RYNEK NIERUCHOMO CI MIESZKANIOWYCH A POLITYKA BANKU ANGLII

Transkrypt

1 Tomasz Lechowicz * RYNEK NIERUCHOMO CI MIESZKANIOWYCH A POLITYKA BANKU ANGLII WST P Ostatnie 10 lat to dla polityki Banku Anglii czas wyzwa i wielu istotnych zmian. Sektor finansów uleg w 2007 r. jednemu z najwi kszych kryzysów. Kryzys ten porównywany bywa do wielkiego kryzysu z lat 30. XX w. W konsekwencji turbulencji na rynkach finansowych ucierpia a tak e gospodarka Wielkiej Brytanii. Celem tego artyku u jest ukazanie polityki banku Anglii w latach w okresie wzrostu i recesji w zakresie nieruchomo ci i podstawowych wska ników ekonomicznych, jak PKB, inflacja, stopa procentowa. 1. OKRESY RECESJI I WZROSTU W GOSPODARCE ANGLII Dynamiczny rozwój nieruchomo ci w Wielkiej Brytanii mo liwy by dzi ki kilku czynnikom. Po pierwsze w ci gu wielu lat utrzymuj cy si wzrost Produktu Krajowego Brutto (PKB), si gaj cy w latach odpowiednio od 3,1 do 3,5% (por. rysunek 2) i inflacja poni ej 3% (por. rysunek 5) oraz niskie stopy procento- * Tomasz Lechowicz jest magistrem ekonomii Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie i doktorantem tej e uczelni. Do jego zainteresowa badawczych nale przede wszystkim finansowania nieruchomo ci i poszukiwanie odpowiedzi dotycz cej róde finansowania nieruchomo- ci na przyk adzie rynku polskiego i brytyjskiego. 91

2 Bezpieczny Bank 4(49)/2012 we (do 4,5% przed 2007 r.) sta y si dobr sposobno ci do rozwoju rynku nieruchomo ci i powstawania ba ki spekulacyjnej na rynku. Kryzys z 2007 r. na ca ym wiecie, w tym w Wielkiej Brytanii, zosta oceniony jako jeden z najpowa niejszych od 60 lat. W marcu 2009 r. po raz pierwszy od niemal pó wieku zaobserwowano zjawisko deflacji w gospodarce brytyjskiej. Wska nik RPI 1 spad do warto ci 0,4%. Gospodarka brytyjska w pierwszym kwartale 2009 r. skurczy a si o 1,8% w porównaniu z poprzednim kwarta em. Zarówno Bank Rysunek 1. Produkt Krajowy Brutto i Dochód Narodowy Brutto w Wielkiej Brytanii w latach (w mln ) Rok PKB (DNS) Dochód Narodowy Brutto (GNI) Brak danych za lata 2011 i ród o: opracowanie w asne na podstawie: -tables.html?edition=tcm%3a Inflacja RPI Retail Price Index czyli wska nik cen detalicznych obrazuj cy zmiany cen towarów nabywanych do konsumpcji w gospodarstwach domowych Wielkiej Brytanii, uwzgl dniaj cy koszty sp aty d ugu hipotecznego i poziom cen nieruchomo ci. 92

3 Problemy i pogl dy Anglii, jak i rz d brytyjski prowadzi y polityk antykryzysow od po owy 2008 r. W sytuacji najpierw kryzysu kredytowego, a nast pnie gospodarczego podj to kilka kroków. Otó obj to programami ratunkowymi banki, rynek nieruchomo ci i kredytobiorców, a nast pnie skupiono si na impulsach fiskalnych i agresywnej polityce pieni nej 2. Lata to okres za amania si sektora kredytów hipotecznych. Zdaniem Izby Po yczkodawców Hipotecznych (Council of Mortgage Lenders, CML), liczba zaci gni tych kredytów hipotecznych w 2008 r. spad a poni ej poziomu z 2003 r., a w 2009 r. wynosi a 2,5 razy mniej ni w 2007 r. PKB nominalne w latach systematycznie wzrasta. Wed ug danych przedstawionych na rysunku 1 PKB w badanych latach by ni szy ni Dochód Narodowy Brutto. Rysunek 2. Realne tempo wzrostu PKB w Wielkiej Brytanii w latach /procentowa zmiana w roku poprzednim 2012* 0, ,8 4, , ,8 2,1 3,6 3, ,6 2, ,1 2,8 2,9 2, ,8 3,5 2,4 2,6 2,9 3,1 5 * prognoza Realne tempo wzrostu PKB Realne tempo wzrostu PKB Eurostat ród o: opracowanie w asne na podstawie: Statystyka Banku wiatowego ( org/country/united-kingdom) i Eurostat ( init=1&language=en&pcode=tec00115&plugin=1) 2 M.M. Kowalska, Polityka stabilizacyjna Wielkiej Brytanii w warunkach kryzysu i jej konsekwencje po roku 2012, [w:] S. Antkiewicz, M. Pronobis (red.), Gospodarka w warunkach kryzysu, CeDeWu, Warszawa 2009, s

4 Bezpieczny Bank 4(49)/2012 W 2009 r. gospodarka Wielkiej Brytanii znalaz a si w fazie recesji. Wed ug akceptowalnej regu y recesja uwa ana jest wtedy, gdy Produkt Krajowy Brutto dwa kwarta y z rz du b dzie mia warto ujemn 3. Zdecydowanie z rysunku 2 wynika, e okres recesji by w latach Wcze niejsze lata mia y dodatnie PKB, co oznacza, e by to okres wzrostu gospodarczego (por. rysunek 2). Gospodarka brytyjska po okresie g bokiej recesji w 2009 r. (spadek PKB o 4,9%) wydaje si znajdowa w fazie umiarkowanego rozwoju. Ostatnie szacunki wskazuj, e w 2010 r. wzrost brytyjskiego PKB wyniós 1,8% wed ug Banku wiatowego i 2,1% wed ug Eurosatu. Wcze niej sugerowano wzrost PKB na poziomie 1,2%. W 2011 r. prognozy mówi y o PKB rz du ponad 2%, jednak wed ug danych Eurostatu wyniós on tylko 0,8%. Prognoza na rok 2012 szacowana jest na 0,5%. Rysunek 3. Produkcja ca kowita w Wielkiej Brytanii w latach (mln ) Rok Brak danych za lata 2011 i Produkcja całkowita ród o: opracowanie w asne na podstawie: gdp-growth 3 W. Nawrot, Globalny kryzys finansowy w XXI wieku. Przyczyny, przebieg, skutki, prognozy, CeDeWu, Warszawa 2009, s

5 Problemy i pogl dy Produkcja ca kowita w gospodarce wzrasta a do rekordowego 2008 r., gdy odnotowano j na poziomie mln funtów. Potem w 2009 r. widoczny jest spadek produkcji o 4,6%, a w 2010 roku odnotowano wzrost o 1,4%. 2. WP YW POLITYKI BANKU NA STOPY PROCENTOWE W LATACH Tu po wprowadzeniu planu ratowania systemu finansowego w Stanach Zjednoczonych og oszono bail-out brytyjskiego systemu finansowego. Brytyjski plan ratunkowy zosta wyceniony na 697 mld USD. Zawarto w nim liczne dzia ania interwencyjne, maj ce na celu podtrzymanie p ynno ci na rynku finansowym, m.in. wprowadzenie gwarancji zobowi za banków, zmian w polityce Banku Centralnego w kierunku ci stóp procentowych, podwy szenie kwoty depozytów obj tych gwarancjami skarbu pa stwa, dokapitalizowanie banków (program Bank Reconstruction Fund). Celem tej polityki by o odblokowanie rynków mi dzybankowych i ustalenia nowych warunków finansowania. Bank Anglii rozszerzy sw zasadnicz dzia alno kredytow dla banków poprzez udzielanie po yczek w d u szym terminie, wprowadzi szczególn procedur p ynno ci wymiany niep ynnych, wysokiej jako ci aktywów banków w zamian za bony skarbowe 4. Rezerwa Federalna wprowadzi a szereg instrumentów dla zapewnienia p ynno ci. Bank Anglii rozpocz zakup komercyjnych papierów warto ciowych i obligacji korporacyjnych poprzez specjalnie utworzony Fundusz Zakupów Aktywów (Asset Purchase Facility). W maju 2010 r. Europejski Bank Centralny (EBC) dokona zakupu obligacji rz dowych w ramach programu Securities Markets Programme (SMP) w odpowiedzi na kryzys strefy euro 5. Powaga sytuacji, w jakiej znalaz y si banki na ca ym wiecie, w tym Bank Anglii, po upadku Lehman Brothers sprawi a, e w warunkach presji inflacyjnej Bank zdecydowa si na daleko id ce ci cia stóp procentowych. 8 pa dziernika 2008 r. obni ono stopy procentowe (BoE Interest Rate) o 0,5 pkt proc. do poziomu 4,5%, a 6 listopada 2008 r. o kolejne 1,5 pkt proc., do poziomu 3% 6. Stopa procentowa w Wielkiej Brytanii ostatnio zg aszana by a na poziomie 0,5%. W Wielkiej Brytanii Bank Anglii ma niezale no operacyjn. Decyzje dotycz ce stóp procentowych s podejmowane przez Komitet Polityki Pieni nej (RPP). Bank Anglii przyjmuje za oficjaln stop procentow stop repo, któr stosuje do 4 Zob. J. Roberts i Weeken (2012). 5 Quarterly Bulletin, 2012 Q1, Vol. 52, No. 1, Bank of England, s W. Nawrot, Globalny kryzys finansowy w XXI wieku, op. cit., s

6 Bezpieczny Bank 4(49)/2012 operacji otwartego rynku z grup kontrahentów (banki, towarzystwa budowlane, firmy inwestycyjne). Bazowa stopa procentowa BoE jest utrzymywana na poziomie 0,5% od 2009 r. do chwili obecnej. Wzi wszy pod uwag wcze niejsz polityk quantitative easing (na poziomie 200 mld PKB), polityk monetarn nale y uzna za ekspansywn. Dynamiczny wzrost stóp procentowych w latach w stosunkowo krótkim czasie musia prze o y si negatywnie zarówno na mo liwo dalszego wzrostu, jak i koszty obs ugi kredytów zaci gni tych na zakup nieruchomo ci mieszkalnych. Rysunek 4. Stopa procentowa w Wielkiej Brytanii w latach (%) ród o: Historycznie rzecz bior c, od 1989 do 2012 r., w Wielkiej Brytanii inflacja wynios a rednio 2,8%, osi gaj c rekordowy poziom 5% w 2008 r. i rekordowo niski poziom 1,1% z pocz tkiem 2010 r. Stopa inflacji odnosi si do ogólnego wzrostu cen mierzonego przez standardowy poziom si y nabywczej. Do najbardziej znanych miar inflacji zalicza si CPI (por. rysunek 4), który mierzy ceny konsumpcyjne, oraz deflator PKB, który mierzy inflacj w ca ej gospodarce. Inflacja mierzona jako CPI szacowana by a na poziomie 2,7% (IV kwarta 2010 r.), jako RPI 3,7%. Roczna stopa inflacji CPI wynosi a 3,0% w kwietniu 2012 r., w porównaniu z 3,5% w marcu. Roczna stopa podobna by a ostatnio w grudniu 2009 r., kiedy wynios a 2,9% i w lutym 2010 r. 3,0%. Najwi ksz presj na zmiany w rocznej inflacji CPI mi dzy 2007 r. a 2010 r. by kryzys finansowy i gospodarczy na wiecie, w tym w Wielkiej Brytanii, co prze o y o si na wzrost stopy inflacji do poziomu ponad 5% w 2009 r. i 2011 r., i 4% pocz tkiem 2012 r. Aby przeciwdzia a skutkom globalnego kryzys finansowego i ratowa gospodark brytyjsk przed recesj, zdecydowano w ko cu 2008 r. o ci ciach podatków od dochodów dla najni ej zarabiaj cych oraz o kolejnych obni eniach stóp 96

7 Problemy i pogl dy Rysunek 5. Inflacja (CPI) w Wielkiej Brytanii w latach ród o: procentowych, z nadziej, e Brytyjczycy przeznacz ten wzrost na wydatki konsumpcyjne. Zdecydowano tak e o podwy szeniu stopy opodatkowania dochodów osób, które zarabiaj wi cej ni 150 tys. rocznie do 45% pocz wszy od nowej kadencji parlamentarnej. W dodatku rz d pod koniec listopada 2008 r. og osi tymczasowe obni enie podatku od warto ci dodanej (VAT) z 17,5% do 15% do ko ca 2009 r RYNEK MIESZKANIOWY A KREDYTY HIPOTECZNE W WIELKIEJ BRYTANII W LATACH Kryzys finansowy zamieni si w g bok recesj dla wielu krajów Europy. Jego pocz tek nast pi w 2007 r. w Stanach Zjednoczonych, a nast pnie dotar do Wielkiej Brytanii i na nasz kontynent 8. wiat finansów regularnie wpada w powa ne tarapaty. Wed ug danych Mi dzynarodowego Funduszu Walutowego, tylko w latach wyst pi y 54 du e kryzysy bankowe. Wszystkie uda o si przetrwa, a nawet zdarzy o si po drodze zaliczy kilka koniunkturalnych wzrostów. Nigdy dot d nie odczuwano jednak tak bole nie skutków powi zania ze sob gospodarek lokalnych 9. Wska nik cen produkcji w budownictwie w Wielkiej Brytanii w latach przedstawia tabela 1. 7 W. Nawrot, Globalny kryzys finansowy w XXI wieku, op. cit., s W. Gadomski, Chmury bardzo czarne, Manager 2009, Nr 1 (50), s M. Jurek, Lekarstwo na ekonomiczn depresj, Rynki Zagraniczne 2008, Nr (7672), s

8 Bezpieczny Bank 4(49)/2012 Tabela 1. Wska nik cen produkcji dla nowego budownictwa w Wielkiej Brytanii w latach (2005=100) Rok Budynki publiczne Budynki prywatne Pokoje do wynaj cia publiczne Budynki przemys owe prywatne Budynki handlowe prywatne Budynki komunalne Wszystkie nowe zabudowania ,9 79,2 81,6 71,0 79,7 95,5 81, ,7 86,3 83,7 82,2 85,8 96,1 87, ,6 90,6 87,9 85,7 91,7 94,8 90, ,4 94,3 93,0 91,0 92,7 96,0 93, ,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100, ,6 104,8 104,8 103,7 105,4 107,7 105, ,7 108,4 110,5 108,4 109,4 115,4 109, ,3 114,4 118,9 116,2 110,6 116,7 113, ,8 115,6 116,7 109,0 107,2 112,6 111, ,1 115,8 107,6 98,7 100,9 112,3 107, * 110,9 117,3 107,7 103,7 100,9 117,1 109,0 * ceny prognozowane ród o: Outpoot Price Indices, June 2012, doc. excel Od 2001 r. wska nik cen produkcji dla nowego budownictwa systematycznie wzrasta do 2010 r., kiedy to odnotowano spadek w przypadku budynków publicznych o 5,7 pkt proc., a tak e w przypadku budynków przemys owo-prywatnych o 10,3 pkt proc., w przypadku budynków handlowo-prywatnych o 6,3 pkt proc. oraz w przypadku budynków komunalnych o 0,3%. W przypadku wszystkich zabudowa nowych spadek w 2010 r. wyniós 4,3 pkt proc. W okresie boomu na rynku nieruchomo ci oraz rosn cego rynku kredytu hipotecznego sekurytyzacja aktywów cieszy a si niegasn cym powodzeniem w ród wszystkich uczestników rynku. Jak wiadomo, sekurytyzacja aktywów to operacja finansowa, której efektem jest pozyskanie kapita u w drodze wyemitowania papierów warto ciowych bazuj cych na wybranych sk adników aktywów emitenta. Papiery warto ciowe wystawione w drodze sekurytyzacji aktywów nazwano papierami warto ciowymi zabezpieczonymi aktywami (basset-backed securities ABS). 10 Zacz to wykorzystywa 10 W. Nawrot, Globalny kryzys finansowy w XXI wieku, op. cit., s

9 Problemy i pogl dy j ju w latach 70. w Stanach Zjednoczonych. Pocz tkowo sekurytyzacji podlega y wy cznie kredyty hipoteczne, co by o zwi zane z boomem mieszkaniowym w tym okresie i du ym zapotrzebowaniem na fundusze 11. W Europie pierwsza transakcja sekurytyzacyjna mia a miejsce w Wielkiej Brytanii w 1987 r. i tak e dotyczy a kredytów hipotecznych. Warto kredytów hipotecznych w mln funtów przedstawiono w badanych latach na rysunku 6. Rysunek 6. Kredyty hipoteczne w Wielkiej Brytanii w latach (mln ) Kredyty hipoteczne 2010 r. dane za I kwarta. Brak danych za lata 2011 i Kredyty hipoteczne brutto nie wyrównane sezonowo ród o: Office for National Statistics Financial Statistics, Bank of England, i Najlepszym okresem, je li chodzi o zaci gni te kredyty hipoteczne, by rok Od 2001 r. warto kredytów systematycznie ros a do 2005 r., kiedy to lekko si skurczy a do mln (o 9,42% w stosunku do 2004 r.). Wed ug Rady Kredytodawców Hipotecznych w maju 2012 r. warto kredytów hipotecznych szacowana by a na 12,2 mld, co stanowi 24% wzrost w stosunku do 9,9 mld w kwietniu tego roku i 13% wzrost w stosunku do maja 2011 r. (10,8 mld ) 12. Optymalna warto cen mieszka na rynku w latach wzros a. Mimo kryzysu w latach ceny mieszka wynosi y rednio 180 tys. funtów (cena w 2001 r. wynosi a rednio 88,5 tys. funtów). Nale y doda, e nowe budynki s dro sze ni starsze. W 2008 r. ich cena wynosi a 110 tys. funtów, czyli o 24% wi cej ni rednia cena na rynku mieszkaniowym. 11 A. Kosi ski, Sekurytyzacja aktywów na wiecie i w Polsce, Wyd. Biblioteka Mened era i Bankowca, Warszawa 1997, s

10 Bezpieczny Bank 4(49)/2012 Rysunek 7. rednie ceny na rynku mieszkaniowym w Wielkiej Brytanii w latach (mln ) Brak wielu danych za lata mediana wszystkich mieszkań mediana budynków nowych ród o: Rysunek 8. Rynek mieszkaniowy sprzeda nieruchomo ci w Wielkiej Brytanii w latach Rok Anglia Walia Londyn Za 2012 r. cena z maja 2012 r., sprzeda za pierwszy kwarta 2012 r. Pozosta e kwoty na koniec grudnia. ród o: opracowanie w asne na podstawie danych ewidencji gruntów. 100

11 Problemy i pogl dy Po kryzysie zmala a sprzeda mieszka na ca ym rynku nieruchomo ci (por. rysunek 8). Najdotkliwiej odczuwany spadek odnotowano w Anglii w 2009 r., kiedy liczba sprzedanych mieszka wynios a 586,9 tys. w stosunku do 1 190,3 tys. mieszka sprzedanych do 2007 r., w którym wybuch kryzys. Spadek ten wyniós 102,8%. W 2010 r. odnotowano popraw w stosunku do 2009 r. o 6,6%. Najlepszy w ci gu 10 badanych lat okaza si rok 2002, kiedy to sprzedano tys. mieszka. Podobnie sytuacja wygl da a w Londynie i Walii. PODSUMOWANIE Bank Anglii stworzy nowe zasady po kryzysie finansowym w celu ratowania sektora bankowego i jego finansów. Ostatnia dekada by a owocna w do wiadczenia dla ca ej gospodarki brytyjskiej, która przesz a po fazie wzrostu gospodarczego w faz recesji w latach 2007 i 2008, po czym sytuacja zacz a lekko si poprawia. PKB powoli ro nie. Wed ug prognoz na lata istnieje du e prawdopodobie stwo poprawy sytuacji na rynku nieruchomo ci oraz w ca ej gospodarce, jednak przestrzega si przed ponown ba k na rynku nieruchomo ci. Wa ne, aby Bank Anglii trzyma piecz nad udzielaniem nadmiernej liczby kredytów hipotecznych, co by o przyczyn ba ki spekulacyjnej, tani kredyt by bowiem katalizatorem boomu w nieruchomo ciach. Polityka finansowa Banku Anglii ogranicza si do dwóch mo liwych instrumentów: kredytu do okre lonego procentu warto ci nieruchomo ci lub po yczki do okre lonych dochodów po yczkobiorcy. Da oby to kontrol nad rynkiem nieruchomo ci w razie nadmiernego wzrostu. W celu utrzymania niskiej inflacji (obecnie 2,8%, a planowane jest 2,0%), a co za tym idzie zachowania warto ci pieni dza, Bank Anglii ustala stopy procentowe na poziomie 0,5% w 2009 r., co do chwili obecnej przyczynia si do stabilno ci i poprawy systemu finansowego. Abstract In the economically developed world, in 2008 the banking system fell into a serious crisis. In response to this situation, regulators and central banks have focused on building a more stable banking system for the future through better leverage. The system was supposed to be more fluid and better supervised. The outlook for the financial services industry is closely linked to the macroeconomic outlook for the UK. Financial services for businesses and consumers have a significant effect on the changes in the economy. In difficult economic times, many households have lower incomes and their personal finances shrink under the influence of macro-economic changes, such as fiscal consolidation and higher inflation. 101

12 Bezpieczny Bank 4(49)/2012 The purpose of this article is to review the decision of the bank of England, and their impact on the housing market in the UK that are more relevant to consumers. Bibliografia Gadomski W., Chmury bardzo czarne, Manager 2009, Nr 1 (50), s. 55. Jurek M., Lekarstwo na ekonomiczn depresj, Rynki Zagraniczne 2008, Nr (7672). Kosi ski A., Sekurytyzacja aktywów na wiecie i w Polsce, Wyd. Biblioteka Mened era i Bankowca, Warszawa Kowalska M.M., Polityka stabilizacyjna Wielkiej Brytanii w warunkach kryzysu i jej konsekwencje po roku 2012, [w:] S. Antkiewicz, M. Pronobis (red.), Gospodarka w warunkach kryzysu, CeDeWu, Warszawa Nawrot W., Globalny kryzys finansowy w XXI wieku. Przyczyny, przebieg, skutki, prognozy, CeDeWu, Warszawa Quarterly Bulletin, 2012 Q1, Vol. 52, No. 1, Bank of England. Roberts J. i Weeken (2012), Bank wiatowy Eurostat n&pcode=tec00115&plugin=1 Bank Anglii Rada kredytodawców hipotecznych (CML), Urz d Statystyczny Wielkiej Brytanii -output-and-productivity/price-indices-and-inflation/index.html tisticsby/housingmarket/livetables/ _page.asp