SPRAWOZDANIE Z KONTROLI BUDYNKÓW MIESZKALNYCH WIELORODZINNYCH POZNAŃSKIE KAMIENICE

Transkrypt

1 POWIATOWY INSPEKTORAT NADZORU BUDOWLANEGO DLA MIASTA POZNANIA SPRAWOZDANIE Z KONTROLI BUDYNKÓW MIESZKALNYCH WIELORODZINNYCH POZNAŃSKIE KAMIENICE Poznań, wrzesień 2007 roku.

2 ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA I. Wstęp. II. Wyniki kontroli stanu technicznego najstarszych poznańskich kamienic - tabele. III. IV. Wnioski. Podsumowanie. 2

3 WSTĘP Realizując tegoroczny plan kontroli problemowych inspektorzy Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dla miasta Poznania, w dniach od 1. marca do 31. lipca 2007 roku, przeprowadzili kontrolę ściśle wyselekcjonowanych budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Przedmiotem tej kontroli, która odbyła się pod hasłem POZNAŃSKIE KAMIENICE 2007, było sprawdzenie sposobu utrzymania i stanu technicznego najstarszych poznańskich kamienic. Natomiast głównym celem tej kontroli było sprawdzenie poziomu bezpieczeństwa mieszkających w tych budynkach lokatorów. Bezpieczeństwa, którego zapewnienie jest ustawowym obowiązkiem właścicieli bądź zarządców budynków mieszkalnych. Aby uzyskać moŝliwie pełny i obiektywny obraz stanu technicznego, tak bardzo zaawansowanych pod względem okresu uŝytkowania obiektów, skontrolowaliśmy 40 budynków mieszkalnych, a jednocześnie sporą grupę podmiotów zarządzających tymi budynkami. Niniejsze opracowanie przedstawia nie tylko wyniki kontroli, a zatem ocenę stanu technicznego budynków mieszkalnych wielorodzinnych, ale wskazuje takŝe mocne i słabe strony sposobu utrzymania i uŝytkowania przez zarządców najstarszych poznańskich kamienic. A więc obiektów budowlanych, które ze względu na swoją funkcję i techniczne zuŝycie, w przypadku nieodpowiedniego sposobu ich utrzymania, mogą stanowić realne zagroŝenie dla zdrowia, a nawet Ŝycia ich uŝytkowników. Podejmując decyzję o przeprowadzeniu kontroli budynków mieszkalnych wielorodzinnych zaleŝało mi nie tylko na tym, aby sprawdzić ich aktualny stan techniczny, ale takŝe na tym, aby właścicielom i zarządcom takich budynków przypomnieć o ogromnej odpowiedzialności, jaka spoczywa na ich barkach, w zakresie zapewnienia bezpieczeństwa wszystkim uŝytkownikom administrowanych przez nich obiektów budowlanych. Paweł Łukaszewski Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego 3

4 dla Miasta Poznania 4

5 Wyniki kontroli stanu technicznego najstarszych poznańskich kamienic L.p. Adres budynku Właściciel lub Zarządca 1 ul. Umińskiego 24, 24a Przedsiębiorstwo Usługowe Administracja Sposób utrzymania budynku Stan techniczny budynku Działania właściciela lub zarządcy Brak okresowych kontroli stanu technicznego budynku (rocznych i pięcioletnich). zniszczone elewacje (luźne tynki, ubytki cegieł), - brak opierzeń i obróbek blacharskich, - zniszczone stopnie na klatkach schodowych, częściowy brak tralek, - nieodpowiedni stan techniczny instalacji elektrycznej piwnic i części wspólnych, - nieprawidłowości dot. podłączeń w istniejące grupy kominowe. Dokonano okresowej kontroli stanu technicznego budynku i sporządzono plan robót remontowych. Ogólna ocena stanu technicznego budynku (skala: bardzo dobry, dobry, dostateczny, nieodpowiedni) Nieodpowiedni 2 ul. Sikorskiego 32 Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości Prywatnych KAMIENICA Następuje sukcesywne usuwanie stwierdzonych usterek. stropy nad piwnicami miejscowo zły stan techniczny, - ściany konstrukcyjne w piwnicach w złym stanie technicznym, - spękania murów podokiennych i nadproŝy, - stolarka okienna nieszczelna, - zły stan techniczny wrót wejściowych i części drzwi do mieszkań, - nieszczelne pokrycie dachu, - zły stan techniczny elewacji frontowej i tylnej (ubytki tynku, złuszczenia cegieł, zacieki), - obróbki blacharskie do wymiany. Sporządzono plan robót remontowych. Nieodpowiedni Strona 5

6 3 ul. JeŜycka 4 Hanna Kaźmierczak 4 ul. JeŜycka 6 Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych Kontrola wyznaczona na r. (z uwagi na konieczność ustalenia danych i aktualnego adresu właściciela). Kontrola nie odbyła się z powodu nieobecności właściciela. Ponowny termin kontroli wyznaczono na r. zgodnie z rozporządzeniem. Brak okresowej kontroli stanu technicznego budynku (pięcioletniej). osiadanie fundamentów, - szczeliny w murze pruskim, odspajanie cegieł od belek, cegły wysunięte poza lico budynku, - brak tralek w balustradach na klatce schodowej, - w piwnicach widoczne napięcia belek stropowych i częściowe zarwanie desek stropu, - częściowy brak przeszklenia drzwi wejściowych. Dokonano okresowej kontroli stanu technicznego budynku. Budynek jest przeznaczony do rewitalizacji. 5 ul. JeŜycka 14 Immobilien Doradztwo Consulting Sp. z o.o. Brak ksiąŝki obiektu i okresowych kontroli stanu technicznego budynku. ugięcie i ubytki desek stropu nad piwnicą, - elewacja z muru pruskiego posiada widoczne ubytki fugowania cegieł i spróchniałe belki i deski, - ślady zacieków na strychu i klatce schodowej, - miejscowe spękania i odparzenia tynku na kominach, - brak wentylacji w kuchni i łazience. Dokonano okresowej kontroli stanu technicznego budynku (rocznej) i kontroli przewodów kominowych. PrzedłoŜono niewypełnioną ksiąŝkę obiektu. Nieodpowiedni 6 ul. JeŜycka 46 Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych Aleksander Hauziński zgodnie z rozporządzeniem. Brak miejscowe ubytki tynku na okresowej kontroli stanu technicznego elewacjach, - miejscowe budynku (rocznej). skorodowanie opierzeń, - ślady zacieków na suficie ostatniej kondygnacji. Przygotowano projekt budowlany remontu elewacji, w celu uzyskania pozwolenia na roboty budowlane. Dobry Strona 6

7 7 ul. Dąbrowskiego 52 Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych Maria Peczyńska Jerzy Kubicki Maria Kubicka Daniela Plucińska. Brak okresowej kontroli stanu technicznego budynku (rocznej). zły Brak działań (trwa ustalanie stan techniczny balkonów na przez PINB stron postępowania drugim piętrze budynku, - administracyjnego). zniszczona stolarka okienna, - spękania ścian klatki schodowej i mieszkań, - ubytki tralek w balustradzie klatki schodowej, - częściowo przegnite belki ścian w części dolnej przy bramie wjazdowej, - brak części rury spustowej przy bramie wjazdowej, - uszkodzone schody do piwnicy, - wilgoć na posadzce w piwnicy, - liczne ubytki tynku w piwnicy na ścianach i sufitach, - brak zabezpieczenia instalacji elektrycznej na klatce schodowej. 8 ul. Dąbrowskiego 54 Wspólnota mieszkaniowa Brak miejscowe odparzenia i ubytki okresowej kontroli stanu technicznego tynku na elewacjach, - budynku (rocznej). skorodowana konstrukcja balkonów, zniszczona balustrada, - ubytki tralek w balustradzie klatki schodowej, - częściowe ubytki przeszklenia w stolarce okiennej, - niestabilne schody drewniane do piwnicy, - miejscowe ubytki w podłodze, - zagrzybienie ścian wewnątrz lokalu mieszkalnego. Sporządzono plan robót remontowych. 9 ul. Wszystkich Świętych 4 (naroŝnik ul. Garbary 36) Wspólnota mieszkaniowa Brak okresowej kontroli stanu technicznego budynku (rocznej) i kontroli przewodów kominowych. miejscowo luźne i odpadające tynki na elewacjach, - uszkodzone opierzenia, - ubytki tralek w balustradzie klatki schodowej, - nieodpowiedni stan techniczny płyt balkonowych od strony podwórza, - luźny element podbitki gzymsu wykusza klatki schodowej Sporządzono plan robót remontowych. Wykonano tralki w balustradzie klatki schodowej, usunięto uszkodzone balkony z 3 piętra, naprawiono gzyms nad wykuszem, załoŝono plomby na rysach ścian. Dokonano okresowej kontroli stanu technicznego budynku (rocznej) i kontroli przewodów kominowych. Strona 7

8 10 ul. Garbary 49 Danuta Matuszewska Brak liczne ubytki tynku i spękania na okresowej kontroli stanu technicznego balkonach, - brak kilku tralek i budynku (rocznej). zarwane deski w spocznikach na klatce schodowej, - zarysowania tynku, - dziury w posadzkach strychu i klatki schodowej. Uzupełniono ksiąŝkę obiektu budowlanego i zlecono wykonanie remontu balkonów. Dobry 11 ul. Garbary 41 Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych Brak okresowej kontroli stanu technicznego budynku (rocznej). Stwierdzone nieprawidłowości:- luźne tynki na elewacjach oficyny, - zniszczone biegi schodowe klatek schodowych, - widoczne zarysowania i spękania klatki schodowej oficyny prawej, - brak tralek i balustrad na klatce schodowej, - zniszczone deski na spocznikach klatek schodowych, - luźne dachówki na dachu oficyny bocznej,- zniszczona konstrukcja dachu, nieszczelne pokrycie dachu, - zniszczone pokrycie z płyt eternitowych nad zadaszeniem miejsca składowania odpadów, - częściowo nieszczelne rynny i rury spustowe, - nieprawidłowości w podłączeniach i funkcjonowaniu grup kominowych. Sporządzono ekspertyzę techniczną budynku. Budynek objęty jest programem rewitalizacji Nieodpowiedni 12 ul. Święty Wojciech 2 EM-DE Zarządzanie i Administrowanie zgodnie z rozporządzeniem. Brak dach budynku (od frontu) nadaje okresowej kontroli stanu technicznego się do remontu. budynku (pięcioletniej). Wykonano roboty budowlane związane z wymianą wewnętrznej linii zasilającej (instalacji elektrycznej). Dobry Strona 8

9 13 ul. Chwaliszewo 72 Nieruchomości Wielkopolski Sp. z o.o. PrzedłoŜono uzupełnioną Brak luźne, odspojone tynki na ksiąŝkę obiektu budowlanego. okresowej kontroli stanu technicznego elewacjach, - niezabezpieczone budynku (pięcioletniej). puszki instalacji elektrycznej na klatce schodowej, - niekontrolowane zarysowanie pionowe wzdłuŝ całej ściany szczytowej oficyny bocznej, -balkon w ścianie szczytowej oficyny bocznej wymaga kapitalnego remontu, - instalacje w piwnicy źle zamontowane, - ponadnormatywnie uginające się deski spocznika głównej klatki schodowej, - zabudowania gospodarcze zostały w sposób niekontrolowany rozebrane, nie są zabezpieczone przed dostępem osób postronnych i stanowią zagroŝenie. Nieodpowiedni 14 ul. Garbary 48 Anna Ludwicka Stwierdzone nieprawidłowości:- Sporządzono plan robót zgodnie z rozporządzeniem. Brak uszkodzone rynny budynku remontowych. okresowej kontroli stanu technicznego frontowego, - klatka schodowa w budynku (rocznej). oficynie nadaje się do remontu (zuŝyte biegi i spoczniki), - luźne i odparzone tynki wewnętrzne na klatce schodowej w oficynie, - część desek na klatce w oficynie do wymiany, - widoczne duŝe spękanie ściany zewnętrznej, -komin ponad dachem do przemurowania. 15 ul. Święty Wojciech 28 Biuro Zarządzania ADMIX 16 ul. Działowa 6 Wspólnota mieszkaniowa zgodnie z rozporządzeniem. Brak okresowej kontroli stanu technicznego budynku (rocznej). zgodnie z rozporządzeniem. jeden przewód wentylacyjny wymaga odgruzowania, - instalacja elektryczna w piwnicy do częściowej wymiany. W budynku planowane są drobne remonty i bieŝąca konserwacja. W budynku planowane są naprawy i bieŝąca konserwacja. Dobry Dobry Strona 9

10 17 ul. Garbary 52 Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych zgodnie z rozporządzeniem. Stwierdzone nieprawidłowości:- na elewacjach budynku widoczne zarysowania na wysokości nadproŝy okiennych, - na dwóch balkonach występują odspojenia tynków powodujące zagroŝenie dla przechodniów, - pozarywana i pozapadana nawierzchnia podwórza, - brak tralek w balustradzie klatki schodowej, - brak podparcia jednej krokwi drewnianej konstrukcji dachu. Nieprawidłowości w stanie technicznym są ujęte w harmonogramie robót naprawczych. 18 ul. Chwaliszewo 68 BoŜena Czerwińska Hanna Czerwińska Ewa Zalewska Brak ugięcie belek stropowych nad okresowej kontroli stanu technicznego poddaszem, - spękania i łuszcząca budynku (rocznej i pięcioletniej). się powłoka na elewacji frontowej, - elewacja od strony podwórza posiada spękania tynku biegnące od nadproŝy okiennych. Dokonano okresowej kontroli stanu technicznego budynku. PrzedłoŜono uzupełnioną ksiąŝkę obiektu. 19 ul. Św. Marcin 12/ Podgórna 8 Wspólnota mieszkaniowa zgodnie z rozporządzeniem. miejscowe odparzenia i ubytki tynku na elewacjach, - ubytki tralek w balustradzie klatki schodowej, - wilgoć na posadzkach w piwnicy, - skorodowane włazy studzienek piwnicznych, - miejscami odparzone tynki na klatce schodowej, - stolarka okienna w złym stanie technicznym, -ślady starych przecieków przy kominach na poddaszu, - szereg nieprawidłowości dot. podłączeń przewodów kominowych. Wspólnota mieszkaniowa uzyskała decyzję pozwolenia na przebudowę przewodów kominowych. Strona 10

11 20 ul. Taczaka 16 Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych Brak działań (nieuregulowany ubytki tralek na schodach stan prawny nieruchomości). wewnętrznych, - odparzenia i ubytki tynku na elewacjach, - rury spustowe, rynny, opierzenia i parapety są skorodowane, - zawilgocenie w pomieszczeniach piwnicznych, - ubytki tynku z podsufitki w prawej oficynie. 21 ul. 28 Czerwca 1956r nr 165 Gwidon i Zdzisław Tuliszka Brak ubytki tralek na klatce schodowej okresowej kontroli stanu technicznego budynku frontowego, - pęknięcia budynku (rocznej). gzymsów i murów nośnych oraz nadproŝy, -uszkodzone opierzenia, - obluzowane cegły kominów oraz ubytki cegieł kominów w oficynie bocznej, - skorodowana rura spustowa w budynku frontowym. Przystąpiono do napraw budynku, poprzez m.in.: uzupełnienie brakujących tralek, wymianę rur spustowych, naprawę opierzenia muru, przemurowanie kominów ponad dachem, naprawę dachu. 22 ul. Głogowska 80 Zgromadzenie Sióstr SłuŜebniczek Niepokalanego Poczęcia Najśw. Maryi Panny ElŜbieta Szpunt Nie stwierdzono nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu. Obiekt został wyremontowany. Właściciele na bieŝąco wykonują roboty konserwacyjne oraz zalecenia z protokołów okresowych kontroli stanu technicznego. Bardzo dobry 23 ul. Składowa 4 i 5 (zespół 6 obiektów usługowo-biurowohandlowych) Deierling i S-ka sp. z o.o. KsiąŜki obiektów są prowadzone zgodnie z rozporządzeniem. Nie stwierdzono nieprawidłowości w stanie technicznym obiektów. Właściciel na bieŝąco wykonuje roboty konserwacyjne oraz zalecenia z protokołów okresowych kontroli stanu technicznego. Bardzo dobry 24 ul. Śródka 2 Wielkopolskie Centrum Nieruchomości Sp. z o.o. zgodnie z rozporządzeniem. Brak okresowej kontroli stanu technicznego budynku (rocznej i pięcioletniej). płyty balkonowe od frontu budynku uległy zniszczeniu i wymagają remontu, - odparzenia i ubytki tynków z tyłu budynku i tynków oficyny, - stolarka okienna na klatce schodowej wymaga naprawy lub wymiany, - szereg nieprawidłowości dot. przewodów kominowych. Sporządzono protokół kontroli stanu technicznego budynku i zlecono kontrolę instalacji gazowej i elektrycznej. Strona 11

12 25 ul. Dominikańska 3 Wielkopolskie Centrum Nieruchomości Sp. z o.o. zgodnie z rozporządzeniem. Brak okresowych kontroli stanu technicznego budynku. wygięcia połaci dachu, widoczne ubytki w połaci dachowej, - kominy ponad dachem wymagają przemurowania, - odspojenia tynku i korozja elementów konstrukcyjnych balkonów, - ubytki tynków w elewacji południowej, - zniszczone powłoki ochronne łącznika o konstrukcji drewnianej, - korozja i zanieczyszczenie rynien i rur spustowych, skorodowane obróbki blacharskie. Budynek jest w trakcie remontu. Kontrola stanu technicznego budynku jest planowana po zakończeniu remontu. Nieodpowiedni 26 ul. Polna 27 Wielkopolskie Centrum Nieruchomości Sp. z o.o. Brak okresowych kontroli stanu technicznego budynku. tynki zewnętrzne budynku oraz balkony są w złym stanie technicznym (liczne ubytki i odparzenia tynków z tyłu budynku), - zniszczone klatki schodowe oraz atrium, - skorodowane rynny i rury spustowe. Właściciele złoŝyli wniosek o udzielenie pozwolenia na remont elewacji budynku i klatek schodowych. Nieodpowiedni 27 ul. JeŜycka 36 i 36a Wielkopolskie Centrum Nieruchomości Sp. z o.o. zgodnie z rozporządzeniem. Brak okresowej kontroli stanu technicznego budynku (pięcioletniej). kominy ponad dachem wymagają przemurowania, - uszkodzona podłoga z desek na strychu budynku, - zniszczone powłoki malarskie klatek schodowych, - zniszczona brama od podwórza, - stolarka na klatkach schodowych nadaje się do wymiany, - zawilgocenia w piwnicy, - spękania i ubytki tynku na elewacji, - skorodowane rynny i rury spustowe. Stwierdzone nieprawidłowości w stanie technicznym budynku są systematycznie usuwane. Budynek jest w trakcie remontu (częściowo wykonano termomodernizację budynku, wykonano remont instalacji elektrycznej i gazowej). Strona 12

13 28 ul. Fabryczna 13 Wielkopolskie Centrum Nieruchomości Sp. z o.o. Właściciele uzyskali decyzję zniszczone obróbki blacharskie i Miejskiego Konserwatora rury spustowe, - niedostateczny Zabytków na renowację stan techniczny gzymsów elewacji, - kamienicy z oficynami. ubytki tynków, zawilgocenie piwnic, - Wykonano naprawy na klatce zniszczone stopnie klatki schodowej- schodowej. zniszczona stolarka okienna. 29 ul. Ogrodowa 16 MEGADOM Administracja Zarządzanie 30 ul. Niegolewskich 26 MEGADOM Administracja Zarządzanie 31 ul. Matejki 4 MEGADOM Administracja Zarządzanie 32 ul. Niegolewskich 12 MEGADOM Administracja Zarządzanie ZałoŜono plomby na kominy się rozsypują (do pęknięciach ściany. przemurowania), - pęknięcie ściany w przekroju klatki schodowej, - odpadające tynki zewnętrzne, - brak wentylacji w kuchni i łazience. elewacja budynku nadaje się do remontu, - zniszczone schody w prawej oficynie, - nieszczelności w części instalacji gazowej. zły stan instalacji wodnokanalizacyjnej, - zły stan pokrycia dachu(z papy). Rozpoczęto remont elewacji. Sporządzono plan robót remontowych. Sporządzono plan robót odpadające tynki zewnętrzne w remontowych. oficynach, - ślady wilgoci na elewacji, - drewniana brama nadaje się do wymiany, - kominy wymagają naprawy, - klatki schodowe nadają się do remontu, - niesprawna instalacja elektryczna, - brak wentylacji i nieprawidłowo podłączone piece w kilku mieszkaniach. Nieodpowiedni Nieodpowiedni Strona 13

14 33 ul. Kadłubka 4, 6, 8 MEGADOM Administracja Zarządzanie 34 ul. Małeckiego 27/ Strusia 5 MEGADOM Administracja Zarządzanie odpadające tynki elewacji, - dach od strony podwórza wymaga remontu, - kominy wymagają naprawy, - piony wodnokanalizacyjne nadają się do wymiany, brak wentylacji i nieprawidłowo podłączone kotły w kilku mieszkaniach. Brak zniszczone balkony, - dach i okresowej kontroli stanu technicznego kominy od strony ul. Małeckiego budynku (rocznej). wymagają remontu, -duŝe zawilgocenie w piwnicy, instalacje wodno-kanalizacyjne w wielu miejscach skorodowane, - niesprawna instalacja elektryczna. Uzyskano pozwolenie na remont elewacji. Planowany jest remont dachu i uporządkowanie wentylacji w budynku. Usunięto nieszczelności Nieodpowiedni kanalizacji w podwórzu. Planowany jest remont balkonów, remont instalacji gazowej (uzyskano pozwolenie), oraz remont dachu. 35 ul. Bluszczowa 6 EM-DE Zarządzanie i Administrowanie brak wentylacji w kuchni w dwóch lokalach, - brak moŝliwości wejścia na dach i brak ław kominiarskich. Nieprawidłowości wykazane w Dobry protokołach okresowych kontroli stanu technicznego budynku zostały usunięte. 36 ul. Folwarczna 19 EM-DE Zarządzanie i Administrowanie pokrycie papowe dachu wymaga remontu, - zniszczona elewacja, - schody zewnętrzne wymagają naprawy, - drzwi wejściowe naleŝy wymienić, - nieprawidłowości dot. wentylacji. Sporządzono plan robót remontowych. 37 ul. ŁobŜenicka (dawna Lotnicza) 8 EM-DE Zarządzanie i Administrowanie 38 ul. śelazna EM-DE Zarządzanie i Administrowanie Brak nieprawidłowości dot. wentylacji. okresowej kontroli stanu technicznego budynku (pięcioletniej). zgodnie z rozporządzeniem. zły stan techniczny dachu, - rynny i rury spustowe w złym stanie, - nieprawidłowości dot. wentylacji. Nieprawidłowości wykazane w protokole okresowej kontroli stanu technicznego budynku zostały usunięte. Zlecono wykonanie okresowej kontroli stanu technicznego (pięcioletniej). W budynku planowane są remonty. Bardzo dobry Dobry Strona 14

15 39 ul. śelazna 17 AB EM-DE Zarządzanie i Administrowanie 40 ul. śelazna 9-17 EM-DE Zarządzanie i Administrowanie zgodnie z rozporządzeniem. zgodnie z rozporządzeniem. zły stan techniczny dachu, - rynny i rury spustowe nadają się do wymiany, - miejscowe ubytki tynku, - nieprawidłowości dot. wentylacji. pokrycie dachu (dachówka) wymaga częściowej wymiany, - rynny i rury spustowe nadają się do wymiany, - miejscowe ubytki tynku, - nieprawidłowości dot. wentylacji. W budynku planowane są remonty. Sporządzono plan robót remontowych. Dobry Dobry Opracowała Anna Zakrzyńska Strona 15

16 WNIOSKI W ramach kontroli budynków mieszkalnych wielorodzinnych POZNAŃSKIE KAMIENICE 2007 pracownicy Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania przeprowadzili - nie tylko kompleksowe kontrole stanu technicznego i utrzymania najstarszych poznańskich kamienic, ale takŝe kontrole w siedzibach zarządców nieruchomości, obejmujące sprawdzenie dokumentacji budynków mieszkalnych wielorodzinnych i sposobu realizacji robót remontowo-naprawczych, wynikających z ocen stanu technicznego stwierdzonych w protokółach z okresowych kontroli. Łącznie skontrolowano 49 obiektów, w tym 40 najstarszych kamienic (wykazanych w tabeli wyników kontroli stanu technicznego) oraz 9 innych budynków (mieszkalnych wielorodzinnych i handlowych). Ponadto skontrolowano czterech zarządców nieruchomości: Wielkopolskie Centrum Nieruchomości Sp. z o.o., MEGADOM Administracja Zarządzanie, EM-DE s.c. Zarządzanie i Administrowanie, Deierling i S-ka sp. z o.o. Inspektorzy Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania ustalili, Ŝe spośród 40 skontrolowanych kamienic tylko w dwóch przypadkach ich właściciele lub zarządcy nie posiadali ksiąŝki obiektu budowlanego, aczkolwiek tylko w 16 przypadkach ksiąŝki obiektu prowadzono prawidłowo, to znaczy zgodnie z wymogami rozporządzenia wykonawczego do ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane, tj. Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003r. w sprawie ksiąŝki obiektu budowlanego. Pozostałe ksiąŝki obiektu posiadały uchybienia, polegające na niewłaściwym ich wypełnianiu lub braku wpisów, najczęściej wynikających z nie przeprowadzania okresowych przeglądów stanu technicznego. W związku z tym, juŝ w trakcie kontroli, inspektorzy pouczyli właścicieli bądź zarządców o ich obowiązkach polegających nie tylko na przeprowadzaniu okresowych kontroli, ale takŝe na właściwym dokumentowaniu przeglądów stanu technicznego i robót budowlanych. W toku kontroli stwierdzono, Ŝe w 18 obiektach (45% ogółu skontrolowanych budynków) dokonywane są wszystkie wymagane prawem okresowe kontrole, tj.: 1. okresowe kontrole, przeprowadzane co najmniej raz w roku, polegające na sprawdzeniu stanu technicznego: a) elementów budynku, budowli i instalacji naraŝonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas uŝytkowania obiektu, b) instalacji i urządzeń słuŝących ochronie środowiska, c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych); 2. okresowe kontrole, przeprowadzane co najmniej raz na 5 lat, polegające na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do uŝytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte równieŝ badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od poraŝeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów. 16

17 W 10 obiektach (25% ogółu skontrolowanych budynków) stwierdzono brak przeprowadzenia kontroli rocznej elementów budynku naraŝonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas uŝytkowania obiektu oraz instalacji gazowych i przewodów kominowych, w 5 obiektach (13% ogółu skontrolowanych budynków) stwierdzono brak przeprowadzenia kontroli pięcioletniej stanu technicznego i przydatności do uŝytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia, w 6 obiektach (15% ogółu skontrolowanych budynków) stwierdzono brak jakichkolwiek kontroli, a w 1 obiekcie kontrola nie odbyła się z powodu nieobecności właściciela budynku. Ponadto, z ustaleń poczynionych podczas kontroli wynika, Ŝe wśród skontrolowanych najstarszych poznańskich kamienic 3 są w bardzo dobrym stanie technicznym, 10 jest w dobrym stanie technicznym, 16 jest w dostatecznym stanie technicznym, 10 jest w nieodpowiednim stanie technicznym, a dokładny stan techniczny ostatniej, objętej kontrolą, kamienicy zostanie określony w trakcie obecności jej właściciela w dniu 15 listopada bieŝącego roku. Natomiast do najczęściej powtarzających się usterek technicznych, naleŝy zaliczyć : zły stan techniczny elewacji ( spękania murów, ubytki tynków, złuszczenia cegieł, zacieki, odpadające gzymsy i podokienniki, zarysowane ściany ), skorodowane, a często wymagające wymiany opierzenia i obróbki blacharskie, zniszczona i nieszczelna stolarka okienna i drzwiowa, zniszczone, uszkodzone i nieszczelne pokrycia dachów, spadające dachówki, zły stan techniczny balkonów, skorodowane konstrukcje balkonów, zdewastowane klatki schodowe, w wielu przypadkach stwarzające realne zagroŝenie dla zdrowia i Ŝycia, widoczne ugięcia stropów międzykondygnacyjnych i konstrukcji dachu, nieszczelne i niedroŝne przewody kominowe, brak wentylacji pomieszczeń, zacieki na stropach i ścianach wewnętrznych, wilgoć, zagrzybienie, zły stan instalacji elektrycznych. W związku z dokonanymi ustaleniami, pracownicy Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania zobowiązali niesolidnych właścicieli lub zarządców do przeprowadzenia przeglądów stanu technicznego budynków i przedłoŝenia w Inspektoracie protokółów z tych przeglądów a takŝe do sporządzenia planów robót remontowych, wynikających z oceny stanu technicznego budynków. Z całą pewnością sprawdzony zostanie równieŝ sposób wywiązania się, przez adresatów nałoŝonych przez nas obowiązków, z wykonania przedłoŝonych do Inspektoratu planów remontowych, a w razie braku działań z ich strony - zostaną wszczęte postępowania administracyjne. Paweł Łukaszewski Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania 17

18 PODSUMOWANIE Przeprowadzona, w pierwszym półroczu tego roku, kontrola stanu technicznego najstarszych poznańskich kamienic nie była dziełem przypadku. Decyzja, aby ją przeprowadzić - w znacznie większym, niŝ do tej pory zakresie - była podyktowana koniecznością zapewnienia bezpieczeństwa lokatorom budynków, które wymagają szczególnego zainteresowania. W ostatnich latach najwięcej bowiem awarii technicznych, poŝarów i katastrof budowlanych wydarzyło się w starych czynszowych kamienicach. W kamienicach, w których mieszkają przede wszystkim lokatorzy z przydziału komunalnego lub z tzw. szczególnego trybu najmu. NaleŜy równieŝ wiedzieć, Ŝe takie budynki często mają nieuregulowany stan prawny, co znacznie komplikuje sposób zarządzania nimi. Obowiązkiem poznańskiego inspektoratu nadzoru budowlanego było zatem, nie czekając na interwencje mieszkańców bądź sygnały od innych inspekcji, słuŝb lub straŝy, sprawdzić sposób, w jaki zarządcy tego typu nieruchomości dbają o stan techniczny administrowanych budynków, a tym samym o bezpieczeństwo ich uŝytkowników. Pomimo tego, Ŝe kontrola dotyczyła starych, ze względu na wiek, i sfatygowanych, ze względu na techniczne zuŝycie, obiektów - to biorąc pod uwagę sposób wywiązywania się przez zarządców ze swych ustawowych obowiązków wypadła całkiem nieźle. Trzeba bowiem dostrzec i docenić fakt, Ŝe generalnie zarządcy przeprowadzają okresowe przeglądy stanu technicznego (tylko w 6 na 40 skontrolowanych kamienic takich przeglądów w ogóle nie przeprowadzano), a w miarę posiadanych moŝliwości dokonują niezbędnych napraw i remontów. Niestety, stopień technicznej degradacji wielu spośród skontrolowanych budynków wymaga nie tylko zabiegów kosmetycznych, ale przede wszystkim działań o charakterze odtworzeniowym w toku kontroli oceniliśmy, Ŝe 25% kamienic jest w nieodpowiednim stanie technicznym! Na generalne remonty potrzebne są jednak ogromne środki, a z dochodów z tytułu czynszu regulowanego - właściciela lub zarządcę nieruchomości nigdy nie będzie stać, aby taką inwestycję zrealizować. Dopóki nie zostaną uwolnione opłaty z tytułu najmu lokali i uregulowane stany prawne wielu kamienic, dopóty nie uda się skutecznie zahamować postępującej degradacji technicznej tych budynków. Potrzebne są tutaj zmiany o charakterze systemowym, a więc ustawowe, bo same kontrole okresowe stanu technicznego i doraźne działania właścicieli lub zarządców nie poprawią bezpieczeństwa uŝytkowników najstarszych poznańskich kamienic, o poprawie ich estetyki w ogóle nie wspominając! Z całą pewnością nadzór budowlany, bez względu na okoliczności, będzie stanowczo egzekwował od właścicieli i zarządców nieruchomości, aby zapewnili bezpieczeństwo wszystkim uŝytkownikom budynków mieszkalnych w Poznaniu. Paweł Łukaszewski Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Miasta Poznania 18

19