PROCEDURA CYWILNA W PRZEDMIOTOWYM ZAKRESIE GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI

WOŁOMIN, 16 GRUDNIA 2010 r. PROCEDURA CYWILNA W PRZEDMIOTOWYM ZAKRESIE GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI Sławomir Kawa

POJĘCIE RZECZY RZECZ w prawie cywilnym to przedmiot materialny, wyodrębniony na tyle, że może występować samodzielnie w obrocie. CZĘŚCI SKŁADOWE to takie elementy rzeczy, które nie mogą być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości lub odłączonej części, np. w przypadku gruntu, to wszystkie elementy trwale z nim związane. Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością. PRZYNALEŻNOŚCI to odrębne rzeczy potrzebne do korzystania z rzeczy głównej zgodnie z jej przeznaczeniem.

PODZIAŁ RZECZY Rzeczy dzielą się m.in. na: nieruchomości i ruchomości, podzielne i niepodzielne, oznaczone co do gatunku i oznaczone co do tożsamości, znajdujące się w obrocie i wyłączone z obrotu, środki trwałe i środki obrotowe.

POJĘCIE NIERUCHOMOŚCI NIERUCHOMOŚĆ - to części powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności (grunt), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności wg. Kc. NIERUCHOMOŚĆ GRUNTOWA - to grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności wg. u.g.n.

POJĘCIE NIERUCHOMOŚCI CD. NIERUCHOMOŚĆ ROLNA (grunt rolny) - to nieruchomość, która jest lub może być wykorzystana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. GOSPODARSTWO ROLNE to grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

POJĘCIE PRAWA RZECZOWEGO PRAWO RZECZOWE to dział prawa cywilnego regulujący prawo własności i inne prawa do rzeczy. Jest to prawo podmiotowe bezwględne, tzn. skuteczne wobec wszystkich. PRAWA RZECZOWE: - własność i współwłasność, - użytkowanie wieczyste, - ograniczone prawa rzeczowe.

OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE Ograniczone prawa rzeczowe - to prawa przysługujące innemu podmiotowi względem rzeczy będącej własnością innej osoby: - użytkowanie, - służebność, - zastaw, - hipoteka, - spółdzielcze prawa do lokali.

WŁASNOŚĆ I WSPÓŁWŁASNOŚC NIERUCHOMOŚCI W PRAWIE CYWILNYM

WŁASNOŚĆ WŁASNOŚĆ to najdalej idące prawo do rzeczy, pozwalające właścicielowi, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, pobierać pożytki i dochody z rzeczy, a także nią rozporządzać w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. WŁAŚCICIEL NIERUCHOMOŚCI - powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

WSPÓŁWŁASNOŚC WSPÓŁWŁASNOŚĆ to sytuacja, gdy właścicielem jednej rzeczy jest więcej niż jeden podmiot, rozróżniamy: - współwłasność łączną, - współwłasność w częściach ułamkowych. WSPÓŁWŁASNOŚC ŁĄCZNA występuje między małżonkami objętymi małżeńską wspólnością ustawową oraz między wspólnikami w spółce cywilnej.

WSPÓŁWŁASNOŚĆ UŁAMKOWA własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku podmiotom z określonym ułamkowo udziałem, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania i korzystania z rzeczy w takim zakresie, w jakim daje się to pogodzić z prawami pozostałych współwłaścicieli, każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem w rzeczy bez zgody pozostałych, każdy współwłaściciel jest uprawniony i zobowiązany do do udziału w zarządzaniu rzeczą wspólną, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

SPOSOBY ZNIESIENIA WSPÓŁWŁASNOŚCI podział rzeczy chyba, że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości; przyznanie własności jednemu podmiotowi, z obowiązkiem spłaty pozostałych; sprzedaż rzeczy i podział kwoty między współwłaścicieli w zależności od posiadanych udziałów.

KONSTYTUCYJNA OCHRONA WŁASNOŚCI Art. 21. 1. Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia. 2. Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.

KONSTYTUCYJNA OCHRONA WŁASNOŚCI - CD Art. 64. 1. Każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia. 2. Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej. 3. Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności.

CYWILNOPRAWNA OCHRONA WŁASNOŚCI I WSPÓŁWŁASNOŚCI ROSZCZENIA WINDYKACYJNE w przypadku gdy właściciel został pozbawiony władztwa nad rzeczą, może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. ROSZCZENIA NEGATORYJNE w przypadku gdy własność jest naruszana w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, właściciel może żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń.

CYWILNOPRAWNA OCHRONA WŁASNOŚCI I WSPÓŁWŁASNOŚCI-CD ROSZCZENIA windykacyjne i negatoryjne nie ulegają przedawnieniu jeżeli dotyczą nieruchomości. ROSZCZENIA UZUPEŁNIAJĄCE - właściciel może dochodzić od samoistnego posiadacza wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, zwrotu pożytków lub ich równowartości oraz odszkodowania za pogorszenie rzeczy. Samoistny posiadacz może żądać od właściciela zwrotu nakładów na rzecz. Roszczenia te przedawniają się po roku od dnia zwrotu rzeczy.

ROSZCZENIA SAMOISTNEGO POSIADACZA I WŁAŚCICIELA GRUNTU Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

NABYCIE I UTRATA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI

PIERWOTNE I POCHODNE SPOSOBY NABYCIA WŁASNOŚCI Pierwotne nabycie własności to takie, w którym nie bierze udziału poprzedni właściciel rzeczy i nie występuje następstwo prawne. Powstaje nowe prawo własności, w żaden sposób nieograniczone, występuje w przypadku: zasiedzenia, wywłaszczenia, znalezienia, zawłaszczenia rzeczy niczyjej, połączenia, pomieszania i przeistoczenia. Pochodne nabycie własności to takie, w którym bierze udział dotychczasowy właściciel, który przenosi swoje prawo na nowego właściciela, w takim zakresie w jakim jemu przysługiwało, przykładowo: sprzedaż, darowizna, zamiana, dziedziczenie.

ZASIEDZENIE NIERUCHOMOŚCI Przesłanki zasiedzenia: posiadanie samoistne, upływ czasu (20 lat w dobrej wierze, 30 w złej wierze). DOBRA WIARA to uzasadnione przekonanie, że jest się właścicielem rzeczy. ZŁA WIARA to brak uzasadnionego przekonania do przyjmowania, że jest się właścielem rzeczy.

POSIADANIE I JEGO RODZAJE POSIADANIE to stan faktyczny polegający na wykonywaniu rzeczywistego władztwa nad rzeczą we własnym interesie. POSIADANIE SAMOISTNE to wykonywanie władztwa nad rzeczą tak jak właściciel. POSIADANIE ZALEŻNE to wykonywanie władztwa nad rzeczą na podstawie innego niż własność tytułu prawnego, np. najemca, dzierżawca, użytkownik.

BIEG TERMINÓW ZASIEDZENIA Do biegu terminu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń. W przypadku przeniesienia posiadania w trakcie biegu zasiedzenia, nowy posiadacz może doliczyć do czasu swojego posiadania, również czas posiadania poprzednika. Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania przez niego pełnoletności.

PRZENIESIENIE WŁASNOŚCI Nabycie własności na podstawie umowy nazywamy przeniesieniem własności,, następuje to w przypadku następujących umów: sprzedaży, darowizny, zamiany, umowy o dzieło, kontraktacji. Przeniesienie własności rzeczy oznaczonych co do tożsamości następuje, co do zasady, z chwilą zawarcia umowy. Nieruchomości to rzeczy oznaczone co do tożsamości.

PRZENIESIENIE WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem, ani też z zastrzeżeniem terminu. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego. Przeniesienie własności nieruchomości zostaje odzwierciedlone w księdze wieczystej.

KSIĘGI WIECZYSTE Księgi wieczyste to dokumenty urzędowe, które prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w nich wzmiankę. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym

KSIĘGI WIECZYSTE CD Księga wieczysta zawiera cztery działy: - pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością; - drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego; - trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń; - czwarty dotyczy hipotek.

PRAWO PIERWOKUPU W PRZYPADKU SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI

PRAWO PIERWOKUPU W KODEKSIE CYWILNYM Art. 596 Jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu), stosuje się w braku przepisów szczególnych przepisy rozdziału IV Kc. Art. 597 Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona.

PRZYKŁAD PRAWA PIERWOKUPU Z KODEKSU CYWILNEGO - Art. 166 W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.

PRAWO PIERWOKUPU W USTAWIE O G.N. PRAWO PIERWOKUPU W USTAWIE O G.N. Prawo pierwokupu przysługuje gminie w przypadku sprzedaży: 1) niezabudowanej nieruchomości nabytej przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jedn. sam. teryt.; 2) prawa użyt. wiecz. niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę; 3) nieruchomości oraz prawa użyt. wiecz. nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego; 4) nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości.

WYKONANIE PRAWA PIERWOKUPU Sprzedaż nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego może nastapić jeżeli wójt, burmistrz albo prezedent miasta nie wykonan prawa pierwokupu. Prawo pierwokupu może być wykonane w terminie miesiaca od otrzymania przez ww. organ gminy zawiadomienia o treści umowy sprzedaży. Do zawiadomienia zobowiązany jest notariusz sporządzający umowę sprzedaży. Wykonanie prawa pierwokupu polega na złożeniu oświadczenia woli przez organ u notariusza, wg ceny ustalonej między stronami.

SKUTKI SPRZEDAŻY BEZWARUNKOWEJ - Art. 599 Kc Jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. Jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.

UŻYTKOWANIE WIECZYSTE ZAKRES PRZEDMIOTOWY Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.

UŻYTKOWANIE WIECZYSTE A PRAWO WŁASNOŚCI Podobieństwa między użytkowaniem wieczystym a prawem własności: użytkownik wieczysty w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz umowę, może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób; może tym prawem rozporządzać. Różnice między użytk. wieczystym a własnością: prawo ograniczone w czasie od 40 do 99 lat; sposób korzystania określony w umowie; obowiązek wnoszenia opłaty rocznej.

UŻYTKOWANIE WIECZYSTE-CD Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią własność użytkownika. Jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń, umowa może ulec rozwiązaniu prze upływem terminu. W przypadku upływu okresu użytkowania wieczystego albo wcześniejszego rozwiązania umowy, użytkownikowi przysługuje wynagrodzenie za budynki i urządzenia.

UŻYTKOWANIE - charakterystyka Użytkowanie to ograniczone prawo rzeczowe, którym może być obciążona rzeczy ruchoma i nieruchoma oraz prawa, w ten sposób, iż użytkownik może je używać i pobierać z nich pożytki. Może być odpłatne albo nieodpłatne. Użytkowanie jest prawem niezbywalnym, w przypadku ustanowienia na rzecz osoby fizycznej wygasa najpóźniej z jej śmiercią. Do ustanowienia stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące przeniesiena własności, a więc ustanawia się w drodze umowy.

UŻYTKOWANIE charakterystyka cd dotychczasowego przeznaczenia oraz obciążają go naprawy i nakłady w zakresie zwykłego W przypadku nieruchomości forma aktu notarialnego potrzebna jest jedynie do oświadczenia właściciela ustanawiającego użytkowanie. Użytkownik zobowiązany jest do zachowania substancji oddanej mu rzeczy oraz jej korzystania z rzeczy. Po wygaśnięciu użytkowania rzecz ma być zwrócona właścicielowi w stanie właściwym do określonego w umowie sposobu korzystania.

Dziękuję za uwagę 38