O Autorach..................................................................... XI Wst p.......................................................................... XIII Rozdzia 1. Specyfika facility management........................................ 1 1.1. Profil FM................................................................... 1 1.1.1. Poj cie facility management.................................................. 2 1.1.2. Najwa niejsze kierunki zastosowaƒ............................................ 5 1.1.3. Zarzàdzanie budynkiem a FM w gospodarowaniu nieruchomoêciami.............. 7 1.1.4. Podstawowe domeny facility management...................................... 7 1.2. FM nowe tendencje w gospodarowaniu nieruchomoêciami........................ 9 1.2.1. Ewolucja wspó czesnego zarzàdzania nieruchomoêciami......................... 9 1.2.2. JakoÊç, wartoêç, ryzyko...................................................... 10 1.2.3. Technologie informacyjne w zarzàdzaniu nieruchomoêciami...................... 11 1.2.4. Nowoczesne zarzàdzanie budynkiem.......................................... 12 1.3. Zarzàdzanie strategiczne nieruchomoêciami...................................... 13 1.3.1. Cykl ycia nieruchomoêci.................................................... 14 1.3.2. Strategie facility management................................................. 16 1.3.3. Poziom operacyjny facility management........................................ 20 1.4. Literatura uzupe niajàca i zalecana.............................................. 22 Rozdzia 2. Procesy pomocnicze w ekonomii i zarzàdzaniu......................... 23 2.1. Procesy podstawowe i pomocnicze.............................................. 23 2.1.1. Struktury zorientowane na proces............................................. 24 2.1.2. Zarzàdzanie procesem....................................................... 24 2.1.3. Zarzàdzanie kosztami procesu................................................ 25 2.1.4. Zarzàdzanie produkcjà procesami pomocniczymi.............................. 25 2.1.5. NieruchomoÊç jako proces pomocniczy........................................ 28 2.2. Specyfika rynków nieruchomoêci............................................... 29 2.2.1. Struktura i funkcjonowanie rynków nieruchomoêci.............................. 31 2.2.2. Podstawowe rynki nieruchomoêci............................................. 32 2.2.3. Rynek ziemi................................................................ 33 2.2.4. Rynek u ytkowników........................................................ 34 2.2.5. Rynek deweloperski......................................................... 40 V
2.2.6. Finansowy rynek nieruchomoêci.............................................. 41 2.2.7. Badania rynku nieruchomoêci................................................ 42 2.2.8. Wahania koniunkturalne..................................................... 43 2.3. Kontraktowanie us ug pomocniczych............................................ 46 2.4. Literatura uzupe niajàca i zalecana.............................................. 52 Rozdzia 3. Wiedza i kompetencje facility managera............................... 53 3.1. Facility management jako dyscyplina zarzàdzania................................. 53 3.1.1. Wiedza i kompetencje....................................................... 54 3.1.2. Zawód facility managera..................................................... 54 3.1.3. Stowarzyszenia zawodowe facility management................................. 55 3.1.4. Facility manager czy zarzàdca nieruchomoêci?.................................. 56 3.2. Kluczowe kompetencje facility managera........................................ 58 3.2.1. Interdyscyplinarny charakter kompetencji facility managera...................... 58 3.2.2. Umiej tnoêci praktyczne facility managera..................................... 59 3.2.3. Umiej tnoêci zawodowe..................................................... 60 3.2.4. Umiej tnoêci metodyczne.................................................... 63 3.2.5. Umiej tnoêci spo eczne...................................................... 63 3.2.6. Predyspozycje osobiste facility managera....................................... 65 3.3. Miejsce facility managera w strukturze organizacyjnej............................. 66 3.3.1. Modele organizacyjne FM................................................... 66 3.3.2. Zespó FM................................................................. 68 3.4. Facility manager w Polsce...................................................... 69 3.5. Literatura uzupe niajàca i zalecana.............................................. 69 Rozdzia 4. Zarzàdzanie najmem................................................. 70 4.1. Zarzàdzanie najmem w facility management...................................... 71 4.1.1. Polityka czynszowa......................................................... 71 4.1.2. Planowanie struktury najmu.................................................. 72 4.1.3. Zarzàdzanie transakcjami najmu.............................................. 73 4.1.4. Analiza dochodów czynszowych.............................................. 74 4.1.5. Umowy najmu............................................................. 79 4.2. Analiza treêci umowy najmu................................................... 84 4.2.1. Zró nicowanie czynszu...................................................... 85 4.2.2. Waloryzacja czynszu........................................................ 86 4.2.3. JakoÊç kontraktu najmu...................................................... 89 4.3. Literatura uzupe niajàca i zalecana.............................................. 94 Rozdzia 5. Planowanie udogodnieƒ.............................................. 95 5.1. Udogodnienia............................................................... 96 5.1.1. Wytwarzanie udogodnieƒ.................................................... 98 5.1.2. Nowoczesne planowanie..................................................... 98 5.1.3. Analiza udogodnieƒ nieruchomoêci........................................... 99 5.2. Zakres i rodzaje udogodnieƒ................................................... 102 5.2.1. Udogodnienia przestrzenne.................................................. 103 5.2.2. Zagadnienia lokalizacji...................................................... 105 VI
5.2.3. Systematyka podstawowych udogodnieƒ przestrzennych.......................... 107 5.2.4. Kszta towanie wizerunku (lokalizacji, budynku, u ytkowników)................... 111 5.2.5. Zmiany wzorca pracy........................................................ 111 5.2.6. Kszta towanie przestrzeni publicznej........................................... 113 5.2.7. Udogodnienia bezpoêrednio wspierajàce u ytkowników nieruchomoêci............. 114 5.3. Planowanie udogodnieƒ w cyklu ycia nieruchomoêci.............................. 115 5.3.1. Wp yw udogodnieƒ na efekty biznesowe........................................ 117 5.3.2. Programy informatyczne w planowaniu udogodnieƒ............................. 120 5.4. Literatura uzupe niajàca i zalecana.............................................. 121 Rozdzia 6. Utrzymanie obiektów i urzàdzeƒ budynku............................ 122 6.1. Utrzymanie budynku......................................................... 122 6.1.1. Utrzymanie obiektów i urzàdzeƒ jako odr bna dziedzina biznesu.................. 123 6.1.2. Zarzàdzanie budynkiem..................................................... 124 6.1.3. Budynek jako obiekt techniczny............................................... 124 6.1.4. Utrzymanie w cyklu ycia budynku............................................ 125 6.1.5. Rodzaje budynków i ich klasyfikacje........................................... 128 6.1.6. Zarzàdzanie dokumentacjà budynku.......................................... 129 6.2. Technologie budynkowe....................................................... 135 6.2.1. Systemy mechaniczne........................................................ 136 6.2.2. Systemy IT................................................................. 136 6.2.3. Wewn trzne sieci telekomunikacyjne........................................... 137 6.2.4. Informatyczne systemy w nowoczesnym zarzàdzaniu budynkiem................... 138 6.2.5. KorzyÊci z integracji systemów................................................ 140 6.2.6. Inteligentny budynek........................................................ 142 6.2.7. Technologie bezpieczeƒstwa.................................................. 145 6.3. Operacyjne systemy utrzymania obiektów i urzàdzeƒ (maintenance).................. 145 6.3.1. Nowoczesne systemy utrzymania obiektów i urzàdzeƒ............................ 146 6.3.2. Systemy diagnostyczne budynku.............................................. 149 6.4. Literatura uzupe niajàca i zalecana.............................................. 151 Rozdzia 7. Inwestycje w nieruchomoêci........................................... 152 7.1. Rodzaje inwestycji............................................................ 152 7.1.1. Zakup versus budowa........................................................ 153 7.1.2. Specyfika inwestycji w nieruchomoêci.......................................... 154 7.1.3. Inwestycje rzeczowe......................................................... 155 7.1.4. Inwestycje finansowe........................................................ 157 7.1.5. Inwestycje portfelowe........................................................ 158 7.2. Uczestnicy procesu inwestycji w nieruchomoêç.................................... 158 7.2.1. Zachowania inwestorów i preferencje nabywców nieruchomoêci................... 159 7.2.2. Ograniczenia bud etowe inwestorów........................................... 161 7.3. Decyzje inwestycyjne.......................................................... 162 7.3.1. Stopa kapitalizacji (zwrotu).................................................. 165 7.3.2. Wycena nieruchomoêci dla ró nych stóp kapitalizacji (analiza wra liwoêci).......... 166 7.3.3. Okres zwrotu z inwestycji (okres kapitalizacji)................................... 167 7.3.4. Zwrot z inwestycji versus zwrot z kapita u....................................... 168 VII
7.3.5. Dynamiczna ocena efektywnoêci inwestycji..................................... 170 7.3.6. Zasady oceny efektywnoêci inwestycji metodami dynamicznymi................... 172 7.4. Literatura uzupe niajàca i zalecana.............................................. 175 Rozdzia 8. Zarzàdzanie projektami i portfelem nieruchomoêci..................... 176 8.1. Obszary zastosowaƒ zarzàdzania projektami..................................... 177 8.1.1. Tradycyjne narz dzia zarzàdzania projektami................................... 179 8.1.2. Niekonwencjonalne rozwiàzania w zarzàdzaniu projektami....................... 181 8.2. Projekty restrukturyzacji...................................................... 183 8.2.1. Planowanie i harmonogramowanie procesu restrukturyzacji....................... 184 8.2.2. Kontrola procesu restrukturyzacji............................................. 187 8.3. Analizy portfelowe w zarzàdzaniu nieruchomoêcià................................ 188 8.3.1. Tradycyjne i nowoczesne pozycjonowanie nieruchomoêci......................... 189 8.3.2. AtrakcyjnoÊç lokalizacji..................................................... 190 8.3.3. Pozycja konkurencyjna nieruchomoêci......................................... 193 8.3.4. Pozycjonowanie nieruchomoêci w macierzy portfelowej i wybór strategii............ 195 8.4. Literatura uzupe niajàca i zalecana.............................................. 198 Rozdzia 9. Zarzàdzanie jakoêcià i niezawodnoêcià................................ 199 9.1. Zarzàdzanie jakoêcià udogodnieƒ............................................... 200 9.1.1. JakoÊç a cykl ycia budynku.................................................. 201 9.1.2. Skutki nieefektywnego zarzàdzania jakoêcià budynku............................ 203 9.1.3. Ocena jakoêci budynku....................................................... 205 9.1.4. Zarzàdzanie jakoêcià w praktyce FM.......................................... 205 9.1.5. Certyfikacja jakoêci......................................................... 209 9.2. Zarzàdzanie niezawodnoêcià................................................... 210 9.2.1. Wady i uszkodzenia......................................................... 212 9.2.2. Analiza przyczyn i skutków defektów.......................................... 214 9.2.3. System remontowy.......................................................... 216 9.2.4. Aplikacje Kompleksowego Utrzymania Maszyn i Urzàdzeƒ (TPM)................ 217 9.3. Literatura uzupe niajàca i zalecana.............................................. 220 Rozdzia 10. Zarzàdzanie wartoêcià nieruchomoêci................................ 221 10.1. Zarzàdzanie finansami nieruchomoêci.......................................... 223 10.1.1. Finansowanie nieruchomoêci................................................ 223 10.1.2. Inwestycje................................................................ 226 10.1.3. Zarzàdzanie p ynnoêcià..................................................... 227 10.1.4. Analiza przep ywów gotówki................................................ 228 10.1.5. Analiza wskaênikowa nieruchomoêci......................................... 230 10.2. Bud etowanie nieruchomoêci................................................. 235 10.2.1. Bud et jako metoda planowania i kontroli nieruchomoêci........................ 236 10.2.2. Analiza odchyleƒ w bud ecie................................................ 242 10.3. Zarzàdzanie kosztami w FM.................................................. 243 10.3.1. Klasyfikacja kosztów....................................................... 244 10.3.2. Koszty utrzymania obiektów i urzàdzeƒ....................................... 245 VIII
10.3.3. Koszty utrzymania versus koszty u ytkowania.................................. 246 10.3.4. Koszty utrzymania nieruchomoêci biurowej.................................... 248 10.3.5. Koszty przestojów......................................................... 249 10.4. Literatura uzupe niajàca i zalecana............................................. 251 Rozdzia 11. Zarzàdzanie ryzykiem w facility management........................ 252 11.1. Zarzàdzanie ryzykiem budynku............................................... 253 11.1.1. Kategorie ryzyka.......................................................... 255 11.1.2. Metody zarzàdzania ryzykiem............................................... 261 11.1.3. WartoÊç dochodowa nieruchomoêci wystawionej na ryzyko...................... 263 11.1.4. Oddzia ywanie ryzyka na nieruchomoêç....................................... 265 11.2. Bezpieczeƒstwo nieruchomoêci................................................ 268 11.2.1. Techniczne systemy bezpieczeƒstwa.......................................... 269 11.2.2. Zarzàdzanie nag ymi wypadkami............................................ 273 11.2.3. Operacyjne aspekty bezpieczeƒstwa.......................................... 274 11.3. Literatura uzupe niajàca i zalecana............................................. 275 Zakoƒczenie.................................................................... 276 Aneks 1. Systemy teleinformatyczne budynków.................................... 278 Bibliografia...................................................................... 285 Aneks 2. Facility management w sektorze publicznym.............................. 286 Bibliografia...................................................................... 292 Indeks rzeczowy................................................................. 295 IX