawionej wysokości, bank będzie wymagał od niego wykupienia ubezpieczenia spłaty kredytu lub wskazanie dodatkowego zabezpieczenia, np. innej nieruchomości. Z kolei pod konie roku zacznie obowiązywać przepis według którego łączna suma spłacanych co miesiąc rat kredytów nie powinna przekraczać 50 proc. dochodów netto w przypadku osób zarabiających nie więcej niż wynosi średni poziom wynagrodzenia w gospodarce i maksymalnie 65 proc. dochodów w przypadku osób o dochodach powyżej średniej krajowej. Według opublikowanego przez Związek Banków Polski raportu AMRON-SARFiN, w II kw r. banki udzieliły kredyty mieszkaniowe na łączną kwotę 13,523 mld zł, co oznacza wzrost odpowiednio o 32,4% i 37% w porównaniu do poprzedniego kwartału. Na koniec czerwca br. całkowite zadłużenie gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych w ujęciu kwartalnym wzrosło o 32,3 mld zł osiągając poziom 245,9 mld zł (wzrost o 13% względem I kw r. i o 18% w stosunku do stanu zadłużenia z czerwca 2009 r.). Obecnie ilość udzielanych kredytów mieszkaniowych może być ograniczana wprowadzaną przez KNF tzw. Rekomendacją T. Na koniec II kw. br. całkowite zadłużenie gospodarstw domowych z tytułu zaciągniętych kredytów mieszkaniowych wyniosło 245,9 mld i było o 18% wyższe w stosunku do analogicznego okresu poprzedniego roku. Tabela 6. Całkowity stan zadłużenia gospodarstw domowych z tytułu udzielonych kredytów mieszkaniowych Rok I-VI 2010 mld zł 20,03 29,58 35,81 50,43 77,71 116,84 192,61 214,89 245,90 Źródło: ZBP, NBP Na obecny wzrost wyników zarówno w zakresie liczby nowo podpisanych umów o kredyt hipoteczny, jak i wartości udzielonych kredytów miały wpływ takie czynniki jak: dalsze obniżenie oprocentowania kredytów w PLN i EUR, poprawa na rynku mieszkaniowym tj. zarysowująca się stabilizacja cen mieszkań i wzrost popytu, rosnąca konkurencja między bankami w zakresie zwiększania dostępności oferty kredytowej, a także stale rosnący udział kredytów ze wsparciem rządowego programu Rodzina na Swoim. W II kw r. już co piąty kredyt mieszkaniowy udzielany był na warunkach preferencyjnych. W 2010 r. w zarządzanym przez Bank Gospodarstwa Krajowego Funduszu Dopłat zaplanowano kwotę 309,96 mln zł na dopłaty w ramach programu Rodzina na Swoim. Od początku br. do końca czerwca wypłacono z niego 88,15 mln zł. Przy czym począwszy od 2011 r. w programie tym mają nastąpić zmiany, które mogą przyczynić się do zawężenia grupy potencjalnych wnioskodawców. Spośród najważniejszych zmian można wymienić: obniżenie limitów cenowych, wprowadzenie ograniczenia wiekowego beneficjentów do 35 lat oraz poszerzenie grona osób mogących skorzystać z dopłat o osoby samotne. Ponadto negatywnym czynnikiem, który może wpłynąć na obniżenie dynamiki udzielanych kredytów mieszkaniowych od początku 2011 r. jest planowana podwyżka podatku VAT na nowe mieszkania z 7% do 8%. Rząd nie Do wzrostu wartości udzielonych kredytów hipotecznych w br. przyczyniło się m.in. obniżenie oprocentowanie kredytów w PLN i EUR, poprawa na rynku mieszkaniowym, rosnąca konkurencja między bankami, a także wzrost popularności rządowego programu Rodzina na Swoim. Od 2011 r. negatywny wpływ na rozwój pierwotnego rynku mieszkaniowego może mieć wpływ planowana podwyżka podatku VAT na nowe mieszkania. 10

11 nie wyklucza również podwyżki tego podatku w lipcu przyszłego roku o następny punkt procentowy oraz ponownie w 2012 r. Jednak można oczekiwać, że za nim proponowane niekorzystne zmiany zostaną wprowadzone w życie, to do końca 2010 r. nastąpi wzrost liczby składanych wniosków o kredyty mieszkaniowe. HISTORIA SPÓŁKI Spółka ED INVEST S.A. powstała w wyniku przekształcenia jej ze spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (dawniej EDBUD Nieruchomości Sp. z o.o.), zawiązanej aktem notarialnym 10 września 1997 r. Zarejestrowanie spółki ED INVEST jako spółki akcyjnej nastąpiło 20 stycznia 2009 r. Od początku swojego istnienia Spółka realizowała zarówno inwestycje wielorodzinne, jak i jednorodzinne, przy czym swoją główną uwagę koncentrowała na budownictwie wielorodzinnym. W latach we współpracy ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko przeprowadziła po raz pierwszy inwestycję wielomieszkaniową pod nazwą Jantar. Natomiast swoją pierwszą inwestycję domów jednorodzinnych Spółka zrealizowała w latach na warszawskim Ursynowie. W 2005 r. spółka ED INVEST S.A. nabyła trzy nieruchomości gruntowe z przeznaczeniem na budowę osiedli domów jednorodzinnych tj. jedną w Bielawie koło Konstancina Jeziornej oraz dwie zlokalizowane w miejscowości Zamienie na terenie gminy Lesznowola. W 2006 r. we współpracy ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko Spółka rozpoczęła w Warszawie realizacje inwestycji pod nazwą Jantar Bis, która była kontynuacją wcześniej już wybudowanego osiedla Jantar, a w latach na nieruchomości w Bielawie zostało wybudowane osiedle 39 domów jednorodzinnych. W tym samym okresie na części jednej z nieruchomości w Zamieniu powstało osiedle pod nazwą Przy Parku, składające się z 15 domów. W 2007 r. Spółka zakupiła kolejną nieruchomość gruntową w miejscowości Nowa Wola na terenie gminy Lesznowola przeznaczoną pod budowę osiedla domów jednorodzinnych. Natomiast w 2008 r. rozpoczęła realizację kolejnej inwestycji tj. budynku mieszkaniowo-usługowego pod nazwą Wilga VII, której zakończenie zaplanowano na II kw r. Z kolei pod koniec 2009 r. została rozpoczęta budowa osiedla w miejscowości Zamienie składającego się z 4 domów, który stanowi drugi etap zrealizowanego już osiedla Przy Parku. 22 kwietnia 2010 r. Walne Zgromadzenie ED INVEST S.A. wyraziło zgodę na ubieganie się przez Spółkę o dopuszczenie jej akcji do obrotu na rynku regulowanym. Początki spółki ED INVEST sięgają 1997 r., kiedy to powstało przedsiębiorstwo EDBUD Nieruchomości Sp. z o.o. Pierwszą inwestycję wielomieszkaniową Spółka przeprowadziła w latach we współpracy ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko. W latach na warszawskim Ursynowie Spółka po raz pierwszy zrealizowała inwestycje domów jednorodzinnych. DZIAŁALNOŚĆ SPÓŁKI ED INVEST zajmuje się kompleksową działalnością usługową związaną z przygotowaniem inwestycji, wykonawstwem, marketingiem i sprzedażą mieszkań oraz domów. Działalność Spółki można podzielić na dwa rodzaje: budowanie na gruntach powierzonych, oraz budowanie na gruntach własnych i sprzedaż zrealizowanych budynków. Spółka ED INVEST oferuje kompleksowe usługi w zakresie przygotowania inwestycji, wykonawstwa, marketingu i sprzedaży mieszkań oraz domów. 11

12 Tabela 7. Dynamika i struktura przychodów ze sprzedaży spółki ED INVEST według rodzaju świadczonych usług w latach Wyszczególnienie Budownictwo wielorodzinne realizowane na gruntach spółdzielni Budownictwo jednorodzinne realizowane na gruntach własnych Przychody [w tys. zł] Struktura Dynamika / / ,7% 93,4% 86,7% -18,1% 13,1% ,3% 6,6% 13,3% -82,0% 145,0% Przychody ze sprzedaży razem ,0% 100,0% 100,0% -33,6% 21,7% Źródło: Prospekt emisyjny, obliczenia DM BOŚ SA, W latach głównym źródłem przychodów ze sprzedaży Spółki było budownictwo wielorodzinne realizowane na gruntach spółdzielni mieszkaniowej. Udział przychodów ze sprzedaży z tego rodzaju usług w analizowanych latach zawierał się w przedziale od 75,7% w 2007 r. do 93,4% w 2008 r. W ubiegłym roku udział ten wyniósł 86,7%. Pozostałą część przychodów stanowiło budownictwo jednorodzinne realizowane na gruntach własnych. Oczekujemy, że w kolejnych latach spółka ED INVEST nadal będzie koncentrowała się przede wszystkim na segmencie budownictwa wielorodzinnego i jej struktura sprzedaży nie powinna ulec istotnej zmianie. Przyjęty przez spółkę ED INVEST model biznesowy deweloper plus oparty jest na realizacji projektów inwestycyjnych na gruntach powierzonych należących do spółdzielni mieszkaniowych. Spółka w ramach zawartych długoterminowych umów o wspólnym przedsięwzięciu, realizuje kompleksy mieszkalno-usługowe z miejscami postojowymi wydzielonymi w halach garażowych na gruntach będących we władaniu użytkownika wieczystego gruntu (spółdzielni). Udział Spółki w realizacji tego typu inwestycji polega m.in. na: przygotowaniu dokumentacji i uzyskaniu pozwolenia na budowę wraz z wszelkimi uzgodnieniami, planami, umowami z dostawcami mediów, koordynowaniu robót budowlanych, zapewnieniu niezbędnego nadzoru, oraz wykonywaniu niezbędnej dokumentacji projektowej, wykonawstwie obiektu pod klucz, uzyskiwaniu pozwoleń na użytkowanie, działaniach marketingowych zmierzających do pozyskania klientów na wybudowanie lokali, zawieraniu z nimi umów o budowę lokali mieszkalnych, usługowych oraz miejsc postojowych w garażach podziemnych; realizacji tych umów. Wybudowane mieszkania i lokale usługowe są sprzedawane przez spółkę ED INVEST klientom indywidualnym na podstawie pełnomocnictwa udzielonego Spółce przez spółdzielnie mieszkaniową. Specyfika przyjętego modelu biznesowego sprawia, że wykorzystywana jest efektywnie istniejąca infrastruktura, a także optymalizowane są koszty budowy. Natomiast w ramach realizacji budownictwa jednorodzinnego na gruntach własnych, działania Spółki sprowadzają się do: przygotowania dokumentacji i uzyskania pozwolenia na budowę wraz z wszelkimi uzgodnieniami, planami, umowami z dostawcami mediów, Głównym źródłem przychodów ze sprzedaży Spółki jest budownictwo wielorodzinne realizowane na gruntach spółdzielni mieszkaniowej. W 2009 r. udział budownictwa wielorodzinnego w strukturze sprzedaży wyniósł 86,7%. Spółka ED INVEST realizuje model biznesowy deweloper plus, który oparty jest na gruntach powierzonych. Budownictwo jednorodzinne Spółka wykonuje na gruntach własnych. 12

13 koordynowania robót budowlanych, zapewnieniu niezbędnego nadzoru, wykonywaniu niezbędnej dokumentacji projektowej oraz kontroli realizacji i nadzorze bezpośrednim, działań marketingowych, zmierzających do pozyskania klientów, zawierania z nimi umów o budowę lokali mieszkalnych jednorodzinnych i przeniesienia własności wybudowanych lokali, realizacji tych umów, przeniesienia na nabywców prawa własności nieruchomości. W ciągu pięciu lat spółka ED INVEST wybudowała i sprzedała łącznie 430 mieszkań oraz 28 lokali usługowych w czterech budynkach na Gocławiu przy ul. Bora Komorowskiego oraz 73 domy jednorodzinne w trzech osiedlach znajdujących się przy ulicach: Krasnowolskiej, Ogrody Bielawy oraz Cynamonowej. Spółka ED INVEST wykonuje swoje projekty deweloperskie za pośrednictwem określonych firm budowlanych. Do największych dostawców Spółki w zakresie świadczenia usług budowlanych należą: PPU REDOX Sp. z o.o., POL-AQUA S.A. i EDBUD S.A. Zwracamy uwagę, że PPU REDOX Sp. z o.o., jako największy dostawca budowlany ED INVEST jest również pośrednio powiązany ze Spółką z racji tego, że część akcjonariuszy Spółki jest równocześnie udziałowcami PPU REDOX Sp. z o.o., a dzięki efektom synergii obie spółki są w stanie efektywnie konkurować z innymi podmiotami z branży budowlanej. Do tej pory spółka ED INVEST wybudowała i sprzedała 430 mieszkań, 28 lokali usługowych oraz 73 domy jednorodzinne. Największymi dostawcami usług budowlanych są PPU REDOX Sp. z o.o., POL-AQUA S.A. oraz EDBUD S.A. Ponadto podkreślamy, że specyfika Spółki w zakresie realizacji wielorodzinnych projektów budowlanych wykonywanych ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko, która zapewnia grunty pod budowę mieszkań, czyni ze Spółdzielni Gocław Lotnisko również jednego z bardziej znaczących dostawców Spółki, bowiem ED INVEST nie inwestuje jak typowy deweloper w bank ziemi pod budownictwo wielorodzinne. RYNKI ZBYTU Spółka ED INVEST realizuje swoje przychody ze sprzedaży tylko na rynku krajowym. Działalność Spółki koncentruje się na terenie Warszawy i jej aglomeracji. Budownictwo wielorodzinne Spółka prowadzi głównie na terenie dzielnicy Praga Południe, a dokładnie na obszarze Gocławia. Dzielnica ta zlokalizowana jest w odległości ok. 5 km od ścisłego centrum Warszawy i jest z nim bardzo dobrze skomunikowana. Działalność Spółki koncentruje się na terenie Warszawy i jej aglomeracji. 13

14 Tabela 8. Inwestycje spółki ED INVEST zrealizowane lub planowane w obszarze budownictwa wielorodzinnego Lp. Nazwa inwestycji Adres Powierzchnia użytkowa mieszkań i usług (w m 2 ) Realizacja budowy 24 września 2010 r. Przychód netto kontraktu (w tys. zł) 1 Osiedle Jantar Warszawa, ul. Bora Komorowskiego ,80 lata ,20 2 Jantar Bis Budynek A Warszawa, ul. Bora Komorowskiego ,38 lata ,00 3 Jantar Bis Budynek B Warszawa, ul. Bora Komorowskiego ,10 lata ,50 4 Wilga VII - I etap Warszawa, ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego i Rechniewskiego ,00 III kw II kw ,55 5 Wilga VII - II etap Warszawa, ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego i Rechniewskiego 7 000,00 IV kw IV kw ,00 6 Osiedle Iskra - I etap Warszawa, ul. Jugosłowiańska ,00 I kw I kw ,00 Źródło: Prospekt emisyjny Obecnie na Gocławiu jest realizowany budynek mieszkalno-usługowy pt. Wilga VII (I etap) oraz planowane są kolejne inwestycje Wilga VII (II etap) oraz Osiedle Iskra (I etap). Natomiast w ramach budownictwa jednorodzinnego Spółka zrealizowała lub realizuje inwestycje w Warszawie na terenach dobrze skomunikowanych miejscowości, które położone są w bezpośrednim sąsiedztwie Warszawy. Aktualnie w miejscowości Nowa Wola przygotowywana jest budowa osiedla Słoneczne, a także osiedla Przy Parku II w miejscowości Zamienie. Przy Parku II. Tabela 9. Inwestycje spółki ED INVEST zrealizowane lub planowane w obszarze budownictwa jednorodzinnego Lp. Nazwa inwestycji Adres 1 Osiedle Krasnowolska Ursynów ul. Krasnowolska 2 Osiedle Ogrody Bielawa ul. Ogrody Bielawy, Gmina Bielawy Konstancin Jeziorna 3 Osiedle Przy Parku I Zamienie ul. Cynamonowa, Gmina Lesznowola 4 Osiedle Słoneczne Nowa Wola ul. Orna, Gmina Lesznowola 5 Osiedle Przy Parku II Zamienie ul. Cynamonowa, Gmina Lesznowola Źródło: Prospekt emisyjny Ilość domów jednorodzinnych (metraż) 19 domów (od 150 do 180 m 2 ) 39 domów (od 143 do 207 m 2 ) 15 domów (od 152 do 182m 2 ) 17 domów (od 168 do 235 m 2 ) Realizacja budowy Przychód netto kontraktu (w tys. zł) lata ,90 lata ,30 lata ,20 IV kw IV kw ,00 4 domy (112 m 2 ) IV kw III kw ,00 Końcowymi odbiorcami Spółki, zarówno w zakresie domów jednorodzinnych jak i mieszkań, są klienci indywidualni. Domy jednorodzinne sprzedawane są bezpośrednio, natomiast w obiektach wielorodzinnych podpisywane są umowy o wybudowanie lokalu na podstawie pełnomocnictwa udzielonego ED INVEST przez Spółdzielnię Mieszkaniową Gocław Lotnisko. Zwracamy jednak uwagę, że w przypadku pogorszenia współpracy ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko, spółka ED INVEST może również negatywnie odczuć skutki takiej sytuacji, poprzez osiągnięcie niższych przychodów ze sprzedaży, a tym samym wypracować niższą rentowność. Dodatkowo może pojawić się potencjalne ryzyko związane z brakiem pokrycia części kosztów stałych Spółki. W celu zminimalizowania takiego ryzyka Spółka podpisała list intencyjny z inwestorem prywatnym i zamierza realizować następne inwestycje na podobnych zasadach z innymi podmiotami nie tylko ze spółdzielniami. W ramach budownictwa wielorodzinnego w najbliższym czasie Spółka będzie realizowała inwestycje budowlane pt. Wilga VII oraz Osiedle Iskra. Natomiast w obszarze domów obecnie przygotowywana jest budowa osiedla Słoneczne oraz trwają prace nad budową osiedla Przy Parku II. Odbiorcami Spółki są klienci indywidualni. Domy jednorodzinne są sprzedawane bezpośrednio, natomiast obiekty wielorodzinne na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez spółdzielnię 14

15 KONKURENCJA Rynek budowlany, na którym funkcjonuje spółka ED INVEST podlega silnej konkurencji. Potencjalnymi konkurentami Spółki są wszystkie firmy deweloperskie prowadzące swoją działalność na warszawskim rynku budowlanym. Do najważniejszych konkurentów Spółki można zaliczyć zatem następujące przedsiębiorstwa: w segmencie mieszkań popularnych: Dom Development, J.W. Construction Holding, Polnord, Budimex Nieruchomości, Acciona Nieruchomości, Gant, Dolcan, w segmencie apartamentów o podwyższonym standardzie: Dom Development, Echo Investment, Pirelli Pekao Real Estate, Atlas Estates, LC Corp, Acciona Nieruchomości, WAN, Marvipol, Triton Development, Robyg, Fadesa Prokom, Ronson oraz kilka małych firm zagranicznych realizujących pojedyncze, projekty o atrakcyjnej architekturze oraz wysokiej jakości w dobrze zlokalizowanych miejscach. Pozycję konkurencyjną Spółki należy rozpatrywać odrębnie dla rynku mieszkań wielorodzinnych położonych na terenie Pragi Południe (Gocławia) oraz odrębnie dla rynku domów jednorodzinnych zlokalizowanych na obszarze gminy Lesznowola. Na terenie Gocławia oprócz spółki ED INVEST obecnie swoje inwestycje prowadzą również trzy spółki: spółka Acciona Nieruchomości Sp. z o.o., spółka Przy Promenadzie Sp. z o.o. Sp. K oraz Dom Development S.A. Acciona Nieruchomości Sp. z o.o. oferuje inwestycję zlokalizowaną przy ulicach Fieldorfa, Kwiatkowskiego i Jugosłowiańskiej. W ofercie pozostało już tylko kilkanaście mieszkań o dużych metrażach od 80,75 do 128,0 m 2 w cenach od do zł/m 2. Oprócz Gocławia spółka realizuje swoje inwestycje w dzielnicach Bemowo, Mokotów, Śródmieście, Wilanów, a w przyszłości także w innych dzielnicach. Przy Promenadzie Sp. z o.o. Sp.k, spółka celowa należąca do Grupy LCC Corp S.A., wykonuje inwestycję w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji spółki ED INVEST (WILGI VII) przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego. Oferta tej spółki obejmuje mieszkania w metrażach od 49,9 m 2 do 115,5 m 2 w cenach od do zł/m 2. Oprócz dzielnicy Gocław, Grupa LCC Corp w Warszawie wybudowała budynek mieszkalno-usługowy również w dzielnicy Ochota. Potencjalnymi konkurentami spółki ED INVEST są firmy deweloperskie działające na rynku warszawskim. Spółka konkuruje zarówno z firmami na rynku mieszkań wielorodzinnych (na terenie Pragi Południe) oraz na rynku domów jednorodzinnych (głównie na obszarze gminy Lesznowola). Obecnie głównymi konkurentami na terenie Gocławia są trzy spółki: Acciona Nieruchomości Sp. z o.o., spółka Przy Promenadzie Sp. z o.o. Sp. K oraz Dom Development S.A. Dom Development S.A. realizuje budowę Osiedla Saska Kępa, na terenie którego powstanie łącznie mieszkań w 11 budynkach. Budowa będzie wykonywana łącznie w III etapach. Oferta tej spółki, w ramach Osiedla Saska Kępa, obejmuje obecnie mieszkania w metrażach od 38,2 m 2 do 131,5 m 2 w cenach od zł/m 2. Dom Development realizuje także 15

16 także budowę Osiedla Adria, na którym powstanie 656 mieszkań zlokalizowanych w 5 budynkach. W ramach Osiedla Adria sprzedawane są obecnie mieszkania w metrażach od 38,2 m 2 do 106,3 m 2 w cenach od zł/m 2 do zł/m 2 (średnia cena w I etapie realizacji wynosi zł/m 2 ). Poza Gocławiem Spółka prowadzi swoją działalność również na terenie dzielnic Białołęka, Mokotów, Sródmieście, Targówek, Ursynów i Wola. W ofercie ED INVEST na terenie Gocławia znajdują się mieszkania o powierzchni od 35 do 101 m 2 (1,2,3, oraz 4 pokojowe) w cenach od do zł/m 2. Na terenie gminy Lesznowola rynek sprzedaży domów jednorodzinnych jest bardziej zróżnicowany. Ofertę sprzedaży domów na tym obszarze posiada kilka firm. ED INVEST na terenie Gocławia oferuje mieszkania o powierzchni od 35 do 101 m2 w cenach od do zł/m2. Tabela 10. Zestawienie ofert firm konkurencyjnych w stosunku do ED INVEST na terenie gminy Lesznowola Lp. Nazwa Dewelopera Metraż domu Metraż działki Cena całości UNIDEVELOPMENT Osiedle Polnych Maków, Zamienie Nasze Miasteczko, Nasze Miasteczko II, Lesznowola m 2 2 od zł m do zł 131,8 m m 2 od zł do zł 3. Osiedle Wśród Pól, Zamienie m 2 2 od zł m do zł 4. Siedlisko Konwalie, Lesznowola m m 2 od zł do zł Źródło: Prospekt emisyjny Unidevelopment Sp. z o.o. jest firmą deweloperską działająca głównie na rynku warszawskim, należącą w 100% do Grupy UNIBEP S.A. W swojej ofercie posiada zarówno budynki wielorodzinne (mieszkania popularne oraz apartamenty), jak i osiedla domów jednorodzinnych. Poza rynkiem Warszawy i okolic spółka zrealizowała inwestycję z zakresu budownictwa wielorodzinnego Dom Pod Gruszą w Bielsku Podlaskim. Nasze Miasteczko Development Sp. z o.o. S.K.A. z siedzibą w Warszawie jest krajowym deweloperem specjalizującym się w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym. Spółka działa od 2001 r. i na rynku aglomeracji warszawskiej zrealizowała kilkanaście inwestycji o łącznej powierzchni ponad 60 tys. m 2 m.in. w gminach Piaseczno, Józefosław, Mysiadło, Zgorzała. Osiedle Wśród Pól jest realizowane przez dewelopera Osiedle ŻABIA WOLA s.c., działającego na terenie aglomeracji warszawskiej i specjalizującego się w budownictwie mieszkaniowym od 1993 r. Siedlisko Konwalie jest osiedlem budowanym przez dewelopera Dom J.M. Woźnica Sp. j. z siedzibą w Warszawie. Spółka od 2003 r. buduje zespoły domów jednorodzinnych, wielorodzinnych oraz obiekty o funkcji hotelowo-rekreacyjnej. 16

17 Tabela 11. Oferta sprzedaży domów spółki ED INVEST na terenie gminy Lesznowola Lp. Lokalizacja Metraż domu Metraż działki Cena całości 1. PRZY PARKU II, Zamienie 112 m m 2 od zł do zł 2. Nasze Miasteczko, Nasze Miasteczko II, Lesznowola Źródło: Prospekt emisyjny m m 2 od zł do zł Zwracamy uwagę, że cechą charakterystyczną, która odróżnia ofertę spółki ED INVEST od konkurencji na rynku domów jednorodzinnych, jest to iż obejmuje ona relatywnie większe domy zlokalizowane na większych działkach w porównywalnych cenach. Ponadto domy położone są w osiedlach dobrze skomunikowanych z Warszawą. W stosunku do konkurencji Spółka na terenie gminy Lesznowola oferuje domy jednorodzinne na większych działkach w porównywalnych cenach. STRATEGIA ROZWOJU Celem strategicznym ED INVEST jest budowa silnej spółki z branży deweloperskiej, która będzie świadczyć kompleksowe usługi inwestycyjne oraz działać zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i w przyszłości komercyjnym. W ciągu najbliższych dwóch lat Spółka planuje rozpocząć budowę obiektów komercyjnych, w tym hoteli oraz lekarskich obiektów usługowych przeznaczonych na cele medyczne położone na terenie Warszawy. ED INVEST zamierza realizować założoną strategię rozwoju w oparciu o następujące cele operacyjne: skoncentrować się na projektach zapewniających wysoką stopę zwrotu, dostarczyć szeroki zakres produktów i usług w całym procesie inwestycyjnym począwszy od projektowania, poprzez wykonawstwo, a kończąc na marketingu i sprzedaży, zapewnić wysoką jakość realizowanych projektów w celu uzyskania wyższej rentowności (poprzez zaoferowanie konkurencyjnej ceny w dogodnej lokalizacji na terenie Warszawy, a także poprzez staranne wykończenie obiektów), aktywnie zarządzać jakością oraz kontrolą nad wykonywanymi projektami budowlanymi, wprowadzić dywersyfikację produktową (wejście w segment budownictwa komercyjnego, w szczególności budowa obiektów związanych z usługami medycznymi) oraz ewentualnie geograficzną. Nie wykluczamy, że w przyszłości Spółka rozszerzy swoją działalność m.in. na miejscowości turystyczne, w tym nadmorskie, głównie w zakresie budowy apartamentów. W sektorze mieszkaniowym spółka ED INVEST zamierza oferować przede wszystkim stosunkowo niewielkie mieszkania, które w znacznej części będą klasyfikowały się do państwowego programu Rodzina na swoim. Jako uzupełnienie do budownictwa wielorodzinnego, Spółka planuje dalszy zakup gruntów pod budowę domów jednorodzinnych zlokalizowanych wokół Warszawy. Zakupy te mają zostać sfinansowane ze środków własnych (z wypracowanych zysków) i ewentualnie z kredytów bankowych. Strategia rozwoju ED INVEST zakłada budowanie silnej spółki deweloperskiej, świadczącej kompleksowe usługi inwestycyjne zarówno w sektorze mieszkaniowym jak i komercyjnym. Spółka zamierza oferować niewielkie mieszkania, które w większości będą klasyfikowały się do państwowego programu Rodzina na swoim. 17

18 Podkreślamy, że najważniejszym rynkiem dla spółki ED INVEST w dalszym ciągu ma pozostać teren aglomeracji warszawskiej, a najważniejszym segmentem - budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne o wysokim standardzie, w zakresie średnich cen. Działania rozwojowe w obszarze technologii Jednym z kierunków rozwoju spółki ED INVEST jest wdrożenie w inwestycjach budowlanych nowoczesnych, proekologicznych, energooszczędnych technologii, które przyczynią się do znacznego zmniejszenia strat energii oraz efektywniejszego jej wytwarzania oraz wykorzystania. Zgodnie z założeniami inwestycyjnymi każdy dom mieszkalny posiadałby swój indywidualny projekt wskazujący, jaki powinien być udział poszczególnych urządzeń w zasilaniu obiektu takich jak pompy ciepła, kolektory słoneczne, ogniwa fotowoltaniczne oraz systemy wentylacji mechanicznej z rekuperacją ciepła, czyli z powtórnym wykorzystaniem zużytego ciepłego powietrza. Projekty te umożliwią stworzyć w pełni kompatybilny, funkcjonalny oraz zintegrowany system inteligentnego sterowania wszelkimi instalacjami w mieszkaniu mającymi wpływ na obniżenie zużycia energii oparty na centrali komputerowej. Kolejnym krokiem obniżającym straty energii będzie dążenie Spółki do wprowadzenia we wznoszonych obiektach technologii wykorzystującej połączenie certyfikowanego tworzywa high-tech RAU-FIBRO z nowoczesną, energooszczędną konstrukcją profili okiennych, eliminujących konieczność stosowania dodatkowych zbrojeń stalowych. Przy czym zastosowanie poszczególnych technologii będzie poprzedzone szczegółową analizą kosztów inwestycyjnych oraz przyszłych kosztów związanych z eksploatacją. W inwestycjach budowlanych spółka ED INVEST zamierza wdrożyć nowoczesne, proekologiczne i energooszczędne technologie. Uważamy, że z jednej strony wdrożenie powyższych technologii powinno przyczynić się do podniesienia jakości i atrakcyjności świadczonych przez spółkę ED INVEST usług na tle konkurencji, spowodować wzrost jej prestiżu, a także rozszerzyć zakres oferowanych usług i produktów na rynku budowlanym. Z drugiej jednak strony działania rozwojowe Spółki w obszarze nowoczesnych technologii mogą przełożyć się na wzrost cen mieszkań w stosunku do ceny mieszkania budowanego tradycyjnym sposobem. CELE EMISJI Spółka wpływy z emisji Akcji Serii B, które wstępnie szacowane są na około 28 mln zł brutto, zamierza przeznaczyć na inwestycje zgodne z realizowaną strategią rozwoju. W szczególności pozyskane środki w latach zostaną przez Spółkę wykorzystane na budowę osiedli mieszkaniowych realizowanych wspólnie ze Spółdzielnią Mieszkaniową "Gocław-Lotnisko" tj.: Z emisji Akcji Serii B Spółka planuje pozyskać około 28 mln zł brutto. 18

19 osiedla "WILGA VII" (etap I) zlokalizowanego w Warszawie u zbiegu ulic Rechniewskiego i Nowaka-Jeziorańskiego na Gocławiu. Projekt obejmuje 211 mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej m 2 oraz lokale usługowe o całkowitej powierzchni użytkowej 600 m 2. Na realizację tego projektu Spółka zamierza przeznaczyć ok. 4 mln zł. Budowa jest w toku, a planowany termin jej zakończenia to II kw r., osiedla "ISKRA" zlokalizowanego w Warszawie przy ulicy Jugosłowiańskiej na Gocławiu. Projekt obejmuje budowę dwóch budynków mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej m 2 oraz lokale usługowe o całkowitej powierzchni użytkowej 1000 m 2. Na realizację tego projektu Spółka zamierza przeznaczyć kwotę 16 mln zł. Planowany termin rozpoczęcia budowy to I kw. 2011, a planowany termin zakończenia projektu został wyznaczony na I kw r. osiedla "WILGA VII" (etap II) zlokalizowanego w Warszawie u zbiegu ulic Rechniewskiego i Nowaka-Jeziorańskiego na Gocławiu. Projekt obejmuje budowę obiektu ze 190 mieszkaniami o łącznej powierzchni użytkowej m 2 oraz lokale usługowe na parterze o łącznej powierzchni użytkowej 500 m 2. Na realizację tego projektu Spółka zamierza przeznaczyć 7 mln zł. Planowany termin rozpoczęcia budowy to IV kw. 2010, a jej zakończenie ma nastąpić w IV kw Środki pozyskane z emisji ED INVEST zamierza przeznaczyć na budowę osiedli mieszkaniowych realizowanych wspólnie ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko. W przypadku, gdy środki pozyskane z emisji Akcji Serii B okażą się niewystarczające dla realizacji wymienionych celów emisji, Spółka zamierza zrealizować wskazane inwestycje ze środków pochodzących z wypracowanych zysków, pożyczek lub kredytów bankowych. Ponadto ED INVEST nie przewiduje przesunięć środków na inne cele, a także deklaruje, że środki pozyskane z przeprowadzonej emisji nie zostaną przeznaczone na spłatę zadłużenia. Przy czym podkreślamy, że do tej pory Spółka nie korzystała w swojej działalności z kredytów i pożyczek bankowych. Jednak dnia 24 sierpnia 2010 r. Spółka zawarła z bankiem umowę kredytu obrotowego nieodnawialnego w kwocie 3,5 mln zł na okres jednego roku z przeznaczeniem na finansowanie kosztów budowy realizowanej przez ED INVEST inwestycji WILGA VII. Uważamy, że otrzymane środki finansowe w sposób istotny przyspieszą budowę osiedla mieszkaniowego WILGA VII, a dzięki temu Spółka będzie mogła szybciej rozpocząć realizację kolejnych projektów inwestycyjnych. CZYNNIKI RYZYKA Podczas analizy spółki ED INVEST zidentyfikowaliśmy istotne czynniki ryzyka mogące mieć wpływ na jej działalność: Ryzyko związane z koncentracją działalności Spółki na terenie Warszawy i jej aglomeracji Spółka ED INVEST wszystkie swoje projekty budowlane realizuje na terenie Warszawy i jej okolicach. W związku z tym przychody ze sprzedaży oraz wypracowane przez Spółkę zyski są ściśle uzależnione od sytuacji na warszawskim rynku mieszkaniowym. Istnieje więc ryzyko, że pogorszenie koniunktury na tym rynku, a tym samym spadek popytu na nowe mieszkania w dłuższym horyzoncie czasowym może negatywnie wpłynąć na działalność oraz 19

20 oraz na sytuację finansową Spółki. Zarząd spółki ED INVEST na bieżąco analizuje rynek budowlany i deweloperski w innych polskich miastach, jednakże na obecną chwilę korzyści płynące z ekspansji na inne rynki wydają się jemu niewspółmierne w stosunku do korzyści, które oferuje rynek warszawski. Podkreślamy także, że bardzo duży udział małych mieszkań (najbardziej poszukiwanych na rynku) budowanych przez Spółkę, w sposób istotny niweluje wskazane ryzyko. Ponadto zwracamy uwagę, że Spółka w celu zdywersyfikowania swojej działalności i zmniejszenia ryzyka związanego z rynkiem mieszkaniowym rozważa rozpoczęcie działalności w nowym segmencie działalności budowlanej tj. budowy obiektów komercyjnych w tym obiektów związanych z usługami medycznymi, a także hoteli. Ryzyko związane ze współpracą spółki ED INVEST ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko W latach spółka ED INVEST swoje największe przychody ze sprzedaży odnotowała ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko, która jest równocześnie istotnym dostawcą Spółki w zakresie gruntów pod budownictwo wielorodzinne. W przypadku pojawienia się nieoczekiwanych problemów finansowych Spółdzielni, istnieje ryzyko, że skutki takiej sytuacji w sposób negatywny może również odczuć spółka ED INVEST. W celu zminimalizowania powyższego zagrożenia, Zarząd Spółki aktualnie dąży do dywersyfikacji swoich źródeł przychodów i w tym celu negocjuje kontrakty z inną dużą spółdzielnią mieszkaniową zlokalizowaną na terenie Warszawy, a także i inwestorami prywatnymi na takich samych warunkach jak ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko. Zwracamy uwagę, że już 25 sierpnia br. pomiędzy spółką ED INVEST S.A. i SADIE INVESTMENTS S.A. został podpisany list intencyjny dotyczący realizacji wspólnego przedsięwzięcia budowlano-mieszkaniowego. Zgodnie z zawartymi wstępnie warunkami na 2 gruntach będących własnością SADIE INVESTMENTS, o powierzchniach odpowiednio m 2 i m2 położonych w Warszawie, spółka ED INVEST wybuduje obiekty mieszkalno-usługowe o łącznych powierzchniach m 2 i m 2. Strony ustaliły, że sposób realizacji projektów oraz ich finansowanie odbędzie się zaraz po przeprowadzeniu przez ED INVEST emisji akcji serii B. Przy czym podkreślamy, że projekty te nie będą wykonywane ze środków uzyskanych z emisji akcji serii B. Naszym zdaniem podpisany list intencyjny może pozytywnie wpłynąć na wyniki finansowe spółki ED INVEST w 2011 r. oraz przyczynić się do wzrostu opublikowanej prognozy finansowej. Ryzyko związane z istotną zmianą kosztów budowy Spółka przygotowując swój projekt inwestycyjny przeprowadza kalkulacje na podstawie bieżących cen materiałów budowlanych, towarów oraz usług podwykonawców, z uwzględnieniem prognozy ich wzrostu w okresie realizacji kontraktu. Jednak koszty takich projektów mogą ulegać istotnej zmianie na skutek wielu czynników m.in. z uwagi na: zmianę zakresu projektu oraz zmiany w projekcie architektonicznym, wzrost cen materiałów budowlanych (wskutek zmiany cen podstawowych surowców na rynkach światowych), niedobór wykwalifikowanych pracowników lub wzrost kosztów ich zatrudnienia czy niewykonanie prac przez wykonawców w uzgodnionych 20