Ewa Bończak-Kucharczyk. Komentarz do art.18, art.22 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Stan prawny:

Transkrypt

1 Autor: Tytuł: Ewa Bończak-Kucharczyk Komentarz do art.18, art.22 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych Stan prawny: Od czasu wejścia w życie u.s.m. odrębna własność lokali w spółdzielni mieszkaniowej, podobnie jak spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego (a od nowelizacji z dnia 19 grudnia 2002 r. do nowelizacji z dnia 14 czerwca 2007 r. także własnościowe prawo do lokalu), powstaje w wyniku zawarcia umowy o budowę lokalu pomiędzy spółdzielnią a członkiem spółdzielni. Umowę tę spółdzielnia zawiera w odniesieniu do wszystkich lokali - tak mieszkalnych, jak i niemieszkalnych. Zgodnie z art. 1 ust. 2 pkt 5 u.s.m. możliwe jest też budowanie lub nabywanie przez spółdzielnię mieszkaniową budynków w celu sprzedaży znajdujących się tam lokali, co może nastąpić nie na rzecz członków i bez zawierania z członkiem umowy o budowę lokalu. Jednakże w tym przypadku mamy do czynienia z działaniem spółdzielni w charakterze dewelopera, więc spółdzielnia powinna dążyć do sprzedaży wszystkich lokali w danej nieruchomości, a sprzedane lokale i nieruchomości, w których się one znajdują, nie byłyby objęte przepisami u.s.m., jak w przypadku nabywania własności lokali przez członków spółdzielni w wyniku zawarcia z nimi umowy o budowę lokalu. Tę zasadę uzyskiwania własności lokali przez członków w wyniku zawartej z nimi przez spółdzielnię mieszkaniową umowy o budowę lokalu wprowadza także art. 18 ust. 1 u.s.m., który dotyczy wszystkich lokali (mieszczących się w definicji lokalu zawartej w art. 2 ust. 1-3 u.s.m.), i ponadto nakazuje, aby taka umowa została zawarta w formie pisemnej (zawarta w innej formie zagrożona jest rygorem nieważności) oraz była jednocześnie umową zobowiązującą strony do zawarcia umowy o ustanowienie w przyszłości odrębnej własności lokalu. Po nowelizacji z dnia 19 grudnia 2002 r. przepisy dotyczące postanowień tej umowy były takie same jak w przypadku umowy o budowę lokalu zawieranej z członkiem, który ubiega się o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jednak - jak była mowa wcześniej - w wyniku wyroku TK z dnia 20 kwietnia 2005 r., K 42/02, OTK-A 2005, nr 4, poz. 38, część przepisów dotyczących treści umowy o budowę lokalu zawieranej z członkiem ubiegającym się o ustanowienie własnościowego prawa do lokalu utraciła moc obowiązującą. Przed nowelizacją z dnia 14 czerwca 2007 r. u.s.m. wymieniała trzy rodzaje umów kryjących się pod tą samą nazwą "umowa o budowę lokalu": - umowę zawieraną z członkiem ubiegającym się o ustanowienie na jego rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu (będącą także umową przyrzeczenia ustanowienia takiego prawa), - umowę zawieraną z członkiem ubiegającym się o ustanowienie na jego rzecz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (będącą także umową przyrzeczenia ustanowienia takiego prawa), - umowę zawieraną z członkiem ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu (będącą także umową przyrzeczenia ustanowienia własności lokalu i przeniesienia jej na członka). Nowelizacja z dnia 14 czerwca 2007 r. uniemożliwiła zawieranie umów o budowę lokalu, których celem ma być ustanowienie własnościowego prawa do lokalu. Mimo że umowa o budowę lokalu, o której mowa w art. 18 u.s.m., ma być jednocześnie umową przyrzeczenia ustanowienia przez spółdzielnię mieszkaniową odrębnej własności lokalu po jego wybudowaniu i przeniesienia własności lokalu na konkretną osobę (lub osoby), to nie zawarto wymogu, aby była ona sporządzana w formie aktu notarialnego, jak to przewiduje art. 158 k.c. (chociaż lokal będący przedmiotem odrębnej własności stanowi odrębną nieruchomość). Zawarto jedynie wymóg zachowania formy pisemnej. Także gdy chodzi o odrębną własność lokalu, umowa o budowę lokalu ma być zawierana z członkiem spółdzielni (bądź z małżonkami, z których przynajmniej jedno jest członkiem spółdzielni). Zatem osoba, z którą zawiera się taką umowę, ma zostać członkiem przed jej zawarciem. (Różni to umowę o budowę lokalu od nabywania własności lokali przez osoby, którym przysługują własnościowe prawa do lokali, z których żadna w chwili wnioskowania o nabycie własności lokalu nie musi być członkiem spółdzielni). Kolejne przepisy, zawarte w art. 18 ust. 1 pkt 1-5 u.s.m., określają, jakie postanowienia powinna zawierać umowa o budowę lokalu. Ma ona m.in. - tak jak umowa zawierana z członkiem ubiegającym się o prawo lokatorskie (a wcześniej także o prawo własnościowe) - zobowiązywać członka do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal, jednak, inaczej niż w przypadku

2 prawa lokatorskiego, członek ma pokrywać te koszty poprzez wniesienie wkładu budowlanego (a nie wkładu mieszkaniowego). Od dnia 31 lipca 2007 r. umowa nie ma już zobowiązywać członka do pokrywania innych zobowiązań spółdzielni związanych z budową (np. kosztów związanych z przygotowaniem budowy lub opracowaniem rozwiązań alternatywnych, kosztów kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię na sfinansowanie zadania inwestycyjnego). Postanowienia umowy o budowę lokalu wymagane przez art. 18 ust. 1 pkt 2, 3 i 5 u.s.m. są takie same jak w przypadku zawierania umowy z członkiem ubiegającym się o ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu (jak wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 2-4 u.s.m. - por. komentarz do tych przepisów). Mają one dotyczyć: - określenia zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego (które stanowić będzie podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu, jakie członek ma pokryć), - zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu, - innych postanowień określonych w statucie spółdzielni. Dodatkowe postanowienia zawiera natomiast art. 18 ust. 1 pkt 4 u.s.m. Są one związane z charakterem odrębnej własności lokalu. Przepis ten wymaga bowiem, aby w tym przypadku określić w umowie o budowę lokalu rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych - z tego względu, że dane takie są niezbędne do ustanowienia odrębnej własności lokalu i ustalenia wysokości ułamkowego udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej, jaki będzie związany z własnością tego lokalu (i jakiego własność członek nabędzie wraz z lokalem) wówczas, gdy ułamek ten określony zostanie zgodnie z generalną zasadą wyrażoną w art. 3 ust. 3 i 4 u.w.l. jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do tego lokalu do sumy powierzchni użytkowej wszystkich lokali w nieruchomości wraz z powierzchnią wszystkich pomieszczeń przynależnych do tych lokali. Należy jednak zauważyć, że jeśli umowa zawierana jest przed wybudowaniem lokalu, a nawet przed rozpoczęciem budowy budynku, w którym ma się on znajdować, to postanowienia umowy dotyczące powierzchni lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych mogą mieć charakter wstępny, gdyż opierają się na projekcie, który podczas realizacji budowy może ulegać pewnym zmianom. Może więc okazać się, że po wybudowaniu powierzchnia lokalu różni się od ujętej w umowie, toteż przy ustanawianiu własności lokalu należy brać pod uwagę powierzchnię wynikającą z inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego, a nie tę, która przewidywana była w umowie o budowę lokalu. Artykuł 18 ust. 2 u.s.m. definiuje pojęcie wkładu budowlanego, jaki wpłacić ma na pokrycie kosztów budowy członek spółdzielni mieszkaniowej ubiegający się o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Wkład ten to całość (a nie tak jak w przypadku wkładu mieszkaniowego - część) kosztów budowy przypadających na dany lokal. (Taka sama definicja wkładu budowlanego odnosząca się do własnościowego prawa do lokalu już nie obowiązuje). Należy zwrócić uwagę, że omawiany przepis (tak samo jak przepisy art. 18 ust. 1 pkt 1 i art. 10 ust. 1 pkt 1 u.s.m.) wyraźnie odnosi się do kosztów zadania inwestycyjnego, a nie do kosztów budowy samego lokalu. Tak samo jak w przypadku wkładu mieszkaniowego, podstawą ustalenia wysokości wkładu budowlanego członka ubiegającego się o ustanowienie odrębnej własności lokalu są wszelkie koszty związane z zadaniem inwestycyjnym, bez względu na to, kiedy poszczególne elementy zostały zrealizowane. Zadanie inwestycyjne także może obejmować budowę więcej niż jednego budynku, a wówczas - gdy tak wynika ze statutu spółdzielni - wysokość wkładu budowlanego członka uzależniona będzie od ostatecznych kosztów budowy wszystkich tych budynków, a członek nie może się domagać, aby jego wkład obliczać wyłącznie na podstawie kosztów budowy jednego budynku (tego, w którym znajduje się jego mieszkanie), czyli na podstawie kosztów części zadania inwestycyjnego. Podstawą do ustalenia wysokości wkładu budowlanego są (tak jak było w przypadku ubiegania się o spółdzielcze prawa lokatorskie) rzeczywiste koszty zadania inwestycyjnego, a więc gdy z powodu niegospodarności lub innych nagannych działań przedstawicieli spółdzielni są one wyższe niż przeciętne, spowoduje to zwiększenie wysokości wkładu budowlanego. Członek nie może też żądać obniżenia tych kosztów albo obniżenia jego wkładu z tego powodu, że jego nadmierna wysokość została zawiniona przez osoby działające w imieniu spółdzielni (zob. uchwała SN z dnia 23 grudnia 1987 r., III CZP 78/87, OSNC 1989, nr 5, poz. 74). Z drugiej strony niedopuszczalne jest dowolne rozliczanie przez spółdzielnię kosztów budowy lokalu, w oderwaniu od kosztów rzeczywiście poniesionych - por. wyrok SN z dnia 17 maja 2006 r., I CSK 19/06, LEX nr

3 Skoro art. 18 u.s.m., w ust. 1 pkt 1 przewidując zobowiązanie członka w umowie o budowę lokalu do wniesienia wkładu budowlanego, jednocześnie w ust. 1 pkt 3 przewiduje umieszczenie w tej samej umowie zasad ustalania wysokości kosztów budowy, to tak samo jak w przypadku wkładu mieszkaniowego należy przyjąć, że wysokość wkładu budowlanego określonego w umowie o budowę lokalu ma jedynie charakter wstępny. Jego ostateczna wysokość zostanie określona po zakończeniu budowy (i rozliczeniu zadania inwestycyjnego). Przyjęcie innej koncepcji musiałoby być sprzeczne z określaniem zasad ustalania wysokości kosztów budowy (wkładów) w umowie o budowę lokalu. Wkład budowlany może być wniesiony w całości w gotówce przed zakończeniem budowy i zaraz po ustaleniu ostatecznych kosztów zadania inwestycyjnego lub może być w części pokryty kredytem bankowym zaciągniętym przez spółdzielnię na pokrycie kosztów budowy. Wówczas, zgodnie z art. 18 ust. 2 u.s.m., członek obowiązany jest do spłaty tego kredytu wraz z odsetkami - w części przypadającej na jego lokal. Warunki dokonywania tej spłaty przez członka powinny być przedmiotem umowy członka ze spółdzielnią - powinny być określone albo w umowie o budowę lokalu, albo w odrębnej umowie. Powinny one odpowiadać warunkom umowy kredytowej, jaką spółdzielnia zawarła z bankiem, ze względu na to, że art. 18 ust. 1 pkt 1 wyraża zasadę, że członek ma pokrywać koszty, a umieszczenie innych warunków powodowałoby, że spółdzielnia uzyskuje albo dochód (co nie powinno nastąpić, skoro członek ma jedynie opłacać koszty), albo stratę (co także nie powinno mieć miejsca). Po zmianach wprowadzonych nowelizacją z dnia 19 grudniu 2002 r. obowiązki członka pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego przez wniesienie wkładu budowlanego oraz pokrywania innych, związanych z budową, zobowiązań spółdzielni mają być określone w umowie o budowę lokalu. Spółdzielnia mieszkaniowa nie może zatem żądać od członka ubiegającego się o ustanowienie własności lokalu, aby wpłacał jakieś kwoty z tytułów, które nie zostały choćby wymienione w tej umowie. Nie może też żądać pokrywania jakichś kosztów w wysokości większej, niż to wynika z umowy o budowę lokalu - jeżeli w umowie takiej uzgodniono nie tylko rodzaj, ale i wysokość lub np. udział albo procentową partycypację członka w określonych kosztach (przy czym określanie tego w umowie o budowę lokalu nie jest obowiązkowe). Zarówno zakres rzeczowy robót danego zadania inwestycyjnego, jak i zasady ustalania wysokości kosztów budowy lokalu mają być umieszczone w samej umowie o budowę lokalu, a nie np. w jakichś innych (przywoływanych w tej umowie lub nie) dokumentach spółdzielni. Członek powinien bowiem wiedzieć, jakiego rodzaju prace i jakiego rodzaju koszty złożą się na ostateczny koszt zadania inwestycyjnego i w jaki sposób obliczona zostanie przypadająca mu do zapłaty (przypadająca na jego lokal) część kosztów. Szerzej kwestie te zostały omówione w komentarzu do art. 10 ust. 1 u.s.m. Skoro ustalone w umowie o budowę koszty budowy lokalu mają charakter wstępny, a ich ustalenie następuje w ostatecznym rozliczeniu kosztów budowy, dokonywanym po zakończeniu zadania inwestycyjnego, to po dokonaniu takiego rozliczenia członek może zostać zobowiązany do dopłat (nawet wtedy, gdy koszt budowy jest wyższy, niż powinien, z powodu niewłaściwych działań spółdzielni). Jednakże, jak głosi wyrok SN z dnia 10 maja 2007 r., III CSK 435/06, LEX nr , członek spółdzielni mieszkaniowej nie musi się obawiać podwyższenia kosztów budowy po ostatecznym ich rozliczeniu. Wystarczy, że oświadczenie zarządu w tej sprawie było prawidłowe. Rozliczenie takie jest wiążące, choćby oparte zostało na uchwale rady nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej, która okazała się nieważna. Artykuł 18 ust. 3 u.s.m. wprowadza szczególne rozwiązania w sytuacji, gdy członek zawiera umowę o budowę bezpośrednio z wykonawcą robót budowlanych, przy czym roboty te dotyczą tylko jego lokalu (nie dotyczą nieruchomości wspólnej). Najczęściej umowa taka dotyczyć będzie prac wykończeniowych w lokalach. Naturalną konsekwencją zawarcia takiej umowy bezpośrednio przez członka jest i to, że członek sam, bez pośrednictwa spółdzielni, płaci wykonawcy za wykonanie robót. Wówczas zakres tych robót nie może powiększać zakresu zadania inwestycyjnego realizowanego przez spółdzielnię (o którym mowa w art. 18 ust. 1 pkt 2 u.s.m.), a zasady ustalania wysokości kosztów budowy (o których mowa w art. 18 ust. 1 pkt 3 u.s.m.) nie mogą przewidywać, że członek dwukrotnie zapłaci za te same prace. Również wkład budowlany, który członek ma zapłacić spółdzielni, nie może obejmować kosztu robót, za które członek sam zapłacił wykonawcy. Przepis art. 18 ust. 3 u.s.m. wyklucza jednak działanie członka bez pośrednictwa spółdzielni, gdy roboty budowlane mają być wykonywane w nieruchomości wspólnej lub w częściach wspólnych. Jest to naturalne, gdyż inaczej różne osoby mogłyby niezależnie od siebie i bez wiedzy spółdzielni zlecać bez żadnej koordynacji różne prace, których zakres rzeczowy się pokrywa albo wyklucza i które w dodatku mają być wykonane w tym samym czasie. Komentarz [A1]: w Waszej sprawie jeszcze nie nastąpiło ostateczne rozliczenie kosztów budowy.

4 Pojęcie nieruchomości wspólnej odpowiada w tym przypadku (podobnie jak we wszystkich innych, w których termin ten został użyty w u.s.m.) terminologii stosowanej w u.w.l. Stąd przepis art. 18 ust. 3 u.s.m. wyklucza możliwość bezpośredniego zlecania przez członków wykonawcom prac budowlanych w obrębie tych części nieruchomości, które stanowią współwłasność właścicieli lokali - tj. na działce gruntu w otoczeniu budynku oraz w tych częściach budynku, które stanowią współwłasność. O częściach wspólnych wspomniano w tym przepisie zapewne z tego względu, że różne prace mogą być wykonywane, zanim ustanowiona zostanie odrębna własność któregokolwiek lokalu w danej nieruchomości, a więc zanim powstanie tam nieruchomość wspólna w rozumieniu u.w.l. Zlecanie robót bezpośrednio przez członków jest natomiast możliwe w obrębie własności indywidualnej członków, tj. w samych lokalach. Odpowiednio, członek może też sam zawierać umowy z wykonawcami robót budowlanych, jeżeli roboty te dotyczyć będą domów jednorodzinnych oraz segmentów domów szeregowych i bliźniaczych stanowiących lub mających stanowić indywidualną własność członka. Oprócz zakazu zlecania robót budowlanych w nieruchomościach wspólnych z pominięciem spółdzielni mieszkaniowej, art. 18 ust. 3 u.s.m. zawiera też zakaz zlecania takich robót przez członków w nigdzie dotąd niezdefiniowanych częściach wspólnych. Zakaz ten będzie jednak w istocie dotyczył tych samych części nieruchomości (i budynków), które mieszczą się w pojęciu nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna w rozumieniu u.w.l. powstaje bowiem dopiero wtedy, gdy przeniesiono własność choćby jednego lokalu na kogoś innego niż dotychczasowy właściciel całej nieruchomości. Najczęściej będzie to miało miejsce dopiero po zakończeniu budowy, gdy tymczasem większość robót budowlanych członkowie potrzebują zlecać wykonawcom wcześniej - przed powstaniem nieruchomości wspólnej. Z tego względu umieszczono w u.s.m. także zakaz zlecania takich robót w obrębie części wspólnych obejmujących to samo co nieruchomość wspólna, ale odniesionych do okresu, w którym nieruchomość wspólna jeszcze nie istnieje. Można zwrócić uwagę, że w odniesieniu do członków ubiegających się o ustanowienie spółdzielczych lokatorskich praw do lokali u.s.m. nie wprowadza regulacji odpowiadających postanowieniom, jakie zawarte są w odniesieniu do właścicieli w art. 18 ust. 3 u.s.m. Nowelizacją z dnia 14 czerwca 2007 r. dodano do art. 18 u.s.m. ust. 4. Przewiduje on, że rozliczenie kosztów budowy następuje w terminie 6 miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania. To kolejny przepis, którego celem jest dyscyplinowanie spółdzielni, aby nie opóźniała rozliczeń kosztów zadania inwestycyjnego lub przenoszenia własności (co może być niekorzystne dla członków lub innych osób, którym u.s.m. przyznaje roszczenie o przeniesienie własności). Szczególny przypadek zawierania umowy o budowę lokalu przewiduje art. 22 u.s.m. Artykuł 18 u.s.m. odnosił się do sytuacji, kiedy spółdzielnia zawiera umowy o budowę lokalu z każdym członkiem oddzielnie, przy czym lokale te mogą być położone w tej samej nieruchomości (w tym samym budynku), ale ustanowienie odrębnej własności poszczególnych lokali (przenoszenie własności lokali przez spółdzielnię na członków) może następować w różnym czasie (sukcesywnie). Artykuł 22 ust. 1 u.s.m. opisuje sytuację, kiedy spółdzielnia zawiera jedną umowę na budowę wszystkich lokali w danej nieruchomości jednocześnie ze wszystkimi członkami, którzy ubiegają się o ustanowienie odrębnej własności lokali w tej nieruchomości, a odrębna własność tych lokali może być ustanawiana sukcesywnie lub w tej samej chwili (jednocześnie). W tym przypadku wysokość udziałów przypadających na każdy lokal we współwłasności nieruchomości wspólnej nie musi być określona w sposób przewidziany w art. 3 ust. 3 u.w.l. (jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi do tego lokalu do sumy powierzchni użytkowej wszystkich lokali w nieruchomości wraz z powierzchnią pomieszczeń do nich przynależnych), lecz może być ustalona w tej umowie w inny sposób. Artykuł 22 ust. 1 u.s.m. wprowadza zatem rozwiązanie analogiczne do tego, o jakim mówi art. 3 ust. 6 u.w.l., który przewiduje, że gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów przypadających na każdy lokal określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele. Tyle że art. 22 ust. 1 u.s.m. nie dotyczy jeszcze samego ustanawiania odrębnej własności lokali, lecz czynności wcześniejszej - umowy o budowę lokalu przygotowującej warunki takiego ustanowienia odrębnej własności lokali. Własność ta zresztą, po spisaniu przez spółdzielnię umowy o budowę lokali z wszystkimi przyszłymi właścicielami lokali w tej nieruchomości, nie musi już być ustanawiana w tej samej chwili (choć może też być ustanawiana jednocześnie). Jednoczesne ustanawianie odrębnej własności wszystkich lokali miało bowiem w świetle u.w.l. zabezpieczać przed pomyłkami w obliczaniu wysokości udziałów - można było ustalić je w inny sposób, gdyż nie istniało niebezpieczeństwo, że suma udziałów

5 nie będzie równa 1 (co można było w tej sytuacji łatwo zapewnić). Poza tym, z inną wielkością udziałów wiążą się także inne obciążenia poszczególnych właścicieli lokali kosztami zarządu nieruchomością wspólną, które przestają być proporcjonalne do udziału powierzchni ich lokali do powierzchni wszystkich lokali w budynku, a odejście od tej zasady powinno następować z woli wszystkich właścicieli lokali. Jeśli wielkość udziałów ustalona zostanie jednocześnie dla wszystkich lokali w umowie o budowę lokali zawartej ze wszystkimi członkami, którzy ubiegają się o ustanowienia odrębnej własności lokalu w danej nieruchomości, oraz jeśli wszyscy przyszli właściciele lokali (którzy są stronami takiej umowy) wyrażą zgodę na określoną wysokość przypadających im udziałów, to oba opisane wyżej wymogi są spełnione już w chwili zawarcia umowy o budowę lokalu i z tego względu nie jest konieczne, aby ustanawianie odrębnej własności wszystkich lokali w nieruchomości odbyło się jednocześnie. Dlatego art. 22 ust. 1 u.s.m. nie stawia takiego wymogu. Artykuł 22 ust. 2 u.s.m. zawiera dodatkowe wyjaśnienie, że możliwość zawarcia jednej umowy o budowę wszystkich lokali w danej nieruchomości może dotyczyć zarówno nieruchomości zabudowanej jednym budynkiem, jak i nieruchomości zabudowanej więcej niż jednym budynkiem. Jest to zgodne z ogólną zasadą wyrażoną w art. 3 ust. 5 u.w.l., przewidującą, że ustanawianie odrębnej własności lokali może mieć miejsce w każdej nieruchomości zabudowanej budynkami składającymi się z kilku samodzielnych lokali, zarówno gdy w obrębie danej działki gruntu stoi jeden taki budynek, jak i gdy stoi ich więcej. W przypadku, którego dotyczy art. 22 u.s.m., dodanie postanowień art. 22 ust. 2 u.s.m. było konieczne, gdyż nie chodzi tu o ustanawianie odrębnej własności lokali (w tym zakresie działają przepisy u.w.l., m.in. art. 3 ust. 5), ale o umowę o budowę lokali (niewystępującą w przepisach u.w.l.).