OPRACOWANIE w przedmiocie nowych regulacji dotyczących ochrony nabywców w stosunkach z deweloperami

OPRACOWANIE w przedmiocie nowych regulacji dotyczących ochrony nabywców w stosunkach z deweloperami sporządzone w Poznaniu w dniu 17 stycznia 2012 roku

SPIS TREŚCI I. Podstawa przygotowania opracowania... 3 II. Przedmiot opracowania... 3 III. Podstawa prawna zlecenia... 3 IV. Analiza merytoryczna... 3 1. opis stanu faktycznego... 3 2. analiza prawna nowych regulacji... 4 2.1. Umowa deweloperska (art. 22 28 Ustawy)... 4 2.2. Środki ochrony nabywców (art. 5-16 Ustawy)... 6 2.3. Prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego (art. 17-21 Ustawy)... 8 2.4. Odstąpienie od umowy deweloperskiej (art. 29 31 Ustawy)... 9 2.5. Zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku ogłoszenia upadłości wobec deweloperów (art. 36 Ustawy)... 11 3. Wnioski opracowania... 12 2

I. Podstawa przygotowania opracowania Opracowanie zostało przygotowane w ramach projektów wewnętrznych kancelarii Skoczyński Wachowiak Strykowski Kancelaria Prawna Spółka komandytowa. II. Przedmiot opracowania Przedmiotem zlecenia jest analiza prawna Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, wchodzącej do życia w dniu 29 kwietnia 2012 r. III. Podstawa prawna zlecenia Ustawa z dnia 16 września 2012 roku o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Dziennik Ustaw 2011, Nr 232, poz. 1377. IV. Analiza merytoryczna 1. Opis stanu faktycznego Z dniem 29 kwietnia 2012 roku wejdzie w życie nowa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (zwana dalej Ustawą ), zawierająca przepisy, mające na celu ochronę nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązał się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Z uwagi na istotę zmian dotyczących sytuacji prawnej nabywców i deweloperów na rynku nieruchomości, powstała potrzeba przybliżenia funkcjonowania nowych regulacji. 3

2. Analiza prawna nowych regulacji 2.1. Umowa deweloperska (art. 22 28 Ustawy) Dotychczas umowa deweloperska należała do umów nienazwanych, szczątkowo uregulowanych w przepisach prawa, a jej zasadnicze elementy zostały w większej mierze ukształtowane w praktyce obrotu gospodarczego. W omawianym akcie ustawodawca po raz pierwszy posługuje się legalną definicją umowy deweloperskiej. Została ona określona jako umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Stronami omawianego stosunku prawnego są zatem deweloper i nabywca. Pojęcie dewelopera odnosi się do przedsiębiorcy, który w ramach prowadzanej przez siebie działalności gospodarczej zawiera umowę deweloperską. Może nim być zarówno osoba fizyczna, osoba prawna jak i jednostka nieposiadająca osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną prowadząca we własnym imieniu działalność gospodarczą. Nabywcą, według słownika Ustawy, jest osoba fizyczna, która zawiera umowę deweloperską. Ustawodawca wyłączył spod regulacji Ustawy umowy, w których nabywca jest osobą prawną albo jednostką organizacyjna, posiadającą zdolność prawną. Zgodnie z ww. definicją umowy deweloperskiej, zakres obowiązków dewelopera jest uzależniony od typu nieruchomości, której dotyczy umowa. W przypadku lokalu mieszkalnego, do obowiązków dewelopera należy ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie własności tego lokalu na nabywcę. Z kolei gdy przedmiotem umowy jest zabudowanie nieruchomości domem jednorodzinnym, deweloper będzie zobowiązany do: przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości, albo przeniesienia użytkowania wieczystego nieruchomości, na której dom jest postawiony i do przeniesienia własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość. 4

Natomiast obowiązek nabywcy jest jednolity, niezależnie od tego, czy umowa dotyczy lokalu czy domu jednorodzinnego i polega zawsze na spełnieniu świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia prawa 1. Dla ważności czynności prawnej, jaką jest umowa deweloperska, Ustawa wymaga zachowania formy szczególnej, w postaci aktu notarialnego. Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. Powyższa regulacja różni się od dotychczasowej praktyki, w której koszty sporządzenia umowy zwyczajowo obciążały nabywcę. 2 Szczegółowy wykaz elementów treści umowy deweloperskiej został zamieszczony w art. 22 Ustawy. Pominięcie któregoś z nich w umowie deweloperskiej, będzie stanowiło podstawę dla nabywcy do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Wskazać należy, że wyliczenie zawarte w art. 22 Ustawy jest katalogiem otwartym, co oznacza, że w umowie deweloperskiej mogą się zaleźć także inne postanowienia w tym zakresie. Postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy Ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisu Ustawy. Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej, prowadzonej dla danej nieruchomości, następujących roszczeń odpowiednio: roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę; przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość; przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Przeniesienie na nabywcę prawa, zgodnie z treścią umowy deweloperskiej, jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Odbiór następuje w obecności nabywcy po uprzednim zawiadomieniu o zakończeniu budowy 1 W razie opóźnienia w płatności deweloperowi przysługują odsetki ustawowe. Zgodnie z art. 25 Ustawy wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. Jest to kolejne ograniczenie wysokości odsetek obok ograniczenia przewidzianego w art. 359 2 1 k.c. 2 A. Doniak, Umowa deweloperska - jako umowa nazwana według polskiej regulacji prawnej, http://lexplay.pl/artykul/prawo- Umow/umowa_deweloperska_-_jako_umowa_nazwana_wedlug_polskiej_regulacji_prawnej 5

odpowiedniego organu i przy jednoczesnym braku sprzeciwu z jego strony, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Z ww. odbioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W sytuacji gdy nabywca zgłosi wady do protokołu, deweloper będzie zobowiązany do doręczenia nabywca oświadczenia o uznaniu wad lub o odmowie uznanie wad w terminie 14 dni od podpisania protokołu, wraz ze wskazaniem przyczyn. Termin na usunięcie uznanych wad przez dewelopera wynosi 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać dodatkowo odpowiedni termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. 3 2.2. Środki ochrony nabywców (art. 5-16 Ustawy) Ustawodawca w ustawie o ochronie praw nabywcy domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego wyraźnie kształtuje sytuację nabywcy w sposób uprzywilejowany. Zgodnie z brzmieniem ustawy nabywca nie spełnia świadczenia pieniężnego bezpośrednio do rąk dewelopera tylko za pośrednictwem specjalnego rachunku, założonego przez swojego kontrahenta. Deweloper jest zatem zobligowany do zapewnienia nabywcy co najmniej jednego z następujących środków ochrony: a. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy b. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy; c. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i umowa ubezpieczeniowa; d. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja bankowa; Powyższe kwestie zostały zawarte w rozdziałach 2-4 Ustawy. Przepisy tych artykułów stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy, tj. po dniu 29 kwietnia 2012 roku. 2.2.1. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy jest rachunkiem powierniczym należącym do dewelopera, służącym gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie. Innymi słowy, nabywca gromadzi środki na zakup nieruchomości na rachunku w banku i to właśnie poprzez ten rachunek dokonuje rozliczenia z deweloperem. 3 Uzasadnienie do projektu ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. 6

Taki rachunek podlega regulacji zarówno przepisom Kodeksu cywilnego, jak i ustawy Prawo bankowe. Do jego otwarcia wymagana jest wola trzech podmiotów: nabywcy, dewelopera i banku. Bez względu na to, czy bank prowadzi otwarty czy też mieszkaniowy rachunek powierniczy, jego zadaniem jest szczegółowe nadzorowanie transakcji w ten sposób, aby nie doszło do wypłaty pieniędzy deweloperowi przed przedstawieniem przez niego stosownej dokumentacji wykazującej, że dana nieruchomość została zbudowana zgodnie z umową i przepisami prawa. Co do zasady wypłata z tego rachunku przez dewelopera następuje zgodnie z harmonogramem danego przedsięwzięcia deweloperskiego, może to jednak ulec zmianie, gdy deweloper zakończy dany etap budowy przed terminem w nim określonym. Taki rachunek zapewnia nabywcy gwarancje zwrotu zgromadzonych na nim środków, w przypadku gdy deweloper postępuje nierzetelnie, zostało przeciw niemu wszczęte postępowanie egzekucyjne albo ogłosi on upadłość. 2.2.2. Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy Różnica między otwartym mieszkaniowy rachunek powierniczy a zamkniętym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym polega na tym, że wypłata z rachunku zamkniętego zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu prawa na nabywcę. W przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego wypłata z banku na rzecz dewelopera następuje jedynie po otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego umowy, której przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę prawa własności lokalu. 2.2.3. Gwarancja bankowa i umowa ubezpieczeniowa Kolejnymi środkami ochrony nabywcy, wskazanymi w Ustawie są gwarancja bankowa i umowa ubezpieczenia. Zastosowanie pierwszego z tych dwóch środków, polega na zapewnieniu zwrotu kwot wpłacanych przez nabywcę deweloperowi w przypadku upadłości dewelopera, albo po upływie 60 dni od dnia wskazanego w umowie deweloperskiej, jako dzień zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego. 4 Natomiast na podstawie umowy ubezpieczenia, którą deweloper zawarł z zakładem ubezpieczeniowym, nabywcy przysługuje roszczenie względem tego zakładu o wypłatę odszkodowania, w wysokości równej wysokości kwot wpłaconych przez nabywcę deweloperowi. Podobnie jak przy gwarancji bankowej nabywca może skorzystać 4 Uzasadnienie do projektu ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. 7

z takiego uprawnienia w razie upadłości dewelopera, albo po upływie 60 dni od umownego terminu zakończenia budowy. Gwarancja bankowa i roszczenie do zakładu ubezpieczeń wygasają wraz z dniem podpisania aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności lokalu, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które nabywca wyraził zgodę. W przypadku stosowania zabezpieczenia roszczeń nabywcy z chwilą wypłaty środków finansowych z tytułu udzielonej gwarancji bankowej lub odszkodowania, roszczenia z tego tytułu przechodzą odpowiednio na gwaranta albo zakład ubezpieczeń. Warto podkreślić, że gwarancja bankowa i umowa ubezpieczenia, nie obejmują odsetek, od wpłaconych środków oraz utraconych korzyści. 2.3. Prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego (art. 17-21 Ustawy) Dążąc do dopasowania regulacji omawianej Ustawy do szeregu aktów prawnych Unii Europejskiej, w zakresie ochrony konsumenta, ustawodawca nakłada na dewelopera szereg obowiązków, które ten jest obowiązany wypełnić jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej. Deweloper, podając do publicznej wiadomości informacje na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych na sprzedaż, ma obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego, dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Termin do przekazania osobom zainteresowanym takiego prospektu wynosi 7 dni przed zawarciem takiej umowy. Jego wzór określono w załączniku do ustawy. Wprowadzenie jednolitego szablonu i zobowiązanie do jego przekazania, mają na celu zwiększenie przejrzystości i dostępu do informacji na temat deweloperów i planowanych przez nich przedsięwzięć. Zapewnia to nabywcy łatwość porównywania danych z ofertami innych deweloperów. Udostępnia się go w wersji papierowej lub na trwałym nośniku informacji innym niż papier, a termin jego ważności wynosi 12 miesięcy od udostępnienia. Standardowy formularz prospektu składa się z dwóch części. Pierwsza ogólna, obejmująca informacje dotyczące dewelopera i jego sytuacji prawno-finansowej, a także dane dotyczące przedsięwzięcia budowlanego, stanowiące pewnego rodzaju świadectwo stanu finansowego, prawnego i faktycznego przedsiębiorcy oraz konkretnej inwestycji. Druga zaś, indywidualna, odnosi się do konkretnego lokalu, zawierając jego szczegółowe określenie (w tym np. dane o powierzchni) oraz cenę za metr kwadratowy. Dla potwierdzenia danych zamieszczonych w prospekcie niezbędne jest dołączenie dokumentów takich jak odpis z KRS, czy odpis księgi wieczystej danej nieruchomości. 8

Ponadto, załącznikami do prospektu są rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego oraz wzór umowy deweloperskiej. Prospekt stanowi integralną część umowy. W przypadku zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub jego załączniku w czasie pomiędzy doręczeniem ich a podpisaniem umowy deweloperskiej, postanowienia wynikające z tych zmian zostaną zamieszczone w sposób jednoznaczny i widoczny w treści umowy deweloperskiej. Informacje o zmianie danych zawartych w prospekcie informacyjnym bądź też w załączniku, należy doręczyć zainteresowanemu nabywcy w czasie umożliwiającym zapoznanie się z ich treścią jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej. Wiążą one nabywcę tylko wtedy, gdy wyraził zgodę na włączenie ich do treści umowy. 5 2.4. Odstąpienie od umowy deweloperskiej (art. 29 31 Ustawy) W przypadku umowy deweloperskiej ustawodawca przewidział możliwość skorzystania z prawa odstąpienia zarówno przez nabywcę, jak i dewelopera, w zależności od okoliczności określonych w Ustawie. 2.4.1. Odstąpienie od umowy przez nabywcę W art. 29 Ustawy zostało zamieszczone wyliczenie zdarzeń w przypadku których nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od podpisania umowy: a) jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów, określonych w Ustawie; b) jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach; c) jeżeli deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami; d) jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej; e) jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do Ustawy f) w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa, w terminie określonym w umowie deweloperskiej. 5 A. Wieczorek, Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej, http://www.lexagit.pl/informacje/obowiazkidewelopera-przed-zawarciem-umowy-deweloperskiej/ 9

Nabywca ma możliwość odstąpienia od umowy również w przypadku nieprzeniesienia na niego prawa przez dewelopera wbrew obowiązkowi wynikającemu z umowy deweloperskiej. Aby tego dokonać, nabywca powinien przedtem wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa i dopiero w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu, będzie mógł skorzystać z uprawnienia do odstąpienia od umowy. Niezależnie od skorzystania z prawa odstąpienia nabywcy przysługuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia w wysokości określonej w umowie. Ustawa reguluje również kwestię odstępnego oraz kosztów odstąpienia jeśli nabywca korzysta z prawa do odstąpienia. Warto podkreślić, że nie jest dopuszczalne zastrzeżenie, że nabywcy wolno odstąpić od umowy jedynie za zapłatą oznaczonej sumy pieniężnej. W przypadku odstąpienia od umowy, zostaje ona uznana za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy. Jeżeli nabywca złożył wniosek o ujawnienie roszczeń w księdze wieczystej, jego oświadczenie o odstąpieniu musi również zawierać zgodę na ich wykreślenie z księgi wieczystej. Dla takiego oświadczenia konieczne jest dochowanie formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Z kolei w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera, nabywca jest zobowiązany wyrazić zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. 2.4.2. Odstąpienie od umowy przez dewelopera Deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej w dwóch sytuacjach. W pierwszej kolejności w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub w wysokości określonej w umowie deweloperskiej. Deweloper jest w pierwszej kolejności jest zobowiązany do wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot, niespełnienie świadczenia przez nabywcę w terminie 30 dni od doręczenia wezwania rodzi po stronie dewelopera prawo odstąpienia. Nie dotyczy to sytuacji, w której nabywca nie spełnia świadczenia z powodu siły wyższej. Uprawnienie do odstąpienia przez dewelopera aktualizuje się również w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, którego dotyczyła umowa deweloperska, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej. 10

2.5. Zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku ogłoszenia upadłości wobec deweloperów (art. 36 Ustawy) W rozdziale 9 Ustawy, będącej przedmiotem niniejszych rozważań, przewidziano zmianę ustawy Prawo budowlane oraz ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze. Modyfikacja tej ostatniej, polega na dodaniu nowego tytułu: Postępowanie upadłościowe wobec deweloperów. Z dniem 29 kwietnia 2011 roku, w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, której dotyczy przedsięwzięcie deweloperskie oraz wierzytelności dewelopera względem nabywców, będą tworzyć odrębną masę majątkową. W pierwszej kolejności zaspokojeniu z tej masy ulegną roszczenia nabywców przyszłych nieruchomości, budowanych w ramach danego przedsięwzięcia. Regulacja ta nie narusza praw wierzycieli rzeczowych, ujawnionych w księdze wieczystej lub rejestrze zastawów. Ustawa przewiduje, obowiązek kontynuowania przedsięwzięcia deweloperskiego przez syndyka lub nadzorcę sądowego. Jeżeli któryś z wymienionych podmiotów uzna, dane przedsięwzięcie jest sprzeczne z interesem nabywców, albo nie rokuje szans na wykonanie zobowiązań wobec nabywców jest zobowiązany wystąpić z wnioskiem do sędziego-komisarza o wydanie postanowienia o zaprzestaniu prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Ponadto, decyzja o dalszej kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego jest uzależniona od wpłaty minimum 80 % środków koniecznych dla dokończenia tego przedsięwzięcia. Wówczas następuje zwołanie zgromadzenie nabywców, które dokonuje syndyk. Zgromadzenie ma uprawnienie do podjęcia uchwały o kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego, pod warunkiem, że będzie to połączone ze zobowiązaniem się do dokonania dopłat, niezbędnych do ukończenia tego przedsięwzięcia. Bez względu na kworum, ww. uchwały zapadają większością głosów nabywców mających co najmniej 50% ogólnej sumy wierzytelności przypadających nabywcom uprawnionym do uczestniczenia w tym zgromadzeniu. Jeżeli któryś z nabywców odmówi na piśmie dopłat lub też nie uiści ich w terminie 60 dni od dnia wpłat ustalonego w uchwale, jego roszczenie przekształci się w nieuprzywilejowane, pieniężne roszczenia zwykłych wierzycieli, wchodzące do ogólnej masy upadłości i zostanie zaspokojone zgodnie z właściwą kategorią, na podstawie przepisów ustawy - Prawo upadłościowe i naprawcze. 11

Gdy zaś syndyk podejmie kontynuacje przedsięwzięcia deweloperskiego, będzie na nim ciążył obowiązek doprowadzenia do ukończenia budowy w terminie 2 lat od dnia ogłoszenia upadłości. Zmiana tego terminu może nastąpić jedynie w uzasadnionych okolicznościach, za pośrednictwem sędziego-komisarza. W przypadku ogłoszenia upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, deweloper w ciągu 30 dni od dnia ogłoszenia upadłości, zawrze umowę mieszkaniowego rachunku powierniczego z kolejnym bankiem. 6 3. Wnioski opracowania 1. Niniejsze opracowanie ma na celu zasygnalizowanie wprowadzenia nowej regulacji dotyczącej stosunków między deweloperami, a nabywcami lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych 2. Na dzień dzisiejszy trudno, ze względu na fakt, że Ustawa nie weszła jeszcze w życie i w związku z tym nie ma jeszcze praktyki w tym zakresie, ocenić czy zamierzenia ustawodawcy w zakresie zapewnienia bezpieczeństwa nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych zostaną osiągnięte. 6 Uzasadnienie do projektu ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. 12