Regulamin rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania opłat za używanie lokali w SM w Olecku Podstawy prawne Regulaminu: -ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.), -Statut Spółdzielni Mieszkaniowej w Olecku zarejestrowany w Sądzie Rejonowym w Olsztynie w dniu 24.07.2008r. 1. Postanowienia ogólne 1.0 Pod pojęciem zasobów mieszkaniowych rozumie się stanowiące własność Spółdzielni: 1. Budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz uzupełniające je budynki niemieszkalne z wyposażeniem technicznym jak: a) garaże wolnostojące, b) budynki handlowo-usługowe, c) budynki osiedlowych warsztatów i zakładów konserwacyjnoremontowych, d) budynki administracji (biurowe i gospodarcze), e) kotłownie i hydrofornie wolnostojące, f) budynki osiedlowej działalności społeczno-wychowawczej, g) urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wymienione w pkt 1., h) zbiorniki, i) rurociągi i przewody sieci wodno-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, j) sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, k) budowle inżynieryjne, l) budowle komunikacyjne jak drogi, ulice, place, chodniki, ł)ukształtowanie i zagospodarowanie terenu jak: zieleń, urządzenia do zabaw dziecięcych, mała architektura, otwarte miejsca postojowe dla samochodów, m) budowle sportowe (np. boiska), n) inne budowle np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia. 1.1 Koszty eksploatacji i utrzymania zasobów mieszkaniowych obejmują: 1) obsługę eksploatacyjną, 2) odpisy na fundusz remontowy, 3) dostawę wody i odprowadzanie ścieków, 4) wywóz nieczystości stałych, 5) dostaw gazu do lokali nie posiadających indywidualnego opomiarowania,
6) podatek od nieruchomości, 7) utrzymanie nieruchomości przeznaczonych do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlach. 1.2. Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości ewidencjonowane są odrębnie dla każdej nieruchomości w obrębie : -gospodarki zasobami mieszkaniowymi Olecko, -gospodarki zasobami mieszkaniowymi Siejnik, -gospodarki zasobami mieszkaniowymi Kowale Oleckie Z wyjątkiem kosztów dostawy wody i odprowadzania ścieków, które ewidencjowanie są odrębnie dla poszczególnych budynków lub grupy budynków. 1.3 Podstawą do zaliczkowych rozliczeń z użytkownikami lokali z tytułu kosztów eksploatacji są ustalenia rocznych planów gospodarczofinansowych Spółdzielni uchwalonych przez Radę Nadzorczą oraz postanowienia niniejszego regulaminu. Jeżeli po uchwaleniu planu gospodarczo-finansowego następują istotne zmiany w warunkach działania Spółdzielni, dopuszczalna jest zmiana ustaleń planu oraz opłat za używanie lokali. 1.4. Okresem rozliczeniowym eksploatacji i utrzymania zasobów mieszkaniowych jest rok kalendarzowy, z wyjątkiem dostawy wody i odprowadzania ścieków, która jest rozliczana w okresach kwartalnych. 1.5. Różnica między faktycznymi kosztami, a przychodami gospodarki zasobami mieszkaniowymi Spółdzielni na poszczególne nieruchomości zwiększa odpowiednio koszty lub przychody tych nieruchomości w roku następnym. 1.6. Jeżeli dla rozliczania niektórych składników kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości jednostką fizyczną jest 1m2 powierzchni użytkowej lokalu to powierzchnię tę oblicza się wg PN -70/B-02365, dla zasobów oddanych do użytku po wejściu w życie niniejszego regulaminu - wg PN - ISO 9836. 1.7. Jeśli dla rozliczania niektórych składników kosztów eksploatacji fizyczną jednostką rozliczeń jest liczba osób, to uwzględnia się osoby zameldowane w poszczególnych lokalach na pobyt czasowy i stały. Nie nalicza się opłat uzależnionych od ilości osób zameldowanych w lokalach w przypadku: a) odbywania zasadniczej służby wojskowej, b) odbywania kary pozbawienia wolności i przebywania w areszcie tymczasowym ponad 2 miesiące, c) przebywania poza miejscem stałego zameldowania powyżej 60 dni (wymeldowanie czasowe), d) w przypadku odbywania nauki poza stałym miejscem zamieszkania i przebywania w internacie, domu studenckim itp. nalicza się opłaty w wysokości 30% podstawy obciążenia.
1.7.1 Zwolnienie z opłat ujętych w punkcie 1.7 następuje po złożeniu w Dziale Księgowości oświadczenia głównego lokatora, po udokumentowaniu powyższych okoliczności, od następnego miesiąca, w którym złożone zostało oświadczenie. Z chwilą upływu okresu tymczasowego wymeldowania, SM Olecko ponownie naliczy odpowiednie składniki czynszu, bez złożenia stosownego oświadczenia ze strony lokatora. 1.7.2 W przypadku zwiększenia ilości osób zamieszkałych w lokalu, członek lub użytkownik lokalu obowiązany jest do niezwłocznego powiadomienia Spółdzielni. Członek lub użytkownik lokalu, który nie powiadomił Spółdzielni o faktycznej ilości osób zamieszkujących w danym lokalu obciążony będzie dodatkową karą w wielkości dwukrotnej należności od każdej osoby nie ujętej do rozliczania za okres rozliczeniowy. 2. Zasady rozliczania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości. 2.1. Rozliczanie kosztów eksploatacji nieruchomości, w których ustanowione są tytuły prawne do lokali. 2.1.1. Koszty eksploatacji zasobów mieszkaniowych obejmują: 1. utrzymanie czystości i porządku w pomieszczeniach ogólnego użytku oraz otoczeniu budynków, 2. energię elektryczną: - zużywaną do oświetlenia pomieszczeń wspólnych oraz napędu urządzeń technicznych ; - zużywaną do oświetlenia nieruchomości. Koszty oświetlenia nieruchomości ewidencjonowane są na zespół nieruchomości obejmujących osiedle lub grupę budynków. Na koniec okresu rozliczeniowego przypisywane są proporcjonalnie do powierzchni poszczególnych nieruchomości. 3. wodę zużywaną do podlewania terenów zielonych oraz na inne cele gospodarcze, 4. ubezpieczenie majątkowe zasobów mieszkaniowych oraz od odpowiedzialności cywilnej z tytułu zarządzania nieruchomościami, 5. kosztów ogólnych związanych z obsługa eksploatacyjną nieruchomości ( w tym płace pracowników administracji SM), 6. roboty konserwacyjne i remontowe, 7. amortyzacja środków trwałych, 8. inne koszty, które nie mogą być zaliczane do poz. 2-7 ust. 1.1 2.1.2. Ponoszone przez Spółdzielnię koszty eksploatacji są ewidencjonowane odrębnie dla każdej nieruchomości w ramach poszczególnych zasobów tj. -zasoby Olecko, -zasoby Siejnik,
-zasoby Kowale Oleckie 2.1.3. Jednostką rozliczeniową kosztów eksploatacji dla poszczególnych lokali jest 1m.kw. powierzchni użytkowej. 2.1.4. W stosunku do lokali użytkowych obciążenie kosztami eksploatacji może być wyższe niż wynikające z ich powierzchni użytkowej, jeśli sposób korzystania z tych lokali dodatkowo zwiększa koszty eksploatacji. Wielkość tego zwiększenia określa Rada Nadzorcza Spółdzielni. 2.2. Fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych tworzy się z: 1) odpisów na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych w wysokości i według zasad wynikających z zatwierdzanego przez Radę Nadzorczą planu gospodarczo-finansowego, 2) odszkodowań uzyskanych od instytucji ubezpieczeniowych z tytułu usuwanych szkód losowych w zasobach mieszkaniowych, 3) dotacji i subwencji uzyskanej przez Spółdzielnię pomocy z funduszy publicznych albo innych środków, 4) kwot uzyskanych ponad cenę wywoławczą wkładu budowlanego w drodze przetargu. 2.2.1 Określone przez Radę Nadzorczą stawki odpisów na fundusz remontowy poszczególnych lokali mieszkalnych ustala się odrębnie na poszczególne zasoby mieszkaniowe tj.: -zasoby Olecko, -zasoby Siejnik, -zasoby Kowale Oleckie 2.2.2 W stosunku do lokali użytkowych, stawki odpisów na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych mogą być wyższe niż dla lokali mieszkalnych, jeśli sposób korzystania z tych lokali dodatkowo zwiększa koszty remontów nieruchomości. Wysokość tego zwiększenia określa Rada Nadzorcza. 2.2.3. W ramach ustalonych stawek odpisów na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych mogą być wyodrębnione środki na zadania specjalne (np. wymiana stolarki okiennej, montaż indywidualnego opomiarowania gazowego itp.). 2.2.4 W rozliczeniu wyniku finansowego eksploatacji i utrzymania zasobów mieszkaniowych za dany rok wyodrębnia się dla każdej nieruchomości obejmujące: a/kwotę wpływów na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych, b/ kwotę poniesionych przez Spółdzielnię nakładów na remonty w poszczególnych nieruchomościach, c/ sposób rozliczania różnicy miedzy poz.1 a poz.2. 2.2.5.Wydatki finansowane funduszem remontowym określane są corocznie w planie gospodarczo-finansowym zatwierdzanym przez Radę Nadzorczą.
Z funduszu remontowego nie finansuje się napraw i remontów, które zgodnie z odrębnymi przepisami obciążają użytkowników lokali i mieszkań. 2.3. Koszty dostawy wody i odprowadzania ścieków. 2.3.1 Koszty dostawy wody i odprowadzania ścieków obejmują koszty Spółdzielni związane z opłatami za dostawę wody i odprowadzanie ścieków uiszczanymi na rzecz usługodawców w tym zakresie. Koszty dostawy wody i odprowadzania ścieków ustalone są odrębnie dla każdego budynku lub dla grupy budynków w zależności od sposobu opomiarowania. 2.3.2 Rozliczenie kosztów dostawy wody i odprowadzania ścieków dokonywane jest na podstawie wodomierzy wody zimnej i ciepłej zainstalowanych w lokalach. 2.3.3 Wodomierze wody ciepłej i zimnej stanowią własność użytkownika lokalu. 2.3.4Wymiany i legalizacji wodomierzy dokonuje Spółdzielnia Mieszkaniowa na koszt użytkownika. Opłaty z tym związane właściciel wodomierzy zobowiązany jest wnieść na konto SM w maksymalnie 6-ciu miesięcznych ratach począwszy od miesiąca w którym nastąpiła wymiana lub legalizacja wodomierza. 2.3.5. W przypadku awarii wodomierzy lub braku możliwości odczytu ilość zużytej wody ustala się na podstawie średniego zużycia z ostatnich dwóch okresów. W przypadku stwierdzenia nielegalnego poboru wody lub umyślnego uszkodzenia wodomierzy ilość zużytej wody zimnej ustala się przyjmując 3,0m 3 wody/osobę/1 miesiąc, zaś ilość zużytej wody ciepłej ustala się przyjmując 2,4m 3 wody na osobę/1 miesiąc. Lokator dokonujący nielegalnego poboru wody lub umyślnego uszkodzenia wodomierzy zostanie również obciążony karą umowną w wysokości 500,00zł. Awarie i uszkodzenia wodomierzy należy bezzwłocznie zgłaszać do Spółdzielni Mieszkaniowej pod rygorem zastosowania ryczałtu określonego w powyższych postanowieniach niniejszego regulaminu. 2.3.6.Do rozliczania kosztów dostawy wody i odbioru ścieków przyjmuje się ceny 1m 3 wody zimnej oraz stawkę 1m 3 odbioru ścieków ustalone przez Radę Miejską w Olecku lub Radę Gminy w Kowalach Oleckich. Ilość odebranych ścieków równa się ilości zużytej wody zimnej i ciepłej. 2.3.7. Różnice wynikające ze wskazań wodomierza głównego a sumy liczników zainstalowanych w lokalach obciążają poz. materiały w kosztach eksploatacji poszczególnych zasobów. 2.4 Koszty wywozu nieczystości stałych.
2.4.1 Koszty wywozu nieczystości stałych obejmują koszty Spółdzielni związane z opłatami za wywóz tych nieczystości uiszczanych przez Spółdzielnię na rzecz usługodawców zewnętrznych, na podstawie zawartych umów wraz z opłatami za dzierżawę pojemników (wózków) do składania nieczystości. 2.4.2 Koszty wywozu nieczystości stałych ewidencjonowane i rozliczane są na poszczególne nieruchomości. Rozliczenie tych kosztów na poszczególne lokale dokonuje się proporcjonalnie do liczby osób zamieszkałych w tychże lokalach. 2.4.3. W stosunku do lokali użytkowych obciążenie kosztami wywozu nieczystości stałych ustalane jest w formie ryczałtu lub ustalane w stawce eksploatacyjnej, w zależności od specyfiki prowadzonej działalności. 2.4.4. Rozliczenie kosztów wywozu nieczystości stałych następować będzie na dzień 31.grudnia każdego roku. Niedobór lub nadpłata na poszczególnych zasobach zwiększy lub zmniejszy koszty eksploatacji roku następnego. 2.5. Podatek od nieruchomości. 2.5.1Opłacany przez Spółdzielnię podatek od nieruchomości jest ewidencjonowany i rozliczany odrębnie dla każdej nieruchomości. 2.5.2. Obciążenie poszczególnych lokali mieszkalnych podatkiem od nieruchomości dokonuje się proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali. Jeśli w lokalu mieszkalnym prowadzona jest działalność powodująca wzrost podatku od nieruchomości,to skutki tego wzrostu obciążają tylko ten lokal. 2.5.3. Obciążenia poszczególnych lokali użytkowych podatkiem od gruntu wchodzącego w skład zasobów obciąża się proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali, a odrębnym podatkiem od lokali użytkowych obciąża się indywidualnie dany lokal. 2.5.4. Właściciel lokalu stanowiącego odrębną własność rozlicza się z tytułu podatku od nieruchomości indywidualnie z gminą. 2.6. Dostawa gazu. 2.6.1. Koszty dostawy gazu do budynków wyposażonych w zbiorcze urządzenia pomiarowe zużycia gazu nie posiadających indywidualnych gazomierzy w lokalach rozlicza się na lokale mieszkalne znajdujące się w danym budynku proporcjonalnie do liczby zamieszkałych w nich osób. 2.6.2.Wysokość opłat miesięcznych ustalana jest zaliczkowo na dany rok, na podstawie faktycznie poniesionych kosztów w roku poprzednim w ilości 6m 3 od osoby / miesiąc. 2.6.3. Rozliczenie faktycznych kosztów dostawy gazu następować będzie raz na dwa miesiące na podstawie odczytów licznika
zbiorczego zlokalizowanego na danej klatce schodowej. 2.6.4 Różnica wniesionych zaliczkowo opłat za zużycie gazu w stosunku do faktycznych kosztów zostanie odpowiednio uwzględniona w opłatach eksploatacyjnych na następny okres rozliczeniowy. 2.7. Rozliczanie kosztów zużycia ciepła na potrzeby centralnego ogrzewania i podgrzania ciepłej wody użytkowej określa odrębny regulamin. 2.8. Utrzymanie nieruchomości przeznaczonych do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkałe w określonym budynku lub osiedlu. 2.8.1.Do kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej zalicza się wszystkie koszty Spółdzielni określone w ust. 1.1 do 1.7. 2.8.2. Koszty utrzymania pomieszczeń i nieruchomości wspólnych wylicza się proporcjonalnie na 1m.kw. p.u. poszczególnych lokali. 2.8.3. Koszty utrzymania mienia Spółdzielni ewidencjonowane są na poszczególne nieruchomości. 2.8.4. Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i koszty utrzymania mienia Spółdzielni dla wyodrębnionych lokali przypisuje się na 1m.kw. powierzchni użytkowej poszczególnych lokali. 3. Ustalanie opłat za używanie lokali. 3.1 Wysokość opłat za używanie lokali ustalana jest na podstawie rozliczenia kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi poniesionymi w poprzednim roku przez Spółdzielnię oraz prognozami kosztów na rok bieżący i zatwierdzana przez Radę Nadzorczą. 3.1.1.Członkowie zajmujący lokale na warunkach spółdzielczego lokatorskiego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz prawa odrębnej własności wnoszą opłaty czynszowe określone w pkt 1.1.1 do 1.1.7 pomniejszone o przysługujący członkowi udział w pożytkach z działalności Spółdzielni. 3.1.2 Właściciel lokalu nie będący członkiem Spółdzielni wnosi opłaty określone w pkt 1.1.1. do 1.1.7 pomniejszony o przysługujący właścicielowi udział w pożytkach nieruchomości wspólnej. 3.1.3. Najemca lokalu użytkowego wnosi opłatę eksploatacyjną w formie stawki wolnorynkowej ustalonej w drodze przetargu lub negocjacji. 3.1.4. Najemcy lokali mieszkalnych i osoby bez tytułu prawnego do zajmowanego lokalu opłacają czynsz w wysokości odpowiadającej pełnym kosztom eksploatacji ponoszonym przez Spółdzielnię. Najemcom lokali mieszkalnych i osobom bez tytułu prawnego nie przysługują pożytki z działalności Spółdzielni. Rada Nadzorcza może ustalić inne składniki czynszu na dany rok zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
3.1.5.Członkowie Spółdzielni zajmujący garaże na warunkach spółdzielczego prawa do garażu wnoszą n/w opłaty: a) za użytkowanie garaży usytuowanych w budynkach, członkowie wnoszą opłaty na pokrycie kosztów eksploatacji oraz remontów, b) za użytkowanie garaży wolnostojących oraz w zabudowie szeregowej, członkowie wnoszą opłaty na pokrycie kosztów eksploatacji i dokonują remontów we własnym zakresie. 3.2. Obowiązek wnoszenia opłat za używanie lokalu powstaje z dniem postawienia lokalu przez Spółdzielnię do dyspozycji użytkownika, choćby faktyczne objęcie lokalu nastąpiło po tym dniu. O dacie postawienia lokalu do dyspozycji użytkownika Spółdzielnia zawiadamia go pisemnie. Obowiązek wnoszenia opłat ustaje z dniem protokolarnego przekazania lokalu do Spółdzielni. 3.3. Za opłaty, o których mowa w ust. 3.1 solidarnie z osobami, którym przysługują tytuły prawne do lokali odpowiadają stale zamieszkujące z nimi w lokalu osoby pełnoletnie z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu. 3.4. Termin wnoszenia opłat określa Statut Spółdzielni. 3.5. Od opłat wnoszonych z opóźnieniem Spółdzielnia nalicza ustawowe odsetki za zwłokę. 4. Opłaty za centralne ogrzewanie i podgrzanie ciepłej wody użytkowej ustala odrębny regulamin. 5. Obowiązki Spółdzielni. 5.1 W ramach pobierania opłat za używanie lokali, Spółdzielnia obowiązana jest zapewnić czystość i porządek w pomieszczeniach ogólnego użytku oraz w otoczeniu budynków, utrzymywać budynki i wszystkie urządzenia z nimi związane w należytym stanie technicznym, zapewniającym bezpieczeństwo użytkownikom oraz możliwość ciągłego korzystania ze wszystkich instalacji i urządzeń z uwzględnieniem ust. 5.2. Obowiązkiem Spółdzielni jest zapewnienie użytkownikom sprawnej obsługi administracyjnej. 5.2. Obowiązki Spółdzielni i lokatora w zakresie napraw określa odrębny regulamin. Regulamin został zatwierdzony przez Radę Nadzorczą SM Olecko w dniu 02.02.2007r. uchwałą nr 7/2007, protokół RN nr 2/2007 z mocą obowiązującą od dnia podjęcia. Niniejszy tekst jednolity Regulaminu rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania opłat za używanie lokali w Spółdzielni Mieszkaniowej w Olecku zawiera zmiany wprowadzone Aneksem nr 1/2009 z dnia 19.02.2009r, zatwierdzone Uchwałą RN nr 3/2009 z dnia 19.02.2009r.