Odwrócona hipoteka - szansa na dostatnie życie polskich emerytów?

Wiktor Daruk Studenckie Koło Naukowe Bankowości Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu Odwrócona hipoteka - szansa na dostatnie życie polskich emerytów? Wstęp Ostatnie lata uwydatniły ryzyka związane z wykorzystaniem wielu nowoczesnych i skomplikowanych instrumentów finansowych. Instytucje finansowe kosztem wzrostu ryzyka pragnęły osiągnąć wyższe zyski. W takich warunkach istotnym wydaje się poszukiwanie bezpieczniejszych alternatyw dla banków w celu dywersyfikacji ryzyka działalności. Jednym z instrumentów finansowych mogących w tym pomóc jest hipoteka odwrócona (ang. reverse mortgage). Instrument ten choć znany na świecie od kilkudziesięciu lat wciąż jest wykorzystywany w bardzo ograniczonym zakresie. Doświadczenia wielu krajów świata wskazują, że poprawnie funkcjonująca odwrócona hipoteka jest instrumentem wysoce bezpiecznym zarówno dla instytucji kredytowych jak i dla klientów. Jednocześnie niesie ze sobą relatywnie wysoki - w stosunku do ponoszonego ryzyka - dochód dla kredytodawcy. Szczególnie istotny w kontekście polskiego rynku wydaje się także aspekt społeczny funkcjonowania tego instrumentu. Reverse mortgage dzięki swojej istocie dostarcza środków finansowych osobom starszym, podnosząc tym samym ich poziom życia. W niniejszej publikacji przedstawiona zostanie istota hipoteki odwróconej, a także sposób jej funkcjonowania. Rozpatrzone zostaną najistotniejsze wady i zalety związane z wykorzystaniem tego instrument finansowego zarówno dla banków jak i dla ich klientów. W celu lepszego zrozumienia mechanizmów jego działania, zostanie skrótowo przedstawiony rynek reverse mortgage w Stanach Zjednoczonych. Omówione zostaną także przedstawione przez Ministerstwo Finansów założenia do ustawy mającej wspomóc rozwój tego instrumentu w Polsce. Na tej podstawie, a także w wyniku analizy potencjału rynku i stanu prawnego w Polsce zaprezentowana zostanie próba określenia perspektyw rozwoju hipoteki odwróconej na rynku polskim. 1. Pojęcie odwróconej hipoteki By wyjaśnić złożoność instrumentu jakim jest hipoteka odwrócona posłużono się następującą definicją: Odwrócona hipoteka jest to produkt finansowy, którego działanie polega na przekazaniu pożyczkobiorcy przez instytucję finansową określonej kwoty środków 1

pieniężnych w zamian za pośmiertne przekazanie przez klienta prawa do zaspokojenia powstałego długu ze środków uzyskanych z upłynnienia nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie zawartej transakcji. Pożyczkodawca po śmierci klienta staje się właścicielem nieruchomości, jednak tylko do kwoty zadłużenia. Pożyczka może być wypłacona jednorazowo lub w transzach a jej kwota może być przeznaczona na dowolny cel 1. W praktyce wygląda to tak, że bank (bo to głównie banki, inne instytucje kredytujące oraz ewentualnie Towarzystwa Ubezpieczeniowe mogą oferować tą usługę) wypłaca pożyczkobiorcy pewną kwotę pieniędzy (w postaci jednorazowego przelewu lub terminowej raty) zależną głównie od wieku właściciela oraz wartości nieruchomości. Natomiast po śmierci klienta przejmuje własność nad nieruchomością, a spadkobiercom wypłaca kwotę równą różnicy między wartością nieruchomości uzyskaną z jej sprzedaży a obecnym saldem zadłużenia (kwota pożyczki powiększona o naliczone odsetki oraz inne koszty wynikające z zawartej umowy kredytu oraz późniejszych aneksów). Należy wspomnieć, że spadkobiercy mają prawo wykupienia nieruchomości. W takiej sytuacji muszą zapłacić bankowi wartość zadłużenia, które chce on odzyskać. 2. Hipoteka odwrócona w USA W Polsce trwają obecnie zintensyfikowane prace legislacyjne mające na celu umożliwienie wprowadzenia odwróconej hipoteki na rynku polskim, jednak w momencie tworzenia niniejszego artykułu prace te znajdowały się na poziomie nie pozwalającym na dokładne omówienie charakterystyki tego rozwiązania. W świetle braku uwarunkowań prawnych na rodzimym rynku finansowym dla przedstawienia funkcjonowania niniejszego instrumentu posłużono się przykładem rynku z którego wywodzi się reverse mortgage. Należy zaznaczyć, że odwrócona hipoteka jest instrumentem dobrze znanym także w krajach europy zachodniej jednak najbardziej rozwiniętym rynkiem dla tej usługi jest niewątpliwie rynek amerykański. Dominacja USA w segmencie reverse mortgage na świecie wynika z poprawnie funkcjonujących regulacji prawnych oraz relatywnie dużej bazy klientów. Te i inne argumenty sprawiają, że rozwiązania przyjęte w Stanach Zjednaczonych mogą stanowić wzorzec dla innych krajów planujących wprowadzenie tego instrumentu, w tym także dla Polski. 1 Daruk W., Gomułka M., Odwrócona hipoteka czyli nowy rynek dla polskiej bankowości, http://www.sknb.ue.poznan.pl/index.php?option=com_phocadownload&view=category&id=1&itemid=17, 21.05.2010, s.2. 2

Analiza rynku reverse mortgage w Ameryce, a w szczególności zasad i uwarunkowań prawnych regulujących jego funkcjonowanie, wydaje się być odpowiednim narzędziem do zrozumienia istoty hipoteki odwróconej oraz przykładem rozwiązań jakie można by zastosować w przyszłości w Polsce. Możemy wyodrębnić wiele różnych form hipoteki odwróconej jednakże w praktyce na rynku amerykańskim przyjmuje ona trzy postaci 2 : Single Purpose Reverse Mortgages najtańsza forma hipoteki odwróconej, która może być wykorzystywana dla osiągnięcia konkretnych pojedynczych celów związanych z remontem bądź rozbudową domu, a także regulacją zobowiązań związanych z podatkiem od nieruchomości. Home Equity Conversion Mortgages (HECMs) może być przeznaczona na dowolne cele i jest najbardziej popularną formą odwróconej hipoteki. Jej popularność w dużej mierze wynika z objęcia ją ubezpieczeniem gwarantowanym przez Department of Housing and Urban Development (HUD) Proprietary Reverse Mortgages może być wykorzystana na dowolne cele. W odróżnieniu od HECMs nie jest objętą ubezpieczeniem gwarantowanym przez państwo. Jest najdroższą formą hipoteki odwróconej, ale nie jest objęte wymogami, które dotyczą HECMs co daje możliwość elastycznego dostosowania się do potrzeb kredytobiorcy. Na potrzeby niniejszej publikacji najwłaściwsze wydaje się dokładniejsze omówienie Home Equity Conversion Mortgages. Ten instrument finansowy został wprowadzony przez Kongres Stanów Zjednoczonych w 1989 roku w celu poprawy bezpieczeństwa funkcjonowania odwróconej hipoteki dla klientów. Wynikało to z faktu umieszczania przez instytucje oferujące odwróconą hipotekę zapisów w umowach umożliwiających eksmisję klientów w przypadku nie wywiązania się przez nich z zapisów umowy. HECM jako bezpieczniejsza i tańsza forma hipoteki odwróconej szybko zaczął zyskiwać na popularności. Obecnie szacuje się, że blisko 90% zawieranych umów tego typu w USA stanowią właśnie umowy HECM. Wyższy poziom bezpieczeństwa HECM nad innymi typami reverse mortgage wynika z objęcia tego typu umów gwarancją rządowych instytucji. Federal Housing Authority(FHA) 2 A Specialist in Reverse Mortgage Loan Costs and Fees, http://www.reversemortgage adviser.com/reverse-mortgage-loan-costs-fees-specialist.htm, 17.02.2010. 3

będąca częścią US Department of Housing and Urban Development jest gwarantem zaspokojenia obu stron umowy, jednak gwarancja obejmuje jedynie umowy spełniające szczegółowe wymagania, mające ograniczyć ryzyko związane z funkcjonowaniem tego instrumentu. Do korzystania z HECM uprawnione są osoby, które: skończyły 62 lata, posiadają prawo własności do nieruchomości spełniającej określone wymogi budowlane oraz skorzystały z niezależnego doradztwa finansowego. O ile dwa pierwsze warunki wydają się nie budzić wątpliwości o tyle wymóg skorzystania z doradztwa w zakresie odwróconej hipoteki wydaje się być nieco kontrowersyjny. Z pozoru mało istotny czynnik stanowi bardzo ważny element funkcjonowania HECM na rynku amerykańskim. Każda osoba pragnąca skorzystać z HECM jest zobligowana skorzystać z doradztwa niezależnego eksperta, który po przeanalizowaniu indywidualnego przypadku danego klienta przedstawi mu wszystkie zalety i wady skorzystania z tej usługi oraz pomoże podjąć decyzję. Doradcą może tu być jedynie osoba zatwierdzona przez władze stanowe. Nacisk kładziony na ten element wynika z chęci uniknięcia nierzetelnych praktyk informacyjnych instytucji oferujących reverse mortgage. Co ciekawe wiele organizacji zrzeszających osoby starsze w USA udostępnia za darmo skorzystanie z usług takiego doradcy, także osobom niezrzeszonym, co oznacza, że spełnienie wymogu doradztwa nie podnosi kosztów kredytu. Specjalne regulacje dotyczą także instytucji, które mogą oferować hipotekę odwróconą. Podmiot ten musi uzyskać licencję na prowadzenie działalności od nadzoru bankowego, posiadać kapitał własny minimalnie na poziomie 500 000 $ oraz zabezpieczenie w papierach wartościowych na kwotę 100 000$. 3 Instytucja taka musi także wykazywać się także dobrą sytuacją finansową. Niezmiennie jednak głównym powodem dla którego HECMs cieszą się tak dużą popularnością na rynku amerykańskim są gwarancje rządowe w postaci ubezpieczenia FHA pod nazwą Mortgage Insurance Premium (MIP). Ubezpieczenie ma charakter obligatoryjny i znajduje finansowanie w składkach pobieranych od właścicieli nieruchomości. FHA wypłaca odszkodowanie z MIP w dwóch sytuacjach. Po pierwsze gdy wartość nieruchomość w momencie jej przejęcia przez bank nie jest wystarczająca na pokrycie należności banku. Zabezpiecza to kredytodawców przed niekorzystnymi wahaniami cen nieruchomości na rynku, które mogłyby być istotną determinantą ograniczającą opłacalność inwestycji. 3 Daruk W., Gomułka M., Odwrócona..., op.cit., s.4. 4

Natomiast drugi wariant przewiduje ochronę ubezpieczeniową dla klienta względem ryzyka niewypłacalności instytucji kredytującej. W takiej sytuacji zobowiązania finansowe kredytodawcy wobec ubezpieczonego klienta przejmuje FHA. Należy zauważyć, że choć HECM cechuje wygoda i bezpieczeństwo dla klienta to korzystanie z tego produktu wiąże z sobą szereg ściśle określonych kosztów. Poza wcześniej wspomnianą składką ubezpieczeniową na MIP do kosztów HECM należy zaliczyć także: opłatę początkową, opłatę za wycenę nieruchomości oraz opłatę za przyznanie kredytu oraz prowadzenie rachunku związanego z jego obsługą. Wielkość kredytu jaki otrzymać może klient uzależniona jest od szeregu czynników. Do obliczenia jego wartości wykorzystuje się specjalną formułę uwzględniającą 4 : Wiek pożyczkobiorcy Wartość nieruchomości Wysokość oczekiwanych stóp zwrotu Maksymalny limit kredytowy ustalany dla poszczególnych stanów przez FHA Z oczekiwanej długości życia kredytobiorcy wynika zależność zgodnie z którą im wyższy wiek osoby ubiegającej się o kredyt tym wyższa jest możliwa do uzyskania kwota kredytu. Naturalnie im więcej jest warta nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie HECM tym wyższą kwotę kredytu banki są gotowe zaoferować klientom. Natomiast jeśli chodzi o wartość oczekiwanych stóp zwrotu to zależność jest odwrotnie proporcjonalna co oznacza, że im wyższe oczekiwane stopy zwrotu tym kwota kredytu będzie niższa. Należy także odnotować istnienie maksymalnego limitu kredytowego ustalanego przez FHA. Obecnie limit ten jest jednakowy dla wszystkich stanów i wynosi 625500$. Wykres 1 przedstawia zależność pomiędzy wysokością kredytu możliwego do uzyskania a wiekiem kredytobiorcy oraz wartością nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie HECM przy założonej oczekiwanej stopie zwrotu na poziomie 6%. Jak widać na wykresie zależność ta jest względnie liniowa a linie wypłaszczają się dopiero przy zbliżaniu się kwoty kredytu do rynkowej wartości nieruchomości. 4 Formula for Reverse Mortgage Rate Calculations, http://www.reversemortgage adviser.com/age-formula-reverse-mortgage-rate-calculations.htm, 28.02.2010. 5

Wykres 1. Przykładowa wysokość kredytu HECM w zależności od wieku kredytobiorcy oraz wartości nieruchomości przy założonej oczekiwanej stopie zwrotu. Źródło: Opracowanie własne na podstawie HECM Cases Endorsed for Insurance by Fiscal Year also Selected Loan and Borrower Characteristics 'July 31, 2009 Potencjał rynku reverse mortgage w USA szacuje się na 20 milionów klientów. Do tej pory został on wykorzystany w mniej niż 1% co jasno obrazuje olbrzymi potencjał tego rynku. Od 1990 roku liczba zawieranych umów typu HECM systematycznie rosła by w 2009 roku osiągnąć 105 tys. umów zawartych rok do roku. Wg szacunków FHA 5 liczba zawieranych umów w następnych latach będzie nadal rosła by w roku 2016 przekroczyć 150 tys. umów rocznie. 3. Zmiany legislacyjne w Polsce W Polsce obecnie nie funkcjonuje produkt finansowy, który można by nazwać klasyczną hipoteką odwróconą. Jednocześnie na liczącym ponad 5 mln emerytów polskim rynku coraz wyraźniej widać zapotrzebowanie na tego typu usługi. Przyczyn braku zainteresowania banków hipoteką odwróconą należy niewątpliwie doszukiwać się w obecnie istniejących uwarunkowaniach prawnych. Ustalono trzy podstawowe bariery legislacyjne rozwoju tego instrumentu w Polsce: zarówno Prawo Bankowe jak i Kodeks Cywilny regulujące odpowiednio kredyt 6 i pożyczkę 7 przewidują, że w określonej przyszłości świadczenie pieniężne udzielone usługobiorcy zostanie przez niego zwrócone. Z istoty hipoteki odwróconej wynika 5 Home Equity Conversion Mortgage Loans In The Mutual Mortgage Insurance Fund Fiscal Year 2009. 6 Ustawa Prawo Bankowe z dnia 29 sierpnia 1997, Dz.U. z 2002r.,Nr.72,poz. 665, z późn.zm. 7 Ustawa Kodeks Cywilny z dnia 23 kwietnia 1964, Dz.U. z 1964r.,Nr 16,poz. 93, z późn.zm. 6

niemożność dokonania zwrotu świadczenia pieniężnego przez klienta. Należności instytucji kredytującej są zaspokajane po śmierci usługobiorcy. Oznacza to, że przy obecnych uregulowaniach prawnych produkt pełniący właściwości hipoteki odwróconej nie mógłby funkcjonować ani jako kredyt ani jako pożyczka. natomiast art. 70 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Prawo Bankowe mówi iż bank uzależnia przyznanie kredytu od badania zdolności kredytowej kredytobiorcy 8. Zdolność kredytową należy tu rozumieć jako zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Hipoteka odwrócona jest skierowana do osób starszych pragnących poprawić swój status materialny. Dlatego też często osoby ubiegające się o ten produkt nie wykazywałyby się odpowiednią zdolnością kredytową. Ponadto z istoty hipoteki odwróconej wynika fakt iż spłata zadłużenia nie odbywa się w ściśle określonym terminie ani w ściśle określonej kwocie. Termin spłaty kredytu oraz kwota zadłużenia będą zależne od długości życia kredytobiorcy. prawdopodobnie najistotniejszą przeszkodą legislacyjną dla banków w procesie wdrażania hipoteki odwróconej jest ograniczona możliwość zaspokojenia roszczeń instytucji kredytowej po śmierci kredytobiorcy. Zgodnie z obowiązującymi przepisami zaspokojenie następuje w postępowaniu egzekucyjnym 9. Należy tu zauważyć, że tryb egzekucyjny byłby w takim wypadku po pierwsze zbyt czasochłonny a po drugie nie gwarantowałby zwrotu pełnej kwoty zadłużenia, ponieważ kwoty uzyskiwane ze sprzedaży nieruchomości w trybie egzekucyjnym są zdecydowanie niższe niż ich wartość rynkowa. Choć hipoteka odwrócona funkcjonuje w wielu krajach Unii Europejskiej to należy zauważyć, że przepisy prawne ją regulujące pozostają wewnętrzną kwestią krajów członkowskich. W Polsce trwają obecnie zintensyfikowane prace legislacyjne nad ustawą mającą umożliwić sprawne funkcjonowanie tego instrumentu. Ministerstwo Finansów w procesie prac przedstawiło założenia do tejże ustawy. Lektura tego dokumentu pozwala na wstępną ocenę sposobu funkcjonowania hipoteki odwróconej na polskim rynku w przyszłości. 8 art. 70 ust. 2 tej samej Ustawy wskazuje wyjątek od tego przepisu w sytuacji gdy kredytobiorca przedstawi szczególny sposób zabezpieczenia spłaty kredytu oraz gdy zaprezentuje szczegółowy program naprawy stanu swoich finansów, który pozwoli mu w określonej przyszłości osiągnąć zdolność kredytową. 9 Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982, Dz.U. z 2001r.,Nr124, poz.1361, art.75. 7

Przedstawione założenia do ustawy sugerują, że regulacje dotyczące reverse mortgage w Polsce będą znacznie odbiegały od przepisów regulujących funkcjonowanie HECMs w USA. Przede wszystkim nie przewiduje się istnienia instytucji zajmującej się gwarantowaniem poprawnego funkcjonowania tego instrumentu na wzór FHA. Kontrolę nad instytucjami kredytującymi będzie sprawować KNF 10, jednak naturalnie nie będzie on odpowiadał ani za niewypłacalność kredytodawcy, ani za niemożność zwrotu należności banku, wynikającą z obniżenia wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty zadłużenia. Należy tu jednak zauważyć, że możliwe pozostaje włączenie do funkcjonowania hipoteki odwróconej instytucji ubezpieczeniowych, które za odpłatą będą mogły oferować ubezpieczenie na wzór MIP. Rozwiązanie to wydaje się rozsądne ze względu na ograniczoność polskiego rynku oraz problemy, które by wynikły z nadania nowych uprawnień już istniejącym instytucjom państwowym. Drugim ciekawym elementem odróżniającym prawdopodobny wygląd hipoteki odwróconej w Polsce od HECMs jest brak konieczności skorzystania z doradztwa finansowego przed zawarciem umowy. Przewiduje się zwiększone obowiązki informacyjne dla pracowników banku zawierających umowę z klientem 11, jednak takie rozwiązanie związane jest z ryzykiem nadużyć informacyjnych ze strony pracowników banków. Brak niezależnego doradztwa w dłuższej perspektywie może wywołać niechęć do tego typu produktów oraz negatywnie wpływać na wizerunek społeczny banków. Kolejnym niebezpiecznym elementem wspomnianych założeń do ustawy jest brak istnienia maksymalnej kwoty kredytu w stosunku do wartości nieruchomości 12. Twórcy tego dokumentu zakładają, że takie ograniczenie mogłoby zbytnio naruszać swobodę funkcjonowania tego instrumentu, jednak należy zauważyć, że brak powyższej regulacji może zachęcać banki do zbyt ekspansywnej oferty kredytowej w tym zakresie. W podobny sposób MF motywuje brak zapisów dotyczących możliwości wcześniejszej spłaty zadłużenia przez kredytobiorcę 13. Zakłada się, że ten element będzie stanowił część negocjacji instytucji kredytującej z klientem. Należy jednak zauważyć, że przy uwzględnieniu braku obowiązku skorzystania z niezależnego doradztwa, osoby starsze będące odbiorcami tego produktu mogą często podpisywać niekorzystne dla siebie umowy, bez możliwości wcześniejszego wycofania się z nich poprzez wcześniejszą spłatę zadłużenia. 10 Ministerstwo Finansów, Projekt z dnia 19 kwietnia 2010 r. założeń do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, Warszawa 2010, s. 6. 11 Ibidem, s.4-5. 12 Ibidem, s.7. 13 Ibidem, s.7. 8

W założeniach przedstawionych przez MF odnajdujemy także kilka innych ciekawych choć już mniej kontrowersyjnych zapisów. Jeżeli zapisy te odnajdą swoje odzwierciedlenie w gotowej ustawie to po pierwsze wymagalność spłaty zadłużenia kredytu będzie przypadać na okres od 6 do 12 miesięcy po śmierci klienta 14. Oznacza to, że dla spadkobierców przewiduje się minimum 6 miesięcy na zastanowienie się i ewentualną spłatę zadłużenia, tak by umożliwić im zachowanie własności nad nieruchomością. Ponadto w przypadku gdy umowa zostanie zawarta z klientem pozostającym w związku małżeńskim to umowa wygaśnie w chwili śmierci ostatniego z małżonków. Zapis tego typu pozwala wyeliminować ryzyko eksmisji drugiego małżonka w przypadku śmierci kredytobiorcy. Zakłada się także istnienie obowiązków klienta w czasie trwania umowy kredytu. Do obowiązków tych należy zaliczyć: utrzymywanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, terminowe uiszczanie podatków i opłat związanych z nieruchomością, zawarcie i posiadanie umowy ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych. Istnienie wymienionych wyżej obowiązków ma na celu uniemożliwienie sytuacji w której nieruchomość traciłaby znacząco na wartości ze względu na zaniedbania klienta lub zdarzenia losowe. W przypadku nie wywiązania się klienta ze swoich obowiązków instytucja kredytująca wzywa go do naprawy powstałej sytuacji. Jeśli to nie przyniesie spodziewanego rezultatu to za zgodą klienta może przejąć pełnomocnictwo w tym zakresie. W takim wypadku koszty powstałe z dodatkowych obowiązków instytucji kredytującej powiększałyby kwotę zadłużenia kredytobiorcy 15. Co ciekawe w tej kwestii istnienie obowiązków klienta będzie implikować potrzebę dodatkowego monitorowania kredytobiorcy przez bank. W odniesieniu do obowiązku utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym oznaczałoby to okresowe wizyty pracownika banku, mające na celu określenie stanu użytkowego nieruchomości. W skrajnych przypadkach niewywiązanie się klienta ze swoich obowiązków może być podstawą do rozwiązania umowy przez bank. Należy jednak zauważyć, że klient w tym zakresie będzie objęty ochroną i wypowiedzenie umowy będzie mogło nastąpić jedynie w przypadku gdy kredytobiorca naruszy postanowienia umowy a powstałego sporu nie da się rozwiązać w sposób polubowny. Oznacza to tym samym, że bank będzie miał obowiązek podjęcia próby rozwiązywania powstałych problemów w sposób polubowny. 14 Ministerstwo Finansów, Projekt z dnia 19 kwietnia 2010 r. założeń do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, Warszawa 2010, s.8. 15 Ibidem, s.16. 9

4. Hipoteka odwrócona w Polsce W Polsce ze względu na brak wymienionych wcześniej uregulowań prawnych wciąż nie powstał produkt, który można by nazwać klasyczną hipoteką odwróconą. Jednak znaleziono sposób na obejście części problemów prawnych. Zdecydowano się mianowicie skorzystać z zapisów art.908 Kodeksu Cywilnego który pozwala zastosować tzw. umowę dożywocia. Zapis ten po pewnych przekształceniach pozwolił stworzyć instrument o właściwościach zbliżonych do hipoteki odwróconej. Usługa ta z pozoru podobna do reverse mortgage znacząco się od niej różni gdy zagłębimy się w szczegóły. Największą i w zasadzie jedną z nielicznych przewag tego instrumentu nad hipoteką odwróconą jest wypłacanie comiesięcznego świadczenia pieniężnego klientowi do końca jego życia. Oznacza to, że niezależnie od długości życia klienta pożyczkodawca zobowiązuje się co miesiąc przekazywać mu określoną w umowie kwotę środków pieniężnych. W rencie na dożycie firma udzielająca pożyczki w momencie podpisania umowy przejmuję na własność nieruchomość pożyczkobiorcy. W związku z tym może dysponować nieruchomością wedle własnego uznania, jeśli tylko nie narusza praw poprzedniego właściciela, który w tej nieruchomości zgodnie z umową zamieszkuje. Co za tym idzie może sprzedawać lub zadłużać nieruchomości nabyte w drodze takiej umowy. Należy nadmienić, że prawo do dożywotniego zamieszkiwania nieruchomości przez pożyczkobiorcę zostaje wpisane do księgi wieczystej, co stanowi dla niego istotną gwarancję tego, że nikt nie zażąda od niego opuszczenia lokalu. Co ważne z tytułu tej umowy pożyczkodawca po śmierci pożyczkobiorcy nie musi wypłacać jakichkolwiek pieniędzy potencjalnym spadkobiercom. Oznacza to, że w przeciwieństwie do odwróconej hipoteki w momencie śmierci klienta pełna wartość nieruchomości należy do pożyczkodawcy. Jest to niezależne od długości trwania umowy tj. firma uzyskuje pełną wartość mieszkania nawet jeśli umowa została podpisana kilka dni przed śmiercią pożyczkobiorcy. Ponadto z faktem przeniesienia własności wiąże się istotny problem zaufania do instytucji pożyczkodawcy. Jeśli przykładowo po podpisaniu umowy renta nie jest wypłacana to pożyczkobiorca może dochodzić swoich praw jedynie w sądzie co może trwać latami a dla ludzi starszych do których skierowany jest ten produkt może to być istotny problem. Dodatkowo taki produkt oferuje w Polsce obecnie tylko jedna instytucja finansowa, której kapitał zakładowy wynosi zaledwie 50 tys. zł, co jest najniższą ustawową kwotą dla tego typu działalności gospodarczej. Nie istnieją także żadne instytucje gwarantujące wypłatę pieniędzy w przypadku upadłości pożyczkodawcy. Nie ma także podmiotów prawnych kontrolujących poprawne funkcjonowanie takich transakcji a 10

pożyczkodawca nie jest objęty nadzorem finansowym. Fundusz ten planuje pozyskanie partnera strategicznego, który zapewniłby mu sieć dystrybucyjną oraz zdecydowanie podniósł jego wiarygodność, jednak do tego czasu trudno jest go traktować jako poważnego kontrahenta. Należy także wspomnieć, że wypłacane świadczenie jest relatywnie niskie. Przykładowo kobieta w wieku 65 lat, posiadająca mieszkanie o wartości 150tys. zł,która zdecyduje się na rentę na dożycie może liczyć na dożywotnie miesięczne świadczenie w wysokości 198.3zł 16. Szczegółową korelację wysokości przyszłej renty w zależności od płci, wieku i wartości mieszkania przedstawiają poniższe wykresy. Wykres 2. Wysokość renty na dożycie w zależności od wieku i wartości nieruchomości dla kobiety WARTOŚĆ MIESZKANIA Źródło: opracowanie własne na podstawie danych z G. Nawacki, Emerytura z odwróconej hipoteki, Puls Biznesu, 20.05.2009 Jak widać na przedstawionych wykresach wysokość wypłacanego świadczenia znacznie się różni w zależności od przyjętych kryteriów. Prezentowana zależność jest dość jasna i mówi, że wysokość świadczenia jest proporcjonalna do: wieku klienta, wartości rynkowej nieruchomości. Widoczna jest także znacząca różnica pomiędzy świadczeniami oferowanymi kobietom i mężczyznom. Wynika to z wyższej przewidywanej długości życia kobiet co w oczywisty sposób oznacza większą liczbę spodziewanych wypłat świadczenia. 16 Nawacki G., Emerytura z odwróconej hipoteki, Puls Biznesu, 20.05.2009, s.6. 11

Wykres 3. Wysokość renty na dożycie w zależności od wieku i wartości nieruchomości dla mężczyzny Źródło: opracowanie własne na podstawie danych z G. Nawacki, Emerytura z odwróconej hipoteki, Puls Biznesu, 20.05.2009 Istotną przewagą omawianego produktu jest fakt ponoszenia obciążeń podatkowych, kosztów związanych z ubezpieczeniem oraz kosztów utrzymania nieruchomości przez pożyczkodawcę. Powyższe oszczędności dla klienta jednak niewydają się rekompensować niskich kwot oferowanych świadczeń. 5. Zalety i wady odwróconej hipoteki dla banków i klientów Mówiąc o zaletach i wadach instrumentu finansowego jakim jest odwrócona hipoteka należy dokonać podziału ze względu na storny zawieranej umowy. Wynika to z innego postrzegania tej usługi przez parterów umowy. Tabela 1. Najważniejsze zalety i wady wynikające z umowy o odwróconą hipotekę dla klienta ZALETY -dodatkowe środki pieniężne -pełna swoboda w wydatkowaniu otrzymywanych środków pieniężnych -do końca życia zachowuje prawo własności do zajmowanej nieruchomości WADY - do kalkulacji wysokości świadczenia używana jest jedynie część wartości nieruchomości -na wartość zadłużenia składa się nie tylko wartość pobranych środków pieniężnych ale także naliczone odsetki oraz inne koszty zawarte w umowie 12

-umowa może zostać rozwiązana przed terminem w wyniku spłaty zadłużenia przez klienta -po śmierci pożyczkobiorcy spadkobiercy otrzymują prawo do części wartości nieruchomości -wypłata świadczenia jest gwarantowana przez odpowiednie instytucje -w takcie trwania umowy klient ponosi koszty ubezpieczenia nieruchomości -w przypadku co miesięcznych transz świadczenie wypłacane jest tylko do określonej kwoty pożyczki - klient zobowiązuje się utrzymywać mieszkanie w dobrym stanie -zapewnione darmowe doradztwo niezależnych agentów w zakresie opłacalności produktu dla pożyczkobiorcy -indywidualne podejście do klienta Źródło: opracowanie własne. Jak widać w powyższej tabeli odwrócona hipoteka niesie ze sobą wiele korzyści dla klienta banku. Najważniejszą z nich wydaje się być uzyskanie dodatkowych środków pieniężnych, które pozwolą seniorowi podnieść swoją stopę życiową. Istotne wady jednak nakazują wyjątkową rozwagę i ostrożność przy podejmowaniu decyzji o zawarciu umowy. Tabela 2. Najważniejsze wady i zalety wynikające z umowy o odwrócona hipotekę dla banku ZALETY - bezpieczna alokacja kapitału -wysoka stopa zwrotu w stosunku do ponoszonego ryzyka WADY - inwestycja długoterminowa z ograniczoną możliwością wycofania kapitału -przywiązanie do siebie klienta Źródło: opracowanie własne. Z punktu widzenia banku produkt ten wydaje się znacznie mniej skomplikowany. Bank uzyskuje bezpieczny i relatywnie wysoki zysk w zamian za wieloletnie zamrożenie kapitału. Dodatkową istotną zaletą dla banku jest przywiązanie do siebie klienta co może skutkować dodatkowymi, wymiernymi korzyściami w przyszłości. 13

Zakończenie Liczba emerytów w Polsce w roku 2009 przekroczyła 5 milionów i prognozuje się, że będzie stale rosła. Jest to informacja o tyle istotna, że potencjalnymi klientami hipoteki odwróconej są osoby po 60 roku życia. Jednocześnie średnie wysokość świadczenia emerytalnego w Polsce wynosi obecnie ok. 1700 zł brutto. Przyrównując ją do średniego krajowego wynagrodzenia można uznać, że jest ona relatywnie niska. Warto w tym miejscu odnotować, że osoby te często znajdują się w posiadaniu nieruchomości o znacznej wartości. Hipoteka odwrócona jest szansą dla tych osób na uwolnienie kapitału ulokowanego w nieruchomościach i finansowanie nim bieżącej konsumpcji. Niestety w Polsce nie występują odpowiednie uregulowania prawne dotyczące reverse mortgage. Analizując przykład Stanów Zjednoczonych pożądane byłoby powołanie instytucji zajmującej się kontrolowaniem funkcjonowania tego instrumentu lub nadanie takich uprawnień już istniejącym organom. Wskazane byłoby udostępnienie kredytów wzorowanych na HECM występujących w USA, które byłyby objęte gwarancją rządową lub obowiązkowym ubezpieczeniem. Takie rozwiązanie zapewniłoby bezpieczeństwo klientów oraz atrakcyjność tego produktu dla banków. Istotną kwestią wydaje się także zapewnienie konsumentom odpowiednich informacji dotyczących kosztów oraz sposobu funkcjonowania hipoteki odwróconej. Informacje takie powinny być udzielane przez niezależnych agentów akredytowanych przez odpowiednią instytucję państwową, podobnie jak ma to miejsce na rynku amerykańskim. Najpoważniejszym ograniczeniem dla rozwoju hipoteki odwróconej w Polsce oprócz braku odpowiednich norm prawnych wydaje się być mentalność społeczeństwa. Dla wielu osób, a w szczególności tych w podeszłym wieku, mieszkanie jest dobrem nadrzędnym. Jest one rezultatem pracy całego ich życia i nie akceptują sytuacji, w której po ich śmierci nieruchomość miałaby przejąć bank. Skorzystanie z hipoteki odwróconej może być także przez wielu uważane za formę wydziedziczenia wobec potencjalnych spadkobierców. Mieszkanie jest często jedyną cenną rzeczą jaką seniorzy mogą pozostawić w spadku osobom bliskim. Pomimo istniejących ograniczeń, w ocenie możliwości rozwoju tego produktu na rynku polskim decydującym wydaje się być istnienie szerokiego grona potencjalnych odbiorców. Przy zapewnieniu odpowiednich uregulowań prawnych hipoteka odwrócona może stać się atrakcyjnym produktem zarówno z punktu widzenia polskich instytucji kredytowych jak i ich klientów. 14

Bibliografia 1. An Actuarial Analysis of FHA Home Equity Conversion Mortgage Loans In the Mutual Mortgage Insurance Fund Fiscal, 2009 2.Biskupski Z., Piasecka-Sobkiewicz M., Odwrócona hipoteka ułatwi życie nie tylko emerytom, Gazeta Prawna 2008, nr 121. 3.Bramorski K., Odwrócona hipoteka, Gazeta Bankowa 2008, nr 2. 4.Daruk W., Gomułka M., Odwrócona hipoteka czyli nowy rynek dla polskiej bankowości, http://www.sknb.ue.poznan.pl/index.php?option=com_phocadownload&view=category&id=1&itemid=17, 21.05.2010 5. HECM Cases Endorsed for Insurance by Fiscal Year also Selected Loan and Borrower, 2009 6.http://portal.hud.gov/portal/page/portal/HUD 7. http://www.aarp.org/ 8. http://www.financialfreedom.com 9. http://www.mortgagewiser.com/index2.html 10. http://www.nccob.org/nccob/mortgage/default.htm 11. http://www.nrmlaonline.org/ 12.Maćkowska A., Reverse mortgage odwrócona hipoteka, w: Private Asset and Wealth Management, red. K. Gabryelczyk, C.H. Beck, Warszawa 2009. 13. Projekt Ministerstwa Finansów z dnia 19 kwietnia 2010r., Założenia do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym 14. Tom Kelly, The new reverse mortgage formula : how to convert home equity into tax-free income, Hoboken, New York 2005 15. Ustawa Kodeks Cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 Dz.U. 1964, nr 16, poz. 93 16. Warren Boroson, The reverse mortgage advantage : the tax-free, house-rich way to retire wealthy!, McGraw-Hill, New York 2006 Abstrakt: Referat traktuje o odwróconej hipotece jako nowoczesnej usłudze bankowej stanowiącej ciekawą alternatywę dla banków w poszukiwaniu bezpiecznych sposobów alokacji kapitału. Autor postara się przybliżyć sposób funkcjonowania tego instrumentu oraz zaprezentować jak wykorzystywany on jest przez banki na świecie. Przedstawione zostaną różnice pomiędzy "umową na dożycie" stosowaną obecnie w Polsce a klasyczną hipoteką odwróconą. Głównym celem referatu jest ukazanie perspektyw rozwoju tej usługi finansowej na rynku polskim oraz zaprezentowanie najważniejszych wad i zalet związanych z tym instrumentem zarówno z punktu widzenia banków jak i klientów. 15