MEMORANDUM. Podział wspólnoty mieszkaniowej, czyli w istocie podział nieruchomości wspólnej regulują trzy akty prawne:

Transkrypt

1 Szmigiel, Papros & Gregorczyk Spółka Jawna ul. Wiśniowa 40B lok Warszawa Warszawa, dnia 5 lipca 2016 r. Integrum Management Sp. z o.o. ul. Dywizjonu 303 nr 129B Warszawa MEMORANDUM Niniejsze opracowanie zostało przygotowane na zlecenie udzielone przez Panią Joannę Jankowską z Integrum Management Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie. I. Przedmiot badania Przedmiotem opracowania jest udzielenie odpowiedzi na pytania: a) Czy wspólnota mieszkaniowa może w drodze uchwały przyjętej większością głosów zdecydować o podziale wspólnoty na trzy mniejsze? b) Jaka jest procedura podziału wspólnoty mieszkaniowej na mniejsze? II. Ocena prawna analizowanego zagadnienia 1. Przepisy, które dotyczą analizowanego zagadnienia Podział wspólnoty mieszkaniowej, czyli w istocie podział nieruchomości wspólnej regulują trzy akty prawne: a) ustawa z dnia 25 czerwca 1994 roku o własności lokali (dalej jako UWL ) w art. 5; b) ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (dalej jako UGN ) w art ; c) rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 roku w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (dalej jako Rozporządzenie ); 2. Analiza prawna

2 Ad. a) W pierwszej kolejności należy udzielić odpowiedzi na pytanie jaki tryb jest wymagany dla podjęcia decyzji o podziale wspólnoty mieszkaniowej. Podział wspólnoty mieszkaniowej obejmuje podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych. Na marginesie należy wskazać, że oprócz zgody na podział konieczne jest właśnie aby w uchwale właściciele lokali ustalili jednocześnie wysokość udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej w starej i nowopowstałej wspólnocie. Podział nieruchomości oraz podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych są, na podstawie art. 22 ust. 3 pkt 6 i 9 UWL czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają zgody właścicieli lokali wyrażonej w drodze uchwały. Uchwały mieszkańców wspólnoty podejmowane są, zgodnie z art. 23 ust. 2 UWL większością głosów: Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Z powyższej analizy wynika, że dla podjęcia decyzji o podziale wspólnoty wystarczająca jest zgoda większości mieszkańców (liczonych według wielkości udziałów) wyrażona w drodze uchwały. Jednakże art. 5 ust. 3 UWL odsyła do ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami: art. 5 ust. 3. Przy dokonywaniu podziału, o którym mowa w ust. 1 i 2, stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Z przepisów UGN (art. 97 ust. 2) wynika natomiast, że podziału nieruchomości będącej współwłasnością można dokonać jedynie na wniosek wszystkich współwłaścicieli: Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Przepis art. 199 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio. Nie dotyczy to podziału, o którym orzeka sąd. Praktyka sądów i urzędów nie jest w tej kwestii jednolita. W związku z tym odpowiedź na pytanie czy dla podjęcia decyzji o podziale nieruchomości wystarczy zgoda większości współwłaścicieli (liczonych według udziału w nieruchomości wspólnej) nie jest jednoznaczna.

3 Przyjąć można wykładnię, do której przychylają się często również organy administracji przyjmując takie wnioski i dokonując na ich podstawie podziału, że skoro w podział nieruchomości jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, co wynika wprost z przepisów UWL (art. 22 ust. 3 i 9 UWL), i ustawa przewiduje dla takich czynności konieczność wyrażenia zgody przez mieszkańców w formie uchwały, przy czym dla wyrażenia zgody wystarczy aprobata większości właścicieli liczonych według udziału w części wspólnej, to nie ma racjonalnego uzasadnienia dla stawiania dla tych czynności dodatkowych wymogów, nieprzewidzianych w równie doniosłych dla wspólnoty sytuacjach, takich jak nabycie czy rozbudowa nieruchomości. Podsumowując, praktyka organów wskazuje, że dla podziału wspólnoty, tj. podziału nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związanej z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenia wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych, wystarczająca jest zgoda większości właścicieli lokali (liczonych według udziału w nieruchomości wspólnej) wyrażona w formie uchwały. Z uwagi jednak na odesłanie z art. 5 ust. 3 UWL do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami istnieje ryzyko, że organ wydający zgodę w formie decyzji administracyjnej oraz sąd wieczytsoksięgowy dokonujący zmian w księdze wieczystej przyjmą odmienną interpretację i nie przychylą się do wniosku wspólnoty w sytuacji braku zgody wszystkich mieszkańców. W związku z tym z ostrożności byłoby właściwe uzyskanie zgody wszystkich mieszkańców, jedynie wobec jej braku zaryzykować można przedłożenie wniosku popartego uchwałą większościową, mając jednak świadomość możliwości niewydania przez organ decyzji o podziale lub odmowy wpisu zmian do ksiąg wieczystych. Ad. b) Procedura dokonywania podziału wspólnoty (podziału nieruchomości)wynika z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 roku w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości. Podziału można dokonać jeżeli jest to zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (o ile takowy jest, w zakresie przeznaczenia nowopowstałych działek) oraz w sytuacji kiedy projektowane nowe działki będą miały właściwy dostęp do drogi publicznej (niekoniecznie bezpośredni, wystarczy dostęp poprzez drogę wewnętrzną, z ustanowionymi służebnościami przejazdu i przechodu jeśli to konieczne). Podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek, w drodze decyzji administracyjnej wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Procedura jest następująca: I. Pobranie z urzędu gminy (miasta/dzielnicy) wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki, która ma zostać podzielona i sprawdzenie czy działki, które maja powstać przewidziane są dla budownictwa mieszkaniowego

4 II. Sporządzenie przez geodetę wstępnego projektu podziału działki, który jako część wniosku o dokonanie podziału działki należy złożyć w urzędzie gminy lub miasta. Wstępny projekt powinien zostać zaopiniowany przez wójta (prezydenta/ burmistrza).wstępny projekt podziału działki sporządza uprawniony geodeta na kopii mapy zasadniczej, którą można nabyć w starostwie powiatowym (w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej). Na kopii trzeba wyznaczyć kolorem czerwonym planowany przebieg nowych granic przy uwzględnieniu wszystkich obwarowań wskazanych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz z uwzględnieniem konieczności doprowadzenia do nowopowstałych działek dróg dojazdowych do drogi publicznej (mogą być to dojazdy do drogi publicznej poprzez drogi wewnętrzne). Wniosek wraz z kompletem dokumentów należy przedłożyć w odpowiednim urzędzie (urząd gminy, miasta). Dokumenty, o których mowa w zdaniu poprzednim to (zgodnie z art. 97 UGN): - dokument stwierdzający tytuł prawny do nieruchomości (np. akty notarialne) - wypis z katastru nieruchomości i kopia mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi; - decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku, jeżeli dla nieruchomości nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; - wstępny projekt podziału; - protokół z przyjęcia granic nieruchomości (ten dokument składa się już po pozytywnym zaopiniowaniu wstępnego projektu podziału) - wykaz zmian gruntowych )ten dokument składa się już po pozytywnym zaopiniowaniu wstępnego projektu podziału) - wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej; - mapa z projektem podziału. Wstępny projekt podziału działki musi zostać zaopiniowany przez właściwy organ (wójt, burmistrz, prezydent), który sprawdza zgodność projektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. III. Sporządzenie przez geodetę docelowego projektu podziału działki. W ramach tego punktu geodeta: zlokalizuje w terenie punkty graniczne i granice dzielonej działki i spisze protokół z przyjęcia grani nieruchomości; sporządzi docelowy projekt podziału działki, dokumentację podziału działki, który zostanie zatwierdzony przez wójta/burmistrza/prezydenta wyznaczy w terenie nowe punkty graniczne i granice nowych działek, zgodnie z zatwierdzonym projektem podziału przekaże wspólnocie dokumentację, na podstawie której do księgi wieczystej wprowadzone zostaną zmiany. Projekt musi zawierać następujące dane: nowe, projektowane granice działek przedstawione kolorem czerwonym, nowe numery działek, powierzchnie działek przed i po podziale, wyraźnie zaznaczone drogi dojazdowe do nowych działek. Projekt zostaje przyjęty przez organ w formie decyzji administracyjnej Po uzyskaniu decyzji uprawomocniającej projekt, geodeta sporządza dokumentację z podziału, którą przekazuje do ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej znajdującej się we właściwym starostwie powiatowym. Prawomocna decyzja właściwego organu wraz z mapą z projektem podziału oraz przekazany przez geodetę wykaz

5 zmian gruntowych (dokument zawierający informacje o numerach i powierzchniach działki dzielonej i nowych działek) stanowią podstawę do wprowadzenia zmian w księdze wieczystej. IV. Dokonanie zmian w księdze wieczystej nieruchomości, założenie nowej księgi wieczystej dla wydzielonej działki, zmiany ułamka stanowiącego udział w nieruchomości wspólnej we wszystkich księgach wieczystych lokalowych. Należy wskazać, że w sytuacji kiedy po podziale wspólnoty, nowe działki będą miały wartość zdecydowanie wyższą od wartości nieruchomości podzielonej, wójt/burmistrz/ prezydent może ustalić w drodze decyzji tzw. opłatę adiacencką: Art. 98 UGN Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ponadto trzeba podkreślić, że wszelkie koszty związane z podziałem (koszt geodety, wypisów, map, postępowania wieczystoksięgowego) ponosi wspólnota. W przypadku wszelkich pytań dotyczących powyższych zagadnień pozostajemy do Państwa dyspozycji. * * *