Rynek nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w 2011 r.

Transkrypt

1 Rynek nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w 211 r. Rok 211 charakteryzował się utrzymującą się nadpodażą na pierwotnym rynku nieruchomości mieszkaniowych. W pierwszych trzech kwartałach popyt stymulowany był głównie dzięki programowi Rodzina na Swoim (RnS), którego warunki zostały zaostrzone w IV kwartale. Kolejnym stymulatorem popytu była zapowiedź wdrożenia rekomendacji KNF mających na celu zmianę podejścia banków przy ocenie zdolności kredytowej klientów na bardziej restrykcyjną. Raport przygotowany przez BRE BANK HIPOTECZNY SA* Jan Robert Nowak Dyrektor Departamentu Wycen i Analiz Rynku Nieruchomości Od lewej: Marta Gościk Młodszy specjalista ds. wycen Anna Zalewska Specjalista ds. analiz rynku Departament Wycen i Analiz Rynku Nieruchomości Monika Lis Kierownik sekcji analiz rynku nieruchomości RYNEK MIESZKANIOWY Przesłanki te spowodowały wzrost transakcji sprzedaży na rynku mieszkaniowym, których ilość w trzech pierwszych kwartałach przekroczyła o 25 proc. ilość transakcji zawartych w całym 21 r. Deweloperzy, zdając sobie sprawę z nadchodzących zmian, które bezwzględnie ograniczą popyt, skłonni byli do umiarkowanych obniżek cen. W 211 r. w sześciu głównych aglomeracjach Polski doszło do prawie 3 tys. transakcji mieszkaniami (wzrost ok. 7 proc. r/r). Jest to wysoki wzrost w połączeniu z negatywnymi sygnałami okołorynkowymi, w postaci niestabilnej sytuacji w strefie euro, podwyższonym oprocentowaniem kredytów hipotecznych oraz 72

2 obniżaniu zdolności kredytowej ze względu na wejście w życie nowych rekomendacji KNF. Według wstępnych danych GUS, na rynek sześciu największych polskich aglomeracji wprowadzono ok. 38 tys. nowych mieszkań (wzrost ok. 2 proc. r/r). W skali całego kraju na rynek wprowadzono 134 tys. nowych mieszkań (spadek ok. 3 proc. r/r). W 211 r. w całym kraju wydano pozwolenia na budowę ok. 184 tys. mieszkań (wzrost ok. 5 proc. r/r). Dla sześciu głównych miast ilość wydanych pozwoleń w 211 r. obejmowała niespełna 82 tys. mieszkań (wzrost ok. 19 proc. r/r). Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w porównaniu z 21 r., wzrosła o 2,6 proc., do poziomu ponad 162 tys. w całym kraju, natomiast na poziomie głównych miast statystyka ta wzrosła o ok. 3 proc. i wyniosła niespełna 65 tys. Warszawski rynek mieszkaniowy był liderem zarówno w zakresie ilości realizowanych inwestycji, jak i ich wielkości. Pod koniec ub.r. w stolicy w ofercie znajdowało się ok. 4 inwestycji deweloperskich, ze średnią liczbą mieszkań oscylującą wokół 14 mieszkań. Na kolejnych miejscach uplasował się Kraków z liczbą ok. 3 projektów oraz Wrocław z prawie 2 inwestycjami. W Gdańsku średnia liczba lokali w inwestycji w ub.r. WYKRES 1. Budownictwo mieszkaniowe w Polsce. Liczba mieszkań Liczba mieszkań WYKRES 2. Liczba mieszkań na rynku pierwotnym w głównych miastach Polski Warszawa Kraków Wrocław Gdańsk Poznań Mieszkania gotowe wynosiła ok. 116, we Wrocławiu i Poznaniu ok. 92. W Łodzi i Krakowie na jedną inwestycję przypadało odpowiednio średnio 84 i 77 lokali. W ciągu 211 r. na warszawski rynek pierwotny deweloperzy wprowadzili ponad 134 inwestycje. W sumie klienci mieli do dyspozycji 18,5 tys. lokali. Pomimo, że liczba nowych inwestycji zmalała, to Warszawa nadal znacznie wyprzedza inne miasta w zakresie wielkości oferty. Aspektem, na który w obecnym stanie rynku należy zwrócić uwagę, jest wielkość podaży w ramach ukończonych inwestycji. Największą Mieszkania pozostałe część całkowitej oferty dostępnej na rynku stanowiły gotowe lokale mieszkalne na rynku pierwotnym w Poznaniu (ok. 31 proc.), z kolei najmniejszą we Wrocławiu (ok. 18 proc.). W stolicy średnio co czwarte nowe mieszkanie na koniec ub.r. było ukończone (26 proc.). Deweloperom zależy na sprzedaży jak największej liczby mieszkań we wczesnym stadium realizacji projektów. Obecnie banki, w ramach przyznawanego kredytu, oczekują określonego poziomu przedsprzedaży. Z tej przyczyny deweloperzy, chcąc zachęcić potencjalnych klientów do zakupu lokalu we wczesnym etapie realizacji, coraz częściej oferują mieszkania na korzystniejszych warunkach. Średnie ceny transakcyjne we wszystkich sześciu głównych miastach w ciągu ostatniego roku uległy nieznacznej korekcie. Największy spadek nastąpił we Wrocławiu, na poziomie ok. 4,5 proc. w stosunku do IV kwartału 21 r. Najmniejszą korektę, ok. 1,5 proc., zanotowano na gdańskim rynku mieszkaniowym. 1 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV W badanym okresie najwyższe ceny za m 2 lokalu mieszkalnego płacono w Warszawie, a najniższe uzyskiwano w Łodzi. mieszkania* oddane do użytkowania mieszkania*, dla których wydano pozwolenia na budowę mieszkania*, których budowę rozpoczęto * Jako "mieszkania" rozumiane są wszystkie jednostki mieszkalne łącznie z domami jednorodzinnymi. Niniejsze wartości oparte są na danych meldunkowych i obejmują zarówno budownictwo indywidualne, spółdzielcze, komunalne, zakładowe jak i przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. Źródło: GUS, opracowanie własne BRE Bank Hipoteczny Analiza danych GUS oraz sytuacji na rynku mieszkaniowym w sześciu głównych miastach wykazała, iż w ostatnim roku relacje między zarobkami i cenami nieruchomości 73

3 WYKRES 3. Średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym w głównych miastach Polski. PLN/m uległy poprawie. Wiązało się to zarówno ze wzrostem średnich płac, jak i spadkami cen nieruchomości. W kontekście monitorowania I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV dostępności mieszkań w relacji do przeciętnych zarobków obserwowany jest trend wzrostowy. Najniższy wskaźnik odnotowuje się w Krakowie, w którym ceny mieszkań są tylko WYKRES 4. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie brutto w największych miastach Polski. Powierzchnia Liczba m w 2 m 2,8,7,6,5,4,3,2,1, niewiele niższe niż w stolicy, jednak płace wyraźnie odbiegają od warszawskiego poziomu. Stosunkowo korzystne relacje ceny mieszkań Warszawa Łódź Wrocław Gdańsk Kraków Poznań Warszawa Łódź Wrocław Gdańsk Kraków Poznań do zarobków utrzymują się w Łodzi, Gdańsku oraz Poznaniu, gdzie za przeciętne miesięczne wynagrodzenie można kupić ok.,7 m 2 mieszkania. W Warszawie, pomimo najwyższych zarobków, dostępność mieszkań jest niska, ze względu na wysokie ceny nieruchomości. Za przeciętną płacę w Warszawie można kupić blisko,6 m 2 mieszkania. Podobny wskaźnik dotyczy Wrocławia. W ciągu ostatniego kwartału minionego roku w czterech z sześciu głównych miast Polski wydłużył się średni czas ekspozycji mieszkania na rynku. Łódź i Gdańsk były miastami, w których najłatwiej było znaleźć chętnych na lokale mieszkalne, średni czas ekspozycji wynosił ok. 14 dni. Warszawa i Poznań były aglomeracjami, w których okres poszukiwania drugiej strony transakcji trwał średnio ok. 16 dni. W 212 r. należy spodziewać się dalszego stopniowego wydłużania okresu wymaganego do znalezienia chętnych na zakup mieszkania. Taki rozwój sytuacji będzie przede wszystkim efektem spowolnienia tempa wzrostu PKB oraz obniżającej się zdolności kredytowej Polaków. Można przypuszczać, że osoby zastanawiające się nad kupnem lokum będą wstrzymywały się z ostateczną decyzją zakupową, odkładając ją w czasie. Argumentem, który będzie w stanie zaważyć na decyzji o nabyciu nowego lokalu, będzie najprawdopodobniej obniżka cen. Prognozy dla rynku mieszkaniowego Początek 212 r. to przede wszystkim próba odnalezienia się w nowej sytuacji wszystkich podmiotów działających na polskim rynku mieszkaniowym. Na rynku pojawi się wiele nowych czynników, które łącznie mogą mieć negatywny wpływ na wolumeny sprzedaży w przyszłym roku. Spadek zdolności kredytowej jako efekt zmian kluczowych zapisów dotyczących liczenia zdolności kredytowej dla maksymalnie 25-letniego kredytu oraz obniżenie wskaźnika DTI dla kredytów walutowych do 42 proc., nastąpił od początku 212 r., wraz z wdrożeniem do przepisów bankowych rekomendacji KNF. Spadek liczby nowych kredytów mieszkaniowych w wyniku implementacji Rekomendacji KNF, przy założeniu, że ok. 7 9 proc. 74

4 WYKRES 5. Przeciętny czas sprzedaży mieszkań w sześciu głównych miastach Polski. Liczba dni nabywców mieszkań korzysta z kredytu przy zakupie mieszkania, może wywołać degresję wolumenu sprzedaży. W obliczu spadku zdolności kredytowej klientów można spodziewać się reakcji po stronie banków, które mogą odpowiedzieć dalszym obniżaniem marż kredytowych, a także deweloperów, którzy będą musieli dynamicznie reagować na zmiany zachodzące na rynku i dostosowywać podaż adekwatnie do potrzeb klientów. Utrzymanie obecnego poziomu cen mieszkań, w tym realizowanie założonych przez inwestorów zysków, byłoby możliwe w przypadku ograniczenia podaży na pierwotnym rynku nieruchomości. Jest to jednak mało prawdopodobne, gdyż rynek ten jest bardzo konkurencyjny i rozdrobniony. Przewiduje się, że oferta w I połowie br. będzie rosnąć. Wielu deweloperów wyprzedało już swoje przedkryzysowe zasoby mieszkaniowe, ma przygotowane nowe projekty i jest w posiadaniu dużych banków ziemi, które nie przynoszą dodatnich przepływów pieniężnych. Sytuacja może ulec zmianie w II połowie 212 r. w związku z przewidywaną nadpodażą na rynku pierwotnym, spadkiem marż deweloperów w realizowanych, nowych inwestycjach oraz koniecznością sprostania wymogom ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego Deweloperzy posiadający w ofercie mieszkania o małym metrażu z segmentu popularnego raczej nie doświadczyli spadku cen, ale wraz z dalszym wzrostem podaży mieszkań, trudniejszym dostępem do kredytu hipotecznego oraz spadkiem sprzedaży mieszkań, ceny porównywalnych mieszkań w 212 r. mogą ulec niewielkiej korekcie. Znaczne obniżki wskaźników przeliczeniowych w programie RnS, które miały miejsce w III kwartale 211 r. sprawiły, że tylko nieliczne mieszkania w sześciu głównych aglomeracjach kwalifikują się do programu. W porównaniu z III kwartałem 211 r., gdzie aż 7 proc. produkcji deweloperskiej klasyfikowało się do programu, widoczna jest drastyczna zmiana. Analiza rynku w IV kwartale wykazała, że zaledwie 1 proc. oferty spełniało restrykcyjne wymogi programu, co odzwierciedlone zostało również w ilości podpisanych umów (spadek 4 proc. kw./kw.). W ten sposób rola tak popularnego i wykorzystywanego programu pomocowego zostanie w 212 r. zmarginalizowana. Nie bez znaczenia dla popytu na rynku mieszkaniowym pozostają zachodzące w kraju zjawiska demograficzne. Zapotrzebowanie na mieszkania generują obecnie głównie osoby Warszawa Kraków Wrocław Poznań Gdańsk Łódź młode (do 34 lat). Ta grupa wiekowa stała się kredytobiorcą w ok. 75 proc. udzielonych kredytów w programie RnS. W ciągu kilku najbliższych lat spadnie liczba osób rozpoczynających pracę. Spodziewać się zatem należy, że wolumen transakcji może ulec zmianie ze względu na fakt, że osoby starsze decydują się na zmianę mieszkania relatywnie rzadko. Nowym zjawiskiem na rynku mieszkaniowym w 212 r. może być proces konsolidacji działalności deweloperskiej, związany z korzyściami skali, a wynikający z nowego prawa, które będzie regulować działalność deweloperską. Korzyści skali wynikają m.in. z niższych kosztów ogólnych inwestycji w relacji do sprzedaży nieruchomości. Budowa nowych mieszkań przez znanych i renomowanych na rynku deweloperów pozwoli na szybszą sprzedaż zarówno inwestycji jedno, jak i wieloetapowych. Istnieje szansa, iż w kolejnych etapach mieszkania zbywane będą we wczesnej fazie budowy. Wspólna realizacja większych inwestycji, kilkuetapowych, daje oszczędności nie tylko na etapie projektowania i przygotowywania inwestycji, a także marketingu, budowy wspólnej infrastruktury, kontraktowania generalnego wykonawcy i uzyskiwania pozwoleń administracyjnych. Zjawisko to może również wpłynąć korzystnie na pozyskanie finansowania ze strony sektora bankowego. W przypadku pogorszenia się sytuacji na rynku uzyskanie kredytu przez mniejszego inwestora może stać się wręcz niemożliwe. Wpływ na pozyskanie finansowania wywrze również zmiana w zakresie ochrony wpłat nabywców. Dużą rolę, w kontekście konsolidacji pierwotnego rynku mieszkaniowego, mogą odegrać kwestie legislacyjne. Nowa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nałoży bowiem na deweloperów szereg obowiązków. Przyjęcie ustawy oznacza wzrost kosztów realizacji projektów mieszkaniowych i wymusza na deweloperach, którzy dotychczas finansowali się wyłącznie z zaliczek i funduszy własnych, nawiązanie relacji z bankiem. Doprowadzi również do wzrostu udziału w rynku większych 75

5 WYKRES 6. Liczba mieszkań w Polsce przypadająca na 1 mieszkańców. Liczba mieszkań dni Źródło: Ministerstwo Finansów, opracowanie własne BRE Bank Hipoteczny WYKRES 7. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania w zasobie na osobę. Powierzchnia w m 2 6, 5, 4, 3, 2, 1,, Polska Irlandia Niemcy Dania Finlandia Grecja Hiszpania Wielka Brytania Źródło: Housing Statistics in the European Union 21, NBP, opracowanie własne BRE Bank Hipoteczny deweloperów, szczególnie tych, którzy mają doświadczenie i długotrwałe relacje z bankami. Ustawa weszła w życie pod koniec kwietnia 212 r. Malejące tempo wzrostu eksportu oraz utrzymująca się słabość popytu krajowego prawdopodobnie wpłyną na obniżenie się tempa wzrostu gospodarczego w Polsce w 212 r. Oczekiwane spowolnienie aktywności gospodarczej będzie relatywnie niewielkie, a dynamika PKB w br. powinna oscylować wokół 2,5 proc.. Niemniej w 212 r. wzrost gospodarczy będzie w dużo mniejszym stopniu niż w ostatnich latach, oparty na konsumpcji, co nie jest czynnikiem wspierającym sprzedaż mieszkań. Kolejnym aspektem wpływającym na decyzje zakupowe jest kryzys panujący w państwach Europy i związane z nim obawy o trwałość wzrostu gospodarczego. Przedłużająca się niepewność odnośnie kondycji niektórych unijnych gospodarek może spowodować, iż część decyzji o zaciągnięciu kredytu przez nabywców mieszkań może zostać odroczona w czasie. Zapotrzebowanie na nowe mieszkania w Polsce w br. utrzyma się na wysokim poziomie. Statystyki, dotyczące liczby mieszkań w stosunku do populacji, nadal są niekorzystne. Pomimo systematycznego wzrostu tego wskaźnika, na 1 mieszkańców przypada zaledwie około 357 mieszkań. Jest to wskaźnik niższy niż średnia europejska, który wynosi ok. 445 mieszkań. Dodatkowo w Polsce występuje duże zróżnicowanie w aspekcie regionalnym. Słowacja Do średniej ilości mieszkań w UE zbliżają się tylko największe miasta, takie jak Warszawa, Poznań, Kraków, Wrocław i Łódź, dla których średnia kształtuje się na poziomie powyżej 4 mieszkań na 1 mieszkańców. Statystycznie na jedną osobę w Polsce przypada mniejsza powierzchnia (ok. 24,6 m 2 ) i dużo niższy standard niż w pozostałych krajach UE. Porównanie to obrazuje wciąż panujący dystans dzielący Polskę od innych krajów Wspólnoty, który jest wynikiem między innymi wysokich dysproporcji w zamożności społeczeństw. Szansą na poprawę sytuacji mieszkaniowej w Polsce jest stosunkowo niski, w porównaniu do średniej w Unii Europejskiej, poziom zadłużenia polskich gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych. Wartość kredytów hipotecznych w stosunku do PKB wynosi w Polsce ok. 18 proc. (EU27 ok. 52 proc.). W przyszłości może nastąpić konwergencja tego wskaźnika do średniej unijnej. Stosunkowo niskie zadłużenie polskiego społeczeństwa powinno sprzyjać rozwojowi rynku mieszkaniowego. Sytuacja w głównych miastach w Polsce Warszawa W konsekwencji małej liczby inwestycji, rozpoczętych w 29 r. w stolicy, w całym 211 r., oddano do użytkowania tylko ok. 9,7 tys. lokali, o średniej powierzchni 79,2 m 2. Wskaźnik ten jest aż o 22 proc. niższy niż w 21 r. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, wzrosła o 6,4 proc. r/r. Wzrost o 47 proc. odnotowano również w zakresie liczby mieszkań, dla których wydano pozwolenia na budowę. W II półroczu 211 r. wyraźnie zauważalny był wzrost inwestycji na warszawskim rynku mieszkaniowym. W IV kwartale ub.r. do sprzedaży trafiło ok. 26 nowych inwestycji, podczas gdy w III kwartale deweloperzy prowadzili na rynek 31 projektów. Pomimo spadku ilości wprowadzanych projektów, Warszawa nadal posiada największe zasoby mieszkaniowe na rynku pierwotnym w kraju. Duże osiedla powstawały głównie w peryferyjnych dzielnicach stolicy. W centrum, z racji dużo wyższych kosztów zakupu działek oraz trudności w pozyskaniu odpowiedniego gruntu, powstawały mniejsze inwestycje, składające się z kilkunastu, albo nawet kilku mieszkań. W stolicy w skład 76

6 przeciętnego projektu wprowadzonego do sprzedaży w IV kwartale ub.r. wchodziło średnio ok. 14 mieszkań. WYKRES 9. Średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym w Warszawie. Wzrost ogólnej liczby mieszkań dostępnych w ofercie na warszawskim rynku pierwotnym (o ok. 18 proc. r/r) wiązał się z nadpodażą (18,5 tys. mieszkań na koniec 211 r., z czego 25 proc. to lokale ukończone). W całym 211 r. na terenie stolicy sprzedano ok. 11,6 tys. lokali). Jest to wynik zbliżony do średniej, jaka ukształtowała się w ciągu 1 lat i świadczy o tym, że sprzedaż na stołecznym rynku pozostaje stabilna. W IV kwartale 211 r. na rynek zostało wprowadzonych niecałe 2 tys. mieszkań w nowo rozpoczynanych inwestycjach. Analiza produktywności deweloperów w poszczególnych dzielnicach na koniec ub.r. potwierdziła wyniki z I połowy i wykazała wyraźną dominację czterech obszarów: Białołęki (ok.16,5 proc. aktualnej oferty), Woli i Mokotowa (po ok. 14 proc.) oraz Wilanowa (8,6 proc.). Łącznie w tych dzielnicach znajdowało się ponad 5 proc. oferty pierwotnego rynku mieszkań Warszawy. Zwiększona aktywność deweloperów w ub.r. wymusiła podniesienie atrakcyjności oferty i korektę cen mieszkań, która była zauważalna w II połowie ub.r. w całej Warszawie. Średnia cena ofertowa m 2 spadła w grudniu ub.r. WYKRES 8. Budownictwo mieszkaniowe w Warszawie. Liczba mieszkań PLN/m do poziomu ok. 8 tys. PLN. W ofercie dominowały mieszkania najczęściej nabywane przez klientów, o cenie z przedziału 7 9 tys. PLN/m 2. Aż 4 proc. mieszkań oferowanych na warszawskim rynku pierwotnym i wtórnym miało powierzchnię od 4 do 6 m 2. O wiele mniej, bo ok. 25 proc. dostępnych było lokali o powierzchni 6 8 m 2. Nabywcy poszukujący dużych mieszkań 8 1 m 2 mieli do wyboru około 3,5 tys. ofert, czyli ok. 19 proc. wszystkich lokali. Liczba apartamentów o powierzchni powyżej 1 m 2 nie przekraczała 1 proc. wszystkich lokali pozostających w sprzedaży, w tym śladową ilość stanowiły mieszkania o powierzchni powyżej 15 m 2. Stosunkowo uboga I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV mieszkania* oddane do użytkowania mieszkania*, dla których wydano pozwolenia na budowę mieszkania*, których budowę rozpoczęto * Jako "mieszkania" rozumiane są wszystkie jednostki mieszkalne łącznie z domami jednorodzinnymi. Niniejsze wartości oparte są na danych meldunkowych i obejmują zarówno budownictwo indywidualne, spółdzielcze, komunalne, zakładowe jak i przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. Źródło: GUS, opracowanie własne BRE Bank Hipoteczny (ok. 6 proc.) była podaż mieszkań małych, o powierzchni poniżej 4 m 2, na które generowany jest obecnie największy popyt. Średnia cena transakcyjna m 2 w Warszawie w 211 r. wynosiła ok. 7,7 tys. PLN (spadek ok. 3 proc. r/r). Największe korekty cen na przestrzeni ostatnich kwartałów odnotowano na rynku pierwotnym. Jest to wynik powstawania nowych inwestycji w dzielnicach peryferyjnych, oferujących mieszkania z najniższych przedziałów cenowych. Na rynku wtórnym spadki cen były nieco niższe i miały miejsce również dopiero pod koniec roku. Obniżki cen mieszkań z rynku wtórnego były w dużej mierze spowodowane obniżkami cen lokali na rynku równoległym.. Charakterystyczną, obserwowaną już od wielu lat na warszawskim rynku prawidłowością jest wyraźne rozwarstwienie średnich cen transakcyjnych mieszkań ze względu na ich lokalizację. Najdroższe mieszkania w ub.r. znajdowały się w dzielnicy Śródmieście, gdzie statystycznie średnia cena transakcyjna m 2 mieszkania wynosiła ok. 1,2 tys. PLN. Na kolejnych miejscach uplasowały się dzielnice: Żoliborz (ok. 9,2 tys. PLN/m 2 ), Mokotów (ok. 9,1 tys. PLN/m 2 ), Ursynów (ok. 8,6 tys. PLN/m 2 ), Ochota (ok. 8,5 tys. PLN/m 2 ). Wśród dzielnic prawobrzeżnej Warszawy najbardziej wyróżnia się Praga Południe, ze swoją elitarną częścią Saską Kępą. 77

7 W przeciwieństwie do centralnej części Warszawy, unika się w tym rejonie zabudowy biurowcami, co pozwala zachować kameralny charakter mieszkaniowy na tym terenie. Praga Południe w ostatnim czasie, oprócz Białołęki i Mokotowa, znalazła się w grupie dzielnic charakteryzujących się dużym wolumenem transakcji sprzedaży mieszkań. Oferta mieszkań jest tu zdywersyfikowana. Klienci mogą nabyć mieszkania z różnych segmentów, od popularnego po apartamentowy, w przeciwieństwie do Pragi Północ, gdzie dostępne są raczej mieszkania z segmentu popularnego, w starszej zabudowie. Obecnie na terenie Pragi Północ trwają procesy rewitalizacji starych części, co sprawia, że powoli odzyskuje swój przedwojenny blask i staje się modną częścią miasta pod względem kulturalnym oraz pożądaną lokalizacją do zamieszkania. Niewątpliwie największy wpływ na wartość i poprawę atrakcyjności dzielnicy jest trwająca budowa drugiej linii metra, która usprawni komunikację dzielnicy z centrum miasta. Średnia cena transakcyjna m 2 mieszkania w dzielnicach prawobrzeżnych była niższa niż średnia dla całej Warszawy i w 211 r. wynosiła 6,9 tys. PLN/m 2. Ceny transakcyjne na Pradze Południe były najwyższe, średnia ich wysokość osiągnęła poziom ok. 7,6 tys. PLN/m 2. Najniższe ceny transakcyjne dotyczyły mieszkań z Białołęki oraz Rembertowa i wynosiły ok. 6,3 tys. PLN/m 2. innymi zahamowania wzrostu płac, które osłabi możliwości nabywcze konsumentów czy ograniczenia akcji kredytowej ze strony instytucji finansowych. Wejście w życie tzw. ustawy deweloperskiej może być dla inwestorów bodźcem do wprowadzenia na rynek nowych projektów przed momentem jej obowiązywania. Z kolei nabywcy prawdopodobnie będą woleli wstrzymać się ze swoją decyzją zakupową aż do zmiany przepisów. Kraków Według danych opublikowanych przez GUS, w samym Krakowie w 211 r. oddano do użytkowania 4,8 tys. mieszkań (wzrost ok. 3,6 proc. r/r), rozpoczęto budowę 9,4 tys. mieszkań (wzrost ok. 2,9 proc. r/r) i wydano pozwolenia na 8,6 mieszkań (spadek ok. 3 proc. r/r). Zarówno w skali całego kraju, jak i w Krakowie, w zakresie ilości oddanych mieszkań i rozpoczętych budów sytuacja w 211 r. była stabilna wobec 21 r., a zmiany nie przekraczały 5 proc. Na uwagę zasługuje fakt, że w Krakowie zanotowano dużą obniżkę ilości wydanych pozwoleń na budowę. Obniżka ta odnosi się do rekordowego 21 r., w którym wydano pozwolenia na budowę ponad 12 tys. mieszkań. Ograniczenie aktywności deweloperów w zakresie uzyskiwania pozwoleń na budowę jest reakcją na aktualną sytuację rynkową, która cechuje się dużą podażą mieszkań. I połowa ub.r. na krakowskim rynku nieruchomości była kontynuacją procesów z 21 r. Istotne zmiany nastąpiły w II połowie ub.r., kiedy po dobrych wynikach sprzedażowych, analogicznych do poziomu z 26 r. (boom sprzedażowy), sprzedaż zmalała o ok. 15 proc. r/r. Cena, jaką nabywcy lokali płacili w ub.r. za m 2, była zbliżona do poziomu z 21 r., w przypadku niektórych inwestycji obserwowany był lekki wzrost. Średnia cena transakcyjna za m 2 w Krakowie w 211 r. wynosiła ok. 6,6 tys. PLN (spadek ok. 3,5 proc. r/r). Najwyższe stawki odnotowano na terenie dzielnicy Śródmieście. Za m 2 lokalu płacono średnio ok. 7,5 tys. PLN. Najtańszą dzielnicą, podobnie jak w 21 r., była Nowa Huta ze średnią ceną m 2 na poziomie ok. 5,7 tys. PLN. W zakresie liczby zawartych transakcji w 211 r. miejsce pierwsze zajęła dzielnica Podgórze (43 proc.), deklasując tym samym faworytów z 21 r., którymi były dzielnice Krowodrza oraz Nowa Huta. Średnie stawki m 2, przy jakich najczęściej zawierano transakcje, kształtowały się na poziomie 6 7 tys. PLN (ok. 33 proc. transakcji). W ub.r. krakowscy klienci najchętniej kupowali WYKRES 1. Budownictwo mieszkaniowe w Krakowie. Prognoza W pierwszych miesiącach br. sytuacja na warszawskim rynku mieszkaniowym powinna pozostać stabilna. Podobnie, jak w 211 r., można się spodziewać lekkiej korekty cenowej, spowodowanej systematycznym wzrostem podaży nowych projektów deweloperskich oraz wprowadzeniem obostrzeń Liczba mieszkań I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV kredytowych dla gospodarstw domowych. Trend spadkowy cen uzależniony będzie przede wszystkim od spowolnienia wzrostu gospodarczego niosącego za sobą mieszkania* oddane do użytkowania mieszkania*, dla których wydano pozwolenia na budowę mieszkania*, których budowę rozpoczęto * Jako "mieszkania" rozumiane są wszystkie jednostki mieszkalne łącznie z domami jednorodzinnymi. Niniejsze wartości oparte są na danych meldunkowych i obejmują zarówno budownictwo indywidualne, spółdzielcze, komunalne, zakładowe jak i przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. Źródło: GUS, opracowanie własne BRE Bank Hipoteczny ryzyko negatywnych skutków, między 78

8 WYKRES 11. Średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym w Krakowie. PLN/m mieszkania o powierzchni 4 6 m 2 (wzrost ok. 27 proc. r/r). Najmniej nabywców znalazły mieszkania duże, o powierzchni powyżej 8 m 2 (spadek ok. 3 proc. r/r). Średnia powierzchnia mieszkania, które znalazło nabywców w ub.r., wynosiła ok. 53,6 m 2. Analiza danych, dotycząca liczby mieszkań dostępnych na pierwotnym rynku, wykazała wzrost oferty nowych mieszkań (ok. 5 proc. r/r). Liczba mieszkań już wybudowanych stanowiła blisko 19 proc. oferty i wynosiła 1,7 tys. lokali. Na koniec 211 r. w granicach miasta klienci mieli do wyboru mieszkania z ponad 2 inwestycji wielorodzinnych będących w sprzedaży, z czego ponad połowa z nich trafiła na rynek w 211 r. W ostatnim kwartale minionego roku, liczba mieszkań z rynku pierwotnego wzrosła aż o ok. 15 proc., osiągając tym samym poziom 9,2 tys. lokali. W tej sytuacji niepokojące stają się dane tempa sprzedaży, które od II połowy ub.r. sukcesywnie spadało. W związku z tym, inwestorzy muszą pogodzić się z dłuższą ekspozycją obecnej oferty. Bardzo ważna staje się zdolność szybkiej reakcji deweloperów na zmieniające się realia rynku, który na przestrzeni ub.r. był rynkiem klienta. Rosnąca konkurencja sprawiła, iż na rynku pojawiło się więcej ofert promocyjnych, mających na celu pozyskanie nabywców. Przy tak dużej podaży występującej na krakowskim rynku mieszkaniowym, ogromnym atutem przy wyborze mieszkania, Krowodrza Podgórze Nowa Huta Śródmieście podobnie jak w innych aglomeracjach, pozostaje lokalizacja inwestycji. Najwięcej inwestycji deweloperskich wciąż zlokalizowanych było w dzielnicy Podgórze (ok. 42 proc.). Na drugim miejscu pod względem ilości realizowanych budów uplasowała się dzielnica Krowodrza (ok. 28 proc.). W Śródmieściu znajdowało się ok. 23 proc., a w Nowej Hucie zaledwie 7 proc. wszystkich inwestycji, ale dzielnica ta przeżywała prawdziwy boom inwestycyjny i odnotowała w IV kwartale ub.r. blisko 5 proc. wzrost oferty na swoim obszarze. Był to efekt poszukiwania przez inwestorów korzystnych ofert na zakup działek pod zabudowę. Tani grunt oznacza możliwość realizacji konkurencyjnej cenowo inwestycji, co w obecnych warunkach może zapewnić sukces finansowy rynku zorientowanego na tanie mieszkania. Skłonność do inwestowania w tańszych rejonach, w dwu największych dzielnicach miasta (Podgórza oraz Nowej Huty), gdzie średnie ceny mieszkań są wyraźnie niższe, przełoży się na wzrost zainteresowania potencjalnych klientów. Średnia ilość mieszkań w nowej inwestycji w Krakowie wynosiła 77 lokali. Prognoza W br. na krakowskim rynku nieruchomości można spodziewać się spadku sprzedaży mieszkań, przy jednoczesnych obniżkach cen nieruchomości. Będzie to rok trudny zarówno dla sprzedających, jak i kupujących. Stanie się tak między innymi z powodu zmiany zasad programu RnS oraz wejścia w życie nowych rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego dla banków udzielających kredytów mieszkaniowych. W Krakowie nie ma mieszkań, które po modyfikacji programu RnS spełniałyby jego warunki. Dotychczas na dopłaty do kredytu mogły liczyć osoby, które kupowały mieszkanie za około 6,6 tys. PLN/m 2. Obecnie obowiązujący wskaźnik w programie na I kwartał 212 r. dla rynku pierwotnego wynosi ok. 4,6 PLN/m 2. W samym Krakowie brak jest takich ofert. Wyjątki mogą stanowić jedynie inwestycje, które powstają na samych peryferiach miasta, z dala od połączeń komunikacyjnych i budowane jak najniższym kosztem, na przykład bez podpiwniczenia czy instalacji grzewczej. Wejście w życie nowych rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego zmienia długość udzielanego przez banki kredytu z 3 na 25 lat. Obecnie w Krakowie około 63 proc. kredytów finansujących zakup mieszkania ma okres spłaty 3 lat. Skrócenie czasu kredytowania oznacza zwiększenie miesięcznej raty kredytowej, stąd na rynku pojawi się presja klientów na obniżki cen. Nie należy się jednak spodziewać spadków cen mieszkań z segmentu popularnego, na które jest obecnie największy popyt. Najprawdopodobniej korekcie cenowej zostaną poddane mieszkania o większej powierzchni. Czynnikiem, który w dużym stopniu będzie determinował rynek nieruchomości, nie tylko w Krakowie, ale w całym kraju, będzie czynnik psychologiczny i z nim związany strach przed kryzysem. Już pod koniec 211 r. zainteresowanie zakupem mieszkań w Krakowie uległo spadkowi. Najprawdopodobniej tak też będzie w I połowie 212 r., wszyscy bowiem muszą oswoić się z nowymi przepisami i dostosować swoje oczekiwania do nowych warunków panujących na rynku mieszkaniowym. Po pierwszych miesiącach stagnacji w 212 r. sytuacja na rynku prawdopodobnie się poprawi. W Krakowie nadal jest 79

9 zapotrzebowanie na nowe małe mieszkania i deweloperzy, którzy zdecydują się na budowę nowych lokali po atrakcyjnych cenach, mogą liczyć na ich upłynnienie. Wrocław Wrocławski rynek mieszkaniowy uznany jest za jeden z najbardziej rozwiniętych rynków w Polsce. Od kilku lat znajduje się w pierwszej czwórce miast o najwyższej aktywności budownictwa mieszkaniowego. W całym ub.r. we Wrocławiu wydano pozwolenia na budowę ponad 8 tys. mieszkań (wzrost ok. 52 proc. r/r) oraz rozpoczęto budowę ponad 7,3 tys. mieszkań (wzrost ok. 56 proc. r/r). Tendencja spadkowa dotyczyła ilości mieszkań oddanych do użytkowania 3,7 tys. (spadek ok. 2 proc. r/r). Jest to pokłosie trudnej sytuacji kryzysowej z 29 r. Miniony rok na wrocławskim rynku mieszkaniowym można uznać za satysfakcjonujący dla działających na nim podmiotów. Pomimo niepokoju związanego z ogólną sytuacją na rynku mieszkaniowym, liczba sprzedanych mieszkań w 211 r. wyniosła ponad 4 tys. Dużym powodzeniem wśród kupujących cieszyły się mieszkania gotowe, których pula na koniec roku wynosiła ok. 1,5 tys. Były to najczęściej lokale, które pozostały w zasobach WYKRES 12. Budownictwo mieszkaniowe we Wrocławiu. Liczba mieszkań deweloperów z poprzednich lat, a ich ceny zostały obniżone. Dobre wyniki sprzedażowe w minionym roku związane były również ze stosunkowo liberalną polityką kredytową banków. Wielu klientów znalazło finansowanie w sektorze bankowym, które wspomogły ich kredytami, a zapowiedzi zaostrzenia kryteriów w programie RnS, w IV kwartale, skutecznie wspomogły nabywców w podjęciu ostatecznych decyzji zakupowych. Potencjalni klienci, zainteresowani zakupem nowego lokum, w IV kwartale 211 r. mieli na wrocławskim rynku do wyboru ok. 2 projektów mieszkaniowych. Wzrost oferty na rynku pierwotnym I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV mieszkania* oddane do użytkowania mieszkania*, dla których wydano pozwolenia na budowę mieszkania*, których budowę rozpoczęto PLN/m 2 WYKRES 13. Średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym we Wrocławiu Krzyki Psie Pole Fabryczna Śródmieście Stare Miasto * Jako "mieszkania" rozumiane są wszystkie jednostki mieszkalne łącznie z domami jednorodzinnymi. Niniejsze wartości oparte są na danych meldunkowych i obejmują zarówno budownictwo indywidualne, spółdzielcze, komunalne, zakładowe jak i przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. Źródło: GUS, opracowanie własne BRE Bank Hipoteczny w IV kwartale 211 r. o ok. 15 proc. (ok. 8,3 tys. mieszkań) może sygnalizować, iż deweloperzy usiłują wprowadzić na rynek kolejne swoje inwestycje jeszcze przed wejściem w życie zapisów tzw. Ustawy deweloperskiej, która nakaże spełnienie nowych obowiązków. Niebezpiecznie rosnąca nadpodaż na wrocławskim rynku może dla wielu firm oznaczać problemy finansowe. Z informacji uzyskanych od inwestorów wynika, iż w planach na 212 r. zakładają oni głównie kontynuację obecnie prowadzonych inwestycji, bądź budowę kolejnych ich etapów. Przy inwestycjach wieloetapowych decyzja o realizacji kolejnego etapu będzie ściśle powiązana z zaawansowaniem sprzedaży poprzedniego. Rozpoczynanie zupełnie nowych inwestycji uzależnione będzie od sytuacji na rynku mieszkaniowym oraz warunków gospodarczych Polski. Zdecydowana większość cen ofertowych nowych mieszkań (ok. 6 proc.) w inwestycjach deweloperskich na terenie Wrocławia zawierała się w przedziale 5 7 tys. PLN/m 2. Ceny poniżej 5 tys. PLN/m 2 zdarzały się sporadycznie i dotyczyły inwestycji w gorszych, peryferyjnych lokalizacjach, głównie we wschodniej i północnej części miasta (m.in. Wojnów, Swojczyce, Osobowice, Zakrzów). W zasadzie w każdej części miasta można było znaleźć tańsze inwestycje deweloperskie, gdzie ofertowe ceny minimalne kształtowały 8

10 się na poziomie ok. 4 4,5 tys. PLN/ poszczególnych inwestorów w celu celem jest ochrona nabywców lokali. m 2. Wyjątkiem jest obszar centralny, pozyskania klientów. Prognozowana Trwające vacatio legis pozwala na gdzie średnia cena wynosiła ok. sytuacja na rynkach światowych może wprowadzenie do sprzedaży inwestycji 5 tys. PLN/m 2. Około 6 proc. podaży spowodować wyhamowanie decyzji na starych zasadach do 29 kwietnia to oferty na poziomie powyżej 1 tys. zakupowych potencjalnych nabywców. 212 r. PLN/m 2. Tak wysokie ceny dotyczyły lokali o charakterze apartamentów (w budynkach apartamentowych) zlokalizowanych w centrum miasta lub w części południowej Wrocławia. Rozkład inwestycji deweloperskich potwierdza obserwowane wśród potencjalnych nabywców tendencje. Analiza preferencji kupujących mieszkania na wrocławskim rynku, w 211 r., wykazała kontynuację dotychczasowych tendencji pod względem wielkości mieszkań. Najlepiej sprzedawały się małe mieszkania o powierzchni z przedziału od 4 do 6 m 2, zazwyczaj 2-, 3-pokojowe (ok. 48 proc. transakcji). Średnia cena transakcyjna dla Wrocławia w 211 r. wynosiła ok. 5,9 tys. PLN/m 2 (spadek ok. 2,5 proc. r/r). Najwyższe średnie ceny transakcyjne w badanym okresie zarejestrowano w obrębie Starego Miasta. Jest to efekt prestiżowej lokalizacji oraz kumulacji na tym obszarze mieszkań o charakterze apartamentowym. Na kolejnej pozycji, pod względem cen, plasują się osiedla położone na południu miasta, gdzie również zdarzają się tzw. apartamentowce oraz budynki o charakterze reprezentacyjnych willi. Gdańsk W 211 r. na terenie miasta Gdańsk, według danych GUS, wzrosła liczba mieszkań oddanych do użytkowania, uzyskując poziom 4,4 tys. mieszkań (wzrost ok. 25 proc. r/r). Liczba mieszkań, dla których wydano pozwolenia na budowę, zmalała o 4,4 proc. (r/r). Tendencja spadkowa dotyczyła również liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto (spadek o 2 proc. r/r). I połowa 211 r. na gdańskim rynku mieszkaniowym to przede wszystkim kontynuacja tendencji z 21 r. Spadek cen budowy mieszkań oraz łatwiejszy dostęp do otrzymania finansowania, zaowocowały wzrostem oferty lokali na rynku pierwotnym (ok. 1% kw./ kw.). W II połowie, pomimo lekkiego wzrostu kosztów budowy mieszkań, deweloperzy rozpoczynali kolejne inwestycje i w efekcie, na koniec 211 r., na rynku pierwotnym dostępnych było ok. 5,4 tys. lokali (wzrost ok. 17 proc. r/r). Sytuacja ta miała związek, między innymi, z planowanym na koniec kwietnia 212 r. wprowadzeniem nowej ustawy, tzw. deweloperskiej, której Uporządkowana przestrzeń publiczna na terenie Gdańska (81 proc. terenów objętych jest miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego) ułatwia inwestorom rozpoczynanie nowych budów. Łączna liczba wszystkich inwestycji deweloperskich w Gdańsku, na koniec grudnia ub.r., wyniosła ponad 12 projektów. W samym 211 r. wprowadzono ponad 5 projektów, z czego 16 z nich w IV kwartale. Średnio, na jeden projekt wprowadzony do sprzedaży przypadało około 116 lokali. Oznacza to, iż inwestorzy działający na lokalnym rynku starają się coraz lepiej dostosować swoje nowe projekty do preferencji klientów. Gdańscy deweloperzy realizują obecnie mniejsze inwestycje niż w pozostałych głównych miastach. Nadal najbardziej popularne wśród kupujących są mieszkania 2- i 3-pokojowe, o niedużej powierzchni, zlokalizowane w podmiejskich osiedlach. Pomimo preferencji ukierunkowanych na mieszkania z segmentu popularnego, na rynku nie zabrakło również śmiałych i luksusowych projektów, gdzie ceny kształtowały się na poziomie ponad 1 tys. PLN/m 2. Pozostałe rejony miasta charakteryzują się wyraźnie niższym, zbliżonym do siebie poziomem cen. WYKRES 14. Budownictwo mieszkaniowe w Gdańsku. Prognoza Mimo dobrych wyników sprzedażowych w minionym roku, 3 25 deweloperzy liczą się z nieuniknionym spowolnieniem rynku w 212 r. Podobnie, jak w pozostałych dużych miastach, liczba mieszkań na rynku nowych inwestycji deweloperskich Liczba mieszkań wzrosła o ponad 5 proc. r/r i w efekcie dała wysoki poziom nadpodaży mieszkań. Wobec zaistniałej I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV sytuacji rok 212 może być rokiem walki o klienta. Można się zatem spodziewać, iż w obliczu tak dużej konkurencji na rynku pojawią się okazje cenowe oraz zintensyfikowane mieszkania* oddane do użytkowania mieszkania*, dla których wydano pozwolenia na budowę mieszkania*, których budowę rozpoczęto * Jako "mieszkania" rozumiane są wszystkie jednostki mieszkalne łącznie z domami jednorodzinnymi. Niniejsze wartości oparte są na danych meldunkowych i obejmują zarówno budownictwo indywidualne, spółdzielcze, komunalne, zakładowe jak i przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. Źródło: GUS, opracowanie własne BRE Bank Hipoteczny zostaną działania marketingowe 81

11 WYKRES 15. Średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym w Gdańsku. PLN/m Najwięcej projektów mieszkaniowych nadal powstaje w dzielnicy Chełm, Ujeścisko Łostowice oraz Jasień, gdzie w sumie zlokalizowanych jest blisko połowa wszystkich gdańskich inwestycji. Do III kwartału ub.r. cechą charakterystyczną tego pierwotnego rynku mieszkaniowego był stosunkowo niski odsetek lokali gotowych. Sytuacja ta uległa zmianie w IV kwartale, kiedy oferta mieszkań gotowych wzrosła o ok. 4 proc. kw./kw. i stanowiła ponad 25% całkowitej oferty. Średnia cena transakcyjna m 2 w ub.r. wyniosła dla Gdańska ok. 5,8 tys. PLN, i była o około 2 PLN niższa niż osiągana w 21 r. Dominują inwestycje realizowane przez dziesięciu największych deweloperów w regionie (63 proc.). Mniejsi inwestorzy nie stanowią konkurencji, ich oferta ma minimalny wpływ na kształtowanie cen. Analiza cen transakcyjnych z gdańskiego rynku mieszkaniowego w 211 r. nadal wykazywała dużą rozpiętość. Ceny, w zależności od lokalizacji oraz standardu, zawierały się w przedziale od ok. 3 do ponad 12 tys. PLN/m 2. Największy udział w zawartych transakcjach miały mieszkania, których ceny kształtowały się na poziomie 4 6 tys. PLN/m 2 (około 6 proc.). Najwięcej transakcji w analizowanej próbce odnotowano na terenie dzielnicy Chełm, Wrzeszcz, Piecki Migowo, Przymorze Małe i Wielkie. Pod względem wielkości lokalu, na gdańskim rynku najchętniej kupowane były mieszkania o powierzchni 4 6 m 2 (ok. 4%) oraz, nietypowo w porównaniu do innych aglomeracji, 6 8 m 2 (ok. 28 proc.). Gorzej sprzedawały się mieszkania najmniejsze, poniżej 4 m 2 (18 proc.) oraz największe, powyżej 8 m 2 (14 proc.), ale na rynku występuje też zdecydowanie mniejsza ilość ofert tego typu mieszkań. W przeciwieństwie do czterech największych polskich miast (Warszawa, Wrocław, Kraków, Łódź), w ub.r. o 2 proc. r/r spadła dostępność mieszkań. Wskaźnik ten podkreśla fakt ciągłego niedopasowania oferty deweloperskiej do możliwości przeciętnego mieszkańca. Prognoza W nadchodzącym roku raczej nie nastąpią gwałtowne zmiany na gdańskim rynku. Nie wiadomo, jak w praktyce sprawdzi się nowa ustawa tzw. deweloperska i czy przyhamuje rosnącą liczbę inwestycji. Jest to ostatni rok programu RnS, co powinno stymulować popyt na mieszkania z segmentu popularnego, mimo obniżenia limitów cen m 2 w programie. Klienci będą mieli do wyboru lokale w starej substancji mieszkaniowej lub nowe inwestycje zlokalizowane na terenach peryferyjnych miasta. Dodatkowym atutem zaniedbanych i zapomnianych do tej pory przez inwestorów lokalizacji będzie planowana budowa Pomorskiej Kolei Metropolitalnej, gdzie bliskość przystanku może poważnie zwiększyć wartość inwestycji. Należy jednak mieć na uwadze fakt, iż nowa linia kolei ma powstać dopiero w 214 r. Poznań W ciągu ub.r. na poznańskim rynku nieruchomości mieszkaniowych zaobserwowano spadek zarówno ilości mieszkań oddanych do użytkowania (21 proc. r/r), jak i ilości mieszkań, których budowę rozpoczęto (22 proc. r/r). Ponad 7 proc. wzrost (r/r) odnotowano w zakresie ilości mieszkań, dla których wydano pozwolenia na budowę. Niepewność sytuacji, panująca od początku ub.r. na rynku mieszkaniowym, wywołała niepokój zarówno wśród poznańskich nabywców mieszkań, jak i deweloperów. Inwestorzy postanowili zweryfikować swoje plany dotyczące budowy i skupili się jedynie na inwestycjach, będących w trakcie realizacji. Duża podaż lokali spowodowała nieznaczną korektę cen mieszkań (średnia cena za m 2 w 211 r. wyniosła ok. 5,5 tys. PLN (spadek ok. 2 proc. r/r). Ożywienie w zakresie wzrostu poziomu sprzedaży mieszkań można było zaobserwować dopiero w IV kwartale 211 r. Paradoksalnie, prawdopodobnie przyczynił się do tego strach przed nadchodzącymi, wraz z nowym rokiem, zmianami i gorszymi warunkami zaciągania kredytów. 82

12 WYKRES 16. Budownictwo mieszkaniowe w Poznaniu. Liczba mieszkań I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV mieszkania* oddane do użytkowania mieszkania*, dla których wydano pozwolenia na budowę mieszkania*, których budowę rozpoczęto * Jako "mieszkania" rozumiane są wszystkie jednostki mieszkalne łącznie z domami jednorodzinnymi. Niniejsze wartości oparte są na danych meldunkowych i obejmują zarówno budownictwo indywidualne, spółdzielcze, komunalne, zakładowe jak i przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. Źródło: GUS, opracowanie własne BRE Bank Hipoteczny WYKRES 17. Średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym w Poznaniu. PLN/m Grunwald Nowe Miasto Stare Miasto Jeżyce Wilda inwestycji. Całkowitą podaż na rynku pierwotnym stanowiło ponad 4,5 tys. mieszkań (ok. 2,1 proc. spadek kw./ kw.). W granicach administracyjnych miasta potencjalni klienci na koniec 211 r. mieli do dyspozycji ok. 1,4 tys. gotowych lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych. Prognoza Na popyt na rynku mieszkaniowym duży wpływ mają bardzo dobre uwarunkowania społeczno gospodarcze Poznania, które w znaczący sposób wpływają na kondycję lokalnego rynku mieszkaniowego. Stolica Wielkopolski jest drugim po Warszawie, najsilniejszym gospodarczo miastem Polski. Według danych CEE Property Group i GUS, w 21 r. wartość PKB wytworzona w Poznaniu była dwukrotnie wyższa niż średnia krajowa i w przeliczeniu na mieszkańca wyniosła 61,6 tys. PLN. Miasto ma również jedną z najniższych w Polsce stopę bezrobocia, wysoki poziom zatrudnienia, a społeczeństwo cechuje rosnąca zamożność. Wskaźniki te bezpośrednio wpływają na decyzje o zakupie własnego m. Na rozwój rynku mieszkaniowego w tym rejonie może mieć również wpływ druga co do wielkości w kraju liczba studentów. Większość z nich postanawia pozostać i zamieszkać w Poznaniu, a później usamodzielnić się i kupić własne mieszkanie. Część poznańskich deweloperów zdecydowała się też na silniejsze zachęty rabatowe w IV kwartale ub.r., które pomogły w podjęciu decyzji zakupowych niezdecydowanym klientom. Większość firm, które przeceniły nieruchomości, odnotowało znaczny wzrost poziomu sprzedaży. Mimo dynamicznych zmian na rynku, preferencje poznańskich klientów pozostały stabilne. Najbardziej poszukiwanymi lokalami były te o metrażu ok. 54 m 2, z dwoma pokojami, w nowoczesnych budynkach na nowych osiedlach, położone blisko centrum lub z bardzo dobrym dojazdem i dobrze rozwiniętą cieszyły się inwestycje zlokalizowane w dzielnicach: Stare Miasto, Grunwald, Jeżyce. Znaczna część transakcji (ok. 6 proc.) zawartych została po cenie za m 2 z przedziału 5 7 tys. PLN. Pod względem cen średnich aż w czterech poznańskich dzielnicach zaobserwowano stosunkowo małe zróżnicowanie. Najdroższe mieszkania znajdowały się w dzielnicy Stare Miasto oraz Wilda. Zainteresowani zakupem mieszkań szukali głównie lokali z rynku pierwotnego lub względnie nowych. Starsze zasoby znajdowały nabywców, jeżeli ich cena była niska lub były położone w dobrze skomunikowanym miejscu. Podobnie jak poprzedni, także 212 r. będzie rokiem trudnym. Na rynku jest duża podaż mieszkań, a w br. do sprzedaży trafią kolejne, których budowa rozpoczęła się wcześniej. Sytuacja ta może wywołać dalsze nieznaczne korekty cen. Zaostrzenie procedur przyznawania kredytów wymusi jeszcze większą walkę o klienta wśród deweloperów. Konkurencja cenowa może doprowadzić do problemów finansowych najsłabszych podmiotów i do przejęcia ich inwestycji przez dużych ogólnopolskich graczy. Łódź Ożywienie w segmencie budownictwa infrastrukturą usługowo handlową. Największym zainteresowaniem W stolicy Wielkopolski na koniec 211 r. realizowanych było ponad 6 mieszkaniowego na terenie Łodzi w 211 r. dotyczyło jedynie ilości 83

13 mieszkań, dla których wydano pozwolenia na budowę (wzrost 4,4 proc.). Pozostałe segmenty pozostały w trendzie spadkowym. Ilość mieszkań oddanych do użytkowania zmalała o 26,7 proc. (r/r), natomiast liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, spadła o 16,9 proc. r/r. Łódź od lat boryka się z problemami zagospodarowania przestrzennego i prezentuje się najgorzej wśród dużych miast Polski jeśli chodzi o istnienie i wdrażanie w życie planów zagospodarowania przestrzeni miejskiej. Obecnie zaledwie 4,5 proc. obszaru miasta ma zatwierdzone miejscowe plany, a rozwój lub WYKRES 18. Budownictwo mieszkaniowe w Łodzi. Liczba mieszkań stagnacja reszty miejskiego obszaru to w dużej mierze dzieło przypadku. Pomimo niedogodności związanych z nieuporządkowaną przestrzenią publiczną, w mieście powstaje sporo nowych osiedli. Podaż nowych nieruchomości zdecydowanie przerasta zainteresowanie potencjalnych klientów. W ostatnich latach bardzo dużo firm deweloperskich zdecydowało się inwestować w Łodzi, na co wpływ miał splot wielu czynników. Reperkusje tego ożywienia na rynku nieruchomości są odczuwalne do dziś. Wielu deweloperów, którzy w latach zaczęli inwestować w Łodzi, nadal stara się sprzedać I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV mieszkania* oddane do użytkowania mieszkania*, dla których wydano pozwolenia na budowę mieszkania*, których budowę rozpoczęto * Jako "mieszkania" rozumiane są wszystkie jednostki mieszkalne łącznie z domami jednorodzinnymi. Niniejsze wartości oparte są na danych meldunkowych i obejmują zarówno budownictwo indywidualne, spółdzielcze, komunalne, zakładowe jak i przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. Źródło: GUS, opracowanie własne BRE Bank Hipoteczny WYKRES 19. Średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym w Łodzi. PLN/m Widzew Polesie Górna Bałuty Śródmieście lokale w zrealizowanych osiedlach mieszkaniowych. Na koniec 211 r. na łódzkim, pierwotnym rynku mieszkaniowym potencjalni klienci mogli wybierać z ok. 2 3 tys. lokali dostępnych w ofercie. Łącznie, w całym 211 r. na rynek trafiło 2 nowych inwestycji deweloperskich. Dane te, w zestawieniu z najnowszym raportem GUS dotyczącym perspektyw demograficznych dużych miast Polski, nie są optymistyczne. Wynika z niego, że Łódź w ciągu najbliższych 25 lat będzie charakteryzowała się najwyższym tempem spadku liczby mieszkańców w wyniku starzenia się społeczeństwa. Fakt, że w mieście brak jest perspektyw rozwoju zawodowego i wielu młodych ludzi decyduje się na migrację powoduje, iż coraz mniej młodych ludzi gotowych jest zakupić mieszkanie. Liczba klientów spada, natomiast ilość nieruchomości w sprzedaży, porównując r/r, pozostała niezmienna. Wraz ze spadkiem ilości potencjalnych klientów, inwestorzy coraz częściej decydują się na obniżki cen, w celu doprowadzenia do transakcji kupna sprzedaży. Na koniec roku średnia cena za m 2 mieszkania wynosiła ok. 3,9 tys. PLN. Analiza cen transakcyjnych, zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, z 211 r., wykazała stabilizację. Najwięcej transakcji zakupu mieszkań zawarto w dzielnicach Bałuty (ponad 3 proc.) oraz Polesie (około 23 proc.). Średnie ceny w tych rejonach wynosiły odpowiednio 4,1 tys. PLN/m 2 i 3,9 tys. PLN/m 2. Najwięcej mieszkań zakupiono po cenie z przedziału 3,5 4,5 tys. PLN/m 2 i o metrażu od 4 do 6 m 2. Na drugim miejscu pod względem cenowym i metrażowym znalazły się mieszkania o cenie poniżej 3,5 tys. PLN/m 2 oraz metrażu poniżej 4 m 2. Najtańszymi mieszkaniami na łódzkim rynku były lokale o powierzchni poniżej 4 m 2 oraz powyżej 8 m 2, ich średnia cena transakcyjna wynosiła odpowiednio ok. 3,6 tys. PLN/m 2 oraz ok. 3,8 tys. PLN/m 2. Z powodu dużego bezrobocia i niskiego poziomu wynagrodzeń, niewielu łodzian stać na kupno 84

14 własnego m. Bezrobocie dotyka również ludzi młodych, często dobrze wykształconych, którzy w korzystniejszych warunkach byliby potencjalnymi nabywcami mieszkań w nowych osiedlach. W związku z zaistniałą sytuacją, obserwuje się coraz większą migrację związaną z poszukiwaniem pracy. Wpływ na niekorzystną sytuację popytową ma również obniżanie się średniej zdolności kredytowej oraz zmiany w programie rządowych dopłat do kredytów hipotecznych RnS, które wprowadziły utrudnienia w finansowaniu nieruchomości. Mld EUR 2 1,8 1,6 1,4 1,2 1,8,6,4,2 WYKRES 2. Wolumen transakcji kupna-sprzedaży powierzchni komercyjnej w Polsce. I-VI VII-XII I-VI VII-XII I-VI VII-XII I-VI VII- XII I-VI VII- XII Prognoza Ciekawym wydaje się fakt, iż mimo kiepskiej kondycji ekonomicznej Łodzi, ponurym prognozom demograficznym oraz wzrastającym utrudnieniom kredytowym, nie można powiedzieć, żeby liczba nowych inwestycji znacznie się zmniejszała. Wręcz przeciwnie, w ub.r. powstawały nowe inwestycje. Deweloperów przyciągają niskie ceny gruntów oraz istnienie Łódzkiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej, która wspomaga rozwój gospodarczy regionu. Trzeba jednak pamiętać, iż Łódź jest obecnie w przededniu wielkich zmian. Powstanie Nowego Centrum Łodzi i wybudowanie Kolei Dużych Prędkości i Łódzkiej Kolei Aglomeracyjnej sprawi, że miasto ma szansę stać się rozwijającą się metropolią, świetnie skomunikowaną z resztą kraju i mającą szybkie połączenia wewnątrzkrajowe i zagraniczne. Projekty te dają nadzieję na ożywienie gospodarki Łodzi, co wpłynie na poprawę sytuacji również na rynku nieruchomości. RYNEK NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH Rok 211 na rynku nieruchomości komercyjnych, zgodnie z prognozami, upłynął pod hasłem kontynuacji trendów wzrostowych zapoczątkowanych w 21 r. Wolumen transakcji sprzedaży na koniec 211 r. osiągnął poziom ponad 2,1 mld EUR, co stanowiło wzrost o ok. 8 proc. w skali r/r. Zważając na nieudostępnianie szczegółów WYKRES 21. Wolumen transakcji sprzedaży powierzchni komercyjnej w 211 r. według rodzaju. niektórych transakcji przez strony zaangażowane (jak w przypadku np. Mokotowska Square o powierzchni 1,2 tys. m 2 (Warszawa), Galeria Pestka 42 tys. m 2 (Poznań) lub Moniuszki Tower 11,6 tys. m 2 (Warszawa), przewiduje się, że wolumen transakcji sprzedaży mógł osiągnąć poziom nawet ok. 2,5 mld EUR. Wyraźnie widoczne są pozytywne nastroje inwestycyjne wobec polskiego rynku nieruchomości komercyjnych. Odzwierciedla to wzrost zainteresowania zakupem istniejących obiektów, generujących przepływy pieniężne wśród zagranicznych inwestorów. 55% 7% Z odnotowanych transakcji w całym 211 r. większość dotyczyła nieruchomości handlowych (1,2 mld EUR). W stosunku do 21 r. udział powierzchni handlowej 4% w całkowitym wolumenie sprzedaży 34% nieruchomości komercyjnych wzrósł o ok. 6 proc. Z analizowanych transakcji powierzchnią handlową, praktycznie wszystkie obejmowały obiekty o powierzchni przewyższającej 15 tys. m 2. Do największych transakcji nieruchomościami handlowymi należały Promenada, Galeria Mokotów (obydwie w Warszawie) i CH Magnolia (Wrocław). biurowe handlowe magazynowe pozostałe Źródło: Opracowanie własne BRE Bank Hipoteczny Udział nieruchomości biurowych w odnotowanych transakcjach wyniósł 34 proc., co stanowi wzrost o ok. 3 proc. w porównaniu z 21 r. Na rynku powierzchni biurowych do największych transakcji należały sprzedaż North Gate, Budynek Focus i Park Postępu (wszystkie w Warszawie). Najczęściej odnotowywane transakcje powierzchnią biurową dotyczyły obiektów o powierzchni 1 15 tys. m 2 (ok. 3 proc. transakcji). 85

15 Ilość transakcji nieruchomościami zabudowanymi nowoczesnymi obiektami magazynowymi w 211 r. spadła o 3 proc. r/r. i stanowiła zaledwie 7 proc. udziału w odnotowanych transakcjach. Obserwowany jest trend wprowadzania nowoczesnej powierzchni magazynowej na rynek, w celu późniejszego wynajmu. Występuje mały udział powierzchni budowanej z przeznaczeniem na sprzedaż. Dominują inwestycje typu BTS (build to suit pod konkretnego najemcę). Stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów utrzymały się na poziomie porównywalnym z 21 r.; dla nieruchomości biurowych osiągały poziom 6,25 proc., handlowych 6 proc., a magazynowych 8 proc. Nieruchomości biurowe W roku 211 na rynku powierzchni biurowych kontynuowane były pozytywne trendy zapoczątkowane w 21 r. Oddano do użytkowania stosunkowo mało powierzchni, jednak zauważalny był przy tym niewielki spadek wskaźnika pustostanów. Polski rynek nieruchomości biurowych wciąż jest podzielony na trzy części; Warszawę, Wrocław wraz z Krakowem oraz pozostałe większe miasta Polski. Większość podaży i popytu znajduje się w Warszawie, gdzie zlokalizowano aż 65 proc. polskiej nowoczesnej powierzchni biurowej (3,6 mln m 2 ), we Wrocławiu i w Krakowie znajduje się ok. 15 proc., a pozostałe 2 proc. jest rozproszone w innych miastach Polski. Ilość powierzchni biurowej będącej w budowie w całym kraju na koniec 211 r. sugeruje o planowanej wysokiej podaży w latach , która wyniesie ok. 1 mln m 2. W 211 r. najczęściej wynajmowane były lokale o powierzchni powyżej 1 m 2. Miało to wpływ na zwiększenie średniego metrażu wynajmowanego lokalu do ok. 1 m 2. Wobec 29 r. powierzchnia ta uległa podwojeniu. W 211 r. oddano do użytkowania rekordowo małą ilość powierzchni biurowej, co kontrastuje z wyjątkowo wzmożoną aktywnością deweloperów w tym okresie. Warszawski rynek powierzchni biurowej w 211 r. powiększył się zaledwie o 12 tys. WYKRES 22. Średnia powierzchnia wynajętego lokalu biurowego w Warszawie. Powierzchnia w m Powierzchnia w m WYKRES 23. Powierzchnia biurowa oddana do użytkowania w Warszawie (prognoza) m 2 (poziom najniższy od końca lat 9 tych). Do największych nieruchomości oddanych do użytkowania w Warszawie zaliczają się Mokotów Nova (4 tys. m 2 powierzchni najmu), Equator II (ok. a21 tys. m 2 ), IV faza Platinum Buisiness Park (ok. 13 tys. m 2 ) oraz Hortus (ok. 1 tys. m 2 ). Przewiduje się, zgodnie z zapowiedziami deweloperów, że w 212 r. w Warszawie oddane do użytkowania zostanie ok. 2 tys. m 2. Oprócz warszawskiego rynku nieruchomości biurowych, podaż zwiększyła się również na rynkach miast regionalnych. Wraz ze zwiększeniem podaży, odnotowano zainteresowanie wynajmem powierzchni, co finalnie nie miało znaczenia lub wpłynęło nieznaczne na obniżenie poziomu powierzchni niewynajętej w analizowanych głównych miastach Polski. We Wrocławiu, Trójmieście oraz Poznaniu nie odnotowano istotnej zmiany w poziomie pustostanów, natomiast spadki odnotowano na rynkach: krakowskim, katowickim, łódzkim oraz warszawskim. Stawki najmu pozostają stabilne od początku 21 r. Nieznaczny wzrost odnotowano we Wrocławiu i w Warszawie w COB. Dalszy rozwój rynku nieruchomości biurowych w Polsce skoncentrowany będzie głównie w centrum Warszawy. Uwarunkowane jest to wzrostem podaży nowych powierzchni pod zabudowę w centrum miasta wraz ze 86

16 TABELA 1. Rynek nieruchomości biurowych w głównych miastach Polski na koniec 211 r. Poziomy pustostanów sprzedażą gruntów należących do PKP. Podaż nowych gruntów inwestycyjnych sprzyjała napływowi zagranicznych inwestorów na warszawski rynek nieruchomości. Kolejnym zauważalnym trendem jest wzmocnienie popularności budownictwa ekologicznego. Obecnie ok. 5 proc. budynków biurowych w budowie realizowanych jest zgodnie z certyfikatami LEED lub BREEAM. Niski poziom pustostanów, wraz z wzrastającym popytem i niewielką zaplanowaną na 212 r. podażą, wpłyną na wzrost stawek najmu powierzchni biurowej. Korekta stawek powinna nastąpić w 213 i 214 r., po finalizacji prowadzonych obecnie inwestycji biurowych i dostarczeniu na rynek nowej powierzchni. 18% 3% 1% 13% 8% 9% 7% Pustostany r/r spadek spadek spadek spadek Stopa kapitalizacji dla najlepszych obiektów Ogólne zasoby na koniec 211r. (tys. m²) Oddane w ciągu 211r. (tys. m²) Stawki najmu (EUR/m²/m-c) 7%* 7% 7%* 7%* 7% 7%* 6,25% , proc. nowej powierzchni przypadło na największe miasta w Polsce, co stanowiło udział mniejszy niż w poprzednim roku. Wciąż najwięcej istniejącej nowoczesnej powierzchni handlowej zlokalizowanej jest w największych miastach Polski. Zmniejszenie proporcji udziału głównych miast w powierzchni nowo dodanej sugeruje powolne nasycenie tych rynków. Ekspansja sieci handlowych do miast mniejszych może być rozumiana jako sygnał rozwoju mniejszych miejscowości, który z kolei wskazuje na polepszenie sytuacji polskiej gospodarki w otaczającym kryzysie strefy euro. Dużą popularnością inwestycyjną wśród deweloperów inwestycji (22 25)** * Dane szacunkowe ** Centralny Obszar Biznesu (COB) handlowych cieszą się miasta mniejsze. Jednak potencjalni najemcy analizują warunki i sytuację w tego rodzaju miejscowościach bardziej skrupulatnie, ze względu na niewykształconą jeszcze przewidywalność nowych rynków, co wydłuża okres komercjalizacji. Popyt na centralne lokalizacje pozostaje wciąż na tym samym, wysokim poziomie. W ciągu 211 r. średnie stawki najmu najpopularniejszych lokali o powierzchni 1 m 2 pozostały na niezmienionym poziomie w porównaniu z 21 r. W miastach mniejszych (do 1 tys. mieszkańców) w wyższej klasy obiektach handlowych stawki najmu ukształtowały się na poziomie EUR/m 2 /m-c, w miastach średniej wielkości (1 3 tys. mieszkańców) 2 4 EUR/m 2 /m-c, natomiast w miastach powyżej 3 tys. mieszkańców stawki wynoszą EUR/m 2 /m-c. W Warszawie, która nie powinna być porównywana z innymi miastami Polski ze względu na znaczące różnice wynagrodzeń oraz popytu, stawki oscylowały wokół 7 9 EUR/m 2 /m-c. Wysokość stawek najmu lokali przy głównych ulicach handlowych w większych miastach pozostaje bez zmian. Czynsze są wyższe niż te spotykane w galeriach handlowych. W Warszawie przy głównych ulicach handlowych (Chmielna, Nowy Świat, pl. Trzech Krzyży) stawki najmu są na poziomie 8 9 EUR/m 2 /m-c. Wysokie stawki najmu warunkują przekrój Nieruchomości handlowe W ciągu 211 r. na rynku powierzchni handlowej w Polsce dodano łącznie ok. 74 tys. m 2 nowej powierzchni, co stanowiło wzrost o 35 proc. w porównaniu do nowej podaży z 21 r. Z nowo powstałej powierzchni ok. 7 proc. (49 tys. m 2 ) stanowiły duże centra handlowe, natomiast do pozostałych 3 proc. zaliczają się pawilony handlowe, mini galerie, super- oraz hiper-markety. Najwięcej nowych obiektów wybudowano w miastach małych, poniżej 1 tys. mieszkańców (ok. 3 proc.). Zaledwie TABELA 2. Rynek powierzchni handlowej w głównych miastach Polski na koniec 211 r. Lokalizacja EUR/m²/m-c Wskaźnik pustostanów w nowoczesnych obiektach Stopy kapitalizacji Warszawa 7 9 1,% 6,5% Katowice ,8% 8% Wrocław ,6% 8% Poznań ,6% 8% Kraków 35 4 (78)* 4,2% 7,5% Trójmiasto ,7% 8% Łódź 3 4 2,% 8% * jedynie w najlepszych obiektach w centrum 87

17 WYKRES 24. Stawki najmu oraz ilość lokali w minigaleriach według populacji miast. PLN/m 2 /m-c najemców ulokowanych w najlepszych lokalizacjach handlowych, np. Georgio Armani, Pinko, Max Mara itp. Nowością na warszawskim rynku jest budynek vitkac otwarty w 211 r. (zwany również Wolf Bracka), który stanowi ewenement na rynku polskim pod względem doboru najemców. Oferowane stawki najmu w tym obiekcie sięgają 15 2 EUR/ m 2 /m-c. Obecnie poziom pustostanów przekracza 3 proc. Popularność mniejszych oraz tańszych obiektów handlowych w małych i średnich miastach wzrasta w bardzo szybkim tempie. Obecnie zaplanowanych jest najwięcej obiektów typu mini-galeria lub dyskont z przynależnymi lokalami usługowymi, co jest wynikiem popytu na nowe obiekty handlowe w mniejszych miastach, w których osiągane są niższe ceny detaliczne niż w dużych galeriach w sąsiadujących większych miastach. Średnia stawka najmu dla mniejszych galerii typu np. Czerwona Torebka, która obecnie w bardzo szybkim tempie rozbudowuje swoją sieć w mniejszych miastach Polski, wynosi ok. 4 PLN/m 2 /m-c (ok. 8 EUR). Stanowi to poziom porównywalny do wielkopowierzchniowych hipermarketów lub outletów zlokalizowanych na obrzeżach większych miast. Centra wyprzedażowe oraz hipermarkety znajdujące się w większych miastach osiągają stawki najmu odpowiednio ok. 2 EUR/m 2 /m-c i 8 1 EUR/m 2 /m-c. Obserwowanym trendem w analizie powierzchni handlowych zapoczątkowanym w 211 r. jest WYKRES 25. Średni krajowy poziom pustostanów powierzchni magazynowej w Polsce. Poziom pustostanów w % 18, zł 16, zł 14, zł 12, zł 1, zł 8, zł 6, zł 4, zł 2, zł - zł 14,% 12,% 1,% 8,% 6,% 4,% 2,%,% Przedziały populacji miast Średnia z aktualną stawką najmu netto Ilość lokali w danym przedziale populacji miast rebranding sieci handlowych postrzeganych na rynku jako skierowanych do mniej zamożnego klienta, tym samym o niższej jakości. Przykładem może być sieć handlowa Biedronka, która w 211 r. zapowiedziała zmianę wizerunku w stronę uświadomienia braku konieczności łączenia wysokiej jakości produktów z niską ceną. Kampania została wprowadzona z początkiem 212 r. Dodatkowo uruchomienie obiektów z fasadą typową dla galerii handlowej, jednak z przekrojem najemców typowym dla sklepów dyskontowych (mini-galeria, np. Czerwona Torebka), również odstępuje od rozgraniczenia, między jakością obiektów dyskontowych i prawdziwych galerii handlowych. Nieruchomości magazynowe Rok 211 na rynku nieruchomości magazynowych był kontynuacją pozytywnych sygnałów zapoczątkowanych pod koniec 21 r. W ciągu 211 r. oddano do użytkowania ok. 4 tys. m 2 nowej powierzchni magazynowej (35 tys. m 2 pozostaje jeszcze w budowie), co stanowi wzrost o ponad 15 proc. w porównaniu z 21 r. Trend ostrożności inwestycyjnej deweloperów zapoczątkowany wraz z kryzysem na przełomie 28 i 29 r. wciąż się utrzymuje. Większość nowo powstałych magazynów budowanych jest pod konkretnego najemcę (pre-let oraz BTS). Pomimo wciąż wysokiego udziału w nowych projektach inwestycji nie-spekulacyjnych, jest on zauważalnie niższy niż w 29 oraz 21 r., co sugeruje powoli wzrastającą pewność deweloperów od czasu kryzysu. Parametrem wskazującym na polepszenie sytuacji na rynku powierzchni magazynowych jest również stabilnie spadający poziom powierzchni niewynajętej od początku 29 r. Pomimo wzrostu o 15 proc. r/r powierzchni oddanej do użytkowania, poziom pustostanów powoli spadał. Wiązało się to ze wzrostem popytu na poziomie wyższym o 3 proc. niż 88

18 TABELA 3. Rynek nieruchomości magazynowych na koniec 211 r. Polska Centralna Wrocław Trójmiasto Górny Śląsk Kraków Poznań Warszawa Poziomy pustostanów 12% 1% 9% 8% 3% 5% 2% (11,2%)* Ogólne zasoby powierzchni (tys. m²) (59)* Oddane w ciągu 211 r. (tys. m²) ,5 (1)* Stawki czynszów (EUR/m²/m-c) 2, 3,1 2,4 3, 3,2 4, 2,6 3,1 3,5 4, 2,4 3, 2, 3,3 (3,9 5,3)* * strefa I Warszawy odnotowanym w 21 r. W 211 r. podpisano umowy na ponad 1,8 mln m 2 powierzchni magazynowej, w porównaniu z 1,4 mln m 2 w 21 r. Pustostany w obrębie miasta Warszawy spadły z poziomu 9,5 do 8 proc., w regionie podwarszawskim z 23 do 15 proc., a w pozostałych głównych aglomeracjach polskich ze średniej 12 do 8 proc. Ilość powierzchni oddanej do użytkowania zauważalnie wpływa na poziomy pustostanów z opóźnieniem, w tym przypadku przedstawionym na bazie jednego kwartału. Z uwagi na jej wzrost w IV kwartale 211 r. oraz zakładając podobny trend popytu, w I kwartale 212 r. można spodziewać się nieznacznego wzrostu średniego poziomu pustostanów na analizowanych rynkach. Nominalne stawki najmu wzrosły w okolicach Warszawy, w strefie I z 4, 5,3 EUR/m 2 /m-c do 4,5 5,3 EUR/m 2 /m-c, na obrzeżach Warszawy (strefa II) z 2,2 2,8 EUR/ m 2 /m-c do 2,8 3,5 EUR/m 2 /m-c. W pozostałych aglomeracjach stawki nie uległy zmianom i utrzymały się na poziomie 2, 4, EUR/ m 2 /m-c. Zielone budownictwo W ostatnich latach wzrosło zainteresowanie inwestorów tzw. zielonym budownictwem, które cechuje się wykorzystaniem energooszczędnych technologii. Wyznacznikiem stopnia oszczędności danego obiektu na kosztach eksploatacyjnych stają się certyfikaty ekologiczności budynków. Najwyższy stopień certyfikatu jest w stanie zagwarantować obniżenie kosztów związanych z opłatami za media do ok. 3 proc. w przypadku budynków adaptowanych na ekologiczne oraz do 5 proc. w przypadków budynków budowanych w celu uzyskania danego stopnia zieleni. W przypadku najniższych certyfikatów, w których wymagane jest spełnienie najmniejszej części wymogów oszczędność sięga ok. 9 proc. Obniżenie kosztów eksploatacji zwiększa dochodowość obiektu, wzrasta tempo zwrotu poniesionych przez inwestora nakładów oraz przyspieszony zostaje proces komercjalizacji. Najemca jest w stanie zaakceptować nawet znacznie wyższą stawkę najmu wraz z informacją o niższych kosztach eksploatacyjnych; gdyż globalnie stanowi to dla niego mniejszy wydatek. Dodatkowo budynki ekologiczne mają bardzo istotny pozytywny aspekt społeczny, ponieważ świadomość ekologiczna, stała się nie tyle modna, co wymagana od społeczeństwa oraz korporacji. Firmy, którym zależy na utrzymaniu pozytywnego wizerunku mają dużą potrzebę eksponowania tego faktu poprzez odpowiedzialne decyzje. Są nimi m.in. inwestycje w ekologiczne i zrównoważone budynki. Dodatkowym atutem budownictwa ekologicznego jest dłuższa żywotność obiektów oraz możliwość osiągnięcia wyższej ceny sprzedaży w przyszłości. Wymóg dbałości o środowisko stanie się niebawem w Polsce wymogiem prawnym, podobnie jak np. w Stanach Zjednoczonych lub Niemczech.... Pełny raport znajduje się na stronie: raporty-o-rynku-nieruchomosci PRZYPISY 1. Ekspozycja okres od podpisania umowy pośrednictwa d o ostatecznego zawarcia umowy sprzedaży. 2. DTI ang. debt-to-income ratio relacja wysokości raty do przychodów. 3. BGK, dane liczbowe programu RnS. 4. Dane Raport AMRON SARFiN. fot. fotolia.pl 5. Raport NBP Analiza sytuacji gospodarczej w krajach Europy Środkowej i Wschodniej styczeń Platynowy (platinum) w skali LEED oraz wybitny (outstanding) w przypadku BREEAM. * BRE Bank Hipoteczny S.A. prowadzi badania i analizy zjawisk zachodzących na polskim rynku nieruchomości oraz doradztwo i usługi m.in. w zakresie: wyceny nieruchomości, monitoringu budowy i budżetu, Due Diligence, oceny projektów inwestycyjnych, analizy projektu, analizy rynku nieruchomości, wyceny spółek celowych (SPV), weryfikacji umów (więcej na

19 PRZEGLĄD? fot. fotolia.pl Więcej pieniędzy na emeryturze dzięki odwróconej hipotece! Odwrócona hipoteka może uzupełnić budżet domowy seniorów nawet od 2 do 5 proc. w porównaniu do średniej wysokości świadczenia emerytalnego. Ze względu na różnice w przewidywanej długości życia na zdecydowanie wyższe raty kapitałowe mogą liczyć mężczyźni. Najbardziej efektywnym zabezpieczeniem odwróconej hipoteki są domy jednorodzinne, w przypadku mieszkań, wszystko zależy od ich lokalizacji wynika z raportu przygotowanego przez ekspertów Związku Banków Polskich W styczniu bieżącego roku pod obrady Rady Ministrów skierowany został projekt założeń do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Celem tej ustawy jest stworzenie ram legislacyjnych do produktu finansowego nazywanego potocznie odwróconą hipoteką. Jest ona w zamyśle autora projektu Ministerstwa Finansów skierowana do osób starszych i polega na tym, że bank wypłaca klientowi określoną kwotę pieniędzy, która jest zabezpieczona hipoteką na nieruchomości. Kredytobiorca pozostaje do końca życia właścicielem tej nieruchomości. Po jego śmierci własność nieruchomości zostaje przeniesiona na bank, który w zależności od uzgodnień przyjmuje spłatę kredytu przez spadkobierców lub też sprzedaje nieruchomość. W tym drugim przypadku spadkobiercy otrzymują różnicę między kwotą kredytu a kwotą uzyskaną w procesie sprzedaży. Odwrócona hipoteka powinna być stosowana i oferowana przez ściśle kontrolowane i nadzorowane instytucje, takie jak banki. Jest to obszar, w którym klienci podejmują decyzje dotyczące znacznego majątku, często dorobku całego życia. Konieczne jest więc zapewnienie bezpieczeństwa i przejrzystości takich transakcji. mówi Krzysztof Pietraszkiewicz, Prezes Związku Banków Polskich. Odwrócona hipoteka może stanowić znaczące uzupełnienie budżetów domowych seniorów, w szczególności w porównaniu do średniej wysokości świadczenia emerytalnego. Przy poczynionych przez autorów symulacji założeniach, minimalne dochody z tego tytułu mogą się kształtować na poziomie ok. 2 proc. średniej emerytury (dla osoby 6-letniej). W najlepszych wariantach mogą nawet osiągać zbliżony do niej pułap lub nawet ją przewyższać. Ze względu na krótszy przewidywany okres trwania życia, raty kapitałowe wypłacane mężczyznom będą znacznie wyższe niż w przypadku kobiet. Różnice sięgają od ok. 5 proc. dla osób sześćdziesięcioletnich i maleją do ok proc. dla 75-latków. wyjaśnia Norbert Jeziolowicz, Dyrektor Zespołu Bankowości Detalicznej i Rynków Finansowych. Najbardziej efektywnym zabezpieczeniem odwróconej hipoteki będą domy jednorodzinne i to nawet niezależnie od ich lokalizacji. Właściwie w każdym poziomie wiekowym największą ratę kapitałową otrzymałby właściciel domu jednorodzinnego w Białymstoku, który nie należy do najbardziej dynamicznie rozwijających się rynków nieruchomości. Z kolei w przypadku mieszkań różnica wynika najprawdopodobniej ze znacznego zróżnicowania w kwotach kredytów i rat miesięcznych, uzależnionych od lokalizacji. Widać to wyraźnie, porównując mieszkanie spółdzielcze w Warszawie oraz mieszkanie o takim samym standardzie i powierzchni w Szczecinie, ponieważ różnice w tym przypadku będą się kształtowały na poziomie 3 35 proc. wysokości miesięcznej raty. Ze społecznego punktu widzenia, niezwykle istotna jest także relacja między bankiem i ewentualnymi spadkobiercami po śmierci kredytobiorcy. Autorzy projektu założeń ustawy zakładają, iż w takiej sytuacji spadkobiercy mogą podjąć decyzję o dokonaniu spłaty kredytu i zachowaniu prawa do nieruchomości. Tak więc, autorzy projektu założeń ustawy uwzględniają także tradycyjny sposób postrzegania nieruchomości w Polsce jako efektu życiowego dorobku oraz przedmiotu dziedziczenia przez kolejne pokolenia w ramach rodziny i z tego powodu zapewniają udział spadkobierców poprzez umożliwienie im dokonania spłaty kredytu i zachowania prawa do nieruchomości lub otrzymania różnicy między wartością nieruchomości i roszczeniem instytucji kredytującej. dodaje Norbert Jeziolowicz.. 9

20 PRZEGLĄD Z bankowości internetowej korzysta już ponad 1 milionów z nas! Na koniec IV kwartału 211 roku z usług bankowości internetowej aktywnie korzystało, po raz pierwszy w historii, ponad 1 milionów Polaków. Nie tylko w internecie odnotowano wzrosty. Rekordowe tempo rozwoju notuje technologia zbliżeniowa, liczba kart w tej technologii wzrosła w ciągu minionego roku o 37 proc. Polacy coraz częściej i coraz więcej wydają za pomocą kart płatniczych i pomimo zawirowań na międzynarodowych rynkach finansowych niezmiennie ufają bankom i bankowości internetowej wynika z szóstej edycji raportu NetB@nk przygotowanego przez Związek Banków Polskich. Na koniec 211 roku liczba klientów indywidualnych posiadających dostęp do bankowości internetowej wyniosła blisko 17,8 miliona osób. To o ponad 1,5 miliona więcej niż na koniec 21 roku. Liczba klientów indywidualnych, którzy aktywnie korzystają z bankowości internetowej dynamicznie wzrasta od kilku lat. W IV kwartale 211 r. przekroczona została magiczna granica 1 milionów aktywnych użytkowników. Bankowość internetowa jest jednym z najszybciej rozwijających się obszarów w całej bankowości. Mimo trudnych czasów, klienci są coraz bardziej aktywni, jest ich również coraz więcej. Zaufanie jakim nas obdarzają jest najlepszym dowodem na to, że polski sektor bankowy jest stabilny i bezpieczny. Banki również sukcesywnie rozwijają swoje systemy do obsługi bankowości internetowej, uzupełniając je o kolejne użyteczne narzędzia, na przykład aplikacje do planowania domowego budżetu. mówi Krzysztof Pietraszkiewicz, Prezes Związku Banków Polskich. Zaprezentowane w raporcie dane wskazują na znaczące wzrosty liczby klientów z sektora MSP i wzrost ich aktywności. Towarzyszyły im spadki w przypadku średniej wartości przelewów, jak i rozliczeń przypadających na jednego klienta. Na przestrzeni roku były one stosunkowo wysokie proc. Na koniec 211 roku odnotowano natomiast wynik jedynie o kilka procent słabszy w porównaniu do 21 roku. Ostatni kwartał 211 roku był kolejnym, już ósmym z kolei okresem spadku liczby kart kredytowych. Na koniec minionego roku było ich 6,9 miliona. Patrząc na statystyki oznacza to powrót do połowy roku 26. Należy to jednak uznać za dobry znak, a nie pogorszenie nastrojów na rynku. Banki nadal rewidują więc swoje portfele i analizują możliwości finansowe klientów. Od szczytu osiągniętego na koniec IV kwartału 29 roku, liczba kart zmniejszyła się już o 4 miliony sztuk. W przypadku kart debetowych zaobserwować można stały, aczkolwiek niezbyt dynamiczny wzrost ich liczby. Na koniec 211 roku było ich ponad 24,8 miliona sztuk. Z obu rodzajów kart coraz częściej korzystają klienci, liczba transakcji stale rośnie. W przypadku kart debetowych w ciągu 12 miesięcy liczba transakcji zwiększyła się o blisko 17 proc., a kredytowych ponad 6 proc. Minimalnie spadały w tym samym okresie kwoty średnich transakcji. Nie jest to jednak negatywne zjawisko. Pokazuje, że klienci coraz częściej korzystają z kart przy zakupach na mniejsze kwoty. Ogólne kwoty wykonanych transakcji są bowiem z miesiąca na miesiąc wyższe. Karty płatnicze są coraz bardziej powszechne, chociaż nadal większość transakcji regulujemy gotówką. Najszybciej rozwijającym się obszarem bankowości są technologie zbliżeniowe. W ciągu minionego roku liczba kart zbliżeniowych zwiększyła się o 37 proc. Na koniec 211 roku było ich blisko 1 milionów, bez wątpienia już w pierwszym kwartale 212 ich liczba znacznie przekroczy tą liczbę dodaje Paweł Widawski, Doradca Zarządu Związku Banków Polskich. Pełna wersja raportu NetB@nk dostępna jest na Znów dynamicznie rośnie liczba dłużników! Liczba niesolidnych dłużników osiągnęła w marcu 212 roku poziom blisko 2,16 miliona osób. Niestety, po okresie stabilizacji od maja 211 roku, ostatni kwartał przyniósł wzrost o blisko 75 tysięcy osób, które nie radzą sobie z terminowym regulowaniem płatności. Łączna kwota zaległych zobowiązań nadal rośnie dynamicznie, od listopada 211 roku wzrosła o kolejne 1,4 miliarda złotych i wynosi 35,75 miliarda złotych wynika z 19. edycji raportu InfoDług przygotowanego przez BIG InfoMonitor S.A. Początek 212 roku przynosi niezbyt optymistyczne informacje. Szczególnie dotyczą one liczby osób, które nie regulują zobowiązań w terminie. Od maja 211 roku wielkość tej grupy ustabilizowała się. Niestety I kwartał nowego roku przyniósł skokowy wzrost liczby niesolidnych dłużników. W okresie od listopada 211 roku do marca 212 liczba klientów podwyższonego ryzyka wzrosła o około 74 tysiące osób. Łącznie ta grupa to obecnie 2,158 miliona osób. W naszej ocenie skokowy wzrost liczby dłużników po I kwartale 212 roku może być tymczasowym zjawiskiem, na które złożyło się kilka czynników. Przede wszystkim początek roku to okres weryfikacji portfeli wierzytelności, ich oceny i aktywnych prób odzyskania zaległości. Stąd rosnąca liczba wpisów do rejestru dłużników. Dodatkowym czynnikiem mogą być niespłacone kredyty gotówkowe zaciągnięte przed świętami Bożego Narodzenia. mówi Mariusz Hildebrand, Prezes Zarządu BIG InfoMonitor. W ostatnich miesiącach nadal dynamicznie wzrastała łączna kwota zaległych płatności. Od listopada 211 roku wzrosła o 4 proc. i wynosi ona obecnie ponad 35,75 miliardów złotych. Największy udział w tej kwocie mają mieszkańcy Śląska i Mazowsza, 91

21 PRZEGLĄD którzy zalegają odpowiednio na 6,95 i 4,92 miliarda złotych. Niechlubni liderzy nie zmieniają się od lat. Na drugim biegunie pozostają mieszkańcy województwa świętokrzyskiego, którzy nie spłacili w terminie,56 miliarda złotych. Różnica między poszczególnymi regionami jest więc znacząca. Mimo że stale rośnie zarówno łączna kwota zaległych płatności jak i liczba klientów podwyższonego ryzyka, nadal znacząca większość przeterminowanych zobowiązań to stosunkowo małe kwoty. Aż 61 proc. dłużników zalega na kwoty mniejsze niż 5 tysięcy złotych. Z naszych doświadczeń i obserwacji zmian w rejestrze dłużników wynika, że przy wzmożonej dyscyplinie budżetu domowego są to kwoty w zasięgu spłaty. podkreśla Marcin Ledworowski, Wiceprezes Zarządu BIG InfoMonitor. Nadal notowane są wzrosty przeterminowanych zadłużeń wśród największych dłużników. Lider tego niechlubnego rankingu ma ponad 96 milionów zaległych zobowiązań i jego dług wzrósł o ponad 1 milion złotych w ciągu ostatnich 3 miesięcy. Ciekawostką może być fakt, ze wśród pozostałej dziewiątki zadłużenie zmalało o blisko 4 milionów złotych. Zobowiązania całej pierwszej dziesiątki wynoszą obecnie ponad 278 milionów złotych. Autorzy raportu poświęcili również uwagę sytuacji kredytobiorców hipotecznych, którzy zaciągnęli swoje zobowiązania we frankach szwajcarskich. Większość tej grupy kredytobiorców uzyskała kredyt w latach 27 28, kiedy złotówka względem franka była bardzo mocna. Pomimo wyraźnego wzrostu kursu szwajcarskiej waluty, portfel tych kredytów nie ulegał wyraźnemu pogorszeniu. Kiedy frank szwajcarski przekroczył wyraźnie poziom 3 złotych, co nastąpiło w II kwartale 211 roku, portfele kredytów udzielonych w 26 i 27 roku zaczęły się mocniej psuć. Ciągle jednak udział rachunków obsługiwanych z opóźnieniem powyżej 9 dni, a więc poważnie zagrożonych, nie przekracza w portfelach z lat 26 i 27 jednego procenta. Jesienią 211 roku między wrześniem a grudniem, kiedy kurs franka przestał rosnąć i oscylował wokół ceny 3,6 złotego, tempo psucia portfeli wyhamowało. Generalnie kredytobiorcy frankowi mają się dobrze, bo raty płacone przez nich są cięgle na znośnym poziomie. Rośnie jednak, mimo dokonanych spłat ich zadłużenie wyrażone w złotych, co w efekcie jeśli frank nie osłabnie, przyniesie wyższe raty w przyszłości. Bywa, że ich mieszkania są mniej warte od zadłużenia nie mogą ich więc bez straty sprzedać lub zamienić. dodaje Andrzej Topiński, Główny Ekonomista Biura Informacji Kredytowej. Pełna wersja raportu znajduje się na stronie internetowej Pierwsze w Polsce ubezpieczenie o charakterze odwróconej hipoteki Pierwszy ubezpieczyciel w Polsce wprowadza na rynek ubezpieczenie rentowe o charakterze odwróconej hipoteki. Towarzystwo Ubezpieczeń na Życie Europa SA zaoferowało klientom Fundusz Pewne Jutro, zapewniający dodatkowe źródło dochodu na emeryturze. Rozwiązanie wspomaga osoby po 65 r. życia, które nie posiadają oszczędności, a dysponują nieruchomością. Biorąc pod uwagę coraz niższe emerytury, dla wielu seniorów to realny sposób na podniesienie standardu życia. Jak wynika z danych Polskiej Izby Ubezpieczeń z ubiegłego roku, stopa zastąpienia, czyli relacja pierwszej emerytury do ostatniego wynagrodzenia, wynosi w Polsce ok. 3 proc. W przypadku osób najmniej zarabiających to nawet 5 proc. Według szacunków demograficznych, za kilkadziesiąt lat emeryci i renciści mogą stanowić w Polsce nawet 3 proc. społeczeństwa. Główny Urząd Statystyczny podaje, że w 21 r. przeciętny Polak żył 72,1 lat, a Polka 8,6 lat. Z prognoz GUS wynika, że w 235 r. aż co piąty Polak będzie miał ponad 65 lat. Średnia długość życia mężczyzn wydłuży się do 77,6 lat, a kobiet do 83,3 lat. Na skutek zmian demograficznych, szczególnie systematycznego starzenia się społeczeństwa i jednocześnie wzrostu długości życia, nadal będzie spadała wysokość otrzymywanej emerytury. W takiej sytuacji zapewnienie właściwego poziomu życia staje się dużym wyzwaniem, a zainteresowanie tzw. odwróconą hipoteką rośnie. Fundusz Pewne Jutro przeznaczony jest dla osób, które ukończyły 65 r. życia i posiadają tytuł własności domu czy mieszkania. Nie muszą mieć statusu emeryta. Korzystanie z lokalu do końca życia gwarantuje im służebność osobista, wpisana do księgi wieczystej. Ubezpieczyciel pokrywa czynsz, a obowiązkiem klienta jest jedynie regularne opłacanie mediów. Wysokość renty miesięcznej obliczana jest na podstawie: kwoty składki (ustalonej na podstawie wartości nieruchomości, wycenionej przez rzeczoznawcę majątkowego, pomniejszonej o wartość ustanowionej służebności osobistej mieszkania), wieku ubezpieczonego, długości wybranego gwarantowanego okresu wypłat świadczenia (to czas, w którym wypłacana jest renta osobom uposażonym na wypadek śmierci klienta) oraz opłat czynszowych. Renta podlega indeksacji co 2 lata. Dodatkową korzyścią dla klienta jest brak konieczności odprowadzania podatku od otrzymywanej renty, która jest świadczeniem ubezpieczeniowym. Losy propozycji TU Europa z pewnością będziemy śledzić.. 92

22

23