Opinia. dotycząca Poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami (druk sejmowy nr 2209)

Transkrypt

1 Warszawa, 7 września 2009 r. Opinia dotycząca Poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami (druk sejmowy nr 2209) 1. Streszczenie 1) Projektowana ustawa zawiera przepisy mające na celu uproszczenie procedur związanych z wywłaszczeniem bądź ograniczeniem praw do nieruchomości w celu realizacji celów publicznych. 2) Projektowane przepisy zawierają również korzystne dla wywłaszczonych przepisy mówiące np. o wypłacie tzw. bezpiecznej zaliczki czy też powiększaniu kwoty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości o kwotę odpowiadającą wartości utraconych korzyści. 3) O ile wprowadzenie instytucji bezpiecznej zaliczki będzie oznaczało jedynie konieczność wcześniejszej wypłaty części należnego odszkodowania, o tyle zapis mówiący o powiększaniu odszkodowania o kwotę z tytułu utraconych korzyści może stanowić dodatkowe obciążenie dla budżetów JST lub Skarbu Państwa. 4) Projektowana ustawa wprowadza również szereg zmian, których celem jest doprecyzowanie niektórych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w konsekwencji ograniczenie wątpliwości interpretacyjnych. 2. Opis założeń projektu Najważniejsze zmiany, które przewiduje projektowana ustawa zakładają:

2 2 1) skrócenie z 2 miesięcy do miesiąca okresu poprzedzającego wszczęcie postępowania w sprawie podziału bądź wywłaszczenia nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym; 2) wprowadzenie przepisu, który umożliwi staroście wydawanie decyzji zobowiązujących właścicieli, użytkowników wieczystych lub posiadaczy nieruchomości do ich udostępnienia w celu wykonania czynności związanych z eksploatacją, konserwacją i remontami ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń, nie należących do części składowych nieruchomości, służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, dla zapewnienia bezpieczeństwa i sprawności ich działania. O wydanie takiej decyzji odpowiednie przedsiębiorstwa (np. energetyczne, gazowe, wodno-kanalizacyjne) będą mogły wystąpić w sytuacji gdy właściciel, użytkownik wieczysty lub posiadacz nieruchomości nie wyraża zgody na udostępnienie nieruchomości. Jednocześnie przedsiębiorstwo występujące o taką zgodę będzie zobowiązane do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego niezwłocznie po zakończeniu prac remontowych. Dodatkowo projektowane przepisy zakładają, iż za udostępnienie oraz szkody powstałe na skutek czynności związanych z eksploatacją, konserwacją i remontami, o których mowa powyżej, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem, użytkownikiem wieczystym albo posiadaczem nieruchomości a podmiotem, któremu udostępniono nieruchomość. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie doszłoby w terminie 30 dni, licząc od dnia, w którym upłynął termin udostępnienia nieruchomości, starosta wszczynałyby postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania; 3) ograniczenie możliwości zwlekania z podjęciem postępowania w sprawie wydania zezwolenia na czasowe zajęcie nieruchomości w celu zapobieżeniu szkód spowodowanych siłami wyższymi zgodnie z projektowanymi przepisami w przypadku postępowania prowadzonego na wniosek, wydanie decyzji następowałoby niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 7 dni, licząc od dnia złożenia wniosku;

3 3 4) wprowadzenie przepisu zgodnie z którym odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia nieruchomości ma zapewnić możliwość odtworzenia wywłaszczonych nieruchomości lub innych praw rzeczowych oraz możliwość realizacji dotychczasowego sposobu użytkowania. Jednocześnie w przypadku poniesienia szkody polegającej na utracie korzyści z nieruchomości odszkodowanie powiększane byłoby o kwotę odpowiadającą wartości utraconych korzyści, nie więcej jednak niż o 10% wartości wywłaszczanej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia odszkodowania. Zgodnie z projektowaną ustawą wysokość utraconych korzyści ustala się za okres do 3 lat od dnia pozbawienia prawa do nieruchomości albo ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, a w przypadku zajęcia nieruchomości na podstawie decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości, od dnia faktycznego zajęcia nieruchomości; 5) wprowadzenie zasady wypłacania tzw. bezpiecznej zaliczki - w przypadku gdy decyzja o wywłaszczeniu zezwala na niezwłoczne zajęcie nieruchomości lub w razie wydania odrębnej decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości, o której mowa w art. 122 ust. 1 ustawy, na wniosek osoby wywłaszczonej wypłacana byłaby zaliczka w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji o wywłaszczeniu. Zapłata tej zaliczki następowałaby jednorazowo w terminie 14 dni licząc od dnia złożenia wniosku o wypłatę zaliczki. Ponadto ustawa wprowadza szereg zmian, których celem jest doprecyzowanie niektórych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w konsekwencji ograniczenie wątpliwości interpretacyjnych. Projektowane zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami mogą wywoływać pozytywne skutki społeczno-gospodarcze, gdyż jednym z ich celów jest uproszczenie procedur związanych z wywłaszczeniem bądź ograniczeniem praw do nieruchomości, a w konsekwencji przyspieszenie realizacji określonych celów gospodarczych. Jednocześnie projektowane przepisy wprowadzają korzystne dla wywłaszczonych przepisy mówiące np. o wypłacie tzw. bezpiecznej zaliczki w przypadku gdy decyzja o wywłaszczeniu zezwala na niezwłoczne zajęcie nieruchomości czy też powiększania kwoty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości o kwotę odpowiadającą wartości utraconych korzyści, możliwych do uzyskania w okresie do 3 lat od pozbawienia prawa lub zajęcia nieruchomości, nie

4 4 więcej jednak niż o 10% wartości nieruchomości. Wydaje się, że ten ostatni zapis może powodować zwiększone wydatki JST bądź Skarbu Państwa z tytułu wydawanych decyzji wywłaszczeniowych, jednakże z uwagi na indywidualny charakter każdej nieruchomości potencjalne skutki finansowe są niemożliwe do oszacowania. 3. Diagnoza sytuacji w obszarze objętym propozycją zmian Jedną z istotnych barier powodujących wydłużenie procesu inwestycyjnego w Polsce jest nieuregulowany stan prawny wielu gruntów, które są niezbędne do realizacji określonych celów publicznych. Ich pozyskanie w wielu przypadkach jest możliwe jedynie w oparciu o instytucję wywłaszczenia. Z uwagi na czasochłonność procedur z tym związanych dążenie do skrócenia okresu poprzedzającego wszczęcie postępowania w sprawie podziału bądź wywłaszczenia nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym należy ocenić pozytywnie. Zasadnym również jest umożliwienie przedsiębiorstwom energetycznym, gazowym czy wodnokanalizacyjnym wykonywania prac związanych z konserwacją i utrzymaniem w należytym stanie sieci i urządzeń przesyłowych. Niejednokrotnie bowiem przedsiębiorstwa takie nie posiadając stosownego tytułu prawnego w postaci służebności przesyłu nie mogą skutecznie przeprowadzać czynności polegających na utrzymaniu takich urządzeń. Projektowane przepisy wprowadzają również zasadę, iż odszkodowanie wypłacane z tytułu wywłaszczenia powinno mieć charakter ekwiwalentny, tzn. zapewnić możliwość odtworzenia wywłaszczanych nieruchomości lub innych praw rzeczowych oraz możliwość realizacji dotychczasowego sposobu użytkowania. Jednocześnie zgodnie z projektowanymi przepisami w przypadku poniesienia szkody polegającej na utracie korzyści z nieruchomości odszkodowanie byłoby powiększane, nie więcej jednak niż o 10% wartości wywłaszczanej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia odszkodowania. Przepisy te, podobnie jak wprowadzenie instytucji tzw. bezpiecznej zaliczki, powinny w lepszym stopniu niż jest ma to miejsce w chwili obecnej chronić prawa właścicieli wywłaszczanych terenów. 4. Wnioski

5 5 Projektowana ustawa wprowadza istotne z punktu widzenia rozwoju gospodarczego kraju rozwiązania, które mają na celu uproszczenie procedur związanych z wywłaszczeniem nieruchomości lub ograniczeniem praw do nieruchomości w celu realizacji celów publicznych, jak również zawiera szereg zapisów doprecyzowujących brzmienie niektórych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednocześnie ustawa wprowadza przepisy, które w lepszym stopniu mają zapewnić ochronę praw osób wobec których wydawane będą decyzje wywłaszczeniowe bądź ograniczające ich prawo własności. Dodatkowe obciążenia dla budżetu JST bądź Skarbu Państwa mogą wynikać z projektowanego przepisu ustawy, zgodnie z którym w przypadku poniesienia szkody polegającej na utracie korzyści z nieruchomości odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą wartości utraconych korzyści, nie więcej jednak niż o 10% wartości wywłaszczanej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia odszkodowania. Z uwagi na indywidualny charakter każdej nieruchomości oszacowanie całkowitych skutków finansowych jest w mojej ocenie niemożliwe do przeprowadzenia. Sporządził: Piotr Russel, specjalista ds. systemu gospodarczego