Badanie stanu prawnego nieruchomości

Transkrypt

1 Badanie stanu prawnego nieruchomości Dowiedz się: jak uzyskać dostęp do księgi wieczystej, jakie informacje zawiera zupełna treść księgi wieczystej, z jakich działów składa się księga wieczysta, jak zdobyć wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów i budynków.

2 Autor: Paweł Puch Wydawca: Norbert Pawlikowski Redaktor prowadzący: Katarzyna Brzozowska ISBN Copyright by Wiedza i Praktyka sp. z o.o. Warszawa 2018 Skład i łamanie: Raster Studio Wiedza i Praktyka sp. z o.o. ul. Łotewska 9a, Warszawa tel , faks Niniejszy e-book chroniony jest prawem autorskim. Przedruk materiałów bez zgody wydawcy jest zabroniony. Zakaz nie dotyczy cytowania publikacji z powołaniem się na źródło. Zaproponowane w niniejszym poradniku wskazówki, porady i interpretacje dotyczą sytuacji typowych. Ich zastosowanie w konkretnym przypadku może wymagać dodatkowych, pogłębionych konsultacji. Publikowane rozwiązania nie mogą być traktowane jako oficjalne stanowisko organów i urzędów państwowych. W związku z powyższym redakcja nie może ponosić odpowiedzialności prawnej za zastosowanie zawartych w poradniku wskazówek, przykładów, informacji itp. do konkretnych przypadków.

3 BADANIE STANU PRAWNEGO NIERUCHOMOŚCI Stan prawny nieruchomości to ogół praw przysługujących w stosunku do danej nieruchomości. Badanie stanu prawnego nieruchomości sprowadzać się będzie do wykazania aktualnego stanu prawnego. Badanie to w pierwszej kolejności odbywa się poprzez analizę ksiąg wieczystych, które są najważniejszymi dokumentami przedstawiającymi stan prawny nieruchomości. Uzupełniającym natomiast obszarem analizy są dane z ewidencji gruntów i budynków. Księgi wieczyste Księgi wieczyste prowadzą wydziały ksiąg wieczystych sądów rejonowych właściwych ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Kiedyś, żeby zapoznać się z treścią księgi wieczystej, trzeba było udać się do sądu, w którym ręcznie wypełniało się wniosek i w kasie sądu wnosiło opłatę. Następnie trzeba było czekać w długiej kolejce, aby wreszcie dostać upragniony wydruk z księgi wieczystej opatrzony pieczęcią sądu. Taki sposób dostępu do ksiąg wieczystych możliwy jest i dzisiaj, z tym że kolejki są znacznie mniejsze, ponieważ część osób z treścią księgi wieczystej zapoznaje się nie wychodząc z domu i za darmo. Takie możliwości dają bowiem elektroniczne księgi wieczyste. Dostać się do nich możemy przez stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości Dla tych pośredników, którzy przez lata nieraz kilka razy w tygodniu odwiedzali wydział ksiąg wieczystych, nieraz także w sąsiednim mieście, zalety elektronicznych ksiąg wieczystych są olbrzymie. Dla tych, którzy niedawno weszli na rynek, jest to już tylko normalne narzędzie codziennej pracy. Przeglądaną księgę wieczystą możemy też wydrukować, a także składać przez Internet wnioski o wydanie odpisu, wyciągu lub zaświadczenia z księgi wieczystej. Dane udostępnione w przeglądarce są takie same i tak samo aktualne jak dane uzyskane w tej samej chwili w sądzie z bazy Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych. Dostęp do ksiąg wieczystych W dostępie do treści danej księgi wieczystej stawia się przed nami już tylko jeden warunek, a jest nim znajomość jej numeru, bez którego nie będziemy mogli dokonać analizy jej treści. System elektroniczny nie ma dostępnej dla wszystkich wyszukiwarki umożliwiającej znalezienie księgi wieczystej po nazwisku właściciela, adresie nieruchomości czy numerze działki. Dostęp do treści ksiąg wieczystych wymagający znajomości numeru księgi wieczystej ma zapobiegać nieuprawnionemu korzystaniu z tej bazy. W związku z takimi ograniczeniami w dostępie powstały firmy, które umożliwiają obejście tego prostego zabezpieczenia. Podmioty te 3

4 za opłatą umożliwiają wyszukiwanie księgi wieczystej według innego klucza, niż przewiduje prawo, np. po nazwisku właściciela czy adresie nieruchomości. Zgodnie z przepisami taka możliwość wyszukiwania zastrzeżona jest tylko dla niektórych podmiotów, np. komorników, notariuszy i niektórych organów państwowych. Aby uniknąć odpowiedzialności, podmioty te bardzo często rejestrują się w krajach, gdzie polski wymiar sprawiedliwości nie sięga, czyli głównie w rajach podatkowych. Osoba, która korzysta z usług tych firm, najpierw musi uiścić opłatę, a dopiero później firma ta wykonuje usługę, która najczęściej sprowadza się do podania numeru księgi wieczystej nieruchomości. Musimy pamiętać, że w związku z tym, że firmy te rejestrują się w rajach podatkowych, ich ewentualne nieuczciwe działania i niewykonanie zlecenia pozostanie bezkarne, a my nigdy już naszych pieniędzy nie odzyskamy. Numer księgi wieczystej Na podanej wyżej stronie internetowej należy wprowadzić numer elektronicznej księgi wieczystej. Poprzednio, gdy księgi wieczyste miały tylko swoją wersję papierową, numer ten składał się z cyfr, obecnie składa się on z trzech członów. Pierwszym z nich jest kod wydziału, we właściwości którego znajduje się księga wieczysta. Tak więc, jak patrząc na tablicę rejestracyjną samochodu odgadujemy, że kierowca jest z Warszawy czy Krakowa, teraz możemy na pierwszy rzut oka stwierdzić, w jakim regionie położna jest nieruchomość. Zbieżność z tablicami rejestracyjnymi nasuwa się sama, skoro nieruchomości krakowskie to KR1P, a nieruchomości warszawskie to WA1M, WA2M, WA3M itd. Człon ten można wprowadzić ręcznie lub za pomocą rozwijanej listy zawierającej nazwy miejscowości, w których znajdują się wydziały ksiąg wieczystych sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste. Drugim członem jest numer księgi wieczystej, odpowiadający numerowi nadanemu w repertorium ksiąg wieczystych. W przypadku ksiąg wieczystych, które prowadzone były wcześniej w postaci papierowej, jest to numer, który widniał na okładce księgi wieczystej uzupełniony zerami do ośmiu znaków. Warto pamiętać, że system uzupełnia zera automatycznie, zatem jeżeli wiemy, że nasz numer to 1211, nie musimy ręcznie wprowadzać Wystarczy, że wpiszemy 1211, a resztę uzupełni system. Trzecim członem jest cyfra kontrolna nadawana w chwili zakładania księgi w postaci elektronicznej. Znając stary numer księgi wieczystej, który bardzo często będzie widniał na dostarczanych nam dokumentach, możemy w łatwy sposób ustalić nowy numer księgi wieczystej, aby w Internecie dokonać analizy jej treści. Powiedzmy, że stary numer księgi wieczystej to 1211 i dotyczy nieruchomości w Krakowie. Wówczas pierwszy człon numeru księgi wieczystej to KR1P. Drugi człon znamy, czyli 1211, a system uzupełni go zerami. Już mamy dwa człony. Brakuje nam tylko ostatniego członu, czyli cyfry kontrolnej. Jednak to tylko jedna cyfra w przedziale od 0 do 9. Wprowadzając po kolei cyfry od 0 do 4

5 9, możemy zatem ustalić elektroniczny numer księgi wieczystej. Ustalony numer naszej księgi wieczystej może wyglądać następująco: KR1P/ /3. Aktualna i zupełna treść księgi wieczystej Znając numer księgi wieczystej, możemy zapoznać się ze szczegółami wpisów w niej, naciskając odpowiednio jeden z przycisków: przeglądanie aktualnej treści, która umożliwia pobranie aktualnych informacji ujawnionych w księdze wieczystej, oraz przeglądanie zupełnej treści, która umożliwia pobranie zarówno aktualnych (obowiązujących), jak i wykreślonych informacji z księgi wieczystej. Najpierw warto zapoznać się oczywiście z aktualną treścią księgi wieczystej. Zupełna treść księgi wieczystej może nam pomóc natomiast w ustaleniu historii nieruchomości. Na przykład na tej podstawie możemy ustalić, kto był poprzednim właścicielem nieruchomości, czy dana nieruchomość była kiedyś obciążona hipoteką i kiedy dokonano jej wykreślenia. Takie historyczne wiadomości niejednokrotnie są bardzo przydatne i umożliwiają ujawnienie niewpisanej służebności gruntowej czy uregulowanie pominiętych z różnych względów wpisów. Budowa księgi wieczystej Księgi wieczyste składają się z działów. Nie jest ich dużo, a ich struktura nie jest zbytnio złożona. Zatem z analizą treści poszczególnych działów nie powinniśmy mieć problemów. Na końcu każdego działu księgi wieczystej prezentowane są informacje dotyczące dokumentów stanowiących podstawy wpisów. Dział I-O księgi wieczystej zawiera dane dotyczące nieruchomości. Tu znajdziemy jej położenie, numer i obszar działki. Jeżeli księga wieczysta prowadzona jest dla lokalu mieszkalnego, znajdziemy tu jego adres, czyli numer lokalu numer budynku i ulicę, z jakich pomieszczeń się składa oraz powierzchnię lokalu. Jeżeli do lokalu przynależy jakieś pomieszczenie, na przykład piwnica, tutaj znajdziemy o tym informację. Jeżeli nie znajdziemy tu takiej informacji, oznacza to, że do lokalu nie przynależy takie pomieszczenie, a ewentualna piwnica, z jakiej korzysta właściciel, jest elementem nieruchomości wspólnej, którą właściciel tylko zajmuje. Dział I-Sp księgi wieczystej zawiera opis praw związanych z własnością nieruchomości. Znajdziemy tutaj wpisy dotyczące służebności będących uprawnieniem dla danej nieruchomości. Na przykład, jeżeli księga wieczysta prowadzona jest dla nieruchomości gruntowej, której właścicielowi przysługuje służebność przejazdu i przechodu przez sąsiednią nieruchomość, tu powinna się znaleźć treść tej służebności, co umożliwi nam ustalenie, jak ten przejazd wygląda. Jaką szerokością i jaką trasą go ustanowiono. W przypadku księgi wieczystej prowadzonej dla samodzielnego lokalu w tym dziale znajdziemy wysokość udziału związanego z lokalem w nieruchomości wspólnej. 5

6 Dział II księgi wieczystej zawiera wpis prawa własności. Zatem tutaj możemy zweryfikować, czy osoba, która oferuje nieruchomość do sprzedaży, jest jej właścicielem. Znajdziemy tu jej imię i nazwisko, imiona rodziców oraz bardzo często także jej PESEL. W przypadku współwłasności oprócz powyższych danych znajdziemy tutaj także wielkość udziałów przysługujących poszczególnym współwłaścicielom. W tym dziale można zapoznać się też z jeszcze jedną ważną wiadomością, a mianowicie podstawą, na jakiej sąd dokonał wpisu aktualnego właściciela. Dowiemy się zatem, czy właściciel dokonał nabycia na podstawie umowy sprzedaży, darowizny, działu spadku itd., czy też na podstawie orzeczenia sądu, na przykład o stwierdzenie nabycia spadku, działu spadku czy zasiedzenia. Taka informacja umożliwi nam dalsze badanie stanu prawnego poprzez analizę również tego dokumentu, na podstawie którego oferujący nieruchomość ją nabył. Dział III księgi wieczystej zawiera treść praw, roszczeń, ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością, osoby uprawnione według treści prawa lub roszczenia oraz treść ostrzeżeń. Znajdziemy tu między innymi treść służebności, jaka obciąża daną nieruchomość. Na przykład jeżeli właściciel sąsiedniej nieruchomości ma prawo jeździć i przechodzić przez tę nieruchomość, tu powinna się znaleźć o tym informacja. Jeżeli księga wieczysta prowadzona jest dla lokalu lub nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, tu znajdziemy też służebności osobiste mieszkania na rzecz innych osób, obciążające tę nieruchomość. Tu znajdziemy też ważną informację, tj. ostrzeżenia o toczącej się egzekucji komorniczej dotyczącej tej nieruchomości. Dział IV księgi wieczystej zawiera dane dotyczące hipoteki lub roszczenia o ustanowienie hipoteki oraz dane dotyczące wierzyciela hipotecznego. Jeżeli więc nieruchomość obciążona jest hipoteką, tu znajdziemy wpis jej dotyczący. Dowiemy się, jaki bank jest wierzycielem właściciela, na podstawie jakiej umowy właściciel zaciągnął kredyt oraz jaka jest wysokość hipoteki. Wzmianki o złożonych wnioskach Na początku każdego działu księgi wieczystej znajdują się wzmianki o wnioskach, czyli informacje o złożonych, ale jeszcze nie rozpatrzonych wnioskach wieczystoksięgowych. Jeżeli bowiem ktoś składa do sądu wniosek o dokonanie wpisu w danej księdze wieczystej, sąd zamieszcza w danym dziale księgi wieczystej, którego wniosek dotyczy, informację, podając numer, jaki nadał wnioskowi, oraz nawet nie datę tylko chwilę złożenia wniosku, bo oprócz daty dziennej pojawia się tam również godzina z minutami, kiedy wniosek został w sądzie zarejestrowany. W badaniu stanu prawnego nieruchomości jest to bardzo ważna informacja, świadczy bowiem, że jakieś kwestie są jeszcze w księdze wieczystej nie ujawnione. W konsekwencji umożliwia nam to dalszą analizę stanu prawnego nieruchomości poprzez dodarcie do tego wniosku i sprawdzenie, czego wniosek dotyczy, oraz przeanalizowanie dokumentów będących podstawą wpisu. 6

7 Ewidencja gruntów i budynków Ewidencja gruntów i budynków obok ksiąg wieczystych jest podstawowym źródłem informacji o nieruchomościach. Obejmuje ona teren całego kraju i jest uporządkowanym i zintegrowanym zbiorem danych przestrzennych i opisowych dotyczących gruntów, budynków i lokali. Jest to urzędowe źródło informacji wykorzystywanych w postępowaniach administracyjnych i cywilnoprawnych, które posiada walor dokumentu urzędowego. Ewidencję gruntów i budynków prowadzą starostowie lub prezydenci miast na prawach powiatu. Zakłada się ją i prowadzi w systemie informatycznym. Dane zawarte w ewidencji stanowią podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych. Organy administracji oraz sądy wieczystoksięgowe są zobligowane danymi zawartymi w ewidencji gruntów i budynków w zakresie oznaczenia nieruchomości. Zatem w przypadku rozbieżności w oznaczeniu nieruchomości sąd prowadzący księgę wieczystą dla danej nieruchomości jest związany zapisem zawartym w ewidencji i dokonuje aktualizacji danych według danych z ewidencji. Natomiast w zakresie oznaczenia właściciela ewidencja gruntów wyłącznie odzwierciedla wiadomy jej stan prawny i dane te nie stanowią podstawy wpisu w księdze wieczystej. Organ prowadzący operat ewidencji gruntów i budynków nie może bowiem rozstrzygać sporów co do praw do gruntu. Kwestie te należą do kompetencji sądów cywilnych. Poprzez żądanie wprowadzenia zmian do ewidencji gruntów nie można zatem próbować dochodzić jakichkolwiek praw związanych z daną nieruchomością. Sposób i tryb wprowadzania danych do operatu ewidencji gruntów i budynków regulują przepisy art. 22 i 23 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne i rozdział 3 rozporządzenia ministra rozwoju regionalnego i budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Z przepisów tych wynika iż możliwe jest wprowadzanie zmian do ewidencji z urzędu lub na wniosek. Wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów i budynków W organie prowadzącym ewidencję można uzyskać potrzebne w procedurze zbycia nieruchomości dokumenty, tj. wypisy i wyrysy, bez których nie można dokonać wpisu w księdze wieczystej, związane z obrotem nieruchomościami. Wypis i wyrys stanowią dokumenty charakteryzujące nieruchomość kompleksowo. Obejmują bowiem takie dane, jak numer księgi wieczystej, obszar działki, numer, położenie, rodzaj użytków, klasę gruntów i właściciela, a w przypadku wyrysu granicę i umiejscowienie w terenie. Warto też zwrócić uwagę na klauzule, jakie umieszcza się na wypisie i wyrysie z ewidencji gruntów i budynków. Do celów prawnych wypis i wyrys z ewidencji musi bowiem posiadać klauzulę dokument niniejszy jest przeznaczony do dokonywania wpisu w księdze wieczystej. Klauzula taka jest niezbędna przy dokonywaniu wszystkich czynności cywilnoprawnych związanych z obrotem nieruchomościami. Każdy wypis nieposiadający powyższej klauzuli nie może stanowić podstawy do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego i wpisu w księdze wieczystej. 7

8 2BY0053 ISBN