RYNEK NIERUCHOMOŚCI W POLSCE II połowa 2017

Transkrypt

1 SYTUACJA SPOŁECZNO-GOSPODARCZA Rok to dla polskiej gospodarki okres korzystnej koniunktury, a napływające sygnały wskazują, że zjawisko to powinno utrzymać się w kolejnych kwartałach. Tempo wzrostu gospodarczego w Polsce w drugiej połowie roku było wyraźnie wyższe niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. Wzrost PKB w trzecim kwartale wyniósł 4,9% (wobec 2, r/r), a w czwartym 5,1% (wobec 2,7% r/r). Głównym czynnikiem wzrostu gospodarczego była konsumpcja prywatna wspierana wypłatą świadczeń społecznych w ramach programu "Rodzina 5 Plus. Konsumpcji sprzyjały korzystne nastroje konsumentów oraz dobra sytuacja na rynku pracy (niskie bezrobocie, wzrost wynagrodzeń). Do wzrostu PKB przyczyniło się wyraźne ożywienie w zakresie inwestycji publicznych w związku z wykorzystaniem funduszy unijnych zwłaszcza przez jednostki samorządu terytorialnego. Postępująca poprawa sytuacji na rynku pracy, skutkowała rekordowo niską stopą bezrobocia rejestrowanego, która w końcu r. wyniosła 6, i była niższa o,4 p.p. niż w czerwcu r., a także najniższa od ponad 25 lat. Główne wskaźniki ekonomiczne Polski w latach 213- PKB Wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych na koniec r. wyniósł 2,, co oznacza wzrost o,3 p.p. w stosunku poprzedniego kwartału, a jednocześnie wzrost o 2, p.p. w porównaniu do analogicznego okresu r. (,). Stopy procentowe w Polsce w latach % 15% II II Zmiany PKB w cenach stałych Wskaźniki cen towarów i usług Stopa bezrobocia rejestrowanego II II 5,1% 2, 6, II Stopa referencyjna Stopa lombardowa Stopa depozytowa Stopa redyskonta weksli Stopa bezrobocia, Inflacja W r. Rada Polityki Pieniężnej utrzymała wysokość stóp procentowych, które pozostają na niezmienionym poziomie od marca r. To jeden z czynników, który pozytywnie wpłynął na sprzedaż mieszkań, zwłaszcza, że koszt kredytu hipotecznego pozostaje nadal niski, dodatkowo wspierany obniżeniem marż kredytowych. KREDYTY MIESZKANIOWE Z rynkiem nieruchomości mieszkaniowych bezpośrednio powiązany jest rynek kredytów hipotecznych. Kredyty mieszkaniowe są jednym z najsilniej oddziałujących na popyt mieszkaniowy czynników to poziom ich dostępności i oprocentowania kształtuje w znacznej mierze sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Liczba i wartość nowo podpisanych umów o kredyt mieszkaniowy w mld PLN w latach - r ,161 8,978 Wartość nowo podpisanych umów o kredyt kwartalnie w mld zł Liczba nowo podpisanych umów o kredyt kwartalnie 1,58 I 9,74 1,58 Źródło: AMRON-SARFIN1, opracowanie Pekao BH S.A. 9,433 1,67 I Akcja kredytowa w r. dała lepsze rezultaty niż w roku poprzednim, w tym okresie odnotowano wzrost liczby udzielonych kredytów o 6,85% przy wzroście pod względem wartości o 12,8 w stosunku do roku. W r. banki udzieliły ponad 19,6 tys. 1 nowych kredytów, których wartość wyniosła ponad 44,5 mld PLN 1. Roczne wyniki były pozytywne, pomimo gorszych wyników sprzedaży kredytów w II połowie roku, kiedy to nastąpił spadek liczby udzielonych kredytów o 9,49% w stosunku do okresu poprzedniego, przy czym pod względem wartości kredytów spadek był mniejszy i wyniósł 3,6. W II połowie r. banki udzieliły 9,6 tys. 1 nowych kredytów, których wartość wynosiła niemal 21,9 mld PLN 1. Zgodnie z danymi Raportu AMRON-SARFIN w Polsce w dalszym ciągu najpopularniejsze są kredyty z LtV powyżej 8, których udział w IIartale r. w portfelu nowo udzielonych kredytów wyniósł 46,89% 2, a w artale o 4,51 p.p. mniej osiągając poziom 42,3 1. 9,676 9, ,1 11,686 I 1,95 1, % sty sty 2 sty 4 sty 6 sty 8 sty 1 sty 12 sty 14 sty 16 sty 18 1 Raport AMRON-SARFIN 4/, 2 Raport AMRON-SARFIN 3/, 1

2 BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE Rok był kolejnym rekordowym okresem rozwoju sektora budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Pod względem wyników był on jeszcze lepszy niż bardzo dobry rok. W r. zakończono budowę ponad 178,2 tys. mieszkań, co w ujęciu rocznym oznacza wzrost o 9,5%. Tendencję wzrostową widać również w liczbie mieszkań, dla których wydano pozwolenia na budowę oraz budowa których została faktycznie rozpoczęta. W r. wydano ponad 25,2 tys. pozwoleń na budowę, co oznacza wzrost o 18,3% w stosunku do roku oraz rozpoczęto budowę 26, tys. mieszkań (wzrost o ponad 18,). Budownictwo mieszkaniowe w Polsce w latach Dynamika wzrostu w sektorze budownictwa była wysoka w pierwszej połowie roku, kiedy liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła o 33, r/r, a liczba rozpoczętych budów o ponad 22,9% r/r. W drugiej połowie roku wzrosty były już znacznie mniejsze i wyniosły odpowiednio 5, i 14,1% w stosunku do tego samego okresu r. Budownictwo mieszkaniowe w Polsce w poszczególnych kwartałach ,2 26, 178, Mieszkania, na których budowę wydano pozwolenia tys. Mieszkania, których budowę rozpoczęto tys. Mieszkania oddane do użytkowania tys I II IV wk I II Mieszkania oddane do użytkowania Mieszkania, których budowę rozpoczęto Mieszkania, na realizacje których wydano pozwolenia IV wk Pomimo pozytywnych wyników branży budowlanej powoli widać problemy, z jakimi zaczyna się ona borykać - coraz mniejsza dostępność atrakcyjnych gruntów pod nowe inwestycje, wzrost cen gruntów, ponadto wzrost płac i problemy z dostępnością fizycznych pracowników firm budowlanych. CENY MIESZKAŃ W II połowie r. na rynku nieruchomości mieszkaniowych utrzymywała się dobra koniunktura. Był to okres wysokiej aktywności charakteryzujący się niesłabnącym wysokim poziomem popytu i podaży mieszkań, czemu towarzyszyły wzrosty cen mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Trendy wzrostowe były wyższe na rynku wtórnym. Trendy średnich cen transakcyjnych na rynku pierwotnym dla 7 miast Polski ROK Średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym (w PLN/m 2 ) Druga połowa roku podobnie jak pierwsza była bardzo dobrym okresem dla deweloperów. Na rynku pierwotnym siedmiu głównych miast widoczne były niewielkie wzrosty. Największe wzrosty cen w roku w stosunku do zanotowano w Krakowie(4,), u(4,) i Łodzi (4,). Średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Krakowie, u, Poznaniu i iu były bardzo zbliżone i kształtowały się na poziomie 6,3-6,6 tys. PLN/m 2. Trendy średnich cen transakcyjnych na rynku wtórnym dla 7 miast Polski Średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym (w PLN/m 2 ) 212-1,1% 4, -4,5% -8,1% -8,1% -9,9% -5,3% 213 3, -1, -9, -1,7% 3, 5,1% -1,, -, -, 1,7% 2, 2,7% 5,5% 3,3% 1, 2, 1,9% 1,9% 1,9% 4, 6, 1, 3,7% 1,7%,3% 2,3% 1, 4, 2,9% 4, 4,,,7% 3, ROK ,1% -3,1% -3, -8, -3, -6, -7,5% 213-4, -4,1% -5, -2, -4,1% -6, -7, 1,1% 5,7%,5%,,7% 5, 1, 5, 1,7% 4,1% -1,7%,7%, 1, 5, 2, -4,1% -1,3% 3,,5% 2,1% 9, 2, 5,3% 9, 3,3% 2, 6,

3 Na rynku wtórnym wartość zmian średnich cen mieszkań była większa niż na rynku pierwotnym. Największy prawie 1 wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym zanotowano w u i Łodzi. Istotnie wzrosły również średnie ceny we iu (6,) i Krakowie (5,3%). Najmniejsze wzrosty odnotowano natomiast w Warszawie, Katowicach i Poznaniu zmiana na poziomie 2-3%. Średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym w Krakowie, u, Poznaniu i iu kształtowały się na poziomie 5,6-6,1 tys. PLN/m 2. Średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym dla 7 miast Polski (w PLN/m 2 ) Rynek wtórny Rynek pierwotny Na badanych rynkach średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym były wyższe niż na rynku wtórnym. Najmniejsze różnice odnotowano na rynku warszawskim, gdzie wynosiły one ok. 1,9%. Natomiast największe zaobserwowano na rynku łódzkim i katowickim, gdzie ceny na rynku pierwotnym były wyższe niż na rynku wtórnym odpowiednio o 4 oraz 35%, co jest uzasadnione dużą podażą mieszkań w starych zasobach charakteryzujących się słabym stanem technicznym i niskim standardem. CZYNNIKI WPŁYWAJĄCE NA STAN RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH PODSUMOWANIE ROKU Druga połowa roku to czas niesłabnącego ożywienia na rynku. Duża aktywność uczestników rynku powodowała, iż popyt i podaż utrzymywały się na wysokim poziomie. W r. średnie ceny mieszkań odnotowywały kilkuprocentowe wzrosty w porównaniu z rokiem poprzednim. Widoczny był także wyraźny wzrost cen materiałów budowlanych oraz kosztów wykonawstwa, co deweloperzy w pewnym stopniu starali się przenieść na klientów, a to z kolei skutkowało wzrostami cen nieruchomości mieszkaniowych na rynku pierwotnym. Na wysoki popyt wpływ miały m.in.: stabilna sytuacja społeczno-gospodarcza i poprawiająca się sytuacja na rynku pracy, utrzymujące się niskie stopy procentowe i spadające w drugiej części roku marże, a także wycofywanie oszczędności z rynku finansowego i duża popularność inwestowania w nieruchomości na wynajem. W drugiej połowie r. udział środków własnych w finansowaniu transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości wzrósł. Według danych NBP 4 szacunkowy udział zakupów gotówkowych mieszkań na rynku pierwotnym 7 największych miast w III i. r. wyniósł odpowiednio 69% i 7. Program Mieszkanie Plus za cel stawia zmniejszenie deficytu mieszkań na wynajem oraz pomoc w szczególności osobom, które nie są w stanie na rynkowych zasadach ubiegać się o kredyt hipoteczny. Kilkadziesiąt miejscowości wyraziło już zamiar przystąpienia do rządowego programu, w niektórych zaś (np. w Wałbrzychu) rozpoczęto już budowę mieszkań. Program ten może w przyszłości oddziaływać lokalnie na rynek nieruchomości mieszkaniowych, w szczególności w mniejszych miejscowościach. Korzystna sytuacja społeczno-gospodarcza Dobra sytuacja na rynku pracy Niskie stopy procentowe Kończący się program rządowy Mieszkanie dla Młodych W lipcu r. weszła w życie Ustawa o kredycie hipotecznym, która nałożyła szereg obowiązków na banki oraz na pośredników kredytowych, co w rezultacie wzmocniło pozycję klienta zaciągającego kredyt hipoteczny i istotnie wpłynęła na politykę kredytową banków. Rekomendacja S i wymóg wniesienia zwiększonego wkładu własnego Malejące zasoby atrakcyjnych działek budowlanych pod inwestycje deweloperskie oraz wzrost cen materiałów i robót budowlanych Narodowy Program Mieszkaniowy, w tym program Mieszkanie Plus Ustawa o kredycie hipotecznym 3 PROGNOZA Prognozuje się kontynuację dobrych wyników na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 218 r. zarówno pod względem popytu, jak i podaży, przy jednoczesnej tendencji wzrostowej cen mieszkań. Czynnikiem hamującym hossę na rynku pierwotnym w dalszej perspektywie mogą okazać się malejące zasoby atrakcyjnych działek budowlanych pod inwestycje deweloperskie, szczególnie w największych aglomeracjach. 3 Ustawa z dnia 23 marca r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami 4 Raport NBP Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w artale r. 3

4 RYNEK NIERUCHOMOŚCI BIUROWYCH Pod względem nowej podaży dostarczonej na głównych rynkach w kraju w r. odnotowano spadek w stosunku do ubiegłego roku. Rozpatrując z kolei wolumen transakcji najmu w roku odnotowano dość duży wzrost. Powyższe wpłynęło na spadek pustostanów na większości głównych rynków w kraju. Powierzchnia w budowie jest na wysokim poziomie (najwięcej buduje się nieustannie w stolicy). Stawki czynszów głównie podlegały stabilizacji na większości rynków w Polsce. Na rozwój rynku biurowego w znacznej mierze wpływa dobrze prosperujący sektor nowoczesnych usług, do czego przyczynia się m.in. rosnąca popularność przedsiębiorstw start-up, a także sektor finansowo-ubezpieczeniowy. Na tempo rozwoju rynku biurowego nieustannie wpływa m.in.: stan koniunktury gospodarczej, dostęp do wykwalifikowanej siły roboczej, dostęp do infrastruktury (dobre skomunikowanie lokalizacji, dostęp do lotniska oraz sieci dróg), czy też zachęty dla inwestorów (np. specjalne strefy ekonomiczne). Najwięcej nowej powierzchni biurowej przybyło analogicznie jak w r. na rynku warszawskim i krakowskim. Pod względem istniejącym zasobów na podium, podobnie jak w ubiegłym roku pozostaje:, i. Współczynnik pustostanów i stawki czynszu najmu na głównych rynkach biurowych w Polsce w r. Stawki czynszu 23, 21, 19, 17, 15, 13, 11, 9, Stawki czynszu (EUR/m2/miesiąc) Źródło: Colliers International 5, opracowanie Pekao BH S.A. Poziom pustostanów w większości miast regionalnych nieznacznie spadł w stosunku do r. Wzrost odnotowano w przypadku Krakowa, Łodzi i Lublina, na co wpłynęły m.in. finalizacje nowych projektów. Najwyższy współczynnik pustostanów zanotowano w r. w Lublinie, najniższy zaś w Trójmieście. W Warszawie współczynnik powierzchni niewynajętej, pomimo spadku o ponad 2 p.p. w porównaniu do końca r., utrzymuje się na jednym z wyższych poziomów w zestawieniu z głównymi miastami regionalnymi, przy czym 5 Polska Market Insights, Raport roczny 218; Colliers International Lublin 1 1 wyraźne jest znaczne zróżnicowanie w poszczególnych strefach biurowych stolicy. Prognozuje się utrzymanie dynamicznego rozwoju rynku nieruchomości biurowych w Polsce, która jest atrakcyjną lokalizacją zarówno dla polskich, jak i zagranicznych najemców. Do odwrócenia się tendencji rosnącego popytu ze strony najemców mogłyby przyczynić się ewentualne niekorzystne dla firm zmiany podatkowe i prawne. Szansą dla Polski na przyciągnięcie potencjalnych najemców powierzchni biurowych jest zbliżający się Brexit. Dostarczana na rynek nowa podaż powinna utrzymać się na wysokim poziomie, przy czym maksimum spodziewane jest na przełomie 219 i 22 roku. Nie prognozuje się istotnych zmian w przypadku stawek czynszów w obiektach w najlepszych lokalizacjach, które powinny pozostać na zbliżonym poziomie, tendencję spadkową mogą jednak odczuć drugorzędne lokalizacje i obiekty starsze. RYNEK NIERUCHOMOŚCI HANDLOWYCH Druga połowa r. jest kontynuacją trendów zaobserwowanych w r., tj. spadku tempa dostarczanej na rynek nowej powierzchni handlowej. Rozbudowy, przebudowy i modernizacje istniejących obiektów handlowych kolejny rok z rzędu odgrywały dużą rolę na rynku. Na wyraźne spowolnienie rozwoju rynku nieruchomości handlowych w ostatnich latach wpływa: rosnące nasycenie rynku handlowego w głównych aglomeracjach, zmieniające się preferencje zakupowe klientów oraz coraz większy udział sektora e-commerce i m-commerce w handlu. Na funkcjonowanie obiektów handlowych jak i uczestników rynku w najbliższym czasie wpłynie ustawa o ograniczeniu handlu w niedziele i święta oraz w niektóre inne dni, przy czym aktualnie skala tego zjawiska jest trudna do oszacowania. Przepisy ustawy mogą wpłynąć na przyspieszenie tempa rozwoju handlu internetowego w Polsce. Z drugiej strony zauważalne jest wydłużanie pracy obiektów handlowych w piątki i soboty celem minimalizacji strat. Na zwiększenie zainteresowania zakupami w sklepach stacjonarnych mogą wpłynąć coraz częściej pojawiające się w ofercie handlowej towarzyszące koncepty rozrywkowo-rekreacyjne (np. parki trampolin, czasowe wystawy itp.), czy też stosowanie akcji promocyjnych (rabatów, loterii z nagrodami), które miałyby przyciągnąć potencjalnych klientów do sklepów. Zauważalne na rynku jest również uatrakcyjnianie i urozmaicanie oferty gastronomicznej w centrach handlowych. Zmiany na rynku nieruchomości handlowych mogą nastąpić także w przypadku wprowadzenia podatku od sprzedaży detalicznej (podatku handlowego). 4

5 Do trzech największych centrów handlowych ukończonych w r. należy zaliczyć: Galerię Północną w Warszawie, CH Wroclavia w stolicy województwa dolnośląskiego oraz IKEA Skende Shopping w Lublinie. Centra handlowe są niezmiennie dominującym formatem handlowym w Polsce. Znacznie mniejszy udział przypada na magazyny handlowe, parki handlowe, czy też centra wyprzedażowe. Współczynnik pustostanów i najwyższe stawki czynszu najmu w centrach handlowych w Polsce w r. Najwyższe stawki czynszu Najwyższe stawki czynszu (EUR/m2/miesiąc) Konurb. Katow. Źródło: Colliers International 6,7, opracowanie Pekao BH S.A. Wskaźniki pustostanów w największych miastach w Polsce w drugiej połowie r. utrzymywały się na stabilnym poziomie i taka tendencja powinna utrzymać się w 218 r. Czynsze pozostawały stabilne lub wykazywały niewielki spadkowy trend (m.in. w Krakowie). Najwyższe stawki czynszów typu prime nieustannie odnotowywane były w stolicy, najniższe dotyczyły mniejszych miast regionalnych, co obrazuje powyższy wykres. RYNEK NIERUCHOMOŚCI MAGAZYNOWYCH Lublin Rynek nieruchomości magazynowych w głównych regionach na mapie Polski w dalszym ciągu rozwija się dynamicznie. Zarówno popyt, jak i podaż w drugiej połowie r. utrzymywały się na wysokim poziomie, dzięki czemu ubiegły rok był kolejnym rekordowym rokiem na rynku nieruchomości magazynowych. Tendencja ta powinna być kontynuowana także w najbliższym czasie, ze względu na istniejące zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie magazynowe. Po wejściu w życie przepisów ograniczających handel w niedziele spodziewany jest szybszy rozwój handlu internetowego, który z kolei generuje duży popyt na powierzchnie magazynowe, przez co napędza w znacznej mierze rozwój tego rynku. Poza e-commerce popyt generuje również 3PL (Third Party Bydgoszcz Toruń Białystok Radom Kielce Częstochowa Rzeszów Bielsko-Biała Olsztyn 9% 7% 5% 3% 1% Logistics) oraz handel. W budowie nadal pozostają znaczne zasoby powierzchni magazynowych. Według prognoz można spodziewać się dalszego wzrostu udziału projektów typu BTS. Największe istniejące zasoby powierzchni magazynowych w Polsce występowały niezmiennie w regionie aglomeracji warszawskiej i konurbacji śląskiej. Wśród analityków i ekspertów pojawiają się pytania o wpływ ewentualnego wprowadzenia podatku handlowego, regulacji podatkowych dotyczących sposobu rozliczania kosztów najmu, czy też projektu ustawy o wspieraniu nowych inwestycji, na rozwój branży. Współczynnik pustostanów i stawki czynszu najmu na głównych rynkach magazynowych w Polsce w r. Nominalne stawki czynszu 6, 5, 4, 3, 2, - miasto - okolice Nominalne stawki czynszu (EUR/m2/miesiąc) Górny Śląsk Źródło: Colliers Internationa 6, opracowanie Pekao BH S.A. Polska Centralna Stawki czynszów dla głównych regionów pozostawały stabilne lub odnotowały nieznaczne wzrosty w drugiej połowie r. Prognozuje się, że stawki czynszów za powierzchnie magazynowe w najbliższym czasie mogą mieć tendencję wzrostową, m.in. ze względu na rosnące koszty materiałów budowlanych i robocizny oraz drożejące grunty inwestycyjne. Współczynnik pustostanów w ogólnym ujęciu odnotował spadek, pozostając na niskim poziomie. Polska Centralna (tj. region łódzki) wyróżnia się wśród regionów pod względem poziomu pustostanów, który ukształtował się na rekordowo niskim poziomie, najwyższy zaś poziom przypadł na, gdzie odnotowano wzrost poziomu pustostanów w stosunku r/r, głównie przez dużą nową podaż powierzchni dostarczoną na rynek. Toruń/Bydgoszcz Polska Zachodnia 1 1 Wszelkie prawa zastrzeżone. Wykorzystanie części lub całości publikacji bez zgody Pekao Banku Hipotecznego S.A. jest zabronione na każdym polu eksploatacji utworu. Przedstawione informacje mają charakter wyłącznie poglądowy i nie stanowią czynności doradztwa, porady prawnej ani jakiejkolwiek innej usługi. Pekao Bank Hipoteczny S.A. nie ponosi żadnej odpowiedzialności za skutki działań podjętych na podstawie treści niniejszego opracowania. 6 Polska Market Insights, Raport roczny 218; Colliers International 7 Centra handlowe w miastach regionalnych artał 218, Colliers International 5