Rynek nieruchomości w Polsce Raport wiosna 2012

Transkrypt

1 RYNEK NIERUCHOMOŚCI W POLSCE Rynek nieruchomości w Polsce Raport wiosna 212 1

2 RYNEK NIERUCHOMOŚCI W POLSCE Wprowadzenie... 3 O nas... 4 Sytuacja makroekonomiczna PKB... 5 Rynek pracy... 6 Inflacja i stopy procentowe... 7 Kurs złotego... 8 Podaż pieniądza i sektor bankowy... 9 Rynek nieruchomości mieszkaniowych Podsumowanie rynku nieruchomości mieszkaniowych Prognozy dla rynku mieszkaniowego Sytuacja w głównych miastach w Polsce Warszawa Kraków Wrocław... 2 Gdańsk Poznań Łódź Rynek nieruchomości komercyjnych Nieruchomości biurowe... 3 Nieruchomości handlowe Nieruchomości magazynowe Zielone budownictwo

3 RYNEK NIERUCHOMOŚCI W POLSCE Szanowni Państwo! Przekazujemy w Państwa ręce najnowszy raport stanu rynku nieruchomości Wiosna 212. Znajdziecie Państwo w nim, poza podsumowaniem stanu rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych, również szereg informacji, które mogą być pomocne w codziennej pracy zawodowej. Ostatni okres na rynku finansowania nieruchomości to czas intensywnych zmian regulacyjnych, zarówno już wprowadzonych, jak i tych na etapie opracowywania. Jedną z bardziej kontrowersyjnych regulacji jest Ustawa o ochronie praw nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych, która w pełnej treści obowiązywać zacznie 29 kwietnia 212 r. Niejednoznaczność zapisów ustawy skutkuje koniecznością dodatkowych interpretacji, choć pojawiają się również poglądy, że lepiej byłoby ww. ustawę po prostu już teraz znowelizować. W zakresie zapisów dotyczących sektora bankowego ten wysiłek został podjęty na forum Związku Banków Polskich i zakończony wydaniem not interpretacyjnych. Zapisy ustawy i obowiązki nałożone na bank prowadzący rachunek powierniczy oraz zakres odpowiedzialności (w tym odpowiedzialność karna po stronie pracownika banku) z pewnością ograniczą apetyt na ryzyko i w efekcie część banków nie podejmie decyzji o prowadzeniu otwartych rachunków powierniczych. Zarówno decyzja o otwarciu rachunku powierniczego dla określonego przedsięwzięcia deweloperskiego, jak i sam proces monitoringu inwestycji wymagać będzie dużego nakładu pracy po stronie banku i określonej fachowej wiedzy z zakresu budownictwa, popartej wieloletnim doświadczeniem. Mając na uwadze powyższe trudno oczekiwać, żebyśmy mieli do czynienia z wyjątkowo tanim produktem. W efekcie zapisy ustawy, z jednej strony, zapewnią większą ochronę ostatecznemu nabywcy mieszkania (ale już nie garażu, o ile nie będzie on powierzchnią przynależną do lokalu mieszkalnego), a z drugiej strony, podniosą koszt realizacji inwestycji (im mniejsza inwestycja, tym bardziej będzie to odczuwalne), a to z kolei przełoży się na cenę mieszkania dla ostatecznego nabywcy. Również nowe władze KNF zintensyfikowały działania regulacyjne. Deklaracje dotyczące przeglądów większości dotychczasowych Rekomendacji KNF, ponowne skierowanie do konsultacji Rekomendacji J, prace nad rozszerzeniem zapisów dotyczących emisji listów zastawnych jednoznacznie wskazują, jak ważny dla krajowego nadzoru bankowego jest rynek nieruchomości. Obowiązek wyceny i monitorowania wartości nieruchomości, jak i konieczność specjalizacji osób odpowiedzialnych za wymienione czynności (zapisy Rekomendacji S2 i projektu Rekomendacji J) nie budzą zastrzeżeń, ale oczekiwania KNF idą dalej. Dedykowane modele ekonometryczne do oceny wartości na etapie monitorowania kredytu, przekrojowe analizy rynku, uwiarygodniane wyceny poprzez ocenę wartości nieruchomości itp. wskazują, że mamy do czynienia z oczekiwaną przez KNF kompleksową zmianą jakościową po stronie sektora bankowego. BRE Bank Hipoteczny od początku swojego istnienia buduje specjalistyczny zespół ds. wycen, monitoringu inwestycji i analiz rynku nieruchomości. Mamy nadzieję, że będziemy mogli Państwa wspierać zarówno fachową wiedzą i doświadczeniem, jak i bieżącymi analizami stanu rynku nieruchomości. Jan Robert Nowak Dyrektor Departamentu Wycen i Analiz Rynku Nieruchomości BRE Bank Hipoteczny SA 3

4 O nas RYNEK NIERUCHOMOŚCI W POLSCE BRE Bank Hipoteczny S.A. już od ponad dziesięciu lat prowadzi badania i analizy zjawisk zachodzących na polskim rynku nieruchomości. Okres ten zaowocował własną bazą danych o transakcjach na rynku nieruchomości (w szczególności komercyjnych), sprzedażą know- how systemu bazodanowego do ZBP i zaadaptowaniem go pod nazwą AMRON, budową systemu indeksów cen na rynku nieruchomości, wypracowaniem metod analitycznych dla potrzeb analizy portfelowej, jak i szeregiem różnorodnych badań rynku nieruchomości. W ciągu swojego rozwoju Bank przeprowadził szczegółowe analizy i oceny dla kilku tysięcy nieruchomości komercyjnych oraz projektów deweloperskich. Poza typową działalnością Bank, w ramach Departamentu Wycen i Analiz Rynku Nieruchomości, prowadzi doradztwo związane z rynkiem nieruchomości ze specjalistycznymi kompetencjami od strony rynkowej, technicznej oraz prawnej. W zespole udało się zgromadzić praktyków z powyższych dziedzin, w tym 6 rzeczoznawców majątkowych, 4 inżynierów budownictwa z wieloletnim doświadczeniem, geodetę i elektryka, absolwentów studiów podyplomowych z zakresu wyceny nieruchomości, pośrednictwa na rynku nieruchomości, zarządzania nieruchomościami. Pracownicy posiadają międzynarodowe tytuły i certyfikaty z zakresu wycen i doradztwa na rynku nieruchomości, m.in. REV (Recognised European Valuer), CCIM (Certified Commercial Investment Member). W ramach działalności bankowej oraz usług doradztwa na rzecz podmiotów zewnętrznych zespół dokonał ponad 8 wycen, ocen i analiz projektów inwestycyjnych na rynku nieruchomości, monitorował około 25 realizacji projektów mieszkaniowych i komercyjnych, co przełożyło się na około 6 raportów z monitoringu. Oprócz standardowej oferty, Bank oferuje również doradztwo na rynku nieruchomości w poszczególnych kompetencjach (rynkowe, techniczne, prawne). W ramach działalności prowadzonej dotychczas, bank oferuje szereg usług. Część z nich przedstawiono poniżej: badania rynkowe (analizy lokalizacji, popytu i po - daży, preferencji, konkurencji) wycena nieruchomości komercyjnych oraz projektów deweloperskich wycena przedsiębiorstw, w szczególności spółek celowych (SPV) z branży nieruchomości analizy wrażliwości wartości pojedynczych nieruchomości, jak i całych portfeli weryfikacje formalne i merytoryczne studiów wykonalności projektów inwestycyjnych weryfikacje kosztów budowy weryfikacja umów towarzyszących projektom inwestycyjnym pod kątem zabezpieczenia ryzyka projektów i interesów inwestora analizy opłacalności inwestycji monitorowanie procesu budowlanego (techniczny due diligence) modelowanie cen transakcyjnych, czynszów, stóp kapitalizacji analizy uwarunkowań inwestycji w nieruchomości w aspektach prawnych. To tylko niektóre z proponowanych przez Bank usług z zakresu doradztwa na rynku nieruchomości. Jesteśmy otwarci na nowe wyzwania i oczekiwania produktowe stawiane nam przez naszych klientów. Działalność doradcza Banku skierowana jest zarówno do podmiotów w ramach grupy kapitałowej BRE Banku, jak i podmiotów zewnętrznych (sektora bankowego, funduszy inwestycyjnych, deweloperów oraz inwestorów rynku nieruchomości) krajowych i zagranicznych. Zespół Departamentu Wycen i Analiz Rynku Nieruchomości, BRE Bank Hipoteczny SA 4

5 SYTUACJA MAKROEKONOMICZNA W POLSCE Sytuacja makroekonomiczna 1) PKB W całym 211 r. PKB wg wstępnych danych wzrósł o 4,3% r/r wobec 3,9% r/r w 21 r. W ostatnim kwartale 211 r. dynamika PKB wyniosła 4,3% r/r wobec 4,2% r/r odnotowanych w III kwartale. Na wzrost PKB w całym 211 r. złożyło się nieznaczne wyhamowanie dynamiki konsumpcji prywatnej z ponad 3,2% r/r w 21 r. do zaledwie 3,1% r/r, spadek konsumpcji publicznej o,7% r/r wynikającej z zacieśnienia fiskalnego, wzrost inwestycji na poziomie 8,7% r/r wobec spadku,2% r/r w 21 r. oraz dodatnia kontrybucja eksportu netto na poziomie,5pp (w 21 r. kontrybucja wyniosła -,7pp). Po wysokiej dynamice konsumpcji prywatnej na poziomie 4% r/r odnotowanej w IV kwartale 21 r. dynamika z kwartału na kwartał stopniowo obniżała się i w rezultacie w IV kwartale wyniosła 2% r/r. Spadek konsumpcji wynikał z faktu, że konsumenci zaczęli odczuwać wpływ szoków cenowych i kursowych oraz uszczuplenie dochodu do dyspozycji. Z kolei dynamika inwestycji z kwartału na kwartał zwiększała się osiągając 1,3% r/r w IV kwartale wobec 8,5% r/r w III kwartale. Te dane wskazują na kontynuację ożywienia inwestycji prywatnych. Wskazuje na to fakt, że przy przyspieszającej dynamice inwestycji następowało od II kwartału stopniowe zwalnianie dynamiki wartości dodanej w budownictwie, co sugeruje umocnienie inwestycji przede wszystkim w maszyny i urządzenia. Utrzymała się jednak również pozytywna kontrybucja inwestycji w infrastrukturę. W ostatnim kwartale 211 r. ujawniły się również automatyczne stabilizatory, głównie związane z kursem walutowym, co przełożyło się na kontrybucję eksportu netto do wzrostu na poziomie,9pp. W 212 r. tempo wzrostu PKB spowolni z 4,3% w 211 r. do 2,8% w ujęciu rocznym. Spowolnienie nastąpi więc w nieporównywalnie mniejszej skali niż w latach Na niższe tempo wzrostu 1) Źródło: BRE Bank SA. 5

6 SYTUACJA MAKROEKONOMICZNA W POLSCE PKB złoży się niższe tempo wzrostu konsumpcji prywatnej, publicznej oraz ograniczenie tempa wzrostu inwestycji. Rolę automatycznego stabilizatora będzie pełnił eksport netto, natomiast procyklicznie negatywny wpływ będzie miała zmiana zapasów. Na spadek tempa konsumpcji prywatnej będzie oddziaływać pogorszenie się sytuacji na rynku pracy, ale w dużo mniejszym stopniu niż w 28/29 r. Ze względu na słabszy rynek pracy nastąpi nieznaczny spadek tempa wzrostu płac, ale nadal powinien się on utrzymać na względnie wysokim poziomie. Oprócz standardowych mechanizmów makroekonomicznych (ograniczenie tempa wzrostu bieżącego dochodu oraz szacowanego dochodu trwałego ze względu na wyhamowanie przyrostów zatrudnienia), na konsumpcję indywidualną oddziaływać będą również szoki makroekonomiczne: szok cenowy oraz kredytowy (zwiększenie spłat w zakresie kredytów hipotecznych, denominowanych w walutach obcych), oba mające swe źródła w osłabieniu kursu złotego. W zakresie konsumpcji publicznej spadek tempa wzrostu będzie natomiast związany z dalszym zacieśnieniem fiskalnym wynikającym z konieczności sprowadzenia deficytu instytucji rządowych i samorządowych do poziomu co najwyżej 3% PKB. Tempo wzrostu inwestycji w 212 r. będzie niższe niż w 211 r. Niepewność wśród przedsiębiorstw odnośnie sytuacji gospodarczej w strefie euro oraz spadek konsumpcji prywatnej i publicznej będą powstrzymywać przedsiębiorców od inwestycji w powiększanie kapitału produkcyjnego. Niemniej jednak podejmowane inwestycje przedsiębiorstw będą wynikać z wysokiego stopnia dekapitalizacji ich kapitału produkcyjnego celem co najmniej podtrzymania zdolności produkcyjnych. Część inwestycji przedsiębiorstw będzie związana jeszcze z kontynuacją inwestycji infrastrukturalnych w gospodarce. Ewentualna poprawa sytuacji gospodarczej Niemiec, głównego partnera handlowego Polski oraz w pozostałych krajach strefy euro, może przełożyć się na wyższy poziom inwestycji przedsiębiorstw, stąd też ryzyko rozkłada się w kierunku bardziej dynamicznych wzrostów. Inwestycje sektora publicznego pozostaną na podobnym poziomie, co w 211 r. Pierwotnie mniej inwestycji infrastrukturalnych zostało zaplanowanych na 212 r. Zostanie to jednak zrekompensowane przez projekty przesunięte z poprzednich lat. Udział eksportu netto we wzroście PKB zwiększy się ze względu na słabszy kurs złotego, który przekłada się na wzrost konkurencyjności eksportowej polskich przedsiębiorstw. Jako że słabszy kurs złotego ogranicza krajową konsumpcję dóbr importowanych, kontrybucja eksportu netto wzrośnie, zgodnie z antycyklicznym charakterem tego elementu PKB. Z uwagi na pogorszenie perspektyw wzrostu i faktyczne wyhamowanie popytu, nagromadzone wcześniej przez przedsiębiorstwa zapasy zostaną wykorzystane, a zmiana zapasów stanie się hamulcem wzrostu PKB zgodnie z procyklicznym charakterem tego agregatu. Rynek pracy W całym 211 r. sytuacja na rynku pracy uległa dalszej poprawie, co było kontynuacją trendów zapoczątkowanych w 21 r. Średnie tempo wzrostu zatrudnienia zwiększyło się z,9% r/r do 3,3% r/r. Ilość nowych miejsc pracy w sektorze przedsiębiorstw wzrosła o 128 tys., co było zbliżonym wynikiem do 13 tys. w 21 r. Najwięcej miejsc pracy w sektorze przedsiębiorstw powstało w przetwórstwie przemysłowym, budownictwie, handlu i usługach. Z kolei w samym IV kwartale 211 r. nastąpiło nieznaczne pogorszenie sytuacji na rynku pracy. Dynamika zatrudnienia w sektorze przedsiębiorstw w grudniu wyniosła 2,3% r/r wobec 2,8% r/r we wrześniu. W całym kwartale zatrudnienie spadło o 32 tys. Spadek zatrudnienia odnotowały: sektor przetwórstwa przemysłowego oraz sektora budownictwa (odpowiednio 12 i 11 tys.). Stopa bezrobocia rejestrowanego na koniec 211 r. wyniosła 12,5% i była wyższa jedynie o,1 pp wobec końca 21 r. W ostatnim kwartale 211 r. stopa bezrobocia wzrosła o,7pp. W wyniku nieznacznej poprawy sytuacji na rynku pracy średnie tempo wzrostu wynagrodzeń w 211 r. wyniosło 4,9% r/r wobec 3,7% r/r w 21 r. Realne płace natomiast rosły wolniej; tempo wzrostu wyniosło,7% r/r wobec 1% r/r w 21 r., co było spowodowane silniejszymi procesami inflacyjnymi niż przed rokiem. Relatywnie szybko rosły płace w sektorze przetwórstwa przemysłowego oraz górnictwa. Natomiast wolniejszy wzrost nastąpił w obszarze budownictwa oraz handlu i usług. W IV kwartale 211 r. dynamika wzrostu płac spowolniła z 5,3% r/r do 4,6% r/r. Nastąpiło spowolnienie w większości obszarów działalności przedsiębiorstw, oprócz sektora budownictwa. W wyniku nieznacznej poprawy sytuacji na rynku pracy, przyspieszenia tempa wzrostu wynagrodzeń nastąpiło przyspieszenie wzrostu funduszu płac. W III kwartale dynamika ukształtowała się na poziomie 7,6% r/r wobec 6% r/r w IV kwartale 21 r. Dynamika ta była natomiast ograniczana przez silniejsze procesy inflacyjne, co w konsekwencji przełożyło się na realną dynamikę na poziomie 4,1% r/r. 6

7 SYTUACJA MAKROEKONOMICZNA W POLSCE Dynamika wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw W 212 r. nastąpi nieznaczne pogorszenie sytuacji na rynku pracy, występujące z opóźnieniem względem cyklu koniunkturalnego kreślonego przez PKB, co znajdzie odzwierciedlenie we wzroście stopy bezrobocia do poziomu 13,6%. Jednocześnie nastąpi nieznaczny spadek tempa wzrostu wynagrodzeń, ale nadal powinno się utrzymywać na względnie wysokim poziomie. Inflacja i stopy procentowe Inflacja CPI na koniec 211 r. wzrosła do 4,6 r/r wobec 3,1 r/r na koniec 21 r. Do maja 211 r. inflacja wzrosła do poziomu 5% r/r, a w kolejnym miesiącu obniżyła się do 4,2% r/r. Po przejściowym obniżeniu w miesiącach letnich, inflacja po raz kolejny przyspieszyła na jesieni i w zimie, osiągając w listopadzie poziom 4,8% r/r. Podstawową przyczyną wzrostu inflacji w II połowie roku były efekty kursowe, ceny paliw oraz zmiany w ustawie o lekach refundowanych. W 212 r. spodziewamy się spadku inflacji, jednak nie będzie to spadek gwałtowny biorąc pod uwagę nie do końca zrealizowane efekty kursowe oraz niewielkie hamowanie sfery realnej gospodarki (oczekiwane przez nas 2,8% tempo wzrostu to dynamika zbliżona do potencjalnego wzrostu, a więc efekt związany z wpływem ujemnej luki popytowej na ceny również powinien być niewielki). Oczekujemy, że dynamika 7

8 SYTUACJA MAKROEKONOMICZNA W POLSCE cen w 212 r. może się obniżyć pod koniec roku w okolice 3,6%, jednak powrót do celu inflacyjnego (2,5%) w 212 r. jest z obecnej perspektywy praktycznie niemożliwy. Następstwem rosnącej presji cenowej w I połowie roku było zapoczątkowanie cyklu zacieśnienia monetarnego. W cyklu 4 podwyżek łącznie główna stopa procentowa RPP została podniesiona do poziomu 4,5%. Późniejsze oczekiwania dotyczące hamowania wzrostu gospodarczego, a przede wszystkim narastania ryzyka związanego z eskalacją kryzysu zadłużeniowego w strefie euro, zachęciły RPP do zajęcia postawy wyczekującej (wait-and-see), a pod koniec roku do ponownego zaostrzenia retoryki na fali stabilizacji koniunktury oraz utrzymującej się uporczywie wysoko inflacji. Choć uważamy, że zmiana retoryki może być związana z chęcią wpływania na oczekiwania inflacyjne przez kanał wiarygodności polityki pieniężnej, obniżki stóp procentowych w pierwszej połowie roku można śmiało wykluczyć. RPP może zdecydować się na poluzowanie polityki pieniężnej w przypadku zwiększenia tempa obniżania się aktywności gospodarczej lub większą skalę obniżenia inflacji. W obliczu ostatnich danych największe prawdopodobieństwo realizacji ma scenariusz stabilizacji stóp procentowych, z możliwością obniżek pod koniec roku. Kurs złotego O ile jeszcze w I połowie roku polska waluta pozostawała stabilna w okolicach 4 PLN za EUR, II połowa roku przyniosła gwałtowną deprecjację w okolice 4,6 PLN za EUR. Bezpośrednią przyczyną deprecjacji była eskalacja kryzysu zadłużeniowego (niedostateczne działania zaradcze prezentowane na kolejnych, rozczarowujących szczytach UE), połączona z dość gwałtowną rewizją oczekiwań dotyczących tempa wzrostu polskiej gospodarki oraz spiętrzeniem ryzyka związanego ze stabilnością sektora bankowego (scenariusz sudden stop, czyli scenariusz nagłego przerwania finansowania) powodowanych niestabilnością kursu PLN nie tylko względem EUR, lecz również a być może przede wszystkim względem CHF. Jednokierunkowe i nagłe epizody osłabienia złotego spotkały się z interwencjami NBP i MF na rynku walutowym, z których część biorąc pod uwagę ich skalę i być może nie do końca optymalny timing okazała się nieskuteczna. Początek roku rozpoczął się korzystnie dla polskiej waluty, do czego przyczyniła się konieczność pokrywania krótkich pozycji w złotym ze względu na zmianę perspektyw wzrostu polskiej gospodarki, a przede wszystkim zmianę retoryki NBP na bardziej jastrzębią, w wyniku której rynki finansowe zaczęły obstawiać podwyżki stóp procentowych w tym roku. Do umocnienia złotego przyczyniła się także stabilna sytuacja w sektorze finansów publicznych, z dostępną Elastyczną Linią Kredytową (FCL) z MFW oraz brakiem ryzyka obniżenia ratingu kraju (w środowisku masowych cięć ocen wiarygodności krajów strefy euro). W 212 r. spodziewamy się aprecjacji kursu złotego, lecz umocnienie sporo poniżej 4 PLN za EUR będzie trudne do osiągnięcia z uwagi na zmianę struktury przepływów w gospodarce polskiej (wyższy poziom niezbilansowania salda obrotów bieżących niż w latach 27-28), którą trudno będzie zmienić w ciągu jed- Zmiana kursu PLN =1 8

9 SYTUACJA MAKROEKONOMICZNA W POLSCE nego roku (choć sytuacja się poprawia), a także niewielką skalę przewalutowania kredytów walutowych. Podaż pieniądza i sektor bankow W 211 r. w sektorze detalicznym obserwowaliśmy przyspieszenie wzrostu depozytów oraz spowolnienie po stronie kredytowej, w sektorze przedsiębiorstw silne dwucyfrowe wzrosty wystąpiły zarówno na zobowiązaniach, jak i należnościach. W minionym roku depozyty gospodarstw domowych wzrosły o 54,7 mld PLN wobec wzrostu o 36,2 mld PLN w 21 r. Roczna stopa wzrostu depozytów detalicznych wyniosła w grudniu 13,2% r/r (po wyłączeniu efektu kursu walutowego ok. 12,4%) wobec 9,6% w grudniu 21 r. Od początku III kwartału 211 r. kontynuowana jest tendencja znacznie wyższych niż historyczne, nominalnych przyrostów miesięcznych, co potwierdza tezę o wzroście awersji do ryzyka (saldo wpłat i wypłat z TFI w 211 r. wyniosło -3,3 mld PLN i przez ostatnie 5 miesięcy roku było ujemne) oraz rozpoczętej wojnie depozytowej (w 211 r. średnie oprocentowanie nowych depozytów złotowych wzrosło o 1pp. dla gospodarstw domowych i 1,4pp. dla przedsiębiorstw). Potwierdza to także struktura wzrostu depozyty terminowe wzrastają obecnie ponad 2 razy szybciej niż bieżące. Wartość kredytów udzielonych gospodarstwom domowym wzrosła w 211 r. o 56,1 mld PLN w porównaniu do 57 mld PLN w 21 r. Pod koniec roku roczna stopa wzrostu kredytów detalicznych była dwucyfrowa (13,9% r/r w grudniu) w znacznym stopniu przez efekt kursu walutowego (w grudniu złoty osłabił się o ok. 15% wobec CHF i o ok. 12% wobec EUR w stosunku do zeszłego roku). Po wyłączeniu efektu kursu walutowego roczna stopa wzrostu kredytów detalicznych od początku 211 r. znajduje się trendzie spadkowym w grudniu wyniosła 6,5%. Jest to przede wszystkim wynik osłabiającej się dynamiki kredytów na nieruchomości (w grudniu po raz pierwszy od ponad 2 lat roczna stopa wzrostu po wyłączeniu efektu kursowego spadła poniżej 1%, ich wartość w 211 r. wzrosła o 51,3 mld, z czego ok. 24,5 mld to efekt zmian kursu walutowego) i spadku wartości kredytów konsumpcyjnych (w 211 r. o 3,2 mld PLN, roczne stopy wzrostu pozostają ujemne od marca 211 r.). W 211 r. wartość depozytów przedsiębiorstw na rachunkach bankowych wzrosła o 22,2 mld PLN wobec wzrostu 16,4 mld PLN w 21 r. W grudniu dynamika roczna była na poziomie 12,2% (po wyłączeniu efektu kursowego 1,2%). Po stronie należności obserwujemy przyspieszenie akcji kredytowej dla korporacji w całym roku ich wartość wzrosła o 34,9 mld PLN, co przełożyło się na 17,1% r/r (13,9% po wyłączeniu efektu osłabienia PLN względem EUR) wzrost w grudniu. Szczególnie istotny był udział w tym wzroście kredytów przeznaczonych na cele inwestycyjne, których wartość wzrosła w 211 r. o 17,2 mld PLN, co przełożyło się na ponad 2% (23,8% po wyłączeniu efektu kursowego) dynamikę roczną zanotowaną w grudniu. W IV kwartale 211 r. spadła o 2,4% kw./kw. wartość kredytów bieżących, co w kontekście silnego wzrostu tych przeznaczonych na inwestycje, dobrych wyników finansowych przedsiębiorstw oraz wzrostu depozytów (a zatem wysoki poziom płynności) wskazuje na wzmożoną aktywność inwestycyjną. W 212 r. oczekujemy utrzymania trendów na wolumenach detalicznych ze względu na niepewność finansowania związaną z sytuacją sektora bankowego w strefie euro, wpływającą na utrzymującą się silną konkurencję na rynku depozytowym oraz ograniczenie akcji kredytowej w sektorze detalicznym (wspierane przez postanowienia rekomendacji KNF implikujące ograniczenie zdolności kredytowej gospodarstw domowych oraz ograniczenia w programie rządowym Rodzina na Swoim). Efektem może być stworzenie przestrzeni do dalszego finansowania akcji inwestycyjnej przedsiębiorstw (banki oczekują wzrostu popytu na kredyt długoterminowy w I kwartał 212 r.), choć ze względu na wysoką bazę z minionego roku roczne dynamiki wykazywać będą trend malejący. 9

10 Rynek nieruchomości mieszkaniowych Podsumowanie rynku nieruchomości mieszkaniowych 211 r. RYNEK NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH Rok 211 charakteryzował się utrzymującą się nadpodażą na pierwotnym rynku nieruchomości mieszkaniowych. W pierwszych trzech kwartałach popyt stymulowany był głównie dzięki programowi Rodzina na Swoim (RnS), którego warunki zostały zaostrzone w IV kwartale. Kolejnym stymulatorem popytu była zapowiedź wdrożenia rekomendacji KNF mających na celu zmianę podejścia banków przy ocenie zdolności kredytowej klientów na bardziej restrykcyjną. Przesłanki te spowodowały wzrost transakcji sprzedaży na rynku mieszkaniowym, których ilość w trzech pierwszych kwartałach przekroczyła o 25% ilość transakcji zawartych w całym 21 r. Deweloperzy, zdając sobie sprawę z nadchodzących zmian, które bezwzględnie ograniczą popyt, skłonni byli do umiarkowanych obniżek cen. W 211 r. w sześciu głównych aglomeracjach Polski doszło do prawie 3 tys. transakcji mieszkaniami ( ok. 7% r/r). Jest to wysoki wzrost w połączeniu z negatywnymi sygnałami okołorynkowymi w postaci niestabilnej sytuacji w strefie euro, podwyższonym oprocentowaniem kredytów hipotecznych oraz obniżaniu zdolności kredytowej ze względu na wejście w życie nowych rekomendacji KNF. Według wstępnych danych GUS, na rynek sześciu największych polskich aglomeracji wprowadzono ok. 38 tys. nowych mieszkań ( ok. 2% r/r). W skali całego kraju na rynek wprowadzono 134 tys. nowych mieszkań ( ok. 3% r/r). W 211 r. w całym kraju wydano pozwolenia na budowę ok. 184 tys. mieszkań ( ok. 5% r/r). Dla sześciu głównych miast ilość wydanych pozwoleń w 211 r. obejmowała niespełna 82 tys. mieszkań ( ok. 19% r/r). Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w porównaniu z 21 r., wzrosła o 2,6%, do poziomu ponad 162 tys. w całym kraju, natomiast na poziomie głównych miast statystyka ta wzrosła o ok. 3% i wyniosła niespełna 65 tys. Warszawski rynek mieszkaniowy był liderem zarówno w zakresie ilości realizowanych inwestycji, jak i ich wielkości. Pod koniec ub.r. w stolicy w ofercie znajdowało się ok. 4 inwestycji deweloperskich, ze średnią liczbą mieszkań oscylującą wokół 14 mieszkań. Na kolejnych miejscach uplasował się Kraków z liczbą ok. 3 projektów oraz Wrocław z prawie 2 inwestycjami. W Gdańsku średnia liczba lokali w inwestycji w ub.r. wynosiła ok. 116, we Wrocławiu i Poznaniu ok. 92. W Łodzi i Krakowie na jedną inwestycję przy- Budownictwo mieszkaniowe w Polsce 8 Liczba mieszkań * Jako mieszkania rozumiane są wszystkie jednostki mieszkalne łącznie z domami jednorodzinnymi. Niniejsze wartości oparte są na danych meldunkowych i obejmują zarówno budownictwo indywidualne, spółdzielcze, komunalne, zakładowe, jak i przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. 1

11 RYNEK NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH 2 Liczba mieszkań na rynku pierwotnym w głównych miastach Polski Liczba mieszkań padało odpowiednio średnio 84 i 77 lokali. W ciągu 211 r. na warszawski rynek pierwotny deweloperzy wprowadzili ponad 134 inwestycje. W sumie klienci mieli do dyspozycji 18,5 tys. lokali. Pomimo, że liczba nowych inwestycji zmalała, to Warszawa nadal znacznie wyprzedza inne miasta w zakresie wielkości oferty. Mniej nowych projektów wprowadzali inwestorzy działający na gdańskim rynku. W IV kwartale do sprzedaży trafiło 16 inwestycji. Pod koniec ub.r. w Gdańsku można było kupić 5,4 tys. lokali deweloperskich. Na poznański rynek pierwotny pod koniec ubiegłego roku deweloperzy wprowadzili zaledwie 3 inwestycje, aż cztery razy mniej niż w III kwartale. W sumie na koniec 211 r. klienci mieli w tym mieście do wyboru 4,5 tys. lokali. Inaczej wyglądała sytuacja w Krakowie, Wrocławiu oraz Łodzi, gdzie liczba nowych inwestycji wyraźnie wzrosła w IV kwartale. W pierwszych dwóch miastach do sprzedaży trafiły po 24 projekty, w Łodzi natomiast pojawiło się 6 nowych inwestycji. Na koniec ub.r. te trzy aglomeracje oferowały na rynku pierwotnym odpowiednio: 9,2 tys. lokali Kraków, 8,3 tys. Wrocław, 2,3 tys. Łódź. Liczba inwestycji nie przekłada się bezpośrednio na skalę wielkości podaży. Duże osiedla, z powodu trudności związanych z pozyskaniem odpowiednich działek w centrum miast i wydatkami, które trzeba ponieść na ich zakup, powstają najczęściej w peryferyjnych dzielnicach. Z kolei mniejsze inwestycje, składające się z kilkunastu, bądź kilku lokali, często lokalizowane są w dzielnicach centralnych. Aspektem, na który w obecnym stanie rynku należy zwrócić uwagę, jest wielkość podaży w ramach ukończonych inwestycji. Największą część całkowitej oferty dostępnej na rynku stanowiły gotowe lokale mieszkalne na rynku pierwotnym w Poznaniu (ok. 31%), z kolei najmniejszą we Wrocławiu (ok. 18%). W stolicy średnio co czwarte nowe mieszkanie na koniec ub.r. było ukończone (26%). Deweloperom zależy na sprzedaży jak największej liczby mieszkań we wczesnym stadium realizacji projektów. Kwestia ta dotyczy zwłaszcza mniejszych firm, które wykorzystują pozyskane w ten sposób środki finansowe na realizację kolejnych etapów inwestycji. Obecnie banki, w ramach przyznawanego kredytu, oczekują określonego poziomu przedsprzedaży. Z tej przyczyny deweloperzy, chcąc zachęcić potencjalnych klientów do zakupu lokalu we wczesnym etapie realizacji, coraz częściej oferują mieszkania na korzystniejszych warunkach. Średnie ceny transakcyjne we wszystkich sześciu głównych miastach w ciągu ostatniego roku uległy nieznacznej korekcie. Największy spadek nastąpił we Wrocławiu, na poziomie ok. 4,5% w stosunku do IV kwartału 21 r. Najmniejszą korektę, ok. 1,5%, zanotowano na gdańskim rynku mieszkaniowym. W badanym okresie najwyższe ceny za m 2 lokalu mieszkalnego płacono w Warszawie, a najniższe uzyskiwano w Łodzi. Analiza danych GUS oraz sytuacji na rynku mieszkaniowym w sześciu głównych miastach wykazała, iż w ostatnim roku relacje między zarobkami i cenami nieruchomości uległy poprawie. Wiązało się to zarówno ze wzrostem średnich płac, jak i spadkami cen nieruchomości. 11

12 RYNEK NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH Powierzchnia w m 2 PLN/m Średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym w głównych miastach Polski W kontekście monitorowania dostępności mieszkań w relacji do przeciętnych zarobków obserwowany jest trend wzrostowy. Najniższy wskaźnik odnotowuje się w Krakowie, w którym ceny mieszkań są tylko niewiele niższe niż w stolicy, jednak płace wyraźnie odbiegają od warszawskiego poziomu. Stosunkowo korzystne relacje ceny mieszkań do zarobków utrzymują się w Łodzi, Gdańsku oraz Poznaniu, gdzie za przeciętne miesięczne wynagrodzenie można kupić ok.,7 m 2 mieszkania. W Warszawie, pomimo najwyższych zarobków, dostępność mieszkań jest niska, ze względu na wysokie ceny nieruchomości. Za przeciętną płacę w Warszawie można,8,7,6,5,4,3,2,1 kupić blisko,6 m 2 mieszkania. Podobny wskaźnik dotyczy Wrocławia. W ciągu ostatniego kwartału minionego roku w czterech z sześciu głównych miast Polski wydłużył się średni czas ekspozycji 2) mieszkania na rynku. Łódź i Gdańsk były miastami, w których najłatwiej było znaleźć chętnych na lokale mieszkalne, średni czas ekspozycji wynosił ok. 14 dni. Warszawa i Poznań były aglomeracjami, w których okres poszukiwania drugiej strony transakcji trwał średnio ok. 16 dni. W 212 r. należy spodziewać się dalszego stopniowego wydłużania okresu wymaganego do znalezienia chętnych na zakup mieszkania. Taki rozwój sytu- Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie brutto w największych miastach Polski 2) Ekspozycja okres od podpisania umowy pośrednictwa do ostatecznego zawarcia umowy sprzedaży. 12

13 RYNEK NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH Przeciętny czas sprzedaży mieszkań w sześciu głównych miastach Polski 25 2 Liczba dni Źródło: NBP, opracowanie własne BRE Bank Hipoteczny. acji będzie przede wszystkim efektem spowolnienia tempa wzrostu PKB oraz obniżającej się zdolności kredytowej Polaków. Można przypuszczać, że osoby zastanawiające się nad kupnem lokum będą wstrzymywały się z ostateczną decyzją zakupową, odkładając ją w czasie. Argumentem, który będzie w stanie zaważyć na decyzji o nabyciu nowego lokalu, będzie najprawdopodobniej obniżka cen. Prognozy dla rynku mieszkaniowego Początek 212 r. to przede wszystkim próba odnalezienia się w nowej sytuacji wszystkich podmiotów działających na polskim rynku mieszkaniowym. Na rynku pojawi się wiele nowych czynników, które łącznie mogą mieć negatywny wpływ na wolumeny sprzedaży w przyszłym roku. Spadek zdolności kredytowej jako efekt zmian kluczowych zapisów dotyczących liczenia zdolności kredytowej dla maksymalnie 25-letniego kredytu oraz obniżenie wskaźnika DTI 3) dla kredytów walutowych do 42%, nastąpił od początku 212 r., wraz z wdrożeniem do przepisów bankowych rekomendacji KNF. Spadek liczby nowych kredytów mieszkaniowych w wyniku implementacji Rekomendacji KNF, przy założeniu, że ok. 7-9% nabywców mieszkań korzysta z kredytu przy zakupie mieszkania, może wywołać degresję wolumenu sprzedaży. W obliczu spadku zdolności kredytowej klientów można spodziewać się reakcji po stronie banków, które mogą odpowiedzieć dalszym obniżaniem marż kredytowych, a także deweloperów, którzy będą musieli dynamicznie reagować na zmiany zachodzące na rynku i dostosowywać podaż adekwatnie do potrzeb klientów. Utrzymanie obecnego poziomu cen mieszkań, w tym realizowanie założonych przez inwestorów zysków, byłoby możliwe w przypadku ograniczenia podaży na pierwotnym rynku nieruchomości. Jest to jednak mało prawdopodobne, gdyż rynek ten jest bardzo konkurencyjny i rozdrobniony. Przewiduje się, że oferta w I połowie br. będzie rosnąć. Wielu deweloperów wyprzedało już swoje przedkryzysowe zasoby mieszkaniowe, ma przygotowane nowe projekty i jest w posiadaniu dużych banków ziemi, które nie przynoszą dodatnich przepływów pieniężnych. Sytuacja może ulec zmianie w II połowie 212 r. w związku z przewidywaną nadpodażą na rynku pierwotnym, spadkiem marż deweloperów w realizowanych, nowych inwestycjach oraz koniecznością sprostania wymogom ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Deweloperzy posiadający w ofercie mieszkania o małym metrażu z segmentu popularnego raczej nie doświadczyli spadku cen, ale wraz z dalszym wzrostem podaży mieszkań, trudniejszym dostępem do kredytu hipotecznego oraz spadkiem sprzedaży mieszkań, ceny porównywalnych mieszkań w 212 r. mogą ulec niewielkiej korekcie. Znaczne obniżki wskaźników przeliczeniowych w programie RnS 4), które miały miejsce w III kwartale 211 r. sprawiły, że tylko nieliczne mieszkania w sze- 3) DTI ang. debt-to-income ratio - relacja wysokości raty do przychodów. 4) BGK, dane liczbowe programu RnS. 13

14 RYNEK NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH ściu głównych aglomeracjach kwalifikują się do programu. Przykładowo, średnia cena m 2 w Warszawie to ok. 8,8 tys. PLN, a limit cenowy dla rynku pierwotnego wynosi w przybliżeniu 6,4 tys. PLN, wtórnego 5,1 tys. PLN. Dla Wrocławia jest to odpowiednio 6,5 i 5, tys. PLN. Łatwiej będzie znaleźć mieszkania z dopłatą w Łodzi, gdzie średnia cena m 2 to około 4,4 tys., a limit wynosi 4,7 tys. PLN. W porównaniu z III kwartałem 211 r., gdzie aż 7% produkcji deweloperskiej klasyfikowało się do programu, widoczna jest drastyczna zmiana. Analiza rynku w IV kwartale wykazała, że zaledwie 1% oferty spełniało restrykcyjne wymogi programu, co odzwierciedlone zostało również w ilości podpisanych umów ( 4% kw./kw.). W ten sposób rola tak popularnego i wykorzystywanego programu pomocowego zostanie w 212 r. zmarginalizowana. Nie bez znaczenia dla popytu na rynku mieszkaniowym pozostają zachodzące w kraju zjawiska demograficzne. Zapotrzebowanie na mieszkania generują obecnie głównie osoby młode (do 34 lat). Ta grupa wiekowa stała się kredytobiorcą w ok. 75% udzielonych kredytów w programie RnS 5). W ciągu kilku najbliższych lat spadnie liczba osób rozpoczynających pracę. Spodziewać się zatem należy, że wolumen transakcji może ulec zmianie ze względu na fakt, że osoby starsze decydują się na zmianę mieszkania relatywnie rzadko. Nowym zjawiskiem na rynku mieszkaniowym w 212 r. może być proces konsolidacji działalności deweloperskiej, związany z korzyściami skali, a wynikający z nowego prawa, które będzie regulować działalność deweloperską. Korzyści skali wynikają m.in. z niższych kosztów ogólnych inwestycji w relacji do sprzedaży nieruchomości. Budowa nowych mieszkań przez znanych i renomowanych na rynku deweloperów pozwoli na szybszą sprzedaż zarówno inwestycji jedno, jak i wieloetapowych. Istnieje szansa, iż w kolejnych etapach mieszkania zbywane będą we wczesnej fazie budowy. Wspólna realizacja większych inwestycji, kilkuetapowych, daje oszczędności nie tylko na etapie projektowania i przygotowywania inwestycji, a także marketingu, budowy wspólnej infrastruktury, kontraktowania generalnego wykonawcy i uzyskiwania pozwoleń administracyjnych. Zjawisko to może również wpłynąć korzystnie na pozyskanie finansowania ze strony sektora bankowego. W przypadku pogorszenia się sytuacji na rynku uzyskanie kredytu przez mniejszego inwestora może stać się wręcz niemożliwe. Wpływ na pozyskanie finansowania wywrze również zmiana w zakresie ochrony wpłat nabywców. Dużą rolę, w kontekście konsolidacji pierwotnego rynku mieszkaniowego, mogą odegrać kwestie legislacyjne. Nowa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nałoży bowiem na deweloperów szereg obowiązków. Przyjęcie ustawy oznacza wzrost kosztów realizacji projektów mieszkaniowych i wymusza na deweloperach, którzy dotychczas finansowali się wyłącznie z zaliczek i funduszy własnych, nawiązanie relacji z bankiem. Doprowadzi również do wzrostu udziału w rynku większych deweloperów, szczególnie tych, którzy mają doświadczenie i długotrwałe relacje z bankami. Ustawa wejdzie w życie pod koniec kwietnia 212 r. Malejące tempo wzrostu eksportu oraz utrzymująca się słabość popytu krajowego prawdopodobnie wpłyną na obniżenie się tempa wzrostu gospodarczego w Polsce w 212 r. Oczekiwane spowolnienie aktywności gospodarczej będzie relatywnie niewielkie, a dynamika PKB w br. powinna oscylować wokół 2,5% 6). Niemniej w 212 r. wzrost gospodarczy będzie w dużo mniejszym stopniu niż w ostatnich latach, oparty na konsumpcji, co nie jest czynnikiem wspierającym sprzedaż mieszkań. Kolejnym aspektem wpływającym na decyzje zakupowe jest kryzys panujący w państwach Europy i związane z nim obawy o trwałość wzrostu gospodarczego. Przedłużająca się niepewność odnośnie kondycji niektórych unijnych gospodarek może spowodować, iż część decyzji o zaciągnięciu kredytu przez nabywców mieszkań może zostać odroczona w czasie. Zapotrzebowanie na nowe mieszkania w Polsce w br. utrzyma się na wysokim poziomie. Statystyki, dotyczące liczby mieszkań w stosunku do populacji, nadal są niekorzystne. Pomimo systematycznego wzrostu tego wskaźnika, na 1 mieszkańców przypada zaledwie około 357 mieszkań. Jest to wskaźnik niższy niż średnia europejska, który wynosi ok. 445 mieszkań. Dodatkowo w Polsce występuje duże zróżnicowanie w aspekcie regionalnym. Do średniej ilości mieszkań w UE zbliżają się tylko największe miasta, takie jak Warszawa, Poznań, Kraków, Wrocław i Łódź, dla których średnia kształtuje się na poziomie powyżej 4 mieszkań na 1 mieszkańców. Statystycznie na jedną osobę w Polsce przypada mniejsza powierzchnia (ok. 24,6 m 2 ) i dużo niższy 5) Dane Raport AMRON - SARFiN. 6) Raport NBP Analiza sytuacji gospodarczej w krajach Europy Środkowej i Wschodniej - styczeń

15 RYNEK NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH Liczba mieszkań w Polsce przypadająca na 1 mieszkańców Liczba mieszkań Źródło: Ministerstwo Finansów, opracowanie własne BRE Bank Hipoteczny. standard niż w pozostałych krajach UE. Porównanie to obrazuje wciąż panujący dystans dzielący Polskę od innych krajów Wspólnoty, który jest wynikiem między innymi wysokich dysproporcji w zamożności społeczeństw. Szansą na poprawę sytuacji mieszkaniowej w Polsce jest stosunkowo niski, w porównaniu do średniej w Unii Europejskiej, poziom zadłużenia polskich gospo- darstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych. Wartość kredytów hipotecznych w stosunku do PKB wynosi w Polsce ok. 18% (EU27 ok. 52%). W przyszłości może nastąpić konwergencja tego wskaźnika do średniej unijnej. Stosunkowo niskie zadłużenie polskiego społeczeństwa powinno sprzyjać rozwojowi rynku mieszkaniowego. 6 Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania w zasobie na osobę 5 Powierzchnia w m Polska Wlk. Brytania Źródło: Housing Statistics in the European Union 21, NBP, opracowanie własne BRE Bank Hipoteczny. 15

16 Sytuacja w głównych miastach w Polsce RYNEK NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH Warszawa W konsekwencji małej liczby inwestycji, rozpoczętych w 29 r. w stolicy, w całym 211 r., oddano do użytkowania tylko ok. 9,7 tys. lokali, o średniej powierzchni 79,2 m 2. Wskaźnik ten jest aż o 22% niższy niż w 21 r. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, wzrosła o 6,4% r/r. Wzrost o 47% odnotowano również w zakresie liczby mieszkań, dla których wydano pozwolenia na budowę. W II półroczu 211 r. wyraźnie zauważalny był wzrost inwestycji na warszawskim rynku mieszkaniowym. W IV kwartale ub.r. do sprzedaży trafiło ok. 26 nowych inwestycji, podczas gdy w III kwartale deweloperzy wprowadzili na rynek 31 projektów. Pomimo spadku ilości wprowadzanych projektów, Warszawa nadal posiada największe zasoby mieszkaniowe na rynku pierwotnym w kraju. Duże osiedla powstawały głównie w peryferyjnych dzielnicach stolicy. W centrum, z racji dużo wyższych kosztów zakupu działek oraz trudności w pozyskaniu odpowiedniego gruntu, powstawały mniejsze inwestycje, składające się z kilkunastu, albo nawet kilku mieszkań. W stolicy w skład przeciętnego projektu wprowadzonego do sprzedaży w IV kwartale ub.r. wchodziło średnio ok. 14 mieszkań. Wzrost ogólnej liczby mieszkań dostępnych w ofercie na warszawskim rynku pierwotnym (o ok. 18% r/r) wiązał się z nadpodażą (18,5 tys. mieszkań na koniec 211 r., z czego 25% to lokale ukończone). W całym 211 r. na terenie stolicy sprzedano ok. 11,6 tys. lokali 7). Jest to wynik zbliżony do średniej, jaka ukształtowała się w ciągu 1 lat i świadczy o tym, że sprzedaż na stołecznym rynku pozostaje stabilna. W IV kwartale 211 r. na rynek zostało wprowadzonych niecałe 2 tys. mieszkań w nowo rozpoczynanych inwestycjach. Analiza produktywności deweloperów w poszczególnych dzielnicach na koniec ub.r. potwierdziła wyniki z I połowy i wykazała wyraźną dominację czterech obszarów: Białołęki (ok.16,5% aktualnej oferty), Woli i Mokotowa (po ok. 14%) oraz Wilanowa (8,6%). Łącznie w tych dzielnicach znajdowało się ponad 5% oferty pierwotnego rynku mieszkań Warszawy. Zwiększona aktywność deweloperów w ub.r. wymusiła podniesienie atrakcyjności oferty i korektę cen mieszkań, która była zauważalna w II połowie ub.r. w całej Warszawie. Średnia cena ofertowa m 2 spadła w grudniu ub.r. do poziomu ok. 8 tys. PLN. W ofercie dominowały mieszkania najczęściej nabywane przez klientów, o cenie z przedziału 7-9 tys. PLN/m 2. Aż 12 Budownictwo mieszkaniowe w Warszawie 1 Liczba mieszkań * Jako mieszkania rozumiane są wszystkie jednostki mieszkalne łącznie z domami jednorodzinnymi. Niniejsze wartości oparte są na danych meldunkowych i obejmują zarówno budownictwo indywidualne, spółdzielcze, komunalne, zakładowe, jak i przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. Źródło: GUS, opracowanie własne BRE Bank Hipoteczny. 7) Dane Reas. 16

17 RYNEK NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH 4% mieszkań oferowanych na warszawskim rynku pierwotnym i wtórnym miało powierzchnię od 4 do 6 m 2. O wiele mniej, bo ok. 25% dostępnych było lokali o powierzchni 6-8 m 2. Nabywcy poszukujący dużych mieszkań 8-1 m 2 mieli do wyboru około 3,5 tys. ofert, czyli ok. 19% wszystkich lokali. Liczba apartamentów o powierzchni powyżej 1 m 2 nie przekraczała 1% wszystkich lokali pozostających w sprzedaży, w tym śladową ilość stanowiły mieszkania o powierzchni powyżej 15 m 2. Stosunkowo uboga (ok. 6%) była podaż mieszkań małych, o powierzchni poniżej 4 m 2, na które generowany jest obecnie największy popyt. Średnia cena transakcyjna m 2 w Warszawie w 211 r. wynosiła ok. 7,7 tys. PLN ( ok. 3% r/r). Największe korekty cen na przestrzeni ostatnich kwartałów odnotowano na rynku pierwotnym. Jest to wynik powstawania nowych inwestycji w dzielnicach peryferyjnych, oferujących mieszkania z najniższych przedziałów cenowych. Na rynku wtórnym spadki cen były nieco niższe i miały miejsce również dopiero pod koniec roku. Obniżki cen mieszkań z rynku wtórnego były w dużej mierze spowodowane obniżkami cen lokali na rynku równoległym. W wielu lokalizacjach ceny z tych rynków wyrównały się na koniec roku. Charakterystyczną, obserwowaną już od wielu lat na warszawskim rynku prawidłowością jest wyraźne rozwarstwienie średnich cen transakcyjnych mieszkań ze względu na ich lokalizację. Najdroższe mieszkania w ub.r. znajdowały się w dzielnicy Śródmieście, gdzie statystycznie średnia cena transakcyjna m 2 mieszkania wynosiła ok. 1,2 tys. PLN. Na kolejnych miejscach uplasowały się dzielnice: Żoliborz (ok. 9,2 tys. PLN/m 2 ), Mokotów (ok. 9,1 tys. PLN/m 2 ), Ursynów (ok. 8,6 tys. PLN/m 2 ), Ochota (ok. 8,5 tys. PLN/m 2 ). Wśród dzielnic prawobrzeżnej Warszawy najbardziej wyróżnia się Praga Południe, ze swoją elitarną częścią Saską Kępą. W przeciwieństwie do centralnej części Warszawy, unika się w tym rejonie zabudowy biurowcami, co pozwala zachować kameralny charakter mieszkaniowy na tym terenie. Praga Południe w ostatnim czasie, oprócz Białołęki i Mokotowa, znalazła się w grupie dzielnic charakteryzujących się dużym wolumenem transakcji sprzedaży mieszkań. Oferta mieszkań jest tu zdywersyfikowana. Klienci mogą nabyć mieszkania z różnych segmentów, od popularnego po apartamentowy, w przeciwieństwie do Pragi Północ, gdzie dostępne są raczej mieszkania z segmentu popularnego, w starszej zabudowie. Obecnie na terenie Pragi Północ trwają procesy rewitalizacji starych części, co sprawia, że powoli odzyskuje swój przedwojenny blask i staje się modną częścią miasta pod względem kulturalnym oraz pożądaną lokalizacją do zamieszkania. Niewątpliwie największy wpływ na wartość i poprawę atrakcyjności dzielnicy jest trwająca budowa drugiej linii metra, która usprawni komunikację dzielnicy z centrum miasta. Średnia cena transakcyjna m 2 mieszkania w dzielnicach prawobrzeżnych była niższa niż średnia dla całej Warszawy i w 211 r. wynosiła 6,9 tys. PLN/m 2. Średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym w Warszawie PLN/m

18 RYNEK NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH Ceny transakcyjne na Pradze Południe były najwyższe, średnia ich wysokość osiągnęła poziom ok. 7,6 tys. PLN/m 2. Najniższe ceny transakcyjne dotyczyły mieszkań z Białołęki oraz Rembertowa i wynosiły ok. 6,3 tys. PLN/m 2. Czynnikiem mającym wpływ na ceny lokali w stolicy w 211 r., poza lokalizacją, była powierzchnia mieszkania oraz liczba pokoi. Najtańsze w Warszawie były mieszkania trzypokojowe, o metrażu 6-8 m 2 (średnio ok. 7,7 tys. PLN/m 2 ). Wraz ze wzrostem liczby pokoi oraz metrażu, rosła cena m 2. W przypadku mieszkań o powierzchni 1-15 m 2 wynosiła ponad 8 tys. PLN/ m 2. Wyjątek stanowiły mieszkania najmniejsze, gdzie cena m 2 była równie wysoka, jak dużego, czteropokojowego mieszkania i wynosiła ok. 8,1 tys. PLN. Prognoza W pierwszych miesiącach br. sytuacja na warszawskim rynku mieszkaniowym powinna pozostać stabilna. Podobnie, jak w 211 r., można się spodziewać lekkiej korekty cenowej, spowodowanej systematycznym wzrostem podaży nowych projektów deweloperskich oraz wprowadzeniem obostrzeń kredytowych dla gospodarstw domowych. Trend spadkowy cen uzależniony będzie przede wszystkim od spowolnienia wzrostu gospodarczego niosącego za sobą ryzyko negatywnych skutków, między innymi zahamowania wzrostu płac, które osłabi możliwości nabywcze konsumentów czy ograniczenia akcji kredytowej ze strony instytucji finansowych. Wejście w życie tzw. ustawy deweloperskiej może być dla inwestorów bodźcem do wprowadzenia na rynek nowych projektów przed momentem jej obowiązywania. Z kolei nabywcy prawdopodobnie będą woleli wstrzymać się ze swoją decyzją zakupową aż do zmiany przepisów. Kraków Według danych opublikowanych przez GUS, w samym Krakowie w 211 r. oddano do użytkowania 4,8 tys. mieszkań ( ok. 3,6% r/r), rozpoczęto budowę 9,4 tys. mieszkań ( ok. 2,9% r/r) i wydano pozwolenia na 8,6 mieszkań ( ok. 3% r/r). Zarówno w skali całego kraju, jak i w Krakowie, w zakresie ilości oddanych mieszkań i rozpoczętych budów sytuacja w 211 r. była stabilna wobec 21 r., a zmiany nie przekraczały 5%. Na uwagę zasługuje fakt, że w Krakowie zanotowano dużą obniżkę ilości wydanych pozwoleń na budowę. Obniżka ta odnosi się do rekordowego 21 r., w którym wydano pozwolenia na budowę ponad 12 tys. mieszkań. Ograniczenie 5 Budownictwo mieszkaniowe w Krakowie Liczba mieszkań * Jako mieszkania rozumiane są wszystkie jednostki mieszkalne łącznie z domami jednorodzinnymi. Niniejsze wartości oparte są na danych meldunkowych i obejmują zarówno budownictwo indywidualne, spółdzielcze, komunalne, zakładowe, jak i przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. Źródło: GUS, opracowanie własne BRE Bank Hipoteczny. 18

19 RYNEK NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH aktywności deweloperów w zakresie uzyskiwania pozwoleń na budowę jest reakcją na aktualną sytuację rynkową, która cechuje się dużą podażą mieszkań. I połowa ub.r. na krakowskim rynku nieruchomości była kontynuacją procesów z 21 r. Istotne zmiany nastąpiły w II połowie ub.r., kiedy po dobrych wynikach sprzedażowych, analogicznych do poziomu z 26 r. (boom sprzedażowy), sprzedaż zmalała o ok. 15% r/r. Cena, jaką nabywcy lokali płacili w ub.r. za m 2, była zbliżona do poziomu z 21 r., w przypadku niektórych inwestycji obserwowany był lekki wzrost. Średnia cena transakcyjna za m 2 w Krakowie w 211 r. wynosiła ok. 6,6 tys. PLN ( ok. 3,5% r/r). Najwyższe stawki odnotowano na terenie dzielnicy Śródmieście. Za m 2 lokalu płacono średnio ok. 7,5 tys. PLN. Najtańszą dzielnicą, podobnie jak w 21 r., była Nowa Huta ze średnią ceną m 2 na poziomie ok. 5,7 tys. PLN. W zakresie liczby zawartych transakcji w 211 r. miejsce pierwsze zajęła dzielnica Podgórze (43%), deklasując tym samym faworytów z 21 r., którymi były dzielnice Krowodrza oraz Nowa Huta. Średnie stawki m 2, przy jakich najczęściej zawierano transakcje, kształtowały się na poziomie 6-7 tys. PLN (ok. 33% transakcji). W ub.r. krakowscy klienci najchętniej kupowali mieszkania o powierzchni 4-6 m 2 ( ok. 27% r/r). Najmniej nabywców znalazły mieszkania duże, o powierzchni powyżej 8 m 2 ( ok. 3% r/r). Średnia powierzchnia mieszkania, które znalazło nabywców, wynosiła ok. 53,6 m 2. Analiza danych, dotycząca liczby mieszkań dostępnych na pierwotnym rynku, wykazała wzrost oferty nowych mieszkań (ok. 5% r/r). Liczba mieszkań już wybudowanych stanowiła blisko 19% oferty i wynosiła 1,7 tys. lokali. Na koniec 211 r. w granicach miasta klienci mieli do wyboru mieszkania z ponad 2 inwestycji wielorodzinnych będących w sprzedaży, z czego ponad połowa z nich trafiła na rynek w 211 r. W ostatnim kwartale minionego roku, liczba mieszkań z rynku pierwotnego wzrosła aż o ok. 15%, osiągając tym samym poziom 9,2 tys. lokali. W tej sytuacji niepokojące stają się dane tempa sprzedaży, które od II połowy ub.r. sukcesywnie spadało. W związku z tym, inwestorzy muszą pogodzić się z dłuższą ekspozycją obecnej oferty. Bardzo ważna staje się zdolność szybkiej reakcji deweloperów na zmieniające się realia rynku, który na przestrzeni ub.r. był rynkiem klienta. Rosnąca konkurencja sprawiła, iż na rynku pojawiło się więcej ofert promocyjnych, mających na celu pozyskanie nabywców. Promocje polegały na obniżkach cen, wykończeniu pod klucz, dużych upustach ceny za m 2 przy zakupie mieszkania w I fazie realizacji inwestycji. Przy tak dużej podaży występującej na krakowskim rynku mieszkaniowym, ogromnym atutem przy wyborze mieszkania, podobnie jak w innych aglomeracjach, pozostaje lokalizacja inwestycji. Najwięcej inwestycji deweloperskich wciąż zlokalizowanych było w dzielnicy Podgórze (ok. 42%). Na drugim miejscu pod względem ilości realizowanych budów uplasowała się dzielnica Krowodrza Średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym w Krakowie 8 PLN/m

20 RYNEK NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH (ok. 28%). W Śródmieściu znajdowało się ok. 23%, a w Nowej Hucie zaledwie 7% wszystkich inwestycji, ale dzielnica ta przeżywała prawdziwy boom inwestycyjny i odnotowała w IV kwartale ub.r. blisko 5% wzrost oferty na swoim obszarze. Był to efekt poszukiwania przez inwestorów korzystnych ofert na zakup działek pod zabudowę. Tani grunt oznacza możliwość realizacji konkurencyjnej cenowo inwestycji, co w obecnych warunkach może zapewnić sukces finansowy rynku zorientowanego na tanie mieszkania. Skłonność do inwestowania w tańszych rejonach, w dwu największych dzielnicach miasta (Podgórza oraz Nowej Huty), gdzie średnie ceny mieszkań są wyraźnie niższe, przełoży się na wzrost zainteresowania potencjalnych klientów. Średnia ilość mieszkań w nowej inwestycji w Krakowie wynosiła 77 lokali. Prognoza jest obecnie największy popyt. Najprawdopodobniej korekcie cenowej zostaną poddane mieszkania o większej powierzchni. Czynnikiem, który w dużym stopniu będzie determinował rynek nieruchomości, nie tylko w Krakowie, ale w całym kraju, będzie czynnik psychologiczny i z nim związany strach przed kryzysem. Już pod koniec 211 r. zainteresowanie zakupem mieszkań w Krakowie uległo spadkowi. Najprawdopodobniej tak też będzie w I połowie 212 r., wszyscy bowiem muszą oswoić się z nowymi przepisami i dostosować swoje oczekiwania do nowych warunków panujących na rynku mieszkaniowym. Po pierwszych miesiącach stagnacji w 212 r. sytuacja na rynku prawdopodobnie się poprawi. W Krakowie nadal jest zapotrzebowanie na nowe małe mieszkania i deweloperzy, którzy zdecydują się na budowę nowych lokali po atrakcyjnych cenach, mogą liczyć na ich upłynnienie. W 212 r. na krakowskim rynku nieruchomości można spodziewać się spadku sprzedaży mieszkań, przy jednoczesnych obniżkach cen nieruchomości. Będzie to rok trudny zarówno dla sprzedających, jak i kupujących. Stanie się tak między innymi z powodu zmiany zasad programu RnS oraz wejścia w życie nowych rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego dla banków udzielających kredytów mieszkaniowych. W Krakowie nie ma mieszkań, które po modyfikacji programu RnS spełniałyby jego warunki. Dotychczas na dopłaty do kredytu mogły liczyć osoby, które kupowały mieszkanie za około 6,6 tys. PLN/ m 2. Obecnie obowiązujący wskaźnik w programie na I kwartał 212 r. dla rynku pierwotnego wynosi ok. 4,6 PLN/m 2. W samym Krakowie brak jest takich ofert. Wyjątki mogą stanowić jedynie inwestycje, które powstają na samych peryferiach miasta, z dala od połączeń komunikacyjnych i budowane jak najniższym kosztem, na przykład bez podpiwniczenia czy instalacji grzewczej. Wejście w życie nowych rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego zmieni długość udzielanego przez banki kredytu z 3 na 25 lat. Obecnie w Krakowie około 63% kredytów finansujących zakup mieszkania ma okres spłaty 3 lat. Skrócenie czasu kredytowania oznacza zwiększenie miesięcznej raty kredytowej, stąd na rynku pojawi się presja klientów na obniżki cen. Nie należy się jednak spodziewać spadków cen mieszkań z segmentu popularnego, na które Wrocław Wrocławski rynek mieszkaniowy uznany jest za jeden z najbardziej rozwiniętych rynków w Polsce. Od kilku lat znajduje się w pierwszej czwórce miast o najwyższej aktywności budownictwa mieszkaniowego. W całym ub.r. we Wrocławiu wydano pozwolenia na budowę ponad 8 tys. mieszkań ( ok. 52% r/r) oraz rozpoczęto budowę ponad 7,3 tys. mieszkań ( ok. 56% r/r). Tendencja spadkowa dotyczyła ilości mieszkań oddanych do użytkowania 3,7 tys. ( ok. 2% r/r). Jest to pokłosie trudnej sytuacji kryzysowej z 29 r. Miniony rok na wrocławskim rynku mieszkaniowym można uznać za satysfakcjonujący dla działających na nim podmiotów. Pomimo niepokoju związanego z ogólną sytuacją na rynku mieszkaniowym, liczba sprzedanych mieszkań w 211 r. wyniosła ponad 4 tys. Dużym powodzeniem wśród kupujących cieszyły się mieszkania gotowe, których pula na koniec roku wynosiła ok. 1,5 tys. Były to najczęściej lokale, które pozostały w zasobach deweloperów z poprzednich lat, a ich ceny zostały obniżone. Dobre wyniki sprzedażowe w minionym roku związane były również ze stosunkowo liberalną polityką kredytową banków. Wielu klientów znalazło finansowanie w sektorze bankowym, które wspomogły ich kredytami, a zapowiedzi zaostrzenia kryteriów w programie RnS, w IV kwartale, skutecznie wspomogły nabywców w podjęciu ostatecznych decyzji 2