KOSZTY I OPŁATY EKSPLOATACYJNE W BUDYNKACH BIUROWYCH W POLSCE

Transkrypt

1 NIERUCHOMOŚCIAMI KOSZTY I OPŁATY EKSPLOATACYJNE W BUDYNKACH BIUROWYCH W POLSCE

2 KOSZTY I OPŁATY EKSPLOATACYJNE W BUDYNKACH BIUROWYCH W POLSCE W LATACH PROGNOZA NA NADCHODZĄCE LATA Analiza kosztów eksploatacyjnych biurowców w Polsce została przygotowana w oparciu o 26 nieruchomości biurowych klasy A+/A i B+/B zlokalizowanych w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku o powierzchni w przedziale m 2. Nieruchomości wyselekcjonowane do analizy zostały wybudowane w latach Badanie obejmuje koszty eksploatacyjne w latach 211, 212 i 213. Wszystkie kwoty podane zostały w PLN. DEFINICJA KOSZTÓW EKSPLOATACYJNYCH Koszty eksploatacyjne obejmują wszystkie koszty ponoszone przez właściciela nieruchomości w celu bieżącego utrzymania nieruchomości z wyłączeniem: kosztów początkowych poniesionych na realizację projektu projekt, budowa i wyposażenie oraz finansowanie, kosztów aranżacji oraz wyposażenia biur dla najemców, które są uznawane za część kosztów budowy nieruchomości, kosztów ulepszeń i modernizacji, których celem jest podniesienie standardu nieruchomości jednakże zarządcy w ramach usług zarządzania są zobowiązani do prowadzenia stałego monitorowania stanu technicznego i zużycia ekonomicznego nieruchomości, rezerw na przyszłe koszty modernizacji i przebudowy, kosztów związanych z zadaniami wykonywanymi przez zarządców lub inne podmioty na rzecz właścicieli, takimi jak: egzekwowanie czynszów, koszty wynajmu, obsługa prawna najmu, dokonywanie zmian w aranżacjach powierzchni, kosztów ponoszonych na rzecz i prośbę indywidualnych najemców, Lista kosztów eksploatacyjnych zazwyczaj jest elementem umowy najmu i nie ma charakteru zamkniętego. SKŁADOWE KOSZTÓW EKSPLOATACYJNYCH Dla potrzeb niniejszego opracowania koszty eksploatacyjne podzielone zostały na następujące segmenty: zużycie mediów zarządzanie nieruchomością obsługa techniczna sprzątanie powierzchni wspólnych ubezpieczenie podatki i wieczyste użytkowanie ochrona pozostałe 2

3 KOSZTY I OPŁATY EKSPLOATACYJNE W BUDYNKACH BIUROWYCH W POLSCE NIERUCHOMOŚCIAMI Koszty eksploatacyjne w budynkach biurowych Wysokość poszczególnych kosztów jest zróżnicowana ze względu na położenie nieruchomości jak i wyposażenie techniczne nieruchomości, wielkość nieruchomości oraz konstrukcję umowy najmu. WYKRES 1 Koszty eksploatacyjne uśredniony udział poszczególnych rodzajów kosztów (213) Do porównania przyjęte zostały nieruchomości położone w Warszawie w Centralnym Obszarze Biznesu (COB) i w pozostałych dzielnicach poza COB oraz w innych miastach regionalnych (Kraków, Poznań, Wrocław i Gdańsk). Poniższa tabela przedstawia udział poszczególnych segmentów kosztów eksploatacyjnych w latach dla Warszawy oraz miast regionalnych. Z analizy poniższych danych wynika, że w każdym przypadku, niezależnie od położenia nieruchomości, koszty zużycia mediów stanowią największą pozycję kosztów eksploatacyjnych. OCHRONA UBEZPIECZENIE SPRZĄTANIE INNE MEDIA OBSŁUGA TECHNICZNA PODATEK OD NIERUCHOMOSCI UŻYTKOWANIE WIECZYSTE TABELA 1 Udział segmentów kosztowych w kosztach eksploatacyjnych Media Obsługa techniczna Zarządzanie Sprzątanie Ochrona Ubezpieczenie Podatek od nieruchomosci Użytkowanie wieczyste Inne Warszawa COB Warszawa inne dzielnice Miasta regionalne % 1% 8% 5% 1% 2% 1% 7% 1% % 1% 8% 4% 9% 2% 1% 6% 11% % 1% 8% 4% 9% 2% 11% 6% 11% % 9% 5% 5% 12% 2% 13% 3% 1% % 9% 6% 5% 11% 2% 13% 3% 9% 213 4% 9% 5% 5% 11% 2% 14% 3% 1% 211 4% 11% 7% 4% 8% 2% 13% 1% 12% % 12% 7% 4% 7% 2% 13% 1% 12% % 12% 7% 4% 8% 2% 14% 1% 12% WYKRES 2 Udział poszczególnych segmentów kosztowych według rodzajów w podziale na lata i położenie 45% 45% 45% 4% 4% 4% 35% 35% 35% 3% 3% 3% 25% 25% 25% 2% 2% 2% 15% 15% 15% 1% 1% 1% 5% 5% 5% % % % MEDIA UBEZPIECZENIE SPRZĄTANIE OBSŁUGA TECHNICZNA UŻYTKOWANIE WIECZYSTE OCHRONA INNE PODATEK OD NIERUCHOMOSCI 3

4 Koszty eksploatacyjne a opłaty eksploatacyjne Umowy najmu przewidują możliwość odzyskania przez właściciela kosztów obsługi nieruchomości od jej najemców poprzez zobowiązanie najemcy zawarte w umowach najmu do ponoszenia opłat eksploatacyjnych. Zazwyczaj lista pozycji, jakie są pokrywane w ramach opłat eksploatacyjnych, nie jest zamknięta. Różnice pomiędzy obiema wielkościami wynikają z: Zapisania w umowie najmu bezpośredniego rozliczania mediów na najemców, na podstawie bezpośredniego zużycia mierzonego indywidualnymi licznikami lub w oparciu o algorytmy stworzone w relacji do wielkości zajmowanej powierzchni, kubaturę pomieszczeń i zainstalowane w pomieszczeniach urządzenia. Koszty mediów są wówczas eliminowane z opłat eksploatacyjnych częściowo lub w niektórych wypadkach nawet do 1%, co może obniżyć wysokość opłat nawet o 4%. Wzrastającej świadomości najemców co do wpływu opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu na wysokość kosztów eksploatacyjnych i potencjalny nacisk na właścicieli nieruchomości na wyłączenie tej pozycji z opłat eksploatacyjnych. WYKRES 3 Uśredniona wysokość kosztów eksploatacyjnych WYKRES 4 Uśredniony poziom kosztów eksploatacyjnych w korelacji z wielkością budynku TABELA 2 Poziom opłat eksploatacyjnych (PLN/m2/miesiąc) Warszawa COB 17,2-25,4 18,6-23,1 18,3-23,4 Warszawa inne dzielnice 14,9-21,6 15,6-22,7 15,8-22,7 Miasta regionalne 12,2-2,7 13,5-21,5 12,8-21,4 Należy zwrócić uwagę na znaczne zróżnicowanie wysokości opłat eksploatacyjnych w poszczególnych lokalizacjach i latach. Analiza kosztów eksploatacyjnych w zależności od położenia budynku Istotnym czynnikiem wpływającym na wysokość kosztów eksploatacyjnych i opłat eksploatacyjnych jest położenie nieruchomości. Dane przedstawione na Wykresie numer 3 wskazują wyraźne różnice pomiędzy stawkami w Warszawie i miastach regionalnych. Niższe koszty eksploatacyjne w miastach regionalnych wynikają między innymi z wysokości opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, gdzie jedynie 3% właścicieli nieruchomości posiada prawo użytkowania wieczystego gruntu, a większość dysponuje prawem własności. Analiza kosztów eksploatacyjnych w zależności od wielkości budynku <7. m 2 <15. m 2 >15. m 2 TABELA 3 Uśredniony poziom kosztów eksploatacyjnych w korelacji z wielkością budynku < 7. m 2 < 15. m 2 > 15. m 2 Warszawa COB 23,95 19,16 18,72 Warszawa inne dzielnice 18,37 21,12 18,89 Miasta regionalne 21,17 15,63 15,79 Wielkość nieruchomości i powierzchni wynajmowalnej, na którą rozliczane są koszty eksploatacyjne, ma znaczący wpływ na ich wysokość. W szczególności dotyczy to 4

5 KOSZTY I OPŁATY EKSPLOATACYJNE W BUDYNKACH BIUROWYCH W POLSCE NIERUCHOMOŚCIAMI rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oraz kosztów ochrony. Najwyższe koszty eksploatacyjne występują w COB w Warszawie w budynkach klasy A+/A o powierzchni do 7. m 2, przy wysokim standardzie utrzymania nieruchomości oraz wysokich kosztach posiadania nieruchomości, to jest podatku od nieruchomości i opłaty z tytułu wieczystego użytkowania gruntu. Dla budynków powyżej 15. m² różnice w kosztach są niewielkie. Analiza kosztów eksploatacyjnych w podziale na segmenty kosztowe Media TABELA 4 Uśrednione koszty zużycia mediów Warszawa COB 8,93 9,54 9,5 Warszawa inne dzielnice 9,75 1,12 9,6 Miasta regionalne 8,1 9,38 8,19 Na koszt zużycia mediów składają się zużycie energii elektrycznej, energii cieplnej, gazu oraz koszty zużycia wody i odprowadzenia ścieków. Niniejsza analiza pomija wpływ wyposażenia nieruchomości w system klimatyzacji z nawilżaniem. Wszystkie analizowane budynki są w takie systemy wyposażone. WYKRES 5 Uśrednione koszty zużycia mediów W kosztach zużycia mediów koszty zużycia energii elektrycznej stanowią od 6% do ok. 7% całości kosztów eksploatacyjnych. Od 212 roku, tj. od momentu uwolnienia rynku obrotu energią elektryczną, powstała możliwość wyboru dostawcy energii i negocjowania jej cen. Korzystają z tej możliwości właściciele i zarządcy nieruchomości, przy czym większy portfel nieruchomości pozwala na skuteczniejsze negocjowanie ceny zakupu i co za tym idzie, obniżenie kosztów eksploatacyjnych. Obsługa techniczna nieruchomości TABELA 5 Uśrednione koszty obsługi technicznej Warszawa COB 2,3 2,33 2,35 Warszawa inne dzielnice 2,9 2,15 2,23 Miasta regionalne 2,29 2,56 2,59 WYKRES 6 Uśrednione koszty obsługi technicznej 3, 2,5 2, Na koszt obsługi technicznej składają się koszty serwisu technicznego (stały skład obsługi technicznej lub serwis mobilny), serwisy instalacji technicznych oraz serwisy wind. W budynkach wyposażonych w System Technicznego Zarządzania Budynkiem (Building Management System - BMS) fizyczna obecności obsługi jest ograniczona w czasie, co pozwala na znaczne obniżenie kosztów obsługi technicznej. W regionach dostępność wykwalifikowanych pracowników technicznych, jak również wielkość samego rynku tych usług jest mniejsza, co powoduje wyższe ceny kontraktowania obsługi technicznej. Zarządzanie nieruchomością 1,5 1,,5 Zakres usług zarządzania w Polsce w porównaniu z innymi krajami jest bardzo szeroki. Obejmuje bezpośrednie zarządzanie nieruchomością, organizowanie przetargów na obsługę nieruchomości, wystawianie faktur sprzedażowych, nadzór nad terminowością 5

6 wszelkich płatności, przygotowywanie budżetów i raportowanie do właściciela, optymalizację kosztów eksploatacyjnych, reprezentowanie właściciela przed organami administracji, dostawcami usług i najemcami, monitorowanie stanu technicznego nieruchomości oraz przygotowywanie analiz i planów modernizacyjnych. Na życzenie właściciela zarządzanie może obejmować również inne usługi, takie jak organizowanie przetargów na inwestycje, modernizacje i ubezpieczanie nieruchomości. WYKRES 7 Uśrednione koszty zarządzania 2, 1,6 TABELA 6 Uśrednione koszty zarządzania Warszawa COB 1,91 1,98 1,98 Warszawa inne dzielnice 1,3 1,39 1,3 Miasta regionalne 1,47 1,48 1,46 1,2,8,4 Usługa zarządzania nieruchomością nie obejmuje obsługi księgowej spółek celowych jak i obsługi technicznej nieruchomości, które są kontraktowane oddzielnie. Zgodnie z obowiązującymi w Polsce przepisami oraz umowami na zarządzanie nieruchomością, odpowiedzialność polskiego zarządcy jest pochodną zakresu obowiązków. Dla porównania w Wielkiej Brytanii zakres świadczonych usług w ramach zarządzania często sprowadza się jedynie do obsługi księgowo-windykacyjnej (umowy FRI - fully reparing and insuring). Również w Niemczech zarządzanie ogranicza się w zasadzie do administrowania. Wyższy koszt zarządzania w przeliczeniu na m 2 powierzchni w nieruchomościach położonych w Warszawie w Centralnym Obszarze Biznesu wynika z wyższych czynszów w biurowcach położonych w centrum Warszawy, z którymi koszt ten jest bezpośrednio powiązany. Sprzątnie powierzchni wspólnych WYKRES 8 Uśrednione koszty sprzątania powierzchni wspólnych 1,4 1,2 1,,8,6,4,2 TABELA 7 Uśrednione koszty sprzątania powierzchni wspólnych Warszawa COB 1,5 1, 1,1 Warszawa inne dzielnice 1,26 1,27 1,23 Miasta regionalne,87,84,84 Zakres usługi sprzątania powierzchni wspólnych obejmuje sprzątanie powierzchni wewnętrznych nieruchomości dostępnych dla najemców, w tym garaży, sprzątanie i odśnieżanie terenu zewnętrznego i zużycie niezbędnych do tego materiałów oraz uzupełnianie materiałów higienicznych w toaletach i kuchniach ogólnodostępnych. Zakres usługi sprzątania powierzchni wspólnych obejmuje sprzątanie powierzchni wewnętrznych nieruchomości dostępnych dla najemców, w tym garaży, sprzątanie i odśnieżanie terenu zewnętrznego i zużycie niezbędnych do tego materiałów oraz uzupełnianie materiałów higienicznych w toaletach i kuchniach ogólnodostępnych. W nowoczesnych biurowcach powierzchnie wspólne (bez powierzchni garaży) stanowią od 3% do 7% całości powierzchni budynku, co w istotny sposób wpływa na wysokość kosztów sprzątania. Dla nieruchomości położonych poza centrum miasta na koszty sprzątania istotny wpływ ma wielkość działki, parkingów zewnętrznych oraz dodatkowych terenów przylegających typu wspólna droga, itp. 6

7 KOSZTY I OPŁATY EKSPLOATACYJNE W BUDYNKACH BIUROWYCH W POLSCE NIERUCHOMOŚCIAMI Ochrona TABELA 8 Uśrednione koszty ochrony Warszawa COB 2,28 2,2 2,18 Warszawa inne dzielnice 2,75 2,65 2,66 Miasta regionalne 1,69 1,6 1,6 Koszty ochrony obejmują koszty obsługi recepcji; czynnej zazwyczaj w godzinach pracy biur; oraz ochrony fizycznej, której skład liczbowy zależny jest od wielkości nieruchomości i struktury architektonicznej. Aktualny poziom to minimum 2 pracowników w trybie 24/7. Do dodatkowych obowiązków pracowników ochrony (poza fizyczną ochroną) należy również nadzór nad prawidłowością działania systemów budynkowych oraz zgłaszanie sygnalizowanych przez System Technicznego Zarządzania Budynkiem (BMS) nieprawidłowości do serwisu technicznego i zarządcy nieruchomości. Od pracowników ochrony i recepcji w budynkach klasy A+/A oczekuje się wyższych kwalifikacji, co zwiększa stawkę godzinową nawet o 15%. Z kolei nieruchomości położone poza centrum miasta posiadają często zewnętrzne parkingi wymagające dodatkowych patroli zewnętrznych, co zwiększa całkowite koszty ochrony. WYKRES 9 Uśrednione koszty ochrony 3, 2,5 2, 1,5 1,,5 Ubezpieczenie TABELA 9 Uśrednione koszty ubezpieczenia Warszawa COB,46,51,51 Warszawa inne dzielnice,36,44,42 Miasta regionalne,41,44,42 WYKRES 1 Uśrednione koszty ubezpieczenia,6,5,4 Koszty ubezpieczenia obejmują polisy ubezpieczenia majątkowego nieruchomości w pełnym zakresie oraz ubezpieczenie OC dla nieruchomości. Standardem jest ubezpieczenie nieruchomości również w zakresie utraty zysków i od terroryzmu. Wysokość kosztów ubezpieczenia jest w dużej mierze zależna w szczególności od wielkości portfela nieruchomości i możliwości negocjowania stawek ubezpieczeniowych. Istotnym elementem optymalizacji kosztów ubezpieczenia nieruchomości jest określenie poziomu franszyzy na poszczególne zdarzenia w sposób indywidualny dla każdej nieruchomości.,3,2,1 7

8 WYKRES 11 Wysokość stawek podatku od nieruchomości (stawki w PLN za m 2 od powierzchni gruntu na rok),9 Opłaty i podatki Na koszty podatków i opłat składają się podatek od nieruchomości oraz opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Obie te pozycje należy rozpatrywać oddzielnie, ponieważ w przypadku nieruchomości, gdzie wynajmujący jest właścicielem gruntu opłata z tytułu użytkowania wieczystego nie występuje jako koszt.,8,7,6 WARSZAWA / POZNAŃ / GDYNIA WROCŁAW KRAKÓW MAKSYMALNY POZIOM STAWEK OGŁOSZONY PRZEZ MINISTRA FINANSÓW Podatek od nieruchomości Opodatkowaniu podlegają grunty, budynki lub ich części i budowle oraz ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Wysokość podatku od nieruchomości obliczana jest w oparciu o stawki za m 2 powierzchni gruntu i powierzchni budynku (w zależności od rodzaju prowadzonej działalności) oraz w przypadku budowli 2% od wartości początkowej. W Polsce podatek od nieruchomości jest podatkiem lokalnym, pobieranym przez jednostki samorządowe. W każdym kolejnym roku wydawane jest obwieszczenie w sprawie wysokości maksymalnych stawek w podatkach i opłatach lokalnych, a gminy określają obowiązujące lokalnie stawki podatku. TABELA 1 Wysokość stawek podatków od nieruchomości (PLN/m 2 /rok) WYKRES 12 Wysokość stawek podatku od nieruchomości (stawki w PLN za m 2 od budynków lub ich części na rok) WARSZAWA / POZNAŃ / GDYNIA WROCŁAW KRAKÓW MAKSYMALNY POZIOM STAWEK OGŁOSZONY PRZEZ MINISTRA FINANSÓW WYKRES 13 Uśrednione koszty podatku od nieruchomości 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5 Warszawa / Poznań / Gdynia stawki za m 2 od powierzchni gruntu,8,84,88 stawki za m 2 od budynków lub ich części 21,5 21,94 21,82 Wrocław stawki za m 2 od powierzchni gruntu,76,84,88 stawki za m 2 od budynków lub ich części 21,4 21,92 22,82 Kraków stawki za m 2 od powierzchni gruntu,67,76,84 stawki za m 2 od budynków lub ich części 18,65 2,62 22,13 Maksymalny poziom stawek ogłoszony przez Ministra Finansów stawki za m 2 od powierzchni gruntu,8,84,88 stawki za m 2 od budynków lub ich części 21,5 21,94 22,82 Większość gmin (ponad 9%) wyznacza stawki na najwyższym lub zbliżonym do najwyższego poziomie dopuszczalnym przez Ministra Finansów, tak więc wysokość podatku od nieruchomości cechuje trend rosnący. Wyjątkiem jest Kraków, gdzie na przestrzeni ostatnich 3 lat wysokość stawki podatku jest nieznacznie obniżana w stosunku do opublikowanej. TABELA 11 Uśrednione koszty podatku od nieruchomości Warszawa COB 2,41 2,53 2,63 Warszawa inne dzielnice 3, 3,13 3,27 Miasta regionalne 2,65 2,79 2,92 Wyraźnie wyższa wartość podatku od nieruchomości dla obiektów położonych poza centrum miasta wynika zarówno z większej powierzchni gruntu, jak również usytuowania na działce budowli parkingów zewnętrznych, chodników, ramp wjazdowych, latarni, stacji trafo, itp. 8

9 KOSZTY I OPŁATY EKSPLOATACYJNE W BUDYNKACH BIUROWYCH W POLSCE NIERUCHOMOŚCIAMI Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntu Istota prawa użytkowania wieczystego nieruchomości polega na tym, że choć właścicielem gruntu pozostaje Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo), użytkownik wieczysty może z niego korzystać w zakresie zbliżonym do zakresu uprawnień właściciela nieruchomości przez okres od 4 do 99 lat. Dotyczy to głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast. Opłaty roczne wnosi się do 31 marca każdego roku z góry za dany rok. Dla użytkowania wieczystego na okres 99 lat jest to 3% zaktualizowanej wartości gruntu dla gruntów wykorzystywanych na cele komercyjne i 1% od wartości gruntów wykorzystywanych na cele niekomercyjne. TABELA 12 Uśrednione koszty rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu : Warszawa COB 2,22 2,22 2,22 Warszawa inne dzielnice 1,36 1,33 1,36 Miasta regionalne 1,19 1,19 1,19 WYKRES 14 Uśrednione koszty opłaty rocznej za prawo wieczystego użytkowanie gruntu 2,5 2, 1,5 Wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu może być aktualizowana nie częściej niż raz na trzy lata, jeżeli wartość nieruchomości wzrośnie. W ostatnich kilku latach obserwuje się zwiększenie ilości odwołań od decyzji administracyjnych, dotyczących wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, której podstawą jest wycena gruntu zlecona przez jednostki administracji państwowej. Do kosztów eksploatacyjnych zaliczana jest przez właścicieli roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, bez tzw. pierwszej opłaty. 1,,5 Powszechną praktyką w Polsce jest zaliczanie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu do kosztów eksploatacyjnych pokrywanych przez najemców w ramach opłat eksploatacyjnych. Pozostałe koszty TABELA 13 Uśrednione pozostałe koszty Warszawa COB 2,27 2,68 2,72 Warszawa inne dzielnice 2,4 2,21 2,47 Miasta regionalne 2,38 2,53 2,58 WYKRES 15 Pozostałe koszty 3, 2,5 2, 1,5 1, Termin ten obejmuje bardzo zróżnicowane dla każdej nieruchomości koszty, m.in. naprawy i bieżące remonty, materiały eksploatacyjne, serwisy niektórych systemów, kontrole urzędu nadzoru technicznego, przeglądy budowlane roczne i pięcioletnie, wynajem mat, DDD, dekoracje sezonowe w recepcjach, odśnieżanie i inne. Rozkład w czasie tych kosztów bywa nierówny, dlatego zdarza się, że niektóre większe koszty naprawy czy np. przeglądy 5-letnie w rozliczeniu opłat eksploatacyjnych są rozkładane na kilka lat. Takie rozwiązania są możliwe w przypadku ich wcześniejszego zapisania w umowach najmu.,5 9

10 Trendy Kolejne lata przyniosą zmiany zarówno w wysokości kosztów eksploatacyjnych w poszczególnych latach jak i w relacjach pomiędzy udziałem poszczególnych kategorii w całości kosztów eksploatacyjnych. Media Equator, Warszawa Zmiany własnościowe, jakie zaszły po uwolnieniu rynku dostawców energii elektrycznej zaowocowały możliwością kontraktowania energii od wszystkich graczy rynkowych, umożliwiając osiąganie znacznych oszczędności. Wynegocjowane dla portfela nieruchomości zarządzanych przez Knight Frank ceny zakupu energii elektrycznej były w roku 213 znacząco niższe niż w latach poprzednich. W przypadku pozostałych mediów, czyli energii cieplnej i dostaw wody oraz odprowadzenia ścieków oczekiwane są podobne zmiany, jakie zaszły wśród operatorów telekomunikacyjnych i dostawców energii elektrycznej. Zarządzanie nieruchomością W ostatnich trzech latach zauważalne jest na rynku polskim zmniejszenie się udziału kosztów zarządzania w opłatach eksploatacyjnych. Koszt ten w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni zmniejszył się nawet o 2% z tytułu zwiększającej się konkurencji i deregulacji rynku usług zarządców nieruchomości. To oznacza, że w najbliższych latach koszt ten powinien ustabilizować się na obecnym poziomie. Sprzątanie i ochrona Na koszt usług sprzątania i ochrony ze strony dostawców usługi w dużej mierze ma wpływ czynnik ludzki. Planowany na 215 rok wzrost minimalnego wynagrodzenia oraz oczekiwania zarządców nieruchomości dotyczące ograniczenia fluktuacji pracowników tych służb, przekładający się na konieczność zatrudniania pracowników na etat, może spowodować znaczny wzrost udziału obu tych segmentów w ogólnych kosztach eksploatacyjnych. Znajduje to odzwierciedlenie w wyraźnie widocznej tendencji ograniczania ochrony fizycznej na korzyść wyposażania nieruchomości w systemy ochrony zdalnej. W najbliższych latach budynki wybudowane przed rokiem 2, ale wyposażone w system BMS będą mogły ograniczyć ilość pracowników ochrony fizycznej. Rozwiązaniem będzie zwiększenie automatyzacji i bezpośredniego powiadamiania służb technicznych o powstałych na terenie nieruchomości usterkach i zagrożeniach oraz tworzenie całodobowych mobilnych załóg interwencyjnych. Pozwoli to na ograniczenie kosztów fizycznej obecności pracowników ochrony poza godzinami pracy najemców. Opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu Należy się spodziewać, że jednostki administracji państwowej coraz częściej będą korzystały z przywileju aktualizacji wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu, i co za tym idzie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Może to skutkować zwiększaniem się tej znaczącej składowej kosztów eksploatacyjnych. Z drugiej strony najemcy mają coraz większą wiedzę i świadomość rzeczywistego znaczenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, jako opłaty za prawo do dysponowania nieruchomością w określonym czasie. Może to w przyszłości powodować presję na wyeliminowanie rocznej opłaty za wieczyste użytkowanie z kosztów eksploatacyjnych rozliczanych i pokrywanych przez najemcę w ramach opłat eksploatacyjnych. 1

11 KOSZTY I OPŁATY EKSPLOATACYJNE W BUDYNKACH BIUROWYCH W POLSCE NIERUCHOMOŚCIAMI Koszty eksploatacyjne a certyfikaty zielony budynek Coraz więcej nowych obiektów biurowych na rynku polskim już na etapie projektowania i budowy jest przygotowywana do uzyskania zielonego certyfikatu, BREEAM lub LEED. Są to budynki wyposażone w systemy odzysku wody z deszczówki, energooszczędne urządzenia elektryczne, optymalną izolację cieplną i akustyczną oraz inne rozwiązania techniczne. Pozwala to ograniczyć koszty zużycia mediów i w konsekwencji koszty eksploatacyjne obiektów. Szczegółowa analiza wpływu zielonych rozwiązań na wysokość kosztów eksploatacyjnych w budynkach biurowych będzie możliwa w kolejnych latach. Koszty eksploatacyjne a zaangażowanie zarządcy na etapie projektowania nieruchomości Udział profesjonalnego zarządcy na etapie projektowania budynku pozwala wyeliminować mało funkcjonalne i generujące wysokie koszty rozwiązania. Zauważalny jest powolny trend angażowania zarządców na tym etapie w celu zastosowania optymalnych rozwiązań i wygenerowania maksymalnych oszczędności w trakcie eksploatacji budynków biurowych. Prognoza Analiza poszczególnych elementów kosztów eksploatacyjnych w budynkach biurowych pokazuje, że część z nich w ostatnich latach wzrosła, podczas gdy pozostałe zmalały. Może to przełożyć się na powolny wzrost średniego poziomu kosztów eksploatacyjnych, ponieważ wzrost rosnących elementów kosztów w znacznym stopniu będzie kompensowany przez obniżający się koszt pozostałych składowych. Niektóre koszty, takie jak obsługa techniczna, ochrona czy sprzątanie powierzchni wspólnych, świadczone przez firmy zewnętrzne, mają często zagwarantowany w umowach serwisowych wzrost cen w powiązaniu z inflacją roczną. Jednak rynek wymusza coraz częściej rezygnację z prawa do indeksacji w przypadku, gdy koszty usług nie rosną w sposób znaczący. Domaniewska Office Park Alfa, Warszawa 11

12 PRIME YIELDS REMAIN UNDER DOWNWARD PRESSURE Znaczny wolumen nowej podaży i projektów w budowie Stawki czynszu na stabilnym poziomie Przewaga nowej podaży na małych i średnich rynkach Rosnący udział podaży w budowie w największych miastach Wzmożona aktywność inwestorów zagranicznych Rosnące zainteresowanie inwestorów rynkami regionalnymi COMMERCIAL MARKET Dział Zarządzania Nieruchomościami Knight Frank zarządza nieruchomościami komercyjnymi od 1998 roku, kiedy to przejął w zarządzanie pierwszy budynek biurowy klasy A, będący jednocześnie siedzibą Price Waterhouse w Polsce. Knight Frank oferuje pełen zakres usług w zakresie zarządzania nieruchomościami zgodnie z lokalnymi przepisami oraz standardami obowiązującymi na rynku międzynarodowym. Zespół Knight Frank przygotowuje i wdraża strategie dostosowane do indywidualnych wymagań i profilu klientów firmy, których celem jest zwiększanie wartości nieruchomości i maksymalizacja zwrotów i rentowności nieruchomości. Zakres zarządzania operacyjnego: opracowanie procedur, systemu raportowania i sprawozdawczości finansowej; bieżące monitorowanie funkcjonowania obiektu; koordynacja i monitoring usług świadczonych przez podwykonawców; opracowanie budżetu oraz struktury i wysokości kosztów operacyjnych; przygotowywanie faktur dla najemców dotyczących najmu oraz kosztów obsługi; zbieranie opłat od najemców; rozliczanie kosztów eksploatacyjnych; bieżąca obsługa najemców. Kontakty w Polsce: RESEARCH Elżbieta Czerpak elzbieta.czerpak@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT Monika A. Dębska - Pastakia monika.debska@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT - OFFICES AND LOGISTICS Bartłomiej Łepkowski bartlomiej.lepkowski@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT - RETAIL Agnieszka Mielcarz agnieszka.mielcarz@pl.knightfrank.com CAPITAL MARKETS Jakub Jonkisz jakub.jonkisz@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - LANDLORD REPRESENTATION Izabela Potrykus-Czachowicz izabela.potrykus@pl.knightfrank.com NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE: RAPORT 214 POLSKA NA TLE EUROPY RYNEK BIUROWY W UJĘCIU 1-LETNIM REPORT Q2 214 / RAPORT II KW. 214 OFFICE MARKET IN WROCŁAW RYNEK BIUROWY WE WROCŁAWIU REPORT Q3 214 / RAPORT III KW. 214 OFFICE MARKET IN WARSAW RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE RAPORT COMMERCIAL AGENCY - TENANT REPRESENTATION Marek Ciunowicz marek.ciunowicz@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - RETAIL Paweł Materny pawel.materny@pl.knightfrank.com PROPERTY MANAGEMENT Magdalena Oksańska magdalena.oksanska@pl.knightfrank.com 214 Polska na tle Europy Rynek biurowy we Wrocławiu: II kw. 214 Rynek Biurowy w Warszawie: III kw. 214 POLSKA RYNEK KOMERCYJNY III KW. 214 Rynek Komercyjny w Polsce: II kw. 214 Raporty Knight Frank są dostępne do pobrania na stronie: KnightFrank.com.pl/badanie-rynku/ BIURA HANDEL INWESTYCJE VALUATIONS Grzegorz Chmielak grzegorz.chmielak@pl.knightfrank.com Kontakt w Londynie: INTERNATIONAL RESEARCH Matthew Colbourne matthew.colbourne@knightfrank.com 214, Knight Frank Sp. z o.o. Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank. 12