Gospodarowanie lokalami socjalnymi gminy

Gospodarowanie lokalami socjalnymi gminy

Kierownik Grupy Wydawniczej: Ewa Marmurska-Karpińska Wydawca: Norbert Pawlikowski Autor: Katarzyna Czajkowska-Matosiuk ISBN: 978-83-269-6287-5 Copyright by Wydawnictwo Wiedza i Praktyka sp. z o.o. Warszawa 2017 Skład i łamanie: Raster Studio Wydawnictwo Wiedza i Praktyka sp. z o.o. ul. Łotewska 9a, 03-918 Warszawa tel. 22 518 29 29, faks 22 617 60 10 Niniejszy e-book chroniony jest prawem autorskim. Przedruk materiałów bez zgody wydawcy jest zabroniony. Zakaz nie dotyczy cytowania publikacji z powołaniem się na źródło. Zaproponowane w niniejszym e-booku wskazówki, porady i interpretacje dotyczą sytuacji typowych. Ich zastosowanie w konkretnym przypadku może wymagać dodatkowych, pogłębionych konsultacji. Publikowane rozwiązania nie mogą być traktowane jako oficjalne stanowisko organów i urzędów państwowych. W związku z powyższym redakcja nie może ponosić odpowiedzialności prawnej za zastosowanie zawartych w e-booku wskazówek, przykładów, informacji itp. do konkretnych przypadków.

GOSPODAROWANIE LOKALAMI SOCJALNYMI GMINY Uwagi wstępne Jednym z największych problemów gmin jest kwestia utrzymania lokali socjalnych, przyznawania poszczególnym osobom prawa do takich lokali, a także współpraca gminy z aktualnymi najemcami. Definicję lokalu socjalnego zawiera art. 2 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1610 ze zm.; dalej: uopl). Zgodnie z tym przepisem lokalem socjalnym jest lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m 2, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m 2, przy czym lokal może być również o obniżonym standardzie. Z orzecznictwa ( ) najem lokalu stanowi jedną z prawnych postaci władania nim i wiąże się z prawami osobistymi, zwłaszcza godnością człowieka, gdyż radykalną alternatywą posiadania mieszkania jest bezdomność Postanowienie SN z 21 grudnia 2006 r., III CZ 90/06. UWAGA! Aby ustalić, czy dana osoba posiada prawo do lokalu socjalnego, konieczne jest dokonanie analizy omówionych poniżej kryteriów. Prawo do lokalu socjalnego Przyznanie prawa do lokalu socjalnego następuje w trybie orzeczenia sądu nakazującego jego opróżnienie. Na tej podstawie może nastąpić zarówno przyznanie, jak i odmowa przyznania prawa do lokalu. W myśl art. 14 uopl, obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego obciąża gminę, która jest właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Trzeba tu jednak zwrócić uwagę na istotny w tym zakresie wyrok Sądu Najwyższego. 3

Z orzecznictwa Art. 14 ust. 1 cytowanej ustawy nie zawiera generalnej normy uprawniającej do otrzymania lokalu socjalnego, ale dotyczy jedynie lokatorów, podczas gdy właściciel lokalu nie jest lokatorem. Postanowienie SN z 3.6.2011 r., III CSK 330/10. Do podstawowych kryteriów, które sąd bierze pod uwagę, przy okazji przyznawania prawa do lokalu socjalnego, należy zaliczyć: 1) dotychczasowy sposób korzystania przez osoby (których sprawa dotyczy) z lokalu, który mają opróżnić, 2) sytuację materialną tych osób, 3) sytuację rodzinną tych osób. WAŻNE! Nawet jeśli sąd nie rozstrzygnie o uprawnieniu do lokalu socjalnego, nie pozbawia to byłego najemcy możliwości zaskarżenia wyroku. Kiedy danej osobie przyznane zostanie prawo do lokalu socjalnego, gmina obowiązana jest do złożenia osobie, która to prawo otrzymała, oferty polegającej na wynajęciu takiego pomieszczenia. W pewnych przypadkach sąd nie może orzec o braku uprawnień do lokalu socjalnego. Chodzi tu o sytuacje, gdy brak jest możliwości zamieszkania w innym niż dotychczas lokalu. Do grupy tej zaliczają się: 1) kobiety w ciąży, 2) małoletni, 3) niepełnosprawni, 4) ubezwłasnowolnieni wraz z osobami sprawującymi nad nimi opiekę, 5) obłożnie chorzy, 6) emeryci i renciści, spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, 7) osoby posiadające status bezrobotnego, 8) osoby, które spełniają dodatkowe przesłanki określone w uchwale rady gminy. UWAGA! Powyższe ograniczenie nie dotyczy osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. Wyjątkiem są tu osoby, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo towarzystwem budownictwa społecznego. 4

Ponadto sąd może orzec o braku uprawnień do lokalu socjalnego. Chodzi tu przede wszystkim o przypadki, gdy lokator: 1) wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, 2) uniemożliwia swoim nagannym postępowaniem wspólne zamieszkanie innym współlokatorom. Jeżeli w wyroku sądowym orzeczono o uprawnieniach dwóch lub więcej osób, gmina jest zobowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny (art. 14 ust. 2 uopl). Ustawodawca nie wskazuje w powołanym przepisie jednego lokalu socjalnego, lecz co najmniej jeden, dopuszczając tym samym, aby w sytuacji, gdy w wyroku eksmisyjnym orzeczono o uprawnieniu do pomieszczeń dla dwóch lub więcej osób, mogły one otrzymać więcej niż jeden lokal socjalny. Przyznanie lokalu będzie tu zależało od konkretnej sytuacji faktycznej. Brak możliwości przyznania lokalu Często zdarza się, że gmina nie jest w stanie zaspokoić na bieżąco potrzeb mieszkaniowych swoich mieszkańców. Może brakować lokali dla zainteresowanych osób. W wielu gminach trzeba wówczas czekać w kolejce do takich mieszkań, nawet przez kilkanaście lat. Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia pomieszczenia do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego (art. 14 ust. 6 uopl). Ustawodawca wskazuje tu termin złożenia oferty, a nie termin zamieszkania w lokalu. Możliwe jest zatem rozwiązanie, w którym po samym złożeniu oferty wyrok eksmisyjny wobec byłego lokatora zostanie i tak wykonany. Również eksmitowany, który chce zachować swoje prawa, nie może odrzucić przedłożonej mu oferty (chyba, że byłaby ona sprzeczna z przepisami uopl, dotyczącymi wymogów lokali socjalnych), ponieważ wtedy eksmisja może zostać zrealizowana właśnie do zaoferowanego mu wcześniej lokalu. UWAGA! Na osobę, która będąc zobowiązaną do opuszczenia lokalu nie wykonuje tego obowiązku nałożony zostanie obowiązek comiesięcznego uiszczania odszkodowania na rzecz właściciela. Co do zasady, odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Poszkodowany może dodatkowo żądać tzw. odszkodowania uzupełniającego, jeśli zakres szkody jest wyższy niż sama wysokość czynszu. Właściciel lokalu będzie musiał wykazać taką okoliczność przed sądem. 5

Osoby uprawnione do lokalu socjalnego lub zamiennego w przypadku wstrzymania wykonania wyroku do czasu opróżnienia takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat związanych z używaniem mieszkania, które byłyby obowiązane opłacać w sytuacji, gdyby stosunek najmu nie wygasł (art. 18 ust. 3 uopl). Z orzecznictwa Przyznanie, w wyroku orzekającym eksmisję, prawa do lokalu socjalnego nie oznacza zwolnienia osoby eksmitowanej z obowiązku uiszczania odszkodowania za zajmowanie pomieszczenia do czasu uzyskania lokalu socjalnego. Wyrok SN z 20.11.2002 r., V CKN 1305/00. Jeżeli gmina nie jest w stanie zrealizować swojego ustawowego obowiązku i nie dostarcza osobie uprawnionej lokalu socjalnego, właścicielowi lokalu przysługuje roszczenie odszkodowawcze względem tej gminy (art. 18 ust. 5 uopl). A zatem właściciel określonej nieruchomości nie ponosi żadnych konsekwencji braku możliwości zapewnienia przez gminę danej osobie lokalu socjalnego. Jeśli bowiem zapewnienie takiego pomieszczenia należy do obowiązków gminy, która go nie realizuje (nawet nie ze swojej winy), musi odpowiedzieć za szkody poniesione przez właściciela, związane z koniecznością utrzymania danej osoby w lokalu. Aby otrzymać odszkodowanie właściciel będzie musiał wykazać, że przez brak dostarczenia lokalu socjalnego przez gminę poniósł szkodę. ZAPAMIĘTAJ! Odszkodowanie jako świadczenie majątkowe okresowe ulega przedawnieniu w terminie 3 lat. Co ciekawe, właściciel nieruchomości może kierować roszczenia zarówno do osoby zajmującej lokal, jak też do gminy, przy czym zaspokojenie roszczenia przez jeden z tych podmiotów uniemożliwia dalsze dochodzenie żądań od drugiego. Z orzecznictwa Odszkodowanie należne od byłego lokatora oznacza odszkodowanie rzeczywiście przez niego płacone. Celem art. 18 ust. 4 uopl nie jest bowiem przeniesienie na gminę obowiązku płacenia odszkodowania zamiast byłego lokatora, który uchyla się od uregulowania zobowiązań za zajmowane pomieszczenie po orzeczeniu eksmisji. Wyrok SN z 18.2.2004 r., V CK 253/10. 6

Uchwały rady gminy dotyczące lokali socjalnych Za proces gospodarki mieszkaniowej odpowiada rada gminy, która ma obowiązek uchwalić: 1) wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, oraz 2) zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminnego. Uchwalając wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, gmina koncentruje się przede wszystkim (w zakresie lokali socjalnych) na prognozie dotyczącej wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy, z uwzględnieniem lokali socjalnych, a także analizie potrzeb i remontów w lokalach. Z kolei określając zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy uwzględnieniu podlegają zwłaszcza: 1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lokalu socjalnego, 2) wysokość uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu, 3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, 4) tryb rozpatrywania wniosków i załatwiania spraw dotyczących najmu lokali socjalnych, a także poddawanie tych spraw kontroli społecznej. Z orzecznictwa Reguły wynajmowania lokali powinny być tak skonstruowane, aby ci spośród mieszkańców gminy, którzy spełniają podstawowe kryteria przedmiotowe (tj. warunki zamieszkania oraz wysokość dochodu od których zależy wynajęcie pomieszczenia z zasobu mieszkaniowego gminy), mieli równe szanse o czynienie starań o uzyskanie lokalu. Wyrok NSA z 29.9.2011 r., I OSK 1126/11, Legalis. Jak stanowi przepis art. 21 ust. 4 uopl, ustalenia (zawarte w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy) działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy chodzi o planowaną sprzedaż lokali, mogą stanowić podstawę do wypowiadania umów najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia pod warunkiem jednoczesnego zaoferowania wynajęcia w tej samej miejscowości innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny. Wysokość czynszu i opłat w lokalu zamiennym musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego. 7

Przyczyną uzasadniającą wypowiedzenie umowy mogą być ustalenia dotyczące planowanej sprzedaży lokali z zasobu gminy, zawarte w uchwalonym wieloletnim programie gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy, ze względu na działania podjęte celem poprawy wykorzystania i racjonalizacji gospodarowania tym zasobem. UWAGA! Wypowiedzenie umowy najmu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wynosi 6 miesięcy. Skuteczność wypowiedzenia została uzależniona od jednoczesnego zaoferowania wynajęcia w tej samej miejscowości innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny. Wysokość czynszu i opłat w lokalu zamiennym musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego. Negatywną przesłankę wypowiedzenia umowy najmu przewiduje przepis art. 21 ust. 5 uopl. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli najemcy przysługuje pierwszeństwo w nabyciu zajmowanego lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy, przepis ust. 4 stosuje się pod warunkiem, że najemcy temu zaoferowano wcześniej nabycie tego lokalu, a najemca nie skorzystał z przysługującego mu pierwszeństwa w jego nabyciu. Zawieranie i wykonywanie umów najmu lokali socjalnych Zgodnie z art. 22 uopl, z mieszkaniowego zasobu gminy wydziela się część pomieszczeń, które zostaną przeznaczone na wynajem jako lokale socjalne. WAŻNE! Rada gminy wydziela część lokali, które przeznacza na wynajem jako lokale socjalne, w drodze uchwały, w której powinna sprecyzować, które konkretnie lokale stanowiące część jej zasobu mieszkaniowego, przeznacza na wynajem jako lokale socjalne. Z orzecznictwa Użyte w art. 21 ust. 3 uopl sformułowanie w szczególności oznacza, że rada gminy ustanawiając w uchwale zasady wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład zasobu gminy może swobodnie kształtować te zasady, jednak tylko w odniesieniu do zagadnień wymienionych w pkt 1 7 cytowanego przepisu. Zakres upoważnienia mieszczącego się w art. 21 ust. 3 ustawy nie daje podstawy do wyjaśnienia wyrażenia: niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe w treści uchwały. Przepis art. 22 ustawy stanowi jedynie, że z zasobu mieszkaniowego gmina wydziela część lokali, które przeznacza się na wynajem jako lokale socjalne. Z przepisu tego wcale nie wynika, by czynność wydzielenia takiej części lokali wymagała uchwały rady gminy, a gdy taka forma działania organu gminy 8

jest wymagana ustawa wyraźnie o tym stanowi. Tak np. czyni przepis art. 20 ust. 3 ustawy pozwalając radzie gminy (już nie gminie) wydzielić w zasobie mieszkaniowym lokale przeznaczone do wynajmowania na czas trwania stosunku pracy. Wyrok WSA we Wrocławiu z 21.12.2006 r.; IV SA/WR 540/06, Legalis. Umowę najmu lokalu socjalnego zawiera się na czas oznaczony. Lokal może zatem zostać wynajęty przez gminę, na dowolnie określony czasokres. UWAGA! Dopuszczalna jest droga sądowa w sprawach o zobowiązanie gminy do zawarcia umowy o najem lokalu socjalnego. Tak wskazał SN w uzasadnieniu wyroku z 30.4.1997 r. (III CZP 13/97, OSNC 1997, Nr 8, poz. 104). Zgodnie z art. 23 ust. 2 uopl, umowa najmu lokalu socjalnego może być zawarta z osobą,: 1) która nie ma tytułu prawnego do lokalu oraz 2) której dochody z gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy podjętej na podstawie art. 21 ust. 3 pkt 1 uopl. Przepis ten określa zatem przesłanki, od zaistnienia których zależy możliwość zawarcia z określonymi osobami umów najmu lokali socjalnych. Umowę najmu lokalu socjalnego można po upływie oznaczonego w niej czasu przedłużyć na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. W razie wzrostu dochodów gospodarstwa domowego najemcy ponad wysokość określoną w uchwale rady gminy uzasadniającej oddanie w najem lokalu socjalnego od dnia ustania najmu do czasu opróżnienia takiego lokalu stosuje się przepisy art. 18 ust. 1 i 2 uopl. Tak więc umowę najmu lokalu socjalnego można przedłużyć, gdy najemca spełnia oba warunki, o których mowa w przepisie art. 23 ust. 2 uopl. Z orzecznictwa Skoro ustawodawca w art. 23 ust. 3 zd. 1 uopl przewidział, że umowę najmu lokalu socjalnego można po upływie oznaczonego w niej czasu przedłużyć na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy, to tym samym organy stanowiące gminy nie były i nie są uprawnione do wprowadzenia do uchwały innych wymogów niż ustawowe kryteria, uprawniające wnioskodawcę do ubiegania się o zawarcie z gminą umowy najmu lokalu socjalnego. Wyrok WSA w Opolu z 25.3.2013 r.; II SA/Op 75/13; Legalis. 9

Stawka czynszu za lokal socjalny nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym. Czas trwania umowy najmu musi być oznaczony, ale jednocześnie może być zróżnicowany. Rada gminy nie może jednak wprowadzić w uchwale zasady, zgodnie z którą występowałaby opcja zawierania umowy najmu lokalu socjalnego na czas nieoznaczony. UWAGA! Wyznaczony czas trwania zobowiązania nie powinien być dłuższy niż 10 lat. Trzeba jednak pamiętać, że najemca tego lokalu nigdy nie znajduje się w gronie osób, które uzyskają pierwszeństwo przy nabyciu danego pomieszczenia od gminy, gdyż niniejszy skutek powiązany jest wyłącznie z umowami najmu zawartymi na czas nieoznaczony. Zdaniem organów nadzoru Organy nadzoru wskazywały również jeszcze bardziej precyzyjne ujęcie powyższego. Zgodnie z nim ustalenie przez radę gminy w uchwale okresu, na jaki ma być zawierana umowa najmu lokalu socjalnego, jest niezgodne z prawem. Okres, na jaki ma być zawierana umowa najmu lokalu socjalnego jest ograniczeniem zarówno praw najemcy, jak również organu wykonawczego gminy. Rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody Małopolskiego z 7.4.2010 r., PN.V.0911-11-2010, Dz.Urz. Woj. Małopolskiego z 2010 r., Nr 159, poz. 1021. Jednocześnie możliwe jest przedłużenie zawartej umowy. Warunkiem jest, aby najemca znajdował się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiego zobowiązania, czyli nie miał przy innego uprawnienia do lokalu na terenie gminy oraz znajdował się w złym stanie majątkowym. Jednocześnie w sytuacji, gdy dochody gospodarstwa domowego najemcy wzrosną ponad wysokość, która jest określona w uchwale rady gminy, do czasu opróżnienia lokalu będzie on musiał co miesiąc uiszczać odszkodowanie, odpowiadające wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby uzyskać z tytułu najmu lokalu, a nawet w odpowiednich przypadkach odszkodowania uzupełniającego. Skutki samowoli W myśl art. 24 uopl, prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje osobie: 1) która samowolnie zajmuje dany lokal, oraz 2) wobec której sąd nakazał opróżnienie lokalu. 10

Z orzecznictwa Konsekwencją art. 24 uopl jest zasada, zgodnie z którą w wyroku nakazującym opróżnienie mieszkania przez osobę samowolnie je zajmującą, sąd nie orzeka w sprawie lokalu socjalnego. Uchwała SN z 20.5.2005 r., III CZP 6/05, OSNC Nr 1/2006, poz. 1. W drodze wyjątku od wspomnianej wyżej zasady, przepis art. 24 uopl in fine przewiduje, że nawet osoba, która samowolnie zajmuje lokal i wobec której sąd nakazał opróżnienie tego lokalu będzie mogła uzyskać prawo do lokalu socjalnego jeżeli przemawiają za tym konkretne okoliczności, które, w świetle zasad współżycia społecznego, decyzję o przyznaniu takiej osobie prawa do lokalu socjalnego szczególnie usprawiedliwiają. Przy takiej okazji ocena sytuacji musi być bardzo szczegółowa. Podobnie jak w innych przypadkach, zasady współżycia społecznego nie mogą być argumentem stosowanym z urzędu przy każdej wątpliwej sprawie. Należy również wskazać, że gmina może wypowiedzieć najem lokalu socjalnego bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeśli najemca uzyskał tytuł prawny do innego mieszkania i może go używać. Brak możliwości faktycznego używania pomieszczenia przez najemcę lokalu socjalnego oznacza brak możliwości gminy w zakresie wypowiedzenia umowy. Najem mieszkania jest regulowany treścią konkretnej umowy (a nie np. decyzji administracyjnej ani uchwały). W związku z tym wszelkie spory wynikłe na tle zawierania umów, jak też uprawnień do lokalu socjalnego będą rozstrzygane w postępowaniu przed sądami cywilnymi. Gospodarka pomieszczeniami tymczasowymi gminy Inny charakter niż lokale socjalne mają tzw. pomieszczenia tymczasowe, które również powinny być przez organy gminy przeznaczone na najem. UWAGA! Pomieszczenia takie mogą być wynajmowane na czas oznaczony, ale nie krótszy niż miesiąc i nie dłuższy niż 6 miesięcy. Umowa dotycząca najmu tymczasowego pomieszczenia zawierana jest z osobą, wobec której została wszczęta egzekucja na podstawie tytułu wykonawczego (czyli przede wszystkim wyroku sądowego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności), w którym orzeczono obowiązek opróżnienia lokalu mieszkalnego, bez prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego. Zgodnie z art. 25d uopl, prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje, jeżeli z tytułu wykonawczego wynika, że: 11

1) nakazanie opróżnienia lokalu zostało orzeczone z powodu: a) stosowania przemocy w rodzinie, b) rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu, c) niewłaściwego zachowania, czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku; 2) dłużnik: a) dokonał zajęcia opróżnionego lokalu bez tytułu prawnego, b) został zobowiązany do opróżnienia: lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, tymczasowego pomieszczenia. Powyższe przesłanki dotyczą sytuacji, gdy danej osobie nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Wiąże się to z naruszaniem przez lokatora zróżnicowanych zasad związanych z eksploatacją lokali mieszkalnych. Poza tym występują tutaj również przesłanki bardziej pragmatyczne, umożliwiające realizację procedur powiązanych np. z instytucjami najmu okazjonalnego lokalu oraz pomieszczeń tymczasowych. Ponadto, że do najmu tymczasowych pomieszczeń stosuje się przepisy uopl dotyczące: 1) obowiązków gminy w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej elementem realizacji tych zadań jest także utrzymanie i gospodarka pomieszczeniami tymczasowymi, 2) wystąpienia awarii w pomieszczeniach tymczasowych (w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej jej powstaniem zajmujący pomieszczenie jest zobowiązany udostępnić je w celu usunięcia awarii, a w przypadku braku powyższego właściciel lokalu ma prawo wejść w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej wtedy przedstawiciel gminy musi również zabezpieczyć mieszkanie), 3) wystąpienia konieczności dokonywania przeglądów pomieszczeń tymczasowych (zajmujący pomieszczenie powinien je również udostępniać w celu przeglądów gminie, po wcześniejszym ustaleniu terminu; dotyczy to przeglądów okresowych, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego przeglądu stanu i wyposażenia technicznego pomieszczenia oraz zastępczego wykonania przez gminę prac obciążających osobę zajmującą pomieszczenie), 4) wypowiedzenia umowy najmu pomieszczenia tymczasowego, gdy osoba je zajmująca zachowuje się niewłaściwie (art. 11 ust. 2 pkt 1 uopl), jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat lub wynajmuje, podnajmuje i oddaje do bezpłatnego używania pomieszczenie bez zgody gminy, 12

5) możliwości rozwiązania umowy najmu przez sąd, gdy zajmujący pomieszczenie wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu (dotyczy to również możliwości wytoczenia powództwa przez współlokatora), 6) odszkodowań za zajmowanie pomieszczenia bez tytułu prawnego, 7) możliwości wynajmowania przez gminę lokali od innych osób i przeznaczania ich na pomieszczenia tymczasowe, oraz wysokości czynszu, który względem zajmującego pomieszczenia tymczasowe może być niższy niż czynsz płatny przez gminę właścicielowi lokalu, 8) ujmowania tymczasowych pomieszczeń w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminnym oraz zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład tego zasobu, 9) możliwości żądania od zajmującego tymczasowe pomieszczenie odszkodowania za jego zajmowanie w przypadku wzrostu jego dochodów, 10) stawki czynszu za pomieszczenie tymczasowe, która nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym, 11) możliwości wypowiedzenia przez gminę umowy najmu tymczasowego pomieszczenia w sytuacji, gdy zajmujący je uzyskał tytuł prawny do innego lokalu, którego może używać. ZAPAMIĘTAJ Prowadząc gospodarkę lokalami socjalnymi organy gmin powinny: ustalać jasne kryteria związane z prawem do lokalu socjalnego, których nie można zwłaszcza w uchwałach interpretować nadmiernie rozszerzająco; weryfikować to, czy najemcy w trakcie trwania umowy wciąż spełniają kryteria wskazane w uopl; traktować lokale socjalne i tymczasowe jako formy realizacji obowiązków związanych z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych osób zameldowanych w gminie; pamiętać o kompetencjach przydzielonych na rzecz organu wykonawczego gminy oraz organu stanowiąco-kontrolnego; pamiętać, że ewentualne spory, rozbieżności, bądź popełniane błędy mogą być wyjaśniane przez organy nadzoru lub sądy cywilne, właściwe w niniejszych sprawach. Podstawa prawna: art. 4,art. 5, art. 11 ust. 2, art. 14, art. 18, art. 21 ust. 3, art. 22 25 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 1610 ze zm.). art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 459). Maciej Lipka prawnik specjalizujący się w dziedzinie gospodarki nieruchomościami 13

Więcej e-booków dotyczących nieruchomości znajdziesz na: www.fabrykawiedzy.com 2OY11 ISBN: 978-83-269-6287-5