November 2005 Rynek powierzchni handlowych w dużych miastach Polski Leading Cities Headlines By the end of 2007 the Polish retail market will grow by another 1.3 mio sq m. Over 70% of modern shopping centre stock is located in eight main Polish cities. Developers, investors and retailers are expanding in the regional cities. Do końca 2007 na polskim rynku powierzchni handlowych przybędzie około 1,3 mln m 2. Ponad 70% powierzchni centrów handlowych znajduje się w ośmiu największych miastach Polski. Rośnie aktywność deweloperów, inwestorów i najemców w miastach regionalnych.
Leading Cities Bielany Park Handlowy Market Practice Leasing Practice Retail Lease length: 5 to 10 years with an option to extend. Rental basis: paid monthly in advance, denominated in Euro but paid in Polish Zloty; additional turnover rent of 6%-8% usually adjusted quarterly. Rental deposit: 3-6 month s rent as cash deposit or 3-6 month s rent bank/insurance guarantee. Key money or premiums: common for high street retail as well as in shopping centres equal to fit out cost. Rent increases: normally indexed according to European consumer price index. Leasing fees: 10%-16% of the annual rent, increased by VAT. Praktyka Rynkowa Warunki najmu powierzchni handlowych Długość najmu: 5-10 lat, z możliwością przedłużenia. Czynsz: płatny z góry miesięcznie; ustalany w Euro, ale płatny w PLN; dodatkowo czynsz w wysokości 6%-8% od obrotu rozliczany zazwyczaj kwartalnie. Depozyt: 3-6 miesięczny czynsz (depozyt gotówkowy), gwarancja bankowa równa 3-6 miesięcznemu czynszowi lub gwarancja renomowanego towarzystwa ubezpieczeniowego. Odstępne: praktykowane głównie w przypadku sklepów przy głównych ulicach handlowych jak również w centrach handlowych, równe nakładom na adaptację sklepu. Wzrost czynszu: z reguły indeksowany według wskaźnika European CPI. Prowizja agencji nieruchomości: 10%-16% rocznego czynszu. Silesia City Center Poland s Major Cities Definitions A Shopping Centre (or shopping mall) is defined as a central location where shops, restaurants, service companies and leisure operators are grouped together to serve a local or wider population whose conception and management have the following characteristics: The building/s is/are created and managed as a single entity The entity is managed by a single authority whose responsibility is to control the commercial mix, its implementation and adaptation. For the purpose of this study shopping centres are defined as schemes over 5,000 sq m with double mall. All other schemes are referred to as hypermarkets. Prime Shopping Centre Rent - represents the top open-market net rent that could be expected for a notional prime position shop situated in the best located shopping centre in a market, as at the survey date (normally at the end of each quarter period). The rent quoted normally reflects prime units of 100 sq m of Gross Lettable Area (GLA). Upper Silesia Agglomeration consist of the following cities/aglomeracja Górnośląska składa się z następujących miast: Katowice, Gliwice, Zabrze, Bytom, Chorzów, Sosnowiec, Ruda Śląska, Dąbrowa Górnicza, Mysłowice, Czeladź, Będzin, Świętochłowice, Siemianowice, Piekary Śląskie, Jaworzno, Knurów, Tychy, Mikołów. Definicje Centrum handlowe oznacza obiekt, w którym sklepy, restauracje i firmy usługowe są zgrupowane razem tak, aby obsługiwać lokalną bądź szerszą społeczność, oraz spełnia następujące założenia: budynek/budynki są zbudowane i zarządzane jako całość całe centrum handlowe jest zarządzane przez jeden podmiot, w którego gestii leży kontrola składu najemców, jego wdrażanie i wprowadzanie dalszych zmian. Dla celów poniższego opracowania centra handlowe są zdefiniowane jako projekty powyżej 5.000 m 2 powierzchni najmu z dwoma liniami galerii. Wszystkie pozostałe obiekty określane są jako hipermarkety. Czynsze za najlepsze powierzchnie w centrach handlowych - przedstawiają najwyższe oczekiwane stawki w dniu przeprowadzania badania (zwykle na zakończenie kwartału) osiągalne za powierzchnię handlową najwyższej jakości zlokalizowaną w najlepszych centrach handlowych na danym rynku. Podane stawki czynszowe dotyczą lokali o wielkości ok. 100 m 2. Główne Miasta Polski 2 Galeria Dominikańska Piotrkowska in Łódź
Rynek powierzchni handlowych w dużych miastach Polski Summary Economy Poland, with 38 million inhabitants and an improving economy is one of the largest consumer markets in the European Union. GDP growth in 2004 reached 5.4% and the 2005 forecast is 3.3%. Growth has been registered in retail sales and private consumption. Growing retail sales show Poles increasing spending power. Still, higher than in the Czech Republic or Hungary part of household budget (currently around 29%) covers food & beverages expenditures. One of the major structural issues is the persistent high unemployment, currently at the level of 17.8%. Retail Market Overview There are over 120 shopping centres (with GLA over 10,000 sq m) operating in Poland, offering around 3 million sq m of GLA (average density of 80 sq m per 1,000 inhabitants). Over 70% of the modern retail stock is located in eight main Polish cities (including Silesia and Tri-City agglomerations). Warsaw holds the lead, however, retail stock in other large Polish cities like Poznań, Kraków and Katowice has grown considerably in 2005. The most attractive area remains downtown, with Stary Browar, Złote Tarasy and Galeria Krakowska as leading examples. The interest of investors is turning to towns with 100 400 thousand inhabitants or smaller. The highest activity is currently registered in Bydgoszcz, Białystok, Bielsko-Biała, Częstochowa, Rzeszów, Rybnik, Toruń, Gliwice, Lublin and Zielona Góra. New retail formats, like factory outlets and retail parks, are gaining popularity. Growing demand from fashion retailers for the large high street retail units, like H&M in Katowice, have been observed. Based on the developers plans, we estimate that by the end of 2007 the market will grow by another 1.3 million sq m (GLA over 10,000 sq m). The following developers & investors have been actively expanding in the last five years: Metro, ECE, TK Development, ING Real Estate, GTC, Echo Investment, Fortis, Plaza Centers, APSYS, CEFIC, King Cross, IKEA, Rodamco Europe, GE Capital, Apollo Rida, TriGranit, Meinl and recently Klepierre, Dawnay Day and Babcock & Brown. Warsaw remains the destination for flagship shops of new-comers. In 2004 Saturn opened their first electrical shops and also recently British Electro World (Dixons). Warsaw s shopping centres have attracted new brands such as Humanic, BHS or Aldo. Polish retailers, like Kolporter, Reserved or Carry, are reshaping their retail concepts and seeking larger premises. Podsumowanie Sytuacja ekonomiczna Polska z 38 milionami mieszkańców i poprawiającą się sytuacją ekonomiczną jest jednym z największych rynków konsumenckich Unii Europejskiej. Wzrost PKB w 2004 wyniósł 5,4%, a na ten rok prognozowane jest 3,3%. Rośnie wielkość sprzedaży detalicznej i spożycie indywidualne. Wzrost sprzedaży detalicznej świadczy o rosnących możliwościach zakupowych Polaków. Trzeba jednak podkreślić nadal wysoki, wyższy niż w Czechach czy na Węgrzech, udział wydatków na artykuły żywnościowe w budżetach gospodarstw domowych obecnie stanowią one 29%. Bardzo istotnym problemem jest nadal wysokie bezrobocie, obecnie na poziomie 17,8%. Przegląd rynku powierzchni handlowych W Polsce działa obecnie ponad 120 centrów handlowych (o powierzchni najmu powyżej 10.000 m 2 ) oferując ok. 3 miliony m 2 powierzchni (średnie nasycenie na poziomie 80 m 2 na 1.000 mieszkańców). Ponad 70% powierzchni handlowej skupione jest w ośmiu największych miastach Polski (wliczając dwie aglomeracje: Górnośląską i Trójmiasto). Warszawa utrzymuje pozycję lidera, jednak również w innych dużych miastach, takich jak Poznań, Kraków i Katowice, znacząco wzrosła w 2005 roku podaż nowoczesnej powierzchni handlowej. Szczególnie atrakcyjne dla potencjalnych najemców są lokalizacje śródmiejskie, ze Starym Browarem, Złotymi Tarasami i Galerią Krakowską jako najlepszymi przykładami. Wzrasta zainteresowanie inwestycjami w miastach o liczbie mieszkańców pomiędzy 100 a 400 tysięcy i mniejszych. Największą aktywność obserwujemy obecnie m. in. w Bydgoszczy, Białymstoku, Bielsku- Białej, Częstochowie, Rzeszowie, Rybniku, Toruniu, Gliwicach, Lublinie czy Zielonej Górze. Coraz popularniejsze stają się nowe formaty handlu centra wyprzedaży i parki handlowe. Rośnie popyt sieci odzieżowych na powierzchnie najmu (zwłaszcza duże) na najlepszych ulicach handlowych, np. H&M w Katowicach. Biorąc pod uwagę planowane inwestycje, przewiduje się, że do końca 2007 roku przybędzie około 1,3 miliona m 2 (w obiektach o powierzchni najmu powyżej 10.000 m 2 ). W ciągu ostatnich pięciu lat wzrosła aktywność deweloperów i inwestorów: Metro, ECE, TK Development, ING Real Estate, GTC, Echo Investment, Fortis, Plaza Centers, APSYS, CEFIC, King Cross, IKEA, Rodamco Europe, GE Capital, Apollo Rida, TriGranit, Meinl a ostatnio Klepierre, Dawnay Day i Babcock & Brown. Nowe sieci handlowe wchodząc do Polski swoje pierwsze sklepy zazwyczaj lokują w Warszawie. W 2004 do Polski weszła sieć AGD/RTV Saturn a ostanio brytyjski Electro World (Dixons). W Warszawie otwarto sklepy Humanic, BHS i Aldo. Polscy handlowcy, tacy jak Kolporter, Reserved czy Carry, tworzą nowe koncepcje sprzedaży i poszukują większych powierzchni najmu. 3
Leading Cities Galeria Kazimierz Kraków Kraków with 757,000 people is the third largest city in Poland and a world-renowned tourist destination: about 4.5 5 million tourists visit the city yearly. With the opening of the Galeria Kazimierz shopping and leisure centre (36,000 sq m) this March the total modern retail stock in Kraków has exceeded 330,000 sq m. This centre has filled the gap in retail supply of the city centre s fringe and introduced a number of new retail brands, such as H&M, C&A, Esprit, Pepe Jeans and Hugo Boss. Prime retail area, notably Rynek (The Old Town Square), Grodzka, Floriańska and Szewska streets are located where all the major tourist sites are situated. Many retail brands choose this area as the location for their flagship stores: Benetton / Sisley, Hexeline, Marella, Max Mara, Vero Moda, Orsay, Jackpot & Cottonfield, Simple, Carry, Promod and others. Demand for retail space in Kraków remains strong, which results in low vacancy rate in existing centres and new brands entering the city such as Decathlon in the Zakopianka centre. Prime shopping centre rent is between 38-40 per m 2 per month. Service charges are 4-7 per sq m per month. Limited supply of high-street shop units in downtown Kraków combined with the high demand has resulted in prime rents peaking at around 50-75 per sq m per month. Future Trends Galeria Krakowska will add 60,000 sq m of high quality retail space to the market in autumn 2006. Already 90% of space is leased and tenants will include newcomers such as Saturn, Peek & Cloppenburg and Humanic, as well as numerous national and local chains. The area around the existing Ikea and Makro stores to the north west of the city centre will have another large scale retail development: Ikea and Auchan shall join forces to develop a complex combined of hypermarket anchored shopping centre and retail park. Kraków Kraków to trzecie co do wielkości miasto w kraju (757.000 mieszkańców), a unikalny klimat Starego Miasta przyciąga corocznie 4,5-5 milionów turystów. Po otwarciu w marcu tego roku centrum handloworozrywkowego Galeria Kazimierz (36.000 m 2 ) całkowita powierzchnia handlowa na terenie Krakowa przekroczyła 330.000 m 2. Centrum to wypełniło lukę handlową na granicy ścisłego centrum jak również wprowadziło do Krakowa szereg nowych marek, takich jak H&M, C&A, Esprit, Pepe Jeans i Hugo Boss. Główne ulice handlowe Krakowa zlokalizowane są w historycznym i turystycznym centrum miasta - Grodzka, Floriańska i Szewska oraz Rynek. Wiele marek handlowych wybiera te obszary na lokalizację swoich flagowych sklepów. Są to np. Benetton / Sisley, Hexeline, Marella, Max Mara, Vero Moda, Orsay, Jackpot & Cottonfield, Simple, Carry, Promod, itd. Zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię handlową w Krakowie jest nadal duże, czego dowodzi niski wskaźnik powierzchni niewynajętej w istniejących centrach jak również wchodzenie na rynek nowych marek, na przykład Decathlon w centrum Zakopianka. Czynsze za najlepsze sklepy sięgają 38-40 /m 2 / miesiąc. Opłaty eksploatacyjne wynoszą od 4 do 7 /m 2 /miesiąc. Ograniczona podaż powierzchni handlowych na głównych ulicach handlowych w połączeniu z dużym popytem skutkują wysokimi czynszami sięgającymi około 50-75 /m 2 /miesiąc. Jesienią 2006 roku Galeria Krakowska udostępni 60.000 m 2 wysokiej jakości powierzchni handlowej. Około 90% powierzchni centrum zostało już wynajęte swoje pierwsze sklepy otworzą tu m.in. Saturn, Peek & Cloppenburg, Humanic jak również znane sieci krajowe. W północno-zachodniej części miasta, obok obecnie działających sklepów Ikea i Makro, ma szansę pojawić się kolejny duży projekt: Auchan z Ikeą planują budowę opartego na hipermarkecie centrum i parku handlowego. M1 1. Galeria Kazimierz 2. Kraków Plaza 3. Zakopianka & Castorama 4. Czyżyny 5. Krokus & Obi 6. M1 7. Carrefour 8. Tesco & Obi 9. Tesco 10. Alma & Castorama & Black Red White 11. Ikea & Makro 12. Selgros 13. Castorama 14. Leroy Merlin 4 Under Construction 1. Galeria Krakowska
Rynek powierzchni handlowych w dużych miastach Polski Poznan Poznań with 570,000 inhabitants and a good economic situation is a dynamic market offering the expansion opportunities to both developers and retailers. The first shopping centres operating in Poznań, like M1 or Auchan, could not meet tenants high demand for retail space. The opening of Stary Browar (2003) was a great success, allowing international retailers such as H&M and Zara to enter the city. 2005 saw further improvement of the retail provision. The newly opened King Cross Marcelin and Poznań Plaza - the first shopping and leisure centre in the region delivered 76,000 sq m of modern retail space, increasing shopping centre supply to 200,000 sq m. Retail parks with DIY or furniture and household equipment have been emerging as an additional feature of shopping centres located in suburban areas, like ETC Swarzędz or Auchan in Komorniki and Swadzim. The popular high street locations are Półwiejska and Święty Marcin, although recently some fashion retailers have expressed an interest in Poznań s Old Town Square and Paderewskiego street, an emerging upmarket street which houses Max Mara and Ermenegildo Zegna. Prime rents are reaching the level of 35-38 per sq m per month (additionally 5-7.5 of service charges), while the rents for the best high street retail units are peaking even at 50 per sq m per month. Prime rents in retail parks stay at 9-12 per sq m per month. Market Trends Retail space in Poznań shopping centres might double in the next 3 to 4 years. The construction of the second phase of Stary Browar has begun and four other large projects, namely Galeria Hetman, Łacina, Malta and Galeria Poznańska are in the planning phase. The expected extensions of Ikea park and the M1 shopping centre shall promote Franowo, the south-east district of Poznań, as an important retail destination. New retail format factory outlet will be developed at the south-western edge of the city. Poznan Poznań z 570.000 mieszkańców i dobrą sytuacją ekonomiczną jest dynamicznym rynkiem oferującym możliwości ekspansji zarówno deweloperom jak i najemcom. Centra handlowe, które zaczęły działać jako pierwsze na rynku poznańskim jak M1 czy Auchan, nie były w stanie zaspokoić wysokiego popytu na lokale handlowe. Wielkim sukcesem było otwarcie w 2003 w centrum miasta Starego Browaru, co umożliwiło wejście do Poznania firmom dotąd nieobecnym jak H&M czy Zara. Rok 2005 przyniósł kolejną poprawę sytuacji. Otwarte obiekty King Cross Marcelin i Poznań Plaza pierwsze w regionie centrum handlowo-rozrywkowe - dostarczyły 76.000 m 2 nowoczesnej powierzchni handlowej, co zwiększyło podaż powierzchni w centrach handlowych do 200.000 m 2. Parki handlowe w formie hipermarketów budowlanych czy sklepów z meblami i wyposażeniem wnętrz poszerzyły ofertę centrów handlowych na przedmieściach miasta ETC Swarzędz czy Auchan Komorniki i Swadzim. Ulice Półwiejska i Św. Marcin nadal pozostają najpopularniejszymi ulicami handlowymi, choć ostatnio ekskluzywne firmy odzieżowe zainteresowały się rynkiem Starego Miasta i ul. Paderewskiego (Max Mara, Ermenegildo Zegna). Czynsze w centrach handlowych za najlepsze sklepy osiągają 35-38 /m 2 /miesiąc (dodatkowo 5-7,5 opłat serwisowych), natomiast stawki za najlepsze lokale przy głównych ulicach dochodzą do 50 /m 2 /miesiąc. Czynsze w parkach handlowych wynoszą 9-12 /m 2 /miesiąc. W ciągu najbliższych 3-4 lat nowoczesna powierzchnia handlowa w Poznaniu może ulec podwojeniu. Trwa rozbudowa Starego Browaru, przygotowywane są cztery następne duże projekty Galeria Hetman, Łacina, Malta i Galeria Poznańska. Zapowiadana rozbudowa kompleksu Ikea i M1 na Franowie wzmocnią tę dzielnicę jako popularne miejsce zakupów. Z kolei na południowym zachodzie miasta planowane jest duże centrum wyprzedaży. Stary Browar King Cross Marcelin 1. Poznań Plaza 2. Stary Browar 3. King Cross Marcelin 4. M1 5. Auchan & Leroy Merlin 6. Auchan & Leroy Merlin 7. Panorama 8. Kupiec Poznański 9. Carrefour 10. Tesco 11. Tesco 12. Tesco 13. Franowo Park Handlowy 14. ETC & Leroy Merlin 15. Makro 16. Selgros 17. Castorama 18. Giant 19. Shopping Plaza Under Construction 1. Stary Browar extension 5
Leading Cities Renoma Wrocław With 636,000 inhabitants Wrocław is the fifth largest city in Poland. Modern retail space there exceeds 300,000 sq m. The most popular shopping destinations are downtown Galeria Dominikańska and two schemes in the dynamically developing Bielany hub. Bielany Park Handlowy has an Ikea, Obi, Tesco-anchored shopping centre and a newly opened furniture retail park while neighbouring Auchan is accompanied by Leroy Merlin, Media Markt and Decathlon. The Wrocław Old Town appeals to both tourists and locals. The traditional shopping street is Świdnicka where brands like Zara, Galeria Centrum, Smyk, H&M, Rossmann and Bata operate. Part of Oławska Street, located between Rynek and Galeria Dominikańska, is also converting into a retail street. Wrocław is known for leading retail chains like Van Graaf, C&A, KappAhl, Cubus, New Yorker and Mango as one of the best locations for their flagship stores. Expected newcomers will be: Piotr i Paweł, Electro World, Saturn and Multikino. Prime shopping centre rent is between 35-40 per sq m per month. Service charges are 4-6.5 per sq m per month. In retail parks rents stay at 9-10 per sq m per month, additional service charge is 2-3 per sq m per month. The rental level for high street units ranges from 30-45 per sq m per month for the best locations. Future Trends There are three principal retail development areas in Wrocław: the downtown with Renoma (30,000 sq m) and the fringe of the city centre where two large shopping centres: Pasaż Grunwaldzki (50,000 sq m) and Arkady (30,000 sq m) are under construction, while in Fabryczna district Galeria Legnicka and a Geant-anchored shopping centre are planned. The first factory outlet centre in Lower Silesia is being developed by Spanish Neinver in the western part of the city - Factory (10,000 sq m) and will open in spring 2006. In the future the centre will be extended with a retail park. Spring 2006 will also see the opening of the third phase of the Bielany Park Handlowy (10,000 sq m). Wrocław Liczący 636.000 mieszkańców Wrocław jest piątym największym miastem Polski. Nowoczesna powierzchnia handlowa we Wrocławiu przekracza 300.000 m 2. Najpopularniejszymi miejscami zakupów są śródmiejska Galeria Dominikańska oraz dwa obiekty zlokalizowane przy węźle bielańskim. W Parku Handlowym Bielany znajdują się Ikea, Obi, Tesco z galerią jak również niedawno otwarty park meblowy, a obok działa Auchan któremu towarzyszą Leroy Merlin, Media Markt i Decathlon. Stare miasto Wrocławia jest atrakcyjne zarówno dla turystów jak i mieszkańców miasta. Tradycyjną ulicą handlową jest Świdnicka ze sklepami Zara, Galeria Centrum, Smyk, H&M, Rossmann i Bata. Handlowego charakteru nabiera również ul. Oławska, łącząca Rynek z Galerią Dominikańską. Dla wielu wiodących marek, takich jak Van Graaf, C&A, KappAhl, Cubus, New Yorker czy Mango, Wrocław jest świetną lokalizacją na ich sklepy flagowe a kolejni gracze tacy jak Piotr i Paweł, Electro World, Saturn i Multikino zapowiadają wejście na rynek. Czynsze za najlepsze sklepy w centrach handlowych sięgają 35-40 /m 2 /miesiąc. Opłaty eksploatacyjne wynoszą od 4 do 6,5 /m 2 /miesiąc. Czynsze w parkach handlowych wynoszą około 9-10 /m 2 / miesiąc, a opłaty eksploatacyjne 2-3 /m 2 /miesiąc. Czynsze za najlepsze lokale na ulicach handlowych wynoszą pomiędzy 30 a 45 /m 2 /miesiąc. Aktywność deweloperów we Wrocławiu skupia się na trzech obszarach: w śródmieściu planowana jest rozbudowa Renomy (30.000 m 2 ), na granicy ścisłego centrum budowane są Pasaż Grunwaldzki (50.000 m 2 ) i Arkady (30.000 m 2 ) a w dzielnicy Fabryczna planowane są Galeria Legnicka i centrum handlowe z hipermarketem Geant. Na wiosnę 2006 planowane jest otwarcie kolejnej fazy Parku Handlowego Bielany (10.000 m 2 ) i pierwszego centrum wyprzedaży budowanego przez Neinver w zachodniej części miasta: Factory (10.000 m 2 ), które w przyszłości ma zostać powiększone i rozbudowane o park handlowy. Pasaż Grunwaldzki 6 1. Korona & Castorama 2. Auchan Bielany Park Handlowy 3. Bielany Park Handlowy 4. Borek 5. Galeria Dominikańska 6. Renoma 7. Ferio Gaj 8. E. Leclerc 9. Tesco 10. Praktiker & Centrum Sconto 11. Castorama 12. Makro 13. Selgros 14. Cermag Under Construction 1. Pasaż Grunwaldzki 2. Arkady 3. Factory 4. Bielany Park Handlowy extension
Rynek powierzchni handlowych w dużych miastach Polski Szczecin Located in the vicinity of the Polish German border Szczecin has not been properly profiting from its location; even though Germans are a significant group of Szczecin s shoppers. retail developments are largely popular due to the limited supply of retail space in shopping centres - with a total shopping centre supply amounting to approximately 120,000 sq m. Operating since 2003 the Galaxy shopping centre attracts the biggest number of customers. This development, located in the city centre, offers a very good tenant mix with many retailers, like H&M, Mango and Cubus who were not previously present on the Szczecin retail market. Other developments, like Turzyn or Ster, although smaller and more focused on convenience goods are also successful. Traditionally the high street retail is focused on Al. Wojska Polskiego, Al. Wyzwolenia and Al. Niepodległości. Prime rents are around 37-38 per sq m per month (additionally 4.5-8 service charges). High street prime rents are lower (around 25 per sq m per month), due to the high street s underdevelopment. Market Trends Due to the large development potential, Szczecin remains the centre of retail interest. ECE Projektmanagement is interested in developing a downtown shopping gallery Kaskada while in medium term Ikea is planning to develop its first store. Also, in Kołbaskowo, on the border with Szczecin, Auchan should soon start the development of a retail park. Szczecin Szczecin nie w pełni wykorzystuje możliwości wynikające z położenia przy zachodniej granicy naszego kraju, choć Niemcy stanowią liczną grupę klientów szczecińskich obiektów handlowych. Powierzchnia najmu w centrach handlowych to obecnie około 120.000 m 2. Większość działających placówek cieszy się dużą popularnością. Największą liczbę klientów przyciąga działające od 2003 roku śródmiejskie centrum handlowo - rozrywkowe Galaxy z wieloma najemcami wcześniej nieobecnymi na rynku szczecińskim, jak H&M, Mango czy Cubus. Pozostałe obiekty jak Turzyn czy Ster, choć mniejsze i zdominowane przez ofertę hipermarketów, również cieszą się popularnością. Tradycyjnie handel śródmiejski skupia się wzdłuż Al. Wojska Polskiego, Al. Wyzwolenia i Al. Niepodległości. Czynsze najmu w centrach handlowych za najlepiej usytuowane sklepy sięgają 37-38 /m 2 /miesiąc (dodatkowo 4,5-8 opłat serwisowych). Niski poziom rozwoju handlu na głównych ulicach powoduje, że czynsze za najlepsze lokale są niższe (około 25 /m 2 /miesiąc). Ze względu na duży potencjał rozwojowy, Szczecin pozostaje w kręgu zainteresowań inwestorów handlowych. Budową śródmiejskiej galerii handlowej Kaskada jest zainteresowane ECE Projektmanagement, lokalizacji dla swojego pierwszego sklepu szuka Ikea, a zapewne niedługo Auchan rozpocznie budowę pierwszego parku handlowego na granicy Szczecina z Kołbaskowem. Galaxy Ster 1. Galaxy 2. Ster&Castorama 3. Turzyn 4. Piast 5. Dom Kupca 6. Centrum Słoneczne 7. Real 8. Tesco 9. Makro 10. Selgros 11. Castorama 12. Top Shopping 7
Leading Cities Galeria Łódzka Łódz With 774,000 inhabitants Łódź used to be one of the leading economic centres, but in the early 1990s the economic standing of the city worsened. Currently, despite high unemployment and wages below the country average, there are signs of economic recovery. There is over 300,000 sq m of modern retail space in Łódź, about a third is offered by 4 shopping centres. In addition there are 6 hypermarkets with limited galleries. Galeria Łódzka (40,000 sq m), dominating the city s retail landscape, offers the highest quality space. The high street of Łódź is Piotrkowska. In its pedestrianised part the following retailers can be found: EMPiK, Hexeline, Max Mara, Rossman, Deni Cler, Salamander, Molton, Ecco. Manufaktura manages to attract retailers from Piotrkowska, therefore the street is likely to focus on catering and services. Łódź has one of the lowest rents of the major Polish cities, however prime rent is approximately 36-37 per sq m per month. Service charges are 5-7 per sq m per month. Prime rents on Piotrkowska are low, at 25 per sq m per month. Future Trends Manufaktura (109,000 sq m) will take the lead in Łódź by enhancing the leisure function in the city centre and anchor the north end of Piotrkowska. When completed in 2006, it will be the first shopping centre in Łódź with an extensive leisure element as well as the widest tenant mix (270 shops). A number of brands not yet present in Łódź will appear, such as Cinema City, C&A, Peek & Cloppenburg, H&M and Leroy Merlin. Another major development in the forthcoming years will be the Ikea store on the south-west edge of the city. Auchan also plans to build its first hypermarket in the city. Łódz Łódź z 774.000 mieszkańców przez długi czas była jednym z najważniejszych ośrodków ekonomicznych w kraju. Pozycja miasta osłabła znacząco na początku lat dziewięćdziesiątych. Jednak obecnie, pomimo wysokiej stopy bezrobocia i zarobków poniżej średniej krajowej, widoczne są już pierwsze oznaki poprawy sytuacji. W Łodzi znajduje się ponad 300.000 m 2 nowoczesnej powierzchni handlowej, z czego ok. jedna trzecia w 4 centrach. Ponadto funkcjonuje 6 hipermarketów z mniejszymi galeriami. Powierzchnię handlową najwyższej jakości oferuje zajmująca dominującą pozycję na rynku Galeria Łódzka (40.000 m 2 ). Główną ulicą handlową w Łodzi jest Piotrkowska. Wzdłuż deptaka mieszczą się sklepy EMPiK, Hexeline, Max Mara, Rossman, Deni Cler, Salamander, Molton, Ecco. Ponieważ obecnie Manufaktura przejmuje handlowców z Piotrkowskiej, w najbliższym czasie główną funkcją tej ulicy zapewne staną się rozrywka i usługi. Stawki czynszowe w Łodzi są jednymi z najniższych pośród głównych miast, ale czynsze za najlepiej usytuowane sklepy w galeriach handlowych mogą osiągać 36-37 /m 2 /miesiąc. Opłaty eksploatacyjne wynoszą od 5-7 /m 2 /miesiąc. Czynsze na głównych ulicach handlowych są niskie i wynoszą do 25 /m 2 /miesiąc. Manufaktura (109.000 m 2 ) zajmie dominującą pozycję na łódzkim rynku powierzchni handlowych. Projekt ten znacząco wpłynie na zwiększenie rozrywkowego charakteru centrum miasta jak również wzmocni handel na północ od ulicy Piotrkowskiej. Po oddaniu do użytku w 2006 roku, będzie to pierwsze centrum na łódzkim rynku o tak szerokiej ofercie rozrywkowej i najszerszym zestawie najemców (około 270), wśród których pojawi się wiele nowych marek jak: Cinema City, C&A, Peek & Cloppenburg, H&M i Leroy Merlin. Innym dużym projektem na najbliższe lata będzie sklep Ikea planowany w południowo zachodniej części miasta. Również Auchan planuje budowę swojego pierwszego hipermarketu w mieście. Manufaktura 1. Galeria Łódzka 2. M1 3. Pasaż Łódzki 4. Tulipan 5. Carrefour 6. Carrefour 7. Carrefour 8. E.Leclerc 9. Tesco 10. Tesco 11. Top Shopping 12. Makro 13. Selgros 14. Castorama 15. Castorama 16. Obi 17. Obi 18. Praktiker Under Construction 1. Manufaktura 8
Rynek powierzchni handlowych w dużych miastach Polski Tri-City Tri-City agglomeration (Gdańsk, Sopot and Gdynia) is an affluent market with 755,000 potential clients. Due to its heritage and seaside location it has a strong tourist population. Gdańsk and Gdynia are well supplied with modern retail space, while Sopot is mainly a tourist destination with no major modern retail developments. Currently the total modern retail stock in Tri-City amounts to 400,000 sq m, approximately 60% of this space is located in 13 shopping centres and hypermarkets. The supermarket-anchored developments, such as Alfa Centrum and Klif, are well established in the centres of Gdańsk and Gdynia and enjoy popularity amongst shoppers. Hypermarket and DIY store driven centres as well as big box operators prevail at the ring road and include: Auchan and Leroy Merlin, Geant, Tesco, Ikea and Obi, Castorama. Ikea-anchored Matarnia Park Handlowy expanded in November by 33,000 sq m is a regional retail park with a wide fashion offer, supermarket, electronics and household equipment. Moreover the first outlet centre in northern Poland - Fashion House Gdańsk has just opened on the south-west edge of the city, delivering 9,000 sq m. The traditional retail streets in Gdańsk are Grunwaldzka in Wrzeszcz district and Długa in the Old Town, however the latter houses tourist oriented shops and features limited presence of major fashion brands. In Gdynia high street retailing seems to be better developed and concentrates on Świętojańska Street where brands like Jackpot & Cottonfield, Apia, Reserved, Douglas and Vero Moda operate. The demand for retail space in Tri-City results in low vacancy rate in operating shopping centres and enables introduction of new retail formats such as factory outlets and retail parks. Trójmiasto Aglomeracja Trójmiejska (Gdańsk, Sopot i Gdynia) jest ważnym rynkiem z 755.000 potencjalnych klientów. Dzięki dziedzictwu historycznemu oraz nadmorskiej lokalizacji Trójmiasto jest popularne wśród turystów. Rynek powierzchni handlowych w Gdańsku i Gdyni cechuje wysoka podaż, podczas gdy Sopot jest miastem turystycznym bez większych projektów handlowych. Całkowita powierzchnia handlowa w Trójmieście wynosi prawie 400.000 m 2, z czego około 60% znajduje się w 13 centrach handlowych i hipermarketach. Centra handlowe z supermarketami, takie jak Alfa Centrum i Klif, są lokowane w centralnych punktach Gdańska i Gdyni i cieszą się popularnością wśród mieszkańców. Hipermarkety spożywcze, budowlane oraz inne wielkopowierzchniowe sklepy, takie jak Auchan i Leroy Merlin, Geant, Tesco, Ikea, Obi i Castorama, lokowane są przeważnie wzdłuż obwodnicy. Matarnia Park Handlowy (Ikea) powiększony w listopadzie o 33.000 m 2 jest regionalnym parkiem handlowym z szeroką ofertą odzieżową, supermarketem, artykułami wyposażenia mieszkań i RTV AGD. Fashion House Gdańsk (9.000 m 2 ), właśnie otwarte w południowo zachodniej części miasta, to pierwsze na północy Polski centrum wyprzedażowe. Tradycyjnie głównymi ulicami handlowymi w Gdańsku są Grunwaldzka we Wrzeszczu i Długa na Starym Mieście, ale ta ostatnia jest przede wszystkim miejscem lokalizacji sklepów dla turystów z niewielką reprezentacją marek odzieżowych. Główną ulicą handlową w Gdyni jest Świętojańska, gdzie swoje sklepy mają Jackpot & Cottonfield, Apia, Reserved, Douglas czy Vero Moda. Wysoki popyt na powierzchnie handlowe w Trójmieście znajduje odzwierciedlenie w niskim wskaźniku powierzchni niewynajętych w funkcjonujących centrach i pozwala na otwieranie nowych formatów handlowych takich jak centra wyprzedaży i parki handlowe. Klif Alfa Centrum 1. Alfa Centrum 2. Klif 3. Auchan & Leroy Merlin 4. ETC 5. Madison 6. Manhatan 7. Morena 8. Osowa 9. Wzgórze 10. Batory 11. Tesco & Obi 12. Tesco 13. Real 14. Fashion House Gdańsk 15. Matarnia Park Handlowy 16. Makro 17. Makro 18. Selgros 19. Praktiker 20. Castorama 21. Castorama 22. Castorama 23. Okay 24. Top Meble 9
Leading Cities Madison Tri-City Prime shopping centre rent is in the range of 35-37 per sq m per month. Service charges are between 4-7.5 per sq m per month. Currently retail park rents stand at about 9-12 per sq m per month. Service charge is 2-3 per sq m per month. Prime high street rents are lower compared to cities with better developed prime retail pitch and range between 20-30 per sq m per month. Future Trends A further 295,000 sq m of retail space in Tri-City is currently at the planning stage. This includes three regional shopping centres planned for the city of Gdańsk: Galeria Bałtycka (45,000 sq m) that will open in 2007 in Wrzeszcz district and Targ Sienny i Rakowy and Młode Miasto in the vicinity to the Old Town as well as some smaller hypermarket anchored developments. There are currently two major projects planned in Gdynia. The extension of Geant - anchored Wzgórze centre (21,000 sq m) is scheduled to open in 2007 whereas the Auchan anchored centre will be developed in Rumia the town at the northern border of Gdynia. Trójmiasto Czynsze za najlepsze sklepy sięgają 35-37 /m 2 / miesiąc. Opłaty eksploatacyjne wynoszą od 4 do 7,5 /m 2 /miesiąc. Czynsze w parkach handlowych wynoszą obecnie około 9-12 /m 2 /miesiąc. Opłaty eksploatacyjne wynoszą 2-3 /m 2 /miesiąc. Czynsze za najlepsze powierzchnie handlowe przy głównych ulicach są niższe w porównaniu z innymi z dużymi miastami i wynoszą pomiędzy 20 a 30 /m 2 /miesiąc. Kolejnych 295.000 m 2 powierzchni handlowej w Trójmieście znajduje się obecnie na etapie planowania. Na terenie Gdańska powstaną 3 regionalne centra handlowe: Galeria Bałtycka (45.000 m 2 ) we Wrzeszczu, Targ Sienny i Rakowy oraz Młode Miasto w sąsiedztwie Starego Miasta oraz mniejsze obiekty z hipermarketami. W Gdyni planowane są obecnie dwa duże projekty: centrum handlowe Wzgórze zostanie powiększone o 21.000 m 2 (otwarcie w 2007), a centrum handlowe z hipermarketem Auchan powstanie w graniczącej od północy z Gdynią Rumii. Matarnia Park Handlowy M1 Czeladź Upper Silesia Agglomeration The Upper Silesia Agglomeration with a population of 2.3 million people and benefiting from a good road infrastructure has become a popular retail destination. The market was first entered by the German Metro in 1997 with the opening of the first M1 shopping centre in Czeladź. Within four years after its opening a diverse retail offer has been delivered to the market, like 3 Stawy with a retail park element, Plejada in Bytom and M1 in Zabrze. These centres are dominated by hypermarkets, while Ruda Śląska Plaza has so far been the only leisure-anchored centre in Upper Silesia. In terms of retail provision the Upper Silesia retail market seems to be well developed, when taking into account formats like hypermarkets, cash&carry or DIY but registers a relatively low shopping centre density of 160 sq m per 1,000 inhabitants (the total retail stock in shopping centres amounts to 370,000 sq m). This confirms the existence of large potential for further development in this area. It is also valid for retail parks, still at an early stage of development. The opening of TriGranit s Silesia City Center in Katowice in the autumn 2005 brings a major break-through; on 65,000 sq m there are 200 shops, restaurants and cafés, and Cinema City amongst other attractions. This is the first regional mall in Silesia, hosting newcomers such as Saturn, Zara, Bershka and Jeans Club. This development is also a good example of how to restructure the post-industrial brown fields in Silesia. Aglomeracja Górnoslaska Aglomeracja Górnośląska, zamieszkiwana przez 2,3 miliona mieszkańców i posiadająca dobry wewnętrzny system połączeń drogowych, jest obszarem chętnie wybieranym na lokalizację placówek handlowych. Prekursorem na rynku było niemieckie Metro, które w 1997 otworzyło pierwsze centrum handlowe M1 w Czeladzi. W ciągu czterech kolejnych lat na rynku pojawiły się kolejne nowoczesne obiekty handlowe takie jak 3 Stawy z parkiem handlowym, Plejada w Bytomiu czy M1 w Zabrzu. Centra te posiadają ofertę handlową zdominowaną przez hipermarkety, a ofertę rozrywkową proponowała do niedawna jedynie Plaza w Rudzie Śląskiej. Rynek śląski zdaje się być wysoko rozwinięty biorąc pod uwagę ilość hipermarketów, cash&carry i hipermarketów budowlanych. Jednak całkowita wielkość powierzchni najmu w centrach handlowych (około 370.000 m 2 ) i niski wskaźnik powierzchni centrów handlowych na 1.000 mieszkańców (ok. 160 m 2 ) potwierdzają duży potencjał rozwojowy handlu. Rynek parków handlowych jest w początkowej fazie rozwoju. Niewątpliwie przełomem na rynku śląskim jest otwarcie jesienią 2005 przez TriGranit centrum Silesia City Center w Katowicach, gdzie na powierzchni 65.000 m 2 skupionych jest ponad 200 sklepów, restauracji i kawiarni, kino Cinema City i inne atrakcje. To pierwszy na Śląsku obiekt o regionalnym zasięgu oddziaływania, wprowadzający firmy dotychczas tu nieobecne jak Saturn, Zara, Bershka czy Jeans Club. Inwestycja ta to również Fashion House Sosnowiec 10
Rynek powierzchni handlowych w dużych miastach Polski Upper Silesia Agglomeration High street retail in Katowice is located in the city centre, along 3 Maja and Stawowa streets where H&M just opened a flagship store. Nevertheless, existing high street is insufficient for the growing demand from both national and international fashion retailers. However this may improve when the City of Katowice implements its plans to revitalise the city centre and create a pedestrian retail zone. Strong retail demand led rental levels for the best units to a level of 35-40 per sq m per month. Service charges are between 5-8 per sq m per month. With prime rents at a level of 32-35 per sq m per month, high street units are more affordable, but the availability of good quality space meeting tenants requirements is limited. Prime rents in large retail parks are around 9-12 per sq m per month. Market Trends Investors eyes currently focus on Gliwice, where two developers are planning downtown shopping and leisure centres Forum Gliwice and Focus Park, while the Israeli Plaza Centres has just started its new development in Sosnowiec. In Sosnowiec, next to the existing Auchan shopping centre, a new retail park is planned. Ikea has also started the construction of Rawa retail park next to its existing premises in Katowice. In this location the retail warehouse Meble Agata is already operating and on the opposite side of the road there is a Castorama and the Dąbrówka shopping centre anchored by Carrefour. The success of the first factory outlet Fashion House Sosnowiec opened in 2003 prompted the decision to proceed with the second phase. There are plans to extend a number of M1 centres and Real-anchored developments owned by Apollo Rida. Aglomeracja Górnoslaska doskonały przykład zagospodarowania terenów poprzemysłowych, których na Śląsku nie brakuje. W Katowicach handel na głównych ulicach lokuje się wzdłuż 3 Maja i Stawowej tu otworzył ostatnio swój sklep H&M. Istniejące lokale handlowe nie zaspokajają rosnącego popytu sieci odzieżowych na lokalizacje śródmiejskie. Sytuacja powinna się poprawić po realizacji planów Urzędu Miasta mających na celu rewitalizację terenów śródmiejskich. Wysoki popyt na powierzchnie najmu w centrach handlowych przełożył się na poziom stawek czynszowych za najlepsze lokale handlowe i wynosi 35-40 /m 2 /miesiąc. Opłaty serwisowe w centrach handlowych wynoszą 5-8 /m 2 /miesiąc. Nieco tańsze są lokale na głównych ulicach w centrum miasta ok. 32-35 /m 2 /miesiąc, jednak znalezienie lokalu spełniającego oczekiwania najemców jest obecnie trudne. Stawki w parkach handlowych kształtują się na poziomie 9-12 /m 2 /miesiąc. Największe zainteresowanie inwestorów skupia się obecnie na Gliwicach, gdzie dwóch developerów planuje śródmiejskie centra handlowo rozrywkowe Gliwice Forum i Focus Park. Natomiast izraelska Plaza Centers rozpoczęła właśnie budowę swojego obiektu w centrum Sosnowca. Również w Sosnowcu przy istniejącym już centrum Auchan ma powstać park handlowy. Budowę parku handlowego Rawa rozpoczęła także Ikea przy swoim sklepie w Katowicach w jej okolicach funkcjonuje już duży sklep meblowy Meble Agata, a po drugiej stronie ulicy Castorama i centrum handlowe Dąbrówka z hipermarketem Carrefour. Sukces otwartego w 2003 Sosnowiec Fashion House przyspieszył decyzję o rozbudowie obiektu. Planowana jest rozbudowa centrów M1 i obiektów opartych na hipermarkecie Real stanowiących własność Apollo Rida. Focus Park Gliwice 1. Silesia City Centre Katowice 2. Ruda Śląska Plaza 3. M1 Czeladź 4. M1 Zabrze 5. M1 Bytom 6. Plejada Bytom 7. Plejada Sosnowiec 8. 3 Stawy Katowice 9. Platan Zabrze 10. Auchan & Leroy Merlin Sosnowiec 11. Tesco & Obi Bytom 12. Centrum Skałka Tychy 13. Echo Siemianowice 14. Echo Świętochłowice 15. Auchan Katowice 16. Auchan Mikołów 17. Real Dąbrowa Górnicza 18. Real Mysłowice 19. Geant Sosnowiec 20. Dąbrówka & Castorama Katowice 21. Carrefour Chorzów 22. Tesco Gliwice 23. Tesco Tychy 24. Tesco Ruda Śląska 25. Fashion House Sosnowiec 26. Ikea Katowice 27. Makro Zabrze 28. Makro Katowice 29. Makro Sosnowiec 30. Selgros Katowice 31. Praktiker Katowice 32. Castorama Chorzów 33. Castorama Sosnowiec 34. Obi Katowice 35. Meble Agata Katowice 36. Meble Agata Gliwice 37. TTW Opex Under Construction 1. Forum Gliwice 2. Sosnowiec Plaza 3. Rawa Park Handlowy 11
Poland Saski Crescent ul. Królewska 16 00-103 Warsaw Tel.: (48) 22-330-66-00 Fax: (48) 22-330-66-99 www.joneslanglasalle.pl Jones Lang LaSalle Capital Markets CEE & Russia Saski Crescent ul. Królewska 16 00-103 Warsaw Tel.: (48) 22-330-66-00 Fax: (48) 22-330-66-99 Czech Republic Myslbek Building Na Prikope 19 117 19 Prague 1 Tel.: (420) 2-2423-4809 Fax: (420) 2-2423-9520 www.joneslanglasalle.cz Hungary Alkotás Point Alkotás Utca 50 1123 Budapest Tel.: (36) 1-489-0202 Fax: (36) 1-489-0203 www.joneslanglasalle.hu Russia Kosmodamianskaya Nab. 52/3 115054 Moscow Tel.: (7) 095-737-8000 Fax: (7) 095-737-8011 www.joneslanglasalle.ru Copyright Jones Lang LaSalle 2005 All rights reserved. No part of the publication may be reproduced or used in any form or by any means, whether graphically, electronically, mechanically or otherwise howsoever including without limitation photocopying and recording on magnetic tape or other media, or included in any information store, retrieval system, and or database of any kind, or transmitted in any form without the prior written permission of Jones Lang LaSalle. This report is based upon material in our possession or supplied to us, which we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy and completeness, we cannot offer any warranty that factual errors may not have occurred. We would like to be told of any such errors so that these can be put right. Jones Lang LaSalle takes no responsibility for any direct or indirect damage or loss suffered by reason of the incorrectness of this report.