POLISH REAL ESTATE MARKET REPORT. A Cushman & Wakefield Research Publication

Transkrypt

1 MARKETbeat POLISH REAL ESTATE MARKET REPORT A Cushman & Wakefield Research Publication spring 214

2

3 MARKETbeat A Cushman & Wakefeld Research Publication Dear Sir / Madam, TABLE OF CONTENTS Cushman & Wakefield is the world s largest privately held commercial real estate services firm. Founded in 1917, it has 25 offices in 6 countries and more than 16, employees. Cushman & Wakefield has been actively operating in Poland since As a global real estate company, we deliver integrated solutions to multinational corporations, financial institutions, developers, entrepreneurs, government entities and small-tomedium-size companies by actively advising, implementing and managing on behalf of landlords, tenants and investors through every stage of the real estate process. This report presents an analysis of the office, retail, industrial and hospitality markets as well as the investment market in Poland. The publication also includes forecasts for the future development of the real estate sector. We trust you find the report informative. Yours faithfully, Charles Taylor Managing Partner Cushman & Wakefield Polska INTRODUCTION ECONOMIC PERFORMANCE... 4 FINANCIAL MARKET... 5 INVESTMENT MARKET... 6 Office market... 6 Retail market... 7 Warehouse market... 7 OFFICE MARKET... 8 Market overview... 8 Warsaw... 9 Krakow Wrocław Tricity Poznań Katowice Łódź RETAIL MARKET Poland Shopping and leisure centres High streets Hypermarkets and supermarkets Retail warehouses and retail parks Outlet centres INDUSTRIAL MARKET Market overview Warsaw region Upper Silesia region Poznań region... 2 Central Poland region... 2 Wrocław region Tricity region Krakow region Other regions HOSPITALITY MARKET VALUATION AND ADVISORY SERVICES CONTACTS

4 spring 214 A Cushman & Wakefeld Research Publication ECONOMIC PERFORMANCE ECONOMIC GROWTH AND UNEMPLOYMENT Poland s economy edged up in 213 with many economic indicators improving, including higher industrial output and retail sales. GDP growth in 214 is expected to rise by 2.5% while the unemployment rate, which in December 213 stood at 13.4%, is likely to slip to 13%. With a stable economy, Poland remains an attractive investment destination in Europe. As one of the best performers in Europe it managed to avoid recession in the recent global economic downturn and notch up solid growth. Stability guarantee and economic security confirm that Poland is a strong partner for many international investors. key economic indicators Spain Czech Republic Germany Sweden Poland Euro Zone EU 1% source: Eurostat, january 214.5% %.5% 1% 1.5% 2% 2.5% GDP growth Q3 213* HICP (November 213)** HICP Harmonised Index of Consumer Prices * quarter-to-quarter previous year ** month-to-month previous year poland against other countries S&P Moody s Fitch country Rating Outlook Rating Outlook Rating Outlook Poland A Stable A2 Stable A Positive Czech Rep. AA Stable A1 Stable A+ Positive Germany AAA Stable Aaa Stable AAA Stable Spain BBB Negative Baa3 Negative BBB Negative Sweden AAA Stable Aaa Stable AAA Stable source: S&P, Moody s, Fitch, january 213 RETAIL SALES In 213 retail sales grew by 4.2%. The Purchasing Managers Index, which reflects sentiment in the industrial sector, reached 53.2 points in December 213. Readings above 5 points have been noted since mid-213 and indicate that the economy is expanding. retail sales* Retail sales Poland PMI Germany EU Czech Rep. Euro zone Spain Poland Sweden PMI Poland LONG TERM BONDS RATE and gdp forecast * except of motor vehicles and motorcycles source: Eurostat, money.pl, january 214 ** JANUARY 28 = 1 country * 214* EU 3.97% 3.96% 4.2% 4.29% 3.2% 3.2%.% 1.4% Euro Zone 3.73% 3.63% 4.13% 4.63% 3.18% 2.97% -.4% 1.1% Germany 3.5% 3.14% 2.91% 1.93% 1.3% 1.8%.5% 1.7% Sweden 2.67% 3.24% 3.21% 1.68% 1.51% 2.39% 1.1% 2.8% Czech Rep. 4.3% 3.98% 3.89% 3.7% 2.12% 2.2% -1.% 1.8% Poland 5.7% 6.22% 5.98% 5.84% 3.88% 4.42% 1.3% 2.5% Spain 3.86% 3.81% 5.38% 5.53% 5.34% 4.13% -1.3%.5% * GDP (forecast) source: EUROPEAN COMMISION, ECONOMIC AND FINANCIAL AFFAIRS, january 214 FOREIGN INVESTMENT Poland attracts investors due to the good health of its economy, compared with other countries in Europe and the world. In the annual survey by UNCTAD questioning investors about top investment destinations in the years Poland ranked fourth in Europe and fourteenth in the world. In 23 the Polish Information and Foreign Investment Agency (PAIiIZ) supported completion of 53 projects totalling more than EUR 95m and intended to create up to 19, jobs. More than 4% of the projects were in the BPO and ICT sectors. 4

5 MARKETbeat A Cushman & Wakefeld Research Publication FINANCIAL MARKET FISCAL POLICY AND BUDGET According to estimates from the Ministry of Finance for January through to November 213, Poland s deficit stood at PLN 38.5bn. The Polish national debt rose to more than PLN 853bn at the end of November 213, up by 7.5% compared with the end of 212. In January 214 the Polish President Bronisław Komorowski signed the 214 Budget Act projecting the country s deficit at below PLN 47.6bn, inflation rate at 2.4% and a 2.5% GDP growth. warsaw stock exchange dynamics 12% 1% 8% 6% 4% 2% % WIG2 WIG WIG Construction WIG Developers source: stooq.pl, january January 28 = 1 STOCK EXCHANGE In 213, fifty-four companies made their debut on the NewConnect market and the main market of the Warsaw Stock Exchange (WSE), which made the WSE come second in the European ranking in terms of IPOs (initial public offerings) after the London Stock Exchange. The largest IPOs came from Energa and PKP Cargo, sized at PLN 2.4bn and PLN 1.4bn, respectively. The main index of the Warsaw Stock Exchange WIG gained 7% in 213 while the WIG2 index, which comprises the 2 largest companies listed on the WSE, fell by 8%. On the other hand, the property sector indexes WIG-Budownictwo (WIG-Construction) and WIG-Deweloperzy (WIG-Developers) gained 29% and 3%, respectively, over the year. The downward trend prevailing in the construction sector since 212 is likely to reverse in 214 with the start of the EU s budget spending. Poland is to receive more than EUR 27bn under the Infrastructure and Environment Operational Program, among others, for co-financing road infrastructure development. IPO (initial public offering) Q1 213 Q2 213 Q3 213 Q Warsaw London NYSE Euronext Luxembourg Oslo Deutsche Börse Switzerland 1 1 Nasdaq OMX Spain (BME) source: PwC, IPO Watch Europe, WSE, january 214 INTEREST RATES Last year the Polish Monetary Council cut the National Bank of Poland s key interest rate several times, down to 2.5% in July 213. The European Central Bank, cut its reference rate by 25 basis points to.25% in November 213 due to the low inflationary expectations in the eurozone in the forthcoming months. INTEREST RATES (3M) 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % SOURCE: STOOQ.PL, january 214 EXCHANGE RATES WIBOR (PLN) EURIBOR (EUR) LIBOR (CHF) In 213 there were no rapid swings in the exchange rates between the Polish zloty and the world s major currencies. At the end of December 213 the PLN weakened against the euro by 2% and strengthened against the US dollar by 2%. EXCHANGE RATES PLN source: stooq.pl, january 214 USD ($) EUR ( ) CHF (f) 5

6 spring 214 A Cushman & Wakefeld Research Publication INVESTMENT MARKET Polish investment market volume in 213 hit a record EUR 3.12bn, the best result since 26, with a stronger second half, accounting for two thirds of all deals. The retail sector accounted for 44% of the total volume, with office taking 38% and warehouses 14%. The remainder 4% involved properties of other commercial uses. The office market was the best performing sector with 27 deals (compared to 21 in the retail sector). Last year saw the biggest-ever single deal on the Polish investment market. CH Silesia City Center in Katowice was acquired for EUR 412m by an international consortium of investors led by German financial services group Allianz. German investors accounted for the largest share of the total transaction volume, 25%, and were the largest group of buyers, followed by investors from the US (21%) and the UK (15%). Polish investors came in fourth place accounting for 8% of all deals (EUR 263m). Overall the outlook remains positive for 214. With economic revival forecast for the coming months, investors appetite for Polish commercial property market is likely to continue. However, the investment market will maintain its momentum provided there is sufficient supply of prime properties and stronger appetite for investing in more demanding properties, particularly in the retail sector. total investment deals Transactions annually (bn EUR) Transactions annually Offices Industrial Retail Others Source: Cushman & Wakefield Valuation & Advisory, january 214 office investment deals Transactions annually (mn EUR) 1,4 1,2 1, % Warsaw CL* Warsaw NCL** Other cities Warsaw CL Warsaw NCL Other cities * Central Locations ** Non Central Locations Source: Cushman & Wakefield Valuation & Advisory, january 214 OFFICE MARKET With strong investment activity in regional cities (a rise of 683% y/y) the transaction volume in 213 picked up by 1% compared with 212. The deals totalled EUR 1.19bn, with Warsaw accounting for EUR 1bn (a drop of 5.7% y/y). The decline in trading volumes in the capital city resulted from a low supply of large scale properties in central locations. This in turn drove price increases in prime properties, which was reflected in a decline in yields by around.25 percentage points to %. Greater availability of offices in non-central locations translated into a rise in transaction volume by 31%, but also in yields by around.5 percentage points to %. Prime yields in regional cities also felt slightly and now stand at %. Single-tenant office buildings on long-term leases are gaining popularity with investors. With guaranteed steady rental income stream, the sellers of such properties can expect a risk premium at the level of.25.5 percentage point. Examples of such deals include: Green Corner in Warsaw (Nordea bank s new headquarters) acquired by DAWM for EUR 94.6m, Feniks office buildings in Warsaw (BOŚ bank s new headquarters) acquired by IVG fund for EUR 39m or telecoms company NSN s headquarters in Wroclaw acquired by PZU TFI for EUR 64m. There are several major deals expected to be finalized including the headquarters of Pekao SA or BZ WBK worth EUR 27m, which bodes well for the pace of investment activity in 214. With improving lot sizes, the transaction volume at the end of 214 is likely to exceed the levels seen at the end of % 1% 8% 6% 4% 2% Prime Yield 6

7 MARKETbeat A Cushman & Wakefeld Research Publication RETAIL MARKET The 213 retail investment volume settled at around EUR 1.38bn, a rise of less than 2% on the previous year. Three largest single deals on the Polish investment market in 213 were completed in the retail sector: the above mentioned Silesia City Center shopping centre, Galeria Kazimierz in Krakow acquired by Invesco for EUR 18m and Charter Hall s portfolio of 5 shopping centres acquired by Tristan Capital Partners for EUR 174.5m. Investors interest focused mostly on prime properties with a broad offer and established locations in cities with a population of more than.5 million. These accounted for the largest share in total volume (EUR 1.4bn). Only EUR.34bn was traded in the remaining regions. Limited liquidity of regional markets is hindering investment activity among purchasers, despite substantial supply of retail facilities in those areas. There are generally three types of active investors on the retail investment market. The first include institutional funds such as Allianz or Union Investment, seeking core investments. The second contains investors specialising in the retail sector such as Atrium European Real Estate or Unibail-Rodamco, which are focusing on synergy opportunities from combining investment and asset management activities. The third group comprises entities such as: Blackstone Real Estate or Tristan Capital Partners, expecting higher return on investment by adding value through active management, redevelopment etc. Due to the increasing paucity of prime properties for sale, transaction volume could continue at its current level if investor activity steps up in smaller cities. Warehouse market Transaction volume on the industrial market in 213 totalled around EUR.44bn, a fall of around 5% on the value recorded in the peak year of 212. The robust growth was fuelled in recent years by a large supply of new and nearly 1% let warehouse, logistics and industrial properties in attractive locations. Properties leased for at least ten years to single tenants with strong credentials continue to attract major investor interest as illustrated by the US fund W.P. Carey s acquisition of the central warehouse of fashion retailer H&M in Poznań for EUR 64m. Such properties offer steady income for many years giving vendors high revenue upon sale. Yields for such schemes stand at 7.% compared with % for properties let to many tenants under a standard five to seven year lease. The strong performance of the industrial market in 213 was also supported by a large number of sale transactions, including longstanding warehouse parks such as Żerań Park II and Manhattan Business & Distribution Center in Warsaw and Diamond Business Parks in Piaseczno and Łódź. Such deals send an important signal to the market confirming untiring interest in this sector. In 213 a number of international equity deals were made on the industrial market. Examples include the acquisition of a 5% stake in Prologis European property portfolio by Norges Bank IM, the acquisition of Arcapita owning the distribution parks in Robakowo near Poznań and in Mszczonów near Warsaw by a consortium of TPG and Ivanhoe, as well as the acquisition of a 5% stake in Segro, a leading developer in Central Europe, by the Canadian fund PSP Investments. retail investment deals industrial investment deals 1,6 12% 5 12% Transactions annually (mn EUR) 1,4 1% 1,2 1, 8% 8 6% 6 4% 4 2 2% % Prime Yield Transactions annually (mn EUR) 45 1% % % 2 4% % 5 Prime Yield Population > 5, Population 1, 5, Population <1, Prime yield % Multi tenants Single tenant Prime yield Source: Cushman & Wakefield Valuation & Advisory, january 214 Source: Cushman & Wakefield Valuation & Advisory, january 214 7

8 spring 214 A Cushman & Wakefeld Research Publication OFFICE MARKET MARKET OVERVIEW In 213 Poland s office market continued to show strong momentum. New office space supply in Warsaw and the six regional cities, including Krakow, Wrocław, Tricity, Poznań, Katowice and Łódź, totalled 548,5 sq m. Total take-up reached 968,7 sq m a similar level to that in 212. In December 213 the average vacancy rate for the seven largest Polish cities stood at more than 11%, around 1.5 percentage points higher than average in core European Union cities. Krakow remains the largest regional office market, but the gap with regard to total stock between Krakow and the runner-up Wrocław has narrowed down to just 95, sq m and is expected to shrink further owing to strong developer interest and high employment growth in the modern business services sector. Banks continue to be cautious in their approach to financing new developments and require pre-lets for 3 4% of space planned depending on location and project specifications. Headline rents remained flat across all the cities, except for some locations in Warsaw. Given the positive economic outlook for Poland for , the Polish office market will continue to grow with rents likely to decrease further in the next few months in line with the trends in other CEE countries. Existing Office Stock stock (sq m) Rents (eur/sq m/month) Vacancy (%) Warsaw 4,112, % CL* 1,246, % NCL** 2,865, % Krakow 634, % Wrocław 539, % Tricity 432, % Poznań 33, % Katowice 32, % Łódź 297, % OFFICE RENTAL GROWTH (YEAR-ON-YEAR) Q4 211 Q4 212 Q4 213 SHORT TERM OUTLOOK All Countries 2.2%.1%.8% Western Europe 1.1%.5%.9% Eastern Europe 8.7% 3.2%.2% Central Europe.1%.4% 1.2% EU Countries.9%.7%.7% EMU Countries.3%.8%.3% 1.%.% 1.% 2.% 3.% Dec 8 Dec 9 West East Dec 1 Source: Cushman & Wakefield Valuation & Advisory, january 214 CE EU Dec 11 Dec 12 EMU Dec 13 approx. 55, sq m of office space was delivered in 213 in Warsaw and regional cities * CL Central Locations ** NCL Non Central Locations Source: Cushman & Wakefield Valuation & Advisory, january 214 8

9 MARKETbeat A Cushman & Wakefeld Research Publication WARSAW In 213 transaction volume on the Warsaw office market hit a record high and more than doubled from 278,3 sq m in the crisis year 29 to 633,6 sq m. Strong leasing performance, however, is not working to the advantage of developers or owners of existing office buildings. The rising supply and vacancy rates indicate that the market is becoming increasingly tenant-led with occupiers seeking ways to optimize occupancy costs or higher space standard at the current rent levels. Rents are likely to decline particularly in existing office buildings with limited capacity to compete against schemes under construction or in the pipeline. In 213, absorption in Warsaw reached 127, sq m, which indicates the office market s potential to grow further. warsaw office market concentration of modern office space in warsaw W N CL Non Central Locations (zones): N North W West SW 1 South West 1 SW 2 South West 2 US Upper South LS Lower South SE South East E East Warsaw SW1 Number of buildings 418 Stock (sq m) 4,112,796 SW2 US E Total vacancy (sq m) 483,157 Vacancy rate (%) 11.75% Central Locations Non Central Locations Number of buildings Stock (sq m) 1,246,951 2,865,845 Total vacancy (sq m) 126, ,192 Vacancy rate (%) 1.61% 12.24% Source: Cushman & Wakefield Valuation & Advisory, january 214 1, 2, sq m 2, 4, sq m 4, 6, sq m over 6, sq m LS SE Core CC-Fringe Central Locations: Core Fringe Fringe standard lease terms in warsaw Headline rents (sq m/month) Underground parking (space/month) Surface parking (space/month) central locations Non Central Locations EUR EUR EUR EUR 7 9 EUR 7 12 EUR Service charge EUR EUR Incentives Financial contribution Fit out contribution Rent free period for: 3 6 months 4 8 months Lease length 5 1 years Add-on factor 1% 5% VAT 23% Indexation EURO CPI Others Deposit or bank / company guarantee Source: Cushman & Wakefield Valuation & Advisory, january 214 SUPPLY Modern office space stock has been growing in Poland steadily since 212. As a result of developers interest in office projects in the capital, more than 298, sq m of new space came onto the market in 213, bringing Warsaw s total stock to 4.11 mn sq m in December 213, a rise of 6.6% compared with 212. The majority of new space was delivered in the Upper Mokotów district and in the Ochota and Włochy districts, accounting for around 5% and 3% of the total, respectively. The new supply was dominated by several large completions, including HB Reavis Konstruktorska Business Center (48,3 sq m), Bouygues Miasteczko Orange (43,7 sq m) and Plac Unii (41,3 sq m) developed by Liebrecht & Wood and BBI Development. Only one building was delivered in Warsaw s city core: Plac Bankowy 1 totalling around 4, sq m. Some 8, sq m of modern office space is scheduled for delivery in central locations in 214, including the completion of the first building of Ghelamco s Warsaw Spire complex (19,5 sq m) and the Powiśle Park office building (15, sq m). Overall, by the end of 214 more than 2 office buildings are expected to come onto the Warsaw market, but office space supply will be below 213 s level. 9

10 spring 214 A Cushman & Wakefeld Research Publication TAKE-UP Leasing activity in Warsaw in 213 totalled 633,3 sq m, a rise of 4.1% on 212. More than 78% of leases were for space in noncentral locations in contrast to only 137, sq m transacted in the central zone, down by more than 34, sq m on 212. The number of pre-lets declined compared with 212 with their share in gross take-up at 24%, which represents a fall of around 8 percentage points. New leases accounted for around 6% of Warsaw s total take-up while renewals and renegotiations remained at a level similar to that of the previous year and made up around 28% (182,1 sq m). The volume of deals involving owner occupation of space (29,2 sq m) rose to the level recorded in the peak year 26. The Upper South zone (US) continued to attract strong occupier interest with 213, sq m leased, followed by the South-Western 1 zone (SW1), where more than 8, sq m was transacted. The largest deal in 213 was Polkomtel s pre-let of 22,68 sq m in White Stone Development s Harmony Konstruktorska under construction in the Mokotów district. In addition, in Q3 213, the companies from the Getin Group leased 18,85 sq m at LC Corp s Wola Center office building under construction while in the first half of the year the Polish Office for Registration of Medicinal Products, Medical Devices and Biocidal Products took up 13, sq m in the refurbished Adgar Park West complex (formerly Ochota Office Park). The key transaction in Warsaw s central zone was Santander/BZ WBK s lease of 11,8 sq m in Skanska s Atrium 1 under construction near ONZ roundabout. Take-up in 214 is expected to remain at around 6, sq m, but this will depend largely on developers pricing policy for space in new office buildings. ABSORPTION In 213, new space absorption in Warsaw slightly exceeded 211 s level and stood at 127, sq m, a fall of 21% compared with 212 (161, sq m). Tenants vacated 36, sq m in central locations, which was compensated by the performance of non-central locations (163, sq m). This was due to low new supply in the capital s city core as well as a shift in preferences of tenants seeking more affordable office accommodation in less prominent locations. Absorption is expected to remain high given the positive economic outlook for Poland and the large volume of low quality office space available on the market. However, it is rather unlikely to exceed the levels of more than 2, sq m recorded in the boom years of supply and absorption in warsaw sq m 35, 3, 3, 25, 25, 2, 2, 15, 15, 1, 1, 5, 5, 5, Supply CL Supply NCL Absorption CL Absorption NCL Source: Cushman & Wakefield Valuation & Advisory, january 214 eurocentrum, warsaw sq m take-up in warsaw sq m 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, Take-up CL Take-up NCL Source: Cushman & Wakefield Valuation & Advisory, january 214 1

11 MARKETbeat A Cushman & Wakefeld Research Publication VACANCY The imbalance in supply and demand led to a high increase in vacancies in Warsaw. At the end of 213 there was 483,1 sq m of vacant space, accounting for around 11.75% of the capital s total stock. The highest vacancy rates were recorded in the South- Western 1 zone (SW1) and the Northern zone (N) at 17.3% and 13.8%, respectively. By contrast, the lowest vacancy rates were noted in Wilanów and Lower Mokotów (SE zone) and in the South- Western 2 zone (SW2), largely due to weak developer interest and low office supply in these two zones which totalled less than 14,5 sq m. The largest hike in vacancies was in the Mokotów district from 273,6 sq m in 212 to 466,9 sq m in December 213, following among others the delivery of two office buildings Konstruktorska Business Center and Plac Unii with 45,4 sq m of available space. In the medium term other office schemes coming onto the market may push the vacancy rate up to 14% at year-end 214, depending on the absorption level. Prime rents and vacancy in Warsaw EUR/sq m/month Prime rents CL Prime rents NCL Vacancy CL Vacancy NCL Source: Cushman & Wakefield Valuation & Advisory, january 214 GREEN WINGS, WARSAW Vacancy rate (%) RENTS The conditions on the Warsaw office market are favourable for both tenants whose leases are due to expire soon and those planning to expand on the back of the existing modern stock. Prime headline rents dropped in central locations in 213 to EUR 25/sq m/month, down by around EUR 1.5 compared with the end of 212. Prime modern office buildings in non-central locations commanded EUR /sq m/month. The strong development pipeline will put more downward pressure on rents. Developers are embarking on aggressive pricing strategies to attract tenants and meet bank lending requirements sooner. Incentives such as rent-free periods or fit-out contributions have become standard features in lease packages and, therefore, effective rents are often lower by as much as 25% than headline rents. Effective rents in new office projects largely depend on the development stage and the size and prestige of the tenant. Developers growing experience, particularly with regard to minimizing space construction costs, and the compression of expected rates of return also help to bring rents down. The typical lease length is five years. 11

12 spring 214 A Cushman & Wakefeld Research Publication KRAKOW Krakow remains the largest regional office market in Poland with its total stock at nearly 634,7 sq m, of which around 32,3 sq m was delivered in 213. The key completions were phase III of Quattro Business Park (12,2 sq m) and building D of the Bonarka 4 Business complex (8,7 sq m). The transaction volume declined by around 12% to 94,2 sq m compared with 212. The largest deals were Capgemini s lease extension of 9,6 sq m in Quattro Business Park, Lufthansa s pre-let of 8,5 sq m in building D of Bonarka 4 Business, and Brown Brothers Harriman s lease of 4,7 sq m in Orange Office Park. Krakow s vacancy rate rose by around.9 percentage point to 4.9%, being still the lowest in Poland. Around 5, sq m of new office space is scheduled for delivery in 214. Projects under construction include Skanska s Kapelanka 42 office complex to provide 28,1 sq m in two phases, phase IV of Quattro Business Park (12,8 sq m), developed by BUMA Group, and phase I of Orange Office Park (11,2 sq m), developed by East- West Development. A balance between demand and supply helped to keep headline rents at EUR 13 15/sq m/month and effective rents at EUR 11 13/sq m/month. WROCŁAW In 213, Wrocław strengthened its position as the secondfastest growing office market in Poland, after Warsaw. Its modern office stock totalled 54, sq m. Nearly 73,8 sq m was delivered onto the Wrocław market, the highest total in five years. The key completions included LC Corp s Sky Tower (28,1 sq m), Skanska s phase II of the Green Towers complex (1,8 sq m) and Echo Investment s phase II of Aquarius Business House (9,2 sq m). Take-up reached 76,3 sq m, powered by several dozen deals, the largest being Getin companies lease of 11,7 sq m in Sky Tower and the debt collection company KRUK s lease expansion of 7,5 sq m in Wrocławski Park Biznesu, followed by Eurobank s lease renewal of 6,1 sq m in Wratislavia Center and Credit Suisse s expansion of 4,3 sq m in the Green Day office building. At year-end 213 the vacancy rate was up by over 3.7 percentage points to 11.75% from the rate at the end of 212, which despite robust supply shows that tenants see growth potential in the Wrocław market. Headline rents remained flat at EUR /sq m/month while effective rents stood at EUR 11 14/sq m/month. TRICITY Take-up in the Tricity market in 213 reached 45,6 sq m, of which new leases accounted for more than 53%, with pre-lets making up around 13%. This was down by around 16,8 sq m compared with 212. The largest transaction was Thomson Reuters lease renegotiation of 9, sq m in Baltic Business Center. Other notable deals included the lease renewal for 2,8 sq m in Łużycka Office Park by Geoban (Santander group) and the IT services provider Sii s lease of 2,7 sq m in the Olivia Business Centre complex. Last year Tricity finished on a record high supply of 71,8 sq m, which pushed Tricity s total office stock up to 433, sq m at the end of December 213. Projects delivered in 213 included TPS s Olivia Business Centre Point and Tower buildings totalling 23,9 sq m, Torus s Alchemia in Gdańsk-Oliwa (16,7 sq m) and Euro Styl s Euro Office Park (9,3 sq m), which became headquarters of the BPH Bank. Asking rents stood at EUR 13 15/sq m/month, and effective rents were EUR 12 13/sq m/month. Robust supply pushed the vacancies up to 48,5 sq m at year end, accounting for 11.2% of Tricity s total stock. NEPTUN office centre, GDAŃSK 12

13 MARKETbeat A Cushman & Wakefeld Research Publication POZNAŃ At the end of 213 Poznań s total stock amounted to 33,2 sq m, a rise by a modest 24,1 sq m compared with 212, following mainly the delivery of Skanska s Malta House (15,6 sq m). Smaller schemes included Wechta s Temida and Piątkowska Office in the city s Old Town area, which contributed 2,5 sq m and 2, sq m, respectively. The first phase of SwedeCenter s Business Garden office complex (four buildings totalling 42, sq m) is still under construction but the complex will not be delivered until 215. Low new supply in Poznań is due to weak occupier interest and relatively high availability of lower grade space. Transaction volume in 213 came to just 39,1 sq m, marking a fall of 7.5% on 212. At year end the vacancy rate edged down by a little more than.1 percentage point to 14.2% compared with the end of 212. Headline rents stood at EUR 14 16/sq m/month, with effective rents lower on average by 15 2%. ŁÓDŹ Total office stock of Łódź, a leading academic centre in Poland, stands at more than 297,5 sq m. Last year s completions included five buildings totalling 23,8 sq m, but only Skanska s phase II of the Green Horizon complex (14, sq m) came onto the market. DOMENA s phase II of the office complex at 35 Targowa Street (8, sq m) and building C of Centrum Biznesowe Synergia (2,5 sq m) are scheduled for delivery soon. Transaction volume stood in 213 at 23,8 sq m, which was 3,5 sq m less than in 212. Notable deals in 213 included Infosys s another lease expansion of 4,15 sq m in Green Horizon, DHL s lease extension of 3,5 sq m in the building in Targowa Street, and Accenture s new lease of 1,7 sq m in University Business Park. At the end of 213 Łodź s vacancy rate surged by 28% to 14.4%, equating to 43, sq m. Headline rents remained flat at EUR 12 14/sq m/month, with effective rents at EUR 1 11/sq m/month. KATOWICE In 213 total take-up on the Katowice market reached around 56, sq m, of which 66% were new leases and nearly 22% were two owner-occupation deals. Polski Koks occupied 6,16 sq m in the office building in Paderewskiego Street, while Getin companies signed pre-lets for 6, sq m in LC Corp Tower I under construction. The largest letting was IBM s lease of 9, sq m in Echo Investment s A4 Business Park. Katowice s total office stock stands at 32,6 sq m. The largest office projects scheduled for delivery in 214 include the two phases of Echo Investment s A4 Business Park totalling 17,8 sq m, LC Corp s Silesia Star (12,8 sq m) and Skanska s Silesia Business Park (1,7 sq m), where some space will be taken up by PwC. The development pipeline contains among others Secus Property s Piaskowa Business Center (19, sq m) and GTC s Centrum Biurowe Mikołowska (26, sq m). The relatively healthy take-up pushed Katowice s vacancy rate up by only.4 percentage points to 7.3% compared with 212. Asking rents were relatively low at EUR 13 14/sq m/month, with effective rents at EUR 11 12/sq m/month. take-up in regional cities sq m 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, Krakow Wrocław Tricity Katowice Łódź Poznań New leases Expansion Renewal Owner occupier Source: Cushman & Wakefield Valuation & Advisory, january 214 modern office space in poland Vacancy rate 2% 15% 1% 5% 297, ,985 32,6 33, , ,695 4,112,796 % 5% Rents (EUR/sq m/month) Warsaw Krakow Wrocław Tricity Katowice Łódź Poznań Source: Cushman & Wakefield Valuation & Advisory, january

14 spring 214 A Cushman & Wakefeld Research Publication retail MARKET POLAND 213 was another favourable year for the retail property market in Poland. New modern retail supply totalled 65, sq m, up by nearly 2% on the 212 total. As in previous years, shopping centres accounted for the largest share (74%). Of the fifteen shopping centres completed in 213 the biggest to open last year were Galeria Bronowice in Krakow, Poznań City Center and Galeria Katowicka. The number of extensions also surged with the largest floorspace volume added to the Wzgórze shopping centre in Gdynia, renamed Riviera. Last year new developments were opened mainly in large conurbations (6%), but retail schemes were also built in smaller cities such as Inowrocław (Galeria Solna) and Chojnice (Brama Pomorza). The retail park segment continued to develop with Europa Centralna in Gliwice totalling 4, sq m of GLA being the largest retail park completed in 213. Several smaller retail parks were also added to the market, including Marcredo Center in Szczecin, Multishop in Sochaczew, Pasaż Wiślany in Grudziądz, Szombierki in Bytom, Dekada in Grójec and Vendo Park in Nysa. The retail supply pipeline with delivery for 214 is expected to reach nearly 64, sq m of GLA. The biggest retail schemes to open this year are Atrium Felicity in Lublin (75, sq m of GLA) and Galeria Warmińska in Olsztyn (41, sq m of GLA). SUPPLY OF MODERN RETAIL SPACE IN POLAND sq m 1,, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, Shopping centres Retail warehouses Wholesales warehouses Factory outlets Source: Cushman & Wakefield Valuation & Advisory, january 214 Demand for retail space remained at a healthy level in 213 with market trends following those of 212. Tenants focused on established retail schemes offering high footfall and satisfactory revenues. Apart from newly-constructed space, re-marketed shopping centres appear an attractive alternative for tenants seeking strong retail schemes. Due to the current demand level, the marketing period for new schemes has become much longer and few schemes are fully let when they open. Average vacancy rates have risen to approx. 6% owing to the growing volume of vacant space in secondary schemes, particularly on oversupplied markets. The highest rents are in Warsaw s prime shopping centres at EUR 8 9/sq m/month for a clothing unit of 1 15 sq m while in the other seven conurbations rents stand at EUR 35 45/sq m/ month. Shopping centres in small and medium-sized cities fetch average rents of EUR 21 27/sq m/month. Saturation of modern retail space in cities with over 2, inhabitants sq m 1,, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, existing source: retail research forum, Cushman & Wakefield Valuation & Advisory, january 214 Katowice Con. Krakow Con. Łódź Con. Poznań Con. Tricity Con. Szczecin Con. Warsaw Con. Wrocław Con. Białystok Bydgoszcz Częstochowa Kielce Lublin Radom Toruń existing and under construction over 11.6 mn sq m total stock of modern retail space in Poland 14

15 MARKETbeat A Cushman & Wakefeld Research Publication SHOPPING AND LEISURE CENTRES shopping centres in selected cities in Q4 213* sq m 1,, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, Warsaw Krakow Poznań Tricity Other cities Łódź Wrocław Szczecin Katowice Con. * Supply Source: Cushman & Wakefield Valuation & Advisory, january 214 prime rents in shopping centres in Q4 213 Other cities Wrocław Łódź Szczecin Katowice Con. Tricity Poznań Krakow Warsaw EUR/sq m/month * units 1 15 sq m Source: Cushman & Wakefield Valuation & Advisory, january 214 Development activity on the Polish shopping centre market continued to be robust in 213. Shopping centre provision increased by nearly 5, sq m of GLA, of which 38, sq m was delivered in H2 213, through new constructions and extensions, mainly in Poland s largest conurbations. The largest schemes opened were Galeria Bronowice in Krakow, Poznań City Center, Galeria Katowicka, Riviera in Gdynia, Trzy Korony in Nowy Sącz and Galeria Solna in Inowrocław. In 214, the shopping centre development pipeline is expected to reach 213 s level. According to preliminary estimates, a total of 25 new shopping centres providing 52, sq m of GLA will be opened in 214, of which 11, sq m of GLA will be delivered in six extensions. New shopping centres will be opened largely in big cities such as Lublin (Atrium Felicity and Zamkowe Tarasy) or Białystok (Galeria Jurowiecka) and medium-sized cities, including Olsztyn (Galeria Warmińska), Kalisz (Galeria Amber), Siedlce (Galeria S), Jelenia Góra (Galeria Sudecka), Ostrołęka (Galeria Bursztynowa) and Starogard Gdański (Galeria Neptun). The shopping centre density in the eight conurbations is the highest in Wrocław and Poznań, and the lowest in Szczecin. Demand for shopping centre space varies substantially depending on market saturation, purchasing power, the quality of retail schemes and space availability. At the end of 213, Kielce and Toruń posted the highest vacancy rates at 8.45% and 5.7%, respectively, while the lowest vacancy was in Łódź (1.5%) and Warsaw (1.5%). Prime shopping centre rents are growing, but this growth is negated by secondary scheme rents, which are experiencing downward pressure, with landlords having to offer favourable lease terms and more generous incentives to attract and retain tenants. The highest rents for a fashion store of 1 15 sq m stand at EUR 8 9/sq m/month in Warsaw, EUR 35 45/sq m/ month in other conurbations and EUR 21 27/sq m/month in medium-sized cities. ATRIUM FELICITY, LUBLIN vacancy in shopping centres % Katowice Con. Krakow Con. Łódź Con. Poznań Con. Tricity Con. Szczecin Con. Warsaw Con. Wrocław Con. Białystok Bydgoszcz Częstochowa Kielce Lublin Radom Toruń Source: Cushman & Wakefield Valuation & Advisory, january

16 spring 214 A Cushman & Wakefeld Research Publication HIGH STREETS The key event on the Polish high street market in 213 was the opening of the Louis Vuitton store in the Vitkac department store in Warsaw s Bracka Street, while the capital s Mokotowska Street became home to the Atelier Mokotowska store. High street development is, however, hindered by low availability of stores which could meet the requirements of international and domestic retailers. This is expected to change following several developments such as refurbishment and extension of the Smyk department store in Al. Jerozolimskie, modernisation of the Holland Park (Ethos building) at Trzech Krzyży square and adaptation of tenement houses at the corner of Nowy Świat and Świętokrzyska streets for retail use, all in Warsaw. Due to low availability of high street units, rents have remained at high levels with Warsaw and Krakow posting record highs of EUR 75 85/sq m/month. prime rents on high streets in Q4 213* Other cities Tricity Szczecin Wrocław HYPERMARKETS AND SUPERMARKETS The Polish food sector is expanding mainly through discount chains which have already more than 3, stores across the country. In 213, nearly 35 new discount stores were opened in Poland, more than 7% of which by Biedronka, followed by other retailers such as Lidl, Netto and Aldi. Discount chains plan to move ahead with similar growth strategies in 214. It is worth noting that only a handful of hypermarkets and supermarkets were added to the Polish retail stock this year. The large food store sector is awaiting another phase of consolidation Auchan s final acquisition of Real hypermarkets. Food stores opened in H2 213 included Auchan in Galeria Bronowice (Krakow), Tesco in Multishop (Sochaczew), E.Leclerc in Galeria Trzy Korony (Nowy Sącz), Stokrotka in Galeria Katowicka, Piotr i Paweł in Poznań City Center, Społem in Plac Unii City Shopping (Warsaw) and Marcpol in Brama Pomorza (Chojnice). The openings scheduled for 214 include Auchan in Atrium Felicity (Lublin), Stokrotka in Galeria Jurowiecka (Białystok), Intermarche in Galeria Neptun (Starogard Gdański) and Piotr i Paweł in Galeria Warmińska (Olsztyn). Rents for food stores stand at EUR 6 7/sq m/month for hypermarkets, EUR 7 11/sq m/month for supermarkets and EUR 5 9/sq m/month for discount stores. Łódź Poznań hypermarkets in poland in Q4 213 Katowice Con. Krakow Warsaw 82 units 81 units EUR/sq m/month * units 1 15 sq m Source: Cushman & Wakefield Valuation & Advisory, january units 84 units Auchan/Real Carrefour E. Leclerc Tesco Source: Cushman & Wakefield Valuation & Advisory, january

17 MARKETbeat A Cushman & Wakefeld Research Publication RETAIL WAREHOUSES AND RETAIL PARKS The supply of large-scale non-food stores in Poland both in retail parks and as free-standing buildings retail warehouses comprises a total of nearly 2.5m sq m. Poland s retail park sector continues to attract increasing interest from developers small retail parks are planned and developed primarily in small and medium-sized cities. The largest scheme completed in 213 was the Europa Centralna Park in Gliwice offering 4, sq m. In Poznań, 14, sq m was added to IKEA Park Franowo while Szczecin saw the completion of Marcredo Center (14, sq m). Several smaller retail parks also came onto the market last year, including Park Handlowy Szombierki in Bytom, Multishop in Sochaczew, Pasaż Wiślany in Grudziądz, Dekada in Grójec and Vendo Park in Nysa. Poland s total retail park stock reached 8, sq m, of which 7, sq m was added in H More than 6, sq m is currently under construction in small retail parks in small and medium-sized cities such as Era Park in Radomsko and Marcredo Center in Piekary Śląskie. Occupier demand in retail parks remains stable with key tenants from the following sectors: DIY (Castorama, OBI and Leroy Merlin), household appliances and electronics (Media Expert and RTV Euro AGD), furniture and home accessories (Agata Meble and Jysk) and sports equipment (Martes Sport). The retail offer of such schemes is completed by drugstores (Rossmann and Hebe), accessories (Pepco), and discount fashion and footwear (Takko, KIK, Deichmann and CCC). The vacancy rate in retail parks stands at approx. 3.7%. Rents at retail parks are stable at EUR 6 8/sq m/month for large units and EUR 9 13/sq m/month for medium-sized space with the highest rents in large retail parks in Poland s largest conurbations and the lowest in small schemes in small cities. DIY sector in poland in Q units 28 units 3 units 5 units 67 units 44 units OUTLET CENTRES Poland offers ten outlet centres totalling nearly 16, sq m, one in Wrocław, Poznań, Krakow, Sosnowiec, Gdańsk, Szczecin and Łódź each, and three such centres in Warsaw. In 213, only one such scheme Warsaw s Factory Annopol providing 19,7 sq m came onto the Polish market. The development which has recently broken ground in the outlet centre sector is City Outlet Lublin to provide 11, sq m upon opening scheduled for 214. Galeria Podlaska in Białystok is being currently converted into Outlet Białystok, which is also to come onto the market this year. Schemes under construction also include the next phases of Ptak Outlet in Rzgów near Łódź and Outlet Park Szczecin. Development pipeline for the forthcoming years comprises outlet centres in medium-sized cities such as Toruń, where a concept design is being prepared for Outlet Toruń to offer 18, sq m. Assuming all the projects are completed on schedule, this would add more than 5, sq m by the end of 215. Outlet centres provide sales space for more than 1, stores of Polish and foreign retailers from the fashion, footwear and sports equipment sectors. Occupier demand is the highest in Warsaw, whose two earlier built schemes are fully leased and newly-delivered Factory Annopol saw its vacancy rate decline substantially since its opening day. The average vacancy rate at outlet centres is slightly higher than that of traditional shopping centres, at approx. 4%. Rents in outlet centres are relatively low. Average rent for a store of 1 15 sq m in Warsaw is EUR 21 23/sq m/month while in other cities stands at EUR 19 21/sq m/month. sq m factory outlets in poland in Q , 5, 4, 3, 2, 1, Warsaw Katowice Con. Krakow Poznań Szczecin Tricity Existing Under construction Planned Source: Cushman & Wakefield Valuation & Advisory, january 214 Łódź Wrocław Other cities 24 units 43 units Castorama OBI Nomi Brico Depot Leroy Merlin Praktiker Bricomarche Bricoman Source: Cushman & Wakefield Valuation & Advisory, january

18 spring 214 A Cushman & Wakefeld Research Publication INDUSTRIAL MARKET MARKET OVERVIEW 213 was a very good year for the warehouse sector in Poland. Take-up rose strongly despite a decrease in new warehouse provision by around 3% compared with 212. Leasing volume reached over 2.1 million sq m, a rise of around 42%. This was the highest level of take up ever recorded for the Polish industrial market and was mainly due to several large leases being signed, in particular, 3, sq m signed by the US online retailer Amazon for 3 locations in Poland. At the end of 213 total modern warehouse stock in Poland reached 7,942, sq m, a rise of around 5% compared with the end of 212. For many years the highest concentration of warehouse space has been in the Warsaw region (around 35% market share) however improvements in infrastructure has made the regional cities much more accessible which has led to more and more industrial space development. Very strong leasing activity in the regions will result in more space being added to the market increasing the share of the regional stock in the country s total. Currently warehouse stock in the core regions such as Upper Silesia, Poznań, Central Poland and Wrocław totals 5,145, sq m. The smaller markets of Tricity, Rzeszów, Toruń, Szczecin and Lublin are developing steadily, but their share of Poland s total stock is below 1%. Modern warehouse take-up in 213 stood at around 2,14, sq m, the highest on record, with leasing activity the strongest on the Warsaw market, accounting for 24% of all the transactions. Other regions with a significant share in leasing volume included Wrocław (23%), Poznań (19%) and Upper Silesia (17%). New lease agreements accounted for 6% of total take-up in 213, which reflects continued warehouse sector growth in Poland. Lease extensions made up 32% and lease expansions around 8%. Take-up came mostly from logistics operators and distribution occupiers (29%). A significant share of total take-up was also from e-retailers (16%), followed by retail chains (9%), the automotive sector (8%) and the food sector (8%). Worth noting are Amazon s conclusion of three lease contracts for around 1, sq m each in three large distribution centres to be constructed in Poland, two in the Wrocław region and one in the Poznań region. In 213, new warehouse supply in Poland fell by around 3% compared to figures recorded in 212. Approximately 354, sq m of modern space was delivered, with the Wrocław region accounting for 3% of total volume, followed by Warsaw (24%), Upper Silesia (18%) and Poznań (9%). The largest completions included Wrocław s Prologis Park V (36, sq m), Panattoni s BTS project for Lear in Legnica (32, sq m), further phases of SEGRO s Tulipan Park Warsaw (24, sq m) and SEGRO s Industrial Park Tychy (21, sq m). New supply is expected to increase significantly in the forthcoming months due to the very high number of transactions signed last year, particularly in Q4. At the end of 213 around 535, sq m of warehouse space was under construction, more than twice as much as at the end of the previous year, the largest project being the BTS warehouse for Amazon (Goodman Wrocław South Logistic Centre) totalling more than 12, sq m. Other major developments underway include Panattoni BTS Castorama in Stryków (5, sq m), a further phase of CLIP Poznań (35, sq m), Prologis Park Wrocław V (35, sq m) and Panattoni s BTS scheme for Polaris near Opole (33, sq m). Most schemes are being constructed on a pre-let or built-to-suit basis to meet the specific technical requirements of a given occupier. BTS projects are expected to continue to dominate the market with speculative developments still being scarce. This being said, in some locations where the vacancy rate is currently very low such as in Poznan, developers are likely to add a speculative component on the back of a pre-let being secured. Despite strong take-up, the vacancy rate at the end of 213 was similar to that noted in December 212. The vacancy rate now stands at 1.9% compared with 1.7% at year-end 212. There is around 87, sq m of vacant warehouse space available on the Polish market with the largest vacancies in Warsaw (14.8% or 415, sq m) and Central Poland (12.5% or 129, sq m). The amount of vacant space in Warsaw s inner city (21.5%) is now higher than in Greater Warsaw area (12.9%). The lowest vacancy rates are in Poznań (4.6%), Upper Silesia (9.4%) and Wrocław (1%), which equates to 48, sq m, 146, sq m and 87, sq m respectively. Markets with a smaller share of Poland s total warehouse stock differ significantly from one another in terms of vacant space volumes as a single lease will easily impact the vacancy rates which in the Tricity and Rzeszów stand at 2.5% (5, sq m) and 7% (8, sq m), respectively. In Krakow and Lublin the vacancy rates currently stand at 9.8% and 19.8%, equating to 16, sq m and 2,7 sq m, respectively. Headline rents remained flat or fell slightly. The highest rents were posted in Warsaw s inner city (EUR /sq m/month) while the lowest were in Central Poland and in the Warsaw suburbs (EUR /sq m/month). In the remaining regions, rents were around EUR /sq m/month. 18

19 MARKETbeat A Cushman & Wakefeld Research Publication WARSAW REGION warsaw area market overview Existing Stock 2,797, sq m Stock Under Construction 2, sq m Vacancy Rate 14.8% Take-Up 513, sq m Major Landlords Prologis, MLP Group, CA Immo, Panattoni, AIG Lincoln, Point Park Properties, Valad, Segro Inner City Zone Headline Rents EUR/sq m/month Effective Rents EUR/sq m/month sq m supply and demand in warsaw region 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, Annual supply Warsaw Inner City Annual supply Warsaw Suburbs Suburbs Zone EUR/sq m/month EUR/sq m/month Annual demand Warsaw Inner City Annual demand Warsaw Suburbs Source: Cushman & Wakefield Valuation & Advisory, january 214 With 2,8, sq m and 35% of Poland s total stock, the Warsaw region is the nation s largest warehouse market. It comprises two zones: the inner city, consisting of the Białołęka, Targówek and Włochy districts, and the suburbs, an area within a 12 5 km radius to the south west of the city centre Błonie, Janki, Piaseczno, Pruszków and Sochaczew. The inner city accounts for around 23% of the region s total stock while the suburbs make up 77%. In 213, some 84, sq m of new warehouse space was delivered to the market compared with 87, sq m handed over in 212, mainly in Warsaw s suburbs (77%). The key completions in 213 included the next phase of Tulipan Park Warsaw (24, sq m), Good Point Puławska III (15, sq m) and Diamond Business Park Ursus (11, sq m). In 213, around 513, sq m of warehouse space was transacted within the Warsaw region, a 1% rise on the previous year. New leases accounted for nearly half of the total take-up, lease extensions made up 37% and expansions 13%. UPPER SILESIA upper silesia market overview Existing Stock 1,553, sq m Stock Under Construction 27, sq m Vacancy Rate 9.4% Take-Up 357, sq m Major Landlords Prologis, Panattoni, Segro, MLP Group, Menard Doswell, BIK, Hines Headline Rents EUR/sq m/month Effective Rents EUR/sq m/month sq m supply and demand in upper silesia region 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, Annual supply Annual demand Source: Cushman & Wakefield Valuation & Advisory, january 214 Upper Silesia is Poland s largest industrial hub and second-largest warehouse market. Its modern road network and favourable location have underpinned its strong position on the Polish industrial map. At the end of 213, Upper Silesia s stock stood at 1,553, sq m, accounting for 2% of Poland s total stock. More than 63, sq m was added to the market during the year, accounting for 18% of total warehouse space delivered in Poland in 213. The largest completions in the region included further phases of SEGRO s Industrial Park Tychy (21, sq m), Panattoni Park Czeladź (12, sq m), Panattoni Park Mysłowice (1, sq m) and Portowa 74 in Gliwice (8, sq m) developed by SILS Centre. Total take-up in 213 amounted to 357, sq m, which represents a 65% rise compared with 212. However, despite the high leasing volume, the vacancy rate rose to 9.4% a twofold increase on the previous year s level. There is currently 27, sq m of warehouse space under construction. In 213, headline rents remained stable at EUR /sq m/month. The vacancy rate in the Warsaw region remained relatively stable throughout the year standing at 14.8% at the end of 213 with notable differences between its two submarkets. In the suburbs unoccupied space steadily decreased to 12.9% in December 213 while the inner city s vacancy rate rose to 21.5%. 19

20 spring 214 A Cushman & Wakefeld Research Publication POZNAŃ REGION poznań market overview Existing Stock 1,59, sq m Stock Under Construction 132, sq m Vacancy Rate 4.6% Take-Up 48, sq m Major Landlords Panattoni, Prologis, SEGRO Headline Rents EUR/sq m/month Effective Rents EUR/sq m/month sq m supply and demand in poznań region 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, CENTRAL POLAND central poland market overview Existing Stock 1,32, sq m Stock Under Construction 94, sq m Vacancy Rate 12.5% Take-Up 236, sq m Major Landlords Panattoni, SEGRO, Prologis, Emerson, CA Immo, AIG / Lincoln Headline Rents EUR/sq m/month Effective Rents EUR/sq m/month sq m supply and demand in central poland region 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, Annual supply Annual demand Annual supply Annual demand Source: Cushman & Wakefield Valuation & Advisory, january 214 Source: Cushman & Wakefield Valuation & Advisory, january was favourable for the Poznań warehouse market in terms of both take-up and space under construction. At the end of 213, modern warehouse stock in Poznań stood at 1,59, sq m, located along the A2 motorway (Gądki, Komorniki, Krzesiny, Luboń) and the S7 expressway (Sady). During 213 some 32, sq m of space came onto the market in the Poznan region. The largest completion was Panattoni s BTS project Faurecia II developed in Gorzów Wielkopolski. At the end of December 213 around 132, sq m was under construction. Warehouse take-up totalled 48, sq m a more than twofold rise on 212 with a significant share in the transaction volume being Amazon s lease for approx. 1, sq m in Panattoni Park Poznań to be developed in 214. The Poznań region posted one of Poland s lowest vacancy rates at 4.6% at the end of 213. Headline rents remained unchanged at EUR /sq m/month. Central Poland s warehouse stock is located mainly in Piotrków Trybunalski, Stryków and Łódź. At the end of 213 its total stock stood at 1,32, sq m with another 94, sq m under construction. The largest project underway was Panattoni s BTS for Castorama (5, sq m). Last year 27,5 sq m was added to the warehouse market in the region through further phases of Tulipan Park Stryków (19,5 sq m) and Panattoni Park Łódź East (8, sq m). Modern warehouse take-up totalled 236, sq m in 213, 13% less than that witnessed in the previous year, with the vacancy rate relatively unchanged at 12.5% compared with 12.2% in December 212. Headline rents remained stable. The highest rents were reported for small business units (EUR /sq m/month), while the lowest were for warehouses in Piotrków Trybunalski (EUR /sq m/month). 2

21 MARKETbeat A Cushman & Wakefeld Research Publication WROCŁAW REGION wrocław area market overview Existing Stock 87, sq m Stock Under Construction 192, sq m Vacancy Rate 1.% Take-Up 482, sq m Major Landlords Prologis, Panattoni, Goodman Headline Rents EUR/sq m/month Effective Rents EUR/sq m/month supply and demand in wrocław region TRICITY Tricity is one of the smaller warehouse markets in Poland, but it is growing very quickly. Current stock stands at nearly 2, sq m with some 21, sq m added in 213, a rise of 12%, among others in phase one (14, sq m) of Goodman s flagship project Pomorskie Centrum Logistyczne, which will provide around 5, sq m once fully built out. Transaction volume hit 76, sq m, the largest being the new lease agreement of retail chain Żabka (24,5 sq m) in SEGRO Logistics Park Gdańsk which is currently under construction. Tricity s vacancy rate fell significantly from 16% at the end of 212 to 2.5% at year-end 213. Headline rents edged down slightly to EUR /sq m/month. sq m 6, 5, 4, 3, 2, 1, KRAKOW REGION The Krakow region contains 158, sq m of modern warehouse space. Last year 9, sq m was added to the market. The majority of warehouses are located along Krakow s ring road and in the south-eastern part of the city. There are no new schemes under construction in Krakow. The vacancy rate in this region dropped from 17% to 9.8% over the year and rents remain at around EUR 4./sq m/month. Annual supply Annual demand Source: Cushman & Wakefield Valuation & Advisory, january 214 The highest concentration of warehouse space in the Wrocław region is along the A4 motorway (Bielany Wrocławskie, Kąty Wrocławskie, Kobierzyce, Krajków) and national road no. 8. Wrocław is now one of the fastest growing industrial markets in Poland with very large deals signed in 213. Two of Amazon s three distribution centres developed by Panattoni and Goodman will be constructed in Wrocław and will deliver more than 2, sq m of new space to the market. These transactions pushed the region s total take-up in 213 to 482, sq m a twofold rise on 212 accounting for more than 2% of Poland s total take-up. Some 192, sq m is under construction with the largest projects underway including BTS Amazon (123, sq m) developed as part of Goodman Wrocław South Logistics Centre, another phase of Prologis Park Wrocław V (35, sq m), and a BTS scheme for Polaris Industries (33, sq m). Headline rents remain stable at EUR /sq m/month. OTHER REGIONS The regions of Rzeszów (115, sq m), Toruń (96, sq m), Szczecin (49, sq m) and Lublin (14, sq m) are the least developed warehouse markets in Poland and account for around 3% of the country s total stock. In 213, only Szczecin s stock increased with the delivery of warehouse A of North-West Logistic Park (7, sq m). Some 65, sq m was leased on these regional markets, of which 27, sq m was in Szczecin. Transaction volumes in Krakow, Toruń and Lublin were 19, sq m, 1, sq m and 8, sq m, respectively. The lowest vacancy rate was noted in Rzeszów (7%) and the highest in Lublin (2%). Vacancy rates in Szczecin and Toruń stood at 7.5% and 9%, respectively. INDUSTRIAL MARKET TRENDS A major increase in warehouse supply is anticipated in the forthcoming months on the back of very high transaction volume noted last year, particularly in Q BTS projects will still remain the most popular development model, with speculative development remaining scarce. With an overall economic improvement in Europe, in particular Germany, the Polish warehouse market is expected to remain on course for continued growth. The vacancy rate is very likely to stay at the current level of around 1%. 21

22 spring 214 A Cushman & Wakefeld Research Publication HOSPITALITY market Occupancy in Poland by voivodship DEMAND The number of people visiting Poland and accommodated in hotels has been steadily growing since 21 and the total number of guests accommodated in hotels in Poland reached 13.5 million in 212 and 13.6 million in YTD December 213. The increase in 213 (YTD December) compared to the same period in 29 equals 36.7% which represents an increase of 3.6 million guests accommodated in hotels in Poland during this period. The nationality split shows a high proportion of local hotel guests staying at hotels with around 7% of Polish and around 3% of foreigners. The high dependency of the hotel market in the local demand brought a clear advantage during the last global economic downturn, when the Polish market was less affected by the drop in demand from foreign clientele. This is a key difference to other markets in Central Europe that are mainly dependent on foreign demand. A higher percentage of foreign guests is reached in the voivodship bordering the neighboring countries and the Mazowieckie voivodship with the capital city Warsaw also catching a higher proportion of foreigners. HOTEL SUPPLY IN POLAND by voivodship Świętokrzyskie Podkarpackie Warmińsko-Mazurskie Lubuskie Wielkopolskie Łódzkie Opolskie Kujawsko-Pomorskie Śląskie Lubelskie Dolnośląskie Podlaskie Pomorskie Małopolskie Zachodniopomorskie Mazowieckie Source: Polish Central Statistical Office, january 214 number of tourists accommodated in poland 16,, 14,, 12,, 1,, 8,, 6,, 4,, 2,,.% 1.% 2.% 3.% 4.% 5.% 6.% +1.3% +8.4% +5.8% +8.%* * Domestic Foreigners * YTD November Source: Polish Central Statistical Office, january 214 SUPPLY 167 8, , , , , , , , , ,6 71 2, , , ,61 number of hotels number of rooms , ,441 Source: Polish Central Statistical Office, january 214 According to the Central Statistical Office there were 2,8 hotels in Poland at the end of 213 offering 13,87 hotel rooms. This represents an increase of 5.2% in number of hotels and 5.9% in number of hotel rooms compared to the previous year. The majority of hotels rooms belong to 3-star segment representing 42% of all hotel room stock, followed by 4-star, 2-star, 5-star and 1-star segments. Most of the hotels of higher standard are operated by international operators who usually operate larger hotels over 1 rooms. Therefore the largest hotels are in the 5-star segment with an average of 134 rooms per hotel, followed by 4-star hotels with an average of 16 rooms, then the average decrease significantly to less than 5 rooms. The four regions with the largest number of hotels are the Malopolskie, Dolnoslaskie, Wielkopolskie and Mazowieckie voivodships, representing together almost half of the total hotel stock in Poland. The detailed split of the hotel supply per voivodship is shown on the map. 22

23 MARKETbeat A Cushman & Wakefeld Research Publication SELECTED HOTEL OPENINGS IN POLAND HOTEL LOCATION ROOMS OWNER/DEVELOPER STAR RATING OPERATOR SCHEDULED OPENING Doubletree by Hilton Wawer District, Warsaw 365 Polaris Hospitality 5 Hilton May 214 Conference Centre and Spa Enterprises Renaissance Chopin Airport Chopin Airport Warsaw 225 Polish Airports 5 Port-Hotel for Renaissance Hotel December 213 with Global Hospitality Licensing Hampton by Hilton Wspolna, Warsaw 3 S+B Gruppe AG 3 Hilton May 214 Motel One Tamka, Warsaw 18 Tamex Inwestycje Motel One Q4 214 Ibis Styles Bialystok Bialystok 13 Orbis/ Orbis/Accor Q4 214 Accor Courtyard by Marriott Gdynia 21 SwedeCenter 4 Scandinavian Hotel Management 214 under franchise from Courtyard Hotel Europejski Krakowskie Przedmieście, Warsaw 1 5 Raffles Hotels & Resorts Q3 215 Source: Cushman & Wakefield Global Hospitality HOTEL TRANSACTIONS IN POLAND IN 213 PROPERTY CITY OPERATOR ROOMS STAR RATING SALE PRICE IN EUR PRICE PER ROOM VENDOR PURCHASER Mercure Zakopane Kasprowy Zakopane Accor ,569,984 47,118 Orbis Bachleda Grupa Inwestycyjna Sheraton Krakow Kraków Starwood ,, 163,793 QIPML Algonquin Le Bristol Warszawa Starwood 26 5 N/A N/A Starman Hotels Group of private investors Source: Cushman & Wakefield Global Hospitality NEW HOTEL OPENINGS Poland has seen a recent increase in new hotel openings due to the UEFA European championship in 212, however the country still offers plenty of hotel development opportunities especially in secondary cities. The Polish hotel market is very dynamic and many developments are under construction at the moment. A large number of hotel projects are expected to be completed in the coming two years, including internationally branded hotels such as Hilton, Marriott, Motel One and Raffles. INVESTMENT The volume of hotel investment activity in 213 surged within the EMEA region, increasing by 15%. This increase was mostly led by major portfolio and single asset transactions occurring in Western Europe. However, with reducing acquisition opportunities in main Western European cities, investors are now showing renewed interest in the Central European key gateway cities. Looking at Central and Eastern region, Poland is currently the most important market for hotel investors. There were three important hotel deals in Poland that closed last year in three different Polish cities and we detail the transactions in the table above. The iconic Hotel Bristol was sold in December 213 to a private investor, following a thorough renovation and rebranding into a Luxury Collection Hotel. PERFORMANCE The performance of Polish hotels shows a positive trend, especially in terms of occupancy. The comparison of ADR and RevPAR in 213 with 212 should not be considered alarming as the ADR in 212 was distorted by the UEFA championship. This is shown in the graph below where ADR in June 212 got over 5 PLN. If we take this influence into account, we can see that occupancy increased by 5.5%, ADR dropped by 9.6% and RevPAR dropped by 4.7% in 213. We are of the opinion that the market is returning to its normal and that the new hotel room supply will not affect the performance of existing hotels as demand is continues to improve. key performance indicators PLN 6 8% 5 75% 7% 4 65% 3 6% 2 55% 5% 1 45% 4% Source: STR Global Jan 12 Feb 12 Mar 12 Apr 12 May 12 Jun 12 Jul 12 Aug 12 Sep 12 Oct 12 Nov 12 Dec 12 Jan 13 Feb 13 Mar 13 Apr 13 May 13 Jun 13 Jul 13 Aug 13 Sep 13 Oct 13 Nov 13 Dec 13 ADR RevPAR Occupancy 23

24 spring 214 A Cushman & Wakefeld Research Publication valuation and advisory services Cushman & Wakefield provides valuation and advisory services throughout the world. In Europe it employs around 6 market researchers and around 2 property valuers. The Valuation and Advisory department of Cushman & Wakefield in Poland has 15 employees. It provides valuation and advisory services at the local level supported by regional offices, for investment funds, Polish and foreign banks, developers, investors, local authorities and other companies holding commercial real estate. Our Valuation and Advisory department draws on the expertise and experience of Cushman & Wakefield s global network of specialists. Valuation and advisory fields of activity Retail market Office market Residential market Hospitality market Industrial market Land market property valuation VALUATION TEAM Standard Form Appraisals Portfolio Valuation Single Asset Appraisal RICS Red Book Valuation report, Short form report (e.g. desktop valuation) Valuation Team prepares valuations that suit variety of needs including: Acquisition / disposal Loan security Accounting / financial reporting Insurance Tax purposes Update of perpetual usufruct fee Determining damages amount (compulsory purchase) Determining the amount of incurred outlays Reduction of betterment levy Reduction of planning charge Valuations for client s internal purpose The valuation reports are made in accordance with the Polish standards (PFSRM) as well as the international standards (RICS, TEGoVA, IVS, IAS). Polish Valuation Standards European Valuation Standards (TEGoVA) International Valuation Standards Valuation report Valuation report Valuation report 24

25 MARKETbeat A Cushman & Wakefeld Research Publication REAL ESTATE ANALYTICAL AND ADVISORY SERVICES Market research and analyses Macroeconomic and sector analyses Analyses of regional and local property markets Financial analytics Deterministic and probabilistic financial rationality of projects based on international accounting standards (IAS) Competition analyses (projects existing, under construction and planned) Developing projects size, standard, costs, income, schedule and macroeconomic assumptions Modelling the catchment area of retail schemes and turnover estimates Location analyses (accessibility, visibility, planning and infrastructure constraints) Advising on optimum financing structures based on the current capital market conditions Analyses and projections of sector indices such as demand, supply, vacancy rates, absorption, rents, prices and yields, etc. Analyses of tenants and buyers preferences Identification and quantification of key risk factors affecting the financial result of a project Analysis of the model s sensitivity to changing macroand microeconomic conditions Example projects / Selected clients Highest and Best Use (HBU) analysis, Feasibility study Research reports 25

26 spring 214 Charles Taylor Managing Partner Richard Aboo Partner Head of Office Department Aneta Rogowicz-Gała Associate Head of Property & Asset Management Piotr Kaszyński Partner Head of Capital Markets Poland Mike Edwards Partner Head of Valuation & Advisory CE James Chapman Head of Capital Markets CE Tomasz Daniecki Associate Head of Project Management Tom Listowski Partner Head of Industrial Department & CEE Corporate Relations Dorota Skowrońska Associate Director Head of Human Resources Marek Noetzel Partner Head of Retail Department Iwona Skalska Associate Director Head of Marketing Department For further information, please contact our Marketing Department: Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o. Metropolitan, Plac Piłsudskiego 1-78 Warsaw, Poland poland.marketing@eur.cushwake.com This report contains information available to the public and has been relied upon by Cushman & Wakefield on the basis that it is accurate and complete. Cushman & Wakefield accepts no responsibility if this should prove not to be the case. No warranty or representation, express or implied, is made to the accuracy or completeness of the information contained herein, and same is submitted subject to errors, omissions, change of price, rental or other conditions, withdrawal without notice, and to any special listing conditions imposed by our principals. For industry-leading intelligence to support your real estate and business decisions, go to Cushman & Wakefield s Knowledge Center at cushmanwakefield.com/knowledge. 214 Cushman & Wakefield. All rights reserved. On the cover: Domaniewska Office Hub / Polski Holding Nieruchomości S.A. Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o. has established and applies a Quality Management System ISO 91:28 audited by TÜV SÜD. Scan QR code to download the electronic version of the report. 26

27

28

29 MARKETbeat RAPORT O RYNKU NIERUCHOMOŚCI W POLSCE Publikacja Cushman & Wakefield wiosna 214

30

31 MARKETbeat Publikacja Cushman & Wakefield Szanowni Państwo, Cushman & Wakefield jest wiodącą na świecie firmą świadczącą usługi doradcze na rynku nieruchomości komercyjnych. Została założona w 1917 r. i obecnie zatrudnia ponad 16. pracowników w 25 biurach w 6 krajach. W Polsce firma Cushman & Wakefield obecna jest od 1991 r. Obsługujemy międzynarodowe korporacje, instytucje finansowe, deweloperów, przedsiębiorców, podmioty sektora państwowego oraz małe i średnie firmy. Dostarczamy zintegrowane rozwiązania poprzez aktywne doradztwo, realizację inwestycji oraz zarządzanie w imieniu wynajmujących, najemców, inwestorów na każdym etapie procesu powstawania i eksploatacji nieruchomości. Niniejszy raport przedstawia analizę rynku powierzchni biurowych, handlowych, magazynowych, hotelowych oraz rynku inwestycyjnego w Polsce. Publikacja zawiera również prognozy dotyczące rozwoju branży nieruchomości komercyjnych. Mamy nadzieję, że w niniejszym raporcie znajdą Państwo wiele cennych informacji. Z poważaniem, Charles Taylor Partner Zarządzający Cushman & Wakefield Polska SPIS TREŚCI WPROWADZENIE... 3 INFORMACJE GOSPODARCZE... 4 RYNKI FINANSOWE... 5 RYNEK INWESTYCYJNY... 6 Rynek biurowy Rynek handlowy Rynek magazynowy... 7 RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH Sytuacja na rynku Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice Łódź RYNEK POWIERZCHNI HANDLOWYCH Rynek w Polsce Centra handlowo-rozrywkowe Główne ulice handlowe Hipermarkety i supermarkety Parki handlowe i magazyny handlowe Centra wyprzedażowe RYNEK POWIERZCHNI MAGAZYNOWYCH Sytuacja na rynku Region warszawski Region Górnego Śląska Region poznański Region Polski Centralnej... 2 Region wrocławski Region trójmiejski Region krakowski Pozostałe regiony nieruchomości HOTELowe WYCENY I USŁUGI DORADCZE DANE KONTAKTOWE

32 wiosna 214 Publikacja Cushman & Wakefield INFORMACJE GOSPODARCZE WZROST GOSPODARCZY I BEZROBOCIE Rok 213 przyniósł poprawę sytuacji gospodarczej w Polsce. W wielu obszarach zaobserwowano pozytywne zmiany, m.in. wzrost produkcji sprzedanej w przemyśle i wzrost sprzedaży detalicznej. Według szacunków w 214 r. PKB wzrośnie o 2,5%, natomiast stopa bezrobocia może spaść do 13% (13,4% na koniec 213 r.). Stabilizacja gospodarki sprawia, że Polska pozostaje w czołówce Europy pod względem atrakcyjności inwestycyjnej. Jako jeden z nielicznych krajów uniknęła recesji podczas globalnego kryzysu ekonomicznego, odznaczając się w tym czasie jednym z najwyższych wzrostów gospodarczych w regionie. Gwarancja stabilności i bezpieczeństwo ekonomiczne sprawiają, że Polska jest ważnym partnerem dla wielu inwestorów z całego świata. główne wskaźniki ekonomiczne Hiszpania Czechy Niemcy Szwecja Polska Strefa Euro Unia Europejska 1% Źródło: Eurostat, styczeń 214 r.,5% %,5% 1% 1,5% 2% 2,5% Wzrost PKB III kw. 213* HICP (listopad 213)** HICP zharmonizowany wskaźnik cen konsumpcyjnych * kwartał do kwartału poprzedniego roku ** miesiąc do miesiąca poprzedniego roku polska na tle innych krajów S&P Moody s Fitch Kraj Rating Perspektywa Rating Perspektywa Rating Perspektywa Polska A- Stabilna A2 Stabilna A- Pozytywna Czechy AA- Stabilna A1 Stabilna A+ Pozytywna Niemcy AAA Stabilny Aaa Stabilna AAA Stabilna Hiszpania BBB- Negatywna Baa3 Negatywna BBB Negatywna Szwecja AAA Stabilna Aaa Stabilna AAA Stabilna Źródło: S&P, MOODY S, FITCH, styczeń 214 R. SPRZEDAŻ DETALICZNA W 213 r. tempo wzrostu sprzedaży detalicznej osiągnęło 4,2%. Wskaźnik wyprzedzający gospodarki PMI (Purchasing Managers Index), odzwierciedlający nastroje w sektorze przemysłowym, wzrósł na koniec 213 r. do poziomu 53,2 pkt. Wynik powyżej 5 pkt, traktowany jako oznaka pozytywnych zmian w gospodarce, utrzymuje się od połowy 213 r. SPRZEDAŻ DETALICZNA* Handel detaliczny Polska PMI Niemcy Unia Europejska Czechy Strefa Euro Hiszpania Polska Szwecja * z wyłączeniem sprzedaży w sektorze motoryzacji ** styczeń 28 r. = PMI Polska Źródło: EUROSTAT, MONEY.PL, styczeń 214 R. Oprocentowanie długoterminowych obligacji skarbowych oraz prognoza pkb KRAJ * 214* UE 3,97% 3,96% 4,2% 4,29% 3,2% 3,2%,% 1,4% Strefa euro 3,73% 3,63% 4,13% 4,63% 3,18% 2,97% -,4% 1,1% Niemcy 3,5% 3,14% 2,91% 1,93% 1,3% 1,8%,5% 1,7% Szwecja 2,67% 3,24% 3,21% 1,68% 1,51% 2,39% 1,1% 2,8% Czechy 4,3% 3,98% 3,89% 3,7% 2,12% 2,2% -1,% 1,8% Polska 5,7% 6,22% 5,98% 5,84% 3,88% 4,42% 1,3% 2,5% Hiszpania 3,86% 3,81% 5,38% 5,53% 5,34% 4,13% -1,3%,5% * PKB prognoza Źródło: EUROPEAN COMMISION, ECONOMIC AND FINANCIAL AFFAIRS, styczeń 214 r. INWESTYCJE ZAGRANICZNE Dobra kondycja polskiej gospodarki na tle innych krajów w Europie i na świecie została doceniona przez inwestorów. Według corocznej ankiety UNCTAD dotyczącej krajów o największym potencjale rozwojowym na lata Polska zajęła 4 miejsce w Europie oraz 14 na świecie. Z danych Polskiej Agencji Informacji i Inwestycji Zagranicznych wynika, że w 213 r. przy wsparciu PAIiIZ zamknięto 53 projekty o łącznej wartości ponad 95 mln EUR, dzięki którym powstanie prawie 19. nowych miejsc pracy. Największa aktywność (ponad 4% projektów) dotyczyła sektorów BPO (Business Process Outsourcing) oraz ICT (Information and Communication Technologies). 4

33 MARKETbeat Publikacja Cushman & Wakefield RYNKI FINANSOWE Dynamika głównych indeksów gpw w Warszawie 12% POLITYKA FISKALNA I BUDŻET Szacunkowe dane Ministerstwa Finansów za okres od stycznia do listopada 213 r. wskazują na deficyt budżetu państwa w wysokości 38,5 mld PLN. Zadłużenie Skarbu Państwa na koniec listopada wyniosło ponad 853 mld PLN, co oznacza wzrost o 7,5% w stosunku do końca 212 r. Na początku roku prezydent Bronisław Komorowski podpisał ustawę budżetową na 214 r. Zakłada ona, że deficyt nie przekroczy 47,6 mld PLN, inflacja 2,4%, a PKB wzrośnie o 2,5%. 1% 8% 6% 4% 2% % WIG2 WIG WIG Budownictwo WIG Deweloperzy Źródło: STOOQ.PL, styczeń 214 R. 1 stycznia 28 r. = 1 GIEŁDA PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH W 213 r. na główny rynek Giełdy Papierów Wartościowych oraz rynek NewConnect weszło 54 nowych spółek. Plasuje to GPW na drugim miejscu w Europie, za giełdą londyńską. Najwyższą wartość miały oferty firm Energa oraz PKP Cargo, odpowiednio 2,4 mld PLN oraz 1,4 mld PLN. W 213 r. główny polski indeks giełdowy WIG zanotował wzrost o 7%, jednocześnie indeks WIG2, sporządzany dla 2 największych polskich spółek akcyjnych, spadł o 8%. Indeksy branżowe związane z rynkiem nieruchomości, WIG Budownictwo oraz WIG Deweloperzy, wzrosły odpowiednio o 29% oraz 3%. W 214 r. można oczekiwać odwrócenia spadkowego trendu w budownictwie, który trwa od 212 r. Rozpocznie się wydatkowanie unijnego budżetu na lata Z Programu Operacyjnego Infrastruktura i Środowisko, z którego współfinansowane są m.in. inwestycje drogowe, Polska otrzyma ponad 27 mld EUR. STOPY PROCENTOWE W 213 r. Rada Polityki Pieniężnej kilkukrotnie obniżała główną stopę procentową. Ostatnia, lipcowa obniżka spowodowała jej spadek do 2,5%. Jednocześnie, ze względu na spodziewany okres niskiej inflacji w strefie euro, w listopadzie 213 r. Europejski Bank Centralny obniżył główną stopę referencyjną o 25 punktów bazowych, do poziomu,25%. stopy procentowe 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % WIBOR (PLN) Źródło: STOOQ.PL, styczeń 214 R. EURIBOR (EUR) LIBOR (CHF) debiuty giełdowe I kw. 213 II kw. 213 III kw. 213 IV kw. 213 Razem 213 Warszawa Londyn NYSE Euronext Luksemburg Oslo Deutsche Börse Szwajcaria 1 1 Nasdaq OMX Hiszpania (BME) Źródło: PwC, IPO Watch Europe, GPW, styczeń 214 r. KURSY WALUT Kurs złotego w 213 r. w odniesieniu do najważniejszych walut światowych utrzymał się na stabilnym poziomie. Na koniec grudnia polski złoty był tańszy w stosunku do euro o 2%, natomiast względem dolara droższy o 2%. kursy walut PLN 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, USD ($) EUR ( ) CHF (f) Źródło: STOOQ.PL, styczeń 214 R. 5

34 wiosna 214 Publikacja Cushman & Wakefield Rynek inwestycyjny W 213 r. wartość transakcji zawartych na rynku inwestycyjnym w Polsce wyniosła 3,12 mld EUR to najlepszy wynik od 26 r. Inwestorzy byli szczególnie aktywni w drugiej połowie roku, w tym czasie przeprowadzono transakcje na 2/3 wymienionej kwoty. Umowy o największej wartości zawarto na rynku handlowym (ok. 44% ogólnego wolumenu transakcji). Udział sektora biurowego wyniósł 38%, sektora magazynowego 14%, natomiast pozostałe 4% przypadło na nieruchomości o innym przeznaczeniu komercyjnym. Sektor biurowy charakteryzował się najwyższą aktywnością inwestycyjną 27 zawartych transakcji (w sektorze handlowym 21). W 213 r. została podpisana największa umowa sprzedaży pojedynczej nieruchomości w historii polskiego rynku inwestycyjnego. CH Silesia City Center w Katowicach zostało kupione za 412 mln EUR przez międzynarodowe konsorcjum inwestorów, któremu przewodził niemiecki ubezpieczyciel Allianz. Niemieccy inwestorzy mieli największy udział w rynku, ok. 25% ogólnego wolumenu transakcji. W dalszej kolejności swoją obecność zaznaczył kapitał amerykański (ok. 21%) oraz brytyjski (ok. 15%). Polscy inwestorzy nabyli nieruchomości o łącznej wartości ok. 263 mln EUR i byli czwartą co do wielkości grupą kupujących (ok. 8% udziału w rynku). Prognozy gospodarcze są optymistyczne. Zapowiadana na najbliższe miesiące poprawa koniunktury daje szanse na utrzymanie zainteresowania polskim rynkiem nieruchomości komercyjnych. Taki scenariusz zostanie zrealizowany pod warunkiem, że na rynek zostanie dostarczonych odpowiednio dużo atrakcyjnych nieruchomości, a inwestorzy będą skłonni lokować pieniądze w bardziej wymagające nieruchomości, szczególnie w segmencie handlowym. wartość transakcji inwestycyjnych Transakcje rocznie (mld EUR) 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,, Transakcje rocznie Biura Magazyny Obiekty handlowe Inne Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 214 r. transakcje inwestycyjne na rynku biurowym Transakcje rocznie (w mln EUR) % 1.2 1% 1. 8% 8 6 6% 4 4% 2 2% % Warszawa LC* Warszawa LPC** Inne miasta Warszawa LC Warszawa LPC Inne miasta * Lokalizacje Centralne ** Lokalizacje Poza Centrum Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 214 r. Rynek biurowy Dzięki dużej aktywności inwestorów w miastach regionalnych łączny wolumen transakcji w sektorze biurowym wzrósł o ok. 1% w stosunku do 212 r. Łącznie osiągnął poziom 1,19 mld EUR, z czego 1, mld EUR przypadł na obiekty w Warszawie (spadek o 5,7% rok do roku), a,19 mld EUR poza stolicą (wzrost o 683% rok do roku). Mimo nieznacznego wzrostu wartości transakcji poza centrum Warszawy, wolumen transakcji w stolicy spadł z powodu małej podaży nieruchomości w lokalizacjach centralnych. Ograniczona podaż przełożyła się na wzrost cen atrakcyjnych budynków w centrum, co ilustruje spadek stóp kapitalizacji w tym rejonie o ok.,25 p.p., do poziomu 6, 6,25%. Większa dostępność nieruchomości biurowych poza centrum przełożyła się na wzrost wartości transakcji o 31%, ale i na wzrost stóp kapitalizacji o ok.,5 p.p., do poziomu 7,75 8,%. Stopy dla najlepszych nieruchomości położonych poza Warszawą również nieznacznie spadły i wynoszą obecnie 7,25 7,5%. Coraz większe znaczenie na rynku biurowym zyskują transakcje najmu całego obiektu przez pojedynczych korporacyjnych najemców na długi okres (min. 1 lat). Dzięki nieprzeciętnej stabilności dochodu, jaką charakteryzują się takie nieruchomości, sprzedający mogą liczyć na premię w stopie kapitalizacji rzędu,25,5 p.p. w porównaniu z obiektami zasiedlonymi przez wielu najemców. Przykładem takich nieruchomości są m.in.: budynek Green Corner w Warszawie (nowa siedziba banku Nordea) kupiony przez fundusz DAWM za 94,6 mln EUR, warszawski biurowiec Feniks (nowa siedziba banku BOŚ) kupiony przez fundusz IVG za 39 mln EUR czy wrocławska siedziba telekomunikacyjnego koncernu NSN kupiona przez PZU TFI za 64 mln EUR. W 214 r. sektor biurowy będzie się nadal dynamicznie rozwijał, czego zapowiedzią są umowy przedwstępne na kwotę ok. 27 mln EUR dotyczące m.in. siedzib takich banków, jak Pekao SA czy BZ WBK. Ponadto w najbliższych miesiącach należy oczekiwać wzrostu wartości umów zawieranych w centrum Warszawy, dzięki czemu ogólna wartość transakcji w Polsce na koniec 214 r. może przekroczyć wartość transakcji z 213 r. Najlepsza stopa kapitalizacji 6

35 MARKETbeat Publikacja Cushman & Wakefield RYNEK HANDLOWY W 213 r. w sektorze handlowym rynku inwestycyjnego zawarto transakcje o łącznej wartości ok. 1,38 mld EUR, co stanowiło prawie 2-procentowy wzrost w porównaniu z 212 r. Aż trzy największe pojedyncze transakcje na polskim rynku inwestycyjnym w ubiegłym roku przeprowadzono w sektorze handlowym. Obok katowickiego CH Silesia City Center były to Galeria Kazimierz w Krakowie kupiona przez fundusz Invesco za 18 mln EUR oraz portfel 5 galerii handlowych firmy Charter Hall przejęty przez Tristan Capital Partners za 174,5 mln EUR. Zainteresowanie inwestorów było skoncentrowane na najatrakcyjniejszych nieruchomościach położonych w aglomeracjach miejskich powyżej,5 mln mieszkańców, z rozbudowaną ofertą handlową oraz ugruntowaną pozycją na rynkach lokalnych. W rezultacie wartość transakcji zawartych w 7 największych ośrodkach miejskich wyniosła 1,4 mld EUR, gdy w pozostałych rejonach kraju zaledwie,34 mld EUR. Ograniczona płynność rynków regionalnych jest jedną z najważniejszych przyczyn niskiej aktywności kupujących w mniejszych ośrodkach miejskich, chociaż podaż obiektów handlowych jest tam wysoka. Największą aktywnością na handlowym rynku inwestycyjnym wyróżniają się trzy grupy inwestorów. Do pierwszej należą fundusze instytucjonalne, takie jak Allianz lub Union Investment, poszukujące bezpiecznych inwestycji. Drugą grupą są inwestorzy specjalizujący się w handlu, jak Atrium European Real Estate czy Unibail-Rodamco, którzy wykorzystują efekt synergii, łącząc działalność inwestycyjną i zarządczą. Do ostatniej grupy należą takie podmioty, jak Blackstone Real Estate bądź Tristan Capital Partners, oczekujące wysokiej stopy zwrotu z inwestycji przez dodanie istotnej wartości do nabywanych obiektów, dzięki aktywnemu zarządzaniu, rozbudowie itp. Ze względu na malejącą liczbę najlepszych nieruchomości, wystawionych na sprzedaż, utrzymanie dotychczasowego wolumenu transakcji będzie uzależnione od większej aktywności inwestorów w odniesieniu do mniejszych miast. RYNEK MAGAZYNOWY W 213 r. wolumen transakcji zrealizowanych w sektorze magazynowym wyniósł ok.,44 mld EUR i był ok. 5% niższy niż w rekordowym 212 r. Dynamiczny wzrost aktywności inwestycyjnej w ostatnich latach był możliwy dzięki dużej liczbie nowych, korzystnie zlokalizowanych i prawie w całości wynajętych nieruchomości o przeznaczeniu magazynowym, logistycznym oraz produkcyjnym. Szczególną popularnością cieszą się obecnie nieruchomości wynajęte na co najmniej 1 lat pojedynczym i wiarygodnym najemcom. Przykładem może być tu zakup centralnego magazynu H&M w Poznaniu przez amerykański fundusz W.P. Carey za 64 mln EUR. Podstawową zaletą nieruchomości tego typu jest wieloletni oraz przewidywalny dochód, dzięki czemu zbywający mogą liczyć na wysoki zysk ze sprzedaży. Ilustruje to poziom stóp kapitalizacji, który dla takich nieruchomości wynosi ok. 7,%, gdy dla obiektów wynajętych grupie najemców na standardowy 5 7-letni okres, wynosi ok. 7,5 7,75%. Wysoki wolumen transakcji w 213 r. był również możliwy dzięki dużej liczbie umów sprzedaży takich obiektów, jak: Żerań Park II oraz Manhattan Business & Distribution Center w Warszawie czy Diamond Business Park w Piasecznie i Łodzi, tj. parków magazynowych obecnych na rynku od wielu lat. Takie transakcje są cennym sygnałem dla rynku, bowiem ograniczają wagę czynnika płynności przy podejmowaniu decyzji o zakupie nowych obiektów. W 213 r. zawarto również szereg transakcji w sektorze magazynowym na poziomie międzynarodowych powiązań kapitałowych. Do największych transakcji tego typu należały m.in.: zakup 5% udziałów w europejskim portfelu nieruchomości firmy Prologis przez Norges Bank IM, przejęcie firmy Arcapita, właściciela parków dystrybucyjnych w Robakowie pod Poznaniem oraz Mszczonowie pod Warszawą przez konsorcjum spółek TPG i Ivanhoe, a także przejęcie 5% udziałów w firmie Segro, jednym z największych deweloperów w regionie, przez kanadyjski fundusz PSP Investments. transakcje inwestycyjne na rynku handlowym transakcje inwestycyjne na rynku magazynowym Transakcje rocznie (w mln EUR) % 1.4 1% % 8 6% 6 4% 4 2 2% % Najlepsza stopa kapitalizacji Transakcje rocznie (w mln EUR) 5 12% % % 25 6% % 1 5 2% % Najlepsza stopa kapitalizacji Populacja > 5. Populacja Populacja < 1. Stopy kapitalizacji Pojedynczy najemca Wielu najemców Stopy kapitalizacji Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 214 r. Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 214 r. 7

36 wiosna 214 Publikacja Cushman & Wakefield Rynek powierzchni biurowych SYTUACJA NA RYNKU Rok 213 okazał się kolejnym dobrym rokiem dla polskiego rynku nowoczesnej powierzchni biurowej. Łącznie w Warszawie i sześciu głównych ośrodkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice, Łódź) oddano do użytku mkw. nowych biur. Ponadto w tym samym okresie podpisano umowy najmu na mkw. i był to wynik porównywalny do osiągniętego w 212 r. W grudniu średni poziom pustostanów w siedmiu głównych miastach Polski wyniósł ponad 11% i był o ok. 1,5 p.p. wyższy niż średnia dla głównych miast krajów Unii Europejskiej. Kraków wciąż pozostaje największym ośrodkiem regionalnym pod względem zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej, przy czym różnica między nim a znajdującym się na drugim miejscu Wrocławiem wynosi już tylko 95. mkw. Duże zainteresowanie deweloperów i wysoki przyrost zatrudnienia w sektorze nowoczesnych usług biznesowych powinny sprawić, że różnica ta zmniejszy się jeszcze bardziej. Banki wciąż ostrożnie podchodzą do finansowania nowych inwestycji, a wymagany przez nie wskaźnik przednajmu (pre-let) waha się w zależności od lokalizacji i innych cech projektu w przedziale 3 4%. Z wyjątkiem niektórych rejonów stolicy we wszystkich miastach czynsze bazowe pozostały stabilne. Pozytywne prognozy ekonomiczne dla Polski na lata zakładają dalszy rozwój rynku nowoczesnej powierzchni biurowej. Tak jak w pozostałych krajach Europy Centralnej i Wschodniej w ciągu kilku kolejnych miesięcy czynsze powinny się obniżać. ISTNIEJĄCE ZASOBY POWIERZCHNI BIUROWEJ zasoby (mkw.) czynsze wywoławcze (eur/mkw./mies.) pustostany (%) Warszawa ,5 25,5 11,75% LC* ,5 1,61% LPC* ,5 16,5 12,24% Kraków ,9% Wrocław ,5 11,75% Trójmiasto ,2% Poznań ,22% Katowice ,29% Łódź ,44% zmiana poziomu stawek czynszowych (rok do roku) 4 kw kw kw. 213 prognozy krótkoterminowe Wszystkie kraje 2,2%,1%,8% Europa Zachodnia 1,1%,5%,9% Europa Wschodnia 8,7% 3,2%,2% Europa Centralna,1%,4% 1,2% Kraje UE,9%,7%,7% Strefa Euro,3%,8%,3% 1,%,% 1,% 2,% 3,% XII 28 XII 29 XII 21 XII 211 XII 212 XII 213 Europa Zachodnia Europa Wschodnia Europa Centralna Kraje UE Strefa Euro Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 214 r. prawie 55 tys. mkw. powierzchni biurowej oddano do użytku w 213 roku w Warszawie i miastach regionalnych * LC Lokalizacje Centralne ** LPC Lokalizacje Poza Centrum Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 214 r. 8

37 MARKETbeat Publikacja Cushman & Wakefield WARSZAWA W 213 r. wolumen transakcji na rynku nieruchomości biurowych w Warszawie był najlepszy w historii. Wyniósł mkw., czyli ponad dwukrotnie więcej niż w kryzysowym 29 r. (278.3 mkw.). Dobre wyniki transakcyjne nie dają jednak powodu do zadowolenia zarówno deweloperom, jak i właścicielom istniejących budynków. Wzrost podaży oraz ilości pustostanów w istniejących projektach pozwala twierdzić, że cykl koniunkturalny rynku znajduje się w fazie silnego wzrostu siły negocjacyjnej najemców szukających optymalizacji kosztów najmu lub lepszego standardu powierzchni przy zachowaniu aktualnych warunków czynszowych. Na spadki stawek czynszowych szczególnie narażeni są właściciele istniejących budynków, których zdolność konkurowania z projektami w budowie oraz planowanymi jest często ograniczona. Absorpcja nowej powierzchni wyniosła w minionym roku 127. mkw., co pozwala mieć nadzieję na dalszy rozwój rynku biurowego. RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE cała WARSzAWa Liczba budynków 418 Zasoby całkowite (mkw.) Pustostany (mkw.) Pustostany (%) 11.75% lokalizacje centralne LOKALIZACJE POZA CENTRUM Liczba budynków Zasoby całkowite (mkw.) Pustostany (mkw.) Pustostany (%) 1.61% 12.24% Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 214 r. standardowe warunki najmu w warszawie lokalizacje centralne LOKALIZACJE POZA CENTRUM Czynsze bazowe EUR 17 25,5 EUR 11,5 16,5 (mkw./miesiąc) Parking podziemny EUR EUR 7 9 (miejsce/miesiąc) Parking naziemny EUR 7 12 EUR (miejsce/miesiąc) Koszty eksploatacyjne EUR 5 6,5 EUR 4 5,5 Zachęty dla najemcy Kontrybucja finansowa Aranżacja powierzchni Zwolnienie z czynszu na: 3 6 miesięcy 4 8 miesięcy Okres najmu 5 1 lat Powierzchnie wspólne 1% 5% VAT 23% Indeksacja EURO CPI Inne Gwarancja banku lub firmy macierzystej albo depozyt Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 214 r. KONCENTRACJA NOWOCZESNEJ POWIERZCHNI BIUROWEJ W WARSZAWIE Lokalizacje Poza Centrum (strefy): W N SW1 SW mkw mkw mkw. ponad 6. mkw. WARSZAWA Podaż LC US LS SE N północna W zachodnia SW 1 południowo-zachodnia 1 SW 2 południowo-zachodnia 2 US południowa górna LS południowa dolna SE południowo-wschodnia E wschodnia Core E Fringe Lokalizacje Centralne: Core ścisłe centrum Fringe obrzeża centrum Od 212 r. w Polsce nieprzerwanie rośnie podaż. Zainteresowanie deweloperów realizacją projektów biurowych w Warszawie spowodowało, że w ubiegłym roku oddano do użytku ponad 298. mkw. nowej powierzchni. W konsekwencji na koniec grudnia zasoby stolicy wyniosły 4,11 mln mkw., co stanowiło wzrost o 6,6% w stosunku do 212 r. Najwięcej powierzchni powstało w rejonie górnego Mokotowa oraz na terenie Ochoty i Włoch, odpowiednio ok. 5% i 3% całkowitej podaży. Rynek został zdominowany przez kilka dużych projektów, wśród których można wymienić budynek Konstruktorska Business Center (48.3 mkw., HB Reavis), Miasteczko Orange (43.7 mkw., Bouygues) czy Plac Unii (41.3 mkw., Liebrecht & Wood i BBI Development). W ścisłym centrum Warszawy do użytku oddano zaledwie jeden budynek Plac Bankowy 1 o powierzchni najmu ok. 4. mkw. W ciągu bieżącego roku w lokalizacjach centralnych przybędzie ok. 8. mkw. biur, głównie dzięki oddaniu pierwszego budynku kompleksu Warsaw Spire (Ghelamco, 19.5 mkw.) i biurowca Powiśle Park (15. mkw.). Do końca 214 r. w całej Warszawie na rynek powinno trafić ponad 2 budynków, ale ich łączna powierzchnia nie przekroczy wartości z 213 r. 9

38 wiosna 214 Publikacja Cushman & Wakefield WARSZAWA Wolumen Transakcji W 213 r. wolumen transakcji na rynku warszawskim wyniósł mkw., co stanowiło wzrost o 4,1% w stosunku do roku 212. Ponad 78% umów zostało podpisanych w rejonach poza centrum, natomiast w obszarze centralnym wynajęto łącznie zaledwie 137. mkw., a więc o ponad 34. mkw. mniej niż w rok wcześniej. W stosunku do 212 r. zmalała liczba umów pre-let, a ich udział w popycie brutto wyniósł 24% (spadek o ok. 8 p.p.). Nowe transakcje stanowiły ok. 6% popytu, natomiast odnowienia i renegocjacje umów (podobnie jak rok wcześniej) ok. 28% transakcji (182.1 mkw.). Do poziomu notowanego w rekordowym 26 r. wzrosła wielkość transakcji w budynkach realizowanych na potrzeby własne (29.2 mkw.). Tradycyjnie największym zainteresowaniem najemców cieszyła się strefa południowa górna US (213. mkw.), natomiast na drugim miejscu znalazła się strefa południowo-zachodnia 1 SW1, gdzie wynajęto łącznie ponad 8. mkw. Największą transakcją roku było podpisanie przez Polkomtel umowy przednajmu (22.68 mkw.) w realizowanym na Mokotowie budynku Harmony Konstruktorska (White Stone Development). Ponadto w III kwartale spółki z grupy Getin skonsolidowały powierzchnię w powstającym biurowcu Wola Center (LC Corp, mkw.), a w pierwszej połowie roku Urząd Rejestracji Leków wynajął 13. mkw. w modernizowanym kompleksie Adgar Park West (dawniej Ochota Office Park). Rynek transakcyjny w centralnym rejonie miasta zdominował Santander/BZ WBK, który podpisał umowę na wynajęcie 11.8 mkw. w budowanym przy rondzie ONZ biurowcu Atrium 1 (Skanska). W bieżącym roku wielkość transakcji powinna utrzymać się na poziomie ok. 6. mkw., ale będzie to w dużym stopniu uzależnione od polityki cenowej deweloperów oferujących powierzchnie w nowych budynkach. WARSZAWA Absorpcja W 213 r. poziom absorpcji nowej powierzchni był nieznacznie większy niż w roku 211. W całej Warszawie wyniósł 127. mkw. i był o 21% niższy niż rok wcześniej (161. mkw.). Odpływ najemców z lokalizacji centralnych (36. mkw.) został zrekompensowany wynikami z rejonów położonych poza centrum (163. mkw.). Z jednej strony był to skutek niskiej podaży nowej powierzchni w centrum stolicy, a z drugiej zmiany preferencji najemców szukających mniej eksponowanych, ale za to tańszych lokalizacji. Pozytywne prognozy ekonomiczne oraz wciąż duże zasoby powierzchni pozaklasowych powinny sprawić, że w kolejnych latach absorpcja utrzyma się na wysokim poziomie. Jednak szanse, że przekroczy wartość 2. mkw., jak to miało miejsce w okresie boomu z lat 26 28, są niewielkie. podaż i absorpcja pow. biurowej w warszawie mkw Podaż COB Absorpcja COB eurocentrum, warszawa Podaż LPC Absorpcja LPC Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 214 r. mkw. wolumen transakcji w warszawie m Popyt LC Popyt LPC Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 214 r. 1

39 MARKETbeat Publikacja Cushman & Wakefield WARSZAWA Pustostany Brak równowagi między podażą a popytem spowodował w Warszawie duży wzrost ilości pustostanów. Na koniec 213 r. w stolicy było mkw. niewynajętej powierzchni, co stanowiło ok. 11,75% całkowitych zasobów miasta. Największy wskaźnik pustostanów zanotowano w strefie południowo-zachodniej 1 SW1 (17,3%) i północnej N (13,8%). Najlepsza pod tym względem sytuacja panowała w okolicach Wilanowa i dolnego Mokotowa strefa SE i strefie południowo-zachodniej 2 SW2, przy czym jest to głównie rezultat słabego zainteresowania deweloperów tymi strefami i w związku z tym niskiej podaży, która łącznie dla obu stref wyniosła niecałe 14.5 mkw. W porównaniu z 212 r. największy wzrost ilości pustostanów zanotowano na Mokotowie, gdzie wolna powierzchnia na koniec grudnia wyniosła mkw. w porównaniu do w roku poprzednim, za co odpowiedzialne było między innymi oddanie dwóch projektów, Konstruktorska Business Center i Plac Unii, gdzie łącznie do wynajmu pozostawało 45.4 mkw. W perspektywie średnioterminowej oddanie do użytku kolejnych projektów spowoduje dalszy wzrost wskaźnika pustostanów, który w zależności od poziomu absorpcji może osiągnąć nawet 14% na koniec roku. najwyższe czynsze i pustostany w warszawie EUR/m 2 /miesiąc Najwyższe czynsze LC Najwyższe czynsze LPC Pustostany LC Pustostany LPC Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 214 r. GREEN WINGS, WARSZAWA Wskaźnik pustostanów (%) WARSZAWA Czynsze Aktualna sytuacja na rynku sprzyja najemcom zarówno tym, którym wygasają aktualne umowy, jak i firmom, które dopiero planują rozwój przy wykorzystaniu istniejących zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej. Obniżka czynszów objęła przede wszystkim powierzchnie w centrum miasta w najlepszych budynkach stawki bazowe spadły do 25 EUR/mkw./miesiąc, czyli były o ok. 1,5 EUR niższe niż na koniec 212 r. Poza centrum w dobrze zlokalizowanych i nowoczesnych budynkach czynsze mieściły się w przedziale 14 16,5 EUR/mkw./miesiąc. Ze względu na dużą liczbę projektów w realizacji stawki będą nadal spadać. Deweloperzy stosują agresywną politykę cenową, żeby przyciągnąć najemców, a tym samym szybciej spełnić warunki kredytowe. Zachęty, takie jak zwolnienia z czynszu oraz kontrybucje na aranżację powierzchni, stały się normą, dzięki czemu stawki efektywne są nawet 25% niższe od nominalnych. Wysokość czynszu efektywnego w nowych projektach jest w dużym stopniu uzależniona od zaawansowania realizacji oraz wielkości i prestiżu najemcy. Rosnące doświadczenie deweloperów, szczególnie w obszarze minimalizacji kosztów wytworzenia powierzchni, oraz kompresja oczekiwanych stóp zwrotu z inwestycji również sprzyjają obniżkom stawek czynszowych. Standardowym okresem najmu pozostaje 5 lat. 11

40 wiosna 214 Publikacja Cushman & Wakefield KRAKÓW Kraków wciąż jest dominującym biurowym rynkiem regionalnym w Polsce. Jego zasoby to blisko mkw., z czego w 213 r. do użytku oddano ok mkw. Głównymi składowymi nowej podaży były powierzchnie w III fazie Quattro Business Park (12.2 mkw.) oraz w budynku D kompleksu Bonarka 4 Business (8.7 mkw.). Wolumen transakcji wyniósł 94.2 mkw. i był o ok. 12% niższy niż rok wcześniej. Najważniejsze umowy dotyczyły przedłużenia przez Capgemini najmu 9.6 mkw. powierzchni w Quattro Business Park, przednajmu przez firmę Lufthansa 8.5 mkw. w budynku D kompleksu Bonarka 4 Business, a także najmu przez Brown Brothers Harriman 4.7 mkw. powierzchni w Orange Office Park. Wskaźnik pustostanów podwyższył się w Krakowie o ok.,9 p.p., do 4,9%, ale wciąż jest najniższy w kraju. W 214 r. na rynek powinno trafić ok. 5. nowej powierzchni. W budowie znajduje się między innymi kompleks biurowy Kapelanka 42 (łącznie w dwóch fazach 28.1 mkw., Skanska), IV faza Quattro Business Park (12.8 mkw., Grupa BUMA) i I faza Orange Office Park (11.2 mkw., East-West Development). Równowaga między popytem i podażą powoduje, że czynsze nominalne nadal znajdują się w przedziale EUR/mkw./miesiąc, natomiast efektywne EUR/mkw./miesiąc. TRÓJMIASTO Wolumen transakcji na rynku trójmiejskim wyniósł w 213 r mkw., z czego ponad 53% objęły nowe umowy, a przednajem stanowił ok. 13% całości. W porównaniu z 212 r. był to spadek o ok mkw. Największą transakcją była renegocjacja przez Thomson Reuters (9. mkw.) umowy najmu powierzchni w Baltic Business Center. Ponadto Geoban (grupa Santander) przedłużył umowę na wynajem 2.8 mkw. powierzchni w Łużycka Office Park, a dostawca usług IT firma Sii wynajęła 2.7 mkw. w kompleksie Olivia Business Centre. Dzięki rekordowej podaży, która wyniosła w minionym roku 71.8 mkw., na koniec grudnia zasoby biurowe Trójmiasta wzrosły do 433. mkw. Do użytku zostały oddane m.in.: kompleks Olivia Business Centre budynki Point i Tower (łącznie 23.9 mkw., TPS), położona w Gdańsku-Oliwie Alchemia (16.7 mkw., Torus) i Euro Office Park (9.3 mkw., Euro Styl), w którym siedzibę ma Bank BPH. Czynsze wywoławcze wynosiły EUR/mkw./miesiąc, natomiast efektywne EUR/mkw./ miesiąc. Wysoka podaż przełożyła się na wzrost ilości pustostanów, które na koniec roku wyniosły 48.5 mkw., co stanowiło 11,2% całkowitych zasobów miasta. CENTRUM BIUROWE NEPTUN, GDAŃSK WROCŁAW Rok 213 okazał się dla rynku wrocławskiego wyjątkowy. Zasoby regionu wyniosły 54. mkw. i stał się on drugim (po Warszawie) najszybciej rozwijającym się rynkiem nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce. Do użytku oddano blisko 73.8 mkw., co było najlepszym wynikiem od 5 lat. Najważniejszymi ukończonymi obiektami były Sky Tower (28.1 mkw., LC Corp), II faza kompleksu Green Towers (1.8 mkw., Skanska) oraz II faza Aquarius Business House (9.2 mkw., Echo Investment). Wolumen transakcji wyniósł 76.3 mkw. i był rezultatem kilkudziesięciu transakcji, z których najważniejsze to wynajem powierzchni w wieżowcu Sky Tower przez spółki z grupy Getin (11.7 mkw.) oraz ekspansja firmy windykacyjnej KRUK (7.5 mkw.) we Wrocławskim Parku Biznesu. Ponadto Eurobank przedłużył umowę na wynajem powierzchni (6.1 mkw.) w budynku Wratislavia Center, a Credit Suisse (4.3 mkw.) powiększył wynajmowaną powierzchnię w biurowcu Green Day. Na koniec grudnia wskaźnik pustostanów wyniósł 11,75% i był o ponad 3,7 p.p. większy niż w tym samym okresie 212 r., co przy wysokiej podaży świadczy o tym, że najemcy dostrzegają potencjał miasta. Czynsze bazowe pozostają na niezmienionym poziomie 13 15,5 EUR/mkw./miesiąc, a efektywne oscylują w przedziale EUR/mkw./miesiąc. 12

41 MARKETbeat Publikacja Cushman & Wakefield POZNAŃ Na koniec 213 r. całkowite zasoby Poznania wyniosły 33.2 mkw. Był to wzrost o zaledwie 24.1 mkw. w stosunku do 212 r., głównie dzięki oddaniu do użytku budynku Malta House (15.6 mkw., Skanska). Mniejsze obiekty to Temida (2.5 mkw., Wechta) i położony w rejonie Starego Miasta Piątkowska Office (2. mkw.). Do ukończenia wciąż pozostaje I etap kompleksu biurowego Business Garden (4 budynki, łącznie 42. mkw., SwedeCenter), jednak kompleks zostanie oddany do użytku nie wcześniej niż na początku 215 r. Niska podaż nowych projektów jest związana z niewielkim zainteresowaniem najemców i stosunkowo wysoką dostępnością powierzchni niższych klas. W minionym roku wolumen transakcji wyniósł jedynie 39.1 mkw., co stanowiło spadek o 7,5% w stosunku do wyniku uzyskanego rok wcześniej. Wskaźnik pustostanów spadł w porównaniu do grudnia 212 r. o niewiele ponad,1 p.p. i na koniec 213 r. wyniósł 14,2%. Stawki wywoławcze kształtowały się na poziomie EUR/mkw./miesiąc, a efektywne były średnio o 15 2% niższe. ŁÓDŹ Zasoby biurowe jednego z największych ośrodków akademickich w Polsce przekraczają obecnie mkw. W minionym roku zakończono budowę pięciu budynków o łącznej powierzchni 23.8 mkw., przy czym do użytku oddano zaledwie jeden większy budynek II fazę kompleksu Green Horizon (14. mkw., Skanska). Do ukończenia wciąż pozostaje II faza kompleksu przy ul. Targowej 35 (8. mkw., DOMENA) oraz budynek C w Centrum Biznesowym Synergia (2.5 mkw.). Wolumen transakcji wyniósł 23.8 mkw. i był o 3.5 mkw. niższy niż przed rokiem. W tym czasie Infosys ponownie powiększył powierzchnię najmu w budynku Green Horizon (4.15 mkw.), a DHL przedłużył umowę najmu w budynku przy ul. Targowej (3.5 mkw.). Nową umowę podpisał Accenture (1.7 mkw.) w kompleksie University Business Park. Ilość pustostanów na koniec roku wzrosła o 28% (do 14,4%) i wyniosła 43. mkw. Czynsze nominalne utrzymały się na poziomie EUR/mkw./ miesiąc, natomiast efektywne 1 11 EUR/mkw./miesiąc. KATOWICE W 213 r. całkowity wolumen transakcji najmu na rynku katowickim wyniósł ok. 56. mkw., z czego większość (66%) stanowiły nowe kontrakty. Duży udział w popycie (blisko 22%) miały dwie transakcje wynikające z realizacji budynków na potrzeby własne. Polski Koks zajął 6.16 mkw. w biurowcu przy ul. Paderewskiego, natomiast spółki z grupy Getin zawarły umowy przednajmu (6. mkw.) na powierzchnie w powstającym budynku LC Corp Tower I. Największą rynkową transakcją było podpisanie przez IBM umowy najmu 9. mkw. w A4 Business Park firmy Echo Investment. Całkowite zasoby Katowic to 32.6 mkw. Największymi inwestycjami biurowymi planowanymi do oddania w 214 r. są dwie fazy A4 Business Park (łącznie 17.8 mkw., Echo Investment), Silesia Star (12.8 mkw., LC Corp) oraz Silesia Business Park (1.7 mkw., Skanska), gdzie na część powierzchni wprowadzi się firma PwC. W planach wciąż pozostaje między innymi biurowiec Piaskowa Business Center (19. mkw.) firmy Secus Property oraz Centrum Biurowe Mikołowska (26. mkw., GTC). Stosunkowo dobry popyt spowodował, że wskaźnik pustostanów w porównaniu z 212 r. zwiększył się jedynie o,4 p.p., osiągając poziom 7,3%. Czynsze wywoławcze nie przekroczyły 14 EUR/mkw./miesiąc, a efektywne wahały się w granicach EUR/mkw./miesiąc. wolumen transakcji w miastach regionalnych* m Kraków Wrocław Trójmiasto Katowice Łódź Poznań Nowe umowy Odnowienie powierzchni Powiększenie powierzchni Na użytek własny Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 214 r. nowoczesna powierzchnia biurowa w polsce Wskaźnik pustostanów 2% 15% 1% 5% % % Czynsze (EUR/mkw./miesiąc) Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Katowice Łódź Poznań Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 214 r. 13

42 wiosna 214 Publikacja Cushman & Wakefield Rynek powierzchni handlowych RYNEK HANDLOWY W POLSCE Rok 213 był kolejnym dobrym rokiem dla rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Do użytku oddano 65. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej (blisko 2% więcej niż w 212 r.). Podobnie jak w latach ubiegłych centra handlowe stanowiły 74% całkowitej podaży. Wśród 15 centrów handlowych ukończonych w 213 r. jako największe należy wymienić: Galerię Bronowice w Krakowie, Poznań City Center i Galerię Katowicką. Znacząco wzrosła liczba rozbudów, najbardziej powiększyło się centrum handlowe Wzgórze w Gdyni (obecnie Riviera). Przeważająca liczba nowo oddanych inwestycji jest zlokalizowana w największych aglomeracjach miejskich (6%), ale obiekty handlowe powstawały też w miastach mniejszych, takich jak Inowrocław (Galeria Solna) czy Chojnice (Brama Pomorza). Rozwija się także segment parków handlowych największym obiektem tego typu ukończonym w 213 r. była Europa Centralna w Gliwicach o powierzchni 4. mkw. GLA. Rynek wzbogacił się także o kilka mniejszych parków handlowych, w tym Marcredo Center w Szczecinie, Multishop w Sochaczewie, Pasaż Wiślany w Grudziądzu, Szombierki w Bytomiu, Dekadę w Grójcu i Vendo Park w Nysie. Wielkość podaży w 214 r. szacuje się na blisko 64. mkw. GLA. Największym zapowiadanym otwarciem będzie Atrium Felicity w Lublinie (75. mkw. GLA) oraz Galerii Warmińskiej w Olsztynie (41. mkw. GLA). Podaż nowoczesnej powierzchni handlowej m Centra handlowe Magazyny i parki handlowe Hale hurtowe Centra wyprzedażowe Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 214 R. Popyt na lokale handlowe w 213 r. pozostawał na dobrym poziomie, obserwowano trendy podobne jak w 212 r. Największym zainteresowaniem cieszyły się obiekty sprawdzone, o dużej odwiedzalności i generujące zadowalające obroty. Należy pamiętać, że poza powierzchnią dostępną w nowo budowanych centrach handlowych na rynku istnieje oferta wtórna, w rekomercjalizowanych centrach, stanowiąca atrakcyjną alternatywę dla najemców poszukujących obiektów o ustabilizowanej pozycji handlowej. Obecna struktura popytu sprawia, że znacząco wydłużył się czas komercjalizacji nowych, a obiekty wynajęte w 1% w dniu otwarcia należą do rzadkości. Średnia stopa pustostanów wzrosła do poziomu ok. 6% z uwagi na zwiększającą się ilość niewynajętej powierzchni w obiektach drugorzędnych, szczególnie na rynkach o widocznych cechach nadpodaży. Najwyższe czynsze za powierzchnie handlowe są w najlepszych warszawskich centrach handlowych, gdzie za lokal 1 15 mkw. na potrzeby sklepu odzieżowego trzeba zapłacić 8 9 EUR/ mkw./miesiąc. W pozostałych siedmiu aglomeracjach czynsze wynoszą średnio EUR/mkw./miesiąc, natomiast w miastach średniej wielkości i małych EUR/mkw./miesiąc. nasycenie nowoczesną powierzchnią handlową w miastach powyżej 2. mieszkańców m Konurbacja Katowicka Aglomeracja Krakowska Aglomeracja Łódzka Aglomeracja Poznańska Aglomeracja Trójmiejska Aglomeracja Szczecińska Aglomeracja Warszawska Aglomeracja Wrocławska Białystok Bydgoszcz Częstochowa Kielce Lublin obiekty istniejące obiekty istniejące i w budowie Źródło: retail research forum, Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 214 R. Radom Toruń ponad 11,6 mln mkw. wynoszą zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce 14

43 MARKETbeat Publikacja Cushman & Wakefield CENTRA HANDLOWO-ROZRYWKOWE CENTRA HANDLOWE W WYBRANYCH MIASTACH IV kwartał 213 R.* m Warszawa Kraków Poznań Trójmiasto Inne miasta Łódź Wrocław Szczecin Kon. katowicka * Podaż Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 214 R. najwyższe czynsze w centrach handlowych IV kwartał 213 R. Inne miasta Wrocław Łódź Szczecin Kon. Katowicka Trójmiasto Poznań Kraków Warszawa /m 2 /miesiąc * dot. lokali 1 15 m 2 Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 214 R. Rok 213 był kolejnym rokiem dynamicznego rozwoju centrów handlowych w Polsce. Do użytku oddano blisko 5. mkw. GLA (z czego 38. mkw. w drugiej połowie roku) w nowo budowanych lub rozbudowanych centrach handlowych, głównie w największych aglomeracjach. Do najważniejszych otwartych obiektów należą: Galeria Bronowice (Kraków), Poznań City Center, Galeria Katowicka, Riviera (Gdynia), Trzy Korony (Nowy Sącz) i Galeria Solna (Inowrocław). W 214 r. podaż nowych centrów handlowych będzie podobna do tej z 213 r. Według wstępnych szacunków w 214 r. zostanie otwartych 25 centrów handlowych o łącznej powierzchni 52. mkw. GLA, z czego na rozbudowę 6 istniejących obiektów przypadnie 11. mkw. GLA. Najwięcej centrów handlowych powstanie w miastach dużych, takich jak Lublin (Atrium Felicity, Zamkowe Tarasy), Białystok (Galeria Jurowiecka) oraz miastach średniej wielkości: Olsztyn (Galeria Warmińska), Kalisz (Galeria Amber), Siedlce (Galeria S), Jelenia Góra (Galeria Sudecka), Ostrołęka (Galeria Bursztynowa), Starogard Gdański (Galeria Neptun). W grupie 8 aglomeracji miejskich największym nasyceniem powierzchnią centrów handlowych charakteryzuje się Wrocław i Poznań, a najmniejszym Szczecin. Popyt na lokale w centrach handlowych jest bardzo zróżnicowany i zależny zarówno od nasycenia danego rynku, jak i siły nabywczej mieszkańców, jakości obiektów handlowych i dostępności powierzchni. Na koniec 213 r. średni współczynnik pustostanów w centrach handlowych najwyższe wartości osiągnął w Kielcach (8.45%) i Toruniu (5.7%), a najniższe w Łodzi (1.5%) i Warszawie (1.5%). W najlepszych obiektach czynsze rosną, jednak właściciele drugorzędnych centrów handlowych zmuszeni są do stosowania elastycznej polityki czynszowej i wprowadzania wielu zachęt, aby pozyskać i utrzymać najemców. Najwyższe stawki za powierzchnie handlowe o wielkości 1 15 mkw. na potrzeby sklepu odzieżowego w Warszawie plasują się w przedziale 8 9 EUR/mkw./miesiąc. W pozostałych aglomeracjach wynoszą EUR/mkw./miesiąc, a w miastach średniej wielkości EUR/mkw./miesiąc. pustostany w centrach handlowych ATRIUM FELICITY, LUBLIN % Konurbacja Katowicka Aglomeracja Krakowska Aglomeracja Łódzka Aglomeracja Poznańska Aglomeracja Trójmiejska Aglomeracja Szczecińska Aglomeracja Warszawska Aglomeracja Wrocławska Białystok Bydgoszcz Częstochowa Kielce Lublin Radom Toruń Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 214 R. 15

44 wiosna 214 Publikacja Cushman & Wakefield GŁÓWNE ULICE HANDLOWE Najważniejszym wydarzeniem dla segmentu głównych ulic handlowych w 213 r. było otwarcie sklepu sieci Louis Vuitton w domu towarowym Vitkac w Warszawie przy ul. Brackiej. Dzięki otwarciu sklepu Atelier Mokotowska wzbogaciła się także oferta handlowa ul. Mokotowskiej. Jednak, z uwagi na niską dostępność lokali spełniających standardy międzynarodowych i krajowych sieci handlowych, liczba nowych otwarć przy głównych ulicach handlowych jest niewielka. Sytuacja będzie się zmieniać wraz z realizacją kolejnych inwestycji, takich jak modernizacja i rozbudowa domu towarowego Smyk w Al. Jerozolimskich w Warszawie, modernizacja Holland Parku (budynek Ethos) przy pl. Trzech Krzyży czy adaptacja na potrzeby handlu kamienic mieszkalnych na rogu Nowego Światu i Świętokrzyskiej. Mała dostępność lokali przy głównych ulicach handlowych powoduje utrzymywanie się wysokich czynszów. W Warszawie i Krakowie rekordowe stawki wynoszą EUR/mkw./miesiąc. Najwyższe czynsze przy ulicach handlowych IV kwartał 213 R.* Inne miasta Trójmiasto Szczecin HIPERMARKETY I SUPERMARKETY Rynek spożywczy w Polsce rozwija się obecnie głównie przez ekspansję sieci dyskontowych, liczba sklepów szacowana jest na ponad 3.. W 213 r. powstało blisko 35 nowych sklepów dyskontowych, głównie sieci Biedronka (ponad 7%), lecz także Lidl, Netto i Aldi. Sieci dyskontowe planują w bieżącym roku ekspansję na podobnym poziomie. Hipermarkety i supermarkety otwierają obecnie jedynie po kilka sklepów rocznie. Rynek dużych sklepów spożywczych czeka na kolejny etap konsolidacji ostateczne przejęcie hipermarketów Real przez sieć Auchan. W drugiej połowie 213 r. swoje sklepy spożywcze otworzyły między innymi sieci: Auchan w Galerii Bronowice (Kraków), Tesco w Multishop (Sochaczew), E.Leclerc w Galerii Trzy Korony (Nowy Sącz), Stokrotka w Galerii Katowickiej, Piotr i Paweł w Poznań City Center, Społem w Plac Unii City Shopping (Warszawa) i Marcpol w Bramie Pomorza (Chojnice). W 214 roku należy się spodziewać otwarcia Auchan w centrum Atrium Felicity (Lublin), Stokrotki w Galerii Jurowieckiej (Białystok), Intermarche w Galerii Neptun (Starogard Gdański) oraz Piotra i Pawła w Galerii Warmińskiej (Olsztyn). Czynsze za powierzchnie na potrzeby sklepów spożywczych utrzymują się na poziomie 6 7 EUR/mkw./miesiąc dla hipermarketów, 7 11 EUR/mkw./miesiąc dla supermarketów i 5 9 EUR/miesiąc dla dyskontów. Wrocław Łódź Poznań Kon. katowicka Hipermarkety w Polsce, IV kwartał 213 R. Kraków Warszawa 82 obiekty 81 obiektów /m 2 /miesiąc * dot. lokali 1 15 m 2 Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 214 R. 2 obiektów 84 obiekty Auchan/Real Carrefour E. Leclerc Tesco Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 214 R. 16

45 MARKETbeat Publikacja Cushman & Wakefield PARKI I MAGAZYNY HANDLOWE Podaż wielkopowierzchniowych sklepów niespożywczych w Polsce zarówno tych zgrupowanych w parkach handlowych, jak i wolnostojących wynosi obecnie blisko 2,5 mln mkw. Sektor parków handlowych w Polsce cieszy się wzmożonym zainteresowaniem deweloperów małe parki handlowe są budowane i planowane głównie w miastach średniej wielkości i małych. Największym obiektem ukończonym w 213 r. był Europa Centralna Park (Gliwice) o powierzchni 4. mkw. Rozbudowano także IKEA Park Franowo (o 14. mkw., Poznań) oraz zbudowano Marcredo Center (14. mkw., Szczecin). W ubiegłym roku otwarto kilka mniejszych parków handlowych, w tym: Park Handlowy Szombierki (Bytom), Multishop (Sochaczew), Pasaż Wiślany (Grudziądz), Dekadę (Grójec) i Vendo Park (Nysa). Krajowe zasoby powierzchni w parkach handlowych wzrosły do 8. mkw., z czego 7. mkw. oddano do użytku w drugiej połowie ub.r. W budowie pozostaje ponad 6. mkw. tego typu powierzchni, głównie w niewielkich obiektach w miastach średniej wielkości i małych, takich jak Era Park w Radomsku czy Marcredo Center w Piekarach Śląskich. Popyt na powierzchnie w parkach handlowych pozostaje na niezmiennym poziomie. Największe zainteresowanie wykazują sieci z sektora art. budowlanych (Castorama, OBI, Leroy Merlin), sprzętu RTV AGD (Media Expert, RTV Euro AGD), mebli i wyposażenia wnętrz (Agata Meble, Jysk) i sprzętu sportowego (Martes Sport). Ofertę uzupełniają drogerie (Rossmann, Hebe), sklepy z akcesoriami (Pepco), modą i obuwiem dyskontowym (Takko, KIK, Deichmann, CCC). Współczynnik pustostanów w parkach handlowych plasuje się na niskim poziomie, tj. 3.7%. Czynsze w parkach handlowych są stabilne i wynoszą 6 8 EUR/ mkw./miesiąc dla największych najemców oraz 9 13 EUR/mkw./ miesiąc za średnie powierzchnie. Najwyższe czynsze są w dużych parkach w największych aglomeracjach, najniższe w niewielkich obiektach w małych ośrodkach miejskich. Sklepy z materiałami budowlanymi, IV KW. 213 r. 9 obiektów 28 obiektów 3 obiekty 5 obiektów 24 obiekty 67 obiektów 43 obiekty 44 obiekty Castorama Leroy Merlin OBI Praktiker Nomi Bricomarche Brico Depot Bricoman CENTRA WYPRZEDAŻOWE Na polskim rynku działa obecnie 1 centrów wyprzedażowych o łącznej powierzchni blisko 16. mkw., po jednym we Wrocławiu, Poznaniu, Krakowie, Sosnowcu, Gdańsku, Szczecinie, Łodzi oraz trzy w Warszawie. W 213 r. oddano do użytku jeden obiekt Factory Annopol w Warszawie o powierzchni 19.7 mkw. Najnowsza rozpoczęta inwestycja w sektorze centrów wyprzedażowych to City Outlet Lublin o powierzchni 11. mkw., którego otwarcie jest planowane na 214 r. Trwa przebudowa Galerii Podlaskiej (Białystok) na potrzeby centrum wyprzedażowego o nazwie Outlet Białystok, które ma zostać uruchomione również w 214 r. Na ukończenie czekają kolejne fazy centrum Ptak Outlet (Rzgów k. Łodzi) oraz Outlet Park Szczecin. Plany deweloperów na najbliższe lata to inwestycje w centra wyprzedażowe w miastach średniej wielkości, m.in. w Toruniu, gdzie trwają prace koncepcyjne nad Outlet Toruń o powierzchni 18. mkw. Terminowa realizacja projektów, które mają być ukończone do końca 215 r., może przynieść ponad 5. mkw. nowej powierzchni handlowej. W centrach wyprzedażowych działa łącznie ponad 1. sklepów krajowych i międzynarodowych sieci z branży odzieżowej, obuwniczej i akcesoriów sportowych. Największy popyt jest w Warszawie, gdzie dwa starsze obiekty są w pełni wynajęte, a nowo oddany znacząco zmniejszył poziom pustostanów z dnia otwarcia. Średni współczynnik pustostanów w centrach wyprzedażowych jest nieznacznie wyższy niż w tradycyjnych centrach handlowych i wynosi ok. 4%. W centrach wyprzedażowych oferowane są stosunkowo niskie stawki czynszowe. Za lokal 1 15 mkw. trzeba zapłacić w Warszawie EUR/mkw./miesiąc, a w innych miastach EUR/mkw./miesiąc. m 2 Centra wyprzedażowe, IV kw. 213 R Warszawa Kon. katowicka Kraków Łódź Poznań Szczecin Trójmiasto Istniejące W budowie Planowane Wrocław Inne miasta Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 214 R. Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 214 R. 17

46 wiosna 214 Publikacja Cushman & Wakefield Rynek powierzchni magazynowych SYTUACJA NA RYNKU Rok 213 był dla sektora magazynowego w Polsce bardzo dobry. Chociaż ilość nowej powierzchni była mniejsza o ok. 3% w porównaniu do roku 212, znacznie wzrósł popyt. Wolumen transakcji najmu zwiększył się o ok. 42% i wyniósł ponad 2,1 mln mkw. To najlepszy rezultat w historii sektora magazynowego. Duży wpływ na taki wynik miało zawarcie kilku ważnych umów z najemcami, np. wynajem 3. mkw. przez amerykański sklep internetowy Amazon. Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce na koniec 213 r. wyniosły mkw., czyli ok. 5% więcej niż na koniec 212 r. Rynek nowoczesnych powierzchni magazynowych od wielu lat jest skupiony wokół Warszawy (ok. 35% rynku), jednak dzięki inwestycjom infrastrukturalnym, dostępność do rynków regionalnych znacząco się poprawia, wpływając na wzrost zasobów powierzchni magazynowej w rejonach. Bardzo duża aktywność najemców w regionach pozwala sądzić, że w niedalekiej przyszłości zwiększy się tam podaż i w konsekwencji udział w całkowitych zasobach kraju. Zasoby Górnego Śląska, Poznania, Polski Centralnej i Wrocławia wynoszą mkw. Systematycznie rozwijają się także mniejsze rynki, takie jak Trójmiasto, Rzeszów, Toruń, Szczecin czy Lublin, jednak ich łączny udział w zasobach kraju nie przekracza 1%. Rok 213 był rekordowy pod względem ilości wynajętej powierzchni magazynowej ok mkw. Największą aktywność odnotowano na rynku warszawskim, gdzie podpisano 24% wszystkich kontraktów. Istotna część umów dotyczyła pozostałych rynków regionalnych Wrocławia (23%), Poznania (19%) czy Górnego Śląska (17%). O stabilnym rozwoju sektora magazynowego świadczy niezmiennie duży udział nowych umów w całkowitym popycie, 6% w 213 r. Przedłużenia obecnych kontraktów stanowiły 32%, a powiększenia powierzchni ok. 8%. Najbardziej aktywni wśród najemców byli operatorzy logistyczni i firmy dystrybucyjne (29%). Swoją obecność zaznaczyły też podmioty specjalizujące się w sprzedaży internetowej (16%). Spory udział w całkowitym popycie miały sieci sklepów (9%), branża motoryzacyjna (8%) oraz spożywcza (8%). Na wyróżnienie zasługują trzy transakcje firmy Amazon, każda dotycząca ok. 1. mkw. W wyniku zawartych umów w Polsce powstaną trzy, gigantyczne jak na polskie warunki, centra dystrybucyjne. Dwa będą zlokalizowane w regionie Wrocławia, trzecie w regionie Poznania. Poziom podaży nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce w 213 r. zmniejszył się w stosunku do 212 r. o ok. 3%. Do użytku oddano 354. mkw., z czego 3% w regionie wrocławskim. W pozostałych regionach nieco mniej, 24% w Warszawie, 18% na Górnym Śląsku oraz 9% w Poznaniu. Do największych realizacji należy powierzchnia w Prologis Park V we Wrocławiu (36. mkw.), BTS (build-to-suit) dla koncernu Lear w Legnicy (32. mkw., Panattoni) oraz kolejne etapy Tulipan Park Warszawa (24. mkw., SEGRO) i SEGRO Industrial Park Tychy (21. mkw.). Ze względu na bardzo dużą liczbę podpisanych umów w 213 r., szczególnie w IV kwartale, należy się spodziewać znaczącego wzrostu podaży w kolejnych miesiącach. Na koniec grudnia 213 r. w budowie pozostawało 535. mkw. powierzchni magazynowej, czyli ponad dwukrotnie więcej niż na koniec 212 r. Największy realizowany obiekt to BTS dla firmy Amazon (Goodman Wrocław South Logistic Centre) o powierzchni ponad 12. mkw. Innymi znaczącymi inwestycjami będącymi w trakcie realizacji są: Panattoni BTS Castorama w Strykowie (5. mkw.), kolejny etap w CLIP Poznań (35. mkw.), Prologis Park Wrocław V (35. mkw.) czy BTS dla firmy Polaris budowany koło Opola (33. mkw., Panattoni). Najczęstszą formą inwestycji wciąż są obiekty typu BTS (build-to-suit), czyli budowane według ściśle określonych wymagań klienta. Przewiduje się, że ten typ inwestycji pozostanie najpopularniejszy na rynku, a inwestycje spekulacyjne nadal będą należeć do rzadkości. W niektórych lokalizacjach, gdzie wskaźnik pustostanów jest bardzo niski, jak np. w Poznaniu, mogą się pojawić inwestycje mieszane, w których deweloper buduje powierzchnię spekulacyjną przy jednoczesnej realizacji obiektu wynajętego na zasadzie pre-let. Mimo dużego popytu stopa pustostanów na koniec 213 r. nie różniła się znacząco od tej z końca 212 r. Obecnie wskaźnik wolnych powierzchni wynosi 1,9%, na koniec 212 r. było to 1,7%. Na rynku dostępne jest ok. 87. mkw. niewynajętych magazynów. Najwyższym poziomem pustostanów wśród najważniejszych rynków charakteryzuje się Warszawa (14,8%, 415. mkw.) oraz Polska Centralna (12,5%, 129. mkw.). W przypadku stolicy należy rozróżnić Warszawę Okolice (12,9%) oraz Warszawę Miasto (21,5%). Wśród regionów z najniższym wskaźnikiem wolnych powierzchni jest Poznań (4,6%, 48. mkw.), Górny Śląsk (9,4%, 146. mkw.) oraz Wrocław (1%, 87. mkw.). Na rynkach o mniejszym udziale w całkowitych zasobach ilość pustostanów jest bardzo zróżnicowana. To wynik dużej wrażliwości wskaźnika na zmiany poziomu najmu w pojedynczych obiektach. W Trójmieście i Rzeszowie jest to odpowiednio 2,5% i 7% (5. mkw. i 8. mkw.), natomiast w Krakowie i Lublinie 9,8% oraz 19,8% (16. mkw. oraz 2.7 mkw.). Czynsze utrzymały się na dotychczasowym poziomie lub nieznacznie spadły. Najdrożej jest w strefie miejskiej Warszawy (4,5 5,8 EUR/ mkw./miesiąc), a najtaniej w Polsce Centralnej oraz w okolicach stolicy (2,4 4 EUR/mkw./miesiąc). W pozostałych regionach stawki mieszczą się w przedziale 2,9 4 EUR/mkw./miesiąc. 18

47 MARKETbeat Publikacja Cushman & Wakefield REGION WARSZAWSKI SYTUACJA NA RYNKU WARSZAWSKIM Istniejące zasoby mkw. Zasoby w budowie 2. mkw. Wskaźnik pustostanów 14,8% Wolumen transakcji 513. mkw. Główni wynajmujący Prologis, MLP Group, CA Immo, Panattoni, AIG / Lincoln, Point Park Properties, Valad, Segro Warszawa Miasto Czynsze nominalne 4,4 5,8 EUR/mkw./miesiąc Czynsze efektywne 3,5 5, EUR/mkw./miesiąc m 2 podaż i popyt w regionie warszawskim Warszawa Okolice 2,4 3,9 EUR/mkw./miesiąc 1,9 3,2 EUR/mkw./miesiąc Roczna podaż Warszawa Miasto Roczny popyt Warszawa Miasto Roczna podaż Warszawa Okolice Roczny popyt Warszawa Okolice Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 214 R. Warszawa jest największym rynkiem magazynowym w Polsce (2.8. mkw., 35% całkowitych zasobów kraju). Dzieli się na dwa obszary: Warszawę Miasto (Białołęka, Targówek i Włochy) oraz Warszawę Okolice zlokalizowaną w promieniu 12 5 km na południowy-zachód od centrum (Błonie, Janki, Piaseczno, Pruszków i Sochaczew). Zasoby miejskiej części stanowią ok. 23% zasobów regionu, natomiast okolic Warszawy 77%. W 213 r. podaż nowej powierzchni w całym regionie wyniosła 84. mkw., czyli niewiele mniej niż w 212 r. (87. mkw.). Zdecydowana większość obiektów została oddana w okolicach Warszawy (77%). Najważniejsze magazyny ukończone w 213 r. to: kolejny etap Tulipan Park Warszawa (24. mkw.), Good Point Puławska III (15. mkw.) oraz Diamond Business Park Ursus (11. mkw.). Poziom popytu w regionie warszawskim wyniósł 513. mkw., czyli 1% więcej niż w poprzednim roku. Niemal połowę transakcji stanowiły nowe umowy, przedłużenia 37%, natomiast rozszerzenia wynajmowanej powierzchni 13%. REGION GÓRNEGO ŚLĄSKA SYTUACJA NA RYNKU GÓRNEGO ŚLĄSKA Istniejące zasoby mkw. Zasoby w budowie 27. mkw. Wskaźnik pustostanów 9,4% Wolumen transakcji 357. mkw. Główni wynajmujący Prologis, Panattoni, Segro, MLP Group, Menard Doswell, BIK, Hines Czynsze nominalne 2,9 3,5 EUR/mkw./miesiąc Czynsze efektywne 2,5 3,1 EUR/mkw./miesiąc m 2 podaż i popyt w regionie górnośląskim Roczna podaż Roczny popyt Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 214 R. Górny Śląsk to najbardziej uprzemysłowiony region w Polsce, a także drugi pod względem wielkości rynek nieruchomości magazynowych. Swoją ugruntowaną pozycję zawdzięcza głównie znakomitej lokalizacji i dobrze rozwiniętej infrastrukturze drogowej. Zasoby regionu na koniec 213 r. wyniosły mkw. (2% całkowitych zasobów w kraju). W ciągu roku oddano do użytku ponad 63. mkw., co stanowi 18% nowo oddanej powierzchni w Polsce. Największymi obiektami powstałymi w regionie były: kolejne etapy SEGRO Industrial Park Tychy (21. mkw.), Panattoni Park Czeladź (12. mkw.) oraz Panattoni Park Mysłowice (1. mkw.), a także Portowa 74 w Gliwicach (8. mkw.) wybudowany przez SILS Centre. Poziom popytu w 213 r. wyniósł 357. mkw., co oznacza wzrost o 65% w stosunku do 212 r. Mimo tak dobrego wyniku nastąpił dwukrotny wzrost ilości pustostanów, do 9,4%. Obecnie w budowie znajduje się 27. mkw. powierzchni magazynowej. W 213 r. czynsze nominalne pozostały stabilne i kształtują się na poziomie 2,9 3,5 EUR/mkw./miesiąc. Poziom pustostanów w regionie Warszawy niemal nie zmienił się w ciągu roku i na koniec 213 r. osiągnął 14,8%. Należy jednak zwrócić uwagę na zróżnicowanie dotyczące dwóch podregionów: Warszawy Okolice i Warszawy Miasto. W pierwszym z nich ilość wolnych powierzchni systematycznie spadała, aby na koniec 213 r. osiągnąć 12,9%, natomiast w regionie Warszawa Miasto nastąpił wzrost do 21,5%. 19

48 wiosna 214 Publikacja Cushman & Wakefield REGION POZNAŃSKI REGION POLSKI CENTRALNEJ SYTUACJA NA RYNKU POZNANIA Istniejące zasoby mkw. Zasoby w budowie 132. mkw. Wskaźnik pustostanów 4,6% Wolumen transakcji 48. mkw. Główni wynajmujący Panattoni, Prologis, SEGRO Czynsze nominalne 3, 3,6 EUR/mkw./miesiąc Czynsze efektywne 2,3 2,9 EUR/mkw./miesiąc podaż i popyt w regionie poznańskim SYTUACJA NA RYNKU POLSKI CENTRALNEJ Istniejące zasoby mkw. Zasoby w budowie 94. mkw. Wskaźnik pustostanów 12,5% Wolumen transakcji 236. mkw. Główni wynajmujący Panattoni, SEGRO, Prologis, Emerson, CA Immo, AIG / Lincoln Czynsze nominalne 2,4 3,95 EUR/mkw./miesiąc Czynsze efektywne 1,9 3,1 EUR/mkw./miesiąc podaż i popyt w regionie polski centralnej m m Roczna podaż Roczny popyt Roczna podaż Roczny popyt Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 214 R. Rok 213 r. był korzystny dla sektora magazynowego w regionie Poznania zarówno pod względem popytu, jak i ilości powierzchni w budowie. Zasoby powierzchni magazynowej, wynoszące na koniec 213 r mkw., skupione są wzdłuż autostrady A2 (Gądki, Komorniki, Krzesiny, Luboń) oraz drogi ekspresowej S7 (Sady). W ciągu roku do użytku oddano 32. mkw. Największym ukończonym obiektem był BTS Faurecia II wybudowany w Gorzowie Wielkopolskim przez dewelopera Panattoni. Na koniec grudnia 213 r. w budowie znajdowało się 132. mkw. powierzchni magazynowej. Wolumen transakcji wyniósł 48. mkw. ponad dwukrotnie więcej niż w 212 r. Istotny wpływ na tak wysoki wynik miała jedna z trzech transakcji najmu firmy Amazon (Panattoni Park Poznań) dotycząca powierzchni ok. 1. mkw. Wskaźnik pustostanów w regionie jest jednym z najniższych w Polsce i na koniec 213 r. wyniósł 4,6%. Czynsze nominalne utrzymały się na niezmienionym poziomie 3, 3,6 EUR/mkw./miesiąc. Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 214 R. Rynek magazynowy w Polsce Centralnej skupia się wokół takich miejscowości, jak Piotrków Trybunalski, Stryków oraz Łódź. Całkowite zasoby na koniec 213 r. wyniosły mkw., a dodatkowe 94. mkw. były w budowie. Największą powstającą inwestycją był BTS dla firmy Castorama realizowany przez dewelopera Panattoni (5. mkw.). W 213 r. oddano do użytku 27.5 mkw. nowej powierzchni (kolejne etapy Tulipan Park Stryków 19.5 mkw. oraz Panattoni Park Łódź East 8. mkw.). Popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową wyniósł 236. mkw., czyli 13% mniej niż rok wcześniej. Jednocześnie stopa pustostanów utrzymywała się na stabilnym poziomie i wyniosła 12,5% na koniec 213 r. (12,2% w grudniu 212 r.). Czynsze nie zmieniły się. Najwyższe stawki osiągają relatywnie małe jednostki typu small business units, 3,8 4, EUR/mkw./miesiąc. Najmniej za powierzchnię magazynową w tym regionie płaci się w okolicach Piotrkowa Trybunalskiego, ok. 2,4 2,9 EUR/mkw./miesiąc. 2

49 MARKETbeat Publikacja Cushman & Wakefield REGION WROCŁAWSKI SYTUACJA NA RYNKU WROCŁAWIA Istniejące zasoby 87. mkw. Zasoby w budowie 192. mkw. Wskaźnik pustostanów 1,% Wolumen transakcji 482. mkw. Główni wynajmujący Prologis, Panattoni, Goodman Czynsze nominalne 3, 3,9 EUR/mkw./miesiąc Czynsze efektywne 2,4 3, EUR/mkw./miesiąc podaż i popyt w regionie wrocławskim REGION TRÓJMIEJSKI Trójmiasto jest jednym z mniej zasobnych rynków magazynowych w Polsce, ale rozwija się bardzo dynamicznie. Obecnie jego zasoby wynoszą prawie 2. mkw. w ostatnim roku powiększyły się o dodatkowe 21. mkw., czyli o 12%. Do użytku oddano m.in. I etap (14. mkw.) flagowego projektu dewelopera Goodman, Pomorskie Centrum Logistyczne, które docelowo ma mieć ok. 5. mkw. Wolumen zawartych transakcji wyniósł 76. mkw. Największa była nowa umowa sieci sklepów Żabka (24.5 mkw.) w budowanym SEGRO Logistics Park Gdańsk. Na rynku trójmiejskim stopa pustostanów spadła znacząco z 16% na koniec 212 r. do 2,5% na koniec 213 r. Czynsze nominalne nieznacznie spadły i wynoszą 3,2 3,9 EUR/mkw./miesiąc. 6. REGION KRAKOWSKI m Zasoby regionu krakowskiego wynoszą 158. mkw. i powiększyły się w ostatnim roku o 9. mkw. Magazyny są zlokalizowane głównie wzdłuż obwodnicy Krakowa oraz w południowo-wschodniej części miasta. Obecnie w Krakowie nie powstają nowe obiekty, a stopa pustostanów zmniejszyła się w ciągu ostatniego roku z 17% do 9,8%. Czynsze nadal wynoszą ok. 4 EUR/mkw./miesiąc. Roczna podaż Roczny popyt Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 214 R. Magazyny w regionie wrocławskim koncentrują się wzdłuż autostrady A4 (Bielany Wrocławskie, Kąty Wrocławskie, Kobierzyce, Krajków), a także w okolicach drogi krajowej nr 8. Obecnie jest to jeden z najdynamiczniej rozwijających się rynków magazynowych w Polsce. W 213 r. podpisano tam umowy na wyjątkowo dużą ilość powierzchni. Dwa z trzech realizowanych przez deweloperów Panattoni i Goodman centrów dystrybucyjnych dla firmy Amazon powstaną właśnie we Wrocławiu, co spowoduje wprowadzenie na rynek ponad 2. mkw. nowej powierzchni. Między innymi dzięki tym transakcjom całkowity popyt w regionie wyniósł w 213 r mkw. (dwa razy więcej niż w 212 r.) i stanowił ponad 2% popytu krajowego. Obecnie w budowie znajduje się 192. mkw., a największe realizowane projekty to: BTS Amazon (123. mkw.) powstający w ramach Goodman Wrocław South Logistics Centre, kolejny etap Prologis Park Wrocław V (35. mkw.), a także BTS dla firmy Polaris Industries (33. mkw.). Czynsze nominalne pozostają stabilne i wahają się w granicach 3, 3,9 EUR/mkw./miesiąc. POZOSTAŁE REGIONY Do najmłodszych rynków magazynowych w Polsce należą: Rzeszów (115. mkw.), Toruń (96. mkw.), Szczecin (49. mkw.) oraz Lublin (14. mkw.). Łącznie stanowią one ok. 3% całkowitych zasobów Polski. W 213 r. jedynie w Szczecinie oddano do użytku nową powierzchnię halę A North-West Logistic Park (7. mkw.). We wszystkich regionach podpisano umowy na najem ok. 65. mkw., z czego najwięcej w Szczecinie (27. mkw.). W Krakowie, Toruniu i Lublinie było to odpowiednio 19. mkw., 1. mkw. i 8. mkw. Najmniej pustostanów jest w Rzeszowie (7%), a najwięcej w Lublinie (2%). W Szczecinie oraz Toruniu to odpowiednio 7,5% oraz 9%. TRENDY I PERSPEKTYWY Dzięki bardzo wysokiemu wolumenowi transakcji w 213 r., zwłaszcza w IV kwartale, można się spodziewać istotnego wzrostu podaży w przyszłych miesiącach. Wciąż najpopularniejszą formą inwestycji pozostaną obiekty BTS, a działalność spekulacyjna pozostanie ograniczona. Ponieważ ogólna sytuacja ekonomiczna w Europie, a w szczególności w Niemczech, poprawia się, rynek magazynowy w Polsce powinien dalej stabilnie się rozwijać. Ilość pustostanów najprawdopodobniej utrzyma się na dotychczasowym poziomie 1%. 21

50 wiosna 214 Publikacja Cushman & Wakefield NIERUCHOMOŚCI HOTELOWE POPYT Od 21 r. systematycznie rośnie liczba turystów odwiedzających Polskę i korzystających z jej bazy hotelowej. W 212 r. w hotelach zatrzymało się łącznie 13,5 mln osób, a w okresie od stycznia do grudnia 213 r. 13,6 mln. Ubiegłoroczny wzrost liczony od stycznia do grudnia w porównaniu z analogicznym okresem 29 r. wyniósł 36,7%. Oznacza to, że hotele w Polsce przyjęły w tym okresie o 3,6 mln więcej gości. Z zestawienia turystów według narodowości wynika wysoki odsetek Polaków wśród gości hotelowych, którzy stanowią ok. 7% łącznej liczby osób korzystających z bazy noclegowej w Polsce. Duża zależność rynku hotelowego w Polsce od popytu krajowego okazała się atutem w czasie ostatniego globalnego spowolnienia gospodarczego, ponieważ spadek liczby zagranicznych gości wpłynął na jego kondycję w mniejszym stopniu niż w innych krajach. Pod tym względem Polska zdecydowanie wyróżnia się na tle innych rynków Europy Środkowej, które są uzależnione głównie od popytu zewnętrznego. Wyższy odsetek gości zagranicznych odnotowuje się w województwach przygranicznych oraz w mazowieckim, a zwłaszcza w stolicy. podaż hoteli według województw liczba hoteli liczba pokoi Źródło: GUS, styczeń Obłożenie hoteli w poszczególnych województwach w 213 r. Świętokrzyskie Podkarpackie Warmińsko-Mazurskie Lubuskie Wielkopolskie Łódzkie Opolskie Kujawsko-Pomorskie Śląskie Lubelskie Dolnośląskie Podlaskie Pomorskie Małopolskie Zachodniopomorskie Mazowieckie Źródło: GUS, styczeń 214 Liczba turystów korzystających z bazy hotelowej w Polsce Źródło: GUS, styczeń 214 PODAŻ,% 1,% 2,% 3,% 4,% 5,% 6,% +1,3% +8,4% +5,8% +8,%* * krajowi zagraniczni * stan na koniec grudnia Według Głównego Urzędu Statystycznego pod koniec 213 r. polska baza hotelowa obejmowała 28 hoteli dysponujących pokojami. W stosunku do stanu z 212 r. liczba hoteli i pokoi hotelowych wzrosła odpowiednio o 5,2% i 5,9%. Najwięcej miejsc noclegowych oferują hotele trzygwiazdkowe, które stanowią 42% bazy hotelowej w Polsce, a w dalszej kolejności obiekty cztero-, dwu-, pięcio- i jednogwiazdkowe. Większość hoteli o wyższym standardzie działa w Polsce pod markami międzynarodowych operatorów, którzy przeważnie prowadzą większe hotele dysponujące ponad 1 pokojami. W związku z tym największe hotele to obiekty pięciogwiazdkowe, które oferują średnio 134 pokoje, a następnie hotele czterogwiazdkowe ze średnio 16 pokojami. Obiekty o niższym standardzie dysponują przeciętnie znacznie mniejszą liczbą pokoi (poniżej 5). Najwięcej obiektów hotelowych znajduje się w województwach małopolskim, dolnośląskim, wielkopolskim i mazowieckim, na które przypada blisko połowa bazy hotelowej w Polsce. 22

51 MARKETbeat Publikacja Cushman & Wakefield nowe hotele w polsce HOTEL lokalizacja liczba pokoi właściciel/ deweloper Doubletree by Hilton Wawer (Warszawa) 365 Polaris Hospitality Conference Centre and Spa Enterprises Renaissance Chopin Airport Lotnisko Chopina (Warszawa) ilość OPERATOR planowane gwiazdek otwarcie 5 Hilton Marzec Polish Airports 5 Port-Hotel (umowa franczyzy marki Renaissance Hotel z Global Hospitality Licensing) Grudzień 213 Hampton by Hilton Wspólna (Warszawa) 3 S+B Gruppe AG 3 Hilton Maj 214 Motel One Tamka (Warszawa) 18 Tamex Inwestycje Motel One 4 kw. 214 Ibis Styles Białystok Białystok 13 Orbis/ Orbis/Accor 4 kw. 214 Accor Courtyard by Marriott Gdynia 21 SwedeCenter 4 Scandinavian Hotel Management 214 (umowa franczyzy z Courtyard) Hotel Europejski Krakowskie Przedmieście (Warszawa) 1 5 Raffles Hotels & Resorts 3 kw. 215 Źródło: Dział Nieruchomości Hotelowych na świecie, styczeń 214 transakcje na rynku hotelowym w 213 r. HOTEL MIASTO OPERATOR liczba pokoi ilość gwiazdek CENA SPRZEDAŻY (EUR) CENA ZA 1 POKÓJ SPRZEDAJĄCY NABYWCA Mercure Zakopane Kasprowy Zakopane Accor Orbis Bachleda Grupa Inwestycyjna Sheraton Kraków Kraków Starwood QIPML Algonquin Le Bristol Warszawa Starwood 26 5 N/A N/A Starman Hotels Prywatni Inwestorzy Źródło: Dział Nieruchomości Hotelowych na świecie, styczeń 214 NOWE HOTELE Jedną z korzyści płynących z organizacji Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej w 212 r. był wzrost w ostatnim czasie podaży nowych hoteli, ale Polska nadal oferuje wiele możliwości inwestycyjnych, zwłaszcza w mniejszych miastach. Rynek hotelowy w Polsce rozwija się bardzo dynamicznie, o czym świadczy trwająca budowa wielu obiektów. W najbliższych dwóch latach powstanie szereg hoteli, w tym działających pod markami międzynarodowymi, takich jak Hilton, Marriott, Motel One i Raffles. RYNEK INWESTYCYJNY W 213 r. wartość obrotów na rynku hotelowym w regionie EMEA (Europa, Bliski Wschód, Afryka) wzrosła o 15%, do czego przyczyniły się duże transakcje portfelowe i dotyczące pojedynczych aktywów zawarte w Europie Zachodniej. Jednak wobec coraz bardziej ograniczonych możliwości inwestycyjnych w najważniejszych miastach zachodnioeuropejskich ponownie wzrasta zainteresowanie głównymi miastami Europy Środkowej z dużymi węzłami komunikacyjnymi. W regionie Europy Środkowo- Wschodniej Polska jest obecnie najważniejszym rynkiem dla inwestujących w nieruchomości hotelowe. W ubiegłym roku sfinalizowano w Polsce trzy duże transakcje hotelowe w trzech różnych miastach. W powyższej tabeli przedstawiono szczegółowe informacje. W grudniu 213 r. prywatny inwestor nabył słynny warszawski Hotel Bristol, który wcześniej przeszedł gruntowny remont i dołączył do sieci Luxury Collection. WYNIKI Wyniki polskich hoteli wskazują na pozytywny trend, zwłaszcza pod względem wskaźnika obłożenia. Porównując średnie ceny za pokój (ADR) i wskaźniki RevPAR w 213 r. i 212 r., należy pamiętać o wpływie na ADR Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej Euro 212. Na poniższym grafie średnia cena za pokój w czerwcu 212 r. przekroczyła 5 złotych. Po uwzględnieniu tego wpływu widać, że w ubiegłym roku obłożenie hoteli wzrosło o 5,5%, a średnia cena za pokój i wskaźnik RevPAR zmniejszyły się odpowiednio o 9,6% i 4,7%. Naszym zdaniem sytuacja na rynku hotelowym normalizuje się, a podaż nowych pokoi hotelowych nie wpłynie na wyniki istniejących hoteli ze względu na rosnący popyt. główne wskaźniki PLN 6 8% 5 75% 7% 4 65% 3 6% 2 55% 5% 1 45% 4% Sty 12 Lut 12 Mar 12 Kwi 12 Maj 12 Cze 12 Lip 12 Sie 12 Wrz 12 Paź 12 Lis 12 Gru 12 Sty 13 Lut 13 Mar 13 Kwi 13 Maj 13 Cze 13 Lip 13 Sie 13 Wrz 13 Paź 13 Lis 13 Gru 13 ADR (średnia cena za pokój) RevPAR (przychód na 1 dostępny pokój) Obłożenie Źródło: str Global 23

52 wiosna 214 Publikacja Cushman & Wakefield Wyceny i usługi doradcze Usługi w zakresie wycen i doradztwa prowadzone są przez Cushman & Wakefield na całym świecie. Obecnie w Europie działa ok. 6 osób zajmujących się badaniem rynku oraz ok. 2 osób zajmujących się wyceną nieruchomości. Polski dział Wycen i Doradztwa liczy 15 osób. Usługi doradztwa oraz wyceny przeprowadzane są na szczeblu lokalnym przy wsparciu biur regionalnych. Z naszych usług korzystają fundusze inwestycyjne, polskie i międzynarodowe banki, deweloperzy, inwestorzy, władze lokalne oraz inne firmy będące w posiadaniu nieruchomości komercyjnych. Korzystamy z doświadczenia specjalistów wszystkich globalnych oddziałów firmy Cushman & Wakefield. Wyceny i doradztwo obszary działalności Rynek handlowy Rynek biurowy Rynek mieszkaniowy Rynek hotelowy Rynek magazynowy Rynek gruntów Wycena nieruchomości ZESPÓŁ DS. WYCEN Analizy finansowe Wyceny portfeli nieruchomości Wyceny pojedynczych aktywów nieruchomościowych Zespół ds. wycen przygotowuje m.in. wyceny dla następujących celów: Wyceny na potrzeby kupna/sprzedaży nieruchomości Wyceny na potrzeby finansowania lub zabezpieczenia kredytu Wyceny dla celów księgowych/sprawozdań finansowych Wyceny dla celów ubezpieczeniowych Wyceny dla celów podatkowych Wyceny na potrzeby aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego Wyceny na potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania (m.in. wywłaszczenie) Wyceny na potrzeby określenia wartości poniesionych nakładów Wyceny dla celów obniżenia opłaty adiacenckiej Wyceny dla celów obniżenia renty planistycznej Wyceny dla wewnętrznych potrzeb klienta Wykonujemy wyceny według standardów polskich (PFSRM) i międzynarodowych (RICS, TEGoVA, IVS, MSR). Standard RICS Red Book Polskie Krajowe Standardy Wyceny Europejskie Standardy Wyceny (TEGoVA) Międzynarodowe Standardy Wyceny Forma Pełny raport wyceny, skrócony raport wyceny (np. typu desktop) Operat szacunkowy Raport wyceny Raport wyceny 24

53 MARKETbeat Publikacja Cushman & Wakefield Usługi analityczne i doradcze dla rynku nieruchomości Badania i analizy rynkowe Analizy makroekonomiczne i sektorowe Analizy regionalnych i lokalnych rynków nieruchomości Analityka finansowa Deterministyczne i probabilistyczne analizy racjonalności finansowej projektów w oparciu o międzynarodowe standardy rachunkowości (MSR) Analiza konkurencji (projekty istniejące, w budowie i planowane) Modelowanie zasięgu sprzedaży obiektów handlowych (catchment area) oraz szacowanie obrotów Analizy lokalizacji (dostępność komunikacyjna, widoczność, ograniczenia planistyczne i infrastrukturalne) Analizy wskaźników sektorowych (popyt, podaż, pustostany, absorpcja, czynsze, ceny, stopy kapitalizacji itp.) wraz z prognozami Analizy preferencji najemców i kupujących Opracowywanie założeń dotyczących wielkości, standardu, kosztów, przychodów, harmonogramu i założeń makroekonomicznych projektów Doradztwo w zakresie optymalnych struktur finansowania w oparciu o aktualne warunki na rynkach kapitałowych Identyfikacja i kwantyfikacja podstawowych czynników ryzyka wpływających na wynik finansowy przedsięwzięcia Analiza wrażliwości modelu na zmiany otoczenia makro- i mikroekonomicznego Przykładowe projekty / Wybrani klienci Analiza optymalnego zagospodarowania nieruchomości (HBU), Studium wykonalności Raporty rynkowe 25

54 wiosna 214 Charles Taylor Partner Zarządzający Richard Aboo Partner Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych Aneta Rogowicz-Gała Associate, Dyrektor Działu Zarządzania Nieruchomościami Piotr Kaszyński Partner Dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych Mike Edwards Partner Dyrektor Działu Wycen i Doradztwa w Europie Środkowej mike.edwards@eur.cushwake.com James Chapman Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych w Europie Środkowej james.chapman@eur.cushwake.com Tomasz Daniecki Associate Dyrektor Działu Zarządzania Projektami tomasz.daniecki@eur.cushwake.com Tom Listowski Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych i Relacji z Klientami Korporacyjnymi w CEE tom.listowski@eur.cushwake.com Dorota Skowrońska Associate Director Dyrektor Działu Personalnego dorota.skowronska@eur.cushwake.com Marek Noetzel Partner Dyrektor Działu Powierzchni Handlowych marek.noetzel@eur.cushwake.com Iwona Skalska Associate Director Dyrektor Działu Marketingu iwona.skalska@eur.cushwake.com Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt z Działem Marketingu: Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o. Metropolitan, Plac Piłsudskiego 1-78 Warszawa poland.marketing@eur.cushwake.com Niniejszy raport zawiera informacje ogólnodostępne, a firma Cushman & Wakefield wykorzystała je przy założeniu, że są one prawdziwe i kompletne. C&W nie przyjmuje żadnej odpowiedzialności w przypadku, gdyby informacje te okazały się nieprawdziwe lub niekompletne, ani nie składa żadnych oświadczeń ani zapewnień, wyraźnych lub dorozumianych, co do prawdziwości lub kompletności informacji zawartych w niniejszym raporcie. Raport może zawierać błędy lub pominięcia, a ceny, warunki najmu lub inne warunki mogą ulec zmianie lub być wycofane bez zawiadomienia. Raport może podlegać szczególnym warunkom w zakresie publikacji informacji, ustanawianym przez osoby trzecie. Dokładne informacje przydatne przy podejmowaniu decyzji w zakresie nieruchomości zamieszczone są w części Knowledge Center na stronie Cushman & Wakefield. Wszelkie prawa zastrzeżone. Na okładce: Domaniewska Office Hub / Polski Holding Nieruchomości S.A. Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o. wdrożyła i stosuje system zarządzania jakością ISO 91:28 sprawdzony przez TÜV SÜD. Aby pobrać wersję elektroniczną raportu, zeskanuj QR kod. 26

55

56