Licencjonowani zarządcy nieruchomości podlegają obowiązkowi ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej z tytułu wykonywania czynności zawodowych.

Transkrypt

1 W Polsce jest ok. 15 tys. licencjonowanych zarządców nieruchomości; podlegają oni obowiązkowi ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej z tytułu czynności zawodowych. Licencjonowani zarządcy nieruchomości podlegają obowiązkowi ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej z tytułu wykonywania czynności zawodowych. Pułapki OWU Ogólne warunki obowiązkowych ubezpieczeń (OWU) OC zarządcy nieruchomości często nie uwzględniają specyficznych, indywidualnych potrzeb podmiotu poszukującego ochrony. Dlatego istotne jest dokładne zdefiniowanie przedmiotu ubezpieczenia oraz analiza: - ograniczeń odpowiedzialności, np. przerw w użytkowaniu dłuższych niż określona liczba dni - po jej przekroczeniu większości towarzystw ubezpieczeń w razie zaistnienia szkody nie wypłaci odszkodowania; - wyłączeń odpowiedzialności za szkody powstałe podczas prac budowlanych lub remontowych; - wyłączeń odpowiedzialności za szkody powstałe wskutek katastrofy budowlanej; - innych zapisów wymienionych w ogólnych warunkach danego ubezpieczenia. Licencjonowani zarządcy nieruchomości podlegają obowiązkowi ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej z tytułu wykonywania czynności zawodowych. Zawarty jest on w art. 186 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2000 r. nr 46, poz. 543, z późn. zm.). 1 / 7

2 Szczegółowy zakres i sumę ubezpieczenia reguluje, wydane na podstawie delegacji zawartej w wymienionej ustawie, rozporządzenie ministra finansów z r. W sprawie obowiązkowego ubezpieczenia OC zarządcy nieruchomości", z którego wynika, że minimalna suma gwarancyjna (...) w odniesieniu do jednego zdarzenia oraz wszystkich zdarzeń, których skutki objęte są umową ubezpieczenia OC wynosi równowartość w złotych euro". Zakresem ubezpieczenia jest objęta odpowiedzialność cywilna zarządcy (ubezpieczony) za szkody powstałe w następstwie jego działania lub zaniechania w okresie trwania ochrony oraz w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością. Szkody bez pokrycia Obowiązkowe ubezpieczenia OC zarządcy, choć pokrywają dosyć szeroki zakres rodzajów ryzyka, to nie obejmują np.: szkód wyrządzonych przez ubezpieczonego po pozbawieniu go licencji zawodowej, a także w okresie zawieszenia licencji zawodowej, chyba że szkoda jest następstwem wykonywania czynności zarządzania nieruchomością przed pozbawieniem lub zawieszeniem licencji; szkód polegających na zapłacie kar umownych; szkód powstałych wskutek działań wojennych, stanu wojennego, rozruchów i zamieszek, a także aktów terroru. Suma gwarancyjna określona w akcie prawnym jest jedynie wymaganą sumą minimalną, która w wielu przypadkach jest nieadekwatna do wielkości i wartości zarządzanego majątku, a tym samym do wysokości potencjalnej szkody. Na przykład zaniedbania związane z ochroną przeciwpożarową mogą spowodować stratę przekraczającą znacznie obowiązkowy limit ubezpieczenia. Zatem w interesie zarządców jest podwyższenie ustawowej sumy gwarancyjnej przez zawarcie dodatkowego nadwyżkowego ubezpieczenia OC o indywidualnym zakresie ubezpieczonych rodzajów ryzyka. 2 / 7

3 W ubezpieczeniach obowiązkowych OC zarządcy zasadą jest, że odpowiedzialność ubezpieczyciela idzie" za odpowiedzialnością ubezpieczonego. W praktyce jednak nie całą odpowiedzialność zarządcy da się ubezpieczyć, co wynika z wielu wyłączeń występujących w ogólnych warunkach ubezpieczenia tego typu produktów. Brak wypłaty odszkodowania może być także efektem błędnie zawartej umowy. Również poziom ewentualnych szkód i roszczeń z tytułu odpowiedzialności cywilnej jest nieprzewidywalny. Powoduje to duże trudności w określeniu wysokości sumy gwarancyjnej podczas zawierania ubezpieczenia. Zatem punktem odniesienia może być wartość majątku pozostającego w zarządzie z uwzględnieniem przychodów z tytułu zarządzania. Działać będzie wówczas zasada - im wyższe parametry, tym wyższa suma gwarancyjna" - poinformowała Joanna Winkiel, broker specjalista z STBU Brokerzy Ubezpieczeniowi. Dodatkowe ubezpieczenia Poza obowiązkowymi ubezpieczeniami OC zarządcy nieruchomości, towarzystwa ubezpieczeń mają w swojej ofercie dla tej grupy zawodowej dobrowolne ubezpieczenia występujące jako ubezpieczenia nadwyżkowe (dotyczą sytuacji, w których wysokość roszczenia wyczerpie limit określony w polisie obowiązkowej i należy skorzystać z limitu dobrowolnego) oraz równoległe (polisa funkcjonuje niezależnie od ubezpieczenia obowiązkowego). Posiadanie przez zarządcę nieruchomości dobrowolnego ubezpieczenia OC pozwala w znaczny sposób podnieść jakość i poziom bezpieczeństwa zarządzania nieruchomościami. Wykupienie dodatkowego ubezpieczenia z sumą gwarancyjną ponad określony limit minimalny dodatkowo zabezpiecza interesy zarządcy. Biorąc pod uwagę fakt, że firmy zarządzające nieruchomościami mają pod swoją opieką majątek znacznej wartości - budynki i budowle oraz mienie ruchome, które jest tam zlokalizowane, a także place, parkingi, chodniki czy mienie otaczające - doradcy ubezpieczeniowi rekomendują zawieranie tego typu ubezpieczeń w ramach kompleksowego programu ubezpieczeniowego. 3 / 7

4 W ramach dobrowolnego ubezpieczenia OC zawodowego istnieje możliwość objęcia ochroną odpowiedzialność cywilną ubezpieczonego za szkody powstałe w wyniku wykonywania czynności zawodowych zarządcy nieruchomości na sumę gwarancyjną stanowiącą nadwyżkę nad sumę gwarancyjną. Takie ubezpieczenia oferują m.in. Allianz Polska TU, Generali TU, PZU. Jak wynika z informacji uzyskanych z PZU, dobrowolnymi ubezpieczeniami nadwyżkowymi są zainteresowani przede wszystkim zarządcy, którzy realizują umowy na rzecz dużych organizacji, zwłaszcza międzynarodowych. Niejednokrotnie uwarunkowania dotyczące zakresu ubezpieczenia, w tym wysokości sumy gwarancyjnej są określone w kontrakcie. Kalkulacja składki zależna jest od wielu czynników, m.in. przychodu zarządcy, liczby pracowników, doświadczenia itp. Inne opcje ochrony Zarządca nieruchomości prowadzący działalność gospodarczą lub działający w formie spółki prawa handlowego może wykupić ubezpieczenie związane z prowadzeniem działalności pozazawodowej oraz z posiadaniem nieruchomości wykorzystywanych do prowadzenia działalności. W ramach tego wariantu zakres ubezpieczenia może zostać rozszerzony m.in. o klauzulę odpowiedzialności cywilnej najemcy. Allianz Polska TU oprócz standardowej oferty ubezpieczenia OC zarządcy nieruchomości ma w swojej ofercie klauzulę do tego produktu. Ubezpieczenie oferowane na podstawie tej klauzuli stanowi uzupełnienie ochrony ubezpieczeniowej dla przedsiębiorców prowadzących działalność zarządzania nieruchomościami, zatrudniających nie tylko licencjonowanych zarządców. Jak wynika z informacji uzyskanych z TU Allianz Polska: Ograniczony, niewielki krąg 4 / 7

5 licencjonowanych podmiotów utrzymujący się na stałym poziomie, rozproszenie podmiotów na rynku - brak ogólnopolskiego stowarzyszenia (jednego podmiotu, z którym można negocjować warunki ubezpieczeń dla całej grupy) - powoduje, że trudne jest dotarcie do klientów i wypracowanie oferty mogącej być podstawą stałej współpracy na większą skalę". Z danych podanych przez PZU wynika, że w Polsce jest obecnie około 15 tys. licencjonowanych zarządców nieruchomości. Zawarcie umowy Ubezpieczającym oraz ubezpieczonym w obowiązkowym ubezpieczeniu OC zarządcy nieruchomości może być zarówno osoba fizyczna wykonująca czynności zarządzania nieruchomościami, jak i przedsiębiorcy prowadzący działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami (pod warunkiem, że czynności z tego zakresu będą wykonywane przez licencjonowanych zarządców). Wysokość składki za ubezpieczenie jest zawsze ustalana indywidualnie. W każdym przypadku towarzystwo odnosi się jedynie do sumy gwarancyjnej w wysokości euro, wynikającej z rozporządzenia ministra finansów. Wyliczając wysokość składki z tytułu obowiązkowego ubezpieczenia OC zarządcy nieruchomości, Generali TU bierze pod uwagę m.in.: liczbę lat bezszkodowego przebiegu ubezpieczenia; okres działalności dotyczący zarządzania nieruchomościami; wysokość przychodów zarządcy (do zł i powyżej) oraz współpracę z zarządcą w zakresie zawierania innych ubezpieczeń majątkowych. Wiedza zarządcy 5 / 7

6 Właściciele nieruchomości w ramach czynności zarządczych coraz częściej zlecają zawieranie takiego programu właśnie zarządcom, którzy przejmują także odpowiedzialność za właściwą aranżację umów ubezpieczeniowych. Wymaga to dobrej współpracy oraz komunikacji pomiędzy zarządcą i właścicielem nieruchomości, tym bardziej, że koszty ubezpieczenia będzie de facto pokrywał ten drugi. Kompleksowe podejście do ochrony ubezpieczeniowej pozwala uzyskać znacząco lepsze warunki ubezpieczenia niż w razie zakupu ubezpieczenia osobno dla każdego obiektu. Takie programy powinny obejmować zarówno odpowiedzialność cywilną z tytułu posiadania nieruchomości, jak i ubezpieczenie mienia m.in. od zdarzeń losowych, aktów wandalizmu, stłuczenia szyb, maszyn od uszkodzeń i innych, w zależności od potrzeb" - uważa Joanna Winkiel. Program ubezpieczeniowy zarządcy nieruchomości powinien uwzględniać parametry techniczne dotyczące ubezpieczanego majątku: konstrukcji, wieku nieruchomości, dodatkowego wyposażenia oraz istnienia zabezpieczeń przeciwpożarowych. Ubezpieczyciel musi zostać poinformowany o ich stanie, a także o ewentualnych terminach przeglądów, planowanych remontach, ponieważ w razie zaistnienia szkody likwidator będzie skrupulatnie analizował, czy wszystkie wymagania zostały właściwie i terminowo dopełnione. W razie niewłaściwie skonstruowanej umowy może wystąpić brak odpowiedzialności ubezpieczyciela. Wywoła to z kolei roszczenie do zarządcy nieruchomości o niedołożenie należytej staranności podczas zawierania umowy. W zawieranej umowie należy np. bezwzględnie przewidzieć przeznaczenie nieruchomości. Inaczej powinno podchodzić się do nieruchomości wspólnot mieszkaniowych niż budynków użytkowych (budynki przemysłowe, biurowce, centra handlowe itp.). Do ubezpieczenia mienia istotne jest również, oprócz wyboru właściwego zakresu ochrony, ustalenie odpowiednich sum ubezpieczenia. Zaniżenie wartości lub korzystanie w czasie wyceny wyłącznie z wartości księgowych może skutkować 6 / 7

7 niedoubezpieczeniem. Oczekiwanego efektu nie przyniesie także podanie kwoty zbyt wysokiej - składka zostanie wówczas zapłacona od sumy wyższej, a odszkodowanie zostanie wypłacone od wartości realnej" - stwierdziła Joanna Winkiel. 7 / 7