Raport z Rynku Nieruchomości 2008 Polska. Warszawa, Kraków, Katowice, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź

Transkrypt

1 Polska Warszawa, Kraków, Katowice, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź

2

3 do końca 2008 roku planowane jest oddanie ponad m2 powierzchni biurowych. Rynek powierzchni biurowej w Warszawie jest obecnie rynkiem wynajmującego. Ostatnio oddane projekty Lumen budynek klasy A+ położony w Centrum Warszawy, przy ul. Złotej, stanowi część Złotych Tarasów. Całkowita powierzchnia do wynajęcia to ok m2. Powierzchnię biurową w Lumenie wynajęły m.in. firmy: AMGEN, Discovery Polska, DTZ, Gleiss Lutz, ING Real Estate, ProLogis, Solidex oraz Vattenfall. Skylight biurowiec klasy A+. Wieża od strony ul. Emilii Plater w Centrum, przy ul. Złotej. Stanowi część Złotych Tarasów i oferuje powierzchnie biurowe na osiemnastu piętrach od poziomu 5 do 22, łącznie prawie m2. Nowe Projekty Ekonomia W 2007 roku w Polsce odnotowano wzrost PKB (rok do roku) wynoszący 6,4 %. Szacuje się, że w 2008 wyniesie 5,5 %. Stopa bezrobocia w 2007 roku spadła do poziomu 11,4 %, a inflacja wyniosła blisko 3,6 %. Bezpośrednie inwestycje zagraniczne na mieszkańca w 2007 roku osiągnęły PLN (291 EUR). Warszawa Rynek powierzchni biurowych Ogromne zapotrzebowanie nieruchomości biurowych na koniec 2007 roku wzrosła o m2 i osiągnęła blisko m2. Nadal jednak popyt znacznie przewyższa podaż (wskaźnik wolnych powierzchni spadł w 2007 roku do poziomu 3,6%) co daje wynajmującym dość silną pozycję. W związku z niskim poziomem nowej podaży powierzchni biurowej w centrum Warszawy taka tendencja nadal się utrzyma. W lokalizacjach poza centrum przewidywana jest zmiana na korzyść najemców, ponieważ Nefryt projekt realizowany przez GTC, w sąsiedztwie Galerii Mokotów, oferujący m2 nowoczesnej powierzchni biurowej. Zakończenie inwestycji planowane jest na koniec I kwartału 2008 roku. Platinium II druga faza kompleksu biurowego Platinium Business Park realizowanego przez GTC (docelowo 5 budynków klasy A o łącznej powierzchni biurowej m2) przy ul. Domaniewskiej o powierzchni ponad m2, której oddanie nastąpi w 2008 r. Zephirus to drugi nowoczesny biurowiec w ramach kompleksu biurowego Okęcie Business Park, przy ul. 17 go Stycznia. Docelowo powstanie 7 budynków biurowych oferujących docelowo m2 powierzchni biurowej. To kolejna inwestycja GTC S.A, której oddanie nastąpi w sierpniu 2008 r. Całkowita powierzchnia biurowa to m2. Horizon Plaza realizowane przez Curtis Development, przy ul. Domaniewskiej i Wołoskiej, dwa budynki łącznie powierzchnia biurowa m2. Planowane zakończenie inwestycji wrzesień Wolf Marszałkowska biurowiec klasy A, przy ul. Marszałkowskiej realizuje Wolf Immobilien Polen. Całkowita powierzchnia obiektu o 17 kondygnacjach wyniesie m2, powierzchnia użytkowa będzie wynosiła m2, w tym m2 powierzchni biurowej. Budynek będzie oddany w I kwartale 2010 r. New City m2 powierzchni biurowej realizowanej przez ECI Group w bezpośrednim sąsiedztwie Galerii Mokotów

4 podziemnych miejsc parkingowych. Kompleks będzie oddany na przełomie 2009 i 2010 r. Atrium City realizowany przez Skanska Property Poland, przy Rondzie ONZ, docelowo trzy budynki (w tym 36 piętrowa wieża o wysokości 140 m), I etap m2 powierzchni biurowej będzie gotowy na początku Wieża zostanie oddana na przełomie 2010 i 2011 roku. odnotowano ożywienie poza strefą Centralnego Obszaru Biznesowego, gdzie dokonano 45% transakcji. Jedną z największych transakcji na rynku biurowym w Warszawie było podpisanie umowy przez Canal+ Cyfrowy na wynajem 7600 m2 w biurowcu wybudowanym przez firmę Hochtief. Inne transakcje dotyczą budynków w centrum Warszawy Business Center I i II firmy, które podpisały umowy, to PricewaterhouseCoopers i Provident. W drugim kwartale największą transakcją było podpisanie umowy o wynajem ponad m2 w Harmony Office Center przez Bank Millennium. Rynek powierzchni handlowych Nowi inwestorzy Nefryt, Globe Trade Centre S.A. Aktualnie na rynku warszawskim mamy do czynienia z bardzo wysokim poziomem popytu, który prawdopodobnie utrzyma się w najbliższym czasie. Świadczyć o tym może kilka znaczących przedwstępnych umów najmu na budynki, które będą oddane z początkiem 2008 roku. Wskaźnik pustostanów w 2007 roku wyniósł 3,5%. W 2007 roku czynsze za najlepsze biura klasy A wzrosły o 50% nawet do poziomu 108 PLN/m2 (30 EUR), co jest bezpośrednim wynikiem ograniczonej powierzchni biurowej dostępnej dla potencjalnych najemców. w najbardziej prestiżowych obiektach usytuowanych centralnie kształtują się średnio na poziomie 96 PLN 135 PLN (27-38 Euro) za m2 miesięcznie w zależności od wielkości wynajmowanej powierzchni. Poza centrum miasta stawki utrzymują się na nieco niższym poziomie 57 PLN 64 PLN ( Euro)/m2 Inwestycje W pierwszym kwartale 2007 na rynku warszawskim zawarto transakcje obejmujące około m2, w drugim na nieco niższym poziomie, bo m2. Pierwszy kwartał to aż prawie połowa, bo 48% transakcji, które zostały zrealizowane w Centralnym Obszarze Biznesu, natomiast w drugim kwartale Aktualnie w Warszawie istnieje ponad m2 powierzchni handlowej umieszczonej w ponad 30 centrach handlowych w zróżnicowanej postaci: hipermarkety, ogromne centra handlowe, outlety, fabryki i detaliczne parki handlowe. W ostatnich miesiącach zostało otwarte Centrum Familijne Skorosze w Ursusie ( m2), które będzie rozbudowywane o kolejne 7000 m2. W nadchodzących miesiącach planowane jest rozpoczęcie budowy Hali Koszyki (ok m2) w samym centrum Warszawy przy ul. Koszykowej. Główne Galerie Handlowe Złote Tarasy zlokalizowane w centrum miasta, przy ul. Złotej 59, około m2 powierzchni handlowo biurowo rozrywkowej w bezpośrednim sąsiedztwie Dworca Centralnego i Pałacu Kultury i Nauki. Główni najemcy to: Albert, Van Graaf, Zara, Royal Collection, H&M, Marks&Spencer, Saturn i Multikino. Wola Park - Wola, ul. Górczewska 124, około m2. Na dwóch poziomach galerii handlowej znajduje się ponad 160 sklepów, kawiarnie, restauracje i punkty usługowe, a w części rozrywkowej kino i klub fitness. Głównymi najemcami są: Auchan, RTV EURO AGD, C&A, H&M, ZARA, Kappahl, Galeria Centrum, Silver Screen Arkadia - Centrum/Żoliborz, AL. Jana Pawła II 82, około m2, na których zgromadzono prawie 230 lokali handlowych. 4

5 Mieszczą się tu sklepy polskich i światowych marek, restauracje i kawiarnie, kino. Głównymi najemcami są: Saturn, Carrefour, Leroy Merlin, Peek&Cloppenburg, Royal Collection, Cinema City. Galeria Mokotów - Mokotów, ul. Wołoska 12, około m2. Na trzech piętrach mieści się blisko 240 sklepów, punktów handlowych i usługowych, centrum rozrywki oraz kino. Galerię Mokotów uważa się za najbardziej prestiżowe i popularne centrum handlowe. Główni najemcy to: Carrefour, Cinema City, EURO RTV AGD, Galeria Centrum, Royal Collection, Marks&Spencer, Smyk. Nowe projekty Centrum Familijne Skorosze - z początkiem 2008 roku zostanie zakończony kolejny etap budowy i zostanie oddanych do użytku kolejnych m2. Za projekt odpowiada IIC Group, spółka zależna Giron Development & Building. Libretto Park spółka Mayland Real Estate planuje wybudowanie na Mokotowie, u zbiegu ul. Czerniakowskiej i Trasy Siekierkowskiej, kompleksu biurowo-hotelowo mieszkaniowego o powierzchni m2, w tym również zawarta będzie powierzchnia handlowa. Zakończenie całej inwestycji planowane jest na rok Fort Wola Mayland Real Estate chce powiększyć Fort Wola do m2 powierzchni handlowej. W centrum pojawi się wielu najemców z branży wszystko dla domu : sklepy z materiałami wykończeniowymi, dekoracyjnymi, meblami, itp. Prace ruszą w 2008 roku. Zakończenie inwestycji planowane jest na 2009 rok. Galeria Mokotów, Globe Trade Centre S.A. Blue City - Ochota, Al. Jerozolimskie 179, około m2. Część handlowa to ponad 200 lokali: handlowych, usługowych, gastronomicznych, położonych na trzech poziomach. Największymi najemcami są: Piotr i Paweł, Smyk, Megasklep Dziecko, Home City, Centrum Medycznego ENEL-MED, Magic City, Skate Park. Promenada - Praga Południe ul. Ostrobramska 75 C, około m2 - jest jednym z największych centrów handlowych w Warszawie. Od 1996 roku stopniowo rozbudowywane. Główni najemcy to: Alma, Cinema City, Electro World, Zara, H&M, Young Polish Designers Foundation. Ostatnio oddane projekty Centrum Familijne Skorosze - to centrum osiedlowe, familijne o nowej formule. Pierwsze w Polsce centrum handlowe typu convenience shopping centre, czyli centrum wygodnych zakupów. Powierzchnia najmu to m2, ok. 60 sklepów i punktów usługowych. Inwestorem i deweloperem obiektu jest firma IIC Group, należąca do izraelskiego koncernu Giron Development & Building Ltd. Zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie handlowe utrzymuje się niezmiennie na wysokim poziomie, w szczególności w obiektach handlowych w centrum miasta. W najbliższym czasie spodziewane jest wejście na rynek nowych, międzynarodowych sieci handlowych oraz sieci luksusowych sklepów. O dużym popycie świadczy również pełne wykorzystanie powierzchni lub bardzo niski wskaźnik pustostanów, który wynosi ok. 3%. W przypadku głównych ulic handlowych obserwujemy dynamiczny rozwój tego sektora, szczególnie za sprawą renowacji kamienic i przystosowaniu ich do funkcji handlowych. W roku 2007 roku odnotowano wzrost czynszów w lokalach handlowych. kształtowały się na poziomie od PLN za m2 (55-65 EUR) dla 100 m2 wynajmowanej powierzchni. Stawki są zróżnicowane w zależności od lokalizacji na terenie centrum handlowego, powierzchni i przeznaczenia. Czynsz za najem powierzchni handlowej około 100 m2 wzdłuż głównej ulicy to od około 90 do 324 PLN (25-90 EUR) za m2 miesięcznie, przy uwzględnieniu takich aspektów jak: natężenie ruchu pieszego, widoczność lokalu, standard lokalu, długości umowy najmu, branża i marka najemcy. 5

6 W 2008 roku przewidywany jest dalszy wzrost stawek czynszów za najem lokali handlowych. Powodem są ograniczone możliwości budowy nowych powierzchni handlowych w centrum miasta i jednoczesny wzrost zainteresowania naszym rynkiem przez istniejące bądź nowe marki m2 w II strefie, w tym m2 posiadających już najemców m2 w III strefie, w tym m2 posiadających już najemców Inwestycje Jedną z największych transakcji na rynku powierzchni handlowych była sprzedaż centrum Wola Park przez Ivanhoe Cambridge dla francuskiego funduszu IXIS AEW Europe za kwotę 525,6 mln PLN (146 mln EUR). Rynek powierzchni magazynowych Wciąż największy rynek w Polsce ProLogis Park Nadarzyn, ProLogis Warszawski rynek nieruchomości magazynowych największy pod względem podaży - oferuje około 1,7 mln m2, z czego współczynnik wolnej powierzchni to 8%, w tym najwięcej w Strefie III. Stołeczny rynek nieruchomości magazynowych można podzielić na trzy główne obszary: Strefa I - w granicach miasta do 12 km od centrum, dzielnice południowo zachodnie takie jak Okęcie czy Służewiec, oraz północne np. Targówek, Żerań. Głowni najemcy to przedstawiciele takich branż jak: farmaceutyka, elektronika, kosmetyka. Średnia wielkość wynajmowanej powierzchni mieści się w przedziale od 300 do 3000 m2. Łączna podaż strefy w III kwartale 2007 r. wynosiła m2. Strefa II w odległości od 12 do 30 km od centrum Warszawy w Nadarzynie, Pruszkowie, Piasecznie, Ożarowie Mazowieckim. Najczęściej wynajmowane przez firmy logistyczne oraz branże takie jak w strefie I. Średnia wielkość wynajmowanej powierzchni mieści się w przedziale od 2000 do m2. Łączna podaż strefy wynosiła w III kwartale 2007 r m2. Strefa III - obszar od 30 do 50 km od centrum miasta Mszczonów, Teresin, Sochaczew. Łączna podaż strefy w III kwartale 2007 r. wyniosła m2. Wciąż rosnące zapotrzebowanie na nowe powierzchnie magazynowe sprawia, że powstają kolejne. Nowopowstające, będące w budowie powierzchnie magazynowe na początku IV kwartału 2007 to: m2 w I strefie, w tym m2 posiadające już najemców Nowe powierzchnie magazynowe Panattoni Park Teresin 40 km od centrum Warszawy, docelowa wielkość parku to m2. Obecnie m2 wynajętych dla operatora logistycznego DSV. ProLogis Park Nadarzyn 20 km od centrum Warszawy, docelowa wielkość projektu to około m2. Dostępne m2 realizacja do 7 miesięcy od podpisania umowy. Najemcy to, m.in.: Toyota, Michelin, Hellman Worldwide Logistics. Alliance Logistics Center 30 km od centrum Warszawy, docelowa wielkość projektu to około m2. Obecnie dostępne jest m2. Najemcy to, m.in.: Wella, Danone, McLANE POLSKA, Pekaes, Helio, Stacipol. Ożarów Business Center 15 km od centrum Warszawy, całkowita wielkość projektu to m2. Dostępne m2. Najemcy to: Nokia Poland Sp. z o.o., Kameleon S.A., Summit Motors Poland Sp. z o.o., Giraud Polska sp. z o.o. Łopuszańska Business Park 7 km od centrum Warszawy, docelowa wielkość projektu to około m2. Obecnie brak wolnej powierzchni. Najemcy to: Triumph, Biovena, Nestle. W pierwszych trzech kwartałach 2007 roku podpisano umowy najmu na m2. W porównaniu z rokiem 2006 (w ciągu całego roku wynajęto m2) daje to co najmniej 20% wzrost popytu na powierzchnie magazynowe w rejonie Warszawy. na nowoczesne powierzchnie w pobliżu 6

7 Warszawy generują przede wszystkim operatorzy logistyczni oraz sieci sklepów z branży papierniczej i spożywczej. W centrum wynajmują głównie firmy farmaceutyczne, handlowe, mające rynek zbytu w samej stolicy. Prognozy na najbliższy rok przewidują wzrost zarówno podaży, jak i popytu w tej branży roku było ich wciąż za mało. Sytuacja nieznacznie zmieniła się w ostatnim kwartale 2007 roku. W ofercie pojawiło się więcej gruntów, jednak ich ceny były zbyt wysokie do tych, jakie mógł zaakceptować rynek. W 2008 roku prognozuje się zwiększenie podaży gruntów i korektę ich cen. W związku ze wzrastającym popytem rosną też czynsze najmu. Przewiduje się, że będą one miały tendencję wzrostową również w roku 2008, przy czym nie jest to jedynie efekt dużego zapotrzebowania na nowe magazyny, lecz również wzrostu cen gruntów oraz kosztów siły roboczej i materiałów. Strefa I średni czynsz wywoławczy: 18 PLN/m2 (5 EUR) Strefa II średni czynsz wywoławczy: 10.5 PLN/m2 (2,9 EUR) Strefa III średni czynsz wywoławczy: 10 PLN/m2 (2,7 EUR) Grunty Brak planów Głównym problemem warszawskich gruntów jest ich nieuregulowany stan prawny z powodu wielu roszczeń byłych właścicieli. Brak ustawy reprywatyzacyjnej, która rozwiązałaby ten problem, ma istotny wpływ na podaż gruntów w Warszawie, a zwłaszcza w jej centralnych lokalizacjach. Ważne jest również w tej sytuacji przeznaczenie gruntu określają je plany miejscowe. Ze względu jednak na ich częsty brak konieczne jest występowanie o warunki zabudowy WZ. Czas oczekiwania na WZ to teoretycznie 30 dni, w praktyce trwa to od 3 do 6 miesięcy. Dodatkowo do otrzymania WZ niezbędne jest wykonanie koncepcji zagospodarowania terenu, co wiąże się z kosztem w przedziale od PLN do PLN. Dostępność gruntów jest wciąż niewystarczająca, a te, które są w zasięgu często są nieprzygotowane pod inwestycje. Z tego powodu wielu deweloperów decyduje się na trudne przedsięwzięcia, np. na inwestycje na terenach w pasach nadrzecznych, które mimo swojej atrakcyjności są trudne i bardzo kosztowne w przystosowaniu do funkcji mieszkalnej, lub na terenach poprzemysłowych, które z kolei wymagają dużych nakładów finansowych dla podniesienia atrakcyjności samej inwestycji, jak również całego otoczenia. Rośnie intensywność zabudowy, gruntów nie przybywa. W Ceny Ceny działek zarówno w Warszawie, jak i w innych polskich miastach kształtują się przede wszystkim w zależności od ich położenia i przeznaczenia. I tak przykładowo; ceny w centrum pod budownictwo wielorodzinne wahają się od PLN/m2 (1 250 EUR) do PLN/m2 (4 440 EUR), plomby nawet do PLN/m2 (8 330 EUR) ceny gruntów na obrzeżach pod budownictwo wielorodzinne mieszkaniowe od PLN/m2 do PLN/m2 ( EUR) ceny gruntów z przeznaczeniem pod budownictwo komercyjne w centrum od PLN/m2 do PLN/m2 ( EUR) ceny gruntów z przeznaczeniem pod budownictwo komercyjne na obrzeżach od 700 PLN/m2 do PLN/m2 ( EUR) Cena, po jakiej inwestor zakupi grunt, ma znaczny wpływ na późniejsze ceny wybudowanych mieszkań czy powierzchni komercyjnej. Dodatkowo dochodzą do tego również inne koszty, jakie deweloper musi wkalkulować w cenę, m.in.: koszt projektu, koszt budowy i koszt uzyskania kredytu na inwestycję. Rok 2007 ponosi pewne konsekwencje roku poprzedniego, w którym miał miejsce dosyć dynamiczny wzrost cen gruntów wielu właścicieli, zauważając wzrost popytu, zdecydowało się na sprzedaż ziemi. Jeszcze wiosną 2007 roku obserwowano wzrost cen na poziomie 15%, od lata już tylko na poziomie inflacji, w rezultacie z końcem roku mamy nadpodaż gruntów. Poziom, jaki osiągnęły ceny działek budowlanych w Warszawie, oraz ich ciągły wzrost spowodował, że wzrosło zainteresowanie terenami oddalonymi od centrum Warszawy, w granicach miasta oraz w promieniu 30 km od stolicy. Poza lokalizacją istotne znaczenie ma również przeznaczenie gruntu. Poza popytem na grunty przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, zainteresowaniem cieszą się również obszary pod budownictwo komercyjne, tj. biurowe, 7

8 handlowe wielkopowierzchniowe, magazyny. W związku z wysokimi cenami mieszkań w Warszawie, zainteresowaniem cieszą się również grunty pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, przy uwzględnieniu pułapu cen akceptowalnego przez potencjalnych nabywców. Nadal utrzymuje się tendencja inwestowania w nieruchomości, również w grunty w promieniu do 30 km od centrum Warszawy. Poza zakupem spekulacyjnym, w wyniku wysokich cen mieszkań w centrum Warszawy, coraz więcej osób decyduje się na zamieszkanie w domu jednorodzinnym na obrzeżach miasta. W zależności od indywidualnych gustów i możliwości nabywczych zamieszkują w Konstancinie, Powsinie, Milanówku, Czarnym Lesie, Zalesiu Górnym lub Dolnym czy Aninie. Inwestycje Jedną z największych transakcji w 2007 roku był zakup działki o powierzchni 6,7 ha przez Dom Development od TESCO w dzielnicy Praga Południe, w bezpośrednim sąsiedztwie jeziorka Goławskiego. Deweloper zapłacił za ten grunt 92 mln PLN (25,5 mln EUR). Cena za m2 to ok PLN (380 EUR). Inna transakcja to zakup działki pomiędzy ulicami Grzybowską, Towarową i Wronią za cenę 85 mln PLN (23,6 mln EUR), cena za m2 gruntu to PLN (1 170 EUR). Kolejna transakcja to zakup 10 ha działki przy ul. Ostrobramskiej należącej do Przemysłowego Centrum Optyki przez firmę Pirelli Pekao Real Estate, cena to ponad 100 mln PLN (27,8 mln EUR). Informacje W Warszawie obowiązuje studium zagospodarowania przestrzennego przyjęte uchwałą rady miasta Warszawy nr LXXXII/2746/2006 z dn roku i obejmuje on całe miasto. Studium zawiera wytyczne do sporządzania planów miejscowych. Ilość planów miejscowych jest wciąż niewystarczająca i bardzo przeciąga się w czasie, np. plan miejscowy dla Natolina nie jest jeszcze uchwalony, pomimo rozpoczęcia nad nim pracy już w 1995 r. Brak jest planów miejscowych dla terenów poprzemysłowych, np. Żoliborza Przemysłowego, co powoduje utrudnienia w kwestii zabudowy tych terenów miasta. Deweloperzy zabudowują te tereny na podstawie WZ. Zmiany natomiast dotyczą terenu Pl. Defilad i PKiN. W 2006 roku uchwalono dla tego terenu plan miejscowy, obecnie przystąpiono do jego zmiany ma ona polegać na powrocie do koncepcji bulwaru wokół PKiN oraz dopuszczenie wysokiej zabudowy o większej intensywności. Rozwój Warszawy w północnym kierunku umożliwi lotnisko w Modlinie, które otrzymało dofinansowanie z UE (85 mln PLN) i zostanie uruchomione w 2009 roku. Szansę na rozwój ma również Praga Północ ze względu na zaprojektowany tam Stadion Narodowy. Rynek mieszkaniowy Stabilny wzrost Ceny W ciągu 2007 roku średnia cena metra kwadratowego za mieszkanie na rynku wtórnym w stolicy wzrosła o 15% do PLN (2,420 EUR). Ceny nowych mieszkań wzrosły o 10% do poziomu PLN (2,465 EUR). Ober-Haus przewiduje, że do końca 2008 roku średnia cena nie przekroczy PLN/m2 (2,780 EUR). Warszawa jest nadal najdroższym polskim miastem. Nowe mieszkania w centrum kosztują średnio PLN/m2 (4 170 EUR). Średnia cena starszych lokali z rynku wtórnego w dzielnicy Śródmieście wynosi PLN/m2 (3 400 EUR). W bardziej odległych dzielnicach, tj. Targówek, Ursus, Rembertów i Wawer mieszkania są tańsze, a cena nowego mieszkania wynosi od PLN/m2 (1 200 EUR) do PLN/m2 (1 550 EUR). W całym 2007 roku oddano mieszkań. Szacuje się, że w 2008 roku zostanie zakończona budowa kolejnych lokali. Prawie wszystkie nowe mieszkania oferowane są w stanie deweloperskim (do wykończenia). Największa liczba obecnie prowadzonych inwestycji jest w południowo - zachodniej, zachodniej i północno wschodniej części miasta. Najwięcej nowych mieszkań buduje się w dzielnicach takich jak: Wilanów, Wola, Ursynów, Targówek, Ursus, Wawer, jak również w podwarszawskim Żyrardowie, gdzie rewitalizowany jest zabytkowy budynek pofabryczny, który zyskuje swój nowy wygląd jako Lofty de Girarda. nowych mieszkań wciąż nie zaspokaja popytu. Sytuacja ulega poprawie dzięki licznym oddanym inwestycjom, jak również dużej liczbie mieszkań będących aktualnie w realizacji. Starsze budynki często są w bardzo złym stanie. Klasa średnia przenosi się z budynków z lat 60, 70 i 80-tych do nowowybudowanych kompleksów, gdzie standardem jest ochrona, 8

9 monitoring 24h, a w niektórych przypadkach nawet basen. Do najaktywniejszych deweloperów na lokalnym rynku - realizujących najwięcej inwestycji - należą: Dom Development, J.W. Construction, Budimex Nieruchomości, GTC, Echo Investment i Prokom. Kolejne inwestycje realizują, bądź będą realizować w najbliższym czasie również deweloperzy zagraniczni: AFI Europe, Orco Property, Reinhold Polska, czy Ronson Development. zostanie zbudowane w trzech etapach. Pierwsze trzy budynki zostaną oddane za dwa lata, a kolejne dwa pół roku później. Ceny kształtują się od PLN/m2 (2 500 EUR) do ponad PLN/m2 (4 030 EUR). Do końca 2007 roku sprzedano 90% oferowanych w tym czasie mieszkań. Złota 44 ekskluzywny wieżowiec w centrum miasta realizowany przez Orco Property Group. Wysoki na 192 metry, 54 piętrowy budynek oferujący 251 apartamentów będzie znakiem rozpoznawczym w mieście. Ceny wahają się od do PLN/m2 ( EUR) w zależności od piętra i standardu wykończenia. Budowa zaczęła się w trzecim kwartale 2007 roku. Zakończenie planowane jest na pierwszą połowę 2010 roku. Wilanów One B.S.R. Polska Wilanów. Przy ul. Przyczółkowej w Wilanowie w sześciu etapach od 2008 do 2012 roku powstanie mieszkań. Ceny kształtują się od PLN/m2 ( EUR). Pierwsze budynki zostaną oddane do końca 2008 roku. Lofty De Girarda, Green Development Sp. z o.o. W dalszym ciągu obserwujemy przewagę popytu nad podażą w każdym segmencie rynku. Najpopularniejsze są 2, 3-pokojowe mieszkania o powierzchni m2. 28% klientów zgłasza chęć zakupu mieszkań m2, 20% mieszkań o pow m2, a 30% lokali o pow. 61 m2 i większe. Najliczniejszą grupę nabywców stanowią osoby w wieku 25 do 40 lat, preferujący takie lokalizacje jak: Mokotów, Bemowo, Ursynów, Wola, Bielany, Wilanów. Nowe Projekty Lofty de Girarda realizowane przez Green Development. Projekt zlokalizowany jest w Żyrardowie mieście oddalonym tylko 26 minut jazdy pociągiem od centrum Warszawy. Na projekt składa się 200 loftów o powierzchni od 35 do 100 m2, 30 luksusowych penthouse ów (wszystkie lofty wewnątrz wysokie na 4,70 m) i powierzchnie komercyjne w rewitalizowanym budynku dawnej Nowej Przędzalni, który jest znakiem rozpoznawczym miasta. Sąsiedni budynek zostanie przeznaczony na wielopoziomowy garaż z dużym ogrodem na dachu dostępnym dla przyszłych mieszkańców Loftów de Girarda. Ober-Haus jest wyłącznym agentem sprzedaży tego projektu. Osiedle Galeria Park na Służewcu Przemysłowym realizowane przez Park Projects. Całe osiedle mieszkań Atelier Residence luksusowy projekt 200 apartamentów, realizowany przez SRF Polska. Ceny bez opcji pełnego wykończenia zaczynają się od PLN/m2 (3 470 EUR) do PLN/m2 (6 390 EUR) za te najlepsze mieszkania z klimatyzacją. Około 60% lokali zostało sprzedane w roku Wilanów One B.S.R. Polska Wilanów. Przy ul. Przyczółkowej w Wilanowie w sześciu etapach od 2008 do 2012 roku powstanie mieszkań. Ceny kształtują się od PLN/m2 ( EUR). Pierwsze budynki zostaną oddane do końca 2008 roku. Człuchowska/Świetlików 200 apartamentów o powierzchni od 33 to 117m2 realizowane przez Wawel-Service, na Bemowie. Ceny zaczynają się już od PLN/m2. Do końca 2007 roku sprzedano 30% oferowanych mieszkań. Oddanie projektu planowane jest na drugi kwartał 2009 roku. Do innych interesujących projektów można zaliczyć: Capital Art Apartments przy ul. Giełdowej; Mokotowska 59; Króla Olbrachta na Woli oraz kolejny etap inwestycji Ostoja Wilanów. Rynek Kredytów Hipotecznych Banki w zakresie udzielania kredytów mieszkaniowych zabiegają o klienta, oferując mu coraz dłuższy okres kredytowania nawet do 50 lat, oraz proponują kwoty kredytu nie tylko na zakup mieszkania, ale również wyższe niż jego wartość (np. na jego wykończenie). Jednocześnie instytucje oferujące kredyty na zakup nieruchomości są coraz bardziej ostrożne w przyznawaniu kredytów, szczegółowo szacując zdolności kredytowe kredytobiorców. 9

10 Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych na koniec 2007 roku wahało się od 4,33% w CHF do 6,60% w PLN. W 2007 roku przyznano 140 bilionów PLN (około 39 bilionów EUR) kredytów i oczekuje się dalszego, 20% wzrostu. Aktualne zadłużenie w kredytach hipotecznych wynosi 10% PKB Typowy miesięczny czynsz za wynajem dwupokojowego mieszkania o powierzchni 50-60m2 w centrum miasta wynosi od PLN (690 1,390 EUR). Jednocześnie na rynku wynajmów ekskluzywnych apartamentów odnotowano 20% wzrost. Ceny wynajmu za takie mieszkania sięgały w 2007 roku PLN (2,780 EUR). Najwyższą rentowność generują mieszkania w centrum miasta, waha się ona od 4 do 6%. Warszawski rynek wynajmów jest dosyć zróżnicowany. Poza zwykłymi mieszkaniami dużym powodzeniem cieszą się apartamenty o wysokim standardzie, których klientami są zazwyczaj duże korporacje, wynajmujące lokum dla swoich pracowników. Najbardziej popularnymi lokalizacjami w kwestii wynajmów są: centrum miasta, Mokotów i Usynów oraz niewątpliwie Wilanów. 10

11 Kraków Rynek powierzchni biurowej Bardzo aktywny rynek Krakow Business Park Zabierzów zlokalizowany w Zabierzowie przy zachodniej granicy Krakowa, przy autostradzie A4 i porcie lotniczym w Balicach m2 jest w całości wynajęte. Głównymi najemcami są: Shell, Delphi i Capgemini. Rondo Business Park najnowsza inwestycja Grupy Buma. Nowoczesny park biznesowy zlokalizowany przy Rondzie Polsadu oferuje m2, obecnie wynajęty w całości przez Capgemini. Obecny zasób nowoczesnej powierzchni biurowej na wynajem w Krakowie wynosi prawie m2. Ponad m2 zostało oddane w 2007 roku, głównie dzięki ukończeniu inwestycji Newton realizowanej przez GTC, kolejnych etapów KBP w Zabierzowie, Rondo Business Park zrealizowanego przez Buma i obiektu Wielicka 72 zrealizowanego przez MIX. W 2008 przewidujemy oddanie dodatkowych m2 wysokiej klasy powierzchni biurowej. Główne inwestycje, które będą oddane w 2008 to: trzeci budynek realizowany przez GTC Edison ( m2), CB Kazimierz również GTC ( m2) i kolejne etapy KBP. Główne obiekty biurowe: Centrum Lubicz biurowiec klasy A, w ścisłym centrum Krakowa, charakteryzuje się bardzo wysokim standardem. Budynek 6-kondygnacyjny z dwu poziomowym podziemnym parkingiem, oferujący m2. Nowe projekty CB Kazimierz najnowsza oferta GTC w wyjątkowej lokalizacji przy ul. Podgórskiej, bezpośrednio przy Galerii Kazimierz m2 nowoczesnej powierzchni biurowej z dwupoziomowym podziemnym parkingiem zostanie oddane w drugim kwartale 2009 (dodatkowo na parterze budynku m2 powierzchni handlowo-usługowej). Edison po Galileo i Newtonie to trzeci budynek GTC zrealizowany przy ul. Armii Krajowej w Krakowie. 11- kondygnacyjny biurowiec oferuje m2 wysokiej klasy powierzchni, razem ze 125-miejscowym parkingiem. Zakończenie planowane na wiosnę 2008 roku. Pascal czwarty biurowiec GTC zlokalizowany na rogu ulic Lea i Przybyszewskiego. W 2009 roku do dyspozycji oddanych zostanie m2 najwyższej klasy powierzchni biurowej z parkingiem podziemnym. Buma Square nowoczesne, wielofunkcyjne obiekty położone w południowej części Krakowa. Cała powierzchnia ( m2) kompleksu obecnie jest wynajęta. Główni najemcy to: Motorola, Tesco, BZ WBK, Provident, Electrolux, Slovnaft i Capgemini. Euromarket m2 położone w zachodniej części Krakowa. Budynek jest wynajęty w całości. Główni najemcy to: OPEL, BP i Fortis Bank. Galileo m2 zrealizowane przez GTC jako część zespołu biurowców w zachodniej części Krakowa przy ul. Armii Krajowej. Budynek jest obecnie w całości wynajęty dla IBM Consulting, Raiffeisen Bank, KPMG, Grupa Lotos. Newton drugi oddany przy ul. Armii Krajowej biurowiec GTC m2 jest wynajęte głównie przez IBM, Deloitte, Fortis i Hewitt. Cracovia Business Center jeden z pierwszych nowoczesnych krakowskich budynków, jest również najwyższym budynkiem w mieście. Większość z m2 jest wynajmowane przez bank Pekao S.A. Pascal, Globe Trade Centre S.A. Galeria Kazimierz Office m2 powierzchni biurowej klasy A, będące kontynuacją obiektu centrum handlowego Galeria Kazimierz. Powierzchnia dostępna będzie wiosną 2008 roku. Awatar nowy biurowiec realizowany przez Echo Development z terminem zakończenia do końca 2009 roku m2 z parkingiem podziemnym powstanie przy ul. Lea. Jest już w 11

12 całości wynajęty w całości przez Fortis Bank. Onyx m2 powierzchni klasy B+ zostanie zrealizowane przez Buma na ul. Powstańców Śląskich. M65 Meduza biurowiec klasy A przy ul. Mogilskiej, realizowany przez GD&K Group. Termin zakończenia przewidziany jest na koniec 2008 roku. Budynek zaoferuje m2 powierzchni biurowej. Wielicka 72 drugi etap inwestycji realizowanej przez MIX przy ul. Wielickiej, zaoferuje m2 na koniec 2008 roku. Galeria Kazimierz, Globe Trade Centre S.A. Kraków jest coraz popularniejszym miastem dla zagranicznych inwestorów. Miasto oferuje wykwalifikowaną kadrę, wsparcie naukowe, niskie koszty zatrudnienia i zalety Specjalnej Strefy Ekonomicznej, w której można skorzystać z dodatkowych zwolnień podatkowych. Rezultatem tej sytuacji jest stały wzrost popytu. W 2007 roku zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię biurową wyniosło m2. Ober-Haus przewiduje, iż w najbliższych latach popyt będzie wzrastać i bazując na naszych analizach dotychczasowych trendów, uważamy, że zwiększoną aktywność będą wykazywać firmy z branży finansowej i IT. Rok 2007 przyniósł niewielki wzrost czynszów. Cena wynajmu powierzchni klasy A waha się pomiędzy 50 a 61 PLN/m2 (14-17 EUR) miesięcznie. Powierzchnia klasy B jest wynajmowana w cenie od 40 do 54 PLN/m2 (11-15 EUR). Koszty eksploatacyjne w zależności od standardu budynku kształtują się na poziomie od 7 do 22 PLN/m2 (2 6 EUR). Rynek powierzchni handlowych Nadchodzą nowe projekty nowoczesnej powierzchni handlowej w Krakowie wynosi m2. Zwykle centra handlowe sytuowane są w pewnej odległości od centrum, ostatnio duże nowoczesne centra realizowane są znacznie bliżej lub wręcz w ścisłym centrum Krakowa. Najważniejsze centra handlowe: Galeria Krakowska przyległa do krakowskiego Dworca Głównego jest I etapem rozległego założenia inwestycyjnego Nowego Miasta, które za kilka lat będzie oferować hotele, apartamenty i m2 powierzchni biurowej. Centrum warte 250 milionów EUR (zrealizowane przez ECE) zostało otwarte we wrześniu 2006, oferując najemcom m2 powierzchni handlowej na trzech kondygnacjach. Powierzchnia była wynajęta w 90 % na rok przed otwarciem. Główni najemcy to: Alma, Saturn, Peek & Cloppenburg, H&M, C&A, New Yorker i Reserved, Intersport, Smyk. Galeria Kazimierz centrum zrealizowane przez GTC w marcu 2005 roku. Inwestycja warta jest około 70 milionów EUR, składa się z m2 wynajętych przez 160 sklepów, punktów usługowych i 10 sal kinowych. Galeria jest położona w popularnej dzielnicy Kazimierz przy Wiśle około 1,5 km od centrum. Główni najemcy to: Cinema City, Zara, H&M, C&A, Reserved, Alma Market, Empik i Smyk. Galerię w pierwszych trzech miesiącach odwiedziło ponad milion klientów. M1 centrum handlowe o powierzchni m2 położone przy Alei Pokoju. Otwarte w 2001 roku jest w całości wynajęte. Główni najemcy centrum to: Real, Media-Markt, Praktiker i H&M. Kraków Plaza zlokalizowana przy Alei Pokoju, w pobliżu M1. Oferuje m2 powierzchni handlowej. Główni najemcy to: Carrefour, Reserved, Zara, Maks Sport, Smyk i House of Colours, jak również Cinema City i Fantasy Park. CH Zakopianka m2 powierzchni handlowej na południu Krakowa. Główni najemcy to Carrefour, Decathlon, Maks Sport i Bata. W sąsiedztwie zlokalizowane są: Castorama i inne firmy oferujące materiały wykończeniowe i meble. CH Krokus otwarte w 1997 roku jako jedno z pierwszych nowoczesnych centrum handlowych w Krakowie

13 m2 jest wynajętych m.in. przez Real, Euro RTV AGD i Epik. W bezpośrednim sąsiedztwie są OBI, Multikino i Aqua Park. Ostatnio oddane projekty Galeria Handlowa Solvay Park centrum otwarte na początku 2007 roku, zlokalizowane w południowej części Krakowa, zrealizowane przez WP Investment w sąsiedztwie Carrefour i Castoramy. Powierzchnia m2 wynajęta jest m.in. przez MediaMarkt, BOMI, Immedia, ExiSport i Americanos. Nowe projekty Krakow Retail Park nowa inwestycja firmy Neinver. Centrum zostanie zrealizowane w Modlniczce na zachodnich krańcach Krakowa przy Leroy Merlin. W dwóch etapach oddane zostanie m2, na które składać się będzie 100 sklepów zarówno polskich, jak i międzynarodowych marek, a także 7 wielkopowierzchniowych najemców, dla których przeznaczone jest m2. Bonarka City Center inwestycja realizowana przez firmę Trigranit wspólnie z austriackim Immoeast. Będzie to największe centrum handlowo-rozrywkowe prawie m2 z 250 sklepami w rozwijającej się obecnie dzielnicy Podgórzu. Otwarcie planowane jest na koniec 2008 (w następnym etapie powstanie hotel i biurowiec). Mayland Retail Park zlokalizowany w dzielnicy Olsza wzdłuż drogi łączącej Stare Miasto z Nową Hutą, sąsiadujące z istniejącym CH Krokus, Aqua Parkiem i Multikinem. Park zaoferuje wysokiej klasy powierzchnię wynoszącą m2 (przeznaczoną na powierzchnie handlową, biura i hotel). Rynek powierzchni magazynowych Wciąż niewystarczająca podaż W Krakowie, jak na obecnie obowiązujące standardy, większość istniejącej powierzchni magazynowej jest przestarzała i niskiej jakości. Bardzo wyszukane zapotrzebowania i napływ inwestorów zmusza właścicieli przestarzałych magazynów do remontów i rozbudowy w celu utrzymania dotychczasowych najemców i pozyskiwania nowych. Najważniejsze tego typu inwestycje zlokalizowane są na Rybitwach, Zabłociu i w Nowej Hucie. Obecny zasób nowoczesnej powierzchni magazynowej wynosi m2, który w porównaniu do innych regionów Polski jest bardzo niewielki. Główne parki magazynowe Kraków II Centrum Logistyczne inwestycja zakończona we wrześniu 2006 roku to jeden z największych i najbardziej nowoczesnych parków magazynowych zlokalizowanych na Rybitwach, obejmuje m2. ANWA Baza magazynowa nowoczesna powierzchnia magazynowa ukończona w latach Całkowita powierzchnia to m2. Jest to kompleks pięciu hal magazynowych. Pomimo szerokiej oferty powierzchni handlowych, popyt na nowoczesną powierzchnię wciąż przewyższa podaż. W 2008 przewidujemy dalszy wzrost zasobów, ponieważ deweloperzy starają się odpowiedzieć na zwiększone zapotrzebowanie klientów. Najbardziej pożądane są lokalizacje przy głównych ulicach handlowych w centrum i na Rynku Głównym, gdzie prawie nie ma wolnych powierzchni. Średni czynsz za powierzchnie handlowe na głównych ulicach na Starym Mieście jest stały i waha się między 108 a 288 PLN/m2 (30-80 EUR). Stawki czynszu w centrach handlowych wynoszą od 65 do 180 PLN/m2 (18 50 EUR) z kosztami eksploatacyjnymi od 11 do 22 PLN/m2 (3-6 EUR). Alstar Logistic Centre, Alstar Centrum Logistyczne nowoczesna powierzchnia magazynowo-biurowa w zachodniej części Krakowa. Całkowita powierzchnia magazynowa wynosi m2 obecnie w całości jest wynajęta. W skład nieruchomości wchodzi m2 wybudowanych dla firmy komputerowej Veracomp. Inwestycja zakończona w 2001 roku. 13

14 Baza magazynowa BIK Rybitwy m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej, z wysokością pomieszczeń 8 m oraz czterema regulowanymi rampami. GMG Baza magazynowa powierzchnia magazynowobiurowa na południowym-wschodzie Krakowa. Otwarta do użytku w 1999 roku. Baza składa się z m2 wysokiego składowania, 460 m2 niskiego składowania oraz 850 m2 zaplecza biurowo-administracyjnego. Nowe projekty Kraków Airport Logistics Center zlokalizowane w Modlniczce, 300 m od planowanej obwodnicy Krakowa S7. Inwestycja położona jest na około 31,5 ha. Wyjątkowo elastyczne i budowane zgodnie z wytycznymi przyszłego najemcy magazyny, których docelowa powierzchnia wynosi m2. Pierwsze powierzchnie będą dostępne od października 2008 roku. Roczny wynajem powierzchni magazynowej w 2007 roku kształtował się na poziomie m2. Znaczny i ciągle zwiększający się popyt powoduje wzrost wydatków inwestycyjnych na nowoczesną powierzchnię magazynową w Krakowie i okolicach szczególnie wzdłuż obwodnicy przy porcie lotniczym w Balicach, w Skawinie, Opatkowicach, jak również w rejonie Wieliczki. Na koniec 2007 roku, czynsze za powierzchnie magazynową w wyższym standardzie wyniosły od 13,70 do 21,60 PLN/m2 (3,8-6 EUR), z dodatkowymi kosztami eksploatacyjnymi od 7,20 do 14,40 PLN/m2 (2-4 EUR) miesięcznie. Ober-Haus przewiduje nieznaczny wzrost czynszów w ciągu 2008 roku jako odpowiedź na relatywnie niską podaż i gwałtownie rosnący popyt. Kraków plasuje się w czołówce niechlubnego rankingu na brak Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego. Dużo lepiej wygląda to w gminach i miastach w okolicy, gdzie w większości uchwalone są już MPZP. Nawet, jeśli spowoduje to zwiększenie podaży, to podobnie jak na rynku mieszkaniowym, będzie ona nieznaczna, z uwagi na to, że ziemia od zawsze była i jest nadal postrzegana jako świetna inwestycja. Brak MPZP powoduje, że ziemia nadal będzie w Polsce towarem, który w najatrakcyjniejszych punktach miast będzie leżał odłogiem. Ceny W 2007 roku w Krakowie ceny metra kwadratowego gruntu wzrosły nawet o 100%, a w najlepszych lokalizacjach nawet 200%. Prawdopodobne jest, że w 2008 roku nastąpi stabilizacja i wzrost cen w dobrych miejscach. Możliwa jest mała korekta cen w słabszych lokalizacjach. Niezmienną popularnością cieszą się małe działki pod zabudowę plombową w centrum miasta, jednak odstraszające dla potencjalnych inwestorów mogą być ich ceny. Coraz większa grupa przedsiębiorców musi się przygotować na to, że kupują nie metr kwadratowy działki, ale metr kwadratowy mieszkania, które da się na tej działce wybudować, gdzie ceny dochodzą nawet do PLN/m2 (1 390 EUR). Wpływa to na ceny mieszkań w nowych inwestycjach w centrum miasta, nierzadko przekraczających PLN/m2 (5 550 EUR). Średnia cena metra kwadratowego gruntu pod budownictwo jednorodzinne w aglomeracji krakowskiej rozumianej jako miasto i gminy przyległe: Libertów, Mogilany, Liszki, Czernichów, Zabierzów, Wielka Wieś, Zielonki i Michałowice, wynosi obecnie około 200 PLN/m2 (55 EUR). Średnie ceny w najlepszych lokalizacjach Krakowa takich jak Wola Justowska, Salwator, Dębniki, Bronowice wynoszą obecnie odpowiednio: PLN/m2 (280 EUR), PLN/m2 (420 EUR) i 850 PLN/m2 (240 EUR). Najniższe ceny działek nieuzbrojonych utrzymują się na obszarze południowo - wschodnim: Prokocim, Bieżanów, Rybitwy, Płaszów, gdzie średnia wynosi 250 PLN/m2 (70 EUR). Spowodowane jest to bliskim sąsiedztwem terenów przemysłowych i relatywnie słabą komunikacją z centrum miasta i innymi dzielnicami. Grunty Podkrakowskie gminy na topie gruntów zarówno pod budownictwo mieszkaniowe jedno i wielorodzinne, jak i komercyjne jest wciąż niewystarczająca. Inwestorzy zarówno indywidualni, jak i deweloperzy poszukują działek w promieniu 20 km od centrum miasta, uzbrojonych, z lokalnymi drogami, z dobrym dojazdem do centrum. Deweloperzy wiedzą, że środki finansowe zainwestowane w grunty, w niedalekiej przyszłości się zwrócą. Wartość gruntów co rok systematycznie wzrasta. W dalszym ciągu inwestowanie w ziemię jest opłacalną formą lokaty kapitału, zwłaszcza w wielu 14

15 pięknych, a do tej pory troszkę zapomnianych, lokalizacjach okolice Liszek, Wołowic, Kryspinowa, Bolechowic i Tyńca. Są to miejsca, gdzie jest dobra infrastruktura, świetny dojazd, panoramiczne widoki na góry, zieleń i malownicze skałki. Rynek mieszkaniowy Stabilizacja rynku Ceny W 2007 roku średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań wzrosła o 4% i obecnie wynosi PLN/m2 (2 080 EUR). W centrum miasta średnia cena osiąga poziom PLN/m2 (4 170 EUR), a w przypadku wyjątkowo atrakcyjnych lub luksusowych nieruchomości położonych w okolicy Rynku Głównego PLN/m2 (6 940 EUR). W roku 2008 przewiduje się dalszy wzrost cen na poziomie 4-5%. zachodniej i północnej części miasta. Największa liczba nowych inwestycji mieszkaniowych realizowana jest w Podgórzu, na Ruczaju, w Bronowicach, na Prądniku Białym i Czerwonym. nowych mieszkań wciąż nie zaspokaja popytu. Sytuacja jednak ulega zmianie. Wzrasta liczba oddawanych mieszkań, jak również liczba inwestycji będących obecnie w realizacji. Aktualnie na rynku jest coraz więcej transakcji, w których klienci kupują nieruchomości już będące w budowie lub nawet wybudowane. Najszybciej sprzedają się mieszkania w bardzo dobrych lokalizacjach, niekoniecznie w ścisłym centrum, ale z dobrą komunikacją miejską takie jak: Bronowice, Krowodrza. 50% nabywców poszukuje mieszkań o powierzchniach z przedziału m2. Nowe projekty Salwator City inwestycja realizowana przez lokalnego dewelopera Salwator przy ul. Zapolskiej w Bronowicach. Ceny zawierają się w przedziale od PLN/m2 (2 220 EUR) do PLN/m2 (3 110 EUR). Firma planuje wybudować mieszkań w czterech etapach. Wciąż dostępne jest około 11 % mieszkań (z oferowanych do tej pory 690) Szlacheckie Wzgórze, MZMS Inwestycje Sp. z o.o. W 2007 roku do użytku oddano nowych mieszkań. Przewiduje się, że w roku 2008 w Krakowie oddanych zostanie ponad nowych mieszkań. Liczba takich mieszkań może być większa, lecz brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego spowalniają inwestycje. Najaktywniejszymi deweloperami na lokalnym rynku są: Salwator, Budomat, Dom-Bud, Proins, Inter-Bud, Leopard, Fronton. Kolejne inwestycje realizują również deweloperzy zagraniczni: Invest-House, Verona Building, Novo Maar, Maylane Polska, Angel, Maexpa. Nowymi deweloperami na rynku krakowskim są: Atal, MZMS Inwestycje i Nowe Mieszkania. Prawie wszystkie nowe mieszkania oferowane są w stanie deweloperskim (do wykończenia). Największa liczba obecnie prowadzonych inwestycji jest w południowo - zachodniej, Valley Golf Village zespół 166 ekskluzywnych apartamentów (I etap), zlokalizowanych w okolicy Krakowa, przy polu golfowym w Paczółtowicach. Projekt realizowany jest przez Maexpa Polska. Cena wynosi PLN/m2 (2 320 EUR). Projekt oferuje komfortowe 2, 3 i 4-pokojowe apartamenty. W pobliżu znajdują się takie atrakcje jak: driving range, stadnina koni ze szkółką jeździecką, strzelnica sportowa oraz w okresie zimowym wyciąg narciarski. Szlacheckie Wzgórze osiedle 47 domów jednorodzinnych budowanych w technologii tradycyjnej w miejscowości Wołowice, 15 km na zachód od centrum Krakowa. Wszystkie oferowane domy są wolnostojące ze zintegrowanymi garażami, zagospodarowanymi ogródkami i zewnętrznym wykończeniem w wysokim standardzie. Domy oferowane są w powierzchniach od 147 do 235 m2. Ceny zaczynają się od PLN/m2 (1 110 EUR). Część domów jest obecnie zarezerwowana. Atrium Residence nowoczesny kompleks mieszkaniowy składający się z 242 mieszkań (I etap) realizowany przez Acar Developer w dzielnicy Grzegórzki, na rogu ul. Cystersów i Al. Pokoju. Ceny kształtują się od PLN/m2 (1 940 EUR) do PLN/m2 (2 780 EUR). Do końca 2007 sprzedano około 30% mieszkań. 15

16 Wiślane Tarasy zespół 900 mieszkań w sześciu budynkach zlokalizowanych na 5 ha w dzielnicy Grzegórzki, przy Wiśle i moście Kotlarskim. Ceny są zróżnicowane i zawierają się pomiędzy PLN/m2 (2 220 EUR) a PLN/m2 (3 060 EUR). Obecnie w sprzedaży oferowane są dwa budynki, w których jest 250 mieszkań, z czego do końca 2007 około 60% znalazło nabywców. Apartmenty Bronowice 152 mieszkania realizowane przez, nowego na krakowskim rynku, dewelopera Atal w dzielnicy Bronowice przy ul. Nowosłowiczej. Wszystkie mieszkania oferowane są w cenie PLN/m2 (1 870 EUR). Od początku października do końca 2007 roku sprzedano około 6% inwestycji. Do innych interesujących projektów można zaliczyć: Torre Verona, Garden Residence i II etap inwestycji realizowanej przez Mieszkaniowy As przy ul. Poznańskiej. W 2007 roku ceny wynajmu wzrosły o 8%. W związku ze wzrostem cen mieszkań, rentowność wynosi poniżej 5%. Czynsz za 2-pokojowe mieszkanie w centrum wynosi obecnie ponad PLN (700 EUR), a za najbardziej prestiżowe apartamenty na Starym Mieście trzeba zapłacić nawet PLN (2 500 EUR). Wynajem typowego, najbardziej popularnego 3-pokojowego mieszkania o powierzchni 70 m2 zlokalizowanego na przedmieściach to obecnie koszt od PLN (420 EUR) do PLN (560 EUR) miesięcznie. 16

17 Katowice Rynek powierzchni biurowej gwałtownie wzrośnie w nadchodzących latach Rok 2007 na Katowickim rynku powierzchni biurowych był czasem pozyskiwania najemców na istniejące zasoby. Obecny zasób powierzchni biurowej jest szacowany na m2, z czego ponad połowa jest klasy A. Pozostałe to głównie starsze budynki, w których właściciele podnajmują niewykorzystane powierzchnie innym firmom. W roku 2007 do użytku zostało oddane m2 w Green Park w Dolinie Trzech Stawów i w biurowcu klasy B+ Ligocka 103. Kolejne lata przyniosą znaczący wzrost podaży, głównie dzięki dużej skali inwestycji. Dodatkowe trzy budynki (5 000 m2) zostaną ukończone w roku Kompleks Atal dwa budynki biurowe oferujące m2 powierzchni klasy B. Korfantego m2 powierzchni klasy B ze średnim czynszem 36 PLN/m2 (10 EUR). Ostatnio została ukończona modernizacja wnętrz, a w 2008 roku budynek zyska nową fasadę. Obiekt jest wynajęty blisko w 100 %. Nowe projekty GTC Francuska m2 nowoczesnej powierzchni biurowej przy Ul. Francuskiej będzie zrealizowane przez GTC do końca 2008 roku. GTC Mikołowska w wyjątkowej lokalizacji w centrum Katowic, przy ul. Mikołowskiej, na początku 2009 roku oddanych zostanie m2 w dwóch budynkach. Silesia Towers nowa inwestycja realizowana przez Trigranit zakłada powstanie dwóch wieżowców. Jeden 54-kondygnacyjny budynek zaoferuje m2 nowoczesnej powierzchni biurowej przy ul. Chorzowskiej, zaraz przy Silesia City Center. Zakończenie inwestycji planowane jest na II kwartał Francuska Echo Investment ogromna inwestycja polskiego dewelopera Echo, zlokalizowana na rogu ulic Francuskiej i Górnośląskiej, zaoferuje m2 powierzchni biurowej. Budowa powinna rozpocząć się w połowie 2008 roku, a pierwsze budynki oddane zostaną do końca 2009 roku. Francuska, Globe Trade Centre S.A. Główne obiekty biurowe: Altus m2 w centrum Katowic. Większość powierzchni pozostaje nadal bez najemcy. Średni czynsz (bez kosztów eksploatacyjnych) wynosi 43 PLN/m2 (12 EUR) miesięcznie. Obecnie główny najemca to Kredyt Bank. Chorzowska 50 charakterystyczny biurowiec o powierzchni m2. Głównym najemcą jest Mittal Steel Polska. Chorzowska 50 jest prawie w całości wynajęta. Millenium Plaza zlokalizowany przy autostradzie A4, naprzeciwko CH Trzy Stawy. Powierzchnia budynku to m2 i jest w całości wynajęta. Głównym najemcą jest Raiffeisen Bank, PricewaterhouseCoopers, PZU i Era. Green Park zespół powierzchni biurowej klasy B+. W czterech oddanych budynkach oferowanych jest m2 powierzchni. Silesia Business Park naprzeciwko Silesia Towers, Skanska Property Poland zrealizuje cztery 11-kondygnacyjne budynki, po m2 każdy. Dwa pierwsze budynki będą ukończone do końca 2009 roku. Silesia Atrium nowa inwestycja realizowana przez Reinhold w północnej części Katowic przy ul. Korfantego. Modernizacja dawnego budynku drukarni zaowocuje m2 powierzchni biurowej klasy A. Pierwszy etap zostanie ukończony w maju 2008 roku. Jupiter biurowiec klasy A zostanie zrealizowany przy ul. Sokolskiej w samym centrum Katowic. Zaoferuje m2 nowoczesnej powierzchni biurowej. na powierzchnie biurowe w Katowicach ciągle rośnie. Altus jest dobrym wskaźnikiem dynamiki rynku: w

18 zostało wynajęte jedynie 35 % powierzchni, a obecnie budynek wynajęty jest w całości. Roczne zapotrzebowanie wynoszące m2, dynamiczny rozwój gospodarczy regionu oraz intensyfikacja inwestycji w infrastrukturę stwarza silne podstawy do inwestycji na tym rynku. Wskaźnik pustostanów wynosi 4,9 %. Ceny wynajmu powierzchni biurowej w 2007 roku w dużej mierze pozostały na stałym poziomie. za powierzchnie w budynkach o najwyższym standardzie wahają się od 36 do 61 PLN/m2 (10 17 EUR), podczas gdy te w budynkach o niższym standardzie wahają się pomiędzy 25 a 36 PLN/ m2 (7 10 EUR). Koszty eksploatacyjne także pozostały na niezmienionym poziomie od 7 do 11 PLN/m2 (2 3 EUR) w budynkach najwyższej klasy, a w pozostałych od 3,60 do 7 PLN/ m2 (1 2 EUR). Ober-Haus nie przewiduje znaczących zmian poziomu czynszów w 2008 roku. Rynek powierzchni handlowych Nowe obiekty w mniejszych miastach Dwa nowo otwarte w 2007 roku centra handlowe, zwiększyły zasób katowickiej powierzchni handlowej do m2. Nowoczesne centra handlowe nie są zlokalizowane wyłącznie w Katowicach, lecz również w wielu sąsiadujących ze sobą miastach regionu. Od początku 2007 r. mniejsze miejscowości Górnego Śląska zyskują realizacje licznych projektów. Ober- Haus przewiduje, że ten trend będzie się umacniać w dwóch kolejnych latach, jako perspektywa dla rozwoju handlu w regionie. Główne centra handlowe: Silesia City Center inwestycja Trigranit o powierzchni całkowitej ( m2) otwarta w listopadzie 2005 roku. Powierzchnia handlowa wynosząca m2 jest największą na Śląsku. Główni najemcy to Tesco ( m2), kilka restauracji, kino i centrum rozrywkowe, jak również 250 sklepów takich jak: Saturn, Zara, C&A, Empik, Reserved, Maks Sport, Royal Collection, Smyk i Almi Décor. Zaraz za SCC Trigranit realizuje również zespół mieszkaniowy z mieszkań. CH AKS m2 otwarte w kwietniu 2005 roku w Chorzowie m2 wynajmuje Carrefour, a pozostałe 50 sklepów to m.in. Reserved, Bata i Cropp Town. Centrum jest w całości wynajęte. Dolina 3 Stawów m2 położone w wyjątkowej lokalizacji otoczonej jeziorami i lasem, w pobliżu autostrady A4. Główni najemcy to Real, Euro RTV AGD, Conforama i Go Sport. M1 pierwsze centrum M1 w Polsce, otwarte w 1998 roku, przy trasie Katowice Warszawa w Czeladzi. Centrum jest w całości wynajęte, a główni najemcy to Real i Praktiker. Platan Zabrze otwarte w październiku 2003 roku, m2 powierzchni handlowej z 83 sklepami i punktami usługowymi. Główni najemcy to: Real, Deichmann, RTV EURO AGD, Carry, CCC, Sephora, Reserved i Go Sport. Plejada Bytom otwarte w listopadzie 2000 roku, oferuje 80 sklepów i punktów usługowych, włączając Carrefour i innych ważnych najemców, tj. Promod, Vero Moda, Empik, Jysk, Euro RTV AGD, Vision Express, Maks Sport, Reserved i Bata. Ostatnio oddane inwestycje Focus Park Rybnik całkowita powierzchnia m2 oferuje 85 sklepów, liczne restauracje i wielosalowe kino. Centrum zostało otwarte w całości wynajęte we wrześniu 2007 roku. Plaza Sosnowiec m2 zostało otwarte na początku 2007 w centrum Sosnowca. Plaza Sosnowiec jest w 100 % wynajęta. Forum Gliwice m2 zostało otwarte w 2007 roku. Centrum jest w całości wynajęte. Nowe projekty Silesia City Centre, TriGranit Development Polska Sp. z o.o. Focus Park Gliwice kompleks m2 ze 140 sklepami i kinem wielosalowym. Obecnie trwa proces komercjalizacji inwestycji z otwarciem zaplanowanym na początek 2010 roku. 18

19 CH Pogoria wiosną 2008 roku planowane jest otwarcie inwestycji Casino Group. Główne ulice katowickiego centrum również odgrywają ważną rolę na rynku powierzchni handlowych. Najatrakcyjniejsze spośród nich są ul. 3 Maja (popularne sklepy odzieżowe dla młodych), ul. Stawowa (gastronomia) i ul. Staromiejska z Pasażem Monopol, znane z luksusowych sklepów. Inny znany pasaż handlowy jest zlokalizowany w budynku biurowym Altus. Z populacją 4,8 miliona, rosnącym zatrudnieniem i stale poprawiającymi się wskaźnikami ekonomicznymi, popyt na powierzchnie handlowe w Katowicach i na Śląsku nadal dominuje nad podażą. Siła nabywcza w regionie ustępuje jedynie Warszawie. Wskaźnik pustostanów wynosi 0,5%. Ober- Haus nie przewiduje spadku popytu w najbliższej przyszłości, można spodziewać się, że nowe zapotrzebowania będą przekierowane na mniejsze miasta regionu. Główne parki magazynowe: Parkridge Centrum Dystrybucyjne Dąbrowa Górnicza m2 istniejącej powierzchni w pobliżu trasy E40 i międzynarodowej E75 z m2 powierzchni planowanej. Główni najemcy to Saint Gobain, Valeo, DHL Fiege. Terminal Logistyczny Promont Tychy m2 w pobliżu drogi krajowej 92 z m2 planowanej powierzchni w budowie. Główny najemca to Welz. ProLogis Park Chorzów m2 jest planowane do oddania w 6 budynkach w Chorzowie. ProLogis Park Sosnowiec m2 przy E40 i 12 km od autostrady A4. Główni najemcy to Milo, JAS FBG, ABC Data, Distriland, Delta Plus Wincanton. w dużej mierze przewyższa podaż, szczególnie na głównych ulicach handlowych miasta, a najbardziej poszukiwane są powierzchnie od 50 do 100 m2. Ceny wynajmu wzrosły bardzo nieznacznie w roku 2007 i Ober- Haus przewiduje, że pozostaną na niezmienionym poziomie w roku Średnie czynsze w centrach handlowych wynoszą od 90 do 126 PLN/m2 (25 35 EUR) z opłatami eksploatacyjnymi dodającymi od 9 do 13 PLN/m2 ( EUR). na głównych ulicach wynoszą od 108 i 144 PLN/m2 (30 40 EUR). Rynek powierzchni magazynowych Silny i rozwijający się rynek Katowice i Górny Śląsk plasuje się na drugim miejscu (po Warszawie), jeżeli chodzi o rynek powierzchni magazynowych w Polsce. W 2007 roku całkowita powierzchnia w nowoczesnych parkach magazynowych szacowana była na m2 z kolejnymi m2 w trakcie budowy. Dzięki dobrze rozwiniętej sieci drogowej i kolejowej parki logistyczne lokują się w całym regionie, poza ścisłym centrum. ProLogis Park Chorzów, ProLogis ProLogis Park Będzin m2 istniejącej powierzchni blisko autostrady A4 i międzynarodowej trasy E75. Głównym najemcą jest Ahold Polska. W planie jest kolejne m2 Panattoni Bielsko Biała położone kilka kilometrów od centrum Bielska w pobliżu międzynarodowej trasy E75. Do oddania planowane jest ponad m2. Śląskie Centrum Logistyczne Alliance położone 20 km od Dąbrowy Górniczej, a realizowane przez Menard Doswell. Do wybudowania zaplanowano m2 Śląskie Centrum Logistyczne m2 będzie zrealizowane w Sosnowcu, w pobliżu drogi ekspresowej S1 i autostrady A4. Diamond Business Park Gliwice AIG/Lincoln zrealizuje m2 przy autostradzie A4. Na Górnym Śląsku popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową jest bardzo wysoki i stale rosnący. Region 19

20 charakteryzuje się nie tylko dobrą infrastrukturą drogową i centralnym położeniem, ale także mocnym popytem wewnętrznym, rozwojem gospodarczym, Specjalnymi Strefami Ekonomicznymi oraz licznymi perspektywicznymi gruntami inwestycyjnymi. Powierzchnia wynajęta w 2007 roku jest szacowana na m2. Głównymi najemcami na powierzchnie logistyczne i magazynowe są operatorzy logistyczni z branży motoryzacyjnej i budowlano-montażowej. Wskaźnik pustostanów jest bardzo niski i wynosi 4,7 % z perspektywami dalszego obniżenia. Ceny wynajmu utrzymują się na poziomie 11,50 PLN/m2 (3,2 EUR) z efektywnymi czynszami od 9 do 10 PLN/m2 (2,5 2,8 EUR). Grunty Rynek ogromnych możliwości W Katowicach najbardziej atrakcyjne działki pod inwestycje przemysłowe i logistyczne znajdują się wzdłuż autostrady A4 oraz na terenie Katowickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej. Oferowane na rynku tereny to głównie działki o powierzchni m2, przy czym na obrzeżach Aglomeracji oraz przy głównych trasach wylotowych regionu (także przy autostradzie A4) przekraczają m2. terenów przeznaczonych na obiekty handlowe (powyżej m2) jest ograniczona, ponieważ najlepsze zostały już pozyskane przez inwestorów. Sieci supermarketów (np. Lidl, Plus, Biedronka) interesują się działkami w miejscowościach do 50,000 mieszkańców. Pod budownictwo mieszkaniowe oferowane są działki o powierzchniach od m2. W 2008 roku można oczekiwać większej podaży gruntów ze względu na postępujące prace nad uchwaleniem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Działek inwestycyjnych z koncepcją przeznaczenia pod budynki biurowe lub hotele jest w ofercie dość dużo, głównie o powierzchniach pomiędzy a m2. Ceny Działki przemysłowe i pod logistykę przy zjazdach z autostrady lub drogach szybkiego ruchu w Katowicach, Gliwicach czy Sosnowcu osiągają wartości powyżej 300 PLN/m2 (83 EUR), jednak możliwe jest też nabycie bardzo atrakcyjnego terenu już za 150 PLN/m2 (42 EUR). Niżej wyceniane są działki zlokalizowane w pobliżu ważniejszych tras komunikacyjnych, jednak niestanowiące osi transportowych regionu, tam ceny osiągają wartość poniżej 100 PLN/m2 (28 EUR). Uzbrojone działki znajdujące się w odległości kilkuset metrów od autostrady, z dobrym dojazdem, osiągają wartość PLN/ m2 (14 28 EUR). Tereny pod inwestycje handlowe zlokalizowane w centrach miast lub przy dużych osiedlach osiągają ceny powyżej 500 PLN/m2 (139 EUR). Przy trasach przelotowych, np. Zabrze - Gliwice, Rybnik - Gliwice, ceny wynoszą średnio 160 PLN/m2 (44 EUR). W mniej dynamicznie rozwijających się miejscowościach regionu, takich jak Czeladź czy Bytom, ceny nie rosną tak szybko - niektóre działki można nabyć nawet za 100 PLN/m2 (28 EUR). Tereny pod budownictwo mieszkaniowe, zlokalizowane w południowych i zachodnich dzielnicach Katowic, wyceniane są na poziomie PLN/m2 (50 97 EUR). Koszt zakupu działki w Mysłowicach, Tychach, Mikołowie, w południowych dzielnicach Rudy Śląskiej oraz okolicy Gliwic to kwota ok PLN/m2 (28 42 EUR). Ceny za najmniej atrakcyjne działki nie przekraczają 90 PLN/m2 (25 EUR). Ceny małych atrakcyjnych działek w centrum (do m2) przekraczają PLN/m2 (389 EUR). Ober-Haus szacuje, że średni wzrost cen w roku 2008 wyniesie 20%. Najlepiej zlokalizowane działki w centrach miast mogą zdrożeć nawet o 200%. Najwyższą wartość, jeżeli chodzi o grunty pod budowę biur i hoteli, osiągają tereny zlokalizowane w centrum Katowic i Gliwic. Ceny przekraczają tu PLN/m2 (556 EUR). W mniejszych miejscowościach ceny nie przekraczają 300 PLN/ m2 (83 EUR). Ceny wzdłuż tras łączących Chorzów i Katowice, Katowice i Sosnowiec wynoszą PLN/m2 ( EUR). Stałym zainteresowaniem cieszą się tereny pod działalność przemysłową i logistyczną zlokalizowane w pobliżu autostrady A4 (Gliwice) oraz trasy Warszawa - Cieszyn (przede wszystkim okolice, Sosnowca, Tychów, Czechowic-Dziedzic), jak również lokalizacje przy projektowanej autostradzie A1 i przy planowanym jej skrzyżowaniu z autostradą A4 oraz w pobliżu lotniska w Pyrzowicach. 20