Zarządzanie nieruchomościami planowanie strategiczne

Transkrypt

1 Zarządzanie nieruchomościami planowanie strategiczne

2 Logic will get you from A to B. Imagination will take you everywhere. Albert Einstein 2

3 Agenda Planowanie strategiczne Cel/rodzaj inwestycji Zarządzanie najmem Zarządzanie serwisami Zarządzanie mediami Zarządca kontra właściciela czy na pewno gramy w jednej drużynie? Odpowiedzialność i ubezpieczenie Kreowanie wizerunku nieruchomości case study czy warto w to zainwestować? 3

4 Planowanie strategiczne Cel inwestycji Okres długoterminowa/krótkoterminowa Oczekiwana stopa zwrotu Akceptowalne ryzyko Oczekiwana płynność (potencjalna możliwość sprzedaży zainteresowanie rynku) Rodzaj inwestycji Długoterminowa produkty wymagające restrukturyzacji, zmiany przeznaczenia, modernizacji Bezpieczna corowe nieruchomości, 100% wynajęcia, dobra lokalizacja, Warszawa Oportunistyczna oczekiwana wyższa stopa zwrotu, wymagają restrukturyzacji do osiągnięcia oczekiwanych zysków Deweloperska 4

5 Planowanie strategiczne Zarządzanie najmem - podstawowy element kształtujący wartość nieruchomości opcje przedłużanie najmu - możliwość wpływu na restrukturyzację struktury najmu gwarancja stabilności przychodów (rodzaje zabezpieczeń gwarancja bankowa, akt notarialny, weksel, depozyt) gwarancja najmu brak opcji wypowiedzenia rozliczanie pełnych kosztów eksploatacyjnych ograniczanie podwyżek kosztów, cap, zmiana opłat publiczno-prawnych, naprawa vs modernizacja, określenie udziału najemcy 5

6 Planowanie strategiczne Zarządzanie serwisami Określenie potrzeb dokładna specyfikacja ilościowa i jakościowa, oczekiwania właściciela i najemców (czy pokrywają się z service charge?) Prawidłowe przygotowanie RFP i dobór kryteriów wyboru czy na pewno potrzebujemy zawsze czas reakcji 1 godz? Optymalizacja konsolidacja czy dekonsolidacja? Dla każdego coś miłego Weryfikacja ceny versus jakość usługi Usługi dodatkowe czy nie przekroczą zakładanego budżetu? Jak je określić i obliczyć? Bieżąca weryfikacja zapisów umownych kluczem do sukcesu Trafne raportowanie nie za dużo ale i nie za mało jak ocenić czy usługi są dobrze wykonywane? 6

7 Planowanie strategiczne Zarządzanie mediami Określenie potrzeb nieruchomości i najemców Wybór dostawcy i bieżąca weryfikacja rynku (ceny, tendencje) kiedy wybrać dostawcę energii? Optymalizacja pracy urządzeń i instalacji Prawidłowe zapisy w umowach najmu pozwalające na pełne rozliczenie mediów (co jeśli mamy najemcę pracującego 24/7?) Poprawne rozliczenie czy podliczniki zgadzają się z licznikiem głównym? Czy przyjęta została odpowiednia proporcja zgodnie z umowami (przy braku liczników) Ochrona środowiska, segregacja odpadów, certyfikacja LEED/BREEM czyli jak grać w zielone? 7

8 Zarządca kontra? właściciel Cel Właściciela podnoszenie wartości nieruchomości Cel Zarządcy zgodnie z Ustawą o Gospodarowaniu Nieruchomościami zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości; zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości; zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej bieżące administrowanie nieruchomością; utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem; uzasadnione inwestowanie w nieruchomość. w praktyce - działanie zgodne z zawartą umową o zarządzanie nieruchomością Cel Właściciela = Cel Zarządcy??? Jak wypracować skuteczny model współpracy? Specyfikacja zadań zarządcy i procedur współdziałania w umowie Między młotem a kowadłem współpraca najemca/zarządca/właściciel 8

9 Zarządca kontra? właściciel Modele współpracy: Pełna odpowiedzialność po stronie zarządcy, umowy serwisowe zawierane przez zarządcę Pełne pełnomocnictwo do zarządzania włączając zawieranie umów najmu i umów serwisowych Ograniczone pełnomocnictwo częściowa kontrola działań zarządcy Mocno ograniczone pełnomocnictwo bliska kontrola działań zarządcy, określona kwota podejmowania samodzielnych decyzji finansowych 9

10 Odpowiedzialność i ubezpieczenie Odpowiedzialność w umowie o zarządzanie nieruchomością za: Poprawne przejęcie nieruchomości i jej przekazanie Zasadność i poprawność przygotowywanych budżetów i raportów Poprawność i zgodność z umowami najmu wystawianych faktur Poprawność i zgodność z umowami najmu rozliczania kosztów Prawidłowe księgowanie faktur kosztowych Prawidłowe naliczanie czynszu od obrotów, indeksacji, wysokości gwarancji i depozytów Zapewnienie bezpieczeństwa osobom w nieruchomości Zapewnienie profesjonalnych serwisów w cenie rynkowej Zapewnienie wykonywania przeglądów zgodnie z przepisami prawa i zaleceniami producentów urządzeń Istotna zwłaszcza w umowie zawierającej w sobie wszystkie usługi związane z utrzymaniem bieżącym Ważne dokładne określenie obowiązków i odpowiedzialności zarządcy 10

11 Odpowiedzialność i ubezpieczenie Konsekwencje błędów dla zarządcy Kara finansowa np. fee at risk Zwrot kosztów wynikających z popełnionego błędu Wypowiedzenie umowy Odpowiedzialność nawet karna Konsekwencje błędów dla właściciela obniżenie wartości nieruchomości Przedwczesne wyjście z umowy najmu Nie przedłużenie umowy najmu Przerzucenie kosztów z najemcy na właściciela Dodatkowe koszty dla właściciela wyższy podatek, odsetki, kary, zawyżone wartości usług, niepotrzebne usługi, doprowadzenie do pogorszenia stanu technicznofizycznego budynku 11

12 Kreowanie wizerunku nieruchomości Kreować według Słownika Języka Polskiego tworzyć coś nowego, innowacyjnego Case study: Nowy budynek, technicznie klasa A Trudna lokalizacja Miasto wojewódzkie Podjęte działania w okresie 15 miesięcy (rozpoczete w trakcie trwania budowy 12 miesięcy przed oddaniem do użytkowania): Regularna komunikacja medialna średnio ok. 30 publikacji miesięcznie Raporty o rynku lokalnym Różne aspekty dot. nieruchomości planowanie inwestycji, projektowanie przestrzeni biurowej, techniczne rozwiązania itp Organizacja wydarzeń specjalnych (wiecha, otwarcie) 12

13 Kreowanie wizerunku nieruchomości Podjęte działania cd Wykorzystanie mediów społecznościowych FACEBOOK Współpraca ze szkołami wyższymi ankieta Moje wymarzone biuro, konkurs, zwiedzanie obiektu Współpraca z władzami miasta w celu promocji i miasta i dzielnicy Komunikacja specjalna ukierunkowana na promocję lokalizacji odpowiednie materiały i artykuły podkreślające dostępność i wręcz konkurencyjność lokalizacji Brak komunikacji cenowej Brak komunikacji negatywnej Efekt Wynajęcie 40% obiektu w okresie 5 miesięcy od oddania budynku do użytkowania średni okres pustostanów w dobrej lokalizacji to 6-9 miesięcy. 13

14 Dziękuję za uwagę: Seweryna Afanasjew Dyrektor Portfela Nieruchomości w Funduszach Nieruchomości BZWBK TFI SA 14