Marketbeat Polska Jesień esearch

Transkrypt

1 Marketbeat Polska Jesień 2007 esearch

2 2 marketbeat POLska POLSKA jesień Jesień 2007 wprowadzenie Niniejszy raport został przygotowany przez Dział Doradztwa Cushman & Wakefield Polska w celu zaprezentowania naszym klientom kondycji polskiego rynku nieruchomości na koniec pierwszej połowy 2007 r. oraz naszych prognoz na 2008 r. Spis treści Podsumowanie 1 Informacje Gospodarcze 2 Informacje o Rynkach Finansowych 3 Rynek Inwestycyjny Nieruchomości Biurowe 4 Rynek Inwestycyjny Nieruchomości Handlowe 5 Rynek Inwestycyjny Nieruchomości Przemysłowe i Magazynowe 6 Nieruchomości Biurowe 7 Nieruchomości Handlowe 11 Nieruchomości Przemysłowe i Magazynowe 15 Nieruchomości Mieszkaniowe 21 Nasze Usługi 24 Cushman & Wakefield jest wiodącą na świecie firmą świadczącą usługi doradcze na rynku nieruchomości, która zatrudnia ponad pracowników w 56 krajach. Jako prawdziwie globalna firma, dostarczamy zintegrowane rozwiązania poprzez aktywne doradztwo, realizację inwestycji i zarządzanie w imieniu wynajmujących, najemców i inwestorów na każdym etapie procesu powstawania i eksploatacji nieruchomości. Rozwiązania te obejmują pomoc klientom przy kupnie, sprzedaży, finansowaniu, najmie i zarządzaniu aktywami. Świadczymy również doradztwo w zakresie wyceny, planowania i badań strategicznych, analizy portfeli nieruchomości, wyboru nieruchomości i pomocy przy lokalizacji powierzchni oraz wiele innych usług doradczych. Niniejszy dokument służy jedynie do celów informacyjnych. Przedstawione informacje uważane są za prawidłowe, ale ich wiarygodność nie może być zagwarantowana, a wyrażone opinie są naszą aktualną oceną, która może ulec zmianie. W sensie formalnym, nie zaleca się posługiwania się podaną tutaj informacją w celu dokonania jakiejkolwiek transakcji handlowej, a firma C&W nie będzie ponosić odpowiedzialności z tytułu zaniedbań lub innych, wynikających z takiego pożytkowania. Niniejszy dokument nie może być w całości lub części, ani w żadnej postaci reprodukowany bez zgody C&W wyrażonej na piśmie Cushman & Wakefield Wszelkie Prawa Zastrzeżone

3 1 podsumowanie Informacje Gospodarcze Szybko rozwijająca się gospodarka nie zwalnia i w 2007 r. planowany poziom wzrostu PKB może wynieść 6,3-6,5%. Znacznie polepszyła się sytuacja na rynku pracy. Emigracja zarobkowa Polaków i boom ekonomiczny sprawiły, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy bezrobocie spadło o cztery punkty procentowe. Szybki wzrost konsumpcji przekłada się również na wzrost inflacji, która obecnie będzie się utrzymywać na poziomie 2,4-2,8%. W 2006 r. do Polski napłynęły inwestycje zagraniczne o wartości EUR 11,5 mld. Szacuje się, że w 2007 r. wartość bezpośrednich inwestycji zagranicznych przekroczy poziom EUR 10 mld. W chwili obecnej cały region Europy Środkowowschodniej dynamicznie się rozwija. Średnia wzrostu PKB wyniosła w 2006 r. ponad 6%. Nieruchomości biurowe Dobra koniunktura gospodarcza napędzana przez rosnące inwestycje podmiotów zagranicznych i krajowych oraz silny popyt wewnętrzny stały się czynnikami dynamicznego wzrostu zapotrzebowania na nowoczesną powierzchnię biurową. Do końca 2008 r. wzrośnie podaż powierzchni biurowej w Polsce, według wstępnych szacunków o ok mkw., co stanowi ponad 20% istniejącej powierzchni. Aż dwie trzecie nowej podaży przypadnie na rynek warszawski. Rynek nowoczesnych powierzchni biurowych nadal zdominowany jest przez Warszawę, chociaż stolica zaczyna zmniejszać swoją dominację na korzyść dynamicznie rozwijających się miast regionalnych. Oprócz miast, które utrwaliły już swoją obecność na biurowej mapie Polski, pojawiają się także nowe ośrodki, np. Łódź. Do końca 2008 r. wzrośnie znaczenie lokalizacji takich jak Lublin i Szczecin. nieruchomości handlowe Informacje o rynkach finansowych W horyzoncie kilkuletnim złoty systematycznie umacnia się względem euro i dolara. Wysoki wzrost płac w 2007 r. spowodował zwiększenie konsumpcji przy wysokiej, choć niedostatecznie rosnącej wydajności pracy. Przyczyniło się to do umiarkowanego wzrostu inflacji i podwyższenia stóp procentowych. Główny indeks Giełdy Papierów Wartościowych WIG przekroczył swój historycznie najwyższy poziom z punktów w czerwcu 2006 r. do w lipcu 2007 r. W pierwszej połowie 2007 r. zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce kształtowały się na poziomie ok. 6,7 mln mkw. (175 mkw./1.000 mieszkańców). Popyt na nowoczesne powierzchnie handlowe pozostawał na stabilnym, wysokim poziomie, koncentrując się wokół centrów handlowych w śródmieściach. Notowane jest wzmożone zainteresowanie najemców obiektami handlowymi w miastach średniej wielkości (powyżej mieszkańców). Przewidywana jest dalsza dywersyfikacja stawek czynszowych w zależności od lokalizacji i obiektu. nieruchomości przemysłowe i magazynowe Rynek inwestycyjny Zainteresowanie ze strony obecnych już na rynku inwestorów, jak również mniejszych nowych funduszy utrzymuje się. Biorąc pod uwagę znaczną kompresję stóp kapitalizacji w 2006 r., inwestorzy koncentrują się na zarządzaniu aktywami i szukają możliwości na rynkach regionalnych w całym kraju. W 2006 r. odnotowano rekordowy wolumen transakcji inwestycyjnych wynoszących EUR 4,75 mld, natomiast w pierwszej połowie 2007 r. osiągnął on poziom EUR 1,79 mld. Oczekuje się, że pod koniec 2007 r. całkowity wolumen transakcji zbliży się do rekordowego ubiegłorocznego poziomu lub nawet go przekroczy. Najwięcej inwestuje się na rynku nieruchomości handlowych, nastąpił jednak także wzrost popytu na powierzchnie biurowe i przemysłowe. Na rynku dominują fundusze z Niemiec, Austrii i Stanów Zjednoczonych, choć dużą aktywność w ostatnim roku wykazały także fundusze z Wielkiej Brytanii, Francji i Holandii. W najbliższych latach przewiduje się zmniejszenie liczby transakcji portfelowych na rzecz transakcji o mniejszym wolumenie obejmujących pojedyncze nieruchomości w miastach regionalnych. Polska posiada najbardziej rozwinięty rynek powierzchni magazynowej w Europie Środkowowschodniej. Dostępne zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych wynoszą ok. 3,15 mln mkw., kolejne 1,10 mln mkw. znajduje się w budowie. Udział Warszawy w łącznych zasobach kraju wynosi 54% i maleje ze względu na dynamiczny rozwój pozostałych regionów: Poznania, Wrocławia, Górnego Śląska, Polski Centralnej oraz Trójmiasta. nieruchomości mieszkaniowe Rynek nieruchomości mieszkaniowych rozwija się w szybkim tempie, ponieważ Polska jest postrzegana jako atrakcyjny kraj dla inwestycji mieszkaniowych. Rynki nieruchomości mieszkaniowych najważniejszych miast takich jak Warszawa, Kraków i Wrocław będą nadal się rozwijać. Wzrastać będzie również zaufanie deweloperów i konsumentów do wschodzących rynków ośrodków regionalnych, między innymi Trójmiasta, Poznania, Łodzi i Katowic. Pomimo pewnych czynników ułatwiających budowę nowych obiektów, podaż mieszkań nie jest wystarczająca, aby zaspokoić wysoki popyt. Oczekuje się dalszego wzrostu cen, jednak jego tempo w skali roku będzie wolniejsze.

4 2 marketbeat POLska jesień 2007 informacje gospodarcze gospodarka Rok 2006 był korzystny dla polskiej gospodarki. Skorygowana wartość przyrostu PKB wyniosła 6,1% (najlepszy wynik od 1997 r.). Szybko rozwijająca się gospodarka nie zwalnia i w 2007 r. planowany poziom wzrostu PKB może wynieść 6,3-6,5%. Znacznie polepszyła się sytuacja na rynku pracy. Emigracja zarobkowa Polaków i boom ekonomiczny sprawiły, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy bezrobocie spadło o cztery punkty procentowe. Nastąpił szybki wzrost wynagrodzeń, który przekłada się na zwiększoną konsumpcję. Rozwojowi kraju sprzyja również eksport, który w 2007 r. ma wzrosnąć o 15% i przekroczyć wartość EUR 100 mld. W rezultacie firmy, chcąc nadążyć z produkcją, wykorzystują już ponad 85% swoich mocy produkcyjnych, dlatego w szybkim tempie rosną inwestycje w większości branż. Szybki wzrost konsumpcji przekłada się również na wzrost inflacji, która obecnie będzie się utrzymywać na poziomie 2,4-2,8%. Główne Wskaźniki Ekonomiczne w Polsce w Latach rozwój regionalny Porównanie Wzrostu Gospodarczego w Regionie w 2006 W chwili obecnej cały region Europy Środkowowschodniej dynamicznie się rozwija. Średnia wzrostu PKB wyniosła w 2006 r. ponad 6%. Najszybciej rozwijającymi się krajami były państwa nadbałtyckie oraz Słowacja i Rumunia. Podobnie jak w przypadku Polski większość krajów regionu swój szybki rozwój zawdzięcza dobrej globalnej koniunkturze oraz członkostwu w Unii Europejskiej. Po przystąpieniu do wspólnoty nastąpił znaczy wzrost zaufania do gospodarek regionu, co pozytywnie wpłynęło na wielkość inwestycji zagranicznych i wymiany handlowej. Najbardziej rozwiniętymi nowymi krajami członkowskimi UE pozostają: Słowenia (EUR PKB na osobę), Czechy (EUR 5.700) i Węgry (EUR 5.300). Dla porównania PKB Polski na osobę wynosi EUR bezpośrednie inwestycje zagraniczne Od początku lat 90. do Polski napłynęły bezpośrednie inwestycje zagraniczne o wartości ponad EUR 80 mld. Kwota ta nie tylko zapewnia Polsce wiodącą pozycję wśród wszystkich państw regionu, ale również wskazuje, że polska gospodarka jest konkurencyjna i nastawiona na systematyczny rozwój. Europa Środkowowschodnia pozyskała znaczną część bezpośrednich inwestycji zagranicznych dzięki niskiemu ryzyku, konkurencyjnym kosztom pracy oraz zachętom rządowym dla zagranicznych inwestorów. W 2006 r. do Polski napłynęły inwestycje zagraniczne o wartości EUR 11,5 mld. Szacuje się, że w 2007 r. wartość bezpośrednich inwestycji zagranicznych przekroczy poziom EUR 10 mld. Bezpośrednie Inwestycje Zagraniczne w Polsce

5 3 informacje o rynkach finansowych kursy walut Kursy Walut w Polsce w Latach Od 2004 r. złoty systematycznie umacnia się względem euro (w lipcu 2007 r. średni kurs wymiany wyniósł PLN 3,77). W horyzoncie kilkuletnim złoty wzmacnia się również w stosunku do dolara. Wynika to nie tylko ze wzrostu wartości polskiej waluty, ale również spadku wartości dolara na rynku międzynarodowym (w lipcu 2007 r. średni kurs wymiany wyniósł PLN 2,75). Dodatkowym czynnikiem wpływającym na aprecjację polskiej waluty są rosnące transfery pieniężne od Polaków pracujących w innych krajach UE. Ze względu na silniejszą walutę krajową dług zagraniczny Polski maleje i rośnie siła nabywcza Polaków. Tendencja ta powinna się utrzymać w 2007 r. Niestety umacniający się złoty może mieć niekorzystny wpływ na dynamikę polskiego eksportu. stopy procentowe Niska inflacja doprowadziła do złagodzenia polityki monetarnej w 2006 r. Pod koniec 2006 r. stopa referencyjna utrzymywała się na poziomie 4%, co oznaczało spadek o 200 punktów bazowych w porównaniu do pierwszego kwartału 2005 r. Wysoki wzrost płac w 2007 r. spowodował zwiększenie konsumpcji przy wysokiej, choć niedostatecznie rosnącej wydajności pracy. Przyczyniło się to do umiarkowanego wzrostu inflacji i podwyższenia stóp procentowych. Ze względu na dalsze zagrożenie inflacyjne wynikające z utrzymującej się dobrej koniunktury gospodarczej i rosnącego popytu wewnętrznego możliwe są kolejne podwyżki stóp procentowych w ciągu następnych sześciu miesięcy. Jednocześnie główne zagraniczne stopy procentowe w pierwszej połowie 2007 r. nadal rosły, szczególnie EURIBOR (EUR), który w sierpniu osiągnął poziom 4,5%, natomiast wzrost stopy LIBOR (USD) w tym samym okresie osiągnął poziom 5,4%. Czynsze na rynku komercyjnym w Polsce są najczęściej podawane w EUR, w związku z tym, że większość inwestycji jest finansowana właśnie w tej walucie. Międzybankowe Stopy Procentowe w Latach USD inwestycje w polsce Czwarty rok z rzędu rynek kapitałowy w Polsce w 2007 r. pobił wszystkie poprzednie rekordy. Główny indeks Giełdy Papierów Wartościowych WIG przekroczył swój historycznie najwyższy poziom, wzrastając z punktów w czerwcu 2006 r. do w lipcu 2007 r. Systematycznie wzrasta liczba notowanych spółek, która obecnie wynosi aż 309 przedsiębiorstw. Do lipca 2007 r. zadebiutowały 42 spółki, co przekroczyło liczbę debiutów za 2006 r. (łącznie 38). W chwili obecnej na warszawskiej giełdzie mamy do czynienia z silną przeceną związaną z problemami sektora bankowego na rynku amerykańskim. W przypadku stabilizacji na rynkach międzynarodowych, hossa powinna wrócić na warszawską giełdę. Obecnie Giełda Papierów Wartościowych w Warszawie jest jedną z największych giełd w regionie. Dynamika Głównych Indeksów GPW w Warszawie

6 4 marketbeat POLska jesień 2007 rynek inwestycyjny nieruchomości biurowe informacje o rynku W pierwszej połowie 2007 r. rynek inwestycji w nieruchomości biurowe w Polsce nadal korzystał z rozwijającej się gospodarki. Stopy kapitalizacji z najlepszych nieruchomości w najważniejszych miastach zbliżyły się do poziomu Europy Zachodniej. Rekordowe stopy kapitalizacji utrzymują się na poziomie ok. 5,5% w Warszawie. Wolumen transakcji na rynku nieruchomości biurowych nieznacznie zmniejszył się w porównaniu z analogicznym okresem 2006 r., pomimo wzrostu liczby transakcji w regionach, przy znacznie większym zainteresowaniu i liczniejszych niż kiedykolwiek wcześniej transakcjach w miastach średniej wielkości. Transakcje w Warszawie nadal stanowią ok. 75% całego rynku w Polsce. Przewiduje się, że w drugiej połowie 2007 r. i w 2008 r. inwestorzy poszukujący korzystniejszych stóp kapitalizacji będą nadal aktywni w miastach regionalnych, a na warszawskim rynku nieruchomości biurowych nadal będą dominować zagraniczne fundusze inwestycyjne. Najlepsza Stopa Kapitalizacji * 2008 * ajlepsza stopa w C Warszawa Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, sierpień 2007 ajlepsza stopa w PC ** Warszawa * Prognoza ** okalizacje Poza Centrum popyt W pierwszej połowie 2007 r. nabywcami nieruchomości biurowych były w ponad 90% fundusze zachodnioeuropejskie z Niemiec, Wielkiej Brytanii, Holandii, Irlandii i Francji. Najbardziej aktywnymi funduszami na rynku spoza Unii Europejskiej były spółki izraelskie. Odnotowano również znaczący wzrost aktywności polskich funduszy inwestycyjnych, takich jak Arka, BPH i AIB Polonia. działalność / Transakcje Transakcje Inwestycyjne czny Wolumen (mld E) Transakcje ocznie (mln E) Pod względem liczby transakcji na rynku nieruchomości biurowych dominowała Warszawa, na którą przypadł także większy wolumen niż na resztę kraju. Odsetek transakcji kupna poza Warszawą nieznacznie zmniejszył się w porównaniu z analogicznym okresem 2006 r., jednak oczekuje się jego wzrostu w wyniku większej liczby transakcji, które powinny zostać zawarte w drugiej połowie roku czny Wolumen Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, sierpień I połowa 2007 Warszawa C Warszawa PC Inne Miasta 0 Wolumen transakcji za pierwsze półrocze 2007 r. wyniósł ok. EUR 868 mln. Pomimo spadku w porównaniu z ubiegłym rokiem rynek był nadal dynamiczny dzięki dużej liczbie mniejszych transakcji i kilku dużych transakcji kupna, np. Focus, Prosta Office Center i Trinity Park II. Zakup obiektu Focus to przykład wzrostu aktywności na wtórnym rynku inwestycyjnym. Oczekuje się, że w drugiej połowie roku wolumen transakcji wzrośnie dwukrotnie, ale raczej nie osiągnie poziomu z 2006 r., kiedy zawarto transakcje na rynku nieruchomości biurowych o rekordowej wartości. Główne transakcje inwestycyjne w polsce W 2007 Nieruchomość Miasto Nabywca Sprzedawca Europolis Portfolio (49%) Warszawa Axa Immoselect Europolis Focus Warszawa Degi Sachsenfonds Prosta Office Center Warszawa ING Real Estate Ghelamco Trinity Park II Warszawa ING Real Estate Ghelamco Millennium Plaza Warszawa Atlas Estates Reform Plaza Wiśniowy Business Park F Warszawa AIB Property Polonia Fund Heitman Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, sierpień 2007

7 5 rynek inwestycyjny nieruchomości handlowe informacje o rynku Aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości handlowych w pierwszej połowie 2007 r. wskazuje, że będziemy prawdopodobnie świadkami podobnej lub nawet większej liczby transakcji niż w 2006 r. Zmienia się jednak charakter zawieranych transakcji. Szacuje się, że w przyszłości będzie mniej dużych transakcji portfelowych, a więcej transakcji o mniejszym wolumenie obejmujących pojedyncze nieruchomości w miastach regionalnych. W pierwszym półroczu 2007 r. transakcje poza Warszawą stanowiły ponad 70% łącznego wolumenu, a wśród nich zaobserwowano znaczne zainteresowanie aglomeracją śląską. Przewiduje się, że w drugiej połowie 2007 r. i w 2008 r. pojawi się więcej transakcji na rynku wtórnym, tj. transakcji pomiędzy samymi inwestorami, a także transakcji przewidujących zaangażowanie kapitału własnego na wstępnym etapie realizacji projektów (tzw. forward funding) oraz terminowych transakcji kupna (tzw. forward purchase). Spodziewany jest również znaczny wzrost zainteresowania inwestycjami przy głównych ulicach handlowych. Stopy kapitalizacji nadal zmniejszają się, jednak w wolniejszym tempie. Obecnie stopy kapitalizacji z nieruchomości w najlepszych lokalizacjach wynoszą 5,50% (sprzedaż Forum Gliwice). popyt Rynek inwestycji w nieruchomości handlowe w Polsce przyciąga głównie kapitał z UE: Niemiec (Oppenheim, DEKA), Austrii (Akron, Meinl, Immoeast), Holandii (ING RE), Francji (IXIS AEW, Klepierre) i Wielkiej Brytanii/Irlandii (Caelum, Hunter Development). Jednak fundusze spoza UE również wywarły znaczny wpływ na ten rynek, przede wszystkim w wyniku zakupu portfela Simon Ivanhoe przez Macquarie CountryWide Trust z Australii. Pozostałymi inwestorami były fundusze z Bliskiego Wschodu, Izraela i Polski, np. AIB Polonia, Arka i BPH. Zazwyczaj znaczące fundusze koncentrują się na bezpiecznych transakcjach w dużych miastach, a niewielkie fundusze poszukują wyższych stóp kapitalizacji w mniejszych miastach. działalność / transakcje W pierwszej połowie 2007 r. łączny wolumen transakcji na rynku nieruchomości handlowych wyniósł EUR 909 mln, co stanowi 33% wolumenu ubiegłorocznych transakcji. Jedną z największych transakcji portfelowych był zakup przez Oppenheim dwóch hipermarketów w Gdańsku i Sosnowcu oraz trzeciego w Zabrzu wraz z przylegającą galerią handlową od GE Real Estate za EUR 132 mln. Największą pojedynczą inwestycją był zakup centrum handlowego Wola Park w Warszawie przez francuski fundusz IXIS AEW Europe od Ivanhoe Cambridge za kwotę EUR 146 mln. Z uwagi na silny popyt i znaczną liczbę negocjowanych transakcji, perspektywy na pozostałą część 2007 r. wyglądają obiecująco. W 2007 r. powinien zostać ustanowiony nowy rekord pod względem łącznej liczby transakcji. Niedawny zakup portfela nieruchomości Simon Ivanhoe przez Macquarie CountryWide Trust za EUR 232 mln (zamknięcie w lipcu) jest dotychczas rekordową transakcją 2007 r. Najlepsza Stopa Kapitalizacji Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, sierpień 2007 Główne transakcje inwestycyjne w polsce W 2007 Nieruchomość Miasto Nabywca Sprzedawca Maximus Nadarzyn Sybil Europe Wola Park Warszawa IXIS AEW Europe Euro Power Centrum Ivanhoe Cambridge Carrefour Portfolio Cały kraj Aerium Fund Carrefour ETC Portfolio Simon Ivanhoe Portfolio Swarzędz, Gdańsk Cały kraj Akron Macquarie CountryWide Trust ETC Simon Ivanhoe GE Portfolio Cały kraj Oppenheim GE Real Estate Forum Rybnik Plaza, Sosnowiec Plaza Gliwice Rybnik, Sosnowiec Deka Immobilien Klepierre Quinlan Private Golub Plaza Centres Europe Pasaż Świętokrzyski Kielce Catalyst Capital Echo Investment Silverscreen Entertainment Centre Witawa Centrum Rodzinne * 2008 * Łódź Catalyst Capital Echo Investment Gdynia Polska Transakcje Inwestycyjne czny Wolumen (mld E) czny Wolumen Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, sierpień 2007 Hunter Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, sierpień połowa 2007 Inne Miasta Warszawa * Prognoza Allcon Investments Transakcje ocznie (mln E)

8 6 marketbeat POLska jesień 2007 rynek inwestycyjny nieruchomości przemysłowe i magazynowe informacje o rynku Pierwsza połowa 2007 r. była okresem dość ograniczonej działalności pod względem liczby i wartości transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości przemysłowych i magazynowych. Pomimo rosnącej ilości nowoczesnej powierzchni magazynowej/logistycznej w Polsce, nie wszystkie nowe obiekty są dostępne w sprzedaży, co stanowi główny powód niewielkiej aktywności, nawet wobec silnego popytu ze strony inwestorów. Od czasu wejścia do UE i zniesienia barier handlowych w imporcie towarów Polska stała się obiecującym celem dla inwestycji w obiekty magazynowe/dystrybucyjne. Obecnie najważniejsi deweloperzy wolą utrzymywać swoje aktywa we własnych funduszach niż je sprzedawać. Nabywcy aktywni na rynku inwestycji w nieruchomości przemysłowe mogą oczekiwać stóp kapitalizacji na poziomie poniżej 7% w przypadku najlepszych nieruchomości i dalszego umiarkowanego spadku stóp kapitalizacji do końca 2007 r. Najlepsza Stopa Kapitalizacji popyt Popyt potencjalnych inwestorów jest znaczny, ale dotychczas nie został zaspokojony przez odpowiednią podaż produktów inwestycyjnych wysokiej jakości. Tak jak w przypadku pozostałych sektorów rynku inwestycyjnego, na rynku nieruchomości przemysłowych i magazynowych dominują zagraniczne fundusze inwestycyjne. W pierwszej połowie 2007 r. największą aktywność na rynku wykazywały brytyjskie spółki z sektora nieruchomości. Zważywszy na dobre ogólne wyniki polskiej gospodarki i stabilny wzrost produkcji, oczekuje się zwiększonego popytu ze strony najemców na nowoczesne powierzchnie przemysłowe. Dobra kondycja polskiej gospodarki powinna nadal stymulować silny popyt inwestycyjny. działalność / Transakcje Transakcje Inwestycyjne Rynek inwestycji w nieruchomości przemysłowe w pierwszej połowie 2007 r. charakteryzował się niewielką liczbą i wartością zawartych transakcji. W tym okresie łączny wolumen transakcji zakupu wyniósł ok. EUR 20 mln i był ok. sześciokrotnie mniejszy w porównaniu z analogicznym okresem w ubiegłym roku. Największą transakcją zawartą w ostatnim czasie był zakup Centrum Biznesu Ożarów. Pomimo słabego początku bieżącego roku, druga połowa 2007 r. może charakteryzować się większą aktywnością w zależności od pomyślnego zamknięcia obecnie negocjowanych transakcji zakupu. Z uwagi na zainteresowanie inwestorów wysokiej jakości nieruchomościami niektórzy deweloperzy podjęli prace remontowe zaniedbanych obiektów. W związku z tym, zgodnie z ubiegłorocznymi prognozami, na rynkach regionalnych przeprowadzane są transakcje kupna nieruchomości przemysłowych, czego przykładem jest zakup obiektu produkcyjnego w Tczewie przez fundusz z Wielkiej Brytanii. Tendencja ta prawdopodobnie się utrzyma, o ile deweloperzy będą mogli tworzyć produkty spełniające kryteria inwestorów instytucjonalnych. Główne transakcje inwestycyjne w polsce W 2007 Nieruchomość Miasto Nabywca Sprzedawca Centrum Biznesu Ożarów Ożarów Mazowiecki ORCO Group Syndyk Bałdowska Tczew First Property CF Plus Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, sierpień 2007

9 7 nieruchomości biurowe informacje o rynku Platinium Business Park, Warszawa Dobra koniunktura gospodarcza napędzana przez rosnące inwestycje podmiotów zagranicznych i krajowych oraz silny popyt wewnętrzny stały się czynnikami dynamicznego wzrostu zapotrzebowania na nowoczesną powierzchnię biurową. Zainteresowanie budową lub najmem nowoczesnych biurowców dotyczy całego kraju. Silnym trendem pozostają relokacje funkcji back office do miast regionalnych oraz konsolidacje powierzchni biurowej. Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na sześciu najważniejszych rynkach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice i Poznań) wynoszą ponad 3,8 mln mkw. Warszawa stanowi najbardziej rozwinięty rynek (70% zasobów biurowych Polski). Do końca 2008 r. wzrośnie podaż powierzchni biurowej w całym kraju, według wstępnych szacunków o ok mkw., co stanowi ponad 20% istniejącej powierzchni biurowej. Aż dwie trzecie nowej podaży przypadnie na rynek warszawski. podaż i popyt w warszawie Na koniec pierwszej połowy 2007 r. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynosiły mkw. Większość obiektów ulokowanych była poza centrum miasta (60% łącznych zasobów biurowych stolicy). W pierwszej połowie 2007 r. do użytku oddano dwanaście budynków biurowych o łącznej powierzchni mkw. (9% wzrost w porównaniu do analogicznego okresu 2006 r.). Centralny Obszar Biznesu (COB) miał 37% udział w podaży nowej powierzchni. Wysoka dynamika podaży utrzyma się w najbliższych latach, jednak to lokalizacje poza centrum (LPC) będą mieć w niej wiodący udział. Według szacunków, rok 2007 r. zamknie się ok mkw. podaży, a w 2008 r. zostanie dostarczone na rynek ponad mkw. Niewielka liczba nowych rozpoczętych inwestycji w centrum miasta spowoduje w następnych 2 latach nierównowagę na rynku COB na korzyść wynajmujących. W latach podaż nowej powierzchni może spowodować wzrost pustostanów nawet do 10% w lokalizacjach poza centrum i tym samym odwrócenie trendu na korzyść najemcy. Rynek najmu nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie w pierwszej połowie 2007 r. osiągnął wysoki poziom mkw. Dla porównania stanowiło to 63% popytu w 2006 r., a w ujęciu półrocznym 30% wzrost w porównaniu do analogicznego okresu 2006 r. Odnotowano zwiększony popyt na biura ze strony sektora bankowego (27%). Wysoki udział miały także renegocjacje umów (10%). Największy, ponad 80% udział w rynku, miały nowe umowy najmu. Rozszerzenia wynajmowanej powierzchni stanowiły prawie mkw. (6% udział w rynku). Powierzchnie przeznaczone na potrzeby własne właściciela budynku stanowiły w tym okresie zaledwie 3%. Na rynku zaczęły pojawiać się większe transakcje, przekraczające mkw., co wcześniej należało do wyjątków. Największy popyt zaobserwowano na obrzeżach centrum ( mkw.), w ścisłym centrum ( mkw.) oraz na Górnym Mokotowie ( mkw.). Z uwagi na rozwój polskiej gospodarki i rosnący PKB w ciągu 2 lat powinien nastąpić wzrost popytu na powierzchnię biurową w Warszawie. Czynsze i Pustostany w Warszawie Popyt i Podaż Netto Rocznie w Warszawie

10 8 marketbeat POLska jesień 2007 nieruchomości biurowe czynsze i pustostany w warszawie Koncentracja Powierzchni Biurowej w Warszawie Na koniec pierwszej połowy 2007 r. odnotowano rekordowy spadek współczynnika pustostanów do 4,03%. W porównaniu z końcem 2006 r. średni poziom powierzchni niewynajętej dla Warszawy zmniejszył się o 25% (o 1,34 pkt proc. z poziomu 5,37%). Powodem był szybko rosnący popyt oraz ograniczona podaż nowoczesnej powierzchni biurowej. Na koniec pierwszej połowy 2007 r. stopa pustostanów w COB nie przekraczała 3% (ponad 44% spadek w porównaniu do 5,34% z końca 2006 r.). Lokalizacje poza centrum odnotowały wskaźnik powierzchni niewynajętej na poziomie 4,72%, co przekładało się na mkw. dostępnej powierzchni biurowej. Wskaźnik powierzchni niewynajętej w Warszawie na koniec drugiego kwartału 2007 r. wzrósł nieznacznie (0,22 pkt proc.) w porównaniu do kwartału poprzedniego (3,81%). Zostało to spowodowane głównie wejściem na rynek biurowy stosunkowo dużej podaży, przede wszystkim w strefie Ścisłego Centrum COB i Górnego Mokotowa. Stopy pustostanów w pozostałych strefach zmniejszyły się, a w strefie Obrzeży Centrum spadły po raz pierwszy poniżej 1%. Duży popyt i stosunkowo niewielka podaż powinny utrzymać niska stopę pustostanów do końca 2007 r. Następne lata przyniosą zdecydowaną dywersyfikację dostępności powierzchni w COB oraz w lokalizacjach poza centrum. Z uwagi na niską podaż współczynniki pustostanów będą zmniejszały się w centrum miasta, natomiast w lokalizacjach poza centrum może nastąpić wzrost dostępności nowoczesnej powierzchni biurowej. Od połowy 2006 r. notowany jest dynamiczny wzrost czynszów na powierzchnie biurowe. Czynsze w COB wzrosły i w najlepszych lokalizacjach wynoszą EUR 27 (dla porównania pod koniec 2006 r. były na poziomie EUR 22). Stanowi to wzrost o ok. 23% w ciągu sześciu miesięcy. Z uwagi na bardzo ograniczoną podaż nowych obiektów w 2008 r. czynsze w COB będą miały tendencję wzrostową i w najlepszych obiektach powinny przekroczyć poziom EUR 30. Poza centrum miasta czynsze także odnotowały wzrost, jednak mniej dynamiczny. W pierwszej połowie 2007 r. wzrosły one w najlepszych budynkach z EUR 16 do EUR 17, co stanowi 6% wzrost kosztów najmu. Mimo niskiej stopy pustostanów, nowe obiekty oddawane do użytku w latach mogą spowodować nadpodaż i utrzymać presję na czynsze. Wśród lokalizacji poza centrum najwyższy poziom czynszów odnotowuje się na Górnym Mokotowie i Woli (EUR 15-17). Ponieważ rynek stołeczny stał się rynkiem wynajmującego, w przeciągu ostatnich 12 miesięcy wachlarz zachęt dla najemcy uległ zdecydowanemu zmniejszeniu. W COB okresy bezczynszowe skróciły się i wahają się od 1 do 3 miesięcy. W lokalizacjach poza centrum wynajmujący są bardziej elastyczni wakacje czynszowe wynoszą od 4 do 9 miesięcy. Jednak najemcy nadal mogą korzystać z oferowanych zachęt finansowych, czy aranżacji powierzchni. Umowy najmu zawierane są z reguły na 5-10 lat, jednak wynajmujący akceptują krótsze okresy najmu w przypadku powierzchni w starszych obiektach. Rynek warszawski - informacje - 1 połowa 2007 Lokalizacja COB LPC Liczba Budynków Zasób m m 2 Pustostany m m 2 Wskaźnik Pustostanów 2,99% 4,72% Standardowe warunki najmu (Klasa A) Lokalizacja COB LPC Czynsz (m 2 /mc) EUR EUR Parking Podziemny (miejsce/mc) EUR EUR Parking Naziemny (miejsce/mc) EUR EUR Koszty Eksploatacyjne (m 2 /mc) EUR 4-6 EUR 3-5 Zachęty dla Najemcy Okres Najmu Kontrybucja finansowa, Zwolnienie z czynszu na 1-3 miesiące, Aranżacja powierzchni 5-10 lat Współczynnik Pow. Wspólnych 0-10% VAT 22% Indeksacja Inne Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, sierpień 2007 EUR lub US CPI Kontrybucja finansowa, Zwolnienie z czynszu na 4-9 miesięcy, Aranżacja powierzchni Gwarancja bankowa lub firmy macierzystej albo depozyt

11 9 nieruchomości biurowe miasta regionalne Silver Forum, Wrocław Polska jest w dalszym ciągu atrakcyjnym miejscem lokowania biznesu, zwłaszcza centrów usług oraz tzw. centrów przetwarzania biznesowego (BPO). W pierwszej połowie 2007 r. rynki regionalne zanotowały wzrost zainteresowania powierzchniami biurowymi generowany głównie przez inwestycje zagraniczne. Także coraz więcej krajowych deweloperów planuje inwestycje biurowe. Najczęściej są to projekty budowane na użytek własny, jednak pojawiają się również komercyjne obiekty na wynajem. Rynek nowoczesnych powierzchni biurowych nadal zdominowany jest przez Warszawę, chociaż stolica zaczyna zmniejszać swoją rolę na korzyść dynamicznie rozwijających się miast regionalnych. Oprócz miast, które utrwaliły już swoją obecność na biurowej mapie Polski, pojawiają się także nowe ośrodki, np. Łódź. Do końca 2008 r. wzrośnie znaczenie lokalizacji takich jak Lublin i Szczecin. Największym regionalnym rynkiem biurowym po Warszawie jest Kraków z zasobami ok mkw. Kolejnym miastem jest Wrocław, w którym znajduje się ok mkw. nowoczesnych biur. Rynek trójmiejski to ok mkw., a Katowice mkw. Listę największych rynków biurowych Polski zamyka Poznań z mkw. powierzchni biurowej. Do rankingu dołączy w najbliższym czasie także Łódź, której zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej wynoszą obecnie mkw. Średni metraż budynków biurowych w miastach regionalnych wynosi ok mkw. Brak wolnej powierzchni w ścisłych centrach miast, głównie ze względu na zabudowę historyczną, powoduje, że większość obiektów zlokalizowana jest na obrzeżach centrum. W miastach regionalnych wzrasta także liczba parków biznesowych, ponieważ deweloperzy kierują swoją ofertę do dużych najemców. Parki te powstają głównie na obrzeżach miast lub na przedmieściach w pobliżu lokalnych portów lotniczych (np. we Wrocławiu Strzegomska Business Park i Wrocławski Park Biznesu, a w Krakowie Kraków Business Park). We wszystkich miastach regionalnych znaczny jest udział powierzchni planowanych oraz znajdujących się w budowie. Większość nowej powierzchni zostanie oddana do użytku we Wrocławiu i Krakowie w ciągu najbliższych czterech lat rynki te powiększą się odpowiednio o co najmniej mkw. oraz mkw. W tym czasie najbardziej powiększą się w stosunku do obecnych zasobów rynki Wrocławia (220%), Katowic (200%) i Poznania (130%). Rynek Nowoczesnej Powierzchni Biurowej w Polsce Odległości Między Warszawą a Innymi Rynkami Pow. Biurowej Zdecydowanym liderem wzrostu powierzchni biurowej będzie jednak Łódź, która według planów inwestycyjnych ma zwiększyć swoją powierzchnię biurową o ponad 300%. Realizowane obecnie i planowane inwestycje biurowe w Łodzi zapewnią dalsze mkw. nowoczesnej powierzchni. Potencjalnie dobre perspektywy mają także Katowice, największe miasto regionu Górnego Śląska.

12 10 marketbeat POLska jesień 2007 nieruchomości biurowe miasta regionalne Rozwój regionalnych rynków biurowych jest w dużej mierze uzależniony od popytu ze strony inwestorów zagranicznych. Lokalne firmy nie są obecnie zainteresowane wynajmem dużych powierzchni w nowoczesnych budynkach biurowych. Jednak wraz z dostępnością powierzchni biurowych sytuacja ta może ulec zmianie w okresie najbliższych 4 lat. Wolumen obrotu na rynku powierzchni biurowych będzie miał tendencję rosnącą. Na rynkach lokalnych notuje się bardzo zróżnicowany popyt zarówno pod względem wolumenu transakcji, jak i standardu powierzchni. Firmy zagraniczne koncentrujące działalność na danym rynku potrzebują zwykle ponad mkw. powierzchni. Natomiast przedsiębiorstwa lokalne zgłaszają najczęściej zapotrzebowanie na mkw. Najemcy zagraniczni wybierają biura o wysokim standardzie, często w górnej granicy danego rynku (A, B+), natomiast krajowi przedsiębiorcy preferują niższy standard. Inna jest także długość umów najmu spółki lokalne preferują krótkie okresy (3 lata) lub umowy na czas nieokreślony, natomiast zagraniczni najemcy zawierają zwykle umowy na 5-10 lat. Firmy rozważające swoją obecność w Polsce regionalnej kierują się przede wszystkim dostępnością wykwalifikowanych pracowników, wysokością wynagrodzenia oraz dostępnością nowoczesnej powierzchni biurowej. Z uwagi na niski współczynnik pustostanów obecnie wybór lokalizacji na siedzibę jest utrudniony. Na największych rynkach, takich jak Wrocław i Kraków, a także Katowice czy Poznań, nie ma praktycznie wolnych powierzchni do natychmiastowego wynajęcia. Sytuacja taka sprzyjać będzie Trójmiastu czy dynamicznie rozwijającej się Łodzi. Rynki regionalne są stosunkowo płytkie, dlatego każdy znaczący wzrost podaży może spowodować skokowy wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej. Jednak z uwagi na silny popyt zawierane są często umowy pre-let, które absorbują powierzchnię jeszcze przed dostarczeniem jej na rynek. W miastach regionalnych przeciętne koszty najmu utrzymują się na poziomie czynszów w lokalizacjach poza centrum Warszawy i wynoszą EUR 12-17, przy czym najwyższe są w Krakowie i Poznaniu. Czynsz za powierzchnię w budynkach klasy A wynosi EUR oraz EUR w budynkach klasy B. O poziomie czynszu decyduje relacja pomiędzy popytem i podażą, dlatego z uwagi na małą dostępność powierzchni pojawiają się wysokie stawki czynszowe (EUR 17). Jedynie więksi najemcy w budynkach klasy B zlokalizowanych poza centrum mogą wynegocjować najniższe ceny w granicach EUR Zachęty dla najemców na rynkach regionalnych są rzadkie i sprowadzają się najczęściej do pokrycia częściowych kosztów aranżacji biura. Koszty eksploatacji są niższe niż w Warszawie i wynoszą EUR 2,5-4. Opłaty za naziemne miejsca parkingowe są w granicach EUR 20-40, natomiast w garażach podziemnych EUR W pozamiejskich parkach biznesowych miejsca na parkingach naziemnych bywają bezpłatne. największe obiekty biurowe (miasta regionalne) Miasto Obiekt Wielkość Kraków Buma Square Business Park Trójmiasto LOTOS Park (Siedziba) Katowice Opolska Trójmiasto Prokom Trójmiasto Ergo Hestia Group (Siedziba) Poznań Poznańskie Centrum Finansowe Katowice Chorzowska Kraków Cracovia Business Center Wrocław Centrum Orląt Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, sierpień 2007 Zasoby i Przewidywane Projekty w Miastach Regionalnych tys. m raków Wrocław Trójmiasto atowice Poznań ód Istniejce udynki udynki planowane oraz w budowie Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, sierpień 2007 przewidywania rynkowe na 2008 rok Miasto Podaż Popyt Czynsze Pustostany St. Kapit. Warszawa COB i h h i g Warszawa LPC h h g h g Kraków h h h g g Wrocław h h g h g Trójmiasto h h h g g Poznań h h h g g Katowice h h h g g Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, sierpień 2007

13 11 nieruchomości handlowe informacje o rynku Złote Tarasy, Warszawa W pierwszej połowie 2007 r. oddano do użytku ok mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce. Stanowiło to wzrost podaży o ponad 100% w stosunku do analogicznego okresu 2006 r. Największy wolumen powierzchni (95% całkowitej powierzchni handlowej) oddany został w segmencie centrów handlowych w centrach największych polskich aglomeracji miejskich. Najbardziej znaczącym wydarzeniem w pierwszej połowie 2007 r. było otwarcie centrum handlowego Złote Tarasy w Warszawie. Na koniec drugiego kwartału 2007 r. zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce kształtowały się na poziomie ok. 6,7 mln mkw. (175 mkw./1.000 mieszkańców), z czego aż 4,7 mln mkw. przypadało na osiem głównych aglomeracji miejskich. Nowoczesna powierzchnia handlowa Warszawy stanowiła 22,3% zasobów całego kraju i 31,9% zasobów ośmiu głównych aglomeracji. Kolejna fala podaży nowoczesnej powierzchni handlowej spodziewana jest na polskim rynku na przełomie lat 2008 i Na koniec drugiego kwartału 2007 r. w budowie pozostawało 1,3 mln mkw. powierzchni. Pomimo dalszej aktywności deweloperskiej w największych aglomeracjach miejskich ok. 70% inwestycji zrealizowanych zostanie w miastach średniej wielkości. Tempo realizacji nowych inwestycji handlowych w Polsce może jednak zostać znacząco spowolnione z uwagi na nowe regulacje prawne dotyczące sklepów wielkopowierzchniowych (powyżej 400 mkw.). Podaż Nowoczesnej Powierzchni Handlowej w Polsce ( ) Popyt na nowoczesne powierzchnie handlowe pozostaje na stabilnym, wysokim poziomie, koncentrując się wokół centrów handlowych zlokalizowanych w śródmieściach. Notowane jest wzmożone zainteresowanie najemców obiektami handlowymi w miastach średniej wielkości (powyżej mieszkańców). Pustostany kształtują się na poziomie 0,1-3,0%. Wiodące krajowe sieci handlowe rozwijają nowe koncepty sklepów. Spodziewane są również, w ograniczonym zakresie, wejścia na rynek nowych międzynarodowych sieci handlowych. Na uwagę zasługuje także fakt ostrożnie deklarowanego zainteresowania polskim rynkiem ze strony luksusowych sieci handlowych. Poszukują one możliwości wejścia na rynek bezpośrednio, poprzez licencję lub franchising. Dywersyfikacja czynszów za nowoczesne powierzchnie handlowe pogłębia się w zależności od miasta i lokalizacji. Obserwowany jest wzrost poziomu czynszów w segmencie głównych ulic handlowych oraz w segmencie śródmiejskich centrów handlowych. W pierwszej połowie 2007 r. najwyższe czynsze utrzymywały się na poziomie EUR/mkw./miesiąc. największe centra handl. ukończone w 1 poł Nazwa Miasto Pow. Najmu Główni Najemcy Złote Tarasy Warszawa Forum Gliwice Pasaż Grunwaldzki Arkady Wrocławskie Stary Browar faza II Wrocław Wrocław Poznań Multikino, Albert, Saturn, Reinhold Lifestyle, Van Graaf, H&M, C&A, M&S, Hard Rock Café, Zara, Next, Mango, Smyk, Royal Collection, EMPiK, Carrefour, Cinema City, Planet Sport, H&M, Zara, Euro RTV AGD Multikino, Saturn, C&A, H&M, Galeria Centrum, Reserved, Zara, Mango Multikino, Alma, Reinhold Lifestyle, H&M, Royal Collection, Planet Sport, Euro RTV AGD Alma, Multikino, Van Graaf, Intersport, EMPiK Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, sierpień 2007

14 12 marketbeat POLska jesień 2007 nieruchomości handlowe Główne Ulice Handlowe Barierą dla rozwoju głównych ulic handlowych w Polsce jest ograniczona ilość dostępnych działek w centralnych lokalizacjach, struktura własnościowa istniejących lokali (dominacja własności komunalnej) oraz nieuregulowane stany prawne wielu nieruchomości. W obszarze głównych ulic handlowych prowadzone są w ograniczonym zakresie inwestycje polegające na modernizacji istniejących kamienic z przeznaczeniem pod handel, gastronomię i rozrywkę. Najbliższe lata będą jednak przynosić dynamiczne zmiany w tym segmencie, a o jego ostatecznym kształcie zadecydują zarówno nowe inwestycje w tym obszarze, jak i decyzje wiodących międzynarodowych sieci handlowych oferujących produkty luksusowe dla powiększającej się grupy konsumentów o najwyższej sile nabywczej. W drugim kwartale 2007 r. odnotowano wzrost czynszów do poziomu 80 EUR/mkw./miesiąc w najlepszych lokalizacjach. Powodem wzrostu był dynamiczny rozwój sektora bankowości detalicznej w Polsce w związku z trwającą hossą na rynku mieszkaniowym. Najwyższe Czynsze przy Ulicach Handlowych w Wybranych Miastach Centra Handlowe w Wybranych Miastach w Latach centra handlowo-rozrywkowe Na koniec drugiego kwartału 2007 r. w Polsce istniały 242 centra handlowe o łącznej powierzchni ponad 4 mln mkw. W pierwszej połowie 2007 r. oddano do użytku ok mkw. powierzchni centrów handlowych, w tym Złote Tarasy w Warszawie ( mkw. powierzchni najmu brutto), Pasaż Grunwaldzki ( mkw.) i Arkady Wrocławskie ( mkw.) we Wrocławiu, Forum w Gliwicach ( mkw.), II fazę Starego Browaru w Poznaniu ( mkw.), Plazę Sosnowiec ( mkw.), Plazę Lublin ( mkw.) i Plazę Rybnik ( mkw.). Na koniec drugiego kwartału 2007 r. w budowie znajdowało się ok mkw. nowoczesnej powierzchni centrów handlowych. Do największych realizowanych obiektów należały Galeria Malta Poznań (4 kw r.), Galeria Bałtycka Gdańsk (4 kw r.), Galeria Legnicka Wrocław (1 kw r.), Galeria Wisła Płock (3 kw r.), Auchan Rumia (4 kw r.) i Pestka Poznań (2 kw r.). Odnotowano wzrost działalności budowlanej w zakresie centrów handlowych również w innych miastach średniej wielkości (Białystok, Bydgoszcz i Lublin). Powierzchnia Najmu Brutto w Centrach Handl. na 1000 Mieszkańców Planowana do końca 2008 r. powierzchnia w centrach handlowych wynosi w przybliżeniu 1 mln mkw. Aktywność deweloperska utrzymywać się będzie nadal w największych miastach Polski, jednak spodziewać się należy również realizacji projektów w miastach średniej wielkości (Rzeszów, Częstochowa, Radom, Opole czy Słupsk).

15 13 nieruchomości handlowe Centra handlowo-rozrywkowe Wskaźnik Pustostanów w Wybranych Miastach W drugim kwartale 2007 r. w centrach handlowych w ośmiu największych aglomeracjach miejskich funkcjonowało sklepów. Największa liczba sklepów odnotowana została w sektorze odzież (2.736), a stosunkowo niewielka w sektorach wszystko dla dzieci (226) oraz sport (113). Sieci handlowe rozwijają się poprzez wejścia na rynek w miastach średniej wielkości oraz kreowanie nowych konceptów handlowych (np. Almi Decor FLO, Monnari Tamaris). Oczekiwane są również wejścia na rynek nowych detalistów (np. francuska sieć z bielizną Etam). Popyt na powierzchnie w centrach handlowych pozostaje na wysokim poziomie przy niskim średnim poziomie pustostanów. Najwyższy poziom pustostanów, powyżej 1%, notowany jest na najbardziej konkurencyjnych rynkach Warszawy (2,95%), Wrocławia (2,70%), Krakowa (1,90%) i konurbacji śląskiej (1,40%). Czynsze za powierzchnie w centrach handlowych różnicują się w zależności od jakości projektu i jego lokalizacji, osiągając rekordowe stawki EUR/mkw./miesiąc w najlepszych projektach, przy średnim czynszu w granicach EUR/mkw./miesiąc. W związku z nowymi regulacjami dotyczącymi sklepów wielkopowierzchniowych spodziewana jest intensyfikacja procesów re-komercjalizacji istniejących starszych obiektów handlowych oraz wzrost średnich stawek czynszowych w centrach handlowych. Najwyższe Czynsze w Centrach Handl. w Wybranych Miastach Hipermarkety / Supermarkety Sklepy wielkopowierzchniowe z sektora spożywczego nieznacznie zwiększyły swój udział w rynku w stosunku do 2006 r. Obserwowane jest jednak spowolnienie rozwoju hipermarketów na rzecz rozwoju supermarketów i dyskontów spożywczych. Postępujący proces konsolidacji sektora spożywczego obejmuje mniejsze podmioty gospodarcze (np. zakup sieci sklepów spożywczych Żabka przez czeski Penta Investment). Szacuje się, że obecnie w Polsce działa ponad 180 hipermarketów (ok. 2 mln mkw.) zlokalizowanych głównie w centrach handlowych. Sektor zdominowany jest przez sieci zagraniczne Auchan, Carrefour, E.Leclerc, Real i Tesco. Sieci Hipermarketów w Wybranych Miastach Supermarkety i dyskonty spożywcze rozwijają się dynamicznie na czele z sieciami Biedronka, Kaufland, Lidl, Stokrotka oraz Tesco. Spożywczą ofertę delikatesową na rynku proponują krajowe sieci Alma, Bomi oraz Piotr i Paweł. Na przełomie roku 2007/2008 zapowiadane jest wejście na polski rynek nowego gracza niemieckiej sieci dyskontów spożywczych Aldi. Stawki czynszowe za powierzchnie hipermarketów wahają się na rynku w granicach 6,0-7,5 EUR/mkw./miesiąc, a za powierzchnie supermarketów na poziomie 7,0-11,5 EUR/mkw./miesiąc.

16 14 marketbeat POLska jesień 2007 nieruchomości handlowe magazyny handlowe Rynek Sklepów z Materiałami Budowlanymi wg Liczby Sklepów Wielkopowierzchniowe sklepy niespożywcze rozwijają się systematycznie na polskim rynku zarówno w postaci obiektów wolno stojących, jak i zgrupowanych w tematyczne parki handlowe. Najaktywniejszym segmentem jest sektor materiałów budowlanych, którego wzrost stymulowany jest przez ożywienie panujące na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Liderem na rynku pozostaje Castorama prowadząca dynamiczną ekspansję pod dwoma markami własnymi (Castorama i Bricodepot). Pionierem na rynku nowoczesnych tematycznych parków handlowych pozostaje IKEA. Firma planuje w najbliższych latach zarówno rozbudowę swoich istniejących obiektów (Park Handlowy Matarnia w Gdańsku, Park Handlowy Franowo w Poznaniu), jak i budowę nowych parków (Łódź). Parki handlowe powstają również jako kolejne fazy innych istniejących obiektów handlowych posiadających nadwyżki atrakcyjnych gruntów pod rozbudowę. Auchan planuje w latach rozbudowę 3-5 istniejących obiektów w formie parków handlowych grupujących niespożywcze sklepy wielkopowierzchniowe różnych branży. W pierwszej połowie 2007 r. ukończona została rozbudowa centrum handlowego Targówek o Zielony Park Handlowy o powierzchni mkw. Na koniec drugiego kwartału 2007 r. istniało ponad 1,3 mln mkw. powierzchni wielkopowierzchniowych sklepów niespożywczych, a w przygotowaniu było dalsze mkw. Czynsze za powierzchnie tego typu (powyżej mkw.) są na poziomie 6,0-7,5 EUR/mkw./miesiąc. Centra Sklepów Fabrycznych w Polsce centra sklepów fabrycznych Centra sklepów fabrycznych rozwijają się w Polsce wraz z dojrzewaniem rynku handlowego i powstającą potrzebą nowego kanału dystrybucji. Na koniec pierwszej połowy 2007 r. istniało pięć tego typu obiektów o łącznej powierzchni ponad mkw. W budowie pozostaje mkw. powierzchni, a do końca 2008 r. planowane jest dodatkowe mkw. Na rynku działa obecnie dwóch głównych graczy hiszpańska firma Neinver oraz brytyjska The Outlet Co. Istniejący ograniczony popyt na tego typu powierzchnie skłania deweloperów do budowania obiektów etapami. Zazwyczaj pierwsza faza ma wielkość mkw. (40-50 sklepów). Czynsze za powierzchnie w centrach sklepów fabrycznych kształtują się na poziomie 6,5-21,0 EUR/mkw./miesiąc w zależności od obiektu, branży i wielkości wynajmowanej powierzchni handlowej. przewidywania rynkowe na 2008 rok Miasto Podaż Popyt Czynsze Pustostany St. Kapit. Warszawa h g g i i Łódź g g g g g Kraków h g h g i Wrocław h g g g i Poznań h g h g i Trójmiasto h g g i g Szczecin h g g g g G. Śląsk h g g g g Inne * h g h i i * Inne polskie miasta o populacji od do mieszkańców. Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, sierpień 2007

17 15 nieruchomości Przemysłowe i magazynowe informacje o rynku Panattoni Park Łódź Dzięki dobrej koniunkturze w gospodarce, rosnącej wartości inwestycji zagranicznych oraz dogodnemu położeniu geograficznemu (na skrzyżowaniu szlaków komunikacyjnych łączących Europę Zachodnią z Rosją oraz Bałkany ze Skandynawią) Polska posiada najdynamiczniej rozwijający się rynek magazynowy w Europie Środkowowschodniej. W 2 kwartale 2007 r. zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wynosiły mkw. Blisko 54% łącznych zasobów było zlokalizowane w Warszawie, co oznacza spadek o 6% w porównaniu do 4 kwartału 2006 r. i o przeszło 25% w porównaniu do końca roku 2004 r. Udział stolicy w łącznych zasobach kraju maleje ze względu na dynamiczny rozwój pozostałych regionów. Od 2005 r. na mapie nowoczesnych powierzchni magazynowych pojawiły się: Poznań, Wrocław, Górny Śląsk oraz Łódź. W 2006 r. dołączyły Kraków oraz Trójmiasto. Obecnie w obszarze zainteresowań inwestorów znajduje się również Bydgoszcz oraz Szczecin (pierwsze nowoczesne obiekty powstaną w tych rejonach prawdopodobnie już w 2008 r.). Rozwój rynków regionalnych jest zdeterminowany głównie przez rozwój infrastruktury drogowej. Deweloperzy poszukują gruntów zlokalizowanych w sąsiedztwie dużych aglomeracji oraz w pobliżu zarówno istniejących, jak i planowanych autostrad. Górny Śląsk oraz rejon Polski Centralnej czerpią znaczne korzyści związane z budową autostrad (odpowiednio A4 i A2 oraz przecinającej A1). Zainteresowanie inwestorów północną Polską wynika głównie z planowanego do 2010 r. ukończenia autostrady A1, biegnącej od Trójmiasta przez Toruń, Stryków, Piotrków Trybunalski, Częstochowę, rejon Górnego Śląska, aż do przejścia granicznego z Czechami w Gorzyczkach. Ze względu na słabo rozwiniętą infrastrukturę drogową oraz niską siłę nabywczą, wschodnia część kraju nie posiada jeszcze nowoczesnych parków logistycznych. Zasoby wg Lokalizacji w 2007 m 2 * Forecast Warszawa Poznań Wrocław Polska órny Trójmiasto Centralna lsk Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, sierpień 2007 raków * Forecast W pierwszej połowie 2007 r. czynsze za najem powierzchni magazynowych wzrosły średnio o 10-20% w porównaniu do 2006 r., w zależności od lokalizacji oraz wynajętej powierzchni. W kolejnych kwartałach spodziewany jest dalszy wzrost cen ze względu na rosnące ceny gruntów inwestycyjnych oraz koszty budowy. Od początku 2006 r. ceny gruntów inwestycyjnych wzrosły w Polsce średnio od 100% do 150% w zależności od lokalizacji. Największy wzrost cen zanotowano w rejonie Warszawy, Poznania, Wrocławia, na Górnym Śląsku, w Gdańsku oraz w okolicach Strykowa. W analogicznym okresie koszty budowy wzrosły o ok %. przewidywania rynkowe na 2008 rok Obszar Podaż Popyt Czynsze Pustostany St. Kapit. Warszawa h g h g i Poznań h h h g i Wrocław h h h g i G. Śląsk h h h g i Kraków g g g g i Polska Centr. h g g h i Trójmiasto h h h g i Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, sierpień 2007

18 16 marketbeat POLska jesień 2007 nieruchomości Przemysłowe i magazynowe podaż Na koniec drugiego kwartału 2007 r. w Polsce w budowie było blisko mkw. nowoczesnych powierzchni magazynowych. 74% tych zasobów stanowiły powierzchnie spekulacyjne, pozostałe 26% to powierzchnie typu built-to-suit, czyli obiekty budowane na indywidualne zamówienie klienta na uprzednio wyszukanej działce. Popyt na obiekty budowane spekulacyjnie, czyli bez zawartych wcześniej umów najmu, generują zazwyczaj firmy, które wynajmują małe i średnie powierzchnie (od do mkw.) i oczekują szybkiego terminu dostarczenia budynku. Za możliwość wynajmu powierzchni praktycznie od zaraz są w stanie zapłacić niewielką premię w czynszu (od 5% do 10%). Najwięcej tego typu obiektów jest zlokalizowanych na Górnym i Dolnym Śląsku oraz w rejonie Warszawy. Popyt na obiekty typu built-to-suit generują firmy poszukujące dużych powierzchni (od do nawet kilkudziesięciu tysięcy mkw.). Firmy te planują strategie rozwoju ze znacznym wyprzedzeniem, dlatego czas dostarczenia budynku nie odgrywa dla nich tak istotnej roli. Największe znaczenie przywiązują do optymalnej lokalizacji, która pozwala na obniżenie kosztów transportu, dopasowanie parametrów technicznych budynku oraz niższą cenę najmu. Czas realizacji inwestycji typu built-to-suit trwa ok. 18 miesięcy. Sam proces budowy jest zazwyczaj dość szybki (od 4 do 6 miesięcy), czasochłonny jest natomiast wybór działki, sprawdzenie jej pod kątem prawnym i budowlanym oraz uzyskanie pozwoleń administracyjnych. Coraz częściej stosowane jest rozwiązanie pośrednie między budową spekulacyjną a budową w systemie built-to-suit. Polega ono na zabezpieczeniu przez dewelopera działki, uzyskaniu pozwolenia na budowę, a następnie oferowaniu klientom możliwości zbudowania budynku na ich indywidualne życzenie w danej lokalizacji. popyt W rekordowym jak dotąd 2006 r. popyt na powierzchnie magazynowe wyniósł mkw. Rok 2007 zapowiada się nawet bardziej optymistycznie, gdyż tylko w pierwszej połowie podpisano umowy najmu na blisko mkw. Aż 44% transakcji najmu ( mkw.) zostało zawarte przez operatorów logistycznych. Udział w rynku operatorów logistycznych od lat systematycznie rośnie, ponieważ coraz więcej firm decyduje się na outsourcing usług związanych z magazynowaniem, logistyką oraz transportem. Największy popyt zanotowano w rejonie Warszawy (w pierwszej połowie 2007 r mkw.), na Górnym Śląsku ( mkw.) oraz w Poznaniu ( mkw.). W nowym regionie magazynowym w Trójmieście popyt w pierwszej połowie 2007 r. wyniósł mkw., przy czym pierwsze powierzchnie zostały ukończone dopiero w styczniu 2007 r. W Krakowie ze względu na niską podaż w pierwszej połowie 2007 r. zawarto transakcje najmu tylko na mkw. Analizując umowy najmu zawarte w pierwszym półroczu 2007 r., wiodącymi deweloperami pod względem wolumenu wynajętej powierzchni są ProLogis i Panattoni (z prawie 30% udziałem w rynku każdy). Na dalszych miejscach plasują się SEGRO (udział w rynku 11%), Bel Properties (5%) oraz Menard Doswell (4%). Popyt wg Sektorów w 1 Połowie m 2 Wskaźnik Pustostanów w Wybranych Miastach Udział Deweloperów w Rynku wg Zawartych Umów w I Poł m 2

19 17 nieruchomości Przemysłowe i magazynowe Warszawa Warszawa jest największym pod względem dostępnych zasobów rynkiem powierzchni magazynowych w Polsce. W drugim kwartale 2007 r. łączne zasoby w tym rejonie wynosiły mkw. (ok. 54% zasobów Polski). Ważnym czynnikiem, który kształtuje mapę powierzchni w rejonie Warszawy, jest planowane na 2010 r. ukończenie budowy autostrady A2 oraz modernizacja wlotów dróg krajowych w obrębie aglomeracji. Charakterystyczny dla tego rynku jest jego wyraźny podział na trzy strefy. Strefa I leży w odległości do 12 km od centrum miasta. Większość parków magazynowych znajduje się w dzielnicach południowo-zachodnich (Okęcie, Służewiec) oraz północnych (Targówek, Żerań). Zasoby tej strefy wynoszą mkw. (ok. 29% zasobów magazynowych Warszawy). Najemcami są najczęściej podmioty sprzedające towary o wysokiej wartości na lokalnym rynku konsumenckim. Średnia wynajmowana powierzchnia zawiera się w przedziale mkw. Czynsze nominalne dochodzą do 6 EUR/mkw., natomiast efektywne wahają się w granicach 4,7-5,5 EUR/mkw. W pierwszym półroczu 2007 r. łączny wolumen transakcji najmu w tej strefie wyniósł mkw. Strefa II znajduje się w odległości km od centrum miasta. Większość parków magazynowych znajduje się w Piasecznie, Ożarowie Mazowieckim, Błoniu, Nadarzynie i Pruszkowie. Strefa ta dysponuje lepszą infrastrukturą drogową niż strefa I, dlatego stanowi atrakcyjną lokalizację dla firm logistycznych. Łączne zasoby II strefy wyniosły mkw. w 2 kwartale 2007 r. Czynsze nominalne są na poziomie ok. 3,3 EUR/mkw., a efektywne ok. 2,75-3 EUR/mkw. Średnia wielkość wynajmowanej powierzchni to mkw. Suma zawartych transakcji najmu powierzchni magazynowych w pierwszej połowie 2007 r. wyniosła mkw. (ok. 57% wszystkich transakcji w Warszawie). Przegląd rynku okolic warszawy w 1 poł r. Istniejące Zasoby m 2 Zasoby w Budowie m 2 Wskaźnik Pustostanów 8% Zawarte Transakcje Czynsze Nominalne Czynsze Efektywne Główni Właściciele Obiektów m 2 (1 połowa 2007 r.) EUR 3,2-6,0 m 2 /mc EUR 2,7-5,5 m 2 /mc Panattoni, ProLogis, Bel Properties, Menard Doswell, Europa Distribution Center, AIG/Lincoln, Apollo-Rida, Altmaster, Metropol Group Przykładowe Transakcje Obiekt Firma Wielkość Panattoni Park Teresin DSV m 2 Panattoni Park Błonie Alfa Logis m 2 ProLogis Park Sochaczew Procter & Gamble m 2 Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, sierpień 2007 Popyt wg Sektorów w Warszawskiej Strefie I w I Połowie 2007 andel - 5 osmetyki - 10 ywno - 10 Farmaceutyki - 3 osmetyki - 7 Elektronika - 8 Inne - 11 peratorzy ogistyczni - 17 Popyt wg Sektorów w Warszawskiej Strefie II w I Połowie 2007 Inne m m 2 Farmaceutyki - 26 Elektronika - 21 peratorzy ogistyczni - 61 Strefa III znajduje się w odległości km od centrum miasta. Większość dostępnej powierzchni magazynowej i przemysłowej znajduje się w Mszczonowie, Sochaczewie oraz Teresinie. Zasoby w pierwszym półroczu 2007 r. wynosiły mkw. Średnia wielkość wynajmowanej powierzchni kształtuje się powyżej mkw. Czynsze nominalne są na poziomie 3,2 EUR/mkw., a efektywnie ok. 2,7 EUR/mkw. W pierwszym półroczu 2007 r. zawarto transakcje najmu na blisko mkw. Stopniowo zaczyna zacierać się różnica między strefą II i III. Dotyczy to zarówno poziomu czynszów, jak i wielkości średnich transakcji. Papier i siki - 10 Popyt wg Sektorów w Warszawskiej Strefie III w I Połowie 2007 ekka Produkcja - 5 Elektronika m 2 osmetyki - 15 peratorzy ogistyczni - 65 Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, sierpień 2007

20 18 marketbeat POLska jesień 2007 nieruchomości Przemysłowe i magazynowe Poznań Poznański rynek magazynowy rozwija się dzięki infrastrukturze transportowej oraz proinwestycyjnemu nastawieniu władz lokalnych. Ukończenie autostrady A2 przewidziane na lata dodatkowo wzmocni pozycję miasta na mapie nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce. Rynek poznański charakteryzuje się stosunkowo dużym udziałem budynków będących własnością firm je użytkujących. Jednak w ciągu ostatnich dwóch lat proporcja zaczęła ulegać zmianie z powodu dynamicznego wzrostu podaży budynków komercyjnych. W drugim kwartale 2007 r. w rejonie Poznania znajdowało się 7 parków magazynowych o łącznej powierzchni około mkw., a blisko mkw. powierzchni było w budowie. Preferowanymi lokalizacjami przez przyszłych najemców, szczególnie firmy logistyczne, są parki magazynowe wzdłuż autostrady A2. Nie tracą na znaczeniu parki zlokalizowane wzdłuż dawnej głównej trasy Warszawa-Berlin E30, które wynajmują głównie firmy działające na rynku wielkopolskim. Przegląd rynku okolic poznania w 1 poł r. Istniejące Zasoby m 2 Zasoby w Budowie m 2 Wskaźnik Pustostanów 6% Zawarte Transakcje m 2 (1 połowa 2007 r.) Czynsze Nominalne EUR 3,2-3,6 m 2 /mc Czynsze Efektywne EUR 2,8-3,2 m 2 /mc Główni Właściciele Obiektów Panattoni, ProLogis, SEGRO Przykładowe Transakcje Obiekt Firma Wielkość Panattoni Park Poznań Raben m 2 Panattoni Park Poznań Piotr i Paweł m 2 Panattoni Park Poznań Desa m 2 Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, sierpień 2007 Popyt wg Sektorów w Poznaniu w I Połowie 2007 W pierwszej połowie 2007 r. w Poznaniu podpisano umowy najmu na mkw. powierzchni magazynowej. Nowi najemcy to przede wszystkim operatorzy logistyczni oraz sieci sklepów. Głównymi deweloperami działającymi na rynku poznańskim są Panattoni, ProLogis i SEGRO m 2 Wrocław Region Dolnego Śląska graniczy z Niemcami i Czechami. Dzięki doskonałej lokalizacji Dolny Śląsk i jego główne miasto Wrocław stanowią idealną lokalizację dla firm współpracujących z regionalnymi firmami produkcyjnymi. Rynek powierzchni magazynowych rozwija się bardzo dynamicznie. Spowodowane jest to dobrze rozwiniętą infrastrukturą transportową (autostrada A4 łącząca Dolny Śląsk z Niemcami), korzystnymi warunkami gospodarczymi oraz zaangażowaniem lokalnych władz, które przyciągają inwestorów zagranicznych. Pierwsze powierzchnie magazynowe powstały we Wrocławiu pod koniec 2005 r. W drugim kwartale 2007 r. zasoby wynosiły blisko mkw., a kolejne mkw. powierzchni magazynowej było w budowie. Rekordowy popyt w 2006 r. wyniósł prawie mkw. W pierwszym półroczu 2007 r. wynajęto mkw. i odnotowano brak wolnej powierzchni do wynajęcia od zaraz. Miało to przełożenie na chwilowy spadek wolumenu zawartych transakcji. Ze względu jednak na realizowanie kilku inwestycji, popyt w 2007 r. może być nawet wyższy od rekordowego 2006 r. Zapowiedzią tego jest transakcja najmu mkw. przez firmę Orsay w Panattoni Park Wrocław zawarta w sierpniu 2007 r. W rejonie Wrocławia znajduje się pięć parków magazynowych w bezpośrednim sąsiedztwie autostrady A4. Najemcy to firmy obsługujące lokalny rynek konsumencki, operatorzy logistyczni oraz firmy z kapitałem zagranicznym eksportujące produkty głównie do Czech i Niemiec. Przegląd rynku okolic wrocławia w 1 poł r. Istniejące Zasoby m 2 Zasoby w Budowie m 2 Wskaźnik Pustostanów 4,2% Zawarte Transakcje m 2 (1 połowa 2007 r.) Czynsze Nominalne EUR 3,2-3,6 m 2 /mc Czynsze Efektywne EUR 2,7-3,2 m 2 /mc Główni Właściciele Obiektów ProLogis, Panattoni, Tiner Przykładowe Transakcje Obiekt Firma Wielkość ProLogis Park Wrocław IV NYK Logistic m 2 ProLogis Park Wrocław Rohlig Poland m 2 ProLogis Park Wrocław Volvo m 2 Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, sierpień 2007 Popyt wg Sektorów we Wrocławiu w I Połowie m 2

21 19 nieruchomości Przemysłowe i magazynowe Górny Śląsk Górny Śląsk to najważniejszy region przemysłowy w południowej części Polski. Bliskość Czech i Słowacji oraz dogodna komunikacja z paneuropejską siecią drogową sprawiają, że jest to również idealna lokalizacja dla ponadregionalnych centrów logistycznych obsługujących rynek Europy Środkowej. Dynamiczny rozwój regionu związany jest także z ogromnym rynkiem konsumenckim w aglomeracji śląskiej mieszka ponad 5 mln osób. Ponadto istniejące specjalne strefy ekonomiczne i łatwy dostęp do wykwalifikowanych pracowników przyciągają kolejne inwestycje przemysłowe, szczególnie lekką produkcję. Na obszarze Górnego Śląska krzyżują się dwa główne transeuropejskie korytarze transportowe: korytarz III Berlin-Wrocław-Katowice-Kraków -Lwów oraz korytarz VI Gdańsk-Katowice-Żylina. Budowa autostrady A1 i węzła łączącego ją z istniejącą autostradą A4 w Gliwicach dodatkowo wzmocni pozycję Górnego Śląska jako lokalizacji logistycznej i przyczyni się do jego dalszego rozwoju. W 2 kwartale 2007 r. na Górnym Śląsku znajdowało się 12 parków magazynowych o łącznym metrażu blisko mkw., a mkw. powierzchni magazynowej było w budowie. Głównymi deweloperami działającymi na tym rynku są ProLogis, Panattoni, SEGRO oraz Bel Properties. Ze względu na strukturę urbanistyczną Górnego Śląska parki magazynowe są rozlokowane równomiernie. Związane jest to z brakiem jasno określonego centrum aglomeracji. Wskutek tego czynsze za powierzchnię magazynową oraz ceny gruntów w całej aglomeracji są porównywalne i nie występują znaczące różnice pomiędzy poszczególnymi lokalizacjami. O ostatecznej cenie decydują uwarunkowania prawne działek oraz bliskość wjazdów na autostradę A4. W pierwszym półroczu 2007 r. popyt na powierzchnię magazynową w rejonie Górnego Śląska wyniósł mkw. Nowi najemcy to przede wszystkim sieci sklepów, operatorzy logistyczni oraz firmy z branży motoryzacyjnej. W najbliższym czasie przewiduje się dalszy intensywny rozwój regionu. Stale rosnące zainteresowanie powierzchniami magazynowymi na Górnym Śląsku zachęca deweloperów do kolejnych inwestycji. Przeszkodą jest jedynie ograniczona podaż gruntów, ponieważ na wielu atrakcyjnie położonych terenach szkody górnicze i skażenia uniemożliwiają przeprowadzenie inwestycji. Kraków Dogodna lokalizacja Krakowa, w pobliżu aglomeracji śląskiej i południowej granicy Polski, oraz rozwinięta infrastruktura drogowa sprawiają, że coraz więcej firm zaczyna interesować się tym regionem. Autostrada A4 zapewnia szybkie i wygodne połączenie ze Śląskiem, Wrocławiem oraz z Niemcami. Bardzo intensywnie rozwijający się port lotniczy oraz duży rynek konsumencki sprawiają, że rośnie zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie magazynowe. Krakowska specjalna strefa ekonomiczna posiada tereny inwestycyjne typu greenfield. Celem strefy jest rozwój branży wysokich technologii na terenie Małopolski. Obecnie niska podaż gruntów inwestycyjnych w Krakowie sprawia, że możliwości rozwoju rynku powierzchni magazynowych są ograniczone. Zasoby nowoczesnej powierzchni na koniec 2 kwartału 2007 r. wynosiły zaledwie mkw., a w trakcie budowy nie było żadnych obiektów. Przegląd rynku Górnego Śląska w 1 poł r. Istniejące Zasoby m 2 Zasoby w Budowie m 2 Wskaźnik Pustostanów 4,7% Zawarte Transakcje Czynsze Nominalne Czynsze Efektywne Główni Właściciele Obiektów Popyt wg Sektorów na Górnym Śląsku w 1 Połowie 2007 Przegląd rynku okolic Krakowa w 1 poł r. Istniejące Zasoby m 2 Zasoby w Budowie 0 m 2 Wskaźnik Pustostanów 0% Zawarte Transakcje Czynsze Nominalne Czynsze Efektywne Główni Właściciele Obiektów Popyt wg Sektorów w Krakowie w 1 Połowie m 2 (1 połowa 2007 r.) EUR 3,0-3,6 m 2 /mc EUR 2,6-3,1 m 2 /mc Panattoni, ProLogis, SEGRO, Bel Properties, Menard Doswell Przykładowe Transakcje Obiekt Firma Wielkość Tulipan Park Gliwice Decathlon m 2 Panattoni Park Mysłowice ND Logistic m 2 Tulipan Park Gliwice Pregis m 2 Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, sierpień m 2 (1 połowa 2007 r.) EUR 3,8-4,0 m 2 /mc EUR 3,7-3,9 m 2 /mc BIK Przykładowe Transakcje Obiekt Firma Wielkość Centrum Logistyczne Kraków II KMC Services m 2 Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, sierpień 2007

22 20 marketbeat POLska jesień 2007 nieruchomości Przemysłowe i magazynowe polska centralna Ze względu na swoje położenie Polska Centralna stanowi idealną lokalizację na ogólnokrajowe centra dystrybucyjne. Na koniec drugiego kwartału 2007 r. zasoby powierzchni magazynowej w rejonie Polski Centralnej wynosiły mkw., a w budowie znajdowało się mkw. W dziesięciu istniejących parkach nowoczesne powierzchnie magazynowe oferowali następujący deweloperzy: Panattoni, SEGRO, ProLogis, AIG/Lincoln, Europolis oraz Logistic City. Potencjał gruntów pozwala na kilkunastokrotny wzrost podaży w tym regionie, jeśli tylko znajdzie się popyt. W pierwszej połowie 2007 r. wyniósł on mkw. Główni najemcy to operatorzy logistyczni oraz firmy z branży elektronicznej. Magazyny w tym regionie koncentrują się w trzech lokalizacjach: Łodzi, Piotrkowie Trybunalskim i Strykowie. W Łodzi parki magazynowe zlokalizowane są głównie w okolicach dzielnicy Widzew. Popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowe generują głównie poddostawcy firm produkcyjnych, takich jak Dell, Gillette, Indesit oraz Bosch. Coraz więcej firm obecnych w Łodzi decyduje się na przeniesienie swojej działalności do nowoczesnych obiektów magazynowych. W Piotrkowie Trybunalskim istnieje duża podaż nowoczesnych powierzchni magazynowych przy jednoczesnym niskim popycie. Dostępność gruntów jest znacząca, są one także tańsze niż w innych rejonach, dlatego lokalizacja ta jest atrakcyjna dla dużych najemców. Najkorzystniejszą, pod względem infrastruktury drogowej, lokalizacją w Polsce Centralnej jest Stryków (ze względu na planowany węzeł łączący autostrady A1 i A2). W Strykowie w 1 połowie 2007 r. podaż wyniosła mkw., a w budowie było kolejne mkw. Wzrost zainteresowania najemców tą lokalizacją powinien nastąpić w ciągu kilku lat. TRójmiasto Pierwsze nowoczesne obiekty magazynowe powstały w rejonie Trójmiasta dopiero na początku 2007 r. Pod koniec 2 kwartału 2007 r. zasoby wynosiły mkw., a kolejne mkw. nowoczesnych powierzchni magazynowych było w budowie. Rosnąca podaż jest odpowiedzią deweloperów na wzrost zainteresowania wynajmem powierzchni w tym rejonie. Popyt jest wynikiem rozwoju infrastruktury transportowej (autostrada A1 połączy Trójmiasto z centralną i południową Polską), dostępności do Morza Bałtyckiego poprzez porty w Gdańsku i Gdyni, budowy głębokowodnego terminalu kontenerowego w porcie gdańskim oraz dużego rynku konsumenckiego. W pierwszej połowie 2007 r. w dwóch istniejących parkach położonych w pobliżu obwodnicy trójmiejskiej (Centrum Logistyczne Pruszcz Gdański oraz ProLogis Park Gdańsk) zawarto umowy najmu na mkw. Popyt generują głównie firmy z branży spożywczej oraz operatorzy logistyczni. Przegląd rynku polski centralnej w 1 poł r. Istniejące Zasoby m 2 Zasoby w Budowie m 2 Wskaźnik Pustostanów 3% Zawarte Transakcje Czynsze Nominalne Czynsze Efektywne Główni Właściciele Obiektów Popyt wg Sektorów w Polsce Centralnej w 1 Połowie m 2 Popyt wg Sektorów w Trójmieście w 1 Połowie m m 2 (1 połowa 2007 r.) EUR 3,0-3,5 m 2 /mc EUR 2,6-3,2 m 2 /mc Panattoni, SEGRO, ProLogis, Logistic City Przykładowe Transakcje Obiekt Firma Wielkość Panattoni Park Łódź Flextronics m 2 Diamond BP Łódź RRD Banta m 2 Panattoni Park Łódź Paul Hartmann m 2 Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, sierpień 2007 Przegląd rynku okolic Trójmiasta w 1 poł r. Istniejące Zasoby m 2 Zasoby w Budowie m 2 Wskaźnik Pustostanów 0% Zawarte Transakcje Czynsze Nominalne Czynsze Efektywne Główni Właściciele Obiektów m 2 (1 połowa 2007 r.) EUR 3,6-3,9 m 2 /mc EUR 3,0-3,6 m 2 /mc ProLogis, BIK Przykładowe Transakcje Obiekt Firma Wielkość ProLogis Park Gdańsk Emperia Holding m 2 ProLogis Park Gdańsk Marcopol m 2 Centrum Logistyczne Pruszcz Gdański Crown Packaging m 2 Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, sierpień 2007

23 21 nieruchomości mieszkaniowe informacje o rynku w polsce Apartamenty Ksawerów, Warszawa Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce rozwija się bardzo szybko, ponieważ kraj jest postrzegany jako atrakcyjna lokalizacja dla inwestycji mieszkaniowych. Przewiduje się, że ta tendencja utrzyma się w najbliższej perspektywie. Do najważniejszych niefinansowych czynników wzmacniających rynek mieszkaniowy należą między innymi wejście do UE, ożywienie działalności gospodarczej, duży napływ inwestycji, wzrost ilościowy źródeł finansowania, wzrost standardu życia i siły nabywczej. Większe możliwości zaciągania kredytów hipotecznych na zakup mieszkania dodatkowo korzystnie wpływają na ogólną poprawę rynku mieszkaniowego z perspektywy popytu. Ostatnio przyjęte: definicja budownictwa socjalnego i stawki VAT przyczynią się do dalszego rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce. Jednak ze względu na pewne niekorzystne czynniki związane z podażą (nieuchwalone plany zagospodarowania przestrzennego, niedobór wolnych działek pod budowę budynków mieszkalnych oraz niedostosowane przepisy prawne dotyczące prac budowlanych) jest ona niewystarczająca, aby zaspokoić wysoki popyt. W związku z tym rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce boryka się z istotnym deficytem mieszkań na sprzedaż. Do największych grup konsumentów należą krajowi i zagraniczni inwestorzy indywidualni, którzy nabywają mieszkania w celu zamieszkania w nich z rodziną albo sprzedaży lub wynajmu w przyszłości. Ponadto na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych zintensyfikowali swoją działalność inwestorzy instytucjonalni, jak na przykład fundusze inwestycyjne. Niedobór mieszkań na rynku w Polsce powoduje tendencję wzrostową cen lokali mieszkalnych. Warszawa jest postrzegana jako najdroższa lokalizacja pod względem cen mieszkań w całej Europie Środkowowschodniej. Jednak jest mało prawdopodobne, aby znaczny wzrost cen odnotowany w 2006 r. powtórzył się w roku bieżącym. Szacuje się, że w 2007 r. wzrost cen spowolni w skali roku, zwłaszcza w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. Segment apartamentów luksusowych w Polsce jest niewystarczająco rozwinięty. Obecnie wraz z poprawą warunków i standardów rynku mieszkaniowego inwestycje tego typu będą realizowane w formie niewielkich inwestycji mieszkaniowych oraz wysokościowców, które stanowią nowy trend na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Ze względu na bieżący rozwój rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce można scharakteryzować w oparciu o dwie tendencje. Po pierwsze, rynki mieszkaniowe ważniejszych miast takich jak Warszawa, Kraków i Wrocław stają się bardziej dojrzałe pod względem rynkowych standardów ilościowych i jakościowych. Po drugie, coraz szybciej rozwijają się regionalne rynki wschodzące, np. Trójmiasto, Poznań, Łódź i Katowice, co z kolei zwiększa zaufanie zarówno deweloperów, jak i nabywców do inwestycji mieszkaniowych w Polsce. Średni Poziom Cen w Wybranych Stolicach Europy Miasto Przewidywania rynkowe na 2008 rok Podaż Podaż Inwestycji Luksusowych Popyt Poziom Cen Polska h h h h Warszawa h h h h Kraków h h h h Wrocław h h h h Trójmiasto h h h h Poznań h h h h Łódź h h h h Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, sierpień 2007

24 22 marketbeat POLska jesień 2007 nieruchomości mieszkaniowe rynek WARSzAWy, KRaKOWa i WROCłAWia Apartamenty Kordylewskiego, Kraków Warszawa, która jest największym i najbardziej rozwiniętym rynkiem w Polsce, odnotowuje znaczący wzrost podaży i popytu nieruchomości mieszkaniowych. Ponad 10% nowych obiektów oddawanych do użytku w Polsce trafia na rynek warszawski. W 2006 r. łączna podaż w Warszawie wyniosła ok lokali, z których ok. 70% zostało zrealizowanych przez deweloperów. W pierwszej połowie 2007 r. poziom budownictwa mieszkaniowego w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku wzrósł o ok. 40%. Zgodnie z prognozami liczba realizowanych mieszkań będzie nadal wzrastać i przekroczy lokali rocznie w średniej perspektywie czasowej. Jednak nawet tak wysoki poziom podaży raczej nie zaspokoi popytu, ponieważ nowe obiekty są sprzedawane w ok % przed ukończeniem. Obiekty mieszkaniowe średniej wielkości, tj. ok lokali w ramach jednego etapu, cieszą się popularnością wśród deweloperów, jak i potencjalnych nabywców. Natomiast w centrum Warszawy umacnia się nowa tendencja budowy wysokościowców o funkcjach mieszanych z przewagą mieszkań. Jednak pomimo szybkiego rozwoju segmentu apartamentów na warszawskim rynku nieruchomości mieszkaniowych występuje deficyt obiektów luksusowych, ponieważ na ogół buduje się lokale mieszkaniowe o podwyższonym standardzie. Po wyjściu ze względnej stagnacji w poprzednich latach rynek nieruchomości mieszkaniowych w Krakowie wyłonił się jako drugi pod względem wielkości w Polsce. Deweloperzy zintensyfikowali działalność i zdobyli ok. 60% udział w rynku. W 2006 r. znacząco zwiększyła się podaż nowoczesnych mieszkań i osiągnęła poziom ok lokali. Prognozy na najbliższy okres są optymistyczne, a podaż powinna wynieść ponad lokali w skali roku. Rynek krakowski charakteryzuje się wysokim współczynnikiem absorpcji wynoszącym ok %. Obecnie konsumenci poszukują najczęściej niedużych mieszkań w standardzie deweloperskim na osiedlach budynków trzy- lub pięciopiętrowych z terenami zielonymi. Wrocław jest trzecim ważnym rynkiem nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. W 2006 r. poziom podaży wyniósł ok lokali, z czego 60,5% mieszkań zrealizowali deweloperzy. Obecny rozwój wrocławskiego rynku mieszkaniowego wskazuje, że podaż utrzyma się na poziomie ok mieszkań w skali roku. Na tym rynku popyt rośnie szybciej niż podaż i w związku z tym liczba realizowanych lokali mieszkalnych jest niewystarczająca, aby zaspokoić zapotrzebowanie. Oprócz niewysokich obiektów średniej wielkości, które powstają we Wrocławiu w największej liczbie, zapowiadana jest budowa wysokościowców o funkcjach mieszanych z przewagą mieszkań. Podaż i Popyt na Warszawskim Rynku Mieszkaniowym Wzrost Cen w Wybranych Miastach w Polsce Rynek wschodzący regionalnych miast, m.in. Poznania, Trójmiasta, Łodzi i Katowic, charakteryzuje wzrost atrakcyjności pod względem inwestycji mieszkaniowych. W najbliższych latach oczekuje się szybkiego wzrostu popytu i cen na tych rynkach.