OPERAT SZACUNKOWY DOTYCZĄCY OKREŚLENIA WARTOŚCI RYNKOWEJ SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO NR 18 POŁOŻONEGO

Transkrypt

1 Sygn. akt V GUp 133/18 OPERAT SZACUNKOWY DOTYCZĄCY OKREŚLENIA WARTOŚCI RYNKOWEJ SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO NR 18 POŁOŻONEGO W TORUNIU PRZY UL. WĄSKIEJ 6B, OBRĘB EWID. NR 2, GMINA M. TORUŃ Data sporządzenia operatu: r. Autor operatu: mgr inż. Łukasz Warcholak Rzeczoznawca majątkowy nr upr. 6462

2 strona 2 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres wyceny CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA... BŁĄD! NIE ZDEFINIOWANO ZAKŁADKI Podstawa formalna... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki Podstawy prawne... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki Źródła danych merytorycznych... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki. 4. DATY ISTOTNE DLA WYCENY OPIS STANU PRZEDMIOTU WYCENY Stan prawny Lokalizacja i otoczenie Opis stanu technicznego i użytkowego PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU W ZAKRESIE CELU I SPOSOBU WYCENY... BŁĄD! NIE ZDEFINIOWANO ZAKŁADKI Ogólna analiza toruńskiego rynku lokali mieszkalnych... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki Analiza lokalnego rynku lokali mieszkalnych... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki Wybór nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki Analiza zmiany cen lokali mieszkalnych w funkcji czasu... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki. 8. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENYBŁĄD! NIE ZDEFINIOWANO ZAKŁADKI. 9. OSZACOWANIE WARTOŚCI RYNKOWEJ SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO NR BŁĄD! NIE ZDEFINIOWANO ZAKŁADKI Baza obiektów podobnych... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki Ustalenie cech rynkowych... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki Obliczenie wartości rynkowej lokalu mieszkalnego nr Błąd! Nie zdefiniowano zakładki. 10. WYNIK WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE... BŁĄD! NIE ZDEFINIOWANO ZAKŁADKI. 12. ZAŁĄCZNIKI... BŁĄD! NIE ZDEFINIOWANO ZAKŁADKI.

3 strona 3 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest lokal mieszkalny nr 18 położony w Toruniu przy ul. Wąskiej 6B, obręb ewidencyjny nr 2, gmina M. Toruń. Lokal jest położony na drugim (ostatnim) piętrze, składa się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, wc oraz przedpokoju. Łączna powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 61,91 m 2. Do lokalu przynależy piwnica o powierzchni 11,20 m 2. Lokal stanowi przedmiot spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nie jest prowadzona księga wieczysta. Dla nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest budynek przy ul. Wąskiej 6B, prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Toruniu VI Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta nr TO1T/ / Zakres wyceny Zakres wyceny obejmuje oszacowanie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 18 o powierzchni użytkowej 61,91 m 2, położonego w Toruniu przy ul. Wąskiej 6B, obręb ewidencyjny nr 2, gmina M. Toruń, według stanu lokalu na dzień oględzin, tj r. i w poziomie cen na miesiąc grudzień 2018 r. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest oszacowanie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dla potrzeb postępowania upadłościowego o sygn. V GUp 133/18. ( ) 4. DATY ISTOTNE DLA WYCENY Data sporządzenia operatu: r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: r. Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny: r. Data dokonania oględzin lokalu: r. 5. OPIS STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Stan prawny Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nie jest prowadzona księga wieczysta. Stan prawny lokalu nr 18 określono na podstawie Zaświadczenia z dnia r. wydanego przez Spółdzielnię Mieszkaniową Młodych Pracowników UMK w Toruniu.

4 strona 4 Dla nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest budynek przy ul. Wąskiej 6B, prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Toruniu VI Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta nr TO1T/ /1. Z zaświadczenia z dnia r. (L.dz. 307/2018) wydanego przez Spółdzielnię Mieszkaniową Młodych Pracowników UMK w Toruniu wynika, że: Zaświadcza się, iż Państwo Mirosława Wronkowska-Dimitrowa oraz Mikołaj Dimitrow posiadają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego przy ulicy Wąskiej 6B m 18 w Toruniu (nr rej. członkowskiego 42) o powierzchni użytkowej 61,91 m.kw, składającego się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, wc oraz przedpokoju, w/w lokal znajduje się na gruncie będącym własnością Spółdzielni, dla którego prowadzona jest księga wieczysta w Sądzie Rejonowym w Toruniu KW ( ) 5.2. Lokalizacja i otoczenie Przedmiotowy lokal mieszkalny nr 18 zlokalizowany jest w Toruniu przy ul. Wąskiej 6B, obręb ewidencyjny nr 2, gmina M. Toruń. ( ) Budynek przy ul. Wąskiej 6-6B zlokalizowany jest w odległości około 1,7 km w linii prostej na północny-zachód od centrum Torunia, w prawobrzeżnej części miasta, na terenie dzielnicy Chełmińskie Przedmieście.

5 strona 5 źródło: Budynek przy ul. Wąskiej 6-6B zlokalizowany jest w zachodniej części Chełmińskiego Przedmieścia przy jego granicy z Bielanami. Obszar ten cechuje się dobrym stopniem zurbanizowania. Budynek znajduje się w środku kompleksu kilku budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Dostęp do punktów handlowo-usługowych jest ograniczony. W niedalekiej odległości znajdują się liczne obiekty użyteczności publicznej m.in. kilka szkół średnich, Kościół św. Józefa i klasztor Redemptorystów, Wojewódzki Szpital Zespolony im. L. Rydygiera, Uniwersyteckie Centrum Sportowe, kompleks obiektów sportowych przy ul. Bema i inne. Dostęp do terenów zielonych jest korzystny. W sąsiedztwie budynku brak jest uciążliwości. Dojazd do budynku z ulicy Św. Józefa poprzez ulicę Wąską. Liczba miejsc parkingowych w sąsiedztwie budynku jest zadowalająca. Autobusowe i tramwajowe przystanki komunikacji miejskiej znajdują się w odległości kilku minut pieszo przy ulicy Św. Józefa i Gagarina Opis stanu technicznego i użytkowego Budynek przy ul. Wąskiej 6-6B posadowiony jest na nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą nr TO1T/ /1, składającej się z działki ewidencyjnej nr 210 o pow m 2. Działka nr 210 stanowi przedmiot prawa własności. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul. Wąskiej od strony północno-zachodniej (działki ewidencyjne nr 89/6 i nr 68). Nieruchomość posiada przyłączenie do sieci uzbrojenia terenu: energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, ciepłowniczej i telekomunikacyjnej. Teren wokół budynku jest ogólnodostępny, oświetlony i w całości zagospodarowany. Ciągi komunikacyjne pieszo-jezdne wyłożone są kostką brukową. Zieleń przybudynkowa jest pielęgnowana, występują liczne nasadzenia ozdobne, po stronie południowo-zachodniej budynku znajduje się skwer z placem zabaw. Budynek przy ul. Wąskiej 6-6B jest podpiwniczony, posiada trzy kondygnacje nadziemne. Budynek został wybudowany w 1989 r. w technologii tradycyjnej murowanej z cegły.

6 strona 6 Elewacja budynku w postaci tynku z powłoką malarską, na dzień oględzin w stanie zadowalającym. W budynku znajdują się trzy klatki, wszystkie z wejściem od zachodu. Każda klatka posiada odrębną numerację, idąc od północy 6, 6A i 6B. Łącznie w budynku mieści się 18 lokali mieszkalnych po 6 w każdej klatce. Budynek znajduje się w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej Młodych Pracowników UMK w Toruniu. Przedmiotowy lokal mieszkalny nr 18 usytuowany jest w południowej części budynku, w trzeciej klatce oznaczonej numerem 6B. Drzwi wejściowe są aluminiowe, zainstalowany jest domofon starego typu. Wejście do klatki poprzez wiatrołap. Drzwi na klatkę i do piwnicy zostały wymienione w ostatnim czasie. Klatka schodowa na dzień oględzin znajduje się w stanie zadowalającym. Biegi schodowe wykończone są płytkami lastriko, balustrada jest metalowa z drewnianą poręczą. Okładziny ścian na klatce stanowią tynki mozaikowe oraz tynki z powłoką malarską. Stolarka okienna na klatce wykonana jest z pcv. W budynku brak jest windy. Poniżej zamieszczono dokumentację fotograficzną wykonaną w dniu oględzin, tj r., przedstawiającą nieruchomość przy ul. Wąskiej 6-6B w Toruniu oraz budynek na niej posadowiony: elewacja zachodnia budynku ciąg pieszo-jezdny po stronie zachodniej budynku elewacje południowa i wschodnia budynku elewacja wschodnia budynku

7 strona 7 obszar po stronie wschodniej budynku wejście do trzeciej klatki numer 6B klatka schodowa klatka schodowa Oględziny lokalu mieszkalnego nr 18 zostały przeprowadzone w dniu r. o godz. 10:00. W oględzinach wzięła udział upadła Pani Mirosława Wronkowska-Dimitrowa oraz jej mąż Mikołaj Dimitrow. W trakcie oględzin spisano protokół stanowiący załącznik operatu. Lokal mieszkalny nr 18 położony jest na drugim (ostatnim) piętrze budynku. Lokal składa się z trzech pokoi (o pow. około 12,5 m 2, 11 m 2 i 17 m 2 ), kuchni (8,5 m 2 ), łazienki (3 m 2 ), wc (1 m 2 ) oraz przedpokoju (9 m 2 ). Zgodnie z danymi Spółdzielni Mieszkaniowej Młodych Pracowników UMK w Toruniu powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego nr 18 wynosi 61,91 m 2. Powierzchnia poszczególnych pomieszczeń została potwierdzona pomiarami dokonanymi w trakcie oględzin przy użyciu dalmierza. Powierzchnia lokalu mierzona po podłodze wynosi około 67 m 2. Układ funkcjonalny lokalu jest korzystny. Z przedpokoju bezpośrednie wejście do pozostałych pomieszczeń. Pomieszczenia w lokalu mają w większości wysokość około 2,50 m, w części pomieszczeń występują skosy oraz obniżenia sufitu do wysokości około 2,20 m. Wystawa okien trójstronna zachodnia, południowa i wschodnia. Lokal posiada balkon o powierzchni 2,50 m 2 na stronę południową. Posadzka balkonu wyłożona jest terakotą, barierka jest drewniana na stelażu metalowym. Do lokalu przypisana jest piwnica o powierzchni 11,20 m 2 i wysokości około 2,20 m.

8 strona 8 Wykończenie posadzek w lokalu nr 18 stanowią w zależności od pomieszczenia: w przedpokoju i wszystkich pokojach parkiety, w kuchni linoleum na wylewce betonowej, natomiast w łazience i pomieszczeniu wc terakota. Okładziny ścian wewnętrznych stanowią głównie tynki z powłoką malarską oraz częściowo boazeria, natomiast w łazience i pomieszczeniu wc częściowo płytki ceramiczne starego typu, częściowo tynki z powłoką malarską. Łazienka wyposażona jest w wannę w zabudowie oraz umywalkę, w pomieszczeniu wc muszla klozetowa i umywalka. Stolarka okienna w lokalu jest drewniana starego typu. Stolarka drzwiowa jest płycinowa, drzwi wejściowe są od wewnątrz tapicerowane. Lokal wyposażony jest w instalacje: elektryczną, wodno-kanalizacyjną podłączoną do sieci miejskiej, gazową oraz centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej podłączone do sieci miejskiej. Zamontowane w lokalu kaloryfery są żeliwne. Instalacje w lokalu są starego typu, wymieniona została jedynie rozdzielnia elektryczna. Zgodnie z oświadczeniem Pani Mirosławy Wronkowskiej-Dimitrowej w lokalu mieszkalnym nr 18 od 1989 r., poza bieżącą konserwacją typu wykonanie gładzi gipsowych w części pomieszczeń czy odmalowanie ścian, nie były przeprowadzane większe prace remontowe. Na dzień oględzin lokal mieszkalny nr 18 cechuje się znacznym stopniem zużycia technicznego i funkcjonalnego, przede wszystkim stolarka okienna, stolarka drzwiowa oraz instalacje są starego typu. Stan techniczny lokalu jest niekorzystny, standard wykończenia pomieszczeń jest średni, a w przypadku pomieszczeń sanitarnych niski. W oparciu o powyższe średnioważony stan techniczny i standard wykończeń lokalu nr 18 należy określić jako niekorzystny. Wartość atrybutu Stan techniczny i standard wykończeń lokalu, w odniesieniu do stanu nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu, przyjęto na poziomie 1 (niekorzystne) w trzystopniowej skali. Poniżej przedstawiono dokumentację fotograficzną wykonaną w dniu oględzin, tj r., przedstawiającą pomieszczenia w lokalu mieszkalnym nr 18: drzwi wejściowe do lokalu nr 18 pokój 1

9 strona 9 pokój 1 pokój 2 pokój 2 łazienka pomieszczenie wc pokój 3 (salon) pokój 3 (salon) balkon

10 strona 10 kuchnia kuchnia drzwi do piwnicy piwnica 6. PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM Nieruchomość gruntowa, na której posadowiony jest budynek przy ul. Wąskiej 6-6B w Toruniu, znajduje się na obszarze nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Torunia zatwierdzonym Uchwałą Nr 805/2018 Rady Miasta Torunia z dnia 25 stycznia 2018 r. budynek położony jest w obszarze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. ( ) 10. WYNIK WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 18 o powierzchni użytkowej 61,91 m 2, położonego w Toruniu przy ul. Wąskiej 6B, obręb ewidencyjny nr 2, gmina M. Toruń, oszacowana według stanu lokalu na dzień oględzin, tj r. i w poziomie cen na miesiąc grudzień 2018 r., wynosi: WR = zł (słownie: dwieście pięćdziesiąt trzy tysiące złotych)

11 strona 11 Wartość rynkową spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 18 położonego w Toruniu przy ul. Wąskiej 6B oszacowano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Uzyskana wartość 1 m² powierzchni użytkowej lokalu w wysokości 4 094,15 zł mieści się w przedziale cen uzyskiwanych za 1 m² lokali podobnych. Jednostkowa wartość przedmiotowego lokalu jest o około 9% niższa od średniej ceny transakcyjnej zanotowanej w bazie lokali podobnych. Lokalizację budynku przy ul. Wąskiej 6-6B na tle nieruchomości podobnych należy ocenić jako dobrą. Budynek położony jest w odległości około 1,7 km w linii prostej od ścisłego centrum miasta. Otoczenie budynku jest korzystne, budynek znajduje się w enklawie kilku budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Dostęp do punktów handlowo-usługowych jest ograniczony, co rekompensuje znaczna liczba obiektów użyteczności publicznej oraz terenów zielonych w sąsiedztwie. Przystanki komunikacji miejskiej znajdują się w odległości kilku minut pieszo od budynku. Niekorzystny wpływ na wartość lokalu ma głównie jego niekorzystny stan techniczny. Lokal cechuje się znacznym stopniem zużycia technicznego i funkcjonalnego, przede wszystkim stolarka okienna, stolarka drzwiowa oraz instalacje są starego typu. W lokalu od 1989 r. nie były przeprowadzane większe prace remontowe. Standard wykończenia pomieszczeń jest średni, a w przypadku pomieszczeń sanitarnych niski. Lokal usytuowany jest w budynku o konstrukcji murowanej powstałym w 1989 r., w którym prowadzona jest prawidłowa gospodarka remontowa. Funkcjonalność lokalu nr 18 na tle lokali podobnych jest dobra wszystkie pomieszczenia w lokalu dostępne są z przedpokoju, lokal posiada trójstronną wystawę okienną, balkon oraz dużą piwnicę. Funkcjonalność lokalu jest ograniczona przez skosy oraz obniżenia sufitu występujące w części pomieszczeń. Lokal położony jest na drugim piętrze budynku, będącym jednocześnie ostatnią kondygnacją budynku. Wielkość powierzchni użytkowej przedmiotowego lokalu na tle lokali podobnych jest przeciętna. Biorąc pod uwagę atrybuty rynkowe lokalu mieszkalnego nr 18 w kontekście cech lokali podobnych, oszacowaną wartość należy uznać za prawidłową i zbliżoną do ceny możliwej do uzyskania na rynku.