KRAJOWY STANDARD WYCENY SPECJALISTYCZNY NR 4

Transkrypt

1 Instytut Infrastruktury Liniowej s.c. Dariusz Konieczny & Cezary Kowalczyk Olsztyn, ul. Iwaszkiewicza 35 lok. 22 NIP: REGON: mail: Opinia dotycząca treści zawartych w projekcie: KRAJOWY STANDARD WYCENY SPECJALISTYCZNY NR 4 Opracowanie Instytut Infrastruktury Liniowej s. c. Dariusz Konieczny, Cezary Kowalczyk z siedzibą w Olsztynie przy ul. Iwaszkiewicza 35/22, Olsztyn Autorzy dr inż. Dariusz Konieczny dr inż. Cezary Kowalczyk Data wykonania 20 lipca 2012 r. 1

2 1. Tytuł standardu WYCENA ODSZKODOWAŃ I WYNAGRODZEŃ DLA URZĄDZEŃ PRZESYŁOWYCH wprowadza odbiorcę w błąd, ponieważ wskazuje, że treści zawarte w standardzie dotyczą określania odszkodowań i wynagrodzeń, natomiast w pkt 1.1. zapisano, że niniejszy standard dotyczy m. in. określania obniżania wartości nieruchomości oraz wartości służebności przesyłu (odnośnik pierwszy i drugi). Wątpliwość budzi sprzeczność tytułu z zapisami art. 174 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdzie jest mowa o zakresie czynności, jakie wykonuje rzeczoznawca majątkowy. W katalogu tym nie zapisano, że rzeczoznawca majątkowy ma prawo określania odszkodowań oraz wynagrodzeń. Trzeba zaznaczyć, że odszkodowanie jest ustalane na podstawie wartości szkody określonej przez rzeczoznawcę majątkowego natomiast wynagrodzenie może być określane przez strony na podstawie wartości prawa, którą określa rzeczoznawca majątkowy. 2. W punkcie 1.1. (trzeci odnośnik) wskazano, iż standard dotyczy również określania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości ponownie dokonano rozszerzenia czynności rzeczoznawcy majątkowego poza katalog określony w ustawie o gospodarce nieruchomościami. 3. W punkcie 1.2. i 1.3. wprowadzono różne pasy, gdzie wartość służebności przesyłu jest określana w pasie służebności przesyłu natomiast bezumowne korzystanie w pasie technologicznym. Należy podkreślić, iż w treści standardu brak jest wyjaśnienia pojęcia pas technologiczny. W aktualnie obowiązujących przepisach prawnych również nie pojawia się definicja takiego pasa. W pkt 3.4 i 3.5 utożsamiono pas technologiczny dla linii elektroenergetycznych odpowiednio ze strefą ochronną, a następnie z pasem służebności przesyłu, co może sugerować, że pasy te są tożsame. Trzeba zaznaczyć, że zależność ta nie jest obowiązująca. Do innych sieci nie zastosowano odniesienia. W pkt 1.2 stwierdzono, iż wartość służebności przesyłu stanowi podstawę do ustalania wysokości wynagrodzenia za korzystanie przez przedsiębiorstwo przesyłowe z nieruchomości w pasie służebności przesyłu w okresie eksploatacji urządzenia. Można z tego wywnioskować, że nie można ustanowić służebności przesyłu dla projektowanych linii przesyłowych lub dystrybucyjnych, co jest sprzeczne z pkt 1.1. i 2.2. projektu standardu oraz ustawą Prawo budowlane. 2

3 4. W pkt jako zakres stosowania standardu wskazano między innymi określanie obniżenia wartości nieruchomości powstałego na skutek wprowadzenia lokalizacji urządzenia przesyłowego do aktualnie obowiązujących opracowań planistycznych. Pominięto inne decyzje, jakie były wydawane na podstawie wcześniej obowiązujących przepisów. W związku z powyższym nasuwają się pytania: Czy można określić wartości służebności przesyłu dla urządzeń wybudowanych na obcych gruntach przed 1 stycznia 1995 r.? Jeżeli tak, to trzeba zmienić formę zapisu pkt 2.1., lub doprecyzować definicje zawarte w standardzie. Czy wskazanie lokalizacji słupa lub innego elementu sieci wyłączającego w całości dany grunt z użytkowania wpływa na obniżenie wartości nieruchomości? Jeżeli tak, to dlaczego w pkt stosuje się współczynnik służebności przesyłu określony na podstawie pkt 5.4., który zawiera w sobie m.in. skutki pogorszenia stanu techniczno-użytkowego nieruchomości, powstałe w wyniku zbudowania na nieruchomości urządzenia i związanego z lokalizacją naziemnych elementów infrastruktury technicznej oraz okoliczności powodujących trwałe ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości? Czy stosując zasady opisane w pkt i 5.4. można ustanowić służebność przesyłu dla projektowanych urządzeń infrastruktury liniowej? Jeżeli tak, to znaczy, że skutki pogorszenia stanu techniczno-użytkowego nieruchomości, mogące powstać w wyniku zbudowania na nieruchomości urządzenia infrastruktury liniowej można przewidzieć i należy je traktować jako element szkody, za które należy się odszkodowanie a nie jako element służebności przesyłu, za które należy się wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości, możliwe do wypłaty w sposób okresowy. Odszkodowanie za szkody powinno być rozliczone jednorazowo i nie powinno być składnikiem dochodu uzyskiwanego z opłaty za korzystanie z nieruchomości. 5. W punkcie 2.3. zapisano, iż wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości określa się w strefie bezumownego korzystania, gdzie w punkcie 1.3. wskazuje się pas technologiczny. Wprowadzanie różnych pojęć powoduje, że zasady są mało czytelne. Dlaczego powierzchnia terenu odnoszona do bezumownego korzystania z nieruchomości nie odpowiada powierzchni służebności przesyłu? Jeżeli może być inna, to jakie przesłanki muszą wystąpić? Czy powierzchnia lub przestrzeń potrzebna do korzystania z nieruchomości przez właściciela urządzeń liniowych (służebność przesyłu) jest zawsze równoznaczna z 3

4 powierzchnią ograniczeń występujących w związku z istnieniem tych urządzeń (różne szkody)? Jeżeli nie, to dlaczego wprowadza się pojęcie pasa technologicznego do służebności przesyłu, a następnie do bezumownego korzystania z nieruchomości? Jak wspomniano w pkt 1 opinii rzeczoznawca majątkowy nie ma uprawnień do określania jakiegokolwiek wynagrodzenia, może natomiast określić wartość bezumownego korzystania z nieruchomości. 6. W punkcie 2.5. wskazano, iż wartość służebności przesyłu oraz kwoty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie określa się sposobami: bezpośrednim i pośrednim. Czy to oznacza, że takie same sposoby stosowane są do określenia wartości ograniczonego prawa rzeczowego i wynagrodzenia za to prawo? Czy wartość służebności przesyłu określa się takimi samymi sposobami jak wartość bezumownego korzystania z nieruchomości? W dalszej części standardu autor stosuje różne sposoby wyliczeń. Obecnie nie wydaje się również decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (patrz: pkt 14 opinii). 7. W punkcie 2.6. zapisano, że wyboru odpowiedniego sposobu określenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Czy to znaczy, że właściciel urządzeń infrastruktury liniowej nie ma prawa do określenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości np. w drodze negocjacji z właścicielem obciążonej nieruchomości? Czy to nie jest przekroczenie uprawnień rzeczoznawcy majątkowego? 8. W punkcie 2.7. (podobnie jak w pkt 2.6.) autor projektu standardu wprowadza zasady dotyczące określania wartości odszkodowań za szkody związane z obniżeniem wartości nieruchomości lub jej części na skutek lokalizacji urządzenia przesyłowego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (mpzp) lub decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (ulicp). Zatem od razu powstaje pytanie. Kto określa wysokość odszkodowań za szkody: właściciel urządzeń liniowych, wójt (burmistrz lub prezydent miasta), starosta, wojewoda czy rzeczoznawca majątkowy? Przywołany zapis standardu jest niezgodny np. z zapisami art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. 9. W punkcie 3.5. podano definicję pasa służebności. Definicja ta budzi pewne wątpliwości, a mianowicie autor wskazuje jako źródło szerokości tego pasa obowiązujące przepisy prawa, normy techniczne albo wytyczne techniczne właściwych przedsiębiorców przesyłowych. W aktualnie obowiązujących przepisach brak jest przywoływania pasa służebności. Nie zdefiniowano także pojęcia: właściwy 4

5 przedsiębiorca. Pojęcie to może oznaczać zarówno właściciela urządzenia przesyłowego jak i przedsiębiorcę właściwego ze względu na lokalizację urządzenia. 10. Z treści pkt 3.7. wynika, że strefa bezumownego korzystania z nieruchomości powinna odpowiadać szerokości (a w konsekwencji powierzchni) pasa służebności przesyłu. W takim razie dlaczego zostało wprowadzone inne nazewnictwo? Czy ta zasada dotyczy również przedsiębiorstwa dystrybucyjnego? 11. W pkt zapisano, że obniżenie wartości rynkowej nieruchomości jest możliwe do określenia jako iloczyn wartości rynkowej strefy ochronnej urządzenia i współczynnika obniżenia wartości, którego zakres mieści się w przedziale [0 1]. Z zapisu tego wynika, że o wielkości obniżenia wartości rynkowej nieruchomości decyduje współczynnik obniżenia wartości nieruchomości ustalany przez rzeczoznawcę majątkowego. Jaką powierzchnię należy wziąć do analizy, skoro w innym pasie wystąpi ograniczenie lub zakaz zabudowy a w innym pasie zakaz sadzenia drzew zagrażających urządzeniom infrastruktury? Ograniczenia te (zakaz zabudowy oraz zakaz sadzenia drzew) mogą być zapisane w opracowaniach planistycznych np. w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (z reguły nie podawano szerokości terenu, w którym wystąpi zakaz sadzenia drzew tylko szerokość terenu, w którym wystąpią ograniczenia w zabudowie) lub wynikać z ustaleń operatora sieci - w przypadku eksploatacji linii. Jak należy postąpić, jeżeli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego zostanie ustalone położenie naziemnych urządzeń wyłączających w sposób trwały grunt z użytkowania? Jaką wówczas przyjąć powierzchnię do analizy? W pkt 3.4. projektu standardu napisano, że strefa ochronna urządzenia przesyłowego lub dystrybucyjnego albo pas ochrony funkcyjnej są rozumiane jako pas terenu wzdłuż osi urządzenia, ustalony na etapie jego lokalizacji w którym ograniczony jest sposób korzystania z nieruchomości, skutkujący obniżeniem jej wartości. Przytoczona definicja świadczy o liniowym a nie punktowym charakterze urządzenia. Czy w przypadku istniejących naziemnych urządzeń infrastruktury liniowej w granicach obcych nieruchomości wystąpi obniżenie wartości nieruchomości? Czy to jest szkoda? Jeżeli tak, to na jakim obszarze terenu wystąpi? Czy za szkody należy się odszkodowanie czy wynagrodzenie? Jeżeli za szkody ustanawia się odszkodowania, to dlaczego w pkt i część szkód jest wprowadzona do wynagrodzenia za 5

6 służebność przesyłu (szkody powstałe po wybudowaniu urządzeń infrastruktury, takie jak: zakaz sadzenia drzew w określonym przez operatora pasie terenu, występowanie przeszkód terenowych związanych z istnieniem naziemnych urządzeń infrastruktury oraz fizyczne wyłączenie gruntów z użytkowania pod urządzeniami naziemnymi)? Czy przy ustalaniu współczynnika obniżenia wartości nieruchomości uwzględnia się wszystkie szkody, czy tylko te, które są związane z zakazem lub ograniczenim zabudowy nieruchomości? Czy w przypadku wystąpienia szkody infrastrukturowej na nieruchomości współczynnik obniżenia wartości nieruchomości może przyjąć wartość 0? Jeżeli szkoda nie występuje, to po co ją analizować (wielkość współczynnika zawiera się w przedziale [0 1])? 12. W pkt uwagi, jak wyżej. Skoro lokalizacja urządzenia przesyłowego wpływa na zmianę walorów użytkowych nieruchomości lub jej części, to dlaczego dopuszcza się zerową wartość współczynnika obniżenia wartości nieruchomości? Czy może wystąpić sytuacja, w której mimo obniżenia walorów użytkowych nieruchomości jej wartość nie obniży się? Z treści analizowanego punktu wynika, że przy określaniu obniżenia wartości nieruchomości należy wziąć pod uwagę wartość rynkową nieruchomości lub jej części. W przypadku obniżenia wartości całej nieruchomości należałoby w obliczeniach uwzględnić jej powierzchnię. Ze standardu nie wynika jednak, że taka opcja jest dopuszczalna (dotyczy nieruchomości szerszych od pasa ograniczeń). Autor projektu standardu przytacza różne powierzchnie do analizy (pasy, strefy) i nie uwzględnił innych przypadków, takich jak: powierzchnia nieruchomości lub działki albo powierzchnia wyłączona z użytkowania. Problem ten dotyczy głównie zakazu lub ograniczenia zabudowy nieruchomości lub jest związany z występowaniem naziemnych urządzeń infrastruktury w granicach nieruchomości. 13. W punkcie 5 wprowadzono wyjaśnienie W 3. Budzi wątpliwość czy jest to wartość rynkowa nieruchomości, która została obciążona służebnością przesyłu przy rozliczeniu jednorazowym za ustanowienie tego prawa czy rocznym? Jest to bardzo istotne, ponieważ są to różne wartości nieruchomości. Podobnie należałoby doprecyzować W SP, czy dotyczy służebności przesyłu rozliczonej jednorazowo czy z płatnościami rocznymi. 14. Punkt jest nieprecyzyjny i wprowadza chaos merytoryczny. Zapisano w nim, że sposób bezpośredni określania wartości służebności przesyłu jest możliwy do 6

7 realizacji w przypadku istnienia m.in. cen transakcyjnych podobnych nieruchomości obciążonych lokalizacją podobnych urządzeń w planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przed ich budową oraz cen transakcyjnych podobnych nieruchomości obciążonych podobnymi urządzeniami przesyłowymi. Z treści pkt tym razem wynika, że służebność przesyłu można ustanowić dla nowo budowanych urządzeń infrastruktury liniowej. Zatem, w jaki sposób należy postąpić w przypadku sieci istniejących w terenie? Gdyby literalnie odnieść się do treści pierwszego i drugiego odnośnika punktu oraz treści punktu można domniemywać, że różnica wartości rynkowej nieruchomości lub jej części przy ustalonych założeniach odpowiada wielkości szkody związanej z istnieniem wybudowanych urządzeń infrastruktury liniowej a nie wartości współkorzystania z zajętej przestrzeni. Autor projektu standardu poprzez niedookreślenie próbuje przemycić szkody związane z ograniczeniami w korzystaniu z nieruchomości po wybudowaniu infrastruktury (np. zakaz sadzenia drzew, występowanie przeszkód terenowych w postaci naziemnych urządzeń infrastruktury) wraz ze szkodami wynikającymi z trwałego zajęcia nieruchomości przez urządzenia naziemne - do wynagrodzenia za służebność przesyłu. Bo jak inaczej zrozumieć aspekt budowy urządzeń infrastruktury? Odzwierciedlenie koncepcji przyjętej w projekcie standardu znajduje się w pkt i 5.4. Powstaje więc kolejne pytanie: czy służebność przesyłu określona dla sieci projektowanych ma taką samą wartość jak w przypadku sieci istniejących? Odpowiedź brzmi: przy proponowanych założeniach w projekcie standardu - nie. Różnica będzie wynikała z tego, że do określenia wartości służebności przesyłu dla nieruchomości obciążonych istniejącymi sieciami infrastruktury będzie podstawiana wartość gruntu obciążonego urządzeniami przesyłowymi (spadek wartości nieruchomości) lub dystrybucyjnymi (w niektórych przypadkach dotyczących przyłączy do nieruchomości wystąpi wzrost wartości nieruchomości), a w przypadku sieci projektowanych takich urządzeń w terenie nie ma, więc wartość gruntu będzie inna (występujące ograniczenia zostały zredukowane przez autora projektu standardu do możliwości zabudowy nieruchomości, co stanowi znaczne uproszczenie problemu, patrz: pkt 11 opinii). To znaczy, że przyjęte założenie jest złe, bowiem służebność przesyłu określana dla projektowanych oraz istniejących sieci liniowych powinna 7

8 mieć takie same wartości, przy założeniu podobieństwa nieruchomości i obciążenia potencjalnymi lub istniejącymi urządzeniami infrastruktury. Trzeba zaznaczyć także, że obecnie nie ma decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (wzizt). Decyzja o wzizt była wydawana od stycznia 1995 r. do lipca 2003 r. podczas obowiązywania poprzedniej ustawy planistycznej. Obecnie wydaje się decyzję o warunkach zabudowy (wz) lub o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (ulicp). 15. Zapis w punkcie jest zapisem wewnętrzne sprzecznym. Zapisano w nim, że jeżeli lokalizacja urządzenia nie wpływa na zmianę walorów użytkowych nieruchomości po uwzględnieniu obniżenia wartości spowodowanego negatywnymi skutkami lokalizacji urządzenia oraz współczynnika służebności przesyłu, którego zakres mieści się w przedziale [0 1]. Czytelnik nie wie czy jest to przypadek, gdy lokalizacja wpływa czy nie wpływa na wartość nieruchomości. Trudno także wyobrazić sobie sytuację, w której współczynnik służebności przesyłu będzie wynosił 0. Czy wówczas pomimo istnienia prawa służebności przesyłu wartość tego prawa również wyniesie 0? Wraz z punktem do projektu standardu wprowadzono nowe, wyżej przytoczone pojęcie pod nazwą współczynnik służebności przesyłu. Z przytoczonego opisu wynika, że współczynnik ten odzwierciedla szkody związane z ograniczeniami w użytkowaniu (zakres stosowanego współczynnika zależy od tego, czy lokalizacja urządzenia wpływa na walory użytkowe), za które należy się odszkodowanie. Wyliczanie wartości szkody na potrzeby ustalenia wartości prawa służebności jest niezgodne z zapisami ustawy Kodeks cywilny, gdzie stwierdzono, że za służebność przesyłu należy się wynagrodzenie a nie odszkodowanie. 16. W punkcie zapisano, że jeżeli lokalizacja urządzenia wpływa na zmianę walorów użytkowych nieruchomości lub jej części, wartość służebności przesyłu jest możliwa do określenia jako iloczyn wartości rynkowej nieruchomości lub jej części. Z przytoczonego zapisu jednoznacznie wynika, że służebność przesyłu polegająca na współkorzystaniu z pasa służebności przesyłu w tym przypadku może wykroczyć poza ten pas i dotyczyć całej nieruchomości. Jest to sprzeczne z założeniem głównym opisanym w pkt 1.2. projektu standardu. 17. W punkcie wprowadzono współczynnik współkorzystania bez wcześniejszego zdefiniowania. Zgodnie z zapisami projektu standardu współczynnik współkorzystania może przyjmować wartość równą 1. Może to prowadzić do nadużyć przy określaniu 8

9 wartości prawa służebności przesyłu. Wątpliwości budzi sytuacja, dla której proponuje się przyjmować współczynnik współkorzystania na poziomie równym 1. W przypadku, gdy sieć została wybudowana wcześniej a w dniu dzisiejszym ustalana jest wartość prawa służebności przesyłu, przyjmowanie współczynnika równego jeden spowoduje, że do wartości służebności przesyłu zostanie doliczona kwota szkody, która została wyrządzona w innej dacie a tym samym w innym stanie nieruchomości. Podobna sytuacja wystąpi w przypadku, gdy w opracowaniu planistycznym zostały wskazane lokalizacje elementów naziemnych. W punkcie 5.3. podano definicję wskaźnika współkorzystania. Z definicji tej wynika, że do ustalenia tego wskaźnika można wykorzystać informacje o sposobie korzystania z nieruchomości. Takie podejście powoduje, że przy określaniu wartości prawa służebności przesyłu uwzględniamy sposób korzystania z nieruchomości (w rozwinięciu znaczenia jest to sposób ograniczenia w użytkowaniu) a to winno być uwzględnione przy określaniu wartości szkody powstałej na skutek lokalizacji sieci. 18. W punkcie 5.4. zdefiniowano współczynnik służebności przesyłu, który jest określany z uwzględnieniem współczynnika współkorzystania z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Z zamieszczonego opisu wynika, że współczynnik ten nie dotyczy współkorzystania z nieruchomości przez przedsiębiorstwo dystrybucyjne, co powoduje, iż pkt 5.4. nie ma spójności z pkt 2.2. analizowanego projektu. Według autora projektu standardu współczynnik służebności przesyłu odzwierciedla między innymi skutki pogorszenia stanu techniczno-użytkowego nieruchomości. Taki zapis powoduje powielanie kwot, które wpływają na wartość szkody powstałej na skutek opracowań planistycznych lub wybudowania sieci. Stan nieruchomości, który jest bardzo istotny podczas określania wartości praw związanych z nieruchomością, jak również wartości szkód infrastrukturowych powinny być ustalone na datę określania wartości prawa służebności przesyłu w celu określenia wartości nieruchomości obciążonej urządzeniam i infrastruktury liniowej. W przypadku sieci, które zostały wybudowane w latach ubiegłych należy przyjmować stan nieruchomości na dzień ustanowienia służebności przesyłu, czyli przedmiotem analizy powinna być nieruchomość, na której ograniczenia w użytkowaniu już istnieją. Zatem nie można doliczać wartości szkód do wartości prawa służebności przesyłu, ponieważ dochodzi wówczas do przyjmowania różnych dat dla stanu nieruchomości (data wystąpienia szkody, która wpłynie na potencjalne przeznaczenie nieruchomości i jej obecną wartość oraz data określania wartości ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest 9

10 służebność przesyłu) i dublowania wartości szkód (istnieją przedsiębiorstwa będące właścicielami urządzeń infrastruktury liniowej, które wypłaciły odszkodowania za szkody związane z występowaniem tych urządzeń właścicielom obciążonych nieruchomości). 19. Tytuł punktu 5.5. jest sformułowany niezgodnie z metodologią określania wartości ograniczonego prawa rzeczowego. Zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest określenie wartości prawa służebności przesyłu a nie wynagrodzenia, które jest pochodną tejże wartości i jest ustalane przez uprawione do tego podmioty (patrz: pkt 8 niniejszej opinii). Pewną analogią jest określanie przez rzeczoznawcę majątkowego wartości rynkowej nieruchomości a nie ceny sprzedaży. Cena sprzedaży jest ustalana jako pochodna wartości i innych kosztów lub upustów, które strony uznają za istotne dla ceny sprzedaży. Zapisy punktu 5.5. pozbawiają strony umowy o ustanowienie służebności przesyłu możliwości swobodnego ustalania wynagrodzenia. Hipotetycznie strony dochodząc do porozumienia mogłyby postanowić, że np. do wartości prawa służebności przesyłu doliczą podatek od nieruchomości. Z treści projektu standardu wynika jednak, że nie będą mogły tego uczynić, ponieważ to rzeczoznawca ustali za nich wysokość wynagrodzenia. Jak zareaguje rzeczoznawca majątkowy określający wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu, jeżeli właściciel urządzeń infrastruktury liniowej będzie skłonny zapłacić o 10% wyższe wynagrodzenie właścicielowi nieruchomości od wartość tego prawa? 20. Z treści punktu 6.1. i 6.2. wynika, że należy ustalić udziały poszczególnych urządzeń w łącznym obniżeniu wartości nieruchomości. Pytanie brzmi: czemu to służy? Przy określaniu wartości prawa służebności przesyłu należy uwzględnić wartość nieruchomości obciążonej wszystkimi urządzeniami infrastruktury liniowej a nie wartość nieruchomości obciążonej analizowaną infrastrukturą (siecią lub linią). 21. W punkcie 7. przedstawiono zasady ustalania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Na niekonsekwencje zapisów odnoszonych wyłącznie do przedsiębiorstw przesyłowych zwrócono uwagę w pkt 18 opinii. Należy mieć na uwadze, że proponowany standard będzie służył rzeczoznawcom majątkowym jako wytyczna zawodowa i jako taka nie może rozszerzać zakresu czynności jakie może wykonywać rzeczoznawca majątkowy w oparciu o ustawę o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca nie może określać wynagrodzenia skoro ustawa nie daje im takiego mandatu. 10

11 22. W punktach 7.1 i 7.2 wprowadzono pojęcie strefy bezumownego korzystania, gdzie wcześniej w punkcie 1.3. napisano o pasie technologicznym. Nie można używać pojęć w sposób przypadkowy bez podania definicji świadczy to o braku przejrzystości projektu standardu. 23. W punkcie stwierdzono, że sposób bezpośredni określania kwoty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości stosowany jest w przypadku istnienia nominalnych, umownych czynszów dzierżawnych za 1 m2 stref bezumownego korzystania w okresie bezumownego korzystania z nieruchomości, wykazanych w umowach. Powyższy zapis jest chyba nieprzemyślany. Jeżeli właściciele urządzeń infrastruktury liniowej płacili czynsze umowne za strefę bezumownego korzystania dla podobnych urządzeń, istniejących na podobnych nieruchomościach wykazane w umowie, to znaczy, że nie były to czynsze za bezumowne korzystanie z nieruchomości (była przecież umowa). Te czynsze mogły dotyczyć wynagrodzenia za służebność przesyłu. A to znaczy, że jeżeli można je wykorzystać do ustalenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, to powinny się odnosić do tego samego pasa terenu, czyli do pasa służebności przesyłu a nie pasa technologicznego, jak zasugerowano w pkt 1.3. projektu standardu. 24. W punkcie i nie podano jakich nieruchomości powinien dotyczyć pozyskany z rynku czynsz. Czy mają to być nieruchomości obciążone siecią infrastruktury czy też nieruchomości nieobciążone. Pośrednio odpowiedź na powyższą wątpliwość można znaleźć w pkt gdzie zapisano, że analizujemy nieruchomość nieobciążoną. Korzystanie z nieruchomości nieobciążonej siecią jest błędem metodologicznym prowadzącym do nieuprawnionego wypłacania dla właściciela nieruchomości odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości, które miało miejsce podczas lokalizacji sieci i od tamtego czasu jest to już nieruchomość w stanie obciążonym siecią. Czyli w dacie bezumownego korzystania jest to nieruchomość o stanie, w którym istnieją ograniczenia. Ponadto roszczenia majątkowe zgodnie z art kc ulegają przedawnieniu. Dotyczy to również odszkodowań za szkody infrastrukturowe. Wyroki Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2000 r. (sygn. akt IV CKN 5/2000) oraz z dnia 15 września 2005 r. (sygn. akt II CK 61/2005) podkreśliły, iż podstawą obliczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości są pożytki 11

12 cywilne, jakie z tej nieruchomości mogła uzyskać strona powodowa zawierająca umowę najmu czy też dzierżawy nieruchomości będącej w takim stanie, w jakim była w okresie, za jaki żąda wynagrodzenia. 25. W punkcie użyto stwierdzenia: powierzchnię części strefy bezumownego korzystania wyłączoną z produkcji rolnej lub leśnej. Za powierzchnie wyłączone z produkcji rolnej i leśnej płaci się należności, opłaty roczne oraz odszkodowanie za przedwczesny wyrąb drzewostanu na podstawie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Właściwszym określeniem byłoby stwierdzenie: powierzchnie wyłączone z użytkowania, tak jak w pkt Autor projektu standardu raz używa pojęcia produkcja rolna a następnie produkcja rolnicza. Dobrze byłoby usystematyzować stosowane wyrażenia. 26. Uwagi do punktu jak w pkt 17 opinii. 27. W punkcie stwierdzono, że szerokości stref bezumownego korzystania z nieruchomości powinny być ustalone na podstawie przepisów prawnych, norm technicznych albo wytycznych technicznych przedsiębiorstw przesyłowych, obowiązujących w okresie bezumownego korzystania z nieruchomości. Przepisy prawne i normy techniczne nie regulują szerokości stref bezumownego korzystania z nieruchomości, dlatego zasadne wydaje się stosowanie zasad zawartych w punkcie Podsumowanie 1) Należy rozdzielić szkody od korzystania z nieruchomości. Za szkody należy ustalać odszkodowania a za korzystanie z nieruchomości wynagrodzenia. 2) Rzeczoznawca majątkowy powinien ograniczyć wycenę do określania wartości szkód, prawa służebności przesyłu i bezumownego korzystania z nieruchomości. 3) Wysokość odszkodowań i wynagrodzeń powinna pozostać w kwestii podmiotów do tego uprawnionych. 4) Wartość służebności przesyłu i bezumownego korzystania z nieruchomości powinna być określana w oparciu o wartość nieruchomości obciążonej urządzeniami infrastruktury liniowej (z uwzględnieniem wszystkich szkód związanych z istnieniem urządzeń w granicach przestrzennych nieruchomości), a nie tylko na podstawie obniżenia wartości wynikającej z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (jedna z kilku szkód infrastrukturowych). 12

13 5) Wartość służebności przesyłu powinna być taka sama dla obiektów planowanych i istniejących w graniach nieruchomości, co nie wynika z projektu standardu. W projekcie wyraźnie zapisano, że wartość służebności przesyłu jest może być określona sposobem bezpośrednim jako różnica wartości rynkowej nieruchomości lub jej części, obciążonej lokalizacją urządzenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz wartości rynkowej nieruchomości lub jej części obciążonej urządzeniem po jego wybudowaniu lub sposobem pośrednim jako iloczyn wartości rynkowej pasa służebności przesyłu, po uwzględnieniu obniżenia wartości spowodowanego negatywnymi skutkami lokalizacji urządzenia w planie miejscowym albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz współczynnika służebności przesyłu. Uzyskane w ten sposób wartości służebności przesyłu będą inne dla sieci projektowanych i sieci istniejących, które mają ustaloną lokalizację urządzeń naziemnych zmniejszających wartość nieruchomości. 6) Współczynnik służebności przesyłu jest tworem sztucznym i niepotrzebnym. Za pomocą tego współczynnika następuje przerzucanie niektórych szkód infrastrukturowych do wynagrodzenia za służebność przesyłu. 7) Zdaniem autorów opinii szerokość strefy bezumownego korzystania z nieruchomości powinna odpowiadać szerokości pasa terenu, dla którego ustanawia się służebność przesyłu a nie szerokości pasa technologicznego. 8) Pas technologiczny, co autor projektu standardu sam zauważa w 3.4. i 3.5. może być zastosowany do różnych celów: określania odszkodowań za szkody związane z ograniczeniami w korzystaniu z nieruchomości a także w niektórych przypadkach do określania wartości służebności przesyłu. Dlatego należy stosować nomenklaturę stosowną do rodzaju szacowanej wartości (właściwe nazewnictwo odpowiednich pasów terenu), aby nie wprowadzać w błąd użytkowników standardu. 9) Nie ma uzasadnienia określanie zmniejszenia wartości nieruchomości dla poszczególnych sieci występujących w granicach nieruchomości, ponieważ wartości tych szkód dla operatora powinny być szacowane w momencie ich wystąpienia (na etapie budowy, a dla sieci istniejących - w przypadku określania odszkodowania za własną sieć, co nie jest związane bezpośrednio z ustanawianiem służebności przesyłu dla nieruchomości obciążonej wieloma rodzajami sieci). W momencie szacowania wartości służebności przesyłu należy uwzględniać wartość nieruchomości obciążonej wszystkimi urządzeniami infrastruktury liniowej, bowiem bez względu na ilość sieci znajdujących się 13

14 w granicach obciążonej nieruchomości jej wartość będzie wynikała z łącznego obciążenia nieruchomości. 10) Projekt standardu powinien być ograniczony do ustalenia zasad określania wartości służebności przesyłu i bezumownego korzystania z nieruchomości. 11) Ogólne zasady określania wartości szkód infrastrukturowych podaje tymczasowa nota interpretacyjna TNI V.8, która po modyfikacji powinna stanowić obowiązujący standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych. Nie należy dublować tych standardów. 12) W obecnej formie projekt standardu nie powinien być zatwierdzony. 14