10. Zadłużenie i windykacja należności STRUKTURA ZADŁUŻENIA W/G KONT PRZEDSTAWIA TABELA ZADŁUŻENIE LOKALI MIESZKANIOWYCH [ZŁ] 31.12.2002 31.12.2003 31.12.2004 31.12.2005 31.12.2006 Należność główna 49 300,69 76 974,86 56 725,66 77 026,15 49 428,66 Wyroki sądowe 95 407,28 72 838,48 70 558,58 63 521,12 107 717,61 Koszty sądowe 28 043,71 25 822,20 27 669,87 38 670,07 Woda 93 758,64 123 511,30 136 623,32 160 098,87 134 359,01 Odsetki 17 350,91 28 995,15 31 282,24 56 884,01 56 661,62 Uwagi 2 520,31 4 033,69 10 826,42 22 673,66 4 940,63 Kredyt KFM 3 473,01 9 375,17 6 481,41 14 772,00 14 274,32 Gaz 31 704,84 14 985,74 6 353,16 6 833,84 5 773,99 Centralne ogrzewanie 107 066,51 224 641,67 139 056,68 166 180,73 136 921,70 Ciepła woda 78 131,88 78 278,83 6 5565,11 65 885,80 53 033,22 TV 37 220,11 27 014,17 13 965,26 6 072,44 Internet 12 209,87 9 995,07 12 804,38 8 530,92 Razem 478 714,07 711 108,58 586 304,02 688 315,69 616 384,19 Roczny wymiar opłat 7 804 657,40 8 655 857,81 8 943 654,59 9 519 544,16 9 766 169,93 Wskaźnik zadłużenia 6,13 8,21 6,55 7,23 6,31 Nadpłaty 75 433,05 119 510,29 87 085,31 142 198,32 149 609,95 Wskaźnik zadłużenia z uwzględnieniem nadpłat 5,17 6,83 5,58 5,74 4,78 ZADŁUZENIE LOKALI MIESZKANIOWYCH Z PODZIAŁEM NA OSIEDLA [ZŁ] SŁONECZNE MŁODYCH METALOWIEC RAZEM Należność główna 25 081,33 8 032,05 16 315,28 49 428,66 Wyroki sądowe 35 693,42 20 642,23 51 381,96 107 717,61 Koszty sądowe 11 728,21 5 784,87 21 156,99 38 670,07 Woda 62 688,41 26 242,24 45 428,36 134 359,01 Odsetki 23 561,65 6 731,86 26 368,11 49 428,66 Uwagi 2 641,62 327,54 1 971,47 4 940,63 Kredyt KFM 8 964,84 5 309,48 14 274,32 Gaz 5 773,99 5 773,99 Centralne ogrzewanie 55 426,64 25 654,32 55 840,74 136 921,70 Ciepła woda 50 989,11 2 044,11 53 033,22 TV 2 969,07 1 159,68 1 943,69 6 072,44 Internet 3 664,35 1 656,74 3 209,83 8 530,92 Razem 289 182,64 103 585,12 223 616,43 616 384,19 Roczny wymiar opłat 4 883 084,97 1 074 278,69 3 808 806,27 9 766 169,93 Wskaźnik zadłużenia 5,92 9,64 5,87 6,31 109
Zadłużenie lokali użytkowych na dzień 31 grudnia 2006 r. 110
ZADŁUŻENIE LOKALI UŻYTKOWYCH [ZŁ] 31.12.2002 31.12.2003 31.12.2004 31.12.2005 31.12.2006 Należność główna 89 748,00 101 265,54 100 404,47 75 849,22 37 433,46 Odsetki 10 626,36 9 969,37 17 624,16 15 731,61 7 159,88 Należności nieściągalne 25 831,90 Razem 100 374,36 111 234,91 118 028,63 91 580,83 70 425,24 Roczny wymiar opłat 688 149,68 654 668,70 721 949,88 807 864,44 829 912,78 Wskaźnik zadłużenia 14,7 16,9 16,3 11,34 8,49 Na dzień 31.12.2006 r. zadłużenie lokali mieszkaniowych wyniosło ogółem 616 384,19 zł, lokali użytkowych 70 425,24 zł. Istnienie zadłużenia zmusza Spółdzielnię do szukania skutecznych metod windykacyjnych. Spółdzielnia Mieszkaniowa Metalowiec przez okres ostatnich kilku lat wypracowała system działań umożliwiających skuteczne zmniejszenie zadłużenia. Profesjonalne i rzetelne podejście do każdej sprawy zadłużenia, z poszanowaniem obowiązujących przepisów prawa a także troska o dobro lokatora, to zasady obowiązujące w Spółdzielni. Działania windykacyjne w Spółdzielni możemy podzielić na trzy grupy: 1. Działania pozasądowe zmierzające do szybkiego i skutecznego odzyskania należności: kontakt listowy, telefoniczny lub osobisty motywujący dłużnika do dobrowolnej spłaty długu, wizyty domowe u dłużników, propagowanie korzystania z pomocy Państwa jaką jest dodatek mieszkaniowy, pomoc przy zamianie mieszkań zadłużonych o dużym metrażu na mniejsze, wysyłanie wezwań do zapłaty, wypowiadanie umów najmu, dzierżawy, złożenie weksli in blanco, uprzedzanie o możliwości odcięcia ciepłej wody, sygnału telewizji kablowej i Internetu, ustalanie z dłużnikiem dodatkowych terminów spłaty należności, czuwanie nad terminowym dokonywaniem wpłat w ratach, wysyłanie co kwartał sald umożliwiających lokatorom poznanie i uzgodnienie stanu kont, wywieszanie zaległości na klatkach z oznaczeniem kondygnacji, umieszczenie w budynku Spółdzielni - na tablicy ogłoszeń, w Internecie i gazetce listy zadłużenia na poszczególnych blokach, przeprowadzanie wykluczeń z grona członków Spółdzielni, współpraca z Krajowym Rejestrem Długów. 111
2. Postępowanie sądowe. W przypadku braku możliwości polubownego odzyskania wierzytelności Spółdzielnia kieruje sprawę do postępowania sądowego: przygotowanie i gromadzenie niezbędnych dokumentów, sporządzenie i przesłanie do właściwego sądu pozwu, wystąpienie do sadu o nadanie klauzuli wykonalności. 3. Postępowanie egzekucyjne: kierowanie do dłużnika ostatecznego przedegzekucyjnego wezwania do zapłaty należności wraz z odsetkami i kosztami sądowymi, z zagrożeniem skierowania sprawy na drogę egzekucji komorniczej, przygotowanie wniosku przekazującego sprawę do właściwego komornika wraz ze wskazaniem sposobu przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego, złożenie dokumentów do właściwej kancelarii komorniczej, wspomaganie działań komorniczych zmierzających do pełnego zaspokojenia wierzyciela. ZADŁUŻENIE LOKALI MIESZKANIOWYCH ORAZ LOAKLI UŻYTKOWYCH [ZŁ] 31.12.2002 31.12.2003 31.12.2004 31.12.2005 31.12.2006 Należność główna 139 048,69 178 240,40 157 130,13 152 875,37 104 747,70 Wyroki sądowe 95 407,28 72 838,48 70 558,58 63 521,12 107 717,61 Koszty sadowe 28 043,71 25 822,20 27 669,87 38 670,07 Woda 93 758,64 123 511,30 136 623,32 160 098,87 134 359,01 Centralne ogrzewanie 107 066,51 224 641,67 139 056,68 166 180,73 71 767,82 Ciepła woda 78 131,88 78 278,83 65 565,11 65 885,80 4 940,63 Gaz 31 704,84 14 985,74 6 353,16 6 833,84 14 274,32 Usługi 2 520,31 4 033,69 10 826,42 22 673,66 5 773,99 Kredyt KFM 3 473,01 9 375,17 6 481,41 14 772,00 136 921,70 Odsetki 27 977,27 38 964,52 48 906,40 72 615,62 53 033,22 TV 37 220,11 27 014,17 13 965,26 6 072,44 Internet 12 209,87 9 995,07 12 804,38 8 530,92 Razem 579 088,43 822 343,49 704 332,65 779 896,52 686 809,43 112
Przedstawiamy również stan zadłużenia z uwzględnieniem przedziałów czasowych opóźnienia w płaceniu czynszu. LOKALE MIESZKALNE: Grudzień 2005 r. Grudzień 2006 Ilość m-cy Zadłużenie w Liczba Zadłużenie w Liczba zaległości [zł] zadłuż. lokali [zł] zadłuż. lokali Różnica zł 0-1 130 854,56 1 849 100 624,07 1 172 30 230,47 1-2 102 311,09 211 90 462,32 189 11 848,77 2-3 65 236,21 75 52 307,10 59 12 929,11 3-6 102 933,22 76 61 878,63 42 41 054,59 6-12 108 674,24 36 69 499,06 24 39 175,18 pow. 12 178 306,39 23 241 613,01 32-63 306,62 Razem 688 315,69 2 270 616 384,19 1 518 71 931,50 Wartościowy udział poszczególnych osiedli w zadłużeniu ogółem dla lokali mieszkalnych przedstawia poniższy wykres: 300000 250000 289182,64 223616,43 200000 150000 103585,12 100000 50000 0 Osiedle "Słoneczne" Osiedle "Młodych" Osiedle "Metalowiec" 113
114
Wartościowy udział poszczególnych osiedli w zadłużeniu ogółem dla lokali mieszkalnych przedstawia poniższy wykres: LOKALE UŻYTKOWE: Grudzień 2005 r. Grudzień 2006 Ilość m-cy Zadłużenie w Liczba Zadłużenie w Liczba zaległości [zł] zadłuż. lokali [zł] zadłuż. lokali Różnica zł 0-1 1 054,43 42 2 489,77 44-1 435,34 1-2 7 090,76 24 8 482,38 13-1 391,62 2-3 12 224,75 4 11 532,85 5 691,90 3-6 24 384,98 7 12 136,07 6 12 248,91 6-12 11 958,01 3 8 766,96 3 3 191,05 pow. 12 34 867,90 19 27 017,21 16 7 850,69 Razem 91 580,83 99 70 425,24 87 21 155,59 Wartościowy udział poszczególnych osiedli w zadłużeniu ogółem dla lokali użytkowych przedstawia poniższy wykres: 45 000,00 40 000,00 35 000,00 30 000,00 25 000,00 20 000,00 15 000,00 10 000,00 5 000,00 0,00 13 315,31 13 815,41 43 294,52 Osiedle "Słoneczne Osiedle "Młodych" Osiedle "Metalowiec" Zadłużenie lokali użytkowych na dzień 31.12.2006 r. wyniosło 70 425,24 zł w tym zaległości nieściągalne wynoszą 25 831,90 zł, tj. 36,68% ogólnego zadłużenia. Mimo uzyskanych nakazów zapłaty, przeprowadzenie skutecznej egzekucji było niemożliwe. W celu odzyskania należności, uznanych przez komornika za nieściągalne, Spółdzielnia podjęła współpracę z Krajowym Rejestrem Długów i firmą windykacyjną System Inkaso Południe-Zachód Wrocław Sp. z o.o. Prowadzone działania windykacyjne w stosunku do pozostałych lokali użytkowych polegające na: częstym analizowaniu stanu zadłużenia, wysyłaniu wezwań do zapłaty, prowadzeniu rozmów z dłużnikami, zabezpieczeniu należności poprzez weksle i zapisy w umowie, kierowanie spraw do sądu i komornika, wypowiadanie umów najmu i dzierżawy powodują stałą minimalizację zaległości. 115
Status lokalu Zadłużenie lokali użytkowych z podziałem na typ lokalu. Grudzień 2005 r. Grudzień 2006 r. Liczba Kwota zadłużonych zadłużenia lokali [zł] Kwota zadłużenia [zł] Liczba zadłużonych lokali Różnica [zł] najem 75 433,66 43 62 758,97 43 12 674,69 dzierżawa 13 075,02 21 4 598,45 17 8 476,57 garaże 1 447,45 27 501,56 14 945,89 własnościowe 1 624,70 8 2 566,26 13-941,56 Razem 91 580,83 99 70 425,24 87 21 155,59 LOKALE MIESZKALNE ORAZ LOKALE UŻYTKOWE: Grudzień 2005 r. Grudzień 2006 r. Ilość m-cy Liczba Liczba Różnica zaległości zadłużenie zadłużonych zadłużenie zadłużonych [zł] [zł] lokali [zł] lokali 0-1 131 908,97 1891 103 113,84 1216 28 795,13 1-2 109 401,85 235 98 944,70 202 10 457,15 2-3 77 460,96 79 63 839,95 64 13 621,01 3-6 127 318,20 83 74 014,70 48 53 303,50 6-12 120 632,25 39 78 266,02 27 42 366,23 pow.12 213 174,29 42 268 630,22 48-55 455,93 Razem 779 896,52 2369 686 809,43 1605 93 087,09 Wartościowy udział poszczególnych osiedli w zadłużeniu ogółem przedstawia poniższy wykres: 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 355625 283352,5 140918,57 Osiedle "Słoneczne" Osiedle "Młodych" Osiedle "Metalowiec"
Prowadzone w 2006 r. przez Spółdzielnię Mieszkaniową Metalowiec działania windykacyjne miały na celu odzyskanie należności od dłużnika w drodze postępowania polubownego, stwarzającego możliwość podjęcia szybkich działań bez zbędnych formalności oraz ponoszenia dodatkowych kosztów. Działania prowadzone w trybie postępowania polubownego polegały przede wszystkim na: - prowadzeniu rozmów telefonicznych z dłużnikami mających na celu ustalenie sposobu i terminu spłaty należności, - osobistych wizyt u dłużników. W przypadku niemożności odzyskania należności na drodze polubownej podejmowane były działania sądowo egzekucyjne. CZYNNOŚCI WINDYKACYJNE PODEJMOWANE W 2006 r. LOKALE MIESZKALNE [SZT.] LOKALE UŻYTKOWE [SZT.] L.p. CZYNNOŚCI WINDYKACYJNE 1. Sprawy skierowane do sądu o zapłatę 42 2 2. Uzyskane nakazy zapłaty 41 2 3. Sprawy skierowane do komornika 10 2 4. Sprawy skierowane do sądu o eksmisję - - 5. Uzyskane wyroki eksmisyjne 1-6. Wykluczenia - - 7. Rozłożenie na raty 106 2 8. Wypowiedzenia umów o najem - 3 9. Wezwania do zapłaty od stycznia do grudnia 2005r. 7 094 125 10. Umowy najmu lokali mieszkalnych 1-11. Przedłużenie terminu spłaty zadłużenia 20 6 Analiza wartości należności zasądzonych nakazem zapłaty oraz odsetek dla lokali mieszkalnych. L.p. Treść Rok 2002 Rok 2003 Rok 2004 Rok 2005 Rok 2006 1. Ilość uzyskanych nakazów zapłaty 105 92 56 43 41 2. Wartość zasądzonych należności [zł] 166 886,20 124 799,14 95 314,10 83 841,90 95 399,27 3. Faktycznie poniesione koszty sądowe [zł] 5 975,84 4 144,50 3 231,67 2 529,10 3 695,00 4. Koszty zastępstwa procesowego [zł] 26 400,00 19 440,00 16 980,00 20 820,00 5. Razem [zł] 172 862,04 155 343,64 117 941,15 103 351,00 119 914,27 6. Spłata zasądzonych należności [zł] 100 851,49 79 323,68 42 770,89 34 611,63 29 370,68 7. Odsetki naliczone [zł] 46 086,60 43 796,80 78 903,35 89 063,83 72 594,70 8. Odsetki spłacone [zł] 40 037,22 31 857,34 63 675,93 47 737,22 57 312,27 9. Odsetki umorzone [zł] 1 372,79 295,22 1 859,83 4 447,14 4 437,23