Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej osób sporządzających świadectwa charakterystyki energetycznej - Doradca Energetyczny Od 1 stycznia 2009 roku weszły w życie przepisy dotyczące obowiązku sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej. Dotyczą one każdego budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową oddawanych do użytkowania lub podlegających zbyciu lub wynajmowi (z wyjątkami wskazanymi w ustawie). Zasady odpowiedzialności cywilnej Osoba sporządzająca świadectwo charakterystyki energetycznej odpowiada na zasadach ogólnych za szkody przez siebie wyrządzone na podstawie przepisów o odpowiedzialności z tytułu czynu niedozwolonego (tzw. odpowiedzialność cywilna deliktowa art. 415 k.c. i n.) lub odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (tzw. odpowiedzialność cywilna kontraktowa art. 471 k.c. i n.). Szkoda to uszczerbek w dobrach prawnie chronionych osoby poszkodowanej. Może ona mieć charakter majątkowy lub niemajątkowy (uszczerbek niematerialny). Szkodą jest powstała wbrew woli poszkodowanego różnica między jego stanem majątkowym a tym stanem, jaki by zaistniał, gdyby nie zdarzenie wywołujące szkodę. Naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono (art. 361 2 k.c.). W przypadku źle sporządzonego świadectwa charakterystyki energetycznej trudno sobie wyobrazić uzasadnione roszczenia o naprawienie szkody na osobie lub szkodę majątkową w postaci zniszczenia lub uszkodzenia mienia. Spodziewać się należy szkód polegających na zmniejszeniu stanu aktywów płynnych lub szkód w postaci utraconych korzyści. Poszkodowany roszcząc do sprawcy musi wykazać poniesienie szkody (jej wysokość), działanie lub zaniechanie osoby sporządzającej świadectwo charakterystyki energetycznej oraz istnienie adekwatnego związku przyczynowego między działaniem sprawcy a powstaniem szkody (zgodnie z art. 361 1 k.c. zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła). W przypadku roszczenia w drodze deliktu* na poszkodowanym ciąży dodatkowo obowiązek wykazania winy sprawcy. W przypadku roszczenia z kontraktu przyjmuje się, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które dłużnik (sprawca) ponosi odpowiedzialność. W tym przypadku osoba, do której skierowane są roszczenia, chcąc zwolnić się z odpowiedzialności musi wykazać, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania nie jest spowodowane okolicznościami, za które ponosi odpowiedzialność. Generalnie roszczenia majątkowe z tytułu czynów niedozwolonych przedawniają się z upływem trzech lat od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o szkodzie i o osobie zobowiązanej do jej naprawienia, przy czym termin ten nie może być dłuższy niż dziesięć lat od dnia, w którym nastąpiło zdarzenie wywołujące szkodę (art. 4421 1 k.c.). W przypadku roszczeń z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania w przypadku wadliwie sporządzonego świadectwa charakterystyki
energetycznej zastosowanie mają przepisy dotyczące umowy o dzieło, zgodnie z którymi roszczenia te przedawniają się z upływem dwóch lat od dnia oddania dzieła lub od dnia, w którym zgodnie z treścią umowy miało być oddane (art. 646 k.c.). Warto dodać, iż przy roszczeniach majątkowych po upływie terminu przedawnienia ten, przeciwko komu przysługuje roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia, chyba że zrzeka się korzystania z zarzutu przedawnienia (art. 117 2 k.c.). Oznacza to, że aby zwolnić się od odpowiedzialności, należy podnieść zarzut przedawnienia roszczeń. Zgodnie z przepisami kodeksu pracy za szkody wyrządzone osobie trzeciej przez osobę zatrudnioną na umowę o pracę, która sporządziła wadliwe świadectwo charakterystyki energetycznej w ramach swoich obowiązków pracowniczych, odpowiada pracodawca. Pracodawca w przypadku naprawienia tej szkody ma prawo regresu** do pracownika maksymalnie do wysokości trzymiesięcznego wynagrodzenia przysługującego pracownikowi w dniu wyrządzenia szkody, przy czym ograniczenie to nie ma zastosowania w przypadku szkód wyrządzonych umyślnie. Odpowiedzialność za wadliwe sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej Osoby sporządzające świadectwa charakterystyki energetycznej ponoszą odpowiedzialności za wadliwe sporządzenie tego świadectwa. Źle sporządzone świadectwo daje podstawy zleceniodawcy do skorzystania z przepisów kodeksu cywilnego dotyczących umowy o dzieło (art. 627 k.c. i nast.). Zgodnie z nimi w przypadku wady zleceniodawca ma prawo: żądać usunięcia wad w świadectwie w określonym terminie, odstąpić od umowy, jeżeli zleceniobiorca nie usunął wad w ustalonym terminie, a wady są istotne odstąpienie od umowy wiąże się ze zwrotem lub niewypłaceniem wynagrodzenia za sporządzenie świadectwa, żądać obniżenia ceny, jeżeli wady nie są istotne lub kiedy wady nie zostały usunięte w określonym terminie. Dodatkowo zleceniodawca może żądać od zleceniobiorcy naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady w świadectwie charakterystyki energetycznej. Ponadto art. 5 ust.6 ustawy Prawo budowlane stanowi, iż świadectwo charakterystyki energetycznej zawierające nieprawdziwe informacje o wielkości energii jest wadą fizyczną rzeczy w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego o rękojmi za wady (art. 556 k.c. i nast.). Oznacza to, że wadliwe świadectwo jest wadą fizyczną budynku lub lokalu. Zgodnie z przepisami o rękojmi za wady fizyczne sprzedający jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność. Rodzi to poważne konsekwencje dla sprzedającego, a mianowicie: kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny, kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedający niezwłocznie usunie wadę poprawi parametry energetyczne obiektu, jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad (czyli do wartości obiektu o gorszych parametrach energetycznych), jeżeli kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności, przy czym sprzedający zobowiązany jest do zwrotu kupującemu kosztów zawarcia umowy, ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim kupujący nie odniósł korzyści z tych nakładów. W wyżej przedstawionych sytuacjach sprzedający może żądać od autora świadectwa naprawienia szkody, którą poniósł w związku z wadliwym świadectwem charakterystyki energetycznej.
Skutki wadliwie sporządzonych świadectw charakterystyki energetycznej Należy się zastanowić, z jakimi szkodami możemy mieć do czynienia w związku z wadliwie sporządzonymi świadectwami energetycznymi? Obowiązek ich sporządzania istnieje dopiero od stycznia br. i nie znamy jeszcze roszczeń, które mogą być kierowane do autorów świadectw. Nie możemy posiłkować się w chwili obecnej stosownym orzecznictwem sądowym lub decyzjami ubezpieczycieli w sprawach dotyczących odszkodowań z ubezpieczenia OC. Pojawia się pytanie, na ile często w praktyce będziemy mieli do czynienia z korzystaniem przez kupującego z jego uprawnień wynikających z rękojmi za wady fizyczne, np. z odstąpieniem od umowy kupna lokalu po stwierdzeniu jego gorszych parametrów energetycznych niż wynikało to ze świadectwa charakterystyki energetycznej? W jaki sposób wyliczyć przy braku w chwili obecnej gradacji cen nieruchomości w zależności od ich właściwości energetycznych wartość o jaką powinna zostać obniżona cena mieszkania, które ma gorsze właściwości energetyczne niż wynikające ze sporządzonego świadectwa? Jak będzie wyglądała kwestia wykazania winy autora świadectwa bądź wskazania przez niego okoliczności nienależytego wykonania zobowiązania, za które nie ponosi on odpowiedzialności, przy uwzględnieniu niektórych niespójnych i nieokreślonych metodologii obliczania charakterystyki energetycznej? Na podstawie jakich kryteriów określić, czy źle sporządzone świadectwo jest wadą istotną, czy też nie? Niezależnie od powyższego stwierdzić należy, roszczenie zwrotne że osoba sporządzająca świadectwa charakterystyki energetycznej niewątpliwie ponosi odpowiedzialność za swoje działania lub zaniechania. Bezsprzeczne jest także to, że istnieje możliwość udowodnienia jej wyrządzenia szkody, co może skutkować poniesieniem przez autora świadectwa niekorzystnych skutków finansowych. Obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej osób sporządzających świadectwa charakterystyki energetycznej 31 marca br. do Sejmu wpłynął Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami. Po pierwszym czytaniu w Komisji Infrastruktury projekt został przesłany do podkomisji stałej do spraw budownictwa oraz gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Planowane zmiany przewidują m.in. wprowadzenie w Prawie budowlanym art. 52 ust. 1 pkt 3, zgodnie z którym osoba sporządzająca świadectwo charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową obowiązana będzie zawrzeć umowę ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku ze sporządzaniem świadectwa charakterystyki energetycznej. Przepis dotyczący obowiązku zawarcia umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej ma wchodzić w życie w terminie trzech miesięcy od dnia ogłoszenia ustawy. Szczegółowy zakres ubezpieczenia, termin powstania obowiązku zawarcia umowy ubezpieczenia oraz minimalna suma gwarancyjna określone zostały w projekcie Rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej osoby sporządzającej świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową. Poniżej omówione zostaną warunki tego ubezpieczenia przy założeniu, że ww. przepisy wejdą w życie w brzmieniu obecnie proponowanym. Przedmiotem ubezpieczenia będzie odpowiedzialność cywilna osoby sporządzającej świadectwa charakterystyki energetycznej za szkody wyrządzone osobie trzeciej w następstwie działania lub zaniechania ubezpieczonego, w okresie trwania ochrony ubezpieczeniowej, w związku z dokonywaniem oceny charakterystyki energetycznej w formie świadectwa charakterystyki energetycznej zawierającego także wskazanie możliwych do realizacji robót budowlanych, mogących poprawić pod względem opłacalności ich charakterystykę energetyczną. Umowa ubezpieczenia obejmować będzie szkody wyrządzone w następstwie zdarzeń (działanie lub zaniechanie ubezpieczonego) zaistniałych w okresie ubezpieczenia bez względu na czas zgłoszenia roszczeń przez osoby poszkodowane, jednak z zachowaniem przewidzianych prawem
terminów przedawnienia. Warto zaznaczyć, iż w obowiązkowych ubezpieczeniach odpowiedzialności cywilnej ochroną objęta jest odpowiedzialność cywilna za szkody wyrządzone czynem niedozwolonym oraz wynikłe z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Obowiązek zawarcia ubezpieczenia OC powstanie nie później niż w dniu poprzedzającym dzień rozpoczęcia czynności polegających na dokonywaniu oceny charakterystyki energetycznej w formie świadectwa charakterystyki energetycznej. Niedopełnienie obowiązku zawarcia ubezpieczenia OC spowoduje utratę uprawnień do sporządzania świadectw po przeprowadzeniu przez ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, postępowania wyjaśniającego w sprawie utraty uprawnień. Minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC, w odniesieniu do jednego zdarzenia, którego skutki objęte będą umową ubezpieczenia OC, wynosić ma równowartość w złotych 25 000 euro. Przy braku określenia limitu na wszystkie szkody suma gwarancyjna nie będzie ulegała redukcji na skutek wypłaconych odszkodowań. Kwota sumy gwarancyjnej ustalana będzie przy zastosowaniu kursu średniego euro ogłoszonego przez NBP po raz pierwszy w roku, w którym umowa ubezpieczenia OC zostanie zawarta (w 2009 roku: 104 302,50 zł). Ubezpieczenie OC nie będzie obejmować szkód: polegających na uszkodzeniu, zniszczeniu lub utracie mienia, wyrządzone przez ubezpieczonego małżonkowi, wstępnemu, zstępnemu, rodzeństwu, a także powinowatemu w tej samej linii lub stopniu, osobie pozostającej w stosunku przysposobienia oraz jej małżonkowi, jak również osobie, z którą ubezpieczony pozostaje we wspólnym pożyciu, wyrządzonych przez ubezpieczonego po utracie uprawnień do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową, chyba że szkoda jest następstwem wykonania czynności objętych ubezpieczeniem przed utratą uprawnień, polegających na zapłacie kar umownych, powstałych wskutek działań wojennych, stanu wojennego, rozruchów i zamieszek, a także aktów terroru. Warunki obowiązkowego ubezpieczenia OC regulowane są także przepisami Ustawy z dnia 22 maja 2003 r. o ubezpieczeniach obowiązkowych, Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym i Polskim Biurze Ubezpieczycieli Komunikacyjnych (Dz.U. 2003, Nr 124, poz. 1152, z późn. zm.). Zgodnie z nimi ochroną nie są objęte szkody wyrządzone umyślnie (umyślność polega na ogół na zamierzonym podjęciu działania sprzecznego z regułą czy regułami postępowania bądź to na powstrzymaniu się od działania mimo istnienia obowiązku czynnego zachowania się). Zakresem ubezpieczenia objęte są natomiast szkody wyrządzone w wyniku rażącego niedbalstwa (brak zwykłej staranności w przewidywaniu skutków, zachowanie graniczące z umyślnością) ubezpieczonego lub osób, za które ponosi on odpowiedzialność, przy czym ubezpieczycielowi przysługuje wówczas prawo regresu, a także w przypadku, jeżeli szkoda została wyrządzona w stanie po użyciu alkoholu albo pod wpływem środków odurzających, substancji psychotropowych lub środków zastępczych w rozumieniu przepisów o przeciwdziałaniu narkomanii. W granicach sumy gwarancyjnej ubezpieczenia obowiązkowego odpowiedzialności cywilnej ubezpieczyciel jest obowiązany zwrócić ubezpieczonemu: uzasadnione okolicznościami zdarzenia, koszty poniesione w celu zapobieżenia zwiększeniu szkody, niezbędne koszty obrony w postępowaniu karnym i koszty zastępstwa prawnego w postępowaniu cywilnym, podjętych na polecenie lub za zgodą ubezpieczyciela. Poszkodowany w związku ze zdarzeniem objętym umową ubezpieczenia obowiązkowego odpowiedzialności cywilnej może dochodzić roszczeń bezpośrednio od ubezpieczyciela, który o zgłoszonym roszczeniu powiadamia niezwłocznie ubezpieczonego. Ubezpieczyciel obowiązany jest wypłacić odszkodowanie w terminie 30 dni od dnia złożenia zawiadomienia o szkodzie przez poszkodowanego lub ubezpieczonego. W przypadku, gdy wyjaśnienie w ciągu 30 dni okoliczności
niezbędnych do ustalenia odpowiedzialności ubezpieczyciela albo wysokości odszkodowania, jest niemożliwe, odszkodowanie wypłaca się w terminie 14 dni od dnia, w którym przy zachowaniu należytej staranności wyjaśnienie tych okoliczności było możliwe, nie później jednak niż w terminie 90 dni od dnia złożenia zawiadomienia o szkodzie, chyba że ustalenie odpowiedzialności zakładu ubezpieczeń albo wysokości odszkodowania zależy od toczącego się postępowania karnego lub cywilnego, przy czym w terminie 30 dni ubezpieczyciel powinien wypłacić bezsporną część odszkodowania. Ustawa o ubezpieczeniach obowiązkowych nakłada także na ubezpieczonego pewne obowiązki. Osoba, której odpowiedzialność jest objęta ubezpieczeniem obowiązkowym, a także osoba występująca z roszczeniem, powinny przedstawić ubezpieczycielowi, posiadane dowody dotyczące zdarzenia i szkody oraz ułatwić ubezpieczycielowi ustalenie okoliczności zdarzenia i rozmiaru szkód, jak również udzielić pomocy w dochodzeniu przez ubezpieczyciela roszczeń przeciwko sprawcy szkody. Dodatkowo w postępowaniu sądowym o naprawienie szkody objętej ubezpieczeniem obowiązkowym odpowiedzialności cywilnej jest niezbędne przypozwanie ubezpieczyciela. Niespełnienie tych obowiązków z winy umyślnej lub rażącego niedbalstwa może skutkować ograniczeniem przez ubezpieczyciela wysokości wypłacanego odszkodowania, jeżeli miało to wpływ na ustalenie istnienia lub zakresu odpowiedzialności cywilnej bądź też na zwiększenie rozmiarów szkody. Ubezpieczyciel ma także prawo w takiej sytuacji dochodzić od ubezpieczonego lub poszkodowanego zwrotu części wypłaconego odszkodowania. Przy czym ciężar udowodnienia faktów, uzasadniających zwrot części odszkodowania lub ograniczenia odszkodowania, spoczywa na ubezpieczycielu. Dobrowolne ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w związku ze sporządzaniem świadectw charakterystyki energetycznej Brak obowiązku w obecnym stanie prawnym zawarcia umowy ubezpieczenia OC nie oznacza jednak braku odpowiedzialności za szkody wyrządzone osobom trzecim w związku ze sporządzaniem świadectw charakterystyki energetycznej. Dlatego też w celu zapewnienia ochrony w przypadku wystąpienia ewentualnych roszczeń wskazane jest zawarcie umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej na warunkach dobrowolnych. Ponadto celowe jest zawarcie dobrowolnego ubezpieczenia OC nawet w sytuacji posiadania obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej po wejściu w życie stosownych przepisów w przypadku, kiedy: zakres działalności jest szerszy niż sporządzanie świadectw charakterystyki energetycznej, wymagana jest wyższa suma gwarancyjna, działalność prowadzona jest w formie spółki posiadającej osobowość prawną, prowadząc działalność korzysta się z usług podwykonawców lub zatrudnia pracowników z uprawnieniami do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej. Bogna Błażejowska Zainteresowanym problemami poruszonymi w artykule polecamy wizytę na stronie www.hanzabrokers.pl lub kontakt z autorką bogna.blazejowska@ hanzabrokers.pl ** regres - uprawnienie do żądania całości lub części zapłaty, * delikt - wykroczenie przeciw prawu.
KONTAKT Doradca Energetyczny E-mail: jwierzbowski@doradcaenergetyczny.pl WWW: www.doradcaenergetyczny.pl Tel.: (0 22) 678 35 92