Obliczanie powierzchni i kubatury obiektów o róŝnym przeznaczeniu

Transkrypt

1 Jerzy Ebing, Andrzej Kysiak Obliczanie powierzchni i kubatury obiektów o róŝnym przeznaczeniu Poradnik specjalisty ds. nieruchomości Budownictwo

2 OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ NYM PRZEZNACZENIU Tabela 2. Porównanie zasad uwzgl dniania wysokoêci pomieszczeƒ przy obliczaniu ich powierzchni według PN-70/B i PN-ISO 9836:1997 * Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690, zm. w 2003 r., nr 33, poz. 270). Jednocześnie z rozporządzeniem MTBiGM w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z dniem 29 kwietnia 2012 r. zaczęła obowiązywać równieŝ ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377) regulująca m.in. tryb i nowe zasady zawierania umów deweloperskich pomiędzy nabywcą lokalu lub domu jednorodzinnego a deweloperem. Zgodnie z tą ustawą, umowa deweloperska ma zawierać wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Oczywistym jest, Ŝe kwestia pomiaru powierzchni została uregulowana rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z dnia 27 kwietnia 2012 r. poz. 462). Oznacza to, Ŝe wg. PN-ISO 9836:1997 naleŝy przeprowadzać obliczenia powierzchni uŝytkowej dla budynków nowobudowanych oraz budynków i lokali oddanych juŝ do uŝytkowania (w przypadku ich nadbudowy, rozbudowy, przebudowy i zmiany sposobu uŝytkowania), jeŝeli zasady te były w nich stosowane przed dniem wejścia w Ŝycie rozporządzenia. Natomiast przy obliczaniu powierzchni uŝytkowej lokalu mieszkalnego uwzględniana będzie jedynie powierzchnia mieszkalna wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku, co wyłącza powierzchnię tarasów, balkonów i loggii. Jedynie w przypadku ich zabudowy trwałymi ścianami powierzchnia ta uwzględ

3 OBLICZANIE POWIERZCHNI I KUBATURY OBIEKTÓW O RÓ NYM PRZEZNACZENIU niana będzie przy obliczeniu powierzchni uŝytkowej lokalu. W związku z tym zaszła konieczność doprecyzowania w rozporządzeniu MTBiGM z 25 kwietnia 2012 r. pojęcia lokal mieszkalny ( 11 ust. 2 pkt 2 lit a), które nie zostało zdefiniowane w powołanej Polskiej Normie PN-ISO 9836:1997. W 11 ust. 2 pkt 2 lit b wprowadzono zaś ujednoliconą zasadę przyjmowania do obliczeń powierzchni pomieszczeń: w 100%., jeśli wysokość pomieszczeń jest równa lub większa od 2,20 m, w 50%, jeśli jest równa lub większa od 1,40 m i mniejsza niŝ 2,20 m, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się ją całkowicie. Niniejsze opracowanie ma na celu wyjaśnienie zasady obliczania powierzchni i kubatury obiektów według normy PN-ISO 9836:1997 oraz zgodnie z rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. W zamyśle autorskim, publikacja ta moŝe stanowić narzędzie pomocne w prawidłowym rozumieniu i wdraŝaniu zasad normy przez projektantów, wykonawców, inwestorów, właścicieli i zarządców budynków oraz ich uŝytkowników, a takŝe przez notariuszy i rzeczoznawców majątkowych, umoŝliwi, wreszcie, uniknięcie wieloznacznych interpretacji w obliczeniach powierzchni i kubatury

4 2. OGÓLNE ZASADY POMIARU POWIERZCHNI I KUBATURY 2.1. ZASADY POMIARU POWIERZCHNI Pola powierzchni poziomych i pionowych okreœla siê zgodnie z wymiarami rzeczywistymi. P³aszczyzny nachylone wymiaruje siê na ich rzucie na p³aszczyznê poziom¹ (do obliczeñ strat ciep³a zawsze nale y jednak przyjmowaæ rzeczywiste pole powierzchni) Pole powierzchni podaje siê w m 2 z dok³adnoœci¹ do dwóch miejsc po przecinku. Powy sze zapisy normy nale y tak interpretowaæ: 1) Powierzchniê wewnêtrzn¹ budynku lub jego czêœci mierzy siê na poziomie pod³ogi kondygnacji (z dok³adnoœci¹ do 0,01m²) w œwietle wykoñczonych powierzchni pionowych przegród zamykaj¹cych pomieszczenie od zewn¹trz i od wewn¹trz, bez odliczania od tej powierzchni listew przyœciennych i cokolików. Zasadê tê stosuje siê równie w przypadku, gdy górna przegroda zamykaj¹ca nie jest równoleg³a do p³aszczyzny pod³ogi (o rzeczywistej powierzchni u ytkowej w sprawach spornej interpretacji decyduje wielkoœæ powierzchni pod³ogi). Rysunek 1. Zasady mierzenia powierzchni pomieszczeñ z nierównoleg³¹ przegrod¹ zamykaj¹c¹ lub nieprostopad³¹ do p³aszczyzny pod³ogi: a) przyk³ad pomieszczenia na poddaszu bez œcianki kolankowej, b) przyk³ad pomieszczenia na poddaszu ze œciank¹ kolankow¹. - -

5 Powierzchnie pomieszczeñ ze stropem nachylonym, ³amanym albo ³ukowym nale y podzieliæ na: 1) czêœæ o wysokoœci 1,9 m lub mniejszej, która powinna byæ zaliczona, do powierzchni pomocniczej (Pd = b c); mo e byæ wykorzystana na cele pomocnicze, co do których inne przepisy rozporz¹dzenia nie wymagaj¹ zachowania wiêkszej wysokoœci ni 1,9m, 2) czêœæ o wysokoœci wiêkszej ni 1,9 m, która mo e byæ wykorzystana na pomieszczenia przeznaczone na sta³y lub czasowy pobyt ludzi, je eli œrednia wysokoœæ pomieszczenia odpowiada wymaganiom 72 rozporz¹dzenia Ministra Infrastruktury, jak te na pomieszczenia nieprzystosowane do przebywaniat w nich ludzi, je eli inne przepisy tego rozporz¹dzenia nie wymagaj¹ zachowania wiêkszej wysokoœci. Stosownie do przeznaczenia, odpowiedni¹ czêœæ pomieszczenia zalicza siê do powierzchni podstawowej (Pp) lub pomocniczej (Pd). Oznaczenia: h max - najwiêksza wysokoœæ pomieszczenia, h œr - œrednia wysokoœæ pomieszczenia odpowiadaj¹ca przepisom 72 ust. 1, h k - wysokoœæ œcianki kolankowej <1,9 m, Pd - powierzchnia pomocnicza, Pp - powierzchnia podstawowa, Pu - powierzchnia u ytkowa. 2) Nie dolicza siê do powierzchni przekroju poziomego przegród zewnêtrznych i wewnêtrznych takich elementów, jak pilastry i pó³kolumny, ani nie odlicza siê od niej otworów drzwiowych, balkonowych, nisz i wnêk wykonanych w gruboœci tych przegród (rys. 2). Rysunek 2. Zasada mierzenia powierzchni poziomych w budynku Pomiar wykonuje siê na poziomie pod³ogi ka dej kondygnacji, przy czym wymiary wewnêtrzne pomieszczeñ mierzy siê w œwietle wykoñczonych przegród starych ograniczaj¹cych pomieszczenia, a wymiary zewnêtrzne z uwzglêdnieniem tynków lub ok³adzin elewacyjnych. - -

6 Wymiary pomieszczenia (a, b) mierzy siê w œwietle wykoñczonych przegród pionowych, a jego powierzchniê oblicza bez dodawania wnêk i bez potr¹cania powierzchni otworów w tych przegrodach oraz potr¹cania przekroju poziomego œcian dzia³owych przystosowanych do demonta u, przestawienia lub likwidacji. Do powierzchni konstrukcji (Pk), czyli pola przekroju poziomego œcian lub innych konstrukcji noœnych oraz sta³ych œcian dzia³owych (Ss) i kominowych (Km), nie wlicza siê pola przekroju lizen (Lz), pilastrów (PI) i pó³kolumn oraz œcian dzia³owych niestarych (Sr) przystosowanych do demonta u i przestawiania lub likwidacji. Z powierzchni konstrukcji (Pk) nie potr¹ca siê wnêk (Wn), otworów drzwiowych i okiennych (tak e balkonowych lub tarasowych) oraz innych przejœæ w œcianach noœnych, a tak e w sta³ych œcianach dzia³owych. 3) Wlicza siê w stanie wykoñczonym do powierzchni konstrukcji na danej kondygnacji: œciany noœne, filary, s³upy i kolumny, kominy, obudowane piony instalacyjne i zsypowe oraz sta³e œcianki dzia³owe, nieprzystosowane do demonta u. 4) Nie odlicza siê powierzchni przekroju poziomego œcianek dzia³owych niesta³ych, przystosowanych do demonta u, likwidacji lub zmiany po³o enia. 5) Powierzchniê zewnêtrznych niezamkniêtych ca³kowicie, ale przekrytych elementów budynku (np. loggii) mierzy siê w obrysie pod³ogi, natomiast pole przekroju poziomego ich konstrukcji noœnych, podobnie jak œcian bocznych, s³upów i kolumn, wlicza siê do powierzchni konstrukcji, zaœ powierzchniê zewnêtrznych niezamkniêtych ca³kowicie i nieprzekrytych elementów np. balkonów mierzy siê w obrysie skrajnym p³yty, bez potr¹cania powierzchni przekroju poziomego balustrad, niezale nie od sposobu ich zamocowania. - -

7 Uwzglêdniaj¹c ustalenia normy, z logiczn¹ korekt¹ zasad obmiaru elementów zewnêtrznych w³¹cznie, nale y przyjmowaæ w praktyce, e: 1) Powierzchnia netto budynku (Pn) stanowi sumê powierzchni netto wszystkich kondygnacji (Pn k ) podziemnych i nadziemnych, czyli Pn = ZPn k. 2) Powierzchniê kondygnacji netto (Pn k ) stanowi ró nica miêdzy sum¹ powierzchni ca³kowitej zamkniêtej ze wszystkich stron (Pc zk ) oraz obejmuj¹cej elementy zewnêtrzne niezamkniête ca³kowicie, lecz przekryte (Pc nk ), a powierzchni¹ konstrukcji (Pk k ) przegród pionowych zewnêtrznych i wewnêtrznych (rys. 7)., 3) Do powierzchni netto nie wlicza siê powierzchni poddasza (strychu) nieu ytkowego (Ps n ) oraz u ytkowej powierzchni antresoli (Pa) otwartych od strony pomieszczenia wy szego (rys. 5b)., 4) Powierzchniê netto kondygnacji (Pn k ) dzieli siê (rys. 7) na: a) powierzchniê netto zamkniêt¹ ze wszystkich stron (Pn zk ), b) powierzchniê netto niezamkniêt¹ ca³kowicie, ograniczon¹ niepe³nymi przegrodami i przekryt¹ (Pn nk ), np. bramy, ganki, kru ganki, loggie, loggiobalkony przystawiane, werandy, c) powierzchniê netto niezamkniêt¹ ca³kowicie, ograniczon¹ niepe³nymi przegrodami i nieprzyekryt¹ (Pn ok ), np. balkony i tarasy, czyli Pn k = Pn zk + Pn nk + Pn ok. 5) Powierzchniê netto czêœci kondygnacji zamkniêtej ze wszystkich stron (Pn zk ) przedstawia siê w podziale na: a) powierzchniê pomieszczeñ o wysokoœci odpowiadaj¹cej danej kondygnacji, czyli z wy³¹czeniem powierzchni wymienionych poni ej w podpunkcie lit. b) oraz c), b) powierzchniê pomieszczeñ o wysokoœci wiêkszej od wysokoœci danej kondygnacji, na której znajduje siê ich pod³oga, c) powierzchniê czêœci pomieszczeñ o wysokoœci mniejszej ni 1,90 m w œwietle wykoñczonych pod³óg i sufitów

8 Rysunek 7. Powierzchnia netto kondygnacji budynku Do powierzchni netto kondygnacji (Pn k ) zalicza siê oddzielnie: 1. powierzchniê u ytkow¹ kondygnacji, zamkniêt¹ ze wszystkich stron(pu zk ), powierzchniê ruchu (Pr k ) - zakreskowane ukoœnie, a tak e us³ugow¹ (Pg k ), je eli na danej kondygnacji znajduj¹ siê pomieszczenia techniczne lub gospodarcze, stanowi¹ce ³¹cznie zamkniêt¹ powierzchniê netto kondygnacji, czyli PN ZK = Pu zk + Pr k + Pg k, 2. powierzchniê elementów zewnêtrznych niezamkniêtych ze wszystkich stron, lecz nakrytych (Pn nk ), np. loggie (Lg) - zakreskowan¹ poziomo, 3. powierzchniê elementów zewnêtrznych niezamkniêtych ze wszystkich stron i nienakrytych (Pn ok ), np. balkony (Bl) - zakreskowan¹ pionowo. Powierzchnia netto nie obejmuje powierzchni konstrukcji (Pk k ), czyli powierzchni przekroju poziomego przegród pionowych zewnêtrznych i wewnêtrznych. - -

9 Rysunek 16. Zasady mierzenia wysokoœci pomieszczeñ nale ¹cych do powierzchni ruchu Do obliczenia kubatury pomieszczeñ ruchu (Vr) przyjmuje siê ich wysokoœci mierzone w œwietle wykoñczonych pod³óg i sufitów. W przypadku, gdy pomieszczenia te maj¹ skoœne przekrycia, nale y przyjmowaæ wysokoœci odpowiednie do ich figury geometrycznej. ¹czna kubatura klatki schodowej (Vr ks ) stanowi sumê kubatury odpowiedniej czêœci powierzchni ruchu na ka dej kondygnacji (Vr ksk ), ale mo na j¹ obliczyæ w prostszy sposób jako jedno pomieszczenie o wysokoœci uœrednionej (h k1 +h k2 ) 0,5. Szyb dÿwigowy wraz z podszybiem nale y traktowaæ zawsze jako jedno pomieszczenie, poniewa do powierzchni ruchu zalicza siê go tylko jeden raz na poziomie pierwszego przystanku dÿwigowego (patrz komentarz do pkt normy). - -

10 3.2. DOM WIELORODZINNY Powierzchnia podstawowa - Pp Powierzchnia pomocnicza - Pd Powierzchnia us ugowa - Pg a) mieszkanie: pokoje, salon, gabinet b) budynek: - suma Pp mieszka - suma Pp innych lokali u ytkowych hol, przedpokój, kuchnia, spi arka, garderoba, szafy wbudowane, WC, azienka - suma Pd mieszka - suma Pd innych lokali u ytkowych w obr bie mieszkania nie ma pomieszcze us ugowych pralnie domowe, suszarnie bielizny, wózkarnie, rowerkownie, komórki lokatorskie, pomieszczenia magazynowe lokali u ytkowych, kot ownia lub w ze cieplny, wentylatornia, komory zsypowe oraz wykazane oddzielnie gara e wbudowane - 4 -

11 3.8. BUDYNEK ADMINISTRACYJNO-BIUROWY Powierzchnia podstawowa - Pp Powierzchnia pomocnicza - Pd Powierzchnia us ugowa - Pg sale ekspozycji i obs ugi klienta, sale konferencyjne, pokoje biurowe przedsionek, hol, recepcja, archiwum, pomieszczenia socjalne i higieniczno-sanitarne kot ownia, rozdzielnia ciep a, wentylatornia, klimatyzatornia oraz wykazany oddzielnie gara wbudowany - 4 -

12 3.9. BUDYNEK U YTECZNOŒCI PUBLICZNEJ Powierzchnia podstawowa - Pp Powierzchnia pomocnicza - Pd Powierzchnia us ugowa - Pg pomieszczenia do zbiorowego uczestnictwa i ekspozycji przedsionek, hol, szatnia, pokoje biurowe kierownictwa, pomieszczenia socjalne i higieniczno-sanitarne kot ownia, rozdzielnia ciep a lub w ze cieplny, wentylatornia, klimatyzatornia, akumulatorownia, magazyn oraz wykazany oddzielnie gara wbudowany - -

13 3.10. POWIERZCHNIE DZIA EK BUDOWLANYCH Warunki Techniczne w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadaæ budynki i ich usytuowanie ustalone 12 kwietnia 2002 r.(dz.u. Nr 75, poz. 690) oraz Norma PN-ISO 9836:1997 nie okreœlaj¹ jednoznacznie sposobu obliczania dzia³ek budowlanych, dlatego te ogólne zasady normy mog¹ mieæ zastosowanie. Podstawowa zasada obmiaru powierzchni poziomych g³osi, e oblicza siê je zgodnie z rzeczywistymi wymiarami, natomiast pola p³aszczyzn nachylonych wyznacza siê na podstawie wymiarów rzutu poziomego. Pole powierzchni podaje siê w metrach kwadratowych z dok³adnoœci¹ do 2 miejsc po przecinku np. 1500,15 m² Jedynym wyj¹tkiem, co do sposobu obmiaru powierzchni dzia³ki (dotycz¹cego bilansu zagospodarowania dzia³ki), jest obmiar powierzchni terenu biologicznie czynnej. Nale y przez to rozumieæ grunt rodzimy oraz wodê powierzchniow¹ na terenie dzia³ki budowlanej, a tak e 50 % sumy powierzchni tarasów i stropodachów o powierzchni nie mniejszej ni 10 m 2 urz¹dzonych jako sta³e trawniki lub kwietniki na pod³o u zapewniaj¹cym im naturaln¹ wegetacjê. - -