Zasady opodatkowania gruntu budowlanego

Transkrypt

1 Cena sprzedaży tego gruntu, podana przez gminę w dokumentacji przetargowej powinna być powiększona o 22% VAT w stosunku do kwoty jego wartości rynkowej, wskazanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Wycena nieruchomości i sporządzanie przez rzeczoznawcę majątkowego jej operatu szacunkowego dokonana jest w kwocie nieobejmującej kwoty podatku VAT, czyli w kwocie netto. Odpowiednią w tym zakresie klauzulę każdorazowo powinien zamieścić rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym nieruchomości. W związku z tym pojawia się następujący problem: czy cena sprzedaży gruntu budowlanego opodatkowanego stawką 22%, podana przez gminę w dokumentacji przetargowej, powinna być powiększona o 22% VAT, czy też cena ta powinna być równa wartości rynkowej gruntu budowlanego przyjętej z operatu? Poniżej spróbuję odpowiedzieć na to pytanie. Zasady opodatkowania gruntu budowlanego Począwszy od dnia l maja 2004 r. ustawa o VAT wprowadziła opodatkowanie gruntów budowlanych podstawową stawką VAT w wysokości 22%. Zatem także gminy dokonując zbycia działek budowlanych muszą naliczać ten podatek w tej wysokości. Podstawę opodatkowania odpłatnego zbycia gruntu budowlanego określa art. 29 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem stanowi ją kwota należna z tytułu sprzedaży (dostawy, zbycia), pomniejszona o kwotę należnego podatku. Obejmuje ona całość świadczenia należnego od nabywcy. Jest to zatem cena brutto zawierająca w sobie podatek VAT. Przepis art. 29 ust. 1 ustawy o VAT realizuje na gruncie prawa polskiego zasadę konsumpcyjnego charakteru podatku od towarów i usług. Unormowanie w nim zawarte skutkuje przerzuceniem ciężaru ekonomicznego podatku na konsumenta - nabywcę, który będąc ostatnim ogniwem obrotu zapłaci cenę z zawartym w niej podatkiem. Podatek od towarów i usług, jako podatek obciążający konsumenta, powinien być zatem doliczany do należnych opłat za podlegającą opodatkowaniu dostawę towarów lub świadczenie usług (tak w wyroku WSA w 1 / 7

2 Warszawie z dnia r., sygn. akt III SA/Wa 1953/05 ). Podatek VAT, jako podatek od konsumpcji, ponoszony jest ostatecznie przez konsumenta końcowego. W dziedzinie podatku VAT dostawcy towarów i usług działają bowiem jako poborcy tego podatku na rachunek państwa i w interesie skarbu państwa ( wyrok ETS z dnia 21 lutego 2008 r. w sprawie C 271/06). Urząd Skarbowy w Lesku w postanowieniu w sprawie interpretacji prawa podatkowego z dnia 16 listopada 2006 r. US-PP-443/10/06, dotyczącym zamiany gruntu podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przyjął, że jeśli w operacie szacunkowym określającym wartość rynkową działki zamienianej przez nadleśnictwo rzeczoznawca zastrzegł, że w wycenie nie uwzględnił obciążeń opłatami i podatkami, jakie trzeba ponieść przy zbyciu lub nabyciu praw do nieruchomości, w tym podatku VAT, a ponadto w akcie notarialnym dokumentującym zamianę działek podana została wartość z operatu szacunkowego, to w takim przypadku do wartości działki zgodnie z wyceną rzeczoznawcy należy doliczyć podatek VAT. Wartość a cena oszacowanej nieruchomości Przy szacowaniu nieruchomości nie określa się jej ceny brutto, mogącej stanowić podstawę opodatkowania podatkiem VAT. Rzeczoznawca określa bowiem tylko wartość rynkową gruntu, a nie jego cenę sprzedaży. A właśnie ta cena, czyli cała należność za dostarczony grunt, jest dla celów opodatkowania podatkiem VAT najważniejsza, gdyż to ona stanowi podstawę opodatkowania. 2 / 7

3 Gmina zobowiązana jest ustalić cenę nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży na podstawie jej wartości rynkowej. Tak wynika z art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.). Przy czym warto ścią rynkową nierucho mości jest najbardziej prawdopodobna cena tej nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy spełnieniu wskazanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami założeń dotyczących w głównej mierze warunków transakcji (art. 151 ust. l tej ustawy). W ww. ustawie nie została jednak zdefiniowana cena sprzedaży nieruchomości. Także żaden przepis tej ustawy nie rozstrzyga ani o składnikach wartości rynkowej nieruchomości, ani o składnikach ceny zbycia nieruchomości, w tym podatku VAT. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie regulowała i nie reguluje bowiem kwestii podatkowych. Oznacza to, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ingerują w kwestie określenia podstawy opodatkowania, określonej przepisami podatkowymi. Tym samym nie mogą zawierać samodzielnych i indywidualnych rozstrzygnięć co do podstawy opodatkowania podatkiem VAT. Zatem kwestia określenia sposobu naliczania podatku VAT należnego jest uregulowana w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług, a nie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustawa o gospodarce nieruchomościami jako podstawę ustalania ceny nieruchomości wskazuje wartość nieruchomości. Cena nieruchomości, o której mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami, stanowi zatem pochodną" od wartości nieruchomości i z uwagi na przepisy tej ustawy oraz przepisy ustaw odrębnych (w tym o podatku od towarów i usług oraz o cenach) nie może być z nią utożsamiana. Rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny nieruchomości nie ustala ceny nieruchomości, lecz jedynie jej wartość. Poza kompetencjami rzeczoznawcy majątkowego pozostają sprawy związane z ustalaniem ceny oraz z naliczaniem podatku VAT. Rzeczoznawca majątkowy nie jest bowiem uprawniony do oceny, czy dana czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, który zgodnie z przepisami ustawy o cenach powinien zostać zawarty w cenie. 3 / 7

4 Tylko cena ustalona przez gminę jako właściciela gruntu na podstawie art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w związku z przepisami ustawy o cenach i ustawy o podatku od towarów i usług jest wartością brutto i zawiera w sobie podatek VAT (tak Minister Budownictwa w odpowiedzi z dnia 10 listopada 2006 r. na interpelację poselską nr 5044 ). Już z samego określenia wartość rynkowa nieruchomości" jednoznacznie wynika, że jest to wartość określona na podstawie czynników rynkowych. Tym samym ceny transakcyjne, które mają być brane pod uwagę przy wyznaczaniu wartości rynkowej nieruchomości powinny być cenami stanowiącymi efekt wzajemnego oddziaływania na siebie popytu i podaży, odwzorowującymi siły rynkowe oraz zdolności negocjacyjne stron umowy, tj. uczestników rynku. Podatek VAT, który jest związany m.in. z transakcją kupna-sprzedaży nieruchomości oraz inne podatki i opłaty nakładane przez państwo stanowią jedno z narzędzi polityki fiskalnej państwa i powinny być traktowane wyłącznie jako element wpływu państwa na wolny rynek. Podatki, jak również inne opłaty nie są bowiem efektem gry rynkowej między nabywcą a zbywcą, nie stanowią także efektu wzajemnego oddziaływania na siebie popytu i podaży. Tym samym nie mogą być traktowa ne jako element wykreowany przez wolny rynek, lecz jako element warunków sprzedaży. Z uwagi na powyższe, podatek VAT, jak również i inne podatki czy opłaty, powinny być traktowane jako jeden z kosztów zawarcia transakcji (np. tak samo jako prowizja dla pośrednika, której ciężar, tak jak podatek VAT, z reguły jest przenoszony na kupującego), który obliczany jest od ceny transakcyjnej, a nie jako integralny element tej ceny. Potwierdzenie takiego stanowiska znaleźć można m.in. w zapisie 11 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 4 / 7

5 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109), który przesądza o tym, iż przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodo wym nie można uwzględniać, cyt.: amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości". Jeżeli więc ustawodawca nakazuje rzeczoznawcy majątkowemu stoso wanie stawek czynszowych (cen czynszu) lub dzierżawy oraz cen transakcyjnych podobnych nieruchomości, służących m.in. do określenia współczynnika kapitalizacji bez uwzględniania w nich m.in., cyt.: podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości", to również i ceny transakcyjne nieruchomości, które mają być uwzględniane przy określeniu wartości rynkowej w podejściu porównawczym, powinny być stosowane w wycenie bez uwzględnienia wspomnianych podatków, w tym również i VAT (tak w piśmie Dyrektora Departamentu Nieruchomości i Planowania Przestrzennego Ministerstwa Infrastruktury z dnia 6 marca 2008 r., znak: BN5d /08). Zgodnie z ustawą o cenach, ceną jest wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę, gdzie w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru lub usłu gi podlega obciążeniu jednym z tych podatków. Przy czym pojęcie ceny stosowane w ustawie o cenach zostało zdefiniowane na potrzeby wspomnianej ustawy i nie może być utożsamiane z pojęciem ceny transakcyjnej, stosowanym w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Za wartość rynkową uważa się wartość nierucho mości określaną bez uwzględnienia kosztów sprzedaży lub kupna oraz podatków związanych z transakcją (definicja wartości rynkowej" zamieszczona w Europejskich standardach wyceny 2000", treść komentarza S24). 5 / 7

6 Określana zatem przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wartość rynkowa przedmiotu wyceny może być traktowana tylko i wyłącznie jako wartość nie obejmująca podatków i opłat lokalnych oraz innych obciążeń związanych z realizacją umowy. Tylko taka bowiem sytuacja gwarantuje, że tak określona wartość będzie najlepszym odzwierciedleniem sytuacji panującej na wolnym rynku i nie będzie zawierała w sobie czynników nie będących de facto czynnikami rynkowymi (tak w ww. piśmie Ministerstwa Infrastruktury). Przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy jako podstawę wyceny stosuje ceny transakcyjne nie zawierające podatku VAT, tj. ceny netto. Oznacza to, że wartość rynkowa określona w operacie szacunkowym jest pozbawiona tego podatku, zaś odpowiednią w tym zakresie klauzulę winien każdorazowo zamieścić rzeczoznawca majątkowy w tym operacie. Przykład Rzeczoznawca wycenił nieruchomość i określił jej wartość rynkową na kwotę zł. Zatem gmina ogłaszając przetarg na ten grunt winna zażądać od nabywcy kwoty należności w wysokości zł ( zł x 22%), tj. kwotę z operatu szacunkowego powiększoną o 22% VAT. Nie powinna natomiast rozpoznawać kwoty VAT jako zawartego w wartości rynkowej z operatu szacunkowego. Oznaczałoby to, iż nie powiększając kwoty z operatu szacunkowego o 22% VAT, odprowadziłaby do budżetu państwa kwotę ,80 zł wynikającą z następującego wyliczenia: zł x 22% : 122%. Byłaby to jednak kwota powodująca jej uszczuplenie własnych dochodów, co jest niezgodne z samym charakterem podatku VAT. Należy także podkreślić fakt, iż wartość rynkowa nieruchomości określana w operacie szacunkowym nie jest tożsama z jej ceną. A podatek VAT jest kategorią z obszaru ceny rynkowej" a nie z obszaru wartości rynkowej", co oznacza, że rzeczoznawca majątkowy nie jest uprawniony do rozstrzygania o naliczaniu lub nienaliczaniu tego podatku. Żaden zatem z przepisów nie przewiduje włączania podatku VAT do wartości nieruchomości, skoro jest on składnikiem ceny (tak w piśmie Prezydenta Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia 5 czerwca 2007 r. L.dz.PFSRM-ZEZ-9/2007 ). 6 / 7

7 Reasumując Cena sprzedaży gruntu budowlanego podana przez gminę w dokumentacji przetargowej powinna być - co do zasady - powiększona o 22% VAT w stosunku do kwoty wartości rynkowej tego gruntu, wskazanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Ta ostatnia bowiem jest bezspornie kwotą netto, co potwierdzają cyt. wcześniej stanowiska Ministra Budownictwa, Infrastruktury oraz rzeczoznawców majątkowych. Niezależnie bowiem od tego, czy rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy gruntu budowlanego na potrzeby sprzedaży tej nieruchomości, tj. oszacowując jej wartość rynkową, poda czy też nie, że jest to wartość wyliczona w kwocie netto, czyli nieobejmująca należnego podatku VAT, to i tak ze swojej istoty zawsze będzie wartością bez podatku VAT. Zatem wartość rynkową nieruchomości, jaką jest grunt budowlany, wskazaną przez rzeczoznawcę majątkowego, należy zawsze i bezwzględnie powiększyć o 22% VAT. Wówczas dopiero, zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, będzie ona całkowitą kwotą, której uiszczania żąda dostawca gruntu budowlanego od jego nabywcy. 7 / 7